山東濱州黃河五路項目產(chǎn)品定位及發(fā)展戰(zhàn)略溝通XXXX年

山東濱州黃河五路項目產(chǎn)品定位及發(fā)展戰(zhàn)略溝通XXXX年100萬1畝，濱州的“天價”地！我們面臨的客觀狀況毗鄰濱州學(xué)院、市政府及市政辦公大樓群、市政廣場、新立河沿線大型生態(tài)綠地公園，新區(qū)交通干道黃河五路……眾多優(yōu)勢資源集于一身！本地塊堪稱——新區(qū)的地王！中心城區(qū)行政、居住、文化、教育中心濱州學(xué)院2我們面臨的矛盾

地塊規(guī)模小，做不成大社區(qū)，缺乏豪宅必備的先天條件；地塊小、地價高，不適合做低密度產(chǎn)品；地塊性質(zhì)，不適合整體做商業(yè)。項目項目地塊新河灣規(guī)劃總用地140.76畝82.75畝總建筑面積140040㎡70000㎡容積率1.831.27規(guī)劃物業(yè)類型商鋪、多層、高層商鋪、多層、別墅、高層地塊特點“梯形”地塊，南長北短“梯形”地塊，南長北短地塊劣勢地塊北面展示面不足，西面商業(yè)受制約地塊面南部不適合做高層，犧牲一定容積率地塊周邊不成熟地塊面南部不適合做高層，犧牲一定容積率高價地塊常規(guī)的定位思路：商業(yè)？豪宅？花園洋房？高層？……商業(yè)+公寓18F18F5F6F6F商業(yè)商業(yè)18F18F18F18F6F6F6F商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅商業(yè)梯形地塊，東北有缺角，影響商業(yè)的展示項目類比3我們要清醒地王就一定能成為樓王嗎？【前車之鑒】渤海國際：06年位于濱州商業(yè)中心，歷經(jīng)3年仍在銷售，2、3層近100%空置。金座豪庭：08年同樣位于繁華之巔，歷經(jīng)2年仍未售罄，目前2樓售價僅1950元/m2，均價僅2400元/m2左右。……可見，如果項目產(chǎn)品定位偏離了地塊屬性，地王未必就能賣成“樓王”！4充分利用地塊，最大化做出面積做高端產(chǎn)品，最大化提升單位利潤空間充分利用地塊商業(yè)價值，最大化挖掘商業(yè)價值打造產(chǎn)品高端形象，最大化提升價格如何實現(xiàn)高利潤？？高地價下怎樣才能提升房價，提高利潤5濱州市住宅市場分析6濱州市樓盤分布圖13245678910111213141514中海城望?；▓@新河灣麒麟閣中海豪庭名仕龍城領(lǐng)域尚城至尊門第海通時代花園泰山名郡瑄嘉名都濱州國際大廈國貿(mào)新天地清怡國際金都匯濱州國際大廈2356789101112131415以中海為中心的高檔住宅區(qū)新立河沿線住宅區(qū)以市政府為中心的公務(wù)員住宅區(qū)本案優(yōu)勢:要魚更要熊掌,一個人可以擁有兩座城老城區(qū)商業(yè)區(qū)17177普通住宅銷售均超70%，公寓銷售過83%，別墅銷售不理想項目名稱類型建筑面（㎡）面積區(qū)間均價（元/㎡）銷售率望海花園小高層、多層30000090－180㎡小高層300087%名仕龍城小高層、高層10000070-150㎡330085%領(lǐng)域尚城小高層、高層20000090－167㎡340070%海通時代小高層、多層10900098－127㎡小高層250095%泰山名郡小高層、多層1000000107－180㎡250085%新河灣小高層、別墅70000110-178㎡高層3200，多層350095%麒麟閣小高層、高層32000094-240㎡270075%項目名稱套數(shù)面積區(qū)間均價（元/㎡）銷售率返租回報率國貿(mào)新天地約84套37-50㎡400090%1-4年7.2％，5-8年7.5％濱州國際大廈約45套31-61㎡3500100%—金都匯81套30-40㎡340095%首年返月供款，2-8年8％，9-10年9％清怡國際約76套46-60㎡預(yù)計4000未售—公寓在售項目較少；銷售率達(dá)90%以上；面積集中在30—60㎡。項目名稱別墅類型面積價格銷售率望?；▓@疊加200㎡左右8000元/㎡約60%中海城獨棟180-270㎡8500元/㎡約20%新河灣聯(lián)排200-360㎡6500元/㎡約95%整體檔次不高除新河灣外，銷售率較低，銷售周期較長。普通住宅公寓別墅在售項目以小高層、多層為主；銷售率達(dá)70%以上；以大面積戶型為主。8祥泰·新河灣項目規(guī)模：總建面7萬㎡，共400戶價格：多層;1F3500，2F3700，3F3800，4F3550，5F2960；小高層:3200元/㎡；別墅:6500元/㎡戶型及面積：多層103-180㎡,小高層107-220㎡,別墅200-360㎡目前銷售：總體銷售率達(dá)90%左右后期開發(fā)：2010年3月推出19#、20#樓，兩棟高層，為一梯兩戶，面積在107-180㎡營銷訴求點：主打教育及配套，品牌地產(chǎn)，高檔社區(qū)，打造新立河萬畝氧吧在售區(qū)域商業(yè)未動售罄多層價格：1F3500；2F37003F3800；4F35505F2960面積：103-1082010年4月面市名仕龍城望海花園麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城優(yōu)勢學(xué)區(qū)概念對房價拉升效應(yīng)明顯小高層均價：3200面積：107-220剩余：178㎡4室，18#138㎡3室，12#9望?；▓@項目規(guī)模：總建面30萬平方米項目類型：多層20棟、小高層8棟、高層7棟，疊加別墅5棟均價：小高層3000元/㎡戶型及面積：小高層2房88㎡、91㎡、98㎡3房：128㎡-137㎡

別墅：160㎡-240㎡銷售率：約92%營銷訴求點：中海景區(qū)及周邊奧體、五星大飯店等配套資源，地中海風(fēng)格，中央水岸，名流府邸在售區(qū)域下期開發(fā)售罄名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路均價:3000面積：88-137㎡錦繡城溫泉、高爾夫：只有2800，疊加的營銷概念沒有帶來價格的明顯提升10名仕龍城項目規(guī)模：總建面10萬平方米項目類型：小高層4棟、高層7棟均價：小高層均價3300元/㎡戶型及面積：1房：65㎡,2房：107㎡,3房：120-150㎡目前銷售：目前一期4棟小高層剩余房源面積以148㎡為主，目前銷售率約90%后期開發(fā)：預(yù)計2010年推出二期4棟高層營銷訴求點：主打城市成熟配套，定位高端人群，純小高層、高層社區(qū)。在售區(qū)域下期開發(fā)均價:3300面積：65-150名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城先期展示、體驗營銷，戶型設(shè)計優(yōu)勢明顯商業(yè)未售11錦繡城項目規(guī)模：總建面30萬㎡項目類型：小高層5棟，高層3棟，超高層5棟均價：3280元/㎡戶型及面積：1房：53㎡、56㎡,,2房：96㎡,3房：128㎡、145㎡目前銷售：裕華集團投資開發(fā)，裕華集資款可多頂房款，2009年12月開盤，但現(xiàn)在僅作場地平整，僅有兩證，交房時間分別為2011年年底，2012年6月營銷訴求點：位置優(yōu)越，教育配套齊全，人文氛圍好小高層、高層社區(qū)名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城全部在售均價:3280面積：53-145濱州首個大規(guī)模、純高層社區(qū)12麒麟閣項目規(guī)模：總建面32萬㎡，約3800戶項目類型：多層，花園洋房6棟，高層9棟價格：4F2500，15F2800，均價約2700元/㎡戶型及面積：2房：93㎡、94㎡、98㎡，3房：119㎡、128㎡、135㎡，4房：145-168㎡，復(fù)式：159-235㎡目前銷售：剩余房源面積以148㎡為主，目前銷售率約90%后期開發(fā)：預(yù)計2010年4月推出三期2棟高層營銷訴求點：規(guī)?；鐓^(qū)，社區(qū)內(nèi)麒麟湖湖景名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城與新河灣形成產(chǎn)品檔次錯位，大戶型銷售難度大13領(lǐng)域尚城項目規(guī)模：總建面20萬㎡項目類型：一期5棟多層，11棟高層均價：高層最低2700，最高4100，均價3300元/㎡戶型及面積：2房129㎡，3房143㎡、154㎡、164㎡，4房167㎡目前銷售：一期多層被工商銀行團購，1高層剩余房源面積以148㎡為主，銷售率約70%后期開發(fā)：預(yù)計2010年推出二期5棟高層營銷訴求點：南派風(fēng)情社區(qū)，新區(qū)品質(zhì)大盤，中海湖景。名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城全部在售典型的大戶型、團購定制社區(qū)14在售項目中，2房面積集中在90-120㎡，3房面積集中在120-150㎡2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房面積201以上181-200151-180141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-8061-7060以下項目8898望?；▓@110107新河灣名仕龍城領(lǐng)域商城錦繡城瑄嘉名都115128137147175138178117139148麒麟閣165129951169614316416014713112214512811716717070-90的2房，100-130㎡的3房，存在市場供應(yīng)斷檔。18970-90平米的2房市場緊缺100-130平米的3房市場緊缺9511618015清怡國際（公寓）46㎡46㎡項目規(guī)模：4萬平方米項目類型：高層現(xiàn)況：目前售樓處已開始接待客戶，預(yù)計2010年4月推售；戶型及面積：公寓，30㎡-46㎡；2房，132㎡；3房，152㎡營銷訴求點：核心商圈，無限升值空間，首席星級商務(wù)生活區(qū)名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第中海城中海新立河?xùn)|路錦繡城清怡國際152㎡132㎡152㎡132㎡小戶型公寓與大戶型公寓形成矛盾組合，定位搖擺不定，樣板房展示有誘惑力16整體住宅類樓盤市場小結(jié)濱城區(qū)目前多層供應(yīng)量降低，小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)量增加；目前市場對高層產(chǎn)品的接受度逐漸轉(zhuǎn)好，部分高層項目銷售順利；大戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，部分150㎡以上大戶型出現(xiàn)滯銷。高層、小高層住宅現(xiàn)狀目前公寓類產(chǎn)品市場供應(yīng)量較??；多為大戶型的邊角料；在售的公寓項目銷售狀況好，公寓產(chǎn)品較為緊俏；同類投資類產(chǎn)品稀缺，公寓市場前景看好。公寓類產(chǎn)品市場現(xiàn)狀171梯2為高層主力，大面積戶型同質(zhì)化嚴(yán)重戶型面積新河灣90-120㎡2房110-130㎡3房130-160㎡3房望?；▓@名仕龍城領(lǐng)域尚城麒麟閣無濱州在售樓盤戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型上沒有創(chuàng)新，只是面積的疊加。18在售樓盤戶型特點分析點評面積多在100m2以上，其中以140m23房為主，面積普遍偏大，設(shè)計多為1梯2戶，多為南北通透，使用功能較舒適，但存在面積的浪費。戶型設(shè)計同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。12319我們面臨的難題：110畝

1000畝236編號土地位置土地性質(zhì)面積（平米）起價（萬元）地價（萬元/㎡）2010-X001黃河八路以北渤海十一路以西住宅商服6199010000107.62010-X002黃河五路以北新華街以西住宅271229071.322010-X003黃河十路以南渤海五路以西住宅673068868.22010-X004黃河四路以北渤海十七路以西商務(wù)10146137090.12010-K001長江二路以北渤海十八路以西住宅商服20000223674.62010-K002黃河八路以北渤海十八路以西商服12395130069.92010-K003黃河八路以南渤海二十一路以東商服住宅26010277771.2已經(jīng)出讓地塊濱州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（2010.1.7）57810116567891011第一競爭圈層供應(yīng)量巨大,貼身肉搏將拉低房價上漲勢頭;第二競爭圈層將再現(xiàn)地王,推高房價繼續(xù)上揚.第一競爭圈層第二競爭圈層591VS1-2年內(nèi),市場不可預(yù)期性驟然大增,對本項目定位提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)!4202010年，項目周邊預(yù)計有100萬㎡的供應(yīng)量123濱州市城建集團用于濱州市司法局及魯北監(jiān)獄的職工團購住房錦繡城，渤海十二路以東，黃河八路、黃河九路之間，占地106.8畝，總建面15萬㎡。，13棟高層松鶴湖花園，渤海十一路與黃河七路路口，4棟小高層、兩棟多層，特色餐飲街456銀座黃河店西側(cè)地塊，拆遷基本完成魏家地塊，未出公示，地塊被圍擋圈好，預(yù)計今年動工建設(shè)占地：135856㎡總建面：289828㎡總戶數(shù)：1290容積率：2.2236514項目名稱新一期項目體量望?；▓@8棟小高層約6.4萬㎡麒麟閣2棟小高層約1.6萬㎡新河灣2棟小高層約2萬㎡名仕龍城6棟小高層約6萬㎡領(lǐng)域尚城5棟小高層約5萬㎡至尊門第多層+小高層預(yù)計5萬㎡合計—約26萬㎡名仕龍城望?；▓@麒麟閣領(lǐng)域尚城新河灣至尊門第21我們做什么？22高價值產(chǎn)品，何去何從？根據(jù)容積率對應(yīng)各個物業(yè)類型的特點，再結(jié)合本項目地塊的自身特點，我們認(rèn)為復(fù)式高檔住宅、高層兩種物業(yè)形式符合本項目的實際情況。獨棟別墅Townhouse、疊拼花園洋房復(fù)式、高檔住宅中檔住宅、高層住宅普通多層、小高層住宅財富階層準(zhǔn)財富階層、上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階層底層中產(chǎn)、小資普通工薪層遠(yuǎn)郊、低密度郊區(qū)、低密度近郊、低密度城區(qū)、高密度城區(qū)、高密度√√23高層就一定難賣嗎？高層為什么難賣為了追求容積率大戶型市場供應(yīng)大高層滯銷為了做到戶型通透為了多出面積做大戶型做1梯2戶做高層高層難賣的原因：1梯2戶的設(shè)計始終走不出大戶型的圈套，如打破“高層就是一梯二”的思維限制，戶型布局采用“點板結(jié)合”的創(chuàng)新布局，可將單戶面積控制得當(dāng)，再加產(chǎn)品推陳出新，高層將能實現(xiàn)順暢銷售。？24應(yīng)對不確定性市場核心策略——定位完全差異化！【小高層】中等戶型+中小復(fù)式+居家型公寓+【多層】空中別墅核心產(chǎn)品,提升利潤空間價值提升標(biāo)桿，補缺產(chǎn)品價值提升標(biāo)桿，補缺產(chǎn)品80-130m2130-180m240-60m2130-150m2補缺產(chǎn)品，吸納剛性需求40%30%10%20%本項目住宅業(yè)態(tài)定位建議25小高層多層80-130m2130-180m2130-150m240%30%10%20%（中等戶型+中小復(fù)式+服務(wù)式公寓）面積區(qū)間產(chǎn)品類型配比（挑空復(fù)式+高廳三疊）40-60m2核心產(chǎn)品,提升利潤空間價值提升標(biāo)桿，補缺產(chǎn)品價值提升標(biāo)桿，補缺產(chǎn)品補缺產(chǎn)品，吸納剛性需求應(yīng)對不確定性市場核心策略——定位完全差異化！26小高層：別人做普通大3房，我們做挑空小復(fù)式！平層中等戶型+中小挑空復(fù)式，點板結(jié)合80-130m2130-150m2【產(chǎn)品定位策略】：差異化產(chǎn)品定位，吸納剛性需求，填補市場空白【產(chǎn)品面積定位】：平層：80-90m2的2房占20%；100-130m23房占40%；復(fù)式挑空：130-140m2復(fù)式占15%；140-150m2復(fù)式占5%?！局髁δ繕?biāo)客戶】：中等收入購房客戶，政府機關(guān)公務(wù)員，私營業(yè)主，社會精英應(yīng)對不確定性市場核心策略——定位完全差異化！27搶占市場空白點——沿路小高層做居家型公寓居家型公寓40-60m2【產(chǎn)品定位策略】：1房1廳獨立廚衛(wèi)，填補市場空白，吸納投資置業(yè)者【產(chǎn)品面積定位】：40-60m21房1廳獨立廚衛(wèi)，完全滿足居家需求【主力目標(biāo)客戶】：中高收入投資客戶，個體生意人，企事業(yè)單位高管，公務(wù)員28魯中唯一創(chuàng)新挑空小復(fù)式——中產(chǎn)階級的時尚奢華家魯中唯一創(chuàng)新挑空小復(fù)式，建筑面積：126m2，5.4米挑空餐廳首層設(shè)置為公共空間：客廳、餐廳、廚衛(wèi)、書房等上層為私密區(qū)：主臥室、次臥室、家庭廳，衛(wèi)生間首層上層挑空復(fù)式設(shè)計特點：2層空間，客廳局部挑空設(shè)計，獨特的空間感，盡顯客廳的尊貴豪華。已經(jīng)市場驗證,推出即售罄29多層：別人做普通3房，我們做電梯空中別墅！中等挑空復(fù)式+高廳3疊140-160m2140-150m2【產(chǎn)品定位策略】：價值提升標(biāo)桿，帶電梯挑空復(fù)式填補城區(qū)市場空白；【產(chǎn)品面積定位】：電梯復(fù)式洋房：140-160m2的2房占60%；1層設(shè)院落。3疊空中別墅：140-150m2占40%；每戶設(shè)挑空入戶花園沿黃河四路多層做平層中小戶型：80-120m2【主力目標(biāo)客戶】：高端收入購房客戶，企業(yè)主，事業(yè)單位高層，政府官員注：復(fù)式及3疊戶、產(chǎn)品能夠拉升項目整體價格，但需要做挑空設(shè)計，將會犧牲少量面積?！咀ⅰ浚貉攸S河四路多層:做80-120m2平層中小戶型。30經(jīng)典三疊產(chǎn)品鑒賞三疊——成功人士的空中別墅！復(fù)式洋房的升級版：復(fù)式+錯層三疊空中別墅三疊設(shè)計要點：復(fù)式中間再做夾層，2層空間變3層！客廳為挑空設(shè)計。123剖面示意：復(fù)式上層夾層挑空部分創(chuàng)新3疊，建筑面積約：140m2，31住宅差異化一攬子解決本案產(chǎn)品競爭產(chǎn)品151-160141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-8061-7051-6041-5031-40161-170171-180181-190大兩房大三房1房1廳1廚1衛(wèi)復(fù)式挑空、高廳3疊平層三、四房供應(yīng)基本為0中等三房中等兩房魯中創(chuàng)新小復(fù)式32如按本項目產(chǎn)品能夠做到差異化，住宅均價有望突破4000元33商業(yè)部分產(chǎn)品定位34我們要打造什么樣的產(chǎn)品？中興●地王廣場35地塊商業(yè)價值分析行政、居住、文化、教育中心成熟商業(yè)中心黃河八路黃河五路黃河二路濱州學(xué)院新區(qū)商業(yè)潛力巨大商業(yè)與住宅區(qū)的過渡帶濱州商業(yè)現(xiàn)狀老城區(qū)“無”住宅新城區(qū)“無”商業(yè)地塊通達(dá)性處于黃四、黃五之間；黃二、黃五、黃八為通往新區(qū)的必經(jīng)之路商業(yè)價值處于城市發(fā)展的過度帶，潛力巨大獨有優(yōu)勢緊鄰濱州學(xué)院，提升商業(yè)價值36濱州主要商業(yè)、酒店分布及特點12345678名雅商務(wù)酒店銀座佳驛酒店格林豪泰酒店如家快捷酒店和佳商務(wù)酒店怡家商務(wù)酒店浩泰商務(wù)酒店貴和商務(wù)酒店銀座商城（中心店）中百商場渤海國際時代購物中心銀座商城（黃五路）銀座商城（渤八路）銀座家居（在建中）銀座商城（中海店）12345678910111213141615910111213141516新城區(qū)商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏老城區(qū)商業(yè)扎堆分界線商務(wù)酒店商業(yè)新立河?xùn)|路銀座的發(fā)展軌跡表明：商業(yè)不過新立河成為濱州商業(yè)發(fā)展的一大現(xiàn)象，但是隨著新區(qū)的成熟，就近購物已成為迫切需求。本項目位于新城門戶，存在巨大商業(yè)機會！37項目北對面——濱州學(xué)院濱州學(xué)院【濱州學(xué)院】綜合性普通本科院校占地2436畝，建筑面積49.5萬平方米在校生19000余人，普通本專科生14180人21個系，26個本科專業(yè)，38個?？茖I(yè)專任教師701人，教授、副教授203人，具有博士、碩士學(xué)位的262人【濱州學(xué)院學(xué)術(shù)大廈】占地面積：12423.3㎡建筑面積：21577㎡容積率：1.741-3F，大堂、會議室、辦公室、宴會大廳4-8F，客房9F，設(shè)備間38濱州經(jīng)濟型酒店發(fā)展迅速酒店名稱位置房間數(shù)價格濱州如家快捷酒店黃河三路605號100151濱州名雅商務(wù)賓館渤海七路與黃河八路路口100119銀座佳驛連鎖酒店渤海五路642號90110濱州浩泰商務(wù)賓館黃河五路與渤海十路6080濱州格林豪泰酒店渤海五路與黃河三路交叉口126146和佳都市商務(wù)酒店黃河二路與渤海七路交叉口141120濱州如家快捷酒店渤海九路與黃河五路交叉口99139濱州貴和商務(wù)酒店渤海十一路與黃河四路90110經(jīng)濟型酒店主要集中在老城區(qū)，新區(qū)及開發(fā)區(qū)經(jīng)濟型酒店明顯偏少；如家快捷酒店和銀座佳驛連鎖酒店，在當(dāng)?shù)赜绊懥^大；價位在80—151元之間，整體經(jīng)營狀況良好；新悅國際渤海國際黃金國際項目名稱類型規(guī)模(㎡)面積（㎡）均價（元/㎡）銷售情況新悅國際4層商業(yè)3192420－1701700040%渤海國際3層商業(yè)2800001F,701F,17500首層90%二層、三層50%2F,402F,40003F,403F,3000黃金國際4層商業(yè)5000070-100㎡180002010年上半年開盤經(jīng)濟型酒店商業(yè)“一星的墻、二星的堂、三星的房、四星的床”本區(qū)域缺乏經(jīng)濟型酒店39商業(yè)定位組合建議綜合體——2-3層大賣場，引進(jìn)大型連鎖超市2-3層引進(jìn)大型連鎖超市，物業(yè)持有獲取長期增值收益。以超市做依托，1層可做內(nèi)街鋪出售。如內(nèi)街鋪出售5000平米則銷售額約6千萬。注：本部分商業(yè)建議在2期開發(fā)，先進(jìn)行招商，如招商困難則可考慮與具有商業(yè)運營資源的實體（如深）合作開發(fā)或直接賣樓座。2-3F超市公寓1F內(nèi)街鋪經(jīng)濟型酒店【定位解析】：大賣場可充分利用本地塊商業(yè)價值，引進(jìn)成熟大型連鎖超市，可在短時間內(nèi)吸納人流，聚集商氣，給住宅提供支持，并且能夠啟動和帶動新立河沿線的商業(yè)價值。沿黃河五路40商業(yè)上層——沿街投資型公寓定位組合建議經(jīng)濟型酒店+服務(wù)式公寓30-40m240-60m2【產(chǎn)品面積定位】：酒店式公寓：30-40m2；服務(wù)式公寓：40-60m21房1廳占60%；獨立廚衛(wèi)，具備居家功能【主力目標(biāo)客戶】：中高收入投資客戶，個體生意人，企事業(yè)單位高管，公務(wù)員可提前聯(lián)系加盟速8酒店，利用連鎖品牌效應(yīng)，保證后期經(jīng)營穩(wěn)定；體量建議控制在150-200套?？赏ㄟ^返祖形式出售，低首付門檻，利于快速出手。后期經(jīng)營可與周邊政府機關(guān)單位，簽署協(xié)議會員單位。41商業(yè)定位組合建議【定位解析】：新立河沿線，雖然目前不具有商業(yè)氛圍，但隨著本片區(qū)的日益發(fā)展成熟，依托社區(qū)居民及濱州學(xué)院的消費力，有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。如引進(jìn)成熟大型連鎖超市，可在短時間內(nèi)吸納人流，聚集商氣，帶動新立河沿線的商業(yè)發(fā)展。沿新立河與黃河四路沿線2層沿街迷你商鋪如果北側(cè)大商業(yè)招商不確定性大，沿街鋪面積建議控制在100m2以下；如果大商業(yè)確定，沿街鋪面積可做到100-150m2。如二層商鋪能將面積和總價控制得當(dāng)，將迅速擴大客戶群，快速出手。42原規(guī)劃方案–面積少，賺錢少，但好賣

優(yōu)點：多層占有相當(dāng)比重，無商業(yè)，銷售風(fēng)險小不足：損失面積，高價地?zé)o法賣出高價利潤關(guān)鍵：解決高層銷售難和商業(yè)招商難的問題

1期2期43建議：解決高層銷售難問題，多出面積多賺錢商業(yè)+公寓17F商業(yè)17F22F17F主題景觀為最大化利用地塊，建議盡量多開高層，考慮采光影響及多層電梯洋房將來的私密性及組團的完整性，建議將多層設(shè)在東南側(cè)；小高層放在西側(cè)及北側(cè)。業(yè)態(tài)排布考慮因素：

建議南側(cè)4棟小高層，7棟多層及商業(yè)作為1期，約11.5萬m2。北側(cè)3棟小高層作為2期.北側(cè)商業(yè)及公寓作為3期。2期3期1期2期3期開發(fā)順序：商業(yè)商業(yè)+住宅5F商業(yè)+住宅5F17F17F17F6F6F17F6F6F1期44回款目標(biāo)預(yù)計：如工程手續(xù)進(jìn)展順利，2010年4月能進(jìn)場，7月能取得預(yù)售證2010年9月底，預(yù)計1期可銷售50%，回款1.1億元。12/25/202245營銷推廣策略46把握市場形勢，打一場閃擊戰(zhàn)！行動綱領(lǐng)——步步為營，快速出手！閃擊戰(zhàn)Blitzkrieg

閃擊戰(zhàn)三要素：1、奇襲——差異化2、集中——全方位3、速度——迅速傳遞目標(biāo)：5大戰(zhàn)役，環(huán)環(huán)相扣，迅速出手12/25/202247核心客戶重要客戶邊緣客戶客戶描述第一類客戶（核心客戶）城區(qū)中高端換房客戶，政府單位換房客戶第二類客戶（重要客戶）私營企業(yè)主，生意人，投資換房客戶第三類客戶（邊緣客戶）政府，事業(yè)單位團購、投資客戶目標(biāo)客戶分析本項目的目標(biāo)客戶群可分為以下3類：期望時尚、高檔、體面的居住環(huán)境是目標(biāo)客戶共同的居住理想48客戶身份感>優(yōu)越感>安全感>舒適感（根據(jù)客戶盤整結(jié)果）推售節(jié)奏先多層空中別墅，后沿街多層，小高層，分批推售（大規(guī)模推廣啟動基礎(chǔ)）開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略項目需要提升市場美譽度，以產(chǎn)品目標(biāo)為基礎(chǔ)切入市場打造名牌效應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略面臨著以綜合服務(wù)為基礎(chǔ)的品牌戰(zhàn)略過渡的困境；高形象入市，高品質(zhì)展示以切合產(chǎn)品和客戶需求的形象切入市場，不斷完善和增強產(chǎn)品自身的價值。名牌產(chǎn)品，品牌服務(wù)提升開發(fā)管理服務(wù)水平，初步建立市場品牌口碑。精確制導(dǎo)的客戶推廣手段特定市場條件，精確制導(dǎo)客戶需求，針對客戶特征分類進(jìn)行推廣。推廣策略49建立以客戶為導(dǎo)向的營銷策略包裝先行高舉高打集中宣傳主動出擊活動營銷特別營銷手法配套、管理策略（制造營銷節(jié)點）（酒店、超市、展銷點）高形象占位，高品質(zhì)展示客戶體驗，事件造勢ABC主動出擊，引導(dǎo)消費（制勝三招）強勢營銷針對營銷造勢營銷功能營銷戰(zhàn)略舉措突破形象突破上門量突破成交率50形象導(dǎo)入：以別墅高端的姿態(tài)拔高整體形象——打造濱州首個異國風(fēng)情◎空中別墅社區(qū)以多層復(fù)式及三疊產(chǎn)品（空中別墅），作為整體形象的提升點，提出一種居住“新別墅”時代的概念，：12/25/202251比望?；▓@更精致，比名仕龍城更體面！比新河灣更驚艷！讓濱州的富人都翹首駐足！開啟濱州居住升級新時代！讓理想生活不再遙遠(yuǎn)！52案名建議：【中興◎香檳美墅】【中興◎理想之城】53制造懸念引發(fā)關(guān)注,蓄勢待發(fā)蓄勢開盤雷霆亮相引爆市場，開閘放水推波助瀾賣點剝離,層層推進(jìn)激發(fā)共鳴激發(fā)欲望，積累需求項目推廣五大戰(zhàn)役強勢亮相，引發(fā)轟動54雷霆亮相制造懸念激發(fā)共鳴推波助瀾第一階段第二階段第三階段第四階段積累咨詢客戶150組預(yù)計目標(biāo)重要節(jié)點臨時售樓處開放接待售樓處開放沙盤模型公關(guān)活動活動廣場預(yù)售取得樣板房樣板園林積累咨詢客戶400組VIP卡300張預(yù)交訂金5000分階段推廣節(jié)奏第五階段蓄勢開盤選房150套回收資金3500萬推出第二批房號配套資源工程進(jìn)度開盤后銷售期12個月55營銷渠道策略兩條腿走路：線上、線下雙管齊下56臨時售樓處包裝；售樓處建設(shè)，樣板間籌備圍墻廣告更換、戶外廣告牌圍墻廣告時間節(jié)點現(xiàn)場包裝階段策略營銷活動線上推廣

線下推廣籌備期內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期5月6月7月-8月9月-10月11月-12月1月重點：確定產(chǎn)品方案樣板間體驗館開館儀式客戶積累，收誠意金開盤銷售，密集推廣活動聚客，熱度維持各項工作籌備2010年3-4月7月-12月廣告出街、價格摸底，接受預(yù)約登記、活動推動宣傳，首批選房中興置業(yè)會成立，周末USP聚客圍墻廣告、售樓處外包裝展示戶外廣告：戶外廣告牌報紙廣告：渤海晨刊等人員派單：持續(xù)派發(fā)單張樓體廣告2010年5月-6月準(zhǔn)備工作就緒首批客戶鎖定二批客戶蓄積，開盤強銷5月初接受預(yù)約登記4月下旬進(jìn)場6月底首批選房指示牌、道旗7月底開盤開盤活動階段性派單圍墻更換、樓體包裝強力宣傳、2批預(yù)約登記展開、促銷活動持續(xù)聚客宣傳，開盤短信廣告：預(yù)約登記到開盤后1個月3月初銷售員招聘到位行銷開展瑄嘉老客戶回訪、老帶新政策推出；中興置業(yè)會成立；政府事業(yè)單位團購拜訪12/25/202257線上推廣節(jié)奏3月4月5月6月7月8月9月10月啟動前奏圍墻廣告形象啟動戶外廣告短信廣告報紙廣告包裝先行形象導(dǎo)入高舉高打集中宣傳形象鞏固賣點訴求形象鞏固戶外廣告短信廣告報紙廣告單張宣傳價值提升樓體包裝戶外廣告短信廣告報紙廣告電視宣傳形象鞏固賣點訴求價值提升推廣籌備期一期咨詢期形象入市，vip申購一期開盤價值鞏固期價值持續(xù)提升持續(xù)熱銷期持續(xù)銷售期，二期推出線上營銷策略效用營銷節(jié)奏12/25/202258線下推廣策略3月4月5月6月7月8月9月10月客戶梳理分類梳理客戶問卷意向盤點梳理目標(biāo)客戶分類營銷策略線下營銷策略效用地產(chǎn)峰會集中項目價值傳遞老帶新業(yè)主聯(lián)動，口碑傳播客戶拓展全線挖掘客戶渠道，搜尋目標(biāo)客戶客戶聯(lián)動增值計劃，全民聯(lián)動推介集中項目宣講，傳播產(chǎn)品價點，精準(zhǔn)目標(biāo)客戶開盤前借勢一期成果，全線拓展客源開盤后巧借客戶口碑傳播，實現(xiàn)線下推廣客戶精準(zhǔn)，價值升級推廣籌備期一期咨詢期形象入市，vip申購一期開盤持續(xù)銷售期，二期推出營銷節(jié)奏12/25/202259營銷措施——“老帶新”獎勵活動有效、充分調(diào)動金椅豪園業(yè)主的積極性和資源，使老業(yè)主成為有效的營銷渠道之一。“老帶新”獎勵活動設(shè)計：對“老業(yè)主介紹新客戶”采取遞進(jìn)式獎勵辦法，并且獎勵實用，兌現(xiàn)及時。獎勵設(shè)立如下：老業(yè)主介紹第1個和第2個新客戶：每成功介紹1個客戶獲得1000元消費金額；老業(yè)主介紹第3個或以上新客戶：每成功介紹1個客戶獲得1500元消費金額；說明：老業(yè)主需于新客戶簽定買賣合同后方可兌現(xiàn)獎勵?！袄骝?qū)動”線下60客戶聯(lián)動：突破直效營銷的束縛，全線聯(lián)動間接聯(lián)動：間接聯(lián)動，是常見的一種鏈?zhǔn)铰?lián)動方案，這里的參與主體是“第三人”，所有的營銷活動均由“第三人”獨立參與，“第三人”與開發(fā)商和產(chǎn)品不構(gòu)成直接的利益關(guān)系。間接聯(lián)動機制：開發(fā)商營銷人員第三人產(chǎn)品第3.1人第3.2人……聯(lián)動協(xié)議客戶成交客戶推介客戶上門上門記錄成交記錄聯(lián)動獎勵繼續(xù)推介獎勵機制：統(tǒng)一按成交量計算：

每推介客戶成交1套，每套獎勵1000元；

每推介客戶成交3套以上，每套獎勵1500元；線下聯(lián)動對象：濱州各售樓處銷售代表＼桑拿ＳＰＡ館經(jīng)理人員＼酒店賓館經(jīng)理人員＼企業(yè)員工等．61廣告推廣12/25/202262全民大調(diào)查：一次有關(guān)濱州都市居住理想的探索與發(fā)現(xiàn)，一次所有濱州人理想生活的尋夢之旅……尋找你夢中的房子濱州人，你住的怎么樣？什么樣的生活才是你希望的理想生活？你的理想生活在哪里？……參與調(diào)查可參加抽獎，一等獎QQ汽車！開通有獎?wù){(diào)查熱線，歡迎廣大市民踴躍參與！前200位參與對者將獲得精美禮品份，并有機會贏得萬元超值大禮！第一戰(zhàn)役——全民有獎大調(diào)查，引發(fā)全城熱議12/25/202263全民調(diào)查結(jié)果揭秘：68%的濱州人沒有理想居所！中興置業(yè)許濱州人一個理想1000畝沿河生態(tài)園林之畔10萬平米空中豪宅即將面世濱州新區(qū)居住即將升級理想生活，現(xiàn)在起航第二戰(zhàn)役——激發(fā)共鳴：中興置業(yè)許濱州人一個理想12/25/202264理想之城，創(chuàng)作中……圍墻廣告出街：第二戰(zhàn)役——激發(fā)共鳴：中興置業(yè)許濱州人一個理想12/25/202265提前10年住別墅中興置業(yè)引領(lǐng)濱州進(jìn)入新別墅時代源自北美現(xiàn)代休閑格調(diào)建筑群一期130-160m2空中別墅風(fēng)情面世交1萬頂2萬，VIP卡限量申購開啟第三戰(zhàn)役——雷霆亮相，開啟VIP卡申購66中興，做山東的萬科開啟濱州新別墅時代源自北美現(xiàn)代休閑格調(diào)建筑群一期140-160m2空中別墅風(fēng)情面世交1萬頂2萬，VIP卡限量申購中第三戰(zhàn)役——雷霆亮相，開啟VIP卡申購67第四戰(zhàn)役——賣點層層剝離，蓄勢開盤新別墅生活六大宣言宣言一：要魚也要熊掌宣言二：拒絕一層不變宣言三：不得浪費空間宣言四：告別平庸時代宣言五：不可浪費票子宣言六：出入要有面子12/25/202268新別墅生活十大標(biāo)準(zhǔn)1.規(guī)劃超前化 2.戶型合理化3.建筑藝術(shù)化4.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化5.建材環(huán)?；?.配套完善化7.服務(wù)酒店化8.環(huán)境公園化9.生活科學(xué)化10.社區(qū)人性化第四戰(zhàn)役——賣點層層剝離，蓄勢開盤12/25/202269制造節(jié)點，聚集人氣，提高成交率5月中興置業(yè)會成立4月一期多層vip申購6.01/一期小高層認(rèn)購周末樓盤活動3月全城造勢7.15/小高層解籌制造節(jié)點，聚集人氣！提高成交率通過穩(wěn)定周期持續(xù)的活動營銷（公關(guān)）事件，聚集人氣，進(jìn)而影響和促動意向客戶咨詢購買?；顒泳邆洌盒路f性、娛樂性、表演性、展示性、參與性。8月開盤事件70營銷活動：產(chǎn)品說明會暨vip認(rèn)購活動時間：2010年4月活動方式：邀請客戶參觀樓盤現(xiàn)場并召開產(chǎn)品說明會，說明樓盤優(yōu)勢，為開盤積累意向客戶。71【成立目的】：通過成立置業(yè)會，將中興客戶資源有效整合挖掘，擴大品牌知名度及市場影響力；與項目的促銷活動充分結(jié)合，促進(jìn)得利斯現(xiàn)有項目的銷售?！緯h主要流程】：入場登記并發(fā)放會員手冊及入戶申請表；介紹成立置業(yè)會的意義、遠(yuǎn)大目標(biāo)，做表態(tài)性發(fā)言；介紹置業(yè)會各種說明、規(guī)定、制度、辦公地點等；現(xiàn)場辦理入會手續(xù)頒發(fā)銀卡（也可以會后到售樓處辦理）；營銷活動：中興置業(yè)會成立儀式72營銷活動：新別墅生活體驗館開放通過高端項目定位推廣，抬高客戶對項目售價的預(yù)期，經(jīng)過充分蓄客聚勢，開閘放水，引爆市場。樣板間究竟有多美？“趕大集”，看看別墅生活樣板城究竟啥模樣？五月黃金周，通過“趕大集，逛別墅”展示活動引發(fā)全市公眾現(xiàn)場體驗，徹底征服公眾，提升客戶價值期望9點9分，通過液晶顯示器顯示開盤起價，客戶兌獎?wù)J購。73產(chǎn)品差異化營造策略12/25/202274開發(fā)制勝策略一：把金子貼臉上

別人有的我們也做得更好！只要看得見的，一定顯得很高檔，給客戶最直觀的尊貴感受！氣派的小區(qū)大門主入口，社區(qū)景觀園林設(shè)計。開發(fā)策略二：把鐵皮包在衣服下

只要客戶看不見的，在確保質(zhì)量合格的前提之下，該省的錢就省，以求產(chǎn)品保持最強價格競爭力讓銀子看起來象金子75打造高貴優(yōu)雅的法式風(fēng)情建筑群落打破本土傳統(tǒng)住宅樓的外形設(shè)計，采用優(yōu)雅浪漫的法式建筑風(fēng)格，使每一棟樓都像一座奢華城堡，營造高貴與詩意的高端社區(qū)形象。12/25/202276沿街多層設(shè)計屋頂花園沿街部分多層，3層可設(shè)計屋頂花園，增加項目賣點法式建筑：優(yōu)雅，穩(wěn)重，浪漫12/25/202277打造差異化的社區(qū)綠化特色打破傳統(tǒng)社區(qū)古板的綠化方式采用叢林式，層疊法，親人化的綠化理念充分利用每一寸道路以外的空地進(jìn)行綠化布景營造郁郁蔥蔥的度假小鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：親人化綠化：綠化與人、與房屋零距離；強調(diào)人的可參與性，綠化不僅只有觀賞性，而是人可以在草坪、綠樹中活動。綠化僅靠房屋來做，即充分利用了空間，增加了室內(nèi)的景觀。又是一層綠色屏障，保證了住戶與外界的私密性。叢林式，層疊式：