某地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略方案

2007-11-111序：截止到2007年11月，中海已經(jīng)陸續(xù)在青島拿下三塊

優(yōu)良地塊（膠南項(xiàng)目A；市南項(xiàng)目B；市北項(xiàng)目C），累計(jì)

建筑面積達(dá)到60余萬(wàn)平方米，初步形成了以品牌為中心，

三個(gè)地塊為三個(gè)城市戰(zhàn)略點(diǎn)的城市戰(zhàn)略版圖構(gòu)架，決定青

島地產(chǎn)方向的號(hào)角即將吹響…2007-11-1122008年，是中海在青島戰(zhàn)區(qū)構(gòu)建品牌影響力的一年。……在本年度的推廣體系中，將以品牌營(yíng)銷為主線，逐步展開(kāi)與完善品牌形象與品牌價(jià)值，貫穿整個(gè)年度推廣計(jì)劃；以項(xiàng)目營(yíng)銷為輔線，埋入品牌線的特定節(jié)點(diǎn)。兩者從概念到產(chǎn)品訴求相互推動(dòng)、相互影響，從而形成一條相對(duì)縝密的推廣系統(tǒng)。BRIEF2007-11-113“中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌”中海定位世界500強(qiáng)成員企業(yè)系；港股上市公司；品質(zhì)第一；服務(wù)第一2007-11-114“中國(guó)地產(chǎn)廣告行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌”博思堂定位9年，7家公司，39個(gè)城市，347個(gè)項(xiàng)目，專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)2007-11-115“承諾：傳承中海的頂級(jí)品質(zhì)”中海+博思堂|合作理由2007-11-116“贏得尊敬”青島中海品牌方略2007-11-117PARTA“九問(wèn)中?！?007-11-118“中海為什么選擇青島？”中海戰(zhàn)略｜第一問(wèn)12007-11-119中海｜中國(guó)版圖中海｜深圳中海｜香港中海｜北京中海｜青島中海｜廣州中海｜蘇州中海｜上海中海｜成都／10%中海｜長(zhǎng)春環(huán)渤海／京津冀／25%

長(zhǎng)三角／滬寧杭／23%珠三角／港珠粵／39%

中海｜中國(guó)領(lǐng)土20年時(shí)間，38個(gè)經(jīng)典作品，27個(gè)在建項(xiàng)目，累計(jì)土地儲(chǔ)備超過(guò)1200萬(wàn)平方米區(qū)位中心城市三大經(jīng)濟(jì)中心2007-11-1110區(qū)域價(jià)價(jià)值決決定城城市價(jià)價(jià)值城城市市價(jià)值值決定定地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值要了解解一座座城市市或一一個(gè)區(qū)區(qū)域的的價(jià)值值就得得了解解它在在今天天中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局局中扮扮演什什么樣樣的角角色。。2007-11-1111“中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域域格局局”今天中中國(guó)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局局概而而言之之可劃劃分為為“三個(gè)個(gè)中國(guó)國(guó)、六六大板板塊”。第第一個(gè)中國(guó)國(guó)是““一線線中國(guó)國(guó)”，，包括括長(zhǎng)三三角、、珠三三角、、環(huán)渤渤海三三個(gè)板板塊，，或叫叫“沿海中中國(guó)”，這這注定定是中中國(guó)的的第一一世界界，因因?yàn)樗麄兝瓌?dòng)著著整個(gè)個(gè)中國(guó)國(guó)加入全球球一體體化，，參與與全球球競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；第第二個(gè)個(gè)中國(guó)國(guó)是““中部板板塊”，位位于其其中的六省省市都都想做做老大大，特特別是是武漢漢、鄭鄭州，，所謂謂“得得中原原者得得天下下”，，其重要要性也也不言言而喻喻；第第三個(gè)個(gè)中國(guó)國(guó)是““西部板板塊”，主主要是是成渝渝經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，關(guān)關(guān)系著著國(guó)家家西部部大開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的成敗?。患蛹由险裾衽d中中的老老工業(yè)業(yè)基地地的東北，，總共共六大大板塊塊。2007-11-1112“中海海全國(guó)國(guó)主流流戰(zhàn)略略布局局之必必然””“主流流戰(zhàn)略略”青島，，山東東經(jīng)濟(jì)濟(jì)的龍龍頭，，品牌牌之城城，世世界級(jí)級(jí)濱海海城市市，自自從2005年年陸續(xù)向外外省品品牌地地產(chǎn)商商打開(kāi)開(kāi)了無(wú)無(wú)形的的鐵幕幕，逢逢此良良機(jī)，，中海海一鼓鼓作氣氣，幾乎是是一年年之內(nèi)內(nèi)連續(xù)續(xù)拿下下三塊塊城市市核心心優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊塊，以以此為為標(biāo)志志，代代表著青島島地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)始始走上上了中中國(guó)地地產(chǎn)的的大舞舞臺(tái)，，也代代表著著中國(guó)國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)的核核心力量開(kāi)開(kāi)始改改變青青島……2007-11-1113“中海海以何何種戰(zhàn)戰(zhàn)略姿姿態(tài)進(jìn)進(jìn)入青青島？？”中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第二二問(wèn)22007-11-1114膠州灣灣四方區(qū)區(qū)市北區(qū)區(qū)嶗山區(qū)區(qū)市南區(qū)區(qū)膠南市市西海岸岸李滄區(qū)區(qū)城陽(yáng)區(qū)區(qū)膠州市市黃島區(qū)區(qū)黃海海★★★中海青青島戰(zhàn)戰(zhàn)局部部署署圖中海銀銀川西西路項(xiàng)項(xiàng)目；市南核核心區(qū)區(qū)；20萬(wàn)平平米歐歐式新新古典典；；（小小）高高層建建筑群群中海市市北區(qū)區(qū)項(xiàng)目目；市北CBD核核心區(qū)區(qū)；20萬(wàn)萬(wàn)平米米城市市綜合合體建建筑群群中海膠膠南海海王璐璐項(xiàng)目目；膠南新新城核核心區(qū)區(qū)；20萬(wàn)平平米中中高檔檔景觀觀社區(qū)區(qū)青島煙臺(tái)威海2007-11-1115“…眾眾望所所歸的的戰(zhàn)略略進(jìn)入入姿態(tài)態(tài)…””三封天天下中海品品牌巨巨艦駛駛?cè)肭嗲鄭u，，選選擇的的三個(gè)個(gè)切入入點(diǎn)恰恰好分分別代代表了了城市市戰(zhàn)略略發(fā)展展的三三個(gè)組組成部部分（（市北北：青青島CBD；市市南：：傳統(tǒng)統(tǒng)核心心區(qū)；；膠南南：青青島海海灣城城市戰(zhàn)戰(zhàn)略西西翼）），以以此為為平臺(tái)臺(tái)，以以中海海之品品質(zhì)保保證，，全面面配合合青島島城市市戰(zhàn)略略，提提升人人居形形象，，是其其與城城市共共成長(zhǎng)長(zhǎng)的歷歷史高高度。。三個(gè)個(gè)20萬(wàn)，，三個(gè)個(gè)核心心點(diǎn)，，三個(gè)個(gè)形象象點(diǎn)，，三封封天下下———2007-11-1116“青島島中海海的歷歷史使使命？？”中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第三三問(wèn)32007-11-11172007年年是中中國(guó)的的地產(chǎn)產(chǎn)政策策年：：累次次加息息，提提高房房貸首首付比，，包括括17大的的政治治風(fēng)向向，都都對(duì)中中國(guó)核核心城城市的的地產(chǎn)帶來(lái)來(lái)嚴(yán)峻峻的政政策壓壓力。。2007年年是青青島的的樓市市歷程程碑：：以中中海的的高調(diào)調(diào)進(jìn)入入和遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋對(duì)頤頤中的的并購(gòu)購(gòu)作為為標(biāo)志志；青青島地地產(chǎn)從從諸侯侯割據(jù)據(jù)的春春秋時(shí)期期進(jìn)入入問(wèn)鼎鼎天下下的戰(zhàn)戰(zhàn)國(guó)時(shí)時(shí)期。。2007年年是中中海的的“持持續(xù)締締造主主流價(jià)價(jià)值””年———““選擇擇主流流城市、、鎖定定主流流地段段、關(guān)關(guān)注主主流人人群、、建筑筑主流流產(chǎn)品、傳傳播主主流價(jià)價(jià)值””。2007-11-11182004年年12月，，和記記黃埔埔成立立和記記黃埔埔地產(chǎn)產(chǎn)(青青島)有限限公司司。2005年年，順順馳來(lái)來(lái)到青青島，，開(kāi)發(fā)發(fā)順馳馳藍(lán)水水假期期；2005年年，綠綠城集集團(tuán)，，開(kāi)發(fā)發(fā)綠城城理想想之城城；2006年年，寶寶龍集集團(tuán)，，開(kāi)發(fā)發(fā)青島島寶龍龍城市市廣場(chǎng)場(chǎng)；2006年年，卓卓越集集團(tuán)，，開(kāi)發(fā)發(fā)卓越越·蔚蔚藍(lán)群群島；；2006年年，華華遠(yuǎn)地地產(chǎn)來(lái)來(lái)到青青島；；2006年年，浙浙江金金龍集集團(tuán)來(lái)來(lái)到青青島，，開(kāi)發(fā)發(fā)夢(mèng)境境江南南；2006年年，萬(wàn)萬(wàn)科地地產(chǎn)，，開(kāi)發(fā)發(fā)萬(wàn)科科魅力力之城城；2006年年，和和記黃黃埔斥斥資人人民幣幣數(shù)十十億元元，在在青島島進(jìn)行行小港港灣開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)。。2007年年，中中海地地產(chǎn)連連拿市市南、、市北北、膠膠南三三塊地地，高高調(diào)進(jìn)進(jìn)入青青島；；2007-11-1119青島中中海的的三大大歷史史任務(wù)務(wù)：１解解決世世界級(jí)級(jí)品牌牌與青青島本本土對(duì)對(duì)接的的問(wèn)題題;（（萬(wàn)科科，和和黃））２解解決累累計(jì)高高達(dá)60億億的銷銷售回回款問(wèn)問(wèn)題（（總量量，速速度））３解解決通通過(guò)高高端品品牌提提升土土地價(jià)價(jià)值的的問(wèn)題題（品品牌，，口碑碑）2007-11-1120“樓市市與資資本市市場(chǎng)有有什么么關(guān)系系？””中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第四四問(wèn)42007-11-1121“…房房地產(chǎn)產(chǎn)的本本質(zhì)是是金融融問(wèn)題題…””樓市與與金融融息息息相關(guān)關(guān)，實(shí)實(shí)為一一體的的兩面面，伴伴隨著著2007年中中國(guó)宏宏觀調(diào)調(diào)控的的漸入入尾聲聲，中中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)也也完成成了改改革開(kāi)開(kāi)放２２０多多年以以來(lái)最最為波波瀾壯壯闊的的一次次超級(jí)級(jí)牛市市秀，，姑且且不說(shuō)說(shuō)人民民幣的的升值值與央央行的的調(diào)息息，也也不去去講提提高二二手房房貸款款對(duì)投投機(jī)性性需求求的影影響，，單從從資本本市場(chǎng)場(chǎng)的波波動(dòng)對(duì)對(duì)樓市市的影影響判判斷，，二者者存在在某種種程度度的微微妙的的反身身性關(guān)關(guān)系，，而選選擇青青島這這樣一一個(gè)資資本化化率較較高的的城市市，必必然要要考慮慮到金金融市市場(chǎng)對(duì)對(duì)樓市市的影影響。。2007-11-1122“中海海品牌牌戰(zhàn)略略版圖圖如何何部署署？””中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第五五問(wèn)52007-11-1123地產(chǎn)品品牌首首先需需要解解決的的是市市場(chǎng)地地位，，而戰(zhàn)戰(zhàn)略版版圖正正是品品牌的的話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)，，其將將明確確每年年度發(fā)發(fā)展商商在市市場(chǎng)的的戰(zhàn)略略方向向，從從而對(duì)對(duì)單體體項(xiàng)目目銷售售形成成品牌牌促動(dòng)動(dòng)力；；思考之之一、、中海：青島島戰(zhàn)略版圖圖2007-11-1124七大品牌整整合價(jià)值體體系世界版圖———依托總總部全球建建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，，布局澳、、港、內(nèi)陸陸國(guó)際城市市世界運(yùn)營(yíng)———倫敦、、東京、首首爾、新加加坡等全球球資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)世界理念———誠(chéng)信卓卓越，精品品永恒世界品質(zhì)———中海地地產(chǎn)第四代代精品世界物業(yè)———中海物物業(yè)、中海海深藍(lán)，4100萬(wàn)萬(wàn)平米管理理經(jīng)驗(yàn)世界中海會(huì)會(huì)—10萬(wàn)萬(wàn)高端會(huì)員員，350家聯(lián)盟商商業(yè)世界公民———6000萬(wàn)公益益捐助，世世界級(jí)企業(yè)業(yè)責(zé)任世界中海2007-11-1125中海品牌攻攻擊方略第一戰(zhàn)：中中海是誰(shuí)品牌告知+鮮明明的市場(chǎng)地地位第二戰(zhàn)：中中海對(duì)于青青島的意義義品牌美譽(yù)+中海海三項(xiàng)目帶帶給青島人人的新生活活第三戰(zhàn)：中中海對(duì)于青青島人的意意義品牌忠誠(chéng)+“中中海會(huì)··青島會(huì)會(huì)”全面啟啟動(dòng)2007-11-1126第一戰(zhàn)：中中海是誰(shuí)品牌告知+鮮明明的市場(chǎng)地地位階段主題“中國(guó)的世界界500強(qiáng)強(qiáng)成員企業(yè)業(yè)”2007-11-11272007-11-1128第二戰(zhàn)：中中海對(duì)于青青島的意義義品牌美譽(yù)+中海海三項(xiàng)目帶帶給青島人人的新生活活階段主題世界的中海海，青島的的中海中海市南項(xiàng)項(xiàng)目|中中海市北北項(xiàng)目|中海膠膠南項(xiàng)目2007-11-11292007-11-1130第三戰(zhàn)：中中海對(duì)于青青島人的意意義品牌忠誠(chéng)+“中中海會(huì)··青島會(huì)會(huì)”全面啟啟動(dòng)階段主題：：您的微笑，，我的榮譽(yù)譽(yù)——?dú)g迎您加入入“中海會(huì)會(huì)”十萬(wàn)大大家庭———2007-11-11312007-11-1132中海品牌··青島島·視視覺(jué)形象創(chuàng)作主題1、中中海地產(chǎn)，，世界500強(qiáng)成員員企業(yè)主題2、您您走過(guò)的每每一步，都都有中海的的印跡主題3、工工科中海，，建設(shè)中國(guó)國(guó)主流城市市價(jià)值2007-11-11332007-11-11342007-11-11352007-11-1136推廣：關(guān)于于品牌啟動(dòng)動(dòng)關(guān)鍵詞：話語(yǔ)權(quán)現(xiàn)代市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)就是是話語(yǔ)權(quán)的的競(jìng)爭(zhēng)，話話語(yǔ)權(quán)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)就是對(duì)對(duì)媒體資源源把控的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。所以以說(shuō)中海地地產(chǎn)要啟動(dòng)動(dòng)青島市場(chǎng)場(chǎng)必須首先先啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐刂髁髅襟w體。借其力力量以最小小成本完成成品牌地位位在青島城城市的最大大認(rèn)知。2007-11-1137“中中海海青青島島戰(zhàn)戰(zhàn)略略新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)””品牌牌關(guān)關(guān)系系意意義義*地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌的的市市場(chǎng)場(chǎng)攻攻擊擊方方式式往往往往是是通通過(guò)過(guò)媒媒介介新新聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)的的方方式式體體現(xiàn)現(xiàn)，，再再以以品品牌牌價(jià)價(jià)值值的的方方式式形成成項(xiàng)項(xiàng)目目的的攻攻擊擊啟啟動(dòng)動(dòng)點(diǎn)點(diǎn)，，從從而而全全面面實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值；；2007-11-1138“中中海海青青島島城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中中心心””品牌牌關(guān)關(guān)系系意意義義*運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中中心心完完全全改改變變了了展展示示中中心心項(xiàng)項(xiàng)目目單單一一作作戰(zhàn)戰(zhàn)的的方方式式，，而是是在在城城市市核核心心位位置置建建立立統(tǒng)統(tǒng)一一的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中中心心，，所所有有地地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品品可可以以在在運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中中心心統(tǒng)統(tǒng)一一實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接接待待廳廳是是便于于買買家家深深度度了了解解，，運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中中心心完完全全實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌整整體體附加加值值；；2007-11-1139品牌牌啟啟動(dòng)動(dòng)事事件件主題題：：“中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)萬(wàn)萬(wàn)里里行行————青青島島””———青青島島／中中國(guó)國(guó)主流流媒媒體體.新新聞聞發(fā)發(fā)布布———方式式：：旅旅游游與與媒媒體體聯(lián)聯(lián)誼誼相相結(jié)結(jié)合合的的方方式式。。路線線：：青青島島——北北京京——上上海?！獜V廣州州——深深圳圳——香香港港——澳澳門(mén)門(mén)——青青島島<中中海海經(jīng)經(jīng)典典項(xiàng)項(xiàng)目目考考察察+媒媒體體酒會(huì)>意義義：：媒媒體體關(guān)關(guān)系系+中中海海品品牌牌+新新聞聞報(bào)報(bào)道道人員員：：青青島島各各主主流流媒媒體體高高級(jí)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、高高級(jí)級(jí)記記者者時(shí)間間：：2007年年12月月2007-11-1140“結(jié)論…品牌的本質(zhì)是是承諾…”什么叫品牌？？品牌就是兌兌現(xiàn)了的承諾諾。承諾不是是憑你空口白白牙去說(shuō)，人家要要聽(tīng)其言而觀觀其行。你自自己所承諾的的一切，兌現(xiàn)現(xiàn)了多少都將沉淀淀在你的品牌牌里，實(shí)際的的兌現(xiàn)率體現(xiàn)現(xiàn)你承諾的含含金量，含金量高高，你就成了了金招牌。最最后當(dāng)你拓展展一個(gè)新領(lǐng)域域的時(shí)候，人們就就會(huì)信任你，，市場(chǎng)就會(huì)跟跟著你走。而而中海在青島島市場(chǎng)的品牌承諾諾是什么？這這正是萬(wàn)眾矚矚目之所在。。2007-11-1141“中海銀川路項(xiàng)項(xiàng)目與城市的的關(guān)系？”中海戰(zhàn)略｜第六問(wèn)62007-11-1142“市南銀川西西路項(xiàng)目方略略”1、項(xiàng)目的意意義2、地塊的意意義3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境4、板塊定位位5、城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局6、目標(biāo)客群群7、產(chǎn)品分析析8、思考結(jié)論論2007-11-1143…2007年年5月30，，中海地產(chǎn)以以總價(jià)8.68億元拍得得銀川西路路地塊，高高調(diào)進(jìn)入青島島；此舉不僅僅是“中海地地產(chǎn)”進(jìn)駐青青

島的開(kāi)開(kāi)山之作，也是全國(guó)性戰(zhàn)略企企業(yè)在青島市區(qū)核心心區(qū)取得的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，同時(shí)也是全全國(guó)性大企業(yè)業(yè)在市區(qū)核心心區(qū)

取得得的僅有的兩兩個(gè)項(xiàng)目之一一…1.項(xiàng)目的的意義結(jié)論：“青島島品牌地產(chǎn)的的里程碑”2007-11-11442.地地塊的意義市南中央商務(wù)務(wù)區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)區(qū)浮山后中央居居住區(qū)香港東路富人人區(qū)山東路CBD浮山中海基地國(guó)際尼克勞斯斯森林公園青島大學(xué)市委市政府、、五四廣場(chǎng)奧運(yùn)會(huì)帆船場(chǎng)場(chǎng)地通達(dá)繁華，坐坐擁青山，城城市主流選擇擇2007-11-11453.區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境周邊項(xiàng)目概況況從目前的情況況看，銀川西西路的項(xiàng)目并并不算很多，，地塊本身的的面積也有限限，周邊項(xiàng)目目包括頤中高高山、優(yōu)山美美地、瑞納紫紫域、省房銀銀川美居、海海信半山蘭蘭亭等，新樓樓盤(pán)的價(jià)位在在8000元元／平方米以以上，高的已已經(jīng)超過(guò)10000元／／平方米。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)

2007-11-1146頤中·高山中海.銀川西西路項(xiàng)目?jī)?yōu)山美地銀川山苑省房.銀川美美居瑞納.紫域海爾路寧夏路福州北路浮山國(guó)際尼克勞斯斯森林公園香港東路銀川西路東海路中海.基地寧夏路福州南路山東路南京路市委市政府黃海中海市南區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目位置示意意圖海信.半山蘭蘭亭市北中央商務(wù)務(wù)區(qū)市南商務(wù)區(qū)嶗山商務(wù)區(qū)青島豪宅區(qū)浮山商圈+CLD國(guó)際城·名苑苑2007-11-1147“頤中·高山山”位于市南區(qū)大大堯北山路97-182號(hào)，總用地地123862.64平平方米，規(guī)劃總建筑面面積20.39萬(wàn)平方米米。社區(qū)共有有8個(gè)樓座，，其中北側(cè)的一排高層建建筑氣勢(shì)雄偉偉，用幾何線線條勾勒出明明快、清新的的感覺(jué)。建筑類型型有高層公寓寓、多層公寓寓、連體別墅墅、會(huì)所等。。

頤中··高山只屬于于和他有共同同生活理想的的人。即使在在青島市南區(qū)，享受著多多條城市主干干道以及城市市精彩配套的的?；荩膊徊蝗淌苄鷩?。生長(zhǎng)長(zhǎng)于大堯山脈脈原生樹(shù)林和和野生植被之之中，每年就就在家里陽(yáng)臺(tái)用整整個(gè)春天欣賞賞野山花，激激情時(shí)對(duì)著遠(yuǎn)遠(yuǎn)處的大海呼呼喚……主力戶型面積積：60平方方米～400平方米均價(jià)：9500元2007-11-1148優(yōu)山美地，位位于青島市市市南區(qū)銀川西西路，總規(guī)劃劃建筑面積3萬(wàn)平方米，，4棟單體18層高尚住住宅。棲居氛氛圍得天獨(dú)厚厚：西北側(cè)與與浮山森林公公園肌膚相親親，綠氧充沛沛；南向?yàn)橹兄醒肷虅?wù)區(qū)（（CBD），，與繁華不即即不離；周邊邊交通便捷，，生活設(shè)施、、教育網(wǎng)絡(luò)一一應(yīng)俱全；山山、海、城的的三維景觀讓讓生活更加健健康舒適。優(yōu)優(yōu)山美地———青島中央生生活區(qū)(CLD)的主流流文化社區(qū)。。優(yōu)優(yōu)山美地的的建筑擁有張張揚(yáng)的個(gè)性。。她以簡(jiǎn)潔明明快的建筑風(fēng)風(fēng)格，呈現(xiàn)變變化豐富而鮮鮮明的層次，，四座板樓依依地勢(shì)而建，，使建筑的表表情與人的情情感相互融合合。四棟18層板樓采用用經(jīng)典的南北北朝向平行式式布局，以宏宏觀的角度設(shè)設(shè)定建筑的高高低、錯(cuò)落與與排列，給人人以連續(xù)與和和諧的感受。?！皟?yōu)山美地””都市核心，主主角生活2007-11-1149半山蘭蘭亭所所處位位置十十分獨(dú)獨(dú)特，，其獨(dú)獨(dú)特之之處在在于項(xiàng)項(xiàng)目地地塊處處在浮浮山山山腳的的山地地緩坡坡上，，與山山體相相連，，屬于于城市市半山山住宅宅。項(xiàng)項(xiàng)目地地塊坐坐落于于隆德德路以以東、、規(guī)劃劃中的的寧德德路以以南、、寧夏夏路武武警支支隊(duì)以以及燕燕兒島島路市市南軟軟件園園以北北。半山蘭蘭亭地地塊用用地面面積25157.5M2，，總建建筑面面積30190M2，，容積積率1.2。項(xiàng)項(xiàng)目建建筑形形態(tài)為為純多多層住住宅，，由6層花花園洋洋房結(jié)結(jié)合4層疊疊拼HOUSE組成成，其其中6層住住宅的的戶型型面積積約140M2左右右，4層疊疊拼HOUSE戶型型面積積約185M2左左右。。半山山蘭亭亭利用用地塊塊獨(dú)特特的坡坡地地地勢(shì)，，營(yíng)造造出了了富有有層次次感的的臺(tái)地地庭園園景觀觀園藝藝空間間。青島東東部新新城區(qū)區(qū)的中中心區(qū)區(qū)域，，已成成為青青島市市最繁繁華的的現(xiàn)代代都市市核心心片區(qū)區(qū)。海海信··半山山蘭亭亭正坐坐落于于東部部中心心區(qū)北北的半半山臺(tái)臺(tái)地之之上，，是青青島城城市中中心罕罕有的的半山山純多多層庭庭園住住宅，，項(xiàng)目目地理理位置置得天天獨(dú)厚厚?！昂Ｐ判?半山蘭蘭亭”半山純純多層層庭園園住宅宅2007-11-1150銀川美美居位位于青青島市市市南南區(qū)銀銀川西西路28號(hào)號(hào)，安安慶路路以北北，銀銀川路路以西西，臨臨近青青島市市58中分分校。。該項(xiàng)項(xiàng)目建建筑面面積3萬(wàn)平平方米米，由由2個(gè)個(gè)11層小小高層層和3個(gè)多多層住住宅組組成，，小區(qū)區(qū)綠化化率40％％。此此地段段交通通便利利，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，，無(wú)任任何工工業(yè)廠廠區(qū)，，周圍圍居住住區(qū)密密集，，周邊邊配套套設(shè)施施完善善，依依山而而立，，是追追求生生活品品質(zhì)人人群的的理想想居住住區(qū)。。戶型面面積80-137平平米。?！笆》糠?銀銀川美美居””2007-11-11514、、板塊塊定位位銀川西西路是是從2004年開(kāi)開(kāi)始引引起購(gòu)購(gòu)房者者關(guān)注注的居居住板板塊。。美瓴瓴居、、頤中·高高山等等幾個(gè)個(gè)精品品樓盤(pán)盤(pán)讓該該區(qū)域域的熱熱度激激增。。其實(shí)實(shí)如果果算上上天山山小區(qū)，銀銀川西西路的的居住住魅力力早已已在青青島購(gòu)購(gòu)房者者那里里得到到認(rèn)同同，后后來(lái)海海?；▓@園、城城市··生活活·家家等樓樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)發(fā)以及及銀川川西路路打通通，讓讓這個(gè)個(gè)區(qū)域域迅速成成為品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)秀的的居住住開(kāi)發(fā)發(fā)用地地。據(jù)判斷斷，銀銀川西西路將將成為為本市市中高高收入入者購(gòu)購(gòu)買自自住房房的熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，尤其是是期待待改善善居住住條件件的中中年白白領(lǐng)，，將十十分看看中這這個(gè)區(qū)區(qū)域。。除了面面對(duì)區(qū)區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，中中海銀銀川項(xiàng)項(xiàng)目還還要面面對(duì)青青島市市區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)的品品牌項(xiàng)目目之挑挑戰(zhàn)，，其作作戰(zhàn)格格局是是超越越板塊塊的，，立足足于整整個(gè)城城市的的。2007-11-1152浮山后后傳統(tǒng)熱熱點(diǎn)板板塊海爾東東城國(guó)國(guó)際２２春光山山色２２河馬石石·四四季景景園２２魯信長(zhǎng)長(zhǎng)春花花園香港中中路絕對(duì)核核心板板塊凱悅中中心鼎盛時(shí)時(shí)代萬(wàn)邦中中心香港置置地廣廣場(chǎng)銀川西西路新興熱熱點(diǎn)板板塊瑞納紫紫域銀川美美居優(yōu)山美美地頤中高高山海信半半山蘭蘭亭中?；仨?xiàng)項(xiàng)目城陽(yáng)新新天地地北部新新貴板板塊萬(wàn)科魅魅力之之城寶龍國(guó)國(guó)際社社區(qū)青特匯豪景景苑希爾景園海爾路東部商住板板塊萊鋼大廈城建·昊光光山色青建橄欖城城青建尚東區(qū)區(qū)嶗山國(guó)際花花園李滄東部新居住區(qū)板板塊百通馨苑三三期理想之城廣業(yè)城5.城城市競(jìng)爭(zhēng)格格局2007-11-1153我們的客群群構(gòu)成———“青島主主流人群””從目標(biāo)客戶戶從事職業(yè)業(yè)來(lái)看，以以中小型私私營(yíng)企業(yè)主主為主，另另包括政府府中高級(jí)公務(wù)員員、專業(yè)精精英人士（（律師、教教師、記者者等）、大大中型企業(yè)業(yè)中高級(jí)管理人人員，上述述約占客戶戶總構(gòu)成的的80%。。從目標(biāo)客戶戶工作區(qū)域域和居住區(qū)區(qū)域來(lái)看，，以市南區(qū)區(qū)東部為主主，約占60%；其其他包括市南南區(qū)西部和和市北區(qū)等等區(qū)域。從目標(biāo)客戶戶置業(yè)目的的來(lái)看，自自住約占3/4以上上，其他為為投資客戶戶。從目標(biāo)客戶戶置業(yè)次數(shù)數(shù)來(lái)看，95%的客客戶為二次次或者多次次置業(yè)。從目標(biāo)客戶戶年齡來(lái)看看，主要集集中在36-50歲歲之間；從目標(biāo)客戶戶收入來(lái)看看，家庭年年收入基本本都在10萬(wàn)元以上上，其中收收入20萬(wàn)萬(wàn)元以上的占3/4。（引自中中海前期期調(diào)研報(bào)報(bào)告）6.目目標(biāo)客群群2007-11-1154“主流人人群”特特征提提取主流人群群并不是是金子塔塔尖，但但一定是是最能代代表社會(huì)會(huì)主流價(jià)價(jià)值的國(guó)際化的的青島，，開(kāi)放的的青島人人，擁有有更開(kāi)闊闊的世界界觀和價(jià)價(jià)值觀主流人群群一部分分來(lái)自于于地緣性性客戶，，另外一一部分來(lái)來(lái)自于其其他區(qū)域域信息來(lái)源源更多依依賴現(xiàn)代代化的傳傳播渠道道，如網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，手手機(jī)決策判斷斷更多依依賴朋友友、專家家的意見(jiàn)見(jiàn)2007-11-1155共性賣點(diǎn)個(gè)性賣點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品品牌配套服務(wù)環(huán)境市南區(qū)浮山板塊銀川西路歐洲新古典高檔社區(qū)教育/醫(yī)療商業(yè)/超市餐飲/金融青島大學(xué)世界500行業(yè)第一中海物業(yè)中海標(biāo)準(zhǔn)中海會(huì)城市山林海灣7.產(chǎn)產(chǎn)品分析析2007-11-1156占地面積積近6萬(wàn)萬(wàn)平方米米

總建建筑面積積20余余萬(wàn)平方方米規(guī)劃戶數(shù)數(shù)1400余戶戶商業(yè)部分分面積約約5000平米米戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃劃由高層層和小高高層建筑筑構(gòu)成，，從住宅宅戶型比比例來(lái)看看：85-90平米米的二室室二廳一一衛(wèi)，約約20%；115-140平米的的三室兩兩廳戶型型，約55%；；160-165平米的的四室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)戶型，，約15%。7.產(chǎn)產(chǎn)品分析析2007-11-11578.結(jié)結(jié)論策略方向向：傳播播的突破破口作為青島島城市核核心區(qū)的的項(xiàng)目，，本案定定位高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，以中中海之高高端品質(zhì)提提升浮山山板塊銀銀川路之之土地價(jià)價(jià)值，并并以高檔檔豪宅定定位作為形形象創(chuàng)作作的依據(jù)據(jù)，同時(shí)時(shí)兼顧到到本案與與中海品品牌的意意義以及本本案與香香港路豪豪宅區(qū)的的差異性性，將自然資源源與城市資源源的最佳佳結(jié)合作為本案案的核心心利益點(diǎn)點(diǎn)。2007-11-1158關(guān)鍵詞：：戰(zhàn)略作作戰(zhàn)對(duì)于房地地產(chǎn)而言言，有三三重價(jià)值值，分別別為賣點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值、、區(qū)域價(jià)價(jià)值、品品牌價(jià)值值。強(qiáng)調(diào)調(diào)賣點(diǎn)是是戰(zhàn)術(shù)作作戰(zhàn)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)區(qū)域域是策略略作戰(zhàn)，，強(qiáng)調(diào)品品牌是戰(zhàn)戰(zhàn)略作戰(zhàn)戰(zhàn)。戰(zhàn)略略作戰(zhàn)與與戰(zhàn)術(shù)作作戰(zhàn)具有有完全不不同的市市場(chǎng)殺傷傷力，如如同空軍軍對(duì)陣陸陸軍一樣樣，其結(jié)結(jié)果是不不言而喻喻的。2007-11-1159傳播階段段：““市南南區(qū)：品品牌引爆爆點(diǎn)””“結(jié)合品牌牌啟動(dòng)銀銀川路項(xiàng)項(xiàng)目”*因?yàn)闉殂y川路路項(xiàng)目承承載了中中海進(jìn)入入青島之之歷史里里程碑的的使命，故其其可可以結(jié)合合品牌主主題進(jìn)行行推廣，，將項(xiàng)目目和品牌牌的推廣廣合二為為一，，相得得益彰，，用品牌牌力促動(dòng)動(dòng)產(chǎn)品力力，用產(chǎn)產(chǎn)品力印印證品牌牌力，從從而引引爆市場(chǎng)場(chǎng)。2007-11-1160戰(zhàn)略定位位：新市南20萬(wàn)平平米世界界級(jí)城市市公館新市南突突出中海海為本區(qū)區(qū)域所帶帶來(lái)的價(jià)價(jià)值改變變突出20萬(wàn)平米米，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目的的規(guī)模生生活世界級(jí)突突出中海海的核心心特質(zhì)———世界界500強(qiáng)成員員企業(yè)城市公館館突出產(chǎn)產(chǎn)品特性性——將將城市資資源與自自然資源源最完美美的結(jié)合合進(jìn)也悠然然，退也也裕然，，進(jìn)退由由心，中中央生活活區(qū)（CLD））之大境境。2007-11-1161戰(zhàn)略主題題1：中海，世世界500強(qiáng)成成員企業(yè)業(yè)本項(xiàng)目承承載的意意義在于于中海品品牌，中中海品牌牌與項(xiàng)目目相輔相相成，共共生共濟(jì)。。所以說(shuō)說(shuō)本案的的主題即即品牌的的主題。。2007-11-11戰(zhàn)略主題題2：中央之城城，名門(mén)門(mén)之品從項(xiàng)目角角度出發(fā)發(fā)的廣告告主題。。“中央央之城””強(qiáng)調(diào)地地段，““名門(mén)”強(qiáng)調(diào)調(diào)中海品品牌及客客群身份份，“品品”即指指品位又又指中海海品質(zhì)，一語(yǔ)語(yǔ)雙關(guān)。?？傮w符符合項(xiàng)目目調(diào)性，，階層語(yǔ)語(yǔ)感強(qiáng)。。2007-11-1163戰(zhàn)略主題題3：中央心··非非凡品中央強(qiáng)調(diào)調(diào)地段與與身份，，非凡對(duì)對(duì)應(yīng)豪宅宅定位，，品指品品質(zhì)，又指品味味，一語(yǔ)語(yǔ)雙關(guān)。。2007-11-1164主推案名名1：中?！ぶ兄醒肷奖景该嘁嘤小吧缴健弊郑?，但同周周邊項(xiàng)目目相比具具有完全全不同的的戰(zhàn)略意意義。中中央山是地位位表達(dá)，，同時(shí)是是項(xiàng)目核核心價(jià)值值的概括括總結(jié)，，具有四四重意義義。強(qiáng)調(diào)中海海品牌，，案名暗暗含中海海領(lǐng)袖青青島之市市場(chǎng)戰(zhàn)略略。中央，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)地段段，位處處市南中中央，輻輻射市南南、市北北、嶗山山三大商商務(wù)區(qū)。。山，強(qiáng)調(diào)調(diào)環(huán)境，，同時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)地位位，強(qiáng)調(diào)調(diào)山的環(huán)環(huán)境以及及人文內(nèi)內(nèi)涵，居居住意義義。浮山本身身就是中中央山（（市區(qū)核核心最大大的一座座山）。。2007-11-1165中?！ぁぶ醒胙肷揭曈X(jué)覺(jué)方案2007-11-11662007-11-11672007-11-11682007-11-11692007-11-11702007-11-11712007-11-11722007-11-11732007-11-11742007-11-1175現(xiàn)場(chǎng)攻擊擊2007-11-11762007-11-11772007-11-11782007-11-11792007-11-1180戶外攻擊擊2007-11-11812007-11-11822007-11-11832007-11-1184活動(dòng)攻擊擊2007-11-11852007-11-1186網(wǎng)絡(luò)攻擊擊2007-11-11872007-11-11882007-11-1189媒體攻擊擊（形象象稿）2007-11-11902007-11-11912007-11-11922007-11-1193主推案名名2：中?！X嶺譽(yù)市南項(xiàng)目目本身就就是為榮榮譽(yù)而戰(zhàn)戰(zhàn)！嶺譽(yù)譽(yù)代表最最高的榮榮譽(yù)，案案名后續(xù)續(xù)延展創(chuàng)創(chuàng)作空間間非常大大！嶺比山站的角角度更高，含含山之意，又又有“領(lǐng)”之之諧音地位。。完全超脫了了周邊競(jìng)品以以“山”為核核心賣點(diǎn)的浮浮淺訴求。2007-11-1194主推案名3：：中海·一品一品，首先是是身份，是一一種無(wú)上身分分的歸屬一品，其次代代表品質(zhì)，是是中?！斑^(guò)程程精品”的品品牌升華一品，最后代代表品味，代代表項(xiàng)目領(lǐng)袖袖群倫的優(yōu)雅雅生活。2007-11-1195中海戰(zhàn)略｜第七問(wèn)72007-11-1196關(guān)于膠南關(guān)于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手關(guān)于產(chǎn)品分析析5關(guān)于SWOT分解6關(guān)于客群群分析7思考結(jié)論論“膠南海王路路項(xiàng)目方略””2007-11-1197膠南：“黃海海之濱，青島島一翼”膠南市地處山山東半島西南南隅、黃海之之濱，青島西西海岸，是青青島所轄的縣級(jí)市市是一座新興興的現(xiàn)代海濱旅游城市市。全市轄17處鎮(zhèn)、街道辦事事處，總面1846平方方公里，全市人口80.6萬(wàn)，海岸線長(zhǎng)131公公里?？偯娣e積1802平平方公里，建建成區(qū)面積45.20平平方公里，城區(qū)總?cè)巳丝?0.2萬(wàn)，2004年全市GDP達(dá)到226.7億元，人均GDP達(dá)到到2.8萬(wàn)元元，2005年，全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力力、縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力分別別躍居全國(guó)百百?gòu)?qiáng)縣（市））第34位、、第25位。。１．關(guān)于膠南南2007-11-1198膠南：“東國(guó)國(guó)名地”膠南市是國(guó)家家最早批準(zhǔn)的的沿海開(kāi)放城城市之一，隨隨著青島經(jīng)濟(jì)濟(jì)重心戰(zhàn)略西移、、青島港集裝裝箱業(yè)務(wù)整體體西遷前灣港港以及青島島海灣大橋的規(guī)劃劃建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)了“融入大青島，，建設(shè)新膠南南”的嶄新局面。膠南市市優(yōu)越的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)和良好好的投資環(huán)境境更加明顯，，已進(jìn)入了一個(gè)高高速發(fā)展的重重大戰(zhàn)略機(jī)遇遇期，先后獲獲得全國(guó)綠化化模范城市、山東東省園林城市市、中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城市、、國(guó)家級(jí)生態(tài)態(tài)示范區(qū)、山東省省人居環(huán)境范范例獎(jiǎng)等榮譽(yù)譽(yù)稱號(hào)，城市市環(huán)境綜合整整治定量考核連續(xù)續(xù)四年列山東東省縣級(jí)市第第一名。１．關(guān)于膠南南2007-11-1199珠海路深圳路海王路汕頭路市政府經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)連云港路青島路★中?；亍窭撼斜本┞方鸬鼗▓@光大.海韻麗麗都風(fēng)河濱海大道東方高爾夫靈山灣國(guó)家森林公園靈山灣黃海中海膠南項(xiàng)目目位置示意清水廬歐美世紀(jì)花園園管委會(huì)2007-11-11100>>歐美世紀(jì)紀(jì)花園“歐洲原版生生活社區(qū)”膠南新城區(qū)城城市中心地帶帶90-180平發(fā)米戶型型設(shè)計(jì)1888平方方米專屬名流流會(huì)所。37.5%的的園林綠化率率的都市園林林1800余平平米幼兒園由臺(tái)灣著名設(shè)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)2005年度度最具市場(chǎng)潛潛力新盤(pán)2006青青島房地產(chǎn)最最值得期待樓樓盤(pán)價(jià)格，4850元３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手2007-11-111012007-11-111022007-11-11103>>金地花花園2期“觀海投資價(jià)價(jià)值”項(xiàng)目位于大青青島山海觀景景生活的稀缺缺地帶由四座33層層的高層組成成總建筑面積7萬(wàn)多平米。。社區(qū)綠化率35%，容積積率2.09，建筑密度度19.6%可供500多多戶市民安居居樂(lè)業(yè)戶型面積從50平米168平米中央水景、綠綠色景觀帶和和背景音樂(lè)系系統(tǒng)海水浴場(chǎng)也只只有幾步之遙遙，美麗的風(fēng)風(fēng)河３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手2007-11-111042007-11-11105>>光大.海韻麗都“科技、節(jié)能、、健康、時(shí)尚尚”青島西海岸都都市新區(qū)，膠南市行政辦辦公中心文化化廣場(chǎng)西側(cè)總用地面積近近４萬(wàn)平方米米，建筑面積積12萬(wàn)平方方米左右，主主要由6棟12層和4棟棟18層住宅宅樓組成計(jì)劃建成膠南南第一、青島島一流的高檔檔住宅小區(qū)。。一期推出15種戶型，87-178平方米。３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手2007-11-111062007-11-11107中海.膠南項(xiàng)目項(xiàng)目毗鄰：市市政府、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)會(huì)、利群廣場(chǎng)場(chǎng)、電視臺(tái)、、CNC中國(guó)國(guó)電信、海濱濱公園、風(fēng)河河四重景觀：河河景、海景、、園景、城市市景觀本項(xiàng)目為小高高層、高層組組成的混合型型社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃共計(jì)計(jì)2660余余戶，規(guī)劃建建筑面積約20萬(wàn)平方米米85-90平平米的兩室一一廳為主力戶戶型，超過(guò)60%；90平米以上上面積區(qū)間主主要集中在115-120平米部分戶型均勻勻分布于130-135、140-145、155-160平米區(qū)間間。價(jià)格：不低于于4500元元/平米４．關(guān)于產(chǎn)品品分析2007-11-111082007-11-111092007-11-111102007-11-11111WSTO1品牌：中中海締造2地段：市市府中心3產(chǎn)品：中中海標(biāo)準(zhǔn)4物業(yè)：中中海物業(yè)1對(duì)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的認(rèn)知2周邊配套套相對(duì)較差3領(lǐng)袖價(jià)價(jià)格的市場(chǎng)抗抗性1青島城市市規(guī)劃，從島島到灣的發(fā)展展格局2青島戶籍籍改革，消除除城鄉(xiāng)差別3通往西海海岸6車道高高速公路年底底通車4膠南地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)變臨臨界點(diǎn)1本土市場(chǎng)場(chǎng)供大于求2區(qū)域發(fā)展展水平滯后3政策調(diào)控控抑制投資4股市迅猛猛分流資金威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇中海膠南項(xiàng)目目SWOT分分析2007-11-11112５．關(guān)于客群群分析根據(jù)對(duì)周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和參參考項(xiàng)目的了了解，結(jié)合本本項(xiàng)目的特質(zhì)質(zhì)，得出項(xiàng)目目客戶定位擬擬為：從目標(biāo)客戶工工作和居住區(qū)區(qū)域來(lái)看，以以本地新市府府和老城區(qū)政府公務(wù)員、、企管人員、、私營(yíng)業(yè)主為主，約占50%左右，部分鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私私營(yíng)企業(yè)主客客戶約占近20%。黃島客戶占占5%另，外地客戶戶包括淄博、、東營(yíng)以及山山西、黑龍江江等省外投資資客戶，此部部分約占20%。，從目標(biāo)客戶置置業(yè)目的來(lái)看看，自住約占占60%以上上，其他為投投資客戶。從目標(biāo)客戶置置業(yè)次數(shù)上來(lái)來(lái)看，90%的客戶為二二次或者多次次置業(yè)。從目標(biāo)客戶年年齡來(lái)看，36-50歲歲的客戶約占占80%。2007-11-11113結(jié)論：形勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)天時(shí)：膠南城城市化水平快快速，雖然和和青島主市區(qū)區(qū)尚有差距，，但已是政府的城市戰(zhàn)略略發(fā)力點(diǎn)之一一，從經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力上超越山山東其他縣級(jí)級(jí)市，擁有很強(qiáng)強(qiáng)的潛在購(gòu)買買力，而且當(dāng)當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)同同質(zhì)化嚴(yán)重，，缺乏重重量量級(jí)級(jí)的的規(guī)規(guī)模模大大盤(pán)盤(pán)和和能能代代表表中中國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)水水準(zhǔn)準(zhǔn)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)好的的產(chǎn)產(chǎn)品品翹翹首首以以待待。。地利利：：中中海海膠膠南南項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于城城市市核核心心，，屬屬于于市市府府新新區(qū)區(qū)中中央央板板塊塊，，以以20萬(wàn)萬(wàn)平米米規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)攜攜中中海海品品牌牌之之威威高高調(diào)調(diào)入入市市，，勢(shì)勢(shì)必必在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾l(fā)發(fā)購(gòu)購(gòu)買買期待待，，如如何何在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥惺袌?chǎng)場(chǎng)引引發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值傳傳播播和和價(jià)價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，是是本本案案關(guān)關(guān)鍵鍵３人人和和：：膠膠南南總總?cè)巳丝诳?0萬(wàn)萬(wàn)人人，，城城區(qū)區(qū)30萬(wàn)萬(wàn)人人，，人人口口基基數(shù)數(shù)并并不不大大，，政政府府公公務(wù)務(wù)員、、企企管管人人員員、、私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主和和生生意意人人基基本本構(gòu)構(gòu)成成主主力力目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，另另外一一些些外外地地投投資資客客受受政政策策調(diào)調(diào)控控會(huì)會(huì)相相應(yīng)應(yīng)減減少少。。2007-11-11114“品品牌牌延延續(xù)續(xù)點(diǎn)點(diǎn)””“以品品牌牌之之威威延延續(xù)續(xù)膠膠南南海海王王路路項(xiàng)項(xiàng)目目”定位位：：中海海··新新城城中中央央··主主流流生生活活城城主題題：：?jiǎn)?dòng)動(dòng)膠膠南南國(guó)國(guó)際際居居住住時(shí)時(shí)代代*膠膠南南項(xiàng)項(xiàng)目目的的啟啟動(dòng)動(dòng)可可以以等等待待銀銀川川路路項(xiàng)項(xiàng)目目與與品品牌牌之之后后，，如如此此一一方方面面可可以以借助助前前期期震震動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)的的余余威威，，另另一一方方面面可可以以節(jié)節(jié)省省區(qū)區(qū)域域啟啟動(dòng)動(dòng)的的傳傳播播成成本本，借借市市南南打打膠膠南南易易，，借借膠膠南南打打市市南南難難。。2007-11-11115“中中海海品品牌牌市市場(chǎng)場(chǎng)攻攻擊擊””品牌牌關(guān)關(guān)系系意意義義*地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌的的核核心心并并不不是是務(wù)務(wù)虛虛的的形形式式，，而而是是對(duì)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)的的促促動(dòng)動(dòng)力力，，特特別別是是對(duì)對(duì)銷銷售售的的促促動(dòng)動(dòng)力力，，因因而，，以以賣賣點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行市市場(chǎng)場(chǎng)攻攻擊擊是是戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)攻攻擊擊，，以以區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行行市市場(chǎng)場(chǎng)攻攻擊擊是是策策略略攻攻擊擊，，以以品品牌牌作作為為市市場(chǎng)攻攻擊擊是是戰(zhàn)戰(zhàn)略略攻攻擊擊；；2007-11-11116關(guān)鍵鍵詞詞：：最最佳佳切切入入點(diǎn)點(diǎn)大青青島島戰(zhàn)戰(zhàn)略略（（一一灣灣兩兩翼翼三三極極）），，奧奧運(yùn)運(yùn)、、跨跨海海大大橋橋、、跨跨海海隧隧道道的的利利好好，，催催生生了了西西海海岸岸的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展。。使使得得膠膠南南成成為為青青島島重重要要一一極極。?！啊?007，，‘‘膠膠南南新新區(qū)區(qū)’’國(guó)國(guó)際際化化雛雛形形已已經(jīng)經(jīng)基基本本顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)此此時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)駐駐，，可可謂謂搶搶到到了了城城市市發(fā)發(fā)展展的的最最佳佳切切入入點(diǎn)點(diǎn)。。2007-11-11117相關(guān)關(guān)資資料料延延伸伸閱閱讀讀膠南南市市地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)三三大大問(wèn)問(wèn)題題一是企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模小小、、集集約約化化程程度度低低。目目前前該該市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)已已達(dá)達(dá)47家家，，另另有有部部分分鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)和和外外地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)。。由由于于企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模小小、、數(shù)數(shù)量量多多、、整整體體素素質(zhì)質(zhì)還還不不高高，，無(wú)無(wú)法法形形成成規(guī)規(guī)模?；ⅰ⒓s約化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，必必然然影影響響了了整整個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)素素質(zhì)質(zhì)和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)檔檔次次，，同同時(shí)時(shí)，，這這種種狀狀況況無(wú)無(wú)法法適適應(yīng)應(yīng)綜綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的要要求求，，更更無(wú)無(wú)法法應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)入入世世后后國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外大大公公司司、、集集團(tuán)團(tuán)涌涌入入所所帶帶來(lái)來(lái)的的沖沖擊擊。。二是是個(gè)別別企企業(yè)業(yè)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行行為為還還不不規(guī)規(guī)范范。一一些些開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)追追求求短短利利現(xiàn)現(xiàn)象象嚴(yán)嚴(yán)重重，，信信譽(yù)譽(yù)不不高高，，服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量差差，，引引發(fā)發(fā)消消費(fèi)費(fèi)者者投投訴訴和和上上訪訪。。三是政府府對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控能能力還不不強(qiáng)，監(jiān)管手手段和力力度需要要不斷完完善強(qiáng)化化。——青島島日?qǐng)?bào)2007-11-11118戰(zhàn)略主題題：?jiǎn)?dòng)膠南南國(guó)際居居住時(shí)代代2007-11-11119戰(zhàn)略高點(diǎn)點(diǎn)從城市價(jià)價(jià)值角度度切入，，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目的最最大價(jià)值值與中海海品牌的的最大戰(zhàn)戰(zhàn)略。其其與從賣賣點(diǎn)出發(fā)發(fā)的主題題完全不不同。其其市場(chǎng)攻攻擊力將將更加強(qiáng)強(qiáng)大，從從而全面面保障中中海地產(chǎn)產(chǎn)膠南項(xiàng)項(xiàng)目的完完勝。2007-11-11120戰(zhàn)略定位位：中海?新城中央央?國(guó)際際主流生生活城1.強(qiáng)強(qiáng)調(diào)中海海品牌，，以中海海的品牌牌力震動(dòng)動(dòng)膠南市市場(chǎng)2.強(qiáng)強(qiáng)調(diào)新城城中央，，明確項(xiàng)項(xiàng)目顯赫赫的地段段位置3.強(qiáng)強(qiáng)調(diào)主流流，明確確項(xiàng)目針針對(duì)主流流人群，，同時(shí)契契合中海?！爸髁髁鲀r(jià)值””戰(zhàn)略4.強(qiáng)強(qiáng)調(diào)生活活城，明明確項(xiàng)目目高尚的的生活屬屬性。2007-11-11121六大國(guó)際際主流價(jià)價(jià)值體系系國(guó)際新城城：大青青島戰(zhàn)略略催生膠膠南新區(qū)區(qū)國(guó)際化化時(shí)代國(guó)際地段段：市府府中央地地段，膠膠南新區(qū)區(qū)的國(guó)際際化先鋒鋒國(guó)際產(chǎn)品品：中海海第四代代產(chǎn)品，，新古典典歐洲美美學(xué)建筑筑國(guó)際景觀觀：鳳河河、黃海海、園林林、城市市，四重重美景國(guó)際品牌牌：中海海地產(chǎn)，，世界500強(qiáng)強(qiáng)成員企企業(yè)國(guó)際物業(yè)業(yè)：中海海物業(yè)，，中國(guó)三三大金牌牌物業(yè)之之首2007-11-11122市南項(xiàng)目目啟動(dòng)事件件主題：北京購(gòu)房房團(tuán)閃電電登陸膠膠南方式：組組織中海海會(huì)北京京會(huì)員來(lái)來(lái)膠南考考察中海海項(xiàng)目。。線路：北北京———青島———膠南南——膠膠南項(xiàng)目目——北北京營(yíng)銷：重重點(diǎn)在于于新聞事事件炒作作意義：釋釋放中海海品牌及及區(qū)域價(jià)價(jià)值力量量，重點(diǎn)點(diǎn)在于震震動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)。時(shí)間：2008年5月月2007-11-111232008‘中國(guó)國(guó)·膠南南杜鵑花花會(huì)一、節(jié)慶慶名稱：：2008‘中中國(guó)·膠膠南杜鵑鵑花會(huì)（（第三屆屆）二、舉辦辦時(shí)間：：2008年4月8日日－4月月23日日三、舉辦辦單位：：青島膠膠南市人人民政府府；青島市旅旅游局；；中國(guó)電電視藝術(shù)術(shù)家協(xié)會(huì)會(huì)旅游專專業(yè)委員員會(huì)四、承辦辦單位：：青島中海海地產(chǎn)／／聯(lián)合當(dāng)當(dāng)?shù)匚?、支持持機(jī)構(gòu)：：中央電電視臺(tái)和和中國(guó)電電視藝術(shù)術(shù)家協(xié)會(huì)會(huì)的會(huì)員員電視臺(tái)臺(tái)，人民民網(wǎng)、新浪浪網(wǎng)等網(wǎng)網(wǎng)站及省省內(nèi)各級(jí)級(jí)報(bào)紙、、電視、、廣播電電臺(tái)。四、節(jié)慶慶主題：：杜鵑花花海韻韻騰膠南南當(dāng)譽(yù)滿神神州的““春來(lái)飛飛紅第一一山--大珠山山“的萬(wàn)萬(wàn)畝野生生杜鵑花花展開(kāi)笑笑容，便喚喚醒了春春風(fēng)的舞舞步，膠膠南市就就成了杜杜鵑花的的海洋。?；ǖ暮楹榱鳎ɑǖ募?xì)浪，，花的飛飛濤，匯匯成花花海里的的天韻神神律，奏奏響了新新春的壯壯麗樂(lè)章章，昭示出膠膠南市青青春煥發(fā)發(fā)、清新新美麗、、熱情奔奔放的風(fēng)風(fēng)采，彰彰顯出創(chuàng)創(chuàng)新進(jìn)取、繁榮榮昌盛、、和諧幸幸福、蓬蓬勃發(fā)展展的社會(huì)會(huì)活力。。2007-11-11124中海膠南南項(xiàng)目整整合推廣廣攻擊點(diǎn)1事件封殺殺攻擊點(diǎn)2戶外封殺殺攻擊點(diǎn)3大客戶封封殺攻擊點(diǎn)4網(wǎng)絡(luò)封殺殺攻擊點(diǎn)5短信封殺殺攻擊點(diǎn)6電臺(tái)封殺殺攻擊點(diǎn)7禮品封殺殺攻擊點(diǎn)8現(xiàn)場(chǎng)封殺殺2007-11-11125主推案名名1：中海··國(guó)際際城從城市價(jià)價(jià)值出發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略略案名，，膠南正正在走向向國(guó)際化化，膠南南人特別別需要人人們承認(rèn)認(rèn)它所處處區(qū)域的的國(guó)際化化，國(guó)際際城說(shuō)到到了膠南南人的心心里！對(duì)對(duì)于膠南南人來(lái)說(shuō)說(shuō)，國(guó)際際城是一一種發(fā)自自心底的的榮耀，，是對(duì)所所處城市市日新月月異的發(fā)發(fā)展而產(chǎn)產(chǎn)生的的的精神榮榮耀、心心理共鳴鳴。2007-11-111262007-11-111272007-11-111282007-11-111292007-11-111302007-11-111312007-11-111322007-11-111332007-11-111342007-11-111352007-11-111362007-11-111372007-11-11138主推案名名2：中?！ぁば鲁浅菑钠放平墙嵌惹腥肴氲陌该泻：５禺a(chǎn)進(jìn)進(jìn)駐青島島決不僅僅僅只是是開(kāi)發(fā)一一座歐洲洲風(fēng)格的的城市而而已，而而是為改改變城市市居住水水平、提提高膠南南城市建建設(shè)水平平而來(lái)。?！靶隆薄贝砹肆酥泻８母淖兡z南南人居水水平的企企業(yè)戰(zhàn)略略，代表表了區(qū)域域發(fā)展的的日新月月異，代代表了膠膠南人民民全新的的生活即即將開(kāi)啟啟。2007-11-111392007-11-111402007-11-111412007-11-111422007-11-111432007-11-111442007-11-111452007-11-111462007-11-111472007-11-111482007-11-111492007-11-111502007-11-111512007-11-111522007-11-111532007-11-111542007-11-111552007-11-111562007-11-111572007-11-11158主推案名名3：中海··第一一城品牌第一一城：世世界級(jí)地地產(chǎn)品牌牌，中海海地產(chǎn)青青島西海海岸開(kāi)山山之作國(guó)際第一一城：世世界級(jí)綜綜合品質(zhì)質(zhì)，膠南南第一國(guó)國(guó)際生活活城價(jià)值第一一城：大大青島戰(zhàn)戰(zhàn)略+奧奧運(yùn)+跨跨海大橋橋+過(guò)海海隧道+中海品品牌身份第第一城城：三三線城城市較較多客客群具具有““炫耀耀”心心理，，對(duì)于于他們們來(lái)說(shuō)，身身份意意義有有時(shí)大大于產(chǎn)產(chǎn)品意意義。。2007-11-111592007-11-111602007-11-111612007-11-111622007-11-111632007-11-111642007-11-111652007-11-111662007-11-111672007-11-111682007-11-111692007-11-111702007-11-111712007-11-111722007-11-111732007-11-111742007-11-11175“市北北區(qū)吳吳家村村項(xiàng)目目方略略””中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第八八問(wèn)82007-11-11176“青島島CBD，，城市市聚合合體””市北區(qū)區(qū)的山山東路路被規(guī)規(guī)劃為為青島島的ＣＣＢＤＤ，也也因此此拉開(kāi)開(kāi)了青青島中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的序序幕，，本案案所在在地段段之重重如同同北京京的國(guó)國(guó)貿(mào)，，代表表青島島的發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)。因因本案案不屬屬于招招標(biāo)范范疇，，且缺缺乏更更進(jìn)一一步的的詳細(xì)細(xì)資料料，故故在此此略過(guò)過(guò)，只只講其其與整整個(gè)大大中海海品牌牌戰(zhàn)略略之關(guān)關(guān)系。。2007-11-11177“如何何處理理多項(xiàng)項(xiàng)目的的操盤(pán)盤(pán)次序序？””中海戰(zhàn)戰(zhàn)略｜｜第九九問(wèn)92007-11-11178思考：：中海海三項(xiàng)項(xiàng)目與與青島島的關(guān)關(guān)系？？中海膠膠南項(xiàng)項(xiàng)目：：膠南南市隸隸屬于于青島島“一一體兩兩翼和和”城城市戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的的西海岸岸板塊塊，擁?yè)碛休^較大的的市場(chǎng)場(chǎng)增長(zhǎng)長(zhǎng)空間間和較較好的的新城發(fā)發(fā)展前前景，，代表表大青青島戰(zhàn)戰(zhàn)略格格局的的未來(lái)來(lái)。中海市市南項(xiàng)項(xiàng)目：：市南南區(qū)是是青島島傳統(tǒng)統(tǒng)的富富人區(qū)區(qū)，青青島歷歷來(lái)以以居市市南為尊，，市南南也城城市的的生活活／商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)，擁?yè)碛星鄭u最最頂級(jí)級(jí)的一一條海海岸，，代表表青島島的中中央。。３中中海市市北項(xiàng)項(xiàng)目：：市北北區(qū)的的山東東路被被規(guī)劃劃為青青島的的ＣＢＢＤ，，也因因此拉開(kāi)了了青島島中心心商務(wù)務(wù)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的序幕幕，本本案所所在地地段之重重如同同北京京的國(guó)國(guó)貿(mào)，，代表表青島島的發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)。城市價(jià)價(jià)值序序列2007-11-11179思考之之五：：中海海三項(xiàng)項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署關(guān)關(guān)系？？時(shí)間價(jià)價(jià)值序序列１A策：：１１１１３３２２２B策１１２２３３２２３C策１１342中海品品牌市市南南項(xiàng)目目市市北項(xiàng)項(xiàng)目膠膠南南項(xiàng)目目注：1，2，3分分別表表示入入市的的次序序，比比如１１１３３２表表示以以市南南項(xiàng)目目作為為中海品品牌的的切入入點(diǎn)進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)；；接下下來(lái)是是膠南南項(xiàng)目目；再再其次次是市市北項(xiàng)項(xiàng)目。。2007-11-11180中海品品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略推推廣系系統(tǒng)C市北吳吳家村村項(xiàng)目目（品牌決決勝點(diǎn)點(diǎn)）A市南銀銀川西西路項(xiàng)項(xiàng)目（品牌引引爆點(diǎn)點(diǎn)）B膠南海海王路路項(xiàng)目目（品牌延延續(xù)點(diǎn)點(diǎn)）O中海集集團(tuán)品品牌線線———認(rèn)知知———升華華———忠誠(chéng)誠(chéng)第二階階段啟動(dòng)階階段第三階階段時(shí)間2008年年0102030405060708091011122009青島市市場(chǎng)第四階階段定位：：中海海·新新城中中央··主流流生活活城主題：：中海海，開(kāi)開(kāi)啟膠膠南國(guó)國(guó)際居居住時(shí)時(shí)代定位：：新市市南.20萬(wàn)平平米世世界級(jí)級(jí)城市市公館館主題：：中海海，世世界５５０００強(qiáng)成成員企企業(yè)１中中國(guó)的的世界界500強(qiáng)強(qiáng)；２２世世界的的中海海，青青島的的中海海；３３您您的微微笑，，我的的榮譽(yù)譽(yù)2007-11-11181中海品品牌攻攻擊方方略第一戰(zhàn)戰(zhàn)：中中海是是誰(shuí)品牌告告知+鮮鮮明明的市市場(chǎng)地地位第二戰(zhàn)戰(zhàn)：中中海對(duì)對(duì)于青青島的的意義義品牌美美譽(yù)+中中海海三項(xiàng)項(xiàng)目帶帶給青青島人人的新新生活活第三戰(zhàn)戰(zhàn)：中中海對(duì)對(duì)于青青島人人的意意義品牌忠忠誠(chéng)+““中中海會(huì)會(huì)··