新聯(lián)康重慶溫泉城項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議報(bào)告課件

[重慶溫泉城項(xiàng)目][重慶溫泉城項(xiàng)目]3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、項(xiàng)目定位2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、項(xiàng)目定位2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目定位1、我們的立地條件與核心價(jià)值是什么？項(xiàng)目定位1、我們的立地條件與核心價(jià)值是什么？地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路地塊位于沙坪壩西部的梨樹(shù)灣地區(qū)。由內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架分為兩塊，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊相比較小，占地100畝，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外地塊占地1100畝。楊公橋地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和梨楊路路況差，北面的站西路路況好，到三峽廣場(chǎng)較方便。內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊可以直接到達(dá)路況較好的站西路，所以交通條件相對(duì)較好。楊公橋三峽廣場(chǎng)天星橋交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和配套設(shè)施一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路重慶師大三峽廣場(chǎng)站西路教育配套只有紅槽房中學(xué)；醫(yī)療配套主要依靠西南醫(yī)院，距離較遠(yuǎn)；商業(yè)配套主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)。項(xiàng)目主要依靠的配套都在天星橋和三峽廣場(chǎng)。所以?xún)?nèi)環(huán)以?xún)?nèi)地塊由于交通條件較好，配套情況也比較好。楊公橋天星橋中學(xué)紅槽房中學(xué)精神病醫(yī)院三軍醫(yī)大西南醫(yī)院重慶大學(xué)配套設(shè)施一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路梨樹(shù)灣原為工業(yè)園，內(nèi)部多為家具、五金、機(jī)械廠(chǎng)，地塊周邊環(huán)境較差。有豐富的溫泉資源。內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊的南面是在建經(jīng)濟(jì)適用房和商品房樓盤(pán)，環(huán)境相對(duì)成熟。楊公橋周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線(xiàn)，將對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；同時(shí)也將給樓盤(pán)規(guī)劃帶來(lái)極大難度。周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線(xiàn)，將對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；地塊SWOT有利點(diǎn)規(guī)?！嫉?200畝，建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，超大規(guī)模溫泉——溫泉城概念，溫泉資源豐富不利點(diǎn)交通——周邊道路陳舊，路況較差配套——周邊基本沒(méi)有生活配套設(shè)施環(huán)境——原為工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差地塊SWOT有利點(diǎn)不利點(diǎn)地塊SWOT機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃——以溫泉城規(guī)劃為核心，未來(lái)將極大提升區(qū)域?qū)傩酝{點(diǎn)高壓線(xiàn)——對(duì)居住環(huán)境影響較大競(jìng)爭(zhēng)壓力——周邊在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大地塊SWOT機(jī)會(huì)點(diǎn)威脅點(diǎn)地塊核心價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)使本案具有更廣泛的空間來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃及產(chǎn)品塑造，以提高社區(qū)品質(zhì)。溫泉資源梨樹(shù)灣內(nèi)有豐富的溫泉資源，項(xiàng)目可充分利用溫泉資源。發(fā)展?jié)摿鏄?shù)灣地區(qū)雖然目前環(huán)境較差，但規(guī)劃為溫泉城，未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿?。地塊核心價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)使本案具有更廣泛的空間來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃及產(chǎn)2、我們的客源結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)？2、我們的客源結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)？客源地塊條件位置：區(qū)域中心或有做成中心的條件規(guī)模：50萬(wàn)平方米以上超大規(guī)模類(lèi)似重慶：上海城、融僑半島上海：明日星城、中遠(yuǎn)兩灣城50%以上為區(qū)域客源年齡跨度大家庭結(jié)構(gòu)多樣全民總動(dòng)員客源地塊條件類(lèi)似重慶：上海城、融僑半島上海：明日星城、中遠(yuǎn)兩家庭結(jié)構(gòu)及需求分析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青年或青年伴侶（無(wú)孩子、無(wú)老人）需求交通方便、有健身娛樂(lè)場(chǎng)所25-34歲的青年+父母（無(wú)小孩）需求環(huán)境優(yōu)美、周邊有公園、有大醫(yī)院、有健身娛樂(lè)場(chǎng)所、交通方便中年0-11歲小孩+父母關(guān)注文化教育及安全需求12-17歲小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母老年包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫婦）、老人三代（老人+中年夫婦+18歲以上孩子）需求環(huán)境優(yōu)美、就醫(yī)方便全民總動(dòng)員的客源結(jié)構(gòu)需要全面的配套條件家庭結(jié)構(gòu)及需求分析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青土地屬性分析事項(xiàng)狀況描述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)的西部，地塊周邊道路除站西路路況較好以外，天梨路和梨陽(yáng)路路況較差周邊配套目前配套設(shè)施較為缺乏交通公交線(xiàn)路較為缺乏，目前只有228路公交，可到達(dá)天星橋、楊公橋和沙坪壩教育紅槽房中學(xué)，其他學(xué)校都在天星橋和楊公橋附近，離地塊距離較遠(yuǎn)醫(yī)院西南醫(yī)院商業(yè)目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套文化娛樂(lè)體育目前娛樂(lè)休閑配套缺乏銀行目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套郵局目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套而地塊周邊的各項(xiàng)條件都比較缺乏土地屬性分析事項(xiàng)狀況描述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)3、土地條件和客源需求決定我們要做怎么樣的定位？3、土地條件和客源需求HOPSCA距三峽廣場(chǎng)直線(xiàn)距離較近規(guī)模超大有大體量的商業(yè)用地我們有什么？項(xiàng)目定位HOPSCA距三峽廣場(chǎng)直線(xiàn)距離較近規(guī)模超大一個(gè)商務(wù)中心＋一個(gè)居住中心HOTELOFFICECONVENTION、CLUBPARKING、PARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCAHOPSCA概念，就是一個(gè)將寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商場(chǎng)等結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會(huì)發(fā)展的角度上來(lái)說(shuō)，這種模式必然成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。非概念定位，而是一種成熟的有成功案例的經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式。一個(gè)商務(wù)中心＋在巴黎——拉德芳斯依照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運(yùn)使它成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，并引領(lǐng)著巴黎最新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。HOPSCA在巴黎——HOPSCA在紐約——素有“紐約市的心臟”之稱(chēng)的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國(guó)最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專(zhuān)業(yè)商店、影劇院、音樂(lè)廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為HOPSCA形態(tài)的典范。HOPSCA在紐約——HOPSCA在東京——日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪(fǎng)腳印的黃金區(qū)域。HOPSCA在東京——HOPSCA上?！G洲雅賓利重慶——中新城上城鄭州——方圓創(chuàng)世深圳——大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)HOPSCA在中國(guó)上?！G洲雅賓利HOPSCA在中國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)思路一、總體形象定位統(tǒng)一

HOPSCA（城市綜合體）溫泉城的整體規(guī)劃和定位樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，使溫泉城成為一個(gè)熱門(mén)概念開(kāi)發(fā)思路一、總體形象定位統(tǒng)一樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，使溫泉城成二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路ⅠⅡⅢⅣ共分四個(gè)項(xiàng)目，依次開(kāi)發(fā)二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路ⅠⅡⅢⅣ共分四個(gè)項(xiàng)目，1、顯示公司實(shí)力雄厚樣板：龍湖、金科、華宇金科·東方王榭金科·天湖美鎮(zhèn)龍湖西苑龍湖·水晶酈城龍湖花園華宇·西城麗景華宇·林泉雅舍2、靈活開(kāi)發(fā)，提升產(chǎn)品力3、每期策劃，產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路1、顯示公司實(shí)力雄厚金科·東方王榭金科·天湖美鎮(zhèn)龍湖西苑龍湖ⅠⅡⅢⅣ接待中心景觀樣板段樣板房周邊道路修葺完成必備條件溫泉會(huì)館會(huì)所天梨路、梨楊路重建完成商業(yè)及其他配套一、二期交房入住良好的建筑和景觀規(guī)劃呈現(xiàn)高知名度和好口碑推案計(jì)劃ⅠⅡⅢⅣ接待中心必備條件溫泉會(huì)館一、二期交房入住推案計(jì)劃首期產(chǎn)品建議首期產(chǎn)品建議西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房產(chǎn)板塊西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房產(chǎn)板塊板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑類(lèi)型容積率總建規(guī)模（萬(wàn)m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）推出套數(shù)/銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層2.35253500二房64-76二房22-27753/4705260%華宇林泉雅舍06.9高層2.99283400二房67-78三房90-105二房23-27三房31-36768/53010670%龍鳳云洲06.10高層4.6233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%尚賞居06.10高層582800二房67-72二房19-20712/1353419%梨樹(shù)新居06.10高層6.372700一房32-46二房52-60一房9-12二房14-16827/65016391%光華陽(yáng)光水城06.11高層2.74423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%蓓蕾城06.12高層6.9953650一房37-46二房61-65一房14-17二房22-24681/36018053%雅豪麗景06.7高層4.02203650二房81三房94-121二房30三房34-44600/5507992%東區(qū)華宇金沙港灣06.3超高層、高層、小高層3.1503600江景超高層4580二房71-85江景超高層：二房81-86三房100-113二房26-31江景超高層：二房37-39三房46-521839/110010060%上島酈舍06.5高層6.9293650二房66-72二房24-26660/3804258%旭東家天下06.5高層6.3763100二房52-61三房76-85二房16-19三房24-26693/5806484%嘉新桃花里06.5高層、小高層3.7173400二房62-77二房21-26478/3103465%美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%雪梨澳鄉(xiāng)06.9高層4.973500二房46-61二房16-21230/2004087%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%巨東青春華庭06.9高層543400二房55-65二房19-22514/1803635%金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時(shí)空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑容積率總建規(guī)模均價(jià)主力面積主力總價(jià)推出套西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西、天星橋以北區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域包括天星橋、梨樹(shù)灣和楊公橋周邊區(qū)域。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3300-3500元/平方米部分地段較好的小戶(hù)型和景觀房項(xiàng)目達(dá)到3650元/平方米主力面積：二房65-75平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以東區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域包括沙濱路和漢渝路沿線(xiàn)。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3600元/平方米金沙港灣江景房超過(guò)4500元/平方米主力面積：二房60-70平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指天星橋以南區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域是鳳天大道沿線(xiàn)。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3500元/平方米區(qū)域最高的是升偉新時(shí)空達(dá)到

3700元/平方米主力面積：二房55-65平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指天星橋以南競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域判斷整個(gè)沙坪壩，所有三個(gè)片區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)范圍圈定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：西片區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定沙坪壩的三個(gè)片區(qū)在產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格、戶(hù)型面積和客源情況方面都十分相似；都可能與本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。西片區(qū)在地段概念、交通和配套方面與本案更加相近。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域判斷整個(gè)沙坪壩，所有三個(gè)片區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)范圍圈定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)板塊案名可售及未來(lái)待推體量（萬(wàn)平方米）月均銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米）年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售時(shí)間西區(qū)華宇西城麗景120.67.208.12華宇林泉雅舍311207.4龍鳳云洲170.89.609.1藍(lán)溪谷地300.78.410.9光華陽(yáng)光水城200.44.811.4蓓蕾城20.99.607.4雅豪麗景111207.2東區(qū)華宇金沙港灣101.113.207.9上島酈舍40.5607.9旭東家天下20.78.407.4美麗山水100.67.208.6雪梨澳鄉(xiāng)0.50.5607.3南區(qū)華彩俊豪80.78.408.2巨東青春華庭30.44.807.9金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際101.214.407.10升偉新時(shí)空70.5608.6銷(xiāo)售分析板塊案名可售及未來(lái)待推體量（萬(wàn)平方米）月均銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米銷(xiāo)售持續(xù)期與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)板塊案名銷(xiāo)售持續(xù)期07年三季度07年四季度08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度西區(qū)本案華宇西城麗景龍鳳云洲藍(lán)溪谷地光華陽(yáng)光水城東區(qū)華宇金沙港灣上島酈舍美麗山水南區(qū)華彩俊豪巨東青春華庭金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際升偉新時(shí)空07年下半年推案，屆時(shí)沙坪壩主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)共有8個(gè)。08年推案，屆時(shí)沙坪壩主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)共有6個(gè)，且主要集中在西片區(qū)。銷(xiāo)售持續(xù)期與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)板塊案名銷(xiāo)售持續(xù)期07年三季度07年四季產(chǎn)品類(lèi)型以高層為主，輔以少量小高層和花園洋房。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2個(gè)樓盤(pán)容積率在3以下，6個(gè)樓盤(pán)在3.8以上?？偨ㄒ?guī)?；径荚?0萬(wàn)平方米以上。均價(jià)集中在3300-3500元/平方米。主力面積集中在二房65-75平方米。主力總價(jià)集中在二房22-25萬(wàn)元。板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑類(lèi)型容積率總建規(guī)模（萬(wàn)m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）推出套數(shù)/銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層3.8253500二房64-76二房22-27753/4705260%龍鳳云洲06.10高層5233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%光華陽(yáng)光水城06.11高層2.9423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%東區(qū)美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時(shí)空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%產(chǎn)品類(lèi)型以高層為主，輔以少量小高層和花園洋房。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2一房面積集中在35-45平方米，去化也比較快，尤其是地段較好，交通便利的項(xiàng)目；兩房較三房去化快，面積在65-75平方米的兩房市場(chǎng)接受度最高；三房面積段中，90-100平方米去化較快；面積超過(guò)110平方米的大戶(hù)型去化相對(duì)較慢。戶(hù)型去化分析一房面積集中在35-45平方米，去化也比較快，尤其是地段較好一期初步產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品類(lèi)型為高層；戶(hù)型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)面積（平方米）35-4565-7590-100110-120/比例10%60%20%10%100%二、戶(hù)型面積配比：一期初步產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品類(lèi)型為高層；戶(hù)型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)規(guī)劃和景觀產(chǎn)品力分析及建議案名容積率綠化率布局形式景觀特色景觀主題華宇西城麗景3.830%圍合式雙中庭集中大面積景觀綠化/龍鳳云洲544%圍合式超寬中庭景觀、中央水溪/藍(lán)溪谷地2.0850%兵營(yíng)式森林公園和清水溪水景英法園林光華陽(yáng)光水城2.934%圍合式中庭大面積水景及綠化水景園林美麗山水3.9931%圍合式中庭主花園、后山自然公園和嘉陵江景泰式園林華彩俊豪3.930%半圍合式集中綠化/金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際4.134%半圍合式中庭綠化水景園林升偉新時(shí)空3.930%半圍合式中庭景觀廣場(chǎng)/建議：采用圍合式布局，充分利用中庭空間營(yíng)造集中景觀，以溫泉為主題的景觀規(guī)劃和景觀產(chǎn)品力分析及建議案名容積率綠化率布局形式景觀特色景集中綠化景觀規(guī)劃建議集中綠化景觀規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議建筑產(chǎn)品產(chǎn)品力分析案名建筑風(fēng)格立面顏色立面材料華宇西城麗景現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰、白面磚龍鳳云洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰、白面磚藍(lán)溪谷地英式風(fēng)格白、褐面磚光華陽(yáng)光水城現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰、白、棕面磚美麗山水泰式風(fēng)格灰、黃、橘面磚華彩俊豪現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰、白面磚金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際蘇格蘭風(fēng)格灰、紅面磚升偉新時(shí)空現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰、褐面磚建議：在建筑風(fēng)格上做出特色建筑產(chǎn)品產(chǎn)品力分析案名建筑風(fēng)格立面顏色立面材料華宇西城麗景現(xiàn)外立面建議外立面建議外立面建議外立面建議景觀建議景觀建議社區(qū)配套產(chǎn)品力分析案名社區(qū)配套華宇西城麗景幼兒園、游泳池、羽毛球場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)龍鳳云洲幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)藍(lán)溪谷地會(huì)所、幼兒園、樹(shù)人景康小學(xué)、游泳池和社區(qū)商業(yè)光華陽(yáng)光水城會(huì)所、沙區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園分校、八中分校、星級(jí)酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、雙泳池和社區(qū)商業(yè)美麗山水會(huì)所、游泳池、健身房和社區(qū)商業(yè)華彩俊豪會(huì)所、游泳池、羽毛球場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際會(huì)所、四星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、沃爾瑪超市、電影院、大劇院、恒溫泳池和社區(qū)商業(yè)升偉新時(shí)空商務(wù)公寓、建材城和社區(qū)商業(yè)建議：聯(lián)合名校建立分校，游泳池、會(huì)所和社區(qū)商業(yè)溫泉會(huì)館、高檔酒店、辦公樓、大賣(mài)場(chǎng)社區(qū)配套產(chǎn)品力分析案名社區(qū)配套華宇西城麗景幼兒園、游泳池、羽產(chǎn)品建議小結(jié)三、在建筑立面和景觀上做出特色；四、利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)劃生活配套，提高社區(qū)的配套水平。一、產(chǎn)品類(lèi)型為高層；戶(hù)型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)面積（平方米）35-4565-7590-100110-120/比例10%60%20%10%100%二、戶(hù)型面積配比：產(chǎn)品建議小結(jié)三、在建筑立面和景觀上做出特色；一、產(chǎn)品類(lèi)型為高謝謝謝謝[重慶溫泉城項(xiàng)目][重慶溫泉城項(xiàng)目]3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、項(xiàng)目定位2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、項(xiàng)目定位2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目定位1、我們的立地條件與核心價(jià)值是什么？項(xiàng)目定位1、我們的立地條件與核心價(jià)值是什么？地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路地塊位于沙坪壩西部的梨樹(shù)灣地區(qū)。由內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架分為兩塊，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊相比較小，占地100畝，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外地塊占地1100畝。楊公橋地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和梨楊路路況差，北面的站西路路況好，到三峽廣場(chǎng)較方便。內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊可以直接到達(dá)路況較好的站西路，所以交通條件相對(duì)較好。楊公橋三峽廣場(chǎng)天星橋交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和配套設(shè)施一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路重慶師大三峽廣場(chǎng)站西路教育配套只有紅槽房中學(xué)；醫(yī)療配套主要依靠西南醫(yī)院，距離較遠(yuǎn)；商業(yè)配套主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)。項(xiàng)目主要依靠的配套都在天星橋和三峽廣場(chǎng)。所以?xún)?nèi)環(huán)以?xún)?nèi)地塊由于交通條件較好，配套情況也比較好。楊公橋天星橋中學(xué)紅槽房中學(xué)精神病醫(yī)院三軍醫(yī)大西南醫(yī)院重慶大學(xué)配套設(shè)施一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路梨樹(shù)灣原為工業(yè)園，內(nèi)部多為家具、五金、機(jī)械廠(chǎng)，地塊周邊環(huán)境較差。有豐富的溫泉資源。內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地塊的南面是在建經(jīng)濟(jì)適用房和商品房樓盤(pán)，環(huán)境相對(duì)成熟。楊公橋周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線(xiàn)，將對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；同時(shí)也將給樓盤(pán)規(guī)劃帶來(lái)極大難度。周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線(xiàn)，將對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；地塊SWOT有利點(diǎn)規(guī)?！嫉?200畝，建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，超大規(guī)模溫泉——溫泉城概念，溫泉資源豐富不利點(diǎn)交通——周邊道路陳舊，路況較差配套——周邊基本沒(méi)有生活配套設(shè)施環(huán)境——原為工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差地塊SWOT有利點(diǎn)不利點(diǎn)地塊SWOT機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃——以溫泉城規(guī)劃為核心，未來(lái)將極大提升區(qū)域?qū)傩酝{點(diǎn)高壓線(xiàn)——對(duì)居住環(huán)境影響較大競(jìng)爭(zhēng)壓力——周邊在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大地塊SWOT機(jī)會(huì)點(diǎn)威脅點(diǎn)地塊核心價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)使本案具有更廣泛的空間來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃及產(chǎn)品塑造，以提高社區(qū)品質(zhì)。溫泉資源梨樹(shù)灣內(nèi)有豐富的溫泉資源，項(xiàng)目可充分利用溫泉資源。發(fā)展?jié)摿鏄?shù)灣地區(qū)雖然目前環(huán)境較差，但規(guī)劃為溫泉城，未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿?。地塊核心價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)使本案具有更廣泛的空間來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃及產(chǎn)2、我們的客源結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)？2、我們的客源結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)？客源地塊條件位置：區(qū)域中心或有做成中心的條件規(guī)模：50萬(wàn)平方米以上超大規(guī)模類(lèi)似重慶：上海城、融僑半島上海：明日星城、中遠(yuǎn)兩灣城50%以上為區(qū)域客源年齡跨度大家庭結(jié)構(gòu)多樣全民總動(dòng)員客源地塊條件類(lèi)似重慶：上海城、融僑半島上海：明日星城、中遠(yuǎn)兩家庭結(jié)構(gòu)及需求分析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青年或青年伴侶（無(wú)孩子、無(wú)老人）需求交通方便、有健身娛樂(lè)場(chǎng)所25-34歲的青年+父母（無(wú)小孩）需求環(huán)境優(yōu)美、周邊有公園、有大醫(yī)院、有健身娛樂(lè)場(chǎng)所、交通方便中年0-11歲小孩+父母關(guān)注文化教育及安全需求12-17歲小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母老年包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫婦）、老人三代（老人+中年夫婦+18歲以上孩子）需求環(huán)境優(yōu)美、就醫(yī)方便全民總動(dòng)員的客源結(jié)構(gòu)需要全面的配套條件家庭結(jié)構(gòu)及需求分析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青土地屬性分析事項(xiàng)狀況描述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)的西部，地塊周邊道路除站西路路況較好以外，天梨路和梨陽(yáng)路路況較差周邊配套目前配套設(shè)施較為缺乏交通公交線(xiàn)路較為缺乏，目前只有228路公交，可到達(dá)天星橋、楊公橋和沙坪壩教育紅槽房中學(xué)，其他學(xué)校都在天星橋和楊公橋附近，離地塊距離較遠(yuǎn)醫(yī)院西南醫(yī)院商業(yè)目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套文化娛樂(lè)體育目前娛樂(lè)休閑配套缺乏銀行目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套郵局目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套而地塊周邊的各項(xiàng)條件都比較缺乏土地屬性分析事項(xiàng)狀況描述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)3、土地條件和客源需求決定我們要做怎么樣的定位？3、土地條件和客源需求HOPSCA距三峽廣場(chǎng)直線(xiàn)距離較近規(guī)模超大有大體量的商業(yè)用地我們有什么？項(xiàng)目定位HOPSCA距三峽廣場(chǎng)直線(xiàn)距離較近規(guī)模超大一個(gè)商務(wù)中心＋一個(gè)居住中心HOTELOFFICECONVENTION、CLUBPARKING、PARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCAHOPSCA概念，就是一個(gè)將寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商場(chǎng)等結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會(huì)發(fā)展的角度上來(lái)說(shuō)，這種模式必然成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。非概念定位，而是一種成熟的有成功案例的經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式。一個(gè)商務(wù)中心＋在巴黎——拉德芳斯依照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運(yùn)使它成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，并引領(lǐng)著巴黎最新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。HOPSCA在巴黎——HOPSCA在紐約——素有“紐約市的心臟”之稱(chēng)的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國(guó)最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專(zhuān)業(yè)商店、影劇院、音樂(lè)廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為HOPSCA形態(tài)的典范。HOPSCA在紐約——HOPSCA在東京——日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪(fǎng)腳印的黃金區(qū)域。HOPSCA在東京——HOPSCA上海——綠洲雅賓利重慶——中新城上城鄭州——方圓創(chuàng)世深圳——大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)HOPSCA在中國(guó)上?！G洲雅賓利HOPSCA在中國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)思路一、總體形象定位統(tǒng)一

HOPSCA（城市綜合體）溫泉城的整體規(guī)劃和定位樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，使溫泉城成為一個(gè)熱門(mén)概念開(kāi)發(fā)思路一、總體形象定位統(tǒng)一樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，使溫泉城成二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路ⅠⅡⅢⅣ共分四個(gè)項(xiàng)目，依次開(kāi)發(fā)二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路ⅠⅡⅢⅣ共分四個(gè)項(xiàng)目，1、顯示公司實(shí)力雄厚樣板：龍湖、金科、華宇金科·東方王榭金科·天湖美鎮(zhèn)龍湖西苑龍湖·水晶酈城龍湖花園華宇·西城麗景華宇·林泉雅舍2、靈活開(kāi)發(fā)，提升產(chǎn)品力3、每期策劃，產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)二、分多個(gè)街區(qū)（項(xiàng)目）靈活開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)思路1、顯示公司實(shí)力雄厚金科·東方王榭金科·天湖美鎮(zhèn)龍湖西苑龍湖ⅠⅡⅢⅣ接待中心景觀樣板段樣板房周邊道路修葺完成必備條件溫泉會(huì)館會(huì)所天梨路、梨楊路重建完成商業(yè)及其他配套一、二期交房入住良好的建筑和景觀規(guī)劃呈現(xiàn)高知名度和好口碑推案計(jì)劃ⅠⅡⅢⅣ接待中心必備條件溫泉會(huì)館一、二期交房入住推案計(jì)劃首期產(chǎn)品建議首期產(chǎn)品建議西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房產(chǎn)板塊西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房產(chǎn)板塊板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑類(lèi)型容積率總建規(guī)模（萬(wàn)m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）推出套數(shù)/銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層2.35253500二房64-76二房22-27753/4705260%華宇林泉雅舍06.9高層2.99283400二房67-78三房90-105二房23-27三房31-36768/53010670%龍鳳云洲06.10高層4.6233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%尚賞居06.10高層582800二房67-72二房19-20712/1353419%梨樹(shù)新居06.10高層6.372700一房32-46二房52-60一房9-12二房14-16827/65016391%光華陽(yáng)光水城06.11高層2.74423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%蓓蕾城06.12高層6.9953650一房37-46二房61-65一房14-17二房22-24681/36018053%雅豪麗景06.7高層4.02203650二房81三房94-121二房30三房34-44600/5507992%東區(qū)華宇金沙港灣06.3超高層、高層、小高層3.1503600江景超高層4580二房71-85江景超高層：二房81-86三房100-113二房26-31江景超高層：二房37-39三房46-521839/110010060%上島酈舍06.5高層6.9293650二房66-72二房24-26660/3804258%旭東家天下06.5高層6.3763100二房52-61三房76-85二房16-19三房24-26693/5806484%嘉新桃花里06.5高層、小高層3.7173400二房62-77二房21-26478/3103465%美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%雪梨澳鄉(xiāng)06.9高層4.973500二房46-61二房16-21230/2004087%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%巨東青春華庭06.9高層543400二房55-65二房19-22514/1803635%金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時(shí)空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑容積率總建規(guī)模均價(jià)主力面積主力總價(jià)推出套西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西、天星橋以北區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域包括天星橋、梨樹(shù)灣和楊公橋周邊區(qū)域。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3300-3500元/平方米部分地段較好的小戶(hù)型和景觀房項(xiàng)目達(dá)到3650元/平方米主力面積：二房65-75平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以東區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域包括沙濱路和漢渝路沿線(xiàn)。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3600元/平方米金沙港灣江景房超過(guò)4500元/平方米主力面積：二房60-70平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指三峽廣場(chǎng)以西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指天星橋以南區(qū)域，目前的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域是鳳天大道沿線(xiàn)。產(chǎn)品類(lèi)型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3500元/平方米區(qū)域最高的是升偉新時(shí)空達(dá)到

3700元/平方米主力面積：二房55-65平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊基本描述區(qū)域描述：主要指天星橋以南競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域判斷整個(gè)沙坪壩，所有三個(gè)片區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)范圍圈定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：西片區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定沙坪壩的三個(gè)片區(qū)在產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格、戶(hù)型面積和客源情況方面都十分相似；都可能與本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。西片區(qū)在地段概念、交通和配套方面與本案更加相近。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域判斷整個(gè)沙坪壩，所有三個(gè)片區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)范圍圈定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)板塊案名可售及未來(lái)待推體量（萬(wàn)平方米）月均銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米）年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售時(shí)間西區(qū)華宇西城麗景120.67.208.12華宇林泉雅舍311207.4龍鳳云洲170.89.609.1藍(lán)溪谷地300.78.410.9光華陽(yáng)光水城200.44.811.4蓓蕾城20.99.607.4雅豪麗景111207.2東區(qū)華宇金沙港灣101.113.207.9上島酈舍40.5607.9旭東家天下20.78.407.4美麗山水100.67.208.6雪梨澳鄉(xiāng)0.50.5607.3南區(qū)華彩俊豪80.78.408.2巨東青春華庭30.44.807.9金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際101.214.407.10升偉新時(shí)空70.5608.6銷(xiāo)售分析板塊案名可售及未來(lái)待推體量（萬(wàn)平方米）月均銷(xiāo)售體量（萬(wàn)平方米銷(xiāo)售持續(xù)期與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)板塊案名銷(xiāo)售持續(xù)期07年三季度07年四季度08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度西區(qū)本案華宇西城麗景龍鳳云洲藍(lán)溪谷地光華陽(yáng)光水城東區(qū)華宇金沙港灣上島酈舍美麗山水南區(qū)華彩俊豪巨東青春華庭金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際升偉新時(shí)空07年下半年推案，屆時(shí)沙坪壩主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)共有8個(gè)。08年推案，屆時(shí)沙坪壩主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)共有6個(gè)，且主要集中在西片區(qū)。銷(xiāo)售持續(xù)期與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)板塊案名銷(xiāo)售持續(xù)期07年三季度07年四季產(chǎn)品類(lèi)型以高層為主，輔以少量小高層和花園洋房。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2個(gè)樓盤(pán)容積率在3以下，6個(gè)樓盤(pán)在3.8以上?？偨ㄒ?guī)?；径荚?0萬(wàn)平方米以上。均價(jià)集中在3300-3500元/平方米。主力面積集中在二房65-75平方米。主力總價(jià)集中在二房22-25萬(wàn)元。板塊案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑類(lèi)型容積率總建規(guī)模（萬(wàn)m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）推出套數(shù)/銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層3.8253500二房64-76二房22-27753/4705260%龍鳳云洲06.10高層5233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%光華陽(yáng)光水城06.11高層2.9423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%東區(qū)美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106