上海房地產(chǎn)開發(fā)流程圖

房地產(chǎn)開發(fā)商流程注釋：上述流程圖以上海市相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)制作，其它地區(qū)的審批程序可能有所不同。上所有的天數(shù)均指相關(guān)政府部門完成相應(yīng)審批程序所需的工作日。DPC:發(fā)展計劃委員會UPB:城市規(guī)劃管理局HLRA:房屋土地資源管理局CMC:建設(shè)和管理委員會CLO:建設(shè)用地事務(wù)所MCLO:市建設(shè)用地事務(wù)所文件清單：一、建設(shè)用地計劃審核意見書申請《上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書》應(yīng)提交下列材料：申請和核發(fā)《上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書》申請和核發(fā)《上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書》，按以下程序辦理：（一）使用區(qū)縣用地計劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，由建設(shè)單位向區(qū)縣土地管理部門提出申請；使用市用地計劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，由建設(shè)單位向市房地局提出申請，并按規(guī)定填寫申請表，提交有關(guān)材料。市或區(qū)縣土地管理部門應(yīng)自受理建設(shè)單位申請之日起十個工作日內(nèi)，提出審核意見。經(jīng)審核同意的，分別由市房地局或市房地局委托的各區(qū)、縣土地管理部門核發(fā)《上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書》，并蓋“用地計劃審核專用章”。超越區(qū)、縣建設(shè)用地審批權(quán)限的，還需加蓋市房地局審核章。四、《上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書》一式四份，分別送建設(shè)單位、項(xiàng)目審批部門和市房地局綜合計劃處，一份由核發(fā)單位留存。1、建設(shè)單位法人證書、營業(yè)證書或外資企業(yè)法人證明、注冊證書；2、上報的項(xiàng)目建議書或其他有關(guān)文件；3、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書；4、經(jīng)劃示的用地范圍圖；5、審核部門認(rèn)為需要補(bǔ)送的其他有關(guān)資料。二、報批項(xiàng)目建議書報批《項(xiàng)目建議書》應(yīng)提交下列材料：《項(xiàng)目申報單位報批函》；房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；項(xiàng)目范圍地形圖；若地塊涉及轉(zhuǎn)性，經(jīng)有關(guān)主管部門對土地改性的批復(fù)；地塊房地產(chǎn)權(quán)證或其他相關(guān)證明；有關(guān)合作開發(fā)或土地補(bǔ)償協(xié)議。三、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》審批申請《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》，應(yīng)提交下列材料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表》；項(xiàng)目建議書以及批準(zhǔn)文件或其他計劃批文；建設(shè)基地范圍內(nèi)如涉及原有單位用地的必須提供土地使用權(quán)屬證明和原有單位對建設(shè)項(xiàng)目的意見。4、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫等部門對項(xiàng)目選址的審核意見（可采用并聯(lián)審批）；5、工業(yè)項(xiàng)目和其它對周圍環(huán)境有特殊要求的及對周圍地區(qū)有一定影響和控制要求的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加送以下資料：⑴有關(guān)工藝的情況，對水陸運(yùn)輸、能源和市政、公用配套（包括電力、給排水、道路、煤氣和通訊）的基本要求；⑵項(xiàng)目建成后可能對周圍地區(qū)帶來影響以及建設(shè)項(xiàng)目對周圍地區(qū)建設(shè)有制約的控制要求；6、大中型建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)附送有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位作出的選址論證。7、由市測繪院曬印1:500、1:1000或1:2000的建設(shè)基地實(shí)測地形圖3份，其中需要劃示城市規(guī)劃道路紅線及有關(guān)建筑控制線（包括河道、高壓線、綠地、地鐵、輕軌等控制線），在其中1份地形圖上正確劃示本單位用地范圍，擬建工程基地界線或擴(kuò)建范圍，不同的用地范圍應(yīng)用不同的色筆劃示且應(yīng)各自封閉。四、工程報建審核申請工程報建審核，應(yīng)提交下列材料：1、《上海市建設(shè)工程報建表》；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件；3、建設(shè)工程立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；4、上海市建設(shè)單位工程專業(yè)技術(shù)人員和管理人員核定申報表；5、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件和復(fù)印件；6、法定代表人授權(quán)委托書（委托經(jīng)辦人辦理報建）；7、銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明；8、受委托人身份證原件和復(fù)印件；9、總平面圖。在立項(xiàng)批復(fù)中已明確招標(biāo)組織形式的，前款第4、5項(xiàng)材料可不提交。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)包的，前款第4、5項(xiàng)材料可不提交，還需提交代理合同。五、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》應(yīng)提交下列材料：1、附1/500或1/1000地形圖6份（向市測繪院曬印，其中一份應(yīng)詳細(xì)劃示用地拆房范圍），總平面設(shè)計圖1份；2、屬遷建單位，必須詳細(xì)填明原址地點(diǎn)、土地、房屋面積并附圖；3、凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（復(fù)印件）及W^圖各1份；4、有關(guān)建設(shè)工程地計劃批準(zhǔn)文件；5、其他需要說明的圖紙、文件。六、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，應(yīng)提交下列材料：.計劃部門項(xiàng)目批準(zhǔn)文件附項(xiàng)目建議書或可行性研究報告；.規(guī)劃部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目批文及用地范圍圖；.建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照。七、可行性報告報批申請批準(zhǔn)可行性報告，應(yīng)提交下列材料：有效期內(nèi)項(xiàng)目建議書的批文；工程可行性研究報告；房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；規(guī)劃部門核發(fā)的選址意見書；土地管理部門的用地預(yù)審報告；資本金承諾、市政配套部門征詢意見、總平面圖等。八、建設(shè)工程設(shè)計方案送審進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計方案送審，應(yīng)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目計劃批準(zhǔn)文件；建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；由市測繪院?。〞瘢┲?，并劃示道路紅線、河道藍(lán)線、綠化線的1:500或1:1000的地形圖2份，1:500的地籍圖1份，其中1份應(yīng)劃出本單位基地范圍及擬建工程位置；建筑設(shè)計方案圖二套，需加蓋設(shè)計單位的設(shè)計方案和初步設(shè)計出圖章。九、初步設(shè)計報批申請初步設(shè)計報批，應(yīng)提交下列材料：1、有效的可行性報告批復(fù)；2、規(guī)劃部門有關(guān)規(guī)劃要求的批復(fù)；3、落實(shí)用地的批復(fù)；4、有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提供的初步設(shè)計方案和工程概算；5、規(guī)劃、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生防疫、勞動安全等部門對設(shè)計方案的書面意見。十、建筑工程施工圖設(shè)計文件審查申請進(jìn)行建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查，應(yīng)提交下列材料：1、批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件或初步設(shè)計批準(zhǔn)文件；2、主要的初步設(shè)計文件；3、規(guī)劃設(shè)計要求通知單；4、工程勘察成果報告；5、結(jié)構(gòu)計算書及計算軟件名稱；6、完整的施工圖設(shè)計文件一套。十一、建設(shè)項(xiàng)目用地審批申請建設(shè)項(xiàng)目用地審批，應(yīng)提交下列材料：1、上海市建設(shè)項(xiàng)目用地審批申請表2、上海市建設(shè)項(xiàng)目用地計劃審核意見書（除單獨(dú)選址項(xiàng)目）3、上海市新增耕地確認(rèn)書或上海市有償轉(zhuǎn)換耕地指標(biāo)確認(rèn)書4、單獨(dú)選址項(xiàng)目新增耕地（有償轉(zhuǎn)換耕地指標(biāo)）申請書5、項(xiàng)目建議書、可行性研究報告批復(fù)或立項(xiàng)計劃附總平面布置圖6、項(xiàng)目初步設(shè)計批準(zhǔn)文件或規(guī)劃方案審定文件7、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖（包括安置項(xiàng)目）8、勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖9、地籍圖十二、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請核發(fā)申請核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，應(yīng)提交下列材料：1、上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表2、土地出讓金定金收據(jù)十三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)提交下列材料：1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表；2、計劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告或建設(shè)項(xiàng)目計劃批準(zhǔn)文件；3、規(guī)劃管理部門最終審定的設(shè)計方案《建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單》（復(fù)印件）；4、建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件及附圖（復(fù)印件），如屬新使用土地的應(yīng)附已辦理的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及市或區(qū)縣土地管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及附圖（均為復(fù)印件）或土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同及附圖；5、原有基地內(nèi)需拆房、原有建筑需加層或新建建筑與原有建筑拼接的，應(yīng)提供原有房屋的權(quán)屬證明（復(fù)印件）；6、蓋有市建委頒發(fā)的施工圖出圖章的總平面圖（藍(lán)圖）2份，比例1:500或1:1000,應(yīng)標(biāo)明建筑基地界線、新建建筑物與基地界線、道路規(guī)劃紅線、河道藍(lán)線等有關(guān)建筑控制線以及相鄰建筑物的間距尺寸，申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑必須與其它建筑區(qū)別標(biāo)示；7、向市測繪院印曬的建設(shè)基地最新實(shí)測地形圖3份，1:500或1:1000,需按上述第6條總平面圖要求劃示新建建筑物位置及有關(guān)尺寸，加蓋設(shè)計單位及建設(shè)單位圖章；8、蓋有市建委頒發(fā)的施工圖出工圖章的建筑施工圖（藍(lán)圖）2套，其中包括建筑平面圖、立面圖和剖面圖及圖紙目錄表，標(biāo)明每塊綠地面積的綠化布置圖等；9、建筑分層面積表2份，由設(shè)計單位編制并蓋有設(shè)計單位及建設(shè)單位圖章，不同性質(zhì)的建筑面積應(yīng)在表中分別列出；10、基礎(chǔ)平面圖2份；11、建設(shè)工程竣工檔案編制及報送合同；12、建筑工程概預(yù)算書；13、各相關(guān)部門的審核意見（可采用并聯(lián)審批方式）：⑴消防部門《建筑設(shè)施防火審核意見單》（建筑部分）；⑵衛(wèi)生防疫部門《基本建設(shè)設(shè)計衛(wèi)生審核意見單》；⑶環(huán)保部門對建筑設(shè)計的審核意見；⑷人防部門對建設(shè)項(xiàng)目的審核意見；⑸交警部門對建筑設(shè)計的審核意見；⑹根據(jù)建筑工程的特殊要求需經(jīng)審核的其它管理部門意見。十四、土地使用權(quán)初始登記辦理土地使用權(quán)初始登記，應(yīng)提交下列材料：1、申請書（原件）；2、當(dāng)事人身份證件或單位合法資格證明（“三資”企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書）3、委托書（原件）及代理人身份證件；4、建設(shè)用地批準(zhǔn)書（原件）；5、由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)測繪部門出具的勘測定界報告6、地籍圖（原件一式二份）；7、契稅完稅證（備查聯(lián)）及契稅完稅貼花（原件，納稅后提交）8、土地使用權(quán)出讓合同（正本原件）；9、已付清土地使用權(quán)出讓金的收據(jù)；十五、《開工報告》報批申請《開工報告》的審批，需要提交下列材料：有效的初步設(shè)計的批復(fù)；項(xiàng)目法人組建批復(fù)；資本到位的證明；有效的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件和協(xié)議；建筑材料到場、設(shè)備訂購能滿足一定時間連續(xù)施工的要求。項(xiàng)目建設(shè)需要的主要設(shè)備和材料已經(jīng)訂貨，項(xiàng)目所需建筑材料已落實(shí)來源和運(yùn)輸條件，并已備好連續(xù)施工三個月的材料用量；項(xiàng)目征地、拆遷和施工場地"四通一平"（即供電、供水、運(yùn)輸、通訊和場地平整）工作已經(jīng)完成,外部配套生產(chǎn)條件已簽訂協(xié)議。項(xiàng)目施工組織設(shè)計大綱已經(jīng)編制完成；十六、建設(shè)工程施工許可審核申請建設(shè)工程施工許可審核，需要提交下列材料：《建筑工程施工許可申請表》；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；金入帳憑證（當(dāng)年度建安工作量用款的25%乍為工程備料預(yù)付款劃入施工承包單位帳戶）；水、通電、通路以及場地平整的有關(guān)證明；設(shè)工程承發(fā)包合同副本、廉潔協(xié)議；理合同（應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程）；辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報的證明；察、設(shè)計、施工中標(biāo)（選）通知書；通過建筑工程施工圖設(shè)計文件審查的證明。文件清單注釋：.各文件清單的序號順序?qū)?yīng)相關(guān)的批準(zhǔn)程序，但部分程序可能會在時間上可以同步進(jìn)行；.除非明確說明，否則上述文件清單和流程圖中涉及的文件均由開發(fā)商準(zhǔn)備；.除非明確說明，否則每份文件一式一份。關(guān)于本流程圖的其他說明：.上海嚴(yán)格執(zhí)行“規(guī)劃先行”的政策，開發(fā)房地產(chǎn)必須先看規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積（同一基地內(nèi)，下同）不超過4萬