某項(xiàng)目整體規(guī)劃方案

魯能三亞灣新城項(xiàng)目整體規(guī)劃調(diào)整

補(bǔ)充匯報(bào)2007.8.30工作區(qū)間7/308/018/038/058/078/098/118/138/158/17報(bào)告結(jié)構(gòu)規(guī)劃梳理區(qū)域定位分析整體規(guī)劃修正規(guī)劃布局建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步案例研究新城整體規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目

工作時(shí)間安排如下：8/29商業(yè)的進(jìn)一步研究開發(fā)強(qiáng)度分析進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算2前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開發(fā)推售建議Part.4Part.5新城開發(fā)強(qiáng)度分析3基于對(duì)三亞整體市場(chǎng)情況和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們對(duì)HOK和同濟(jì)規(guī)劃提出了調(diào)整方向堅(jiān)持的調(diào)整的作為居住度假新城和第二城市中心開發(fā)整體開發(fā)以度假需求為主，后期兼顧常住和養(yǎng)老需求分散度假配套設(shè)施多點(diǎn)輻射高爾夫和游艇等資源再造較高品質(zhì)的開發(fā)加強(qiáng)與海披其他片區(qū)的協(xié)調(diào)和功能互補(bǔ)更開放性的社區(qū)弱化各片區(qū)的客戶層級(jí)差別，強(qiáng)調(diào)每一組團(tuán)的多元化順應(yīng)三亞旅游和地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，適當(dāng)提升開發(fā)強(qiáng)度同濟(jì)同濟(jì)同濟(jì)HOK同濟(jì)HOK同濟(jì)4經(jīng)過整體規(guī)劃調(diào)整，三亞灣新城將被分為6大區(qū)域，具體規(guī)劃如下:游艇港灣社區(qū)

土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓娛樂設(shè)施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園

高爾夫綠地社區(qū)

土地使用－高爾夫球場(chǎng)、分時(shí)度假、低密度住宅娛樂設(shè)施－高爾夫球場(chǎng)、酒店美麗城度假社區(qū)土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娛樂設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)

土地使用－中高密度住宅娛樂設(shè)施－地區(qū)級(jí)商業(yè)街配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)

土地使用-中高密度住宅，不會(huì)中密度配套設(shè)施－教育設(shè)施EDCBA娛樂區(qū)：開發(fā)項(xiàng)目包括水上運(yùn)動(dòng)園、影院、體育、酒店等項(xiàng)目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點(diǎn)。FABCFED5新城原控規(guī)總開發(fā)量預(yù)計(jì)在182萬M2左右，若14年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為13萬M2。調(diào)整后的總開發(fā)量預(yù)計(jì)在330萬M2左右，若14年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為23萬M2。若10年開發(fā)完畢，數(shù)字為33萬。整體規(guī)劃調(diào)整后，項(xiàng)目住宅物業(yè)總建設(shè)量為336萬平米，需要根據(jù)未來市場(chǎng)狀況對(duì)開發(fā)強(qiáng)度和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行評(píng)估單位：萬平米資料來源：世聯(lián)分析6前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開發(fā)推售建議Part.4Part.5新城開發(fā)強(qiáng)度分析7我們?cè)谑澜绶秶鷥?nèi)參考了10余個(gè)相關(guān)案例后，篩選出最符合項(xiàng)目情況的典型案例參考案例典型案例Kaanupali,美國(guó)夏威夷Ewa,美國(guó)夏威夷NusaDua,印尼巴厘島Kuta,印尼巴厘島Sanur,印尼巴厘島Cancun,墨西哥AmeliaIsland,美國(guó)佛州Seaside,美國(guó)佛州Grasse,法國(guó)Homestead，美國(guó)SharmelSheikh，埃及Noosa，澳大利亞Ewa,HawaiiLasVegasBlvdBaliCollection，NusaDuaSeaside8度假區(qū)商業(yè)根據(jù)功能定位、輻射范圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成的不同可以分為城市/區(qū)域商業(yè)集聚地、商娛綜合體、高尚商業(yè)中心和度假社區(qū)商業(yè)配套城市/區(qū)域商業(yè)集聚地商娛綜合體高尚商業(yè)中心度假社區(qū)商業(yè)配套91商娛綜合體10LasVegas&LasVegasBlvd.魅魅力之都都——拉斯斯維加斯預(yù)計(jì)到2008年,到拉斯維維加斯的游游客人數(shù)可可達(dá)到4200萬,房間總數(shù)數(shù)超過15萬；每位游客在在購(gòu)物和餐餐飲上的消消費(fèi)超過＄＄300；；對(duì)游客進(jìn)行行統(tǒng)計(jì),9%來自自世界各地地,32%來自南加加洲,在拉拉斯維加斯斯主辦的貿(mào)貿(mào)易展覽洽洽談會(huì)是全全美國(guó)最多多,會(huì)展場(chǎng)場(chǎng)館面積達(dá)達(dá)900萬萬平方英尺尺；拉斯維加斯斯是全美國(guó)國(guó)發(fā)展最快快的城市,平均每月月有7500人加入入到150萬逐漸富富裕起來的的人口中,其中65%的人口口每月在旅旅游景點(diǎn)的的餐廳用餐餐一次；購(gòu)物、餐飲飲和娛樂業(yè)業(yè)已經(jīng)超過過博彩成為為拉斯維加加斯主要的的收入來源源。許多零零售商都借借此機(jī)會(huì)加加入到這種種潮流中；；11VenetianHotel——威威尼斯度假假酒店LASVEGASSTRIP拉斯維加斯斯大道與沿沿路的著名名酒店總面積超過過400萬萬平方英尺尺（37萬萬平米）具具有都市風(fēng)風(fēng)情的地標(biāo)標(biāo)性建筑，，房間數(shù)4049，，其中主塔塔3036間，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間約65平米，63層大大廈共有2000間間高級(jí)公寓寓，1000間酒店店房間，威威尼斯水城城1013間；威尼斯酒店店坐落于拉拉斯維加斯斯核心，拉拉斯維加斯斯大道上的的全套房酒酒店，總投投資15億億美元；小圖拉大后后可正常顯顯示12威尼斯度假假酒店的五五大看點(diǎn)MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蠟像館

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美術(shù)館GondolaRideattheVenetian鳳尾船水岸商業(yè)街街賭場(chǎng)蠟像館藝術(shù)展館Casino讓人忘記現(xiàn)現(xiàn)實(shí)世界的的賭場(chǎng)GrandCanalShops魔幻天空、、水岸商業(yè)業(yè)與鳳尾船船13水城的休閑閑娛樂配套套設(shè)施120000平方英英尺（1.1萬平米米）的賭場(chǎng)場(chǎng)；50000平方英尺尺（0.46萬平米米）的SPA健身中中心；超過70000平平方英尺（（0.65萬平米））的豪華娛娛樂場(chǎng)所；；超過15萬萬平方英尺尺（1.4萬平米））的大型綜綜合多功能能會(huì)展中心心；超過30萬萬平方英尺尺（2.8萬平米））的頂級(jí)品品牌購(gòu)物中中心,高級(jí)級(jí)餐廳及其其他引人入入勝的娛樂樂設(shè)施；1800個(gè)個(gè)座位的世世界一流劇劇院；鳥瞰拉斯維維加斯大道道全景的海海灘俱樂部部；TheBlueManGroupTheatre戲院TaoNightclubs“道”夜總會(huì)ThePoolatTheVenetian泳池CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA館14酒店娛樂休休閑配套位位置分布西樓配套四層劇院大宴會(huì)廳三層會(huì)議及會(huì)展中心二層酒店大堂商店一層賭場(chǎng)東樓配套五層健身俱樂部四層夜總會(huì)三層餐廳二層商店一層商店拉斯維加斯斯大道15盛大的水岸岸商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)的的指標(biāo)數(shù)據(jù)據(jù)大水岸商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)建面面500000平方方英尺（4.65萬萬平米），，商家數(shù)量量逾83家家；有鳳尾船上上哼唱民謠謠的船夫相相伴的威尼尼斯運(yùn)河風(fēng)風(fēng)情街景長(zhǎng)長(zhǎng)約025英里（0.4千千米）；；16家口味味鮮美的餐餐飲店散布布在水城的的水岸邊、、美食廣場(chǎng)場(chǎng)和賭場(chǎng)等等各處；漫步威尼斯斯水城，悠悠然的壁畫畫，河道和和鳳尾船，，各式豐盛盛的美食和和意大利口口味的小飯飯館，以及及來自世界界各地的巡巡回演出，，處處描繪繪著威尼斯斯的風(fēng)土人人情。開闊闊美麗而令令人印象深深刻的、迎迎合高層次次消費(fèi)者的的商業(yè)中心心，凝聚著著歐洲明珠珠威尼斯的的璀璨藝術(shù)術(shù)和文化。。觀光途中中更有古根根漢美術(shù)館館,MadameTusaud’’s蠟像像館和CanyonRanch水療館館等待光臨臨。16水城商業(yè)環(huán)環(huán)境的營(yíng)造造優(yōu)美而愜意意的景致天花板的油油畫、泛舟舟的河道、、開闊的視視野營(yíng)造了了完美的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境，，以清澈的的河道為向向?qū)Ю@水而而行；當(dāng)游客暢游游在精美的的墻面與街街燈下，穿穿梭于店鋪鋪之間，幾幾乎可以聽聽見鳥兒在在鳴唱，若若干條通道道匯聚于圣圣馬可廣場(chǎng)場(chǎng)，徘徊在在開闊的廣廣場(chǎng)上，水水城的攤主主們?cè)谛⊥仆栖嚴(yán)锾峁┕└魇降牟２ＡУ裣?、、精致的首首飾盒、和和其他鐫有有水城logo的紀(jì)紀(jì)念品別致的店鋪鋪一個(gè)絕佳的的休閑之旅旅，即便游游客只想瀏瀏覽商店的的櫥窗也無無人打擾，，店主殷勤勤而又禮貌貌的與客人人保持距離離在RipadeMonti可以觀賞到到各種珍貴貴而奇特的的水棲生命命，而在IlPrato，，則可以找找到讓人愛愛不釋手的的面具、牽牽線木偶、、華美的相相架。每家家精致而獨(dú)獨(dú)具特色的的商店構(gòu)成成了整條街街的生動(dòng)和和特別17水岸商業(yè)廣廣場(chǎng)平面圖圖商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)專賣店珠寶2410服飾鞋238飯店&特色餐飲服務(wù)198禮品店藝術(shù)館79餐廳展廳精品店精品店餐廳酒吧/俱樂部停車場(chǎng)18威尼斯水城城商業(yè)區(qū)的的人行線路路兩條觀光路路線：①購(gòu)物區(qū)有有便捷的人人流導(dǎo)向系系統(tǒng)，如果果游人由商商業(yè)廣場(chǎng)與與車庫(kù)相連連的入口進(jìn)進(jìn)入，首先先來到的是是foodcourt，右右轉(zhuǎn)沿河道道一直前行行將到達(dá)圣圣馬可廣場(chǎng)場(chǎng)，穿過廣廣場(chǎng)來到河河道的對(duì)岸岸，最后來來到大廳，，這時(shí)可以以選擇回到到車庫(kù)，并并沿路逛剛剛才落下的的商店，或或者乘電梯梯下行到賭賭場(chǎng)；②如果游客客從拉斯維維加斯大道道來到水城城，將首先先來到沿水水岸的商店店，毗鄰MadameTussauds蠟蠟像館，而而右邊就是是圣馬可廣廣場(chǎng)，穿行行廣場(chǎng)左向向就再次開開始了水城城休閑購(gòu)物物之旅。Foodcourt圣.馬可廣場(chǎng)車庫(kù)大廳19威尼斯水城城商業(yè)成功功運(yùn)作的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)解解析1.拉斯維維加斯城市市魅力舉世聞名的的龐大賭城城，象強(qiáng)力力的磁鐵般般，每天吸吸引著來自自地球各個(gè)個(gè)角落數(shù)以以萬計(jì)的賭賭客和旅游游者，關(guān)于于拉斯維加加斯的廣告告宣傳遍及及中國(guó)、日日本、英國(guó)國(guó)、德國(guó)、、法國(guó)、意意大利、韓韓國(guó)、奧大大利亞和世世界各地；；2.威尼斯斯水城的區(qū)區(qū)位價(jià)值許多世界頂頂尖零售和和餐飲品牌牌都集中在在以威尼斯斯酒店為中中心的三個(gè)個(gè)街區(qū)內(nèi)。。整個(gè)地區(qū)區(qū)是拉斯維維加斯大道道上首屈一一指的購(gòu)物物和餐飲聚聚點(diǎn)；3.異國(guó)國(guó)情調(diào)的主主題景觀主題酒店是是酒店產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入成熟熟階段后市市場(chǎng)日益細(xì)細(xì)化的趨勢(shì)勢(shì)。Venetian以濃濃厚的文化化氛圍，獨(dú)獨(dú)特的建筑筑風(fēng)格和新新奇的裝飾飾藝術(shù)征服服了每個(gè)初初次到來的的游客；4.商業(yè)氣氣氛的營(yíng)造造制造魅力點(diǎn)點(diǎn)，將服務(wù)務(wù)項(xiàng)目融入入主題，以以個(gè)性化的的服務(wù)取代代刻板化的的服務(wù)，讓讓游客獲得得體驗(yàn)帶來來的歡樂與與精神滿足足。此外，，一流商家家的引進(jìn)也也是不可或或缺的；外部條件再造資源20商娛綜合體體特點(diǎn)商娛綜合體體的商業(yè)依依存自身的的娛樂設(shè)施施而存在，，輻射范圍圍一般局限限于所屬娛娛樂區(qū)內(nèi)，，與周圍設(shè)設(shè)施、氛圍圍融為一體體。商業(yè)的主要要客戶是前前來娛樂的的游客，定定位高端，，商品精美美、奢華。。商業(yè)本身成成為綜合體體的重要吸吸引力，構(gòu)構(gòu)建獨(dú)特的的購(gòu)物旅游游文化，激激發(fā)、滿足足顧客奢侈侈消費(fèi)的需需求。商業(yè)同時(shí)作作為娛樂設(shè)設(shè)施的配套套存在，滿滿足游客““吃穿住行行”的需求求。212高尚商業(yè)中中心22NusaDua:天堂島島上的明珠珠巴厘島位于于印度洋赤赤道南方,爪哇島東東部，LOMBOK島西面面，澳大利利亞西北方方向。人口口有三百萬萬，95%的居民是是巴厘族人人，通常是是印度教徒徒。印尼最具盛盛名的度假假勝地，以以典型的海海濱自然風(fēng)風(fēng)光和獨(dú)特特的風(fēng)土人人情而聞名名。人稱：：IslandoftheGod或是是“天堂島島”。NusaDua位位于巴厘島島東南端，，距首府Denpasar大大約30分分鐘車程，，350公頃土地地上座落了了10多家家高檔酒店店形成巴厘厘島最高級(jí)級(jí)渡假區(qū)。。NusaDua是是南巴厘三三個(gè)最重要要的旅游度度假區(qū)，其其他兩個(gè)度度假區(qū)Kuta與Sanur均是著名名的度假娛娛樂型度假假區(qū)，位于于Kuta附近的TanahLot還是是巴厘島的的主要觀光光區(qū)KutaSanur23NusaDua度度假區(qū)內(nèi)的的商業(yè)分布布在各酒店店和中心商商業(yè)區(qū)：BaliCollection(NusaDuaGalleria)，業(yè)業(yè)態(tài)包括餐餐館、綜合合商場(chǎng)、精精品店和藝藝術(shù)品商店店等。NusaDua度度假區(qū)商業(yè)業(yè)配套完備備，游客基基本可以實(shí)實(shí)現(xiàn)不出度度假區(qū)解決決全部問題題。度假區(qū)內(nèi)的的商業(yè)配套套與度假區(qū)區(qū)的整體風(fēng)風(fēng)格一致，，定位高端端市場(chǎng)，當(dāng)當(dāng)然也意味味著高昂的的價(jià)格。NusaDua度度假區(qū)內(nèi)的的商業(yè)分布布在各酒店店和中心商商業(yè)區(qū)：BaliCollection(NusaDuaGalleria)，業(yè)業(yè)態(tài)包括餐餐館、綜合合商場(chǎng)、精精品店和藝藝術(shù)品商店店等。度假假區(qū)內(nèi)沒有有小商販與與零散商店店、餐館的的存在。酒店餐廳BaliCollection外外景酒店餐館BaliCollection外外景獨(dú)特的商店設(shè)設(shè)計(jì)BaliCollection內(nèi)內(nèi)商店24借助NusaDua奢奢華、休閑的的氛圍和世界界頂級(jí)品牌效效應(yīng)，占地面面積達(dá)26,841平方方米的BaliCollection已經(jīng)成成為巴厘島最最新、最高端端的購(gòu)物天堂堂與餐飲娛樂樂中心品類店名百貨Sogo手工藝品AcuhTakAcuhArtMarketBaliBagusSankaraHomewareTheRedCanvas兒童用品Body&SoulBambini眼鏡店OptikMelawai珠寶飾品MayaAccessories箱包Bag'sCityStudioTas服飾Brand’sOffPaulSmithTravelAccessories男裝BlueGrooveExtremeToysJustJeansPoloQuiksilver品類店名品類店名女裝Body&Soul貨幣兌換KarangMasValutaMoneyChangerLemonChic餐館BaskinRobbinsPoloCocoBistroSurferGirlFrangipaniBaliInternationalFusionUluwatuHanabiJapaneseRestaurant房地產(chǎn)KarmaRealtyLagunaGardenBar&Restaurant超市CocoSupermarketMemeRestaurant25在NusaDua酒店店主要為客人人提供高檔的的餐飲與娛樂樂配套，使客客人不出酒店店一樣可以享享受到各種舒舒適的度假服服務(wù)12345678類別序號(hào)名稱餐飲泳池酒吧CempakaCendanaRatnaSoka娛樂BaliTropicSPA娛樂中心棋牌中心12345678BaliTropic酒店配套分分布26與度假區(qū)內(nèi)的的商業(yè)相比，，度假區(qū)外Bualu村村的商業(yè)更具具地方特色，，檔次較低但但層次豐富，，品類更加多多樣化，主要要以餐館、露露天市場(chǎng)和百百貨商店為主主Bualu村村的商業(yè)區(qū)主主要分布在與與NusaDua交界界的三個(gè)區(qū)域域，雖然檔次次沒有度假區(qū)區(qū)內(nèi)的商業(yè)高高端，但品類類比較豐富且且特色性較強(qiáng)強(qiáng)。Bualu村村的商業(yè)形態(tài)態(tài)以以餐館、、露天市場(chǎng)和和百貨商店為為主，很多特特色餐館與市市集已經(jīng)成為為度假區(qū)游客客的必到之處處。Bualu村村的商業(yè)不但但起到度假區(qū)區(qū)的配套補(bǔ)充充作用，而且且已經(jīng)形成了了自己的特色色，吸引游客客流連忘返，，甚至專程趕趕來。27泰國(guó)普吉島發(fā)發(fā)展成亞洲最最著名的旅游游地之一，被被譽(yù)為“熱帶帶天堂”、““泰國(guó)的珍珠珠”普吉島位于泰泰國(guó)南部，南南北長(zhǎng)48公公里，東西寬寬21公里，，占地543平方公里，，是泰國(guó)第一一大海島。自從普吉島與與泰國(guó)內(nèi)陸交交通開放后，，觀光旅游業(yè)業(yè)于1970年興起。普普吉島憑借優(yōu)優(yōu)質(zhì)海灘資源源，發(fā)展成亞亞洲最著名的的旅游地之一一。全島有正式居居民二十多萬萬人，經(jīng)濟(jì)以以旅游業(yè)為主主。整個(gè)普吉吉島基本上是是一個(gè)旅游區(qū)區(qū)。普吉島屬于熱熱帶氣候，氣氣溫常年維持持在20℃至至33℃之之間。普吉島最自豪豪的就是在島島的西邊臨近近安達(dá)曼海擁擁有10多個(gè)個(gè)美麗的海灘灘，像是巴東東海灘（PatongBeach）、蘇林海海灘（SurinBeach）、、奈函海灘（（NaiHamBeach）、、班陶灣（BangtaoBeach）等。。安達(dá)曼海安達(dá)曼海普吉島巴東海灘蘇林海灘奈函海灘班陶灣泰國(guó)普吉島28LagunaResort是相當(dāng)當(dāng)成功的高檔檔綜合旅游度度假區(qū)，以高高級(jí)度假式酒酒店為發(fā)展重重點(diǎn)，在東南南亞、歐美地地區(qū)享有盛譽(yù)譽(yù)LagunaResort位于班班陶灣，占地地約3.2平平方公里，地地勢(shì)平坦，西西面向海，三三面群山環(huán)繞繞，形成天然然的綠化隔離離帶。度假區(qū)主體是是5家高級(jí)度度假式酒店、、高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、別墅、分分時(shí)度假住宅宅、商業(yè)街、、大型人工湖湖系統(tǒng)。市場(chǎng)定位是一一個(gè)大型的高高檔綜合旅游游度假區(qū)，以以高級(jí)度假式式酒店為發(fā)展展重點(diǎn)。LagunaResort不單在在東南亞聲譽(yù)譽(yù)甚隆，在歐歐洲和美洲亦亦享有很高評(píng)評(píng)價(jià)。班陶灣Laguna29Laguna度假區(qū)內(nèi)配配置了不同類類型的商業(yè)設(shè)設(shè)施，從商業(yè)業(yè)街區(qū)、連鎖鎖商場(chǎng)到海邊邊商店，銷售售高檔首飾、、流行服裝、、手工藝品等等各式商品，，還提供泰式式按摩、餐飲飲等服務(wù)CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假假區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)設(shè)有一個(gè)高檔檔商業(yè)街區(qū)，，內(nèi)有30多家家商店，主要要銷售一些本本土特色禮物物、流行服裝裝、首飾、香香薰等商品。。商業(yè)街區(qū)在每間酒店有有各自的購(gòu)物物商場(chǎng)，規(guī)模模不大但檔次次很高。主要要銷售手工精精品、香薰、、美容用品、、服裝、皮革革制品、地毯毯、珠寶和旅旅游用品。購(gòu)物商場(chǎng)發(fā)展商自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)連連鎖商店集團(tuán)團(tuán)，有27間間分店，其其中的11間間店鋪位于Laguna度假區(qū)內(nèi)內(nèi)，分布在五五家酒店、發(fā)發(fā)展商自營(yíng)的的兩家Spa，以及CanalVillage商業(yè)業(yè)街區(qū)，專專門經(jīng)營(yíng)一些些本地手工藝藝品、香薰制制品等。連鎖商店在海灘上（Laguna旅游度假假區(qū)旁），亦亦有數(shù)十家由由當(dāng)?shù)厝碎_設(shè)設(shè)的較低檔商商店和餐廳。。這些商店主主要是銷售紀(jì)紀(jì)念品，提供供泰式按摩等等服務(wù)。海邊商店在五間酒店內(nèi)內(nèi)共提供了超超過30家的的餐廳和酒吧吧。海灘上亦亦有由當(dāng)?shù)厝巳碎_設(shè)的餐廳廳。餐飲30CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假假區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)設(shè)有一個(gè)高檔檔商業(yè)街區(qū)，，位于酒店群群中由30多多家高檔商店店組成。31Laguna度假區(qū)之外外的商業(yè)主要要集中在度假假區(qū)大門附近近和臨近海灘灘的餐館、CherngTalay小鎮(zhèn)上的的集市與特色色商店。與度假區(qū)內(nèi)的的商業(yè)相比，，度假區(qū)外的的商業(yè)檔次要要低端很多，，主要依靠?jī)r(jià)價(jià)格與地區(qū)特特色吸引客戶戶，露天市場(chǎng)場(chǎng)、大排檔等等形式較為常常見。餐廳與露天市市場(chǎng)是度假區(qū)區(qū)外部最受游游客歡迎的商商業(yè)設(shè)施，出出現(xiàn)了TheSupperClub、Totos等著著名餐館和CherngTalay魚市等特特色市場(chǎng)。度假區(qū)外的商商業(yè)方便了游游客的度假生生活，也為游游客提供了體體驗(yàn)當(dāng)?shù)亓?xí)俗俗的途徑，一一定程度上增增加了度假區(qū)區(qū)的吸引力。。32根據(jù)案例分析析以及世聯(lián)的的長(zhǎng)期研究，，國(guó)際上以休休閑與居住度度假為主的度度假區(qū)其商業(yè)業(yè)面積一般占占總占地面積積的5%左右右住宅用地酒店用地商業(yè)用地旅游設(shè)施公共空間AmeliaIslandKapaluaLagunaNusaDua世界一流度假假區(qū)用地功能能比例（%））度假居住為主主4094272032366323休閑度假為主主33高尚商業(yè)中心心特點(diǎn)高尚商業(yè)中心心一般位于頂頂級(jí)休閑度假假區(qū)內(nèi)，輻射射范圍限于度度假區(qū)內(nèi)的顧顧客。高尚商業(yè)中心心的商業(yè)形態(tài)態(tài)應(yīng)與高端度度假的定位相相符，保持提提升度假區(qū)高高檔奢華的總總體形象。高尚商業(yè)中心心的物業(yè)形態(tài)態(tài)保持純凈的的高端定位，，顧客的中高高檔需求需通通過其他區(qū)域域的配套解決決。高尚商業(yè)中心心內(nèi)的商品突突出奢華、文文化與品味，，是真正的富富人購(gòu)物天堂堂。物業(yè)形態(tài)上，，高尚商業(yè)中中心一般采用用低密度街區(qū)區(qū)的形式，商商業(yè)街本身也也是度假區(qū)的的一大亮點(diǎn)。。343城市/區(qū)域商商業(yè)集聚地35Ewa作為規(guī)規(guī)劃中歐胡島島乃至整個(gè)夏夏威夷的第二二城市中心，，近年來常住住人口與產(chǎn)業(yè)業(yè)人口都大幅幅增長(zhǎng)，城市市化、社區(qū)化化程度逐漸增增強(qiáng)，這種趨趨勢(shì)在未來還還將進(jìn)一步加加強(qiáng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，1990年至2005年，ewa地區(qū)的常常住人口增長(zhǎng)長(zhǎng)了一倍以上上，同期夏威威夷州的人口口增長(zhǎng)幅度為為9.32%。到2025年，ewa的常住人人口數(shù)目將是是1990年年的4倍以上上，達(dá)到17萬人。目前Ewa地地區(qū)的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)主要來源源于工業(yè)園、、主城區(qū)、度度假區(qū)和各個(gè)個(gè)社區(qū)四個(gè)部部分，分別占占總就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)的四分之一一左右。36Ewa作為規(guī)規(guī)劃中歐胡島島乃至整個(gè)夏夏威夷的第二二城市中心，，近年來常住住人口與產(chǎn)業(yè)業(yè)人口都大幅幅增長(zhǎng)，城市市化、社區(qū)化化程度逐漸增增強(qiáng)，這種趨趨勢(shì)在未來還還將進(jìn)一步加加強(qiáng)相比與人口的的快速增長(zhǎng)，，Ewa地區(qū)區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)增長(zhǎng)速度更更加迅猛，就就業(yè)人口中本本地就業(yè)的比比例持續(xù)增加加，預(yù)計(jì)到2025年這這一比例將達(dá)達(dá)到80%以以上。目前Ewa地地區(qū)最大的兩兩個(gè)單一雇主主為州和市政政府，其次為為夏威夷銀行行與主題樂園園，最大的工工業(yè)雇主雇傭傭人數(shù)僅為231人，說說明Ewa目目前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)依然處于于起步狀態(tài)，，企業(yè)規(guī)模較較小，較多的的外地度假人人口帶來了金金融業(yè)與娛樂樂業(yè)的發(fā)達(dá)。。較大的政府府規(guī)模則與Ewa第二城城市中心的定定位一致。371997年的的Ewa地區(qū)區(qū)的整體規(guī)劃劃將Kapolei定位位為區(qū)域中心心城市后，經(jīng)經(jīng)過近10年年的發(fā)展，中中心城已經(jīng)初初具規(guī)模，初初步實(shí)現(xiàn)了其其行政、商業(yè)業(yè)和文化中心心的功能38Kapolei定位為區(qū)區(qū)域中心區(qū)后后，大力發(fā)展展市政與商業(yè)業(yè)設(shè)施，近年年來城區(qū)發(fā)展展逐漸成熟，，開始出現(xiàn)辦辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等等產(chǎn)業(yè)建筑市政建設(shè)用地地主要以政府府和文化教育育用途為主。。產(chǎn)業(yè)及其他用用地以辦公樓樓為主。39Kapolei的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)最初以小小型購(gòu)物中心心為主，之后后逐漸出現(xiàn)K-Mart,Home-depot等大中型型賣場(chǎng)KapoleiParkSquare，第第一個(gè)小型商商業(yè)中心，建建筑面積10000余平平米，以一家家中餐館和幾幾家診所為主主。1998KapoleiShoppingCenter，第一一大商業(yè)中心心，建面達(dá)13萬平米，，但業(yè)態(tài)主要要為小型商鋪鋪，包括快餐餐店、餐館、、鞋帽、汽車車配件、銀行行等19992000KapoleiBigKmart，第一家家也是目前最最大的一家大大型賣場(chǎng)，建建面13.5萬平米，為為美國(guó)大型超超市品牌Kmart的連連鎖賣場(chǎng)。MarketplaceatKapolei，建面6.5萬平米米，第二大商商業(yè)中心，業(yè)業(yè)態(tài)較為純凈凈，以小型商商鋪為主，包包括少量餐館館。2002KapoleiHomeDeposit，，第二家大型型賣場(chǎng)，建面面11.5萬萬平米，為美美國(guó)大型連鎖鎖超市品牌HomeDeposit的賣場(chǎng)場(chǎng)。20042006ShellCommercialCenter，依依托Shell汽汽油站站原有有的商商業(yè)基基礎(chǔ)擴(kuò)擴(kuò)展為為中型型商業(yè)業(yè)中心心，建建設(shè)面面積5萬平平方米米。40Kapolei今后后四年年（2007-2010）的的公共共建設(shè)設(shè)仍將將以商商業(yè)與與辦公公物業(yè)業(yè)為主主，其其中2009年年Ewa第第一個(gè)個(gè)真正正的地地區(qū)性性商業(yè)業(yè)中心心DHHLShoppingCenter將在在Kapolei東東側(cè)建建成商業(yè)辦公市政2007-2010Kapolei已已規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)比例例DHHLShoppingCenter是是Kapolei第第一家家真正正的區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心，，建筑筑面積積達(dá)150萬平平方米米，商商業(yè)中中心建建成后后將減減輕目目前Ewa居民民主要要依靠靠外出出購(gòu)物物的現(xiàn)現(xiàn)狀，，更好好實(shí)現(xiàn)現(xiàn)第二二城市市的規(guī)規(guī)劃。。此外外在商商業(yè)中中心北北側(cè)還還將建建成一一個(gè)沃沃爾瑪瑪商業(yè)業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)。Ewa的商商業(yè)體體量預(yù)預(yù)計(jì)在在20年后后將達(dá)達(dá)到火火奴魯魯魯當(dāng)當(dāng)前的的水平平。41隨著Ewa地區(qū)區(qū)的不不斷成成熟，，Kapolei作作為區(qū)區(qū)域中中心城城的作作用也也愈加加明顯顯，直直接體體現(xiàn)在在商業(yè)業(yè)對(duì)區(qū)區(qū)域常常住人人口的的比例例不斷斷提升升424度假社社區(qū)商商業(yè)配配套43Seaside小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于于美國(guó)國(guó)佛羅羅里達(dá)達(dá)州西西北部部，是是聞名名世界界的海海濱度度假社社區(qū)和和第二二居所所區(qū)位：：佛州州西北北部，，臨墨墨西哥哥灣，，距W城35公公里，，P城城40公里里；區(qū)外交交通：：30A國(guó)國(guó)道連連接W城、、P城城；規(guī)模：：占地地80英畝畝，350個(gè)獨(dú)獨(dú)立住住宅，，300個(gè)個(gè)公寓寓、旅旅館單單位；；資源：：墨西西哥灣灣。44Seaside是美美國(guó)““新城城主義義”的的發(fā)源源地，，統(tǒng)一一、復(fù)復(fù)古、、和諧諧的建建筑風(fēng)風(fēng)格，，適度度的社社區(qū)規(guī)規(guī)模，，合理理的物物業(yè)布布局，，便捷捷的路路網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)建建造了了美麗麗易居居的度度假小小鎮(zhèn)低密度度沙灘灘區(qū)和和高密密度市市鎮(zhèn)中中心；；自然沙沙灘景景觀與與傳統(tǒng)統(tǒng)廣場(chǎng)場(chǎng)結(jié)合合；南北向向布局局，使使沙灘灘景觀觀最大大化；；廣場(chǎng)、、旅館館、學(xué)學(xué)校和和特色色商業(yè)業(yè)集中中布置置在社社區(qū)中中心；；放射性性與方方格網(wǎng)網(wǎng)相結(jié)結(jié)合，，便捷捷地到到達(dá)廣廣場(chǎng)、、沙灘灘等所所有社社區(qū)配配套與與開放放空間間。網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、泳泳池和和公園園等增增值設(shè)設(shè)施分分散排排布，，價(jià)值值均好好。中央廣場(chǎng)劇院旅館零售學(xué)校網(wǎng)球場(chǎng)泳池水塔公園郊野公園教堂市政廳135246781234567899101045Seaside的商商業(yè)中中心坐坐落在在小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的中中心位位置，，同時(shí)時(shí)也是是小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的市市政與與活動(dòng)動(dòng)中心心，小小鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)的一一切商商業(yè)與與公共共設(shè)施施全部部坐落落于此此（餐飲飲）（工藝藝）（服飾飾）（服務(wù)務(wù)）46小鎮(zhèn)餐餐飲業(yè)業(yè)以餐餐館、、酒吧吧為主主要業(yè)業(yè)態(tài)，，也有有滿足足居民民日常常所需需的食食品小小店、、賣場(chǎng)場(chǎng)等Seaside內(nèi)的的餐飲飲小店店主要要以特特色的的餐館館、酒酒吧為為主，，供小小鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)度假假的人人們休休閑、、就餐餐。除餐館館、酒酒吧外外，食食品店店、超超級(jí)市市場(chǎng)等等食品品賣場(chǎng)場(chǎng)為度度假小小鎮(zhèn)增增加了了社區(qū)區(qū)的氛氛圍。。小鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)最有有名的的餐館館要數(shù)數(shù)被評(píng)評(píng)為““佛州州最好好的20家家餐館館”之之一的的Bud&Alley’’s，，最豐豐富的的食品品超市市則是是廣場(chǎng)場(chǎng)東側(cè)側(cè)的ModicaMarket。47小鎮(zhèn)中中心還還承擔(dān)擔(dān)了市市政與與集會(huì)會(huì)中心心的功功能，，這里里有大大劇院院、市市政中中心、、郵局局、教教堂等等48與一般般度假假區(qū)不不同，，小鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)的的商業(yè)業(yè)販賣賣的大大多是是衣帽帽、服服飾、、家庭庭用具具等日日常用用品，，但比比之普普通社社區(qū)，，這些些商業(yè)業(yè)無疑疑更具具特色色、各各具風(fēng)風(fēng)情49根據(jù)我我們前前期的的工作作以及及案例例分析析，我我們認(rèn)認(rèn)為三三亞灣灣新城城應(yīng)根根據(jù)規(guī)規(guī)劃特特點(diǎn)，，建立立自身身的城城市/區(qū)域域商業(yè)業(yè)集聚聚地、、商娛娛綜合合體、、高尚尚商業(yè)業(yè)中心心和度度假社社區(qū)商商業(yè)配配套1商娛綜合體城市/區(qū)域商業(yè)集聚地高尚商業(yè)中心度假社區(qū)商業(yè)配套美麗麗城城鳳凰凰鎮(zhèn)鎮(zhèn)游艇艇區(qū)區(qū)度假假區(qū)區(qū)50利用美美麗城城的區(qū)區(qū)域特特性，，通過過影劇劇院、、夜總總會(huì)等等娛樂樂設(shè)施施將美美麗城城打造造成三三亞游游客必必至的的“終終極娛娛樂狂狂歡購(gòu)購(gòu)物城城”美麗城緊鄰鄰機(jī)場(chǎng)路，，背靠三亞亞灣新城，，直面大海海，未來將將是整個(gè)大大海坡地區(qū)區(qū)的活力中中心，是三三亞灣新城城親海性的的重要元素素。美麗城的地地理位置與與定位非常常適合娛樂樂商業(yè)綜合合體的特征征，一個(gè)成成功的娛樂樂商業(yè)綜合合體也將帶帶動(dòng)整個(gè)海海坡地區(qū)尤尤其是三亞亞灣新城的的發(fā)展?？紤]到海坡坡與機(jī)場(chǎng)和和南部景點(diǎn)點(diǎn)的距離，，我們建議議將美麗城城打造成為為三亞游客客必至的““終極娛樂樂狂歡購(gòu)物物城”，終終極含有兩兩個(gè)含義，，一為三亞亞最好的娛娛樂狂歡購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所，，二為游客客游覽三亞亞的終點(diǎn)，，回程前最最后的狂歡歡之所。娛樂區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)美麗城未來來分為娛樂樂區(qū)與商業(yè)業(yè)區(qū)，娛樂樂區(qū)是海坡坡地區(qū)真正正的動(dòng)感、、活力中心心，包括大大劇院、夜夜總會(huì)等體體驗(yàn)性、動(dòng)動(dòng)感的娛樂樂場(chǎng)所和酒酒店、酒吧吧、餐館等等餐飲設(shè)施施，著力打打造游客在在三亞最終終、最重要要的狂歡、、娛樂場(chǎng)所所，隨著周周邊配套設(shè)設(shè)施的成熟熟也可作為為游客在三三亞旅游度度假的基地地。由于背靠三三亞灣新城城，商業(yè)區(qū)區(qū)將承擔(dān)雙雙重功能：：娛樂商業(yè)業(yè)綜合體的的商業(yè)區(qū)和和城市/區(qū)區(qū)域商業(yè)集集聚地中的的高檔商業(yè)業(yè)功能，物物業(yè)形態(tài)初初期以特色色商鋪和免免稅商店組組成的購(gòu)物物中心為主主，出售奢奢侈品、海海南特產(chǎn)與與特色、高高檔的日用用品，便捷捷的交通將將使其成為為三亞游客客的最佳購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所。。區(qū)域逐漸漸成熟后可可考慮建設(shè)設(shè)大型賣場(chǎng)場(chǎng)。51針對(duì)游艇區(qū)區(qū)未來高端端休閑度假假與居住區(qū)區(qū)的定位、、周邊高檔檔的度假物物業(yè)和豐富富的水體、、游艇景觀觀資源，高高尚商業(yè)中中心能夠更更好的滿足足客戶需求求，最大的的利用優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源高尚商業(yè)中中心強(qiáng)調(diào)的的是頂級(jí)的的休閑購(gòu)物物氛圍，商商品奢華但但不宣揚(yáng)是是真正的富富人購(gòu)物天天堂。高尚商業(yè)中中心的低密密度商業(yè)建建筑與周圍圍的美麗景景色融為一一體，商業(yè)業(yè)的優(yōu)美為為度假區(qū)增增添亮彩。。商業(yè)中心內(nèi)內(nèi)是純粹的的頂級(jí)業(yè)態(tài)態(tài)，提供顧顧客高雅奢奢華的購(gòu)物物享受。52度假社區(qū)商商業(yè)配套在在位置上遵遵循原有規(guī)規(guī)劃的原則則，布置在在相鄰社區(qū)區(qū)的交界處處，并盡量量緊靠一線線物業(yè)，加加強(qiáng)一二線線物業(yè)的凝凝聚性。商商業(yè)業(yè)態(tài)社社區(qū)化的同同時(shí)突出特特色和度假假氛圍根據(jù)社區(qū)規(guī)規(guī)劃，我們們建議在圖圖上三個(gè)位位置設(shè)立度度假社區(qū)商商業(yè)配套中中心：這些位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)離美麗城城與鳳凰鎮(zhèn)鎮(zhèn)，度假社社區(qū)配套缺缺乏。這些位置處處于相鄰社社區(qū)之間，，可以便捷捷的解決盡盡量多的度度假居民的的日常所需需。其中兩個(gè)商商業(yè)中心處處于一二線線的交界處處，可以起起到加強(qiáng)一一二線聯(lián)系系的作用。。商業(yè)業(yè)態(tài)以以社區(qū)服務(wù)務(wù)為主，側(cè)側(cè)重餐館、、酒吧和日日常用品的的銷售，也也可包括少少量住宿設(shè)設(shè)施。商業(yè)體量上上以小型店店鋪為主，，滿足周邊邊社區(qū)需求求，不進(jìn)行行大型賣場(chǎng)場(chǎng)和地區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心心的開發(fā)。。53鳳凰鎮(zhèn)規(guī)劃劃定位為三三亞中部旅旅游服務(wù)基基地，目目前由于基基礎(chǔ)設(shè)施與與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)較為薄弱弱，尚不能能在商業(yè)上上輻射整個(gè)個(gè)三亞灣新新城，是大大海坡地區(qū)區(qū)未來的區(qū)區(qū)域中心城城鳳凰鎮(zhèn)目前前的經(jīng)濟(jì)與與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)比較薄弱弱，不能對(duì)對(duì)整個(gè)三亞亞灣新城形形成經(jīng)濟(jì)輻輻射，但對(duì)對(duì)于本來就就來自于村村民的安置置區(qū)居民來來說是合適適的生活配配套場(chǎng)所。。隨著周邊機(jī)機(jī)場(chǎng)和工業(yè)業(yè)園區(qū)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展展、三亞灣灣新城的逐逐漸開發(fā)，，鳳凰鎮(zhèn)的的基礎(chǔ)設(shè)施施和商業(yè)配配套必將隨隨之得到改改善，最終終實(shí)現(xiàn)區(qū)域域輻射力。。54前階段成果果回顧商業(yè)區(qū)案例例研究和建建議Part.3Part.2Part.1開發(fā)節(jié)奏和和開發(fā)次序序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和和前期開發(fā)發(fā)推售建議議Part.4Part.5新城開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度分析55三亞游客總總量連年持持續(xù)高速增增長(zhǎng)；05年起國(guó)際際游客數(shù)量量的快速增增加表明三三亞已加快快向國(guó)際化化度假勝地地發(fā)展1995-2006游客總數(shù)數(shù)量、國(guó)際際游客數(shù)量量及國(guó)際游游客比例2006年年各國(guó)游客客比例三亞旅游人人口數(shù)量高高速增加，，05年以以來增速穩(wěn)穩(wěn)定在11.8%03年受到到非典影響響，增加的的旅游人數(shù)數(shù)下降，04年開始始迅速恢復(fù)復(fù)增長(zhǎng)速度度05年起國(guó)國(guó)際游客總總量增長(zhǎng)迅迅速，俄羅羅斯、日韓韓游客是主主要客源占占到了1半半以上06年其他他歐洲國(guó)家家游客比例例加大，與與俄羅斯游游客都為1.4萬人人左右旅游人口數(shù)數(shù)量變化表表示三亞已已被越來越越多的國(guó)家家所認(rèn)可，，加快向成成熟的國(guó)際際化度假勝勝地發(fā)展國(guó)內(nèi)游客區(qū)區(qū)域組成資料來源：：《三亞市市統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》56三亞旅游市市場(chǎng)正從純純觀光團(tuán)體體的消費(fèi)市市場(chǎng)向重復(fù)復(fù)購(gòu)買的度度假散客市市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，，休閑度假假需求日益益旺盛黃金周長(zhǎng)假假直接拉動(dòng)動(dòng)三亞旅游游經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)，促進(jìn)進(jìn)三亞城市市的建設(shè)和和發(fā)展；度假散客比比例不斷增增長(zhǎng)，2006年休休閑度假游游客（散客客）占總游游客數(shù)的47％；2007年年春節(jié)黃金金周，散比比例已超過過70%，，停留天數(shù)數(shù)在2天以以上的游客客占83.6%。散客比例的的增加意味味著三亞旅旅游已經(jīng)從從觀光旅游游向度假旅旅游轉(zhuǎn)變，，度假需求求日益明顯顯。2006年年春節(jié)黃金金周三亞接接待散客和和團(tuán)隊(duì)游客客比例資料來源：：《三亞市市統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》、世聯(lián)聯(lián)分析度假區(qū)家宅宅散客與旅旅游團(tuán)回頭頭率比較57十一五規(guī)劃劃中三亞將將優(yōu)化旅游游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu),培育大大旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和和市場(chǎng)吸納納能力；未未來休閑度度假型游客客量仍將保保持快速增增長(zhǎng)大旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)開辟海上休休閑觀光及及旅游客運(yùn)運(yùn)航線,努努力開通國(guó)國(guó)際郵輪三三亞游的海海上航線,深度開發(fā)發(fā)潛水、沖沖浪、帆船船、海底觀觀光等旅游游項(xiàng)目,豐豐富海上休休閑運(yùn)動(dòng)旅旅游內(nèi)涵,提高海上上娛樂產(chǎn)品品質(zhì)量海上娛樂游艇經(jīng)濟(jì)利用三亞海海域面積廣廣闊、島嶼嶼眾多的地地理?xiàng)l件和和資源優(yōu)勢(shì)勢(shì),積極鼓鼓勵(lì)發(fā)展私私人游艇,加快建設(shè)設(shè)游艇碼頭頭,建立游游艇俱樂部部,引進(jìn)各各類豪華游游艇,吸引引大批富裕裕階層和游游艇愛好者者前來休閑閑度假,形形成游艇經(jīng)經(jīng)濟(jì),建設(shè)設(shè)中國(guó)一流流的“游艇艇基地”高爾夫產(chǎn)業(yè)業(yè)針對(duì)國(guó)內(nèi)外外高端市場(chǎng)場(chǎng)需求,加加快鹿回頭頭、南山等等高爾夫球球場(chǎng)及配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)。在積極極培育國(guó)內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)的基基礎(chǔ)上,充充分發(fā)揮價(jià)價(jià)格、氣候候以及海南南球場(chǎng)密集集、類型多多樣的整體體優(yōu)勢(shì),大大力開拓國(guó)國(guó)外市場(chǎng),并以舉辦辦高水平的的國(guó)際賽事事推動(dòng)高爾爾夫旅游的的發(fā)展,打打造中國(guó)一一流、世界界知名的高高爾夫天堂堂會(huì)議會(huì)展旅旅游加快三亞國(guó)國(guó)際會(huì)議會(huì)會(huì)展中心建建設(shè),完善善現(xiàn)代化通通訊、監(jiān)控控、同聲翻翻譯、圖文文傳真、影影音傳送等等會(huì)務(wù)服務(wù)務(wù)與配套設(shè)設(shè)施,培養(yǎng)養(yǎng)專業(yè)化人人才;利用用環(huán)境和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì),重點(diǎn)發(fā)展展諸如高層層論壇、研研討、時(shí)尚尚活動(dòng)等高高等級(jí)、悠悠閑式的會(huì)會(huì)議、會(huì)展展旅游文化旅游積極挖掘三三亞熱帶海海洋文化、、歷史文化化、福壽文文化、美麗麗文化、民民族風(fēng)情文文化等文化化內(nèi)涵,開開發(fā)出一批批游客參與與性強(qiáng)、地地方文化特特色突出的的旅游產(chǎn)品品和旅游項(xiàng)項(xiàng)目健康休閑旅旅游加強(qiáng)康復(fù)醫(yī)醫(yī)療項(xiàng)目的的規(guī)劃和建建設(shè),大力力發(fā)展中醫(yī)醫(yī)保健、美美容美體、、溫泉療養(yǎng)養(yǎng)等產(chǎn)品,創(chuàng)造條件件建設(shè)1~2個(gè)規(guī)模模較大的康康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)項(xiàng)目,努力力把三亞建建設(shè)成為國(guó)國(guó)內(nèi)外知名名的、富有有特色的中中醫(yī)保健、、康復(fù)療養(yǎng)養(yǎng)中心三亞具有成成為世界級(jí)級(jí)熱帶海濱濱度假目的的地的資源源條件，但但娛樂設(shè)施施的缺失使使其只能依依賴自然資資源，旅游游季節(jié)性影影響明顯隨著大旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的建建立，三三亞將能能逐步消消除季節(jié)節(jié)性影響響，并完完善度假假設(shè)施增增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力未來休閑閑度假客客戶仍將將保持快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)58三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主要依依托旅游游業(yè)發(fā)展展，為典典型的外外銷型市市場(chǎng)；置置業(yè)客戶戶來源與與置業(yè)目目的日益益多元化化；國(guó)外外客戶比比例較少少三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)為典型型的外銷銷型市場(chǎng)場(chǎng)，歷年年外銷比比例都占占80％％以上；；且隨著著旅游業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，，島外需需求進(jìn)一一步增加加，由04年80%外銷銷增長(zhǎng)到到07年年88.4%外外銷。三大經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈客戶戶表現(xiàn)置置業(yè)需求求客戶來來源從原原有三大大經(jīng)濟(jì)圈圈客戶向向全國(guó)擴(kuò)擴(kuò)張－99年年開始，，北京＋＋東北及及上海＋＋江浙人人士開始始在三亞亞置業(yè)，，占當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)60%以以上份額額－2003年始始，成都都＋重慶慶等向海海南遷移移，2005年年三亞部部分樓盤盤成都重重慶客戶戶占10%以上上客戶置業(yè)業(yè)目的由由投資向向養(yǎng)老度度假型需需求轉(zhuǎn)變變2006年三亞亞商品房房銷售比比例資料來源源：《三三亞市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》59受旅游業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展的帶帶動(dòng)，三三亞房地地產(chǎn)投資資及銷售售呈持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定上升升態(tài)勢(shì)；；06年總總銷售量量70.55萬萬M200-06年三三亞固定定投資（（億元））00-06年三三亞全市市房?jī)r(jià)走走勢(shì)商品房開開發(fā)與銷銷售統(tǒng)計(jì)計(jì)（萬平平米）三亞房地地產(chǎn)投資資自2001年年以來快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，歷年年其占固固定投資資的比例例增長(zhǎng)均均在35％以上上；04年起增增長(zhǎng)趨緩緩；投資資比例穩(wěn)穩(wěn)定保持持在40％左右右從2000年起起，三亞亞商品房房開工面面積、竣竣工面積積和銷售售面積均均有較大大增加；；03年年完成123萬萬平方米米停緩建建工程導(dǎo)導(dǎo)致04年開發(fā)發(fā)量激增增；05－06年保持持平穩(wěn)。。06年開開發(fā)量達(dá)達(dá)到155萬M206年共共竣工面面積71萬，銷銷售面積積達(dá)70.55萬M2，商品品房銷售售面積均均基本和和竣工面面積相當(dāng)當(dāng)，無產(chǎn)產(chǎn)生新的的空置資料來源源：《三三亞市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》60根據(jù)游客客量與外外地客戶戶置業(yè)量量之間的的關(guān)系估估算未來來10年年三亞商商品房外外銷需求求量：約約2070萬M220072008200920102011201220132014201520162017置業(yè)游客占休閑度假游客比1％1.1％1.2％1.3％1.4％1.5％1.6％1.7％1.8％1.9％2％測(cè)算假設(shè)設(shè)測(cè)算說明明：－06年年三亞游游客量為為454.88萬，其其中國(guó)內(nèi)內(nèi)客戶占占91.5％，，為416.2萬；國(guó)國(guó)內(nèi)休閑閑度假型型客戶占占47％％，約195.62萬萬－06年年三亞外外銷房地地產(chǎn)量為為6650套，，約60萬建面面；以一一戶3人人計(jì)，置置業(yè)外地地客戶約約為1.965萬人，，計(jì)算得得06年年置業(yè)客客戶占休休閑度假假游客的的比例為為1％－估計(jì)未未來10年內(nèi)，，置業(yè)比比將從目目前的1％增長(zhǎng)長(zhǎng)到2％％，然后后維持在在2％的的水平（（保守取取成熟度度假區(qū)置置業(yè)比低低值）－07年年休閑度度假型國(guó)國(guó)內(nèi)游客客增長(zhǎng)率率取保守守值13％61三亞產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀分分析：旅旅游業(yè)為為三亞貢貢獻(xiàn)率最最高、拉拉動(dòng)力最最強(qiáng)的第第一大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；但但整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平較低，，二產(chǎn)急急待發(fā)展展三亞產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以以三產(chǎn)和和一產(chǎn)為為主，工工業(yè)化水水平低從2001年起起旅游工工業(yè)占到到地區(qū)生生產(chǎn)總值值的60%以以上。旅旅游業(yè)無無疑已經(jīng)經(jīng)成為三三亞經(jīng)濟(jì)濟(jì)的第一一大產(chǎn)業(yè)業(yè)。同為旅游游城市，，比昆明明相比，，三亞的的旅游產(chǎn)產(chǎn)出比重重雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于昆明，，但總體體經(jīng)濟(jì)水水平偏低低；二產(chǎn)比例例偏低；；“十十一五””規(guī)劃提提出“一一產(chǎn)發(fā)展展、二產(chǎn)產(chǎn)突破、、三產(chǎn)提提升”，，積極極推動(dòng)新新型工業(yè)業(yè)發(fā)展；；給予三三亞工業(yè)業(yè)建設(shè)較較大發(fā)展展機(jī)遇資料來源源：《三三亞市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》、世世聯(lián)分析析62三亞以休休閑度假假為導(dǎo)向向培育大大旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，，引入高高素質(zhì)人人員，提提高旅游游產(chǎn)業(yè)就就業(yè)人口口數(shù)，并并提升原原駐民就就業(yè)率及及收入水水平大旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)游艇經(jīng)濟(jì)濟(jì)利用三亞亞海域面面積廣闊闊、島嶼嶼眾多的的地理?xiàng)l條件和資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì),積極極鼓勵(lì)發(fā)發(fā)展私人人游艇,加快建建設(shè)游艇艇碼頭,建立游游艇俱樂樂部,引引進(jìn)各類類豪華游游艇,吸吸引大批批富裕階階層和游游艇愛好好者前來來休閑度度假,形形成游艇艇經(jīng)濟(jì),建設(shè)中中國(guó)一流流的“游游艇基地地”高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)針對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)外高端端市場(chǎng)需需求,加加快鹿回回頭、南南山等高高爾夫球球場(chǎng)及配配套設(shè)施施建設(shè),大力開開拓國(guó)外外市場(chǎng),并以舉舉辦高水水平的國(guó)國(guó)際賽事事推動(dòng)高高爾夫旅旅游的發(fā)發(fā)展,打打造中國(guó)國(guó)一流、、世界知知名的高高爾夫天天堂會(huì)議會(huì)展展產(chǎn)業(yè)加快三亞亞國(guó)際會(huì)會(huì)議會(huì)展展中心建建設(shè),完完善現(xiàn)代代化通訊訊、監(jiān)控控、同聲聲翻譯、、圖文傳傳真、影影音傳送送等會(huì)務(wù)務(wù)服務(wù)與與配套設(shè)設(shè)施,培培養(yǎng)專業(yè)業(yè)化人才才;利用用環(huán)境和和區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì),重重點(diǎn)發(fā)展展諸如高高層論壇壇、研討討、時(shí)尚尚活動(dòng)等等高等級(jí)級(jí)、悠閑閑式的會(huì)會(huì)議、會(huì)會(huì)展旅游游健康休閑閑產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)康復(fù)復(fù)醫(yī)療項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃和建建設(shè),大大力發(fā)展展中醫(yī)保保健、美美容美體體、溫泉泉療養(yǎng)等等產(chǎn)品,創(chuàng)造條條件建設(shè)設(shè)1~2個(gè)規(guī)模模較大的的康復(fù)醫(yī)醫(yī)療項(xiàng)目目,把三三亞建設(shè)設(shè)成為富富有特色色的中醫(yī)醫(yī)保健、、康復(fù)療療養(yǎng)中心心旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)人口引引入游艇產(chǎn)業(yè)業(yè)中高端端管理人人員高爾夫中中高端管管理人員員會(huì)議會(huì)展展產(chǎn)業(yè)中中高端管管理人員員健康休閑閑產(chǎn)業(yè)中中高端管管理人員員11111222222333333334463產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)作作為三亞亞積極推推動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的途徑，，可帶動(dòng)動(dòng)三亞高高素質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口的增加加，并提提升本地地居民收收入水平平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)鳳凰鎮(zhèn)形成三亞中部旅游服務(wù)基地；旅游及旅游服務(wù)業(yè)成為天涯鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)；崖城鎮(zhèn)成為南山工業(yè)區(qū)、南山風(fēng)景名勝區(qū)的后勤服務(wù)基地田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.64平方公里三亞同濟(jì)科技園項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，建成后每年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1億元以上，吸引1000名以上的高科技人才萬全藥學(xué)院（三亞）及新藥研發(fā)中心開始招生，項(xiàng)目總投資6億元人民幣天津雷聲海軍無線電修理廠項(xiàng)目、哈哈產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、（3G）產(chǎn)品生產(chǎn)基地項(xiàng)目…建成集生物制藥、旅游產(chǎn)品、電子信息和食品加工于一體的綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，項(xiàng)目年總產(chǎn)值在50億元以上荔枝溝工業(yè)區(qū)4.3平方公里進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)已達(dá)24家，其中投資1000萬元以上的企業(yè)逾10家＿＿＿＿建成水產(chǎn)品、食品及旅游休閑方便食品、新型建材及旅游工藝品加工基地，項(xiàng)目的年總產(chǎn)值在15億元以上南山港口工業(yè)區(qū)12平方公里完成工業(yè)區(qū)的地形測(cè)量工作，三亞創(chuàng)意新城項(xiàng)目簽署投資開發(fā)項(xiàng)目合作框架協(xié)議書，項(xiàng)目總投資超過100億元＿＿創(chuàng)意新城項(xiàng)目將進(jìn)行全面引進(jìn)與建設(shè)、部分項(xiàng)目產(chǎn)生效益建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、港口物流工業(yè)等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化、創(chuàng)新型城鎮(zhèn)文化教育產(chǎn)業(yè)1.05平方公里海南大學(xué)三亞學(xué)院獲教育部批準(zhǔn)成立；共3000畝＿＿將落筆洞區(qū)域建成高等教育基地、科研基地三亞學(xué)院完成10億元人民幣的總投資，可容納在校學(xué)生2萬人左右20062007200820092010時(shí)間在不破壞壞生態(tài)資資源和影影響旅游游業(yè)發(fā)展展的前提提下，發(fā)發(fā)展符合合本地資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)的教育育、無污污染的高高科技工工業(yè)等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。調(diào)整產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，，增強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)力。。到2010年年，三亞亞的城市市化率從從37%達(dá)到75%，，外國(guó)籍籍人口的的比例達(dá)達(dá)到20%，高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于于GDP的貢獻(xiàn)獻(xiàn)超過50%。?！度齺喪惺晃逡?guī)規(guī)劃》64產(chǎn)業(yè)園未未來有效效置業(yè)群群體分析析：荔枝枝溝工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、田田獨(dú)高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)、海海南大學(xué)學(xué)三亞學(xué)學(xué)院較較為重要要三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港鳳凰機(jī)場(chǎng)6KM15KM30KM45KM車行距離（KM）產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)目前建設(shè)情況周邊住區(qū)供應(yīng)置業(yè)有效性分析荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū)

8.26規(guī)劃人口6萬，加工工業(yè)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)已達(dá)24家，其中投資1000萬元以上的企業(yè)逾10家開發(fā)區(qū)內(nèi)有住區(qū)規(guī)劃市區(qū)住房供應(yīng)與本項(xiàng)目距離最近，開發(fā)最早，但中高端人口較少田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)19中高端產(chǎn)業(yè)人口比例較高三亞同濟(jì)科技園項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，建成后每年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1億元以上，吸引1000名以上的高科技人才有住區(qū)規(guī)劃與本項(xiàng)目距離適中，中高端人口量較大海南大學(xué)三亞學(xué)院教師群體，中高端置業(yè)群體一期用地800畝，二期用地450畝，目前在校學(xué)生4500人，規(guī)劃2010年2萬人左右。2005年有專任教師180人與本項(xiàng)目距離適中，中高端人口量較大南山出口加工區(qū)32.5加工工業(yè)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端完成工業(yè)區(qū)的地形測(cè)量工作，三亞創(chuàng)意新城項(xiàng)目簽署投資開發(fā)項(xiàng)目合作框架協(xié)議書，項(xiàng)目總投資超過100億元梅山化工工業(yè)區(qū)50化工工業(yè)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端規(guī)劃中65產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的建設(shè)將將積極推推動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，，帶動(dòng)三三亞高素素質(zhì)常住住人口的的聚集，，并提升升本地居居民收入入水平產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模目標(biāo)規(guī)劃期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口估算田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.64平方公里2010年，園區(qū)集中中大型項(xiàng)目20個(gè)，年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到15億產(chǎn)業(yè)人口1.3萬人荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū)4.3平方公里規(guī)劃至2010年，園區(qū)集中中大型項(xiàng)目35個(gè)，發(fā)展項(xiàng)目年總產(chǎn)值達(dá)到20億元規(guī)劃人口6萬，產(chǎn)業(yè)人口1.7萬南山出口加工區(qū)12平方公里規(guī)劃至2010年，園區(qū)集中大中型項(xiàng)目13個(gè)，年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到15億元規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口1.3萬梅山化工工業(yè)區(qū)18平方公里至2010年，園區(qū)集大中型項(xiàng)目5個(gè)，規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到8億元預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)人口達(dá)0.8萬人三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港鳳凰機(jī)場(chǎng)6KM15KM30KM45KM年工業(yè)總產(chǎn)值就業(yè)人數(shù)人均產(chǎn)值無錫高新技術(shù)園區(qū)163億元14萬人11640三亞人均工業(yè)產(chǎn)值44.7億元

4.02萬人11119三亞科技園區(qū)現(xiàn)狀17628萬元1478人11927海南大學(xué)三亞學(xué)院2010年學(xué)生2萬人左右預(yù)計(jì)有教職工1600人左右學(xué)生教職工學(xué)生/教師比海南大學(xué)16868133612.6參照系66鳳凰機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃劃擴(kuò)建將將給空港港經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展帶來來新的機(jī)機(jī)會(huì)，可可對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生生最直接接的影響響三亞鳳凰凰國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)占地地約4.5平方方公里，，為國(guó)際際4E級(jí)級(jí)機(jī)場(chǎng)，，跑道道長(zhǎng)3400米米，能起起降包括括波音747-400型在內(nèi)內(nèi)的多種種機(jī)型客客機(jī)目前已開開通航線線106條條，其中中國(guó)內(nèi)航航線103條條、國(guó)國(guó)際地區(qū)區(qū)固定航航線3條、、臨時(shí)旅旅游包機(jī)機(jī)航線20余余條；；與63個(gè)個(gè)城市通通航，其其中國(guó)內(nèi)內(nèi)城市38個(gè)個(gè)、地地區(qū)城市市2個(gè)個(gè)、國(guó)國(guó)際城市市23個(gè)機(jī)場(chǎng)建設(shè)設(shè)二期工工程自2006年年投入使使用三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港鳳凰機(jī)場(chǎng)15KM30KM45KM…同時(shí)吸吸引更多多東南亞亞地區(qū)乃乃至世界界各地的的物流、、客流,爭(zhēng)取形成成區(qū)域性性航空中中轉(zhuǎn)基地地和物流流、客流流中心…加快鳳凰國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)擴(kuò)建工程和機(jī)機(jī)場(chǎng)中轉(zhuǎn)設(shè)施施建設(shè),增強(qiáng)強(qiáng)機(jī)場(chǎng)的吞吐吐能力,2010年運(yùn)送送能力達(dá)到600萬人次次,貨物吞吐吐能力達(dá)到4.2萬噸;提高機(jī)場(chǎng)管管理水平和航航班銜接能力力,增強(qiáng)中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)功功能;改善機(jī)場(chǎng)及及其周邊區(qū)域域的基礎(chǔ)設(shè)施施和發(fā)展環(huán)境境,吸引國(guó)外外航空公司在在三亞設(shè)置辦辦事處和基地地,打造區(qū)域域性航空運(yùn)輸輸管理中心。在此基礎(chǔ)上上,推動(dòng)三亞亞航空信息、、航油供應(yīng)和和航材保障業(yè)業(yè)的發(fā)展——《三亞市市十一五規(guī)劃劃》67由空港帶來直直接就業(yè)人口口規(guī)律總結(jié)，，鳳凰機(jī)場(chǎng)在在未來10年年內(nèi)可帶來直直接就業(yè)人口口5000左左右空港的發(fā)展和和地方經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)息息相相關(guān)。比如許許多客戶要求求空港物流面面向社會(huì)提供供“一站式””的綜合物流流服務(wù)，以發(fā)發(fā)揮“跑道效效應(yīng)”。因此此，空港每新增10萬噸航空空貨物，將創(chuàng)創(chuàng)造出800個(gè)工作崗位位；每新增100萬個(gè)旅客，，可以提供場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)1000個(gè)工作崗位位；每小時(shí)新增一一個(gè)航班，將將增加750個(gè)工作崗位位；每新增一一個(gè)國(guó)際直達(dá)達(dá)航班，可為為當(dāng)?shù)卦黾?500多個(gè)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)－－南京祿口口機(jī)場(chǎng)有限公公司總經(jīng)理余余成安2007-2016年累累計(jì)增加游客客近290萬萬人，可增加加3100左左右就業(yè)人口口考慮未來可能能的新增國(guó)際際航班，預(yù)估估產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)業(yè)人口為5000人左右右充分利用海南南三、四、五五航權(quán)開放機(jī)機(jī)遇,增加直飛國(guó)內(nèi)內(nèi)超大城市、、區(qū)域性中心心城市和東南南亞、歐美各各國(guó)主要城市市的航線及航航班落地中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),大幅提高三三亞旅游的可可進(jìn)入性,為為三亞擴(kuò)大國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、進(jìn)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。。同時(shí)吸引更更多東南亞地地區(qū)乃至世界界各地的物流流、客流,爭(zhēng)爭(zhēng)取形成區(qū)域域性航空中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)基地和物流流、客流中心心--三亞“十十一五”規(guī)劃劃68未來10年三三亞重要的就就業(yè)人口增長(zhǎng)長(zhǎng)量估計(jì)產(chǎn)業(yè)類型人口增長(zhǎng)動(dòng)力就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū)南山出口加工區(qū)梅山化工工業(yè)區(qū)其他工業(yè)區(qū)50，000教育海南大學(xué)三亞學(xué)院等20，000大旅游產(chǎn)業(yè)高爾夫球場(chǎng)酒店等接待設(shè)施旅游商業(yè)娛樂業(yè)40，000空港三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)5，000總計(jì)——11，500069估計(jì)未來十年年三亞本地常常住人口有效效置業(yè)總需求求量為300萬M2測(cè)算說明：－三亞本地常常住置業(yè)人口口包括四部分分：自然增長(zhǎng)長(zhǎng)人口、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口、新增增產(chǎn)業(yè)人口、、改善居住人人口－大旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)設(shè)、教育產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，將將進(jìn)一步聚集集產(chǎn)業(yè)人口，，促進(jìn)常住人人口的高速增增長(zhǎng)；歷史增增長(zhǎng)率為1.2％，未來來10年的增增長(zhǎng)率預(yù)估為為3％－5％％,最高值取取5％－估計(jì)未來10年內(nèi)，自自然增長(zhǎng)人口口和城鎮(zhèn)化新新增人口中只只有5％左右右可以承擔(dān)商商品房；改善善居住需求比比例保持在5％－產(chǎn)業(yè)人口置置業(yè)可能性最最大，取50％；隨著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和機(jī)機(jī)場(chǎng)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，在2010年后有有效置業(yè)新增增產(chǎn)業(yè)人口數(shù)數(shù)將進(jìn)一步加加大20062007200820092010201120122013201420152016總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率1.2%2.5%3%3.5%4%4.5%5%5%5%5%5%自然人口增長(zhǎng)率0.87%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%城鎮(zhèn)化水平37.4%43%46%49%52%55%58%61%64%67%70%本地購(gòu)買量占本地可能置業(yè)數(shù)21%21.5%22%22.5%23%23.5%24%24.5%25%25.5%26%70三亞2008-2017年商品住房房總需求預(yù)估估為2368萬M2；三三亞灣新城共共336萬可可售建面，約約占總量的14％總量2008200920102011201220132014201520162017住房需求（萬M2）236897116138165197232274323380446資料來源：世世聯(lián)分析；ERA分析71受出讓土地放放量限制，未未來商品住宅宅供應(yīng)將不能能滿足快速增增長(zhǎng)的需求；；擁有較大土土地存量的三亞灣新城將將成為主要供供應(yīng)來源從2005年年起，銷售面面積增長(zhǎng)均超超過竣工面積積和開工面積