資產(chǎn)評(píng)估課后練習(xí)題和答案

..v資產(chǎn)評(píng)估第一章導(dǎo)論一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋（1）資產(chǎn)評(píng)估（2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性（3）市場(chǎng)價(jià)值（4）非市場(chǎng)價(jià)值2、單項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。a、評(píng)估日期b、評(píng)估工作日期c、評(píng)估基準(zhǔn)日d、過(guò)去、現(xiàn)在及未（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）。原先的購(gòu)買價(jià)格b、生產(chǎn)成本c、預(yù)期效用d、評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）。a、貢獻(xiàn)原則b、客觀原則c、預(yù)期原則d、替代原則（5）下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）a、獨(dú)立性b、客觀性c、替代性d、科學(xué)性（6）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（）。a、清算假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（）。a、清算假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（）a、前者必須高于后者b、前者必須低于后者c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）a、市場(chǎng)性b、公正性c、咨詢性d、預(yù)測(cè)性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元a、500b、300c、280d、3603、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓b、企業(yè)重組c、資產(chǎn)抵押d、資產(chǎn)納稅e、停業(yè)整頓（2）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（）a、選擇適用的價(jià)值類型和方法b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍c、制定科學(xué)的評(píng)估方案d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù)e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序（3）資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。e評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。（4）在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有（）保持利用現(xiàn)狀前提b、轉(zhuǎn)換用途前提c、投資改造前提d、新利用前提e、上述四種情形的某種組合（5）適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）a、繼續(xù)使用假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)d、清算假設(shè)e、交易假設(shè)（6）確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（）a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期d、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序4、問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些.（2）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么.（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些.二、參考答案1、（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過(guò)程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。2、（1）c（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d（9）b（10）b3、（1）abcd（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab4、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些.資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開市場(chǎng)假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場(chǎng)上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些.資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格，而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）復(fù)原重置成本（2）更新重置成本（3）實(shí)體性貶值（4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值（6）總使用年限（7）實(shí)際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率（9）成新率（10）成本法（11）比較法（12）收益法2、單項(xiàng)選擇題（1）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來(lái)3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬(wàn)元。a、15b、12.6c、10d、50（2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。a、復(fù)原重置成本b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項(xiàng)資產(chǎn)1997年購(gòu)建，賬面原值100000元，2000年進(jìn)行評(píng)估，若以購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（）元。a、145000b、115000c、152000d、151800（4）某被評(píng)估資產(chǎn)1980年購(gòu)建賬面價(jià)值為50萬(wàn)元，1989年進(jìn)行評(píng)估，1980年、1989年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（）萬(wàn)元。a、50b、70.8c、35.3d、85（5）某設(shè)備的年收益額為50萬(wàn)元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。a、200b、250c、300d、350（6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（）。a、成本法b、收益法c、市場(chǎng)比較法d、殘余法（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格d、相同的設(shè)計(jì)（8）運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。a、實(shí)體性貶值b、經(jīng)濟(jì)性貶值c、功能性貶值d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的（）。a、總經(jīng)濟(jì)使用年限b、總技術(shù)使用年限c、總物理壽命d、以上三個(gè)都可以（10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（）年。a、6b、7c、8d、7.5（11）待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（）元。a、160000b、150000c、10000d、40000（12）現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺(tái)，估算其總重置成本為25萬(wàn)元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這6臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為30萬(wàn)元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬(wàn)元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（）萬(wàn)元。a、357b、448c、400d、417（13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來(lái)5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、12萬(wàn)元、14萬(wàn)元、15萬(wàn)元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值為（）萬(wàn)元。a、136b、219c、127d、145（14）某類設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場(chǎng)上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價(jià)值為10萬(wàn)元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值為（）萬(wàn)元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。a、5.6b、4.5c、7.5d、6（15）某評(píng)估參照物價(jià)格為10萬(wàn)元，成新率為0.5，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（）萬(wàn)元。a、2.5b、5c、7.5d、10（16）通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（）a、專利權(quán)b、專用機(jī)器設(shè)備c、通用設(shè)備d、專有技術(shù)（17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（）參照物進(jìn)行比較。a、3個(gè)或3個(gè)以上b、2個(gè)或2個(gè)以上c、1個(gè)或1個(gè)以上d、4個(gè)或4個(gè)以上3、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（）。a、評(píng)估范圍b、評(píng)估目的c、評(píng)估假設(shè)d、評(píng)估基準(zhǔn)日e、評(píng)估工作日期（2）重置成本的估算方法有（）a、物價(jià)指數(shù)法b、功能價(jià)值法c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法d、重置核算法e、觀察法（3）實(shí)體性貶值的估算方法有（）a、觀察法b、經(jīng)濟(jì)使用年限法c、使用年限法d、修復(fù)費(fèi)用法e、成新率法（4）功能性貶值包括（）a、超額投資性功能性貶值b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值c、復(fù)原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值e、修復(fù)性功能性貶值（5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（）a、維修費(fèi)用b、保險(xiǎn)費(fèi)用c、折舊費(fèi)用d、資金成本e、管理費(fèi)用（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）a、相同的功能效用b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格d、相同的設(shè)計(jì)e、相同的材料4、 問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行.（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行.（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益.（4）如何確定折現(xiàn)率.5、計(jì)算題某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新設(shè)備的功能性貶值。二、參考答案1、（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。（3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。（4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。（7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。（8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率=至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。（9）成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。（10）成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。（11）比較法也稱市場(chǎng)比較法,是指通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。（12）收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c（17）a3、（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽；②組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組；③擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料；⑤待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘；⑥資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算；⑧編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；⑨與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù)（2）①比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。③估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（3）對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說(shuō)需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說(shuō)是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場(chǎng)比較法。即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過(guò)比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)?？煞稚L(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過(guò)投資多樣化（組合）來(lái)降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來(lái)的，無(wú)法通過(guò)投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)多樣化來(lái)消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償×β=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+（資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）×β③加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比+負(fù)債成本×負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：加權(quán)資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益比+稅前負(fù)債成本×（1-所得稅邊際稅率）×負(fù)債比5、[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、練習(xí)題1、單項(xiàng)選擇題（1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括()a．專用設(shè)備b．通用設(shè)備c．生產(chǎn)性設(shè)備d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）成本法主要適用于評(píng)估()a．可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備c．可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備d．續(xù)用、但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè)備（3）機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括()a．各種管理費(fèi)用b．安裝調(diào)試費(fèi)用c．人員培訓(xùn)費(fèi)用d．總體設(shè)計(jì)賞用（4）計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是()a．購(gòu)建費(fèi)用b．維修費(fèi)用c．安裝費(fèi)用d．總調(diào)試費(fèi)用（5）估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是()a.利用價(jià)格指數(shù)法b．利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用c．利用重置核算法d．利用功能價(jià)值法（6）物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的()。a．復(fù)原重量成本b．更新重置成本c．實(shí)體貶值d．功能性貶值（7）采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是()a．設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)b．設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)c．設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)d．設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指()。a．機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間b．機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間c．從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間（9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是()。a．技術(shù)進(jìn)步因素b．設(shè)備使用的日歷天數(shù)c．設(shè)備使用強(qiáng)度d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平（10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于()。a．所有機(jī)器設(shè)備b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備c．具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與()有關(guān)。a.使用強(qiáng)度b．使用時(shí)間c．技術(shù)更新速度d．維修保養(yǎng)水平（12）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了()因素。a．技術(shù)因素b．功能因素c．地域因素d．時(shí)間因素（13）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，賬面價(jià)值為30000元，1990、1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985—1995年價(jià)格上升率為10％，該設(shè)備尚可使用年限為8年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為（）年a．10.5b．9.5c．8d．8.5（14）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為()a．更新重置成本b．復(fù)原重置成本c．完全重復(fù)成本d．實(shí)際重置成本（15）某臺(tái)被估資產(chǎn)1978年購(gòu)建，其賬面原值為10萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為120％，1990年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為180％，則該臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為()萬(wàn)元。a．10b．18c．12d．15（16）某設(shè)備的原始價(jià)值為5萬(wàn)元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來(lái)的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為1萬(wàn)元，重置成本為4萬(wàn)元，則其成新率不會(huì)超過(guò)()a．25％b．80％c．75％d．20％2、多項(xiàng)選擇題（1）在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于()設(shè)備重置成本的估算。a．通用b．進(jìn)口c．非標(biāo)d．自制e．了解市場(chǎng)行情（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括()a.指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格b．分析委托方的各種評(píng)估表格c．對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定d．查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象e．確定設(shè)備的成新率（3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括()a.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用b．機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用d．設(shè)備的大修費(fèi)用e.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用（4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要()a．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用b．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用c．購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本d．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用e．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用（5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有()a．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e．設(shè)備的自身質(zhì)量（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括()a．設(shè)備購(gòu)置價(jià)格b．設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳d．銀行手續(xù)費(fèi)用e．設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用（7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)()a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命b．設(shè)備的技術(shù)水平c．設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間d．設(shè)備的負(fù)荷程度e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響()a．物理性能b．技術(shù)進(jìn)步速度c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平e．設(shè)備配套情況（9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用()進(jìn)行。a．使用年限法b．修復(fù)費(fèi)用法c．觀測(cè)分析法d．功能價(jià)值法e．統(tǒng)計(jì)分析法（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括()a．設(shè)備購(gòu)置費(fèi)b．運(yùn)輸費(fèi)用c．利息費(fèi)用d．安裝費(fèi)用（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為()a.超額重置成本b．超額投資成本c．超額運(yùn)營(yíng)成本d．超額更新成本（12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為()a．法定壽命b．市場(chǎng)壽命c(diǎn)．物理壽命d．經(jīng)濟(jì)壽命e．技術(shù)壽命3、計(jì)算題（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于1985年，原始價(jià)值100萬(wàn)元，1990年和1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1985年、1990年、1993年、1995年分別為110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元，1999年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995年至1999年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過(guò)了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。（3）評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)a產(chǎn)品10萬(wàn)件賬面原值為150萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①?gòu)?996年5月至2001年5月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù)1997年為102%，1998年為101%，1999年為99%，2000年為100%，2001年為102%；②Ⅰ型機(jī)組在2001年的出廠價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；④該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用7年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在4萬(wàn)元左右；⑥折現(xiàn)率為10%。試評(píng)估確定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。二、參考答案：（1）c（2）d（3）b（4）b（5）b（6）a（7）b（8）b（9）a（10）b（11）c（12）d（13）b（14）a（15）d（16）c2、（1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率＝144.67×61.69%＝89.25(萬(wàn)元)5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值=144.67－89.25－3.5＝51.92(萬(wàn)元)(2)1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(萬(wàn)元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率＝124.72×38.46%＝47.97(萬(wàn)元)5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本1000×12＝12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5萬(wàn)元6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝18.24%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值)×經(jīng)濟(jì)性貶值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(萬(wàn)元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89(萬(wàn)元)(3)1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=100×(1+25%)=125(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%評(píng)估值=125×(1-30%)=87.5(萬(wàn)元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估I型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果

重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性貶值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05萬(wàn)元評(píng)估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬(wàn)元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò)51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓面地價(jià)2、單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是()必須考慮的評(píng)估前提。a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通條件b.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件c.容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種()。a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評(píng)估價(jià)值最有可能為()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按()計(jì)算。a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是()元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）殘余估價(jià)法屬于()中的一種具體方法。a.收益法b.成本法c.市場(chǎng)法d.功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元／平方米，則樓面地價(jià)為()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地價(jià)水平，()指標(biāo)更具說(shuō)服力。（11）某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。a.110b.61c.80d.49（13）待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為()元。a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、15l萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近()萬(wàn)元。a．140b.157c.141d.148（15）如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元，地價(jià)為2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10％，那么土地的資本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％（16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，1997年建成，要求評(píng)估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于()萬(wàn)元。a.86b.87c.90d.85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為5萬(wàn)元，建筑物價(jià)格為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于()萬(wàn)元。a.50b.60c.80d.100（18）假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬(wàn)元、2萬(wàn)元、1萬(wàn)元，從第4年開始年純收益保持在3萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。a.28b.32c.25d.30（19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率為8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于()a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054（20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是()。a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9％，二年期貸款利率為10％，三年期貸款利率為11％，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問(wèn)該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為()元。a.51.75b.30.75c.89d.71.25（22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為()元。a.8600b.8800c.9000d.12000（23）某一宗2000平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為3000元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為1400元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10％，該土地的價(jià)值接近于()元／平方米。a.1728b.1900c.1500d.1000元（24）在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括()。a.房地產(chǎn)稅金b.管理費(fèi)c.利息d.保險(xiǎn)費(fèi)（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的()a．供求原則b.替代原則c.最佳使用原則d.貢獻(xiàn)原則(26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為()a．100／115b．85／100c．115/100d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估值接近()萬(wàn)元a．400b．392c．402d．390(28)某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)為l000萬(wàn)元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為()萬(wàn)元a．120b．80c．60d．100(29)某宗土地為1000平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（）a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元a.77b.146c.116d.1933、多項(xiàng)選擇題(1)影響地價(jià)的一般因素有()。a.行政因素b.區(qū)域因素c.社會(huì)因素d.經(jīng)濟(jì)因素e.人口因素(2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括()等幾個(gè)方面。a.政治安定狀況b.社會(huì)治安程度c.稅收政策d.房地產(chǎn)投機(jī)e.交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有()。a.商業(yè)繁華程度b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制d.公有設(shè)施完善度e.交通便捷度(4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有()。a.位置因素b.地形地質(zhì)因素c.面積因素d.地塊形狀因素e.土地利用因素(5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有()。a.繁華程度b.交通狀況c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況d.環(huán)境質(zhì)量e.土地使用年限(6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括()。a.產(chǎn)權(quán)b.用途c.建筑結(jié)構(gòu)d.建成時(shí)間e.裝修質(zhì)量和水平(7)建筑物應(yīng)在()方面符合政府規(guī)定。a.建筑結(jié)構(gòu)b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形設(shè)計(jì)(8)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括()。a.土地使用權(quán)b.土地所有權(quán)c.建筑物及其權(quán)益d.建筑物中的水暖設(shè)施e.建筑物中的辦公設(shè)備(9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以()為計(jì)算基礎(chǔ)的。a.專業(yè)費(fèi)用b.投資利息c.賣樓價(jià)d.地價(jià)e.建筑費(fèi)用(10)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在()方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。a.交易類型b.用地性質(zhì)c.交易價(jià)格d.供需圈e.交易時(shí)間（11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有()a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則e.貢獻(xiàn)原則4、計(jì)算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投人60％的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40％的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬(wàn)元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6％，利息率為10％，利潤(rùn)率為20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元／平方米,折現(xiàn)率10％。（2）投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)"（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國(guó)家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2％，后5年按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化率為l0％，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少"（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元／平方米）交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在l-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3％。該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2000年1月20日的價(jià)格。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25％。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7％，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8％，開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15％。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月租金為7元／平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬(wàn)元／年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。（8）假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購(gòu)買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)為成本的15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價(jià)5500元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。（9）某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置成本為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過(guò)有償出讓方式以1000元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價(jià)為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價(jià)格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價(jià)格。（12）某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓開發(fā)項(xiàng)目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計(jì)為80元/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的30%。購(gòu)買該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價(jià)格。折現(xiàn)率為10%。（13）某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。(14)某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45%。評(píng)估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為2年)的出售價(jià)格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)每年上漲2%,預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持該增長(zhǎng)率。購(gòu)買該在建工程的契稅稅率為購(gòu)買價(jià)格的4%,市場(chǎng)利息率為10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價(jià)值。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì)利息)"二、參考答案1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。（5）是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。（6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。2、（1）a（2）b（3）d（4）c（5）b（6）b（7）d（8）c（9）b（10）d（11）c（12）d（13）b（14）c（15）c（16）b（17）c（18）a（19）d（20）c（21）c（22）b（23）a(24)c(25)c(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c3、(1)acde(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcde(7)bcd(8)acd(9)acde(10)abd（11）abcde4、計(jì)算題（1）根據(jù)所給條件計(jì)算如下：1)預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為：2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為：3)專業(yè)費(fèi)用=9190000×6％=551400(元)4)租售費(fèi)用及稅金=29752066×5％=1487603(元)5)投資利潤(rùn)=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)×20％=(地價(jià)×20％)+(9190000+551400)×20％=(地價(jià)×20％)+19482806)總地價(jià)=(29752-551400-l487)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)（2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下：1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米)2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米)從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購(gòu)買甲地。（3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）（5）即待估宗地2000年1月20日的價(jià)格為每平方米830.41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1）測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5=8000(平方米)不動(dòng)產(chǎn)純收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)不動(dòng)產(chǎn)收益年期=50-3=47(年)④2）測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）計(jì)算利息利息=地價(jià)×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地價(jià)+924000（元）4）計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=19706113×15%=2955917（元）5）測(cè)算地價(jià)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)=19706-0.21地價(jià)-924地價(jià)=6994224/1.21=5780350（元）單價(jià)=5780350/3200=1806.36（元/m2）樓面地價(jià)=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1×7×12=84(萬(wàn)元)2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(萬(wàn)元)3)該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62=64.38(萬(wàn)元)4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(萬(wàn)元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為：5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（萬(wàn)元）2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(萬(wàn)元)3)有關(guān)稅費(fèi)：8667.8×5%=433.4(萬(wàn)元)4)目標(biāo)利潤(rùn)為:(地價(jià)+2891)×15%=15%地價(jià)+433.7萬(wàn)元5)估算地價(jià):地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià)地價(jià)=4269.3(萬(wàn)元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(萬(wàn)元)(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）×8/50+18=182.6(萬(wàn)元)3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬(wàn)元)4)設(shè)備部分的折舊:110×8/10=88(萬(wàn)元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬(wàn)元)(11)1)建筑物的價(jià)格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地價(jià)格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價(jià)格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(萬(wàn)元)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬(wàn)元)3)稅費(fèi):購(gòu)買價(jià)格×4%4)正常購(gòu)買價(jià)格:購(gòu)買價(jià)格=2087.7-1271.5-購(gòu)買價(jià)格×4%購(gòu)買價(jià)格=784.8(萬(wàn)元)(13)1)每層可出租面積:2000×60%=1200(平方米)2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(萬(wàn)元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（萬(wàn)元）4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格：345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬(wàn)元)(14)1）估計(jì)預(yù)期樓價(jià)（市場(chǎng)比較法）3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程價(jià)值+103.13(萬(wàn)元)4)估計(jì)利潤(rùn)及稅費(fèi)3573.27×(4%+8%)=428.79(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=3573.27-1375-0.15×在建工程價(jià)值-103.13-428.79在建工程價(jià)值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5=2125(萬(wàn)元)1449-2125=-676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬(wàn)元.第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）無(wú)形資產(chǎn)（2）商譽(yù)2、單項(xiàng)選擇題（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為1200萬(wàn)元，其中專利權(quán)價(jià)值為400萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率