煙臺城市發(fā)展及市場N

煙臺城市發(fā)展及市場研究報告追求卓越德達(dá)天下1

概要

我部于本月上旬對煙臺濱海地塊進行了排查，初步選取金山港、夾河、芝罘島等地塊作為我司發(fā)展用地。以下內(nèi)容為煙臺城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，地塊情況詳見各具體分析報告。2目錄

地理條件行政區(qū)劃和人口城市功能基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)要素戰(zhàn)略規(guī)劃

商品房市場走向高端市場別墅市場洋房市場區(qū)位市場因素影響

3第一部分：煙臺城市發(fā)展情況第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析第三部分：煙臺商業(yè)市場分析煙臺市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃煙臺市商業(yè)發(fā)展歷程煙臺市級商業(yè)功能區(qū)位置評價城市發(fā)展要素

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況1地理條件2行政區(qū)劃和人口3城市功能4基礎(chǔ)設(shè)施5經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)要素6戰(zhàn)略規(guī)劃4

煙臺市地處山東半島東部，瀕臨黃海、渤海，與遼東半島及日本、韓國、朝鮮隔海相望。煙臺山海相擁，風(fēng)光旖旎，四季分明，景色秀美。使煙臺成為享譽海內(nèi)外的旅游度假勝地。煙臺地形為低山丘陵區(qū)，山丘起伏和緩，山地占總面積的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%，洼地占2.9%。最高峰為昆崳山，海拔922.8米。煙臺海岸線、島岸線909公里，有大小基巖島嶼63個，面積較大的有芝罘島、南長山島和養(yǎng)馬島，有居民的島15個。煙臺屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，雨水適中，空氣濕潤，氣候溫和。全市年平均降水量為765.4毫米，年平均氣溫12.7℃，日照時數(shù)為2441.6小時，無霜期284天。

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況地理條件5煙臺市轄4區(qū)、1縣、7個縣級市和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅港區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，93個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、50個街道辦事處，585個居民委員會、6199個村民委員會、6864個自然村。全市總面積13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里。2010年末，全市戶籍人口651.14萬人，其中市區(qū)人口178.9萬人。全市人口出生率為7.66‰，死亡率為10.09‰，自然增長率為-2.43‰。行政區(qū)劃和人口

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況6城市性質(zhì)

煙臺市是沿海開放城市，是全市政治、經(jīng)濟、文化中心。煙臺市城市性質(zhì)是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市。城市空間結(jié)構(gòu)

以芝罘濱海地帶為中心，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結(jié)構(gòu)。

城市功能

區(qū)域功能地位芝罘區(qū)——商業(yè)、居住中心福山區(qū)——工業(yè)中心開發(fā)區(qū)——外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)——行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)——休閑、娛樂、度假中心

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況7公路。2010年末公路通車?yán)锍?4515.9公里。其中一級公路通車?yán)锍?30.2公里，高速公路通車?yán)锍?14公里。煙臺鐵路直達(dá)北京、上海等20多個大中城市，開通黃驊鐵路、煙大輪渡。藍(lán)煙鐵路電氣化改造主體工程完工，龍煙鐵路、青煙威榮城際鐵路開工建設(shè)。港口。全市現(xiàn)有港口10處，芝罘灣港、龍口港、萊州港、蓬萊東港等6處為國家一類開放口岸，已與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。全市港口共有生產(chǎn)性泊位168個，其中萬噸級以上泊位66個，年綜合吞吐能力8315萬噸。2010年，全市港口貨物吞吐量完成20852.5萬噸，同比增長23.2%，其中集裝箱完成154.1萬萬標(biāo)箱；完成旅客運量507萬人次。航空。煙臺空港于1984年10月開航，1997年1月被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家一類開放口岸。煙臺機場是山東省第二大國際空港，有國際國內(nèi)航線54條，每周270多架次班機.2010年，萊山機場全年旅客吞吐量133.56萬人次，增長18.0%，貨郵吞吐量2.49萬噸，增長46.9%。潮水國際機場正式奠基，并被列為全國機場單體改革試點單位。

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況8基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟實力房價與經(jīng)濟實力對比收入水平與消費能力房地產(chǎn)走勢經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)要素

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況9經(jīng)濟實力

2010年，初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值4358.46億元，比上年增長14.1%。全市人均GDP達(dá)到62264元。

2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值334.49億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1457.48億元，增長20.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到4947.53億元，增長26.4%。

2010年山東前五大城市GDP排名

1、青島5666.19億元

2、煙臺4358.46億元

3、濟南3910.80億元

4、濰坊3090.92億元

5、淄博2866.75億元

經(jīng)濟實力

第一部分:煙臺城市發(fā)展情況10煙臺平均房房價：5835元/平米青島平均房房價：8962元/平米大連平均房房價：9678元/平米房價與經(jīng)濟濟實力對比比房價與經(jīng)濟濟實力對比比第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況11收入水平與與消費能力力收入水平與消費能力第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況12第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況13房地產(chǎn)走勢山東半島藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展目標(biāo)被被明確為：：青島將被被培育成國國家級中心心城市，成成為山東省省和黃河流流域經(jīng)濟社社會發(fā)展的的“龍頭””城市；煙臺、威海、日日照、濰坊坊、東營和和濱州等區(qū)區(qū)域中心城城市的地位位和作用將將被強化，，成為藍(lán)色色經(jīng)濟區(qū)發(fā)發(fā)展的重要要戰(zhàn)略節(jié)點點；在地域域空間上將將形成青島島—濰坊—日照、煙臺—威海、東營—濱州三個城城鎮(zhèn)組群。。煙臺將成為為重要的制制造業(yè)基地地和港口城城市、區(qū)域域性金融、、貿(mào)易、服服務(wù)中心，，全國重要要的旅游度度假勝地。。國家戰(zhàn)略下下看煙臺城城市發(fā)展第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況14“十二五”藍(lán)藍(lán)圖“一核一環(huán)一一區(qū)”，構(gòu)筑起“十二五”產(chǎn)業(yè)空間布布局

中心城市：打造全市藍(lán)色經(jīng)濟核心區(qū)

環(huán)狀發(fā)展走廊：貫通全市的經(jīng)濟帶

中部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)：生態(tài)改善和生態(tài)富民并重瞄準(zhǔn)“五大方向”五年后基本實現(xiàn)現(xiàn)代化第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況15“一核”是是優(yōu)化提升升中心城市市。以建設(shè)設(shè)區(qū)域發(fā)展展調(diào)控中樞樞、服務(wù)基基地和輻射射中心為目目標(biāo)，凸顯顯制造業(yè)在在半島和環(huán)環(huán)渤海的優(yōu)優(yōu)勢地位，，率先形成成以服務(wù)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，打造全全市藍(lán)色經(jīng)經(jīng)濟核心區(qū)區(qū)、高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)區(qū)和自主創(chuàng)創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)區(qū)。堅持新區(qū)開開發(fā)和老城城改造相結(jié)結(jié)合，加快快牟平區(qū)、、高新區(qū)發(fā)發(fā)展，建設(shè)設(shè)東部新城城；打造八八角增長極極，帶動中中心城市向向西擴展；；加快山南南城區(qū)建設(shè)設(shè)，帶動棲棲霞北部區(qū)區(qū)域發(fā)展；；適時調(diào)整整行政區(qū)劃劃，拓展城城市發(fā)展空空間。高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)抓好““一山兩河河”、“一一線三島””和套子灣灣、芝罘灣灣、四十里里灣的開發(fā)發(fā)建設(shè)，加加快市區(qū)融融合步伐，，提升完善善城市整體體功能形象象。到2015年，中心城城市人口達(dá)達(dá)到200萬人以上。。中心城市：：打造全市市藍(lán)色經(jīng)濟濟核心區(qū)第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況16重點開發(fā)環(huán)環(huán)狀發(fā)展走走廊。以南南北兩條沿沿海產(chǎn)業(yè)帶帶為支撐，，培育壯大大東西兩條條發(fā)展軸，，構(gòu)筑貫通通全市一體體的環(huán)狀經(jīng)經(jīng)濟帶，成成為聚集產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、承載載人口的重重要區(qū)域。。一是做大做做強北部沿沿海產(chǎn)業(yè)帶帶。二是突破發(fā)發(fā)展南部沿沿海產(chǎn)業(yè)帶帶。三是培育貫貫通南北的的兩條發(fā)展展軸。環(huán)狀發(fā)展走走廊：貫通通全市的經(jīng)經(jīng)濟帶第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況17保護發(fā)展中中部生態(tài)涵涵養(yǎng)區(qū)。把把由大基山山、羅山、、艾山、牙牙山、昆崳崳山等組成成的中部低低山丘陵地地區(qū)作為煙煙臺重點生生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)區(qū)，加快建建設(shè)生態(tài)環(huán)環(huán)境良好、、綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)興旺的生生態(tài)功能區(qū)區(qū)和兼具豐豐富文化內(nèi)內(nèi)涵、獨特特山水景觀觀的風(fēng)景名名勝區(qū)。嚴(yán)嚴(yán)格環(huán)境保保護和資源源開發(fā)管制制，強化水水源涵養(yǎng)和和生態(tài)保育育功能，大大力推進造造林綠化，，加強動植植物資源保保護。中部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)：生態(tài)改善和生態(tài)富民并重第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況18國內(nèi)藍(lán)色經(jīng)經(jīng)濟領(lǐng)軍城城市以高效利用用岸線為重重點，以海海灣海島開開發(fā)為支撐撐，培植海海洋、臨海海、涉海優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，，打造海洋洋產(chǎn)業(yè)基地地和特色園園區(qū)，建設(shè)設(shè)海洋科技技人才強市市和國家海海洋高技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基地地、臨海高高端產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)，成成為國內(nèi)藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟領(lǐng)領(lǐng)軍城市。。國家創(chuàng)新型型示范城市市健全區(qū)域創(chuàng)創(chuàng)新體系，，建設(shè)創(chuàng)新新友好環(huán)境境，促進創(chuàng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)發(fā)展，推動動城市產(chǎn)業(yè)業(yè)升級，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，培育特色色鮮明的區(qū)區(qū)域創(chuàng)新發(fā)發(fā)展增長極極，成為全全國、全省省創(chuàng)新型城城市建設(shè)的的重要示范范。面向東北亞亞的交通物物流樞紐城城市發(fā)揮區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，積極極融入環(huán)渤渤海和東北北亞一體化化發(fā)展，完完善提升集集公路、鐵鐵路、海運運、航空于于一體的全全方位交通通物流網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。鞏固提提升環(huán)渤海海南翼中心心城市地位位，確立溝溝通華東和和東北、連連結(jié)日本和和韓國的交交通物流樞樞紐城市地地位，成為為環(huán)渤海和和東北亞重重要的國際際物流樞紐紐城市。國際濱海生生態(tài)宜居城城市融合豐富的的海洋文化化遺產(chǎn)和秀秀美的海洋洋自然景觀觀，高水平平推進旅游游要素轉(zhuǎn)化化升級，打打造最佳旅旅游休閑度度假城市和和國際濱海海旅游目的的地。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)發(fā)展的和諧諧城市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建建設(shè)發(fā)展，，不斷壯大大縣域經(jīng)濟濟，扎實推推進新農(nóng)村村建設(shè)，形形成以城帶帶鄉(xiāng)、以工工補農(nóng)、城城鄉(xiāng)互動的的新型城鄉(xiāng)鄉(xiāng)關(guān)系。瞄準(zhǔn)“五大方向”五年后基本實現(xiàn)現(xiàn)代化第一部分:煙臺城市發(fā)發(fā)展情況19第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析商品房市場場走向高端市場別墅市場洋房市場別墅市場場區(qū)位市場因因素高層別墅20走過冰與火火的2009，理性回歸歸的20102010年的總體趨趨勢是“平平穩(wěn)”品質(zhì)決勝的的時代開始始注重對于客客戶資源的的爭奪和維維護1、全年商品品房交易量量難以突破破2009年的水平。。2、由于大量量保障住房房的上市供供應(yīng)，導(dǎo)致致在政策保保障住房和和市場商品品住房混合合在一起統(tǒng)統(tǒng)計計算的的情況下，，我國房地地產(chǎn)市場均均價可能會會略有下降降。3、剔除政策策保障住房房因素，由由于市場商商品住房土土地供應(yīng)、、開工建設(shè)設(shè)、銷售總總量都受到到剛性制約約而不能夠夠有效放大大，商品住住房供求關(guān)關(guān)系仍趨緊緊張（供不不應(yīng)求），，新的一年年市場商品品住房的價價格毫無可可能下跌。。4、2008年底，中國國開發(fā)商是是“抱團取取暖”，““很差錢””。2009年底，中國國開發(fā)商是是“腰纏萬萬貫”，““彈冠相慶慶”，“不不差錢”。。中國開發(fā)發(fā)商不會懼懼怕政府現(xiàn)現(xiàn)在頒布的的這些調(diào)控控政策。彎彎著腰、聽聽著耳邊風(fēng)風(fēng)，不啃聲聲、蹲著練練內(nèi)功，是是眾多開發(fā)發(fā)商的主要要表現(xiàn)形態(tài)態(tài)。商品房市場場走向第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析21區(qū)域名稱2008年2009年供應(yīng)面積消化面積消化率供應(yīng)面積消化面積消化率芝罘區(qū)674059%956770%萊山區(qū)513466%885562%開發(fā)區(qū)553665%795063%喜人的成績績（消化率率）背后是是透支客戶戶的鑒賞力力（品質(zhì)好好的項目極極少）第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析商品房市場場走向22八角組團開發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠成熟，供應(yīng)量較少，但前景看好。組團均價在3000-4000元/㎡開發(fā)區(qū)組團以外來企業(yè)與外來人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線海景板塊供應(yīng)量較大。組團均價一線海景7000元/㎡，二三線4500元/㎡左右。福山組團煙臺老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應(yīng)量較大且產(chǎn)品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開發(fā)區(qū)低層務(wù)工人員）。組團均價在3800元/㎡幸福組團芝罘區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成十分復(fù)雜。本地客戶十分排斥此版塊。商品房供應(yīng)量也較少。組團均價在5000元/㎡南郊組團煙臺剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造項目為主，項目較多，供應(yīng)量極大。組團均價4000-5000元/㎡之間萊山組團煙臺新政治文化中心，政策導(dǎo)向性非常明顯，也帶動區(qū)域的快速發(fā)展，是發(fā)展最快的區(qū)域，目前供量及未來潛在供應(yīng)量都極大。組團均價在5000-6000元/㎡牟平組團牟平區(qū)，區(qū)域發(fā)展水平較為落后，開發(fā)和消化量一般，組團均價在3500元/㎡煙臺富人區(qū)，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。組團均價：一線海景均價12000元/㎡，觀海路沿線均價8000元/㎡東郊組團煙臺城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。南大街沿線開發(fā)量較大包括住宅、公寓、寫字樓等多類物業(yè)。組團均價一線海景均價11000元/㎡,南大街沿線均價7500元/㎡芝罘組團第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析商品房市場場走向23小于20萬20-3030-4040-5050-6060-8080-100100-120120-140140-170170-200200-250500以上250-300300-400首次置業(yè)首次改善普通再改高端再改TOP改善型TOP品類購買需需求旺盛，，供應(yīng)產(chǎn)品品多集中于于萊山區(qū)、、芝罘區(qū)、、開發(fā)區(qū)二二線景觀位位置，集中中在一線海海景位置高端市場第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析24面積段90㎡以下90-110㎡110-140㎡140-200㎡200-200㎡300㎡以上200萬以上

馬山寨海景別墅、天越灣、東上海賦100-200萬

60-100萬40-60萬上海灘花園、世紀(jì)華庭、

30-40萬天合城、富甲小區(qū)、富順苑

0-30萬

總價段90㎡以下90-110㎡110-140㎡120-200㎡200-250㎡250㎡以上普通再改高端供銷比10:4供銷比10:6供銷比10：8首置產(chǎn)品市市場份額09年及以后將將繼續(xù)保持持高位，多多為舊村改改造項目，，價格較低低，操作不不正規(guī)。部部分村建開開發(fā)商借舊舊村改造招招商或自建建，價位血血拼，產(chǎn)品品品質(zhì)一般般。普通再改產(chǎn)產(chǎn)品量少，，且尚缺乏乏高品質(zhì)代代表向項目目，低層低低密度產(chǎn)品品更是稀缺缺首改產(chǎn)品市市場09年以來成交交持續(xù)攀升升。產(chǎn)品向向低價位（（4500以內(nèi)）、低低總款段發(fā)發(fā)展。高端產(chǎn)品稀稀缺，08年放量有限限，但對于于高品質(zhì)環(huán)環(huán)境優(yōu)的產(chǎn)產(chǎn)品，客戶戶購買欲望望強烈。首改首置供銷比10:3天鴻凱旋城城、世貿(mào)海海灣一號、、桃源一品品高端再改供銷比10：5高端再改產(chǎn)產(chǎn)品08年供應(yīng)量達(dá)達(dá)，高層眾眾多，或依依山或傍海海，09年仍有加大大供應(yīng)山語世家、、振華國際際廣場、海海天四季花花城、紫郡郡城第二部分：：煙臺房地地產(chǎn)市場分分析高端市場25馬山寨海景景豪庭均價9800元/㎡天越灣均價10000元/㎡東上海賦，，均價15000元/㎡西海岸均價7000元/㎡世貿(mào)海灣一一號均價13000元/㎡天鴻凱旋城城均價11000元/㎡天馬相城均價6000元/㎡中天盛世觀觀瀾均價1000元/㎡傳統(tǒng)豪宅區(qū)區(qū)均價15000到9000均價15000到7000東部西部價格參照區(qū)區(qū)芝罘島屬于于一線海景景位置，市市場一線海海景分布以以傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)為中心心，向東西西兩側(cè)延展展，東向主主要為郊區(qū)區(qū)資源性產(chǎn)產(chǎn)品，向西西主要為城城市資源性性產(chǎn)品，價價格分布趨趨勢為西向向一線海景景低于東向向，成為一一線海景位位置的價格格洼地。第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析高端市場26項目名稱占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率開盤時間物業(yè)狀態(tài)總套數(shù)天鴻凱旋城1.6811.688二期：08.5高層666世茂海灣一號3.47288.208.1高層、超高層816中天盛世觀瀾0.964.8409.5.30高層312桃源一品3.661.7109.08內(nèi)部認(rèn)購高層、小高層、別墅308麓溪公館6.8612.71.8509.01.09高層742東上海賦2.777.472.0908.1高層、多層、別墅192西海岸5227.651.04一期:06.9二期:07.6三期08.7高層、多層、別墅1713天越灣84771.409年初開始認(rèn)購高層、多層、別墅3205馬山寨項目29.3271.0409年9月開始認(rèn)購別墅、多層、高層1010天馬相城801001.7一期：06.10二期：07.6三期：09.5別墅、多層、高層3446第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析高端市場27煙臺高端項目目操作思路主主要停留在稀稀缺資源的炒炒作上，而景景觀園林、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、物物業(yè)服務(wù)等方方面并不突出出。市場對高高端產(chǎn)品的需需求也對應(yīng)在在地段稀缺上上。項目名稱開發(fā)商操作思路產(chǎn)品亮點天鴻凱旋城首開集團與市政府合作，高價競中心地段地快，獲得市場認(rèn)知，入市階段以品牌以及地段為炒作熱點，后期以口碑為主要渠道，主要賣地段中空玻璃世茂海灣一號世茂集團與市政府合作，高價競中心地段地快高價拿地獲得市場認(rèn)知，入市階段以區(qū)位以及生活方式從炒作為主（灣區(qū)生活）中后期以產(chǎn)品炒作（山東第一高樓）為主山東第一高麓溪公館萬泰集團主要以地段炒作為主，產(chǎn)品自身亮點居多，但沒有對產(chǎn)品賣點進行宣傳，與其所在營銷階段有關(guān)（入市開盤期）子母門、觀光電梯、新風(fēng)、恒溫恒濕、園林景觀東上海賦魯花集團地段炒作+產(chǎn)品炒作+口碑傳播觀光電梯、外墻保溫、電梯入戶、錯層設(shè)計、入戶花園，空中花園西海岸裕豐房地產(chǎn)區(qū)域炒作+爭議話題炒作+產(chǎn)品賣點炒作+生活方式引導(dǎo)面積贈送、立面豐富天越灣銀河怡海區(qū)域炒作+產(chǎn)品體驗大面積陽臺、隔熱玻璃馬山寨項目南山置業(yè)稀缺資源占有——天馬相城天馬置業(yè)稀缺資源占有——第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析高端市場28產(chǎn)品類型項目名稱面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)主力單價區(qū)間主力總價區(qū)間獨棟天馬相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越灣386-63010290馬山寨454-9237875小計400-600209189雙拼天越灣267-30788300-5004-5套15000450-600桃源一品230-3133123天馬相城494-5462624小計230-3006555聯(lián)排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天馬相城404-5678079天越灣246-2534242小計300-500140139別墅市場供應(yīng)應(yīng)主流產(chǎn)品為為獨棟、聯(lián)排排；主力總價價區(qū)間為450-800萬，主力面積區(qū)區(qū)間300-680㎡.月平均消化套套數(shù)維持在6套左右。區(qū)域市場別墅墅面積供應(yīng)偏偏大，以天馬馬相城、馬山山寨最為明顯顯，主要由于于兩項目均占占據(jù)稀缺資源源，天馬相城城入市較早，，入市價格較較低，馬山寨寨以賣地為主主，性價比較較高；別墅消化情況況較好，市場場供應(yīng)量有限限，自06年至09年總供應(yīng)套數(shù)數(shù)不足400套。別墅市場29第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析強調(diào)地塊、稀缺資源占有如：天鴻凱旋城、世茂海灣一號馬山寨等項目注重地塊綜合價值的挖掘以及與產(chǎn)品的結(jié)合如：天馬相城開始注重社區(qū)整體規(guī)劃和主題營造，綜合考慮園林產(chǎn)品、建材等各個細(xì)節(jié)。如：麓溪公館、天越灣、桃源一品09年起新盤項目目多注重產(chǎn)品品品質(zhì)內(nèi)功品質(zhì)內(nèi)功型項項目開始向二二線海景山景景帶轉(zhuǎn)移，背背山靠海的項項目最為市場場接受2010年品質(zhì)內(nèi)功決決勝的時代將將開始高層產(chǎn)品主力力總款開始收收縮至200萬左右別墅產(chǎn)品日漸漸稀缺，存量量多為大面積積套型別墅類產(chǎn)品已已消化部分多多為尚未入住住或剛剛?cè)胫髦麟A段4.5層洋房逐漸成成為空白總體高端市場場主銷價格集集中在9000-11000之間別墅市場30第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析項目名稱建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿石材、涂料景觀以普通綠化為主無天越灣地中海立面石材、涂料別墅之間普通綠化養(yǎng)生主題馬山寨意大利仿石材、涂料景觀以普通綠化為主無桃源一品地中海石材以湖為景觀主線，風(fēng)水位主題設(shè)置節(jié)點風(fēng)水主題西海岸現(xiàn)代涂料、瓷磚組團綠化景點無風(fēng)格主要以地地中海的歐式式風(fēng)格為主；；園林景觀多以以簡單綠化節(jié)節(jié)點點綴社區(qū)區(qū)，缺乏景觀觀亮點；沒有社區(qū)主題題，只停留在在滿足居住功功能的階段。。別墅市場31第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析%購買別墅的客客戶大多以市市區(qū)為主，縣縣市區(qū)與外地地客戶與煙臺臺有關(guān)系，主主要為業(yè)務(wù)往往來，縣市區(qū)區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)、、居住環(huán)境一一般，使縣市市的購買力外外溢，這部分分客戶注重購購買帶來的身身份認(rèn)證；客客戶主要靠口口碑傳播得知知項目信息。。核心客戶次主力客戶輔助客戶市區(qū)五區(qū)外地客戶（東東北）縣市（龍口、、招遠(yuǎn)、蓬萊萊）購買驅(qū)動因素客戶構(gòu)成及行業(yè)市區(qū)五區(qū)升級換代\居住體驗\尊貴感私營企業(yè)主，主要從事貿(mào)易、制造、物流為主縣市客戶身份感\(zhòng)良好的居住環(huán)境私營企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)外地客戶身份感\(zhòng)宜居\別墅市場32第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析別墅機會點判判斷：產(chǎn)品類型——聯(lián)排、獨棟（（以2層為宜）產(chǎn)品面積——獨棟300-500，聯(lián)排200-300左右（市場供供應(yīng)單體面積積偏大，限制制了售眾）客戶構(gòu)成——市區(qū)高改客戶戶為主（未有有別墅體驗因因而更多考慮慮總價及性價價比，建議縮縮小面積但不不減少功能））市場供應(yīng)不足足，整體缺乏乏品質(zhì)型別墅墅生活體驗產(chǎn)品風(fēng)格——以跳出地中海海風(fēng)格為佳（（目前較為眾眾多，乏善可可陳，文化氣氣息引導(dǎo)不足足）產(chǎn)品亮點——功能突出。如如地下私人酒酒窖、雪茄吧吧、KTV影音娛樂室、、商務(wù)洽談室室等別墅市場33第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析洋房市場主力力供應(yīng)面積在在140-160㎡，銷售均價為為8000-10000，總價區(qū)間140-180萬。購買馬山寨洋洋房的客戶主主要是來自于于市區(qū)私營業(yè)業(yè)主；這部分客戶喜喜好低密度住住宅，但支付付能力達(dá)不到到別墅購買門門檻；產(chǎn)品類型項目名稱面積區(qū)間供應(yīng)量消化量月均消化套數(shù)總價區(qū)間洋房馬山寨160-25610010090套120-250天越灣122-1958484100-200在售高端洋房房存量極少，，市場存在空空白，其他多多為中及中低低端產(chǎn)品，在在市內(nèi)五區(qū)非非核心位置供供應(yīng)品質(zhì)型高端洋洋房目前市場場接受度一般般，高端客戶戶多愿意接受受別墅或大戶戶型高層平層層或復(fù)式洋房產(chǎn)品處在在市場相對尷尷尬位置洋房市場34第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析從供應(yīng)曲線上上來看，高層層產(chǎn)品集中供供應(yīng)分布為150-160㎡、180-210㎡、240-280㎡。從銷售套數(shù)曲曲線看，高端端項目走量最最好的產(chǎn)品區(qū)區(qū)間段位：90-120、140-180，通過對比可以以發(fā)現(xiàn)，目前前供應(yīng)的高層層產(chǎn)品戶型面面積偏大。結(jié)合供應(yīng)量看看，高端項目目供銷比較低的面積段段也集中在90-120、140-160之間。區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)：針對高層層市場35第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析主力消化產(chǎn)品品單價：9000-10000元/平米、10000-12000/平米?？們r集中在90-110萬，110-140萬、140-170萬。月均消化套數(shù)數(shù)項目之間相相差較大，09年新開項目市市場表現(xiàn)較佳佳，月均消化化速度可達(dá)40套/月。項目名稱40面積區(qū)間（平米）目前均價推出套數(shù)（約）推出面積（平米）銷售套數(shù)（約）銷售面積（平米）銷售周期月均消化套數(shù)推售比世貿(mào)海灣1號76.23120001200.9960.722.5年141.25120-2401180064810.33185.62.01東上海賦160-280160001924.41503.33年41.34天鴻凱旋城178-187117003045.416832年51.80天越灣131㎡-698㎡1050068811.3385

6.31年401.7869130001000.6900.51年1.1麓溪公41202101.7馬山寨93-165

9200

210

2.6198

2.30.5年331.26

939200530.4530.40.5年111桃源一品147-280100002775.32374.20.5年401.1區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)：針對高層層市場36第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析主力客戶多為為私營企業(yè)家家和個體老板板次主力群為大大型企業(yè)高管管、歸國華人人華僑、壟斷斷行業(yè)高收入入人群等年齡段以35-45歲為主，多為為已過而立之之年事業(yè)有成成并有一定的的財富積累，，享受型居住住兼有投資保保值型需求區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)：針對高層層市場37第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析%本地與外地客客戶約為7：3，其中本地客客戶以芝罘區(qū)區(qū)萊山區(qū)為主主要活動地點點，外地客戶戶中縣市與外外埠客戶比例例約為6：4目前高端項目目對縣級市客客戶的挖掘力力度稍弱，而而其本身具備備較為強大的的購買力基礎(chǔ)礎(chǔ)高層100平米左右的戶戶型主力消化化人群多為外外地投資客戶戶本地客戶外來移民產(chǎn)品設(shè)計的高附加值區(qū)域增值潛力大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高、省心海景視野面廣周圍居民素質(zhì)高外部環(huán)境好大面積戶型，彰顯身份面積適中，可兼顧家庭中短期居?。ǘ燃佟B(yǎng)老）面積控制多為100左右的中小戶型產(chǎn)品設(shè)計的高附加值區(qū)域增值潛力大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高、省心純投資面積舒適、實用性強居住環(huán)境良好外地客戶區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)：針對高層層市場38第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析高層機會點判判斷：產(chǎn)品面積——90-120，140-180（市場供應(yīng)單單體面積偏大大，限制了售售眾）客戶構(gòu)成——市區(qū)高改客戶戶為主（未有有別墅體驗因因而更多考慮慮總價及性價價比，建議縮縮小面積但不不減少功能））市場供應(yīng)不足足，整體缺乏乏品質(zhì)型別墅墅生活體驗產(chǎn)品風(fēng)格——以跳出地中海海風(fēng)格為佳（（目前較為眾眾多，乏善可可陳，文化氣氣息引導(dǎo)不足足）產(chǎn)品亮點——功能突出。如如地下私人酒酒窖、雪茄吧吧、KTV影音娛樂室、、商務(wù)洽談室室等區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)：針對別墅墅市場39第二部分：煙煙臺房地產(chǎn)市市場分析40第三部分：煙煙臺商業(yè)市場場分析煙臺市區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃煙臺市商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程煙臺市級商業(yè)業(yè)功能區(qū)位置置評價41煙臺市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)劃定位發(fā)展要點規(guī)劃思路和發(fā)發(fā)展目標(biāo)第三部分：煙煙臺商業(yè)市場場分析42煙臺市區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)規(guī)劃定位定位為立足煙煙臺市區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢和膠東東半島中心城城市地位，從從建設(shè)高新技技術(shù)、商貿(mào)、、旅游為主導(dǎo)導(dǎo)的現(xiàn)代化、、國際性港口口城市（煙臺臺市城市性質(zhì)質(zhì)）出發(fā)，提提升煙臺商貿(mào)貿(mào)流通業(yè)的整整體水平，營營造良好的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境境，構(gòu)筑以大大市場、大流流通、大服務(wù)務(wù)、現(xiàn)代化為為主要內(nèi)容的的“三大一化化”流通格局局，形成層次次分明，布局局合理的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點體系，，進一步增強強煙臺商貿(mào)流流通業(yè)的競爭爭力和輻射力力。第三部分：煙煙臺商業(yè)市場場分析43煙臺市區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃發(fā)發(fā)展要點與煙臺城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)結(jié)合，提高煙煙臺商業(yè)網(wǎng)點點建設(shè)在煙臺臺城市總體規(guī)規(guī)劃和煙臺市市經(jīng)濟建設(shè)中中的影響地位位，注重商業(yè)業(yè)中心功能的的提高，注重重與國際接軌軌，提升商業(yè)業(yè)發(fā)展國際化化程度；結(jié)合合我國加入世世貿(mào)流通業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢，提提高煙臺商業(yè)業(yè)發(fā)展和網(wǎng)點點建設(shè)的現(xiàn)代代化水平；結(jié)結(jié)合煙臺中心心城市地位，，提升煙臺商商貿(mào)業(yè)輻射功功能，建設(shè)若若干物流園區(qū)區(qū)和一批大型型批發(fā)市場；；結(jié)合煙臺產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的要求，優(yōu)優(yōu)化商貿(mào)流通通結(jié)構(gòu)，提高高煙臺商貿(mào)流流通業(yè)的整體體水平；結(jié)合合市區(qū)居住人人口分布，提提升社區(qū)基層層商業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)。第三部分：煙煙臺商業(yè)市場場分析44商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃思路和發(fā)展展目標(biāo)煙臺市市區(qū)煙煙臺網(wǎng)點總體體布局是依據(jù)據(jù)煙臺市城市市總體規(guī)劃及及土地資源、、城市交通、、人口分布、、居民收入及及消費結(jié)構(gòu)、、社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平等狀狀況、構(gòu)筑布布局合理、液液態(tài)多樣、層層次分明、特特色突出、功功能完善的城城市商業(yè)網(wǎng)點點和市場體系系。煙臺市城市總總體規(guī)劃確定定煙臺市區(qū)的的城市空間結(jié)結(jié)構(gòu)為帶狀組組團式濱海城城市，劃分為為牟平、初家家、萊山、芝芝罘、黃務(wù)、、福山、開發(fā)發(fā)區(qū)、八角八八大組團。結(jié)合城城市各各組團團的功功能、、定位位和城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，依據(jù)據(jù)現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)理念念，形形成各各組團團具有有特色色、分分工明明確、、功能能齊全全的商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。。芝罘區(qū)區(qū)老城城區(qū)是是煙臺臺市區(qū)區(qū)零售售服務(wù)務(wù)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的的核心心區(qū)域域，其其中老老市區(qū)區(qū)要以以歷史史文脈脈為底底蘊，，以具具有膠膠東風(fēng)風(fēng)情，，傳統(tǒng)統(tǒng)特色色的商商業(yè)街街為載載體，，以傳傳承歷歷史的的老字字號為為亮點點，融融會現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點和和新型型業(yè)態(tài)態(tài)，打打造傳傳統(tǒng)商商業(yè)與與現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)有機機結(jié)合合的市市、區(qū)區(qū)級商商業(yè)功功能區(qū)區(qū)。新城區(qū)區(qū)則為為現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)理念念為指指導(dǎo)，，以新新型業(yè)業(yè)態(tài)為為主導(dǎo)導(dǎo)，以以大型型網(wǎng)點點為支支撐，，打造造現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)風(fēng)格格鮮明明、時時代氣氣息濃濃郁的的區(qū)級級商業(yè)業(yè)功能能區(qū)。。在遠(yuǎn)離離商業(yè)業(yè)功能能區(qū)、、相對對獨立立的、、居住住人口口成規(guī)規(guī)模的的地域域，重重點建建立社社區(qū)商商業(yè)功功能區(qū)區(qū)。在商業(yè)業(yè)功能能區(qū)內(nèi)內(nèi)或邊邊緣（（主要要是市市、區(qū)區(qū)級商商業(yè)功功能區(qū)區(qū)），，結(jié)合合商業(yè)業(yè)發(fā)展展的演演變過過程，，在不不影響響城市市道路路交通通前提提下布布局商商業(yè)街街，以以繁榮榮商業(yè)業(yè)氣氛氛。結(jié)合煙煙臺城城市總總體布布局，，在海海濱及及夾河河口規(guī)規(guī)劃休休閑、、觀光光、旅旅游區(qū)區(qū)，該該區(qū)結(jié)結(jié)合游游人的的需要要安排排一些些休閑閑、飲飲食、、文化化娛樂樂等商商業(yè)服服務(wù)設(shè)設(shè)施。。老市區(qū)區(qū)的外外圍及及城區(qū)區(qū)邊緣緣地帶帶是煙煙臺物物流園園區(qū)和和商品品交易易市場場的主主要區(qū)區(qū)域，，要以以增強強輻射射功能能為導(dǎo)導(dǎo)向，，以規(guī)規(guī)模化化、現(xiàn)現(xiàn)代化化發(fā)展展為主主線，，營造造大物物流、、大批批發(fā)的的現(xiàn)代代大流流通格格局。。第三部部分：：煙臺臺商業(yè)業(yè)市場場分析析45煙臺市市商業(yè)業(yè)發(fā)展展歷程程煙臺商商業(yè)歷歷史源源遠(yuǎn)流流長，，現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)可以以劃分分為三三大階階段，，目前前處于于高速速發(fā)展展的城城市中中心商商業(yè)聚聚集時時期；；煙臺商商業(yè)的的發(fā)展展歷來來以芝芝罘區(qū)區(qū)市中中心南南大街街一帶帶為主主，隨隨著萊萊山的的發(fā)展展和規(guī)規(guī)劃的的推進進，新新的城城市市市級商商業(yè)功功能區(qū)區(qū)正在在形成成。城市商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的模式式是隨隨著時時間的的推移移和居居民購購物需需求的的變化化而變變化的的，以以滿足足不同同時期期的消消費模模式和和購物物需求求，根根據(jù)商商業(yè)物物業(yè)類類型的的變化化，煙煙臺市市的商商業(yè)發(fā)發(fā)展大大致可可以分分為三三個階階段。。城市中心商業(yè)聚集時期振華商廈、華聯(lián)商廈時期百貨大樓時期200019901980第三部部分：：煙臺臺商業(yè)業(yè)市場場分析析46第一階階段：：百貨貨大樓樓時期期具有計計劃經(jīng)經(jīng)濟的的模式式，市市民購購物呈呈集中中購買買的形形式；；該時期期商業(yè)業(yè)模式式單一一，購購物場場所的的可選選擇性性少；；主營日日常用用品。。百貨大大樓煙臺的的百貨貨大樓樓建設(shè)設(shè)于文文化大大革命命期間間。隨隨著煙煙臺市市區(qū)范范圍向向東、、向西西擴張張，城城市商商貿(mào)交交易中中心范范圍不不斷擴擴大，，至上上世紀(jì)紀(jì)80年代處處，商商業(yè)中中心向向西偏偏移，，形成成了以以百貨貨大樓樓為主主體的的商業(yè)業(yè)格局局。由由于當(dāng)當(dāng)時城城市尚尚處在在改革革開放放初期期的社社會環(huán)環(huán)境下下，計計劃經(jīng)經(jīng)濟模模式依依然存存在，，且城城市交交通不不夠便便利，，商品品流通通尚不不發(fā)達(dá)達(dá)，而而具有有計劃劃經(jīng)濟濟模式式的百百貨大大樓在在商品品的種種類和和質(zhì)量量方面面又較較有保保證，，于是是受到到了居居民的的信任任與追追捧，，形成成了煙煙臺該該時期期的主主要商商業(yè)形形態(tài)。。代表性性項目目主要特特點第三部部分：：煙臺臺商業(yè)業(yè)市場場分析析47經(jīng)營商商品較較為齊齊全；；商場經(jīng)經(jīng)營理理念貼貼近市市場，，以市市民的的購物物需求求為經(jīng)經(jīng)營導(dǎo)導(dǎo)向；；商業(yè)輻輻射范范圍有有所擴擴大，，但商商業(yè)功功能單單一。。華聯(lián)商商廈代表性性項目目主要特特點第二階階段：：振華華商廈廈、華華聯(lián)商商廈時時期該時期期大約約是上上世紀(jì)紀(jì)90年代，，居民民對商商品的的需求求不斷斷增加加，而而隨著著改革革開放放的深深入，，民營營經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展和和城市市交通通條件件的改改善，，出現(xiàn)現(xiàn)了經(jīng)經(jīng)營商商品更更為齊齊全、、經(jīng)營營理念念更為為市場場化的的振華華商廈廈和華華聯(lián)商商廈。。其中中華聯(lián)聯(lián)商廈廈以舒舒適的的購物物環(huán)境境及相相對超超前的的經(jīng)營營理念念深受受市民民喜愛愛。于于是，，煙臺臺商業(yè)業(yè)在該該時期期形成成了““百貨貨大樓樓、振振華商商廈、、華聯(lián)聯(lián)商廈廈”““三足足鼎立立”的的競爭爭格局局。第三部部分：：煙臺臺商業(yè)業(yè)市場場分析析第三階階段：：城市市中心心商業(yè)業(yè)聚集集時期期追求卓卓越德德達(dá)天天下48商業(yè)規(guī)規(guī)模擴擴大，，商業(yè)業(yè)輻射射力增增強，，商品品種類類增多多，業(yè)業(yè)態(tài)分分布趨趨于多多層次次；出現(xiàn)較較為先先進的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)，如如商業(yè)業(yè)街；；大型商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點聚聚集于于城市市中心心區(qū)，，網(wǎng)點點布局局不盡盡合理理；網(wǎng)網(wǎng)點數(shù)數(shù)量多多，而而街區(qū)區(qū)式商商業(yè)少少；地地面停停車位位嚴(yán)重重不足足，交交通擁擁擠。。。。南大街街購物物城、、南大大街商商業(yè)街街代表性性項目目主要特特點隨著著消消費費者者對對商商品品的的需需求求日日益益增增加加、、對對購購物物環(huán)環(huán)境境的的要要求求不不斷斷提提高高，，眾眾多多大大型型商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點匯匯集集于于煙煙臺臺城城市市中中心心區(qū)區(qū)，，逐逐漸漸形形成成了了以以海海港港路路、、南南大大街街為為核核心心的的煙煙臺臺市市市市級級商商圈圈，，其其商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)模模不不斷斷擴擴大大、、經(jīng)經(jīng)營營商商品品品品種種日日益益齊齊全全、、經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境不不斷斷改改善善，，商商業(yè)業(yè)輻輻射射力力逐逐漸漸向向四四周周延延伸伸。。同時時，，海海港港路路和和南南大大街街逐逐步步形形成成了了以以服服裝裝、、餐餐飲飲為為主主的的街街區(qū)區(qū)式式商商業(yè)業(yè)，，極極大大的的豐豐富富了了城城市市的的商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)。。第三三部部分分：：煙煙臺臺商商業(yè)業(yè)市市場場分分析析49煙臺臺市市級級商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)位位置置評評價價位于于海海港港路路兩兩側(cè)側(cè)、、西西大大街街兩兩側(cè)側(cè)地地段段，，該該地地段段是是煙煙臺臺市市區(qū)區(qū)傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，現(xiàn)現(xiàn)有有大大型型商商業(yè)業(yè)場場所所：：振振華華商商廈廈、、南南大大街街購購物物中中心心、、華華聯(lián)聯(lián)商商廈廈、、振振華華購購物物中中心心、、陽陽光光國國際際、、百百盛盛購購物物中中心心等等，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)中中的的大大型型商商場場有有：：陽陽光光100、煙煙臺臺世世界界廣廣場場。。該地地段段已已有有或或向向周周邊邊延延伸伸的的商商業(yè)業(yè)街街：：西西大大街街商商業(yè)業(yè)街街，，海海港港路路商商業(yè)業(yè)街街，，北北大大西西街街商商業(yè)業(yè)街街，，時時代代廣廣場場商商業(yè)業(yè)街街。。西西有有三三站站綜綜合合批批發(fā)發(fā)、、零零售售市市場場（（建建筑筑面面積積33萬平平方方米米））以以及及德德勝勝興興業(yè)業(yè)廣廣場場。。周邊邊有有市市中中心心大大酒酒店店、、亞亞細(xì)細(xì)亞亞、、鐵鐵道道大大廈廈等等多多家家星星級級賓賓館館，，有有華華達(dá)達(dá)大大廈廈寫寫字字樓樓、、市市郵郵電電大大廈廈電電子子信信息息中中心心，，有有市市工工商商銀銀行行、、華華夏夏銀銀行行等等金金融融機機構(gòu)構(gòu)，，有有火火車車站站、、港港站站、、長長途途汽汽車車站站等等交交通通設(shè)設(shè)施施，，規(guī)規(guī)劃劃中中煙煙臺臺軌軌道道交交通通干干線線也也在在此此通通過過。。該地地段段已已具具備備煙煙臺臺市市的的實實際際商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的功功能能，，規(guī)規(guī)劃劃在在完完善善相相關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)施施基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上重重點點提提升升、、調(diào)調(diào)整整功功能能，，上上檔檔次次，，增增強強繁繁榮榮繁繁華華氣氣象象，，提提升升其其知知名名度度，，形形成成品品牌牌，，提提高高其其輻輻射射力力。第三三部部分分：：煙煙臺臺商商業(yè)業(yè)市市場場分分析析50ThankYou!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。05:22:1505:22:1505:2212/25/20225:22:15