滬深房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告

2009年滬深房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告2009.05.30Abstract2007年，中國的房地產(chǎn)市場迎來了最為火爆的銷售市場，幾乎所有的房地產(chǎn)商都賺得盆滿缽滿；2008年，宏觀調(diào)控政策逐漸收緊、金融危機(jī)蔓延開來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價(jià)齊跌的陣痛；轉(zhuǎn)眼2009年，次貸危機(jī)下，宏觀政策基調(diào)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場得以松綁，同時(shí)房產(chǎn)商最擔(dān)心的資金鏈問題也在適度寬松的貨幣的政策下得以解決，一時(shí)間房地產(chǎn)市場起死回生大步邁進(jìn)了“小陽春”；在充裕的資金環(huán)境下，在國家調(diào)控政策的松動(dòng)下，在重慶市危舊房改造的政策下，重慶樓市的春天離我們還會遠(yuǎn)嗎？2研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析對**的建議與意見Contents3研究范圍本報(bào)告的研究對象主要是2009年滬深兩市的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、具有較強(qiáng)代表性的房地產(chǎn)企業(yè)。具體如下：000002萬科A000616億城股份600675中華企業(yè)000042深長城000667名流置業(yè)600736蘇州高新000514渝開發(fā)600048保利地產(chǎn)600748上實(shí)發(fā)展000024招商地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000608陽光股份000046泛海建設(shè)600732上海新梅600634海鳥發(fā)展000402金融街600240華業(yè)地產(chǎn)000573粵宏遠(yuǎn)A000502綠景地產(chǎn)600246萬通地產(chǎn)600393東華實(shí)業(yè)000511銀基發(fā)展600895張江高科000558萊茵置業(yè)600663陸家嘴600322天房發(fā)展600383金地集團(tuán)000029深深房A600266北京城建000546光華控股600325華發(fā)股份4研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析對**的建議與意見Contents5整體概況

2008增長率（%）2007增長率（%）2006主營業(yè)務(wù)收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主營業(yè)務(wù)成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率（%）39.65%

40.14%

36.01%管理費(fèi)用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理費(fèi)用率11.94%

4.84%

5.25%營業(yè)費(fèi)用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10營業(yè)費(fèi)用率29.08%

5.98%

9.00%營業(yè)利潤720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33營業(yè)利潤率19.03%

23.09%

19.33%凈利潤549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94銷售凈利潤率14.57%

16.83%

15.26%凈資產(chǎn)收益率9.27%

12.76%

9.51%資產(chǎn)負(fù)債率60.95%

62.79%

63.70%總資產(chǎn)12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70總負(fù)債7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.29

0.34

0.31平均存貨8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存貨周轉(zhuǎn)率0.28

0.35

0.366整體概況——收入近三年，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰時(shí)期。2007年主營業(yè)務(wù)收入比2006年增長了73個(gè)百分點(diǎn)；時(shí)至2008年，主營業(yè)務(wù)收入增幅減緩，2008年比2007年增長23個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2008年，主營業(yè)務(wù)成本的增幅超過了主營業(yè)務(wù)收入的增幅，這直接造成了毛利率的下降，說明房企在成本控制能力上有待提高。7整體概況——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增長最快，營業(yè)利潤增長高達(dá)106.7%，凈利潤增長達(dá)91%；銷售凈利率達(dá)17%；2008年在國家大力的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰：營業(yè)利潤增長率僅1.6%，凈利潤增長率僅6%;從下表可見，2008年上市房企的平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率都已下降，且低于2006年的水平；說明房地產(chǎn)巔峰時(shí)期2007年已經(jīng)過去，市場熱度下降。8整體概況——費(fèi)用控制在費(fèi)用控制上，2007年是房企大肆擴(kuò)張的年頭，盡管其管理費(fèi)用大幅增長了60%，但其營業(yè)費(fèi)用率卻然為近三年來最小，說明火爆的2007年給房企帶來了巨大的營業(yè)收入；2008年由于房企對房地產(chǎn)市場走勢判斷失誤及其他原因，上市房企的管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用的持續(xù)的大幅度增加；使得2008年的營業(yè)費(fèi)用率陡增，這表明房地產(chǎn)行業(yè)在銷售行情低迷時(shí)期需要進(jìn)行費(fèi)用控制以減少成本。9整體概況——資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率2007年上市房企的總資產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長，增速達(dá)到了69.7%，而2008年的總資產(chǎn)增長率則大幅下降為20.9%；近三年，房地產(chǎn)企業(yè)的平均存貨呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢，從2005年的35%一路增長到2007年的67.5%；2008年雖然出現(xiàn)了小幅下降；但其增長率依然在56%的高位上；伴隨著平均存貨的升高，存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從04年至今一直呈下降態(tài)勢；周轉(zhuǎn)效率的減慢與上市房企在2007年大肆進(jìn)行樓盤開發(fā)，土地囤積有關(guān)。10整體體概概況況————資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債情情況況從下下表表可可以以看看出出，，2007年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)扭扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了了負(fù)負(fù)債債增增速速高高于于資資產(chǎn)產(chǎn)增增速速的的態(tài)態(tài)勢勢；；連連續(xù)續(xù)2年年，，總總資資產(chǎn)產(chǎn)的的增增速速略略高高于于負(fù)負(fù)債債的的增增速速；；從2006年年至至今今，，上上市市房房企企的的資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率也也逐逐步步下下降降，，從從64%下下降降為為61%，，說說明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的資資產(chǎn)產(chǎn)安安全全意意識識開開始始提提高高，，資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債情情況況得得以以改改善善。。11整體體概概況況————小小結(jié)結(jié)回顧顧近近三三年年的的情情況況，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場經(jīng)經(jīng)歷歷了了2007年年的的輝輝煌煌，，也也經(jīng)經(jīng)歷歷了了2008年年的的拐拐點(diǎn)點(diǎn)。。在這這三三年年間間，，上上市市房房企企主主要要變變化化如如下下：：毛利利率率持持續(xù)續(xù)增增加加————2006年年以以來來上上市市房房企企平平均均毛毛利利率率呈呈持持續(xù)續(xù)增增加加狀狀態(tài)態(tài)，，即即使使在不不景景氣氣的的2008年年，，其其毛毛利利率率下下降降不不到到1%，，一一方方面面說說明明近年年來來高高附附加加值值的的產(chǎn)產(chǎn)品品增增多多，，另另一一方方面面說說明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場依然然有有利利可可圖圖。。盈利利能能力力減減弱弱————在在毛毛利利率率幾幾乎乎不不變變的的情情況況下下，，由由于于大大肆肆擴(kuò)擴(kuò)張張?jiān)煸斐沙傻牡墓芄芾砝碣M(fèi)費(fèi)用、、營營業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)用用大大幅幅增增加加，，房房企企的的銷銷售售凈凈利利率率和和營營業(yè)業(yè)利利潤潤率率都呈呈現(xiàn)現(xiàn)下下降降態(tài)態(tài)勢勢，，且且低低于于06年年水水平平。。資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速速度度下下降降————近近三三年年，，房房企企的的存存貨貨以以年年均均高高于于50%的的速速度度持持續(xù)續(xù)增增加，，高高存存貨貨和和疲疲軟軟的的08年年市市場場造造成成了了上上市市房房企企的的存存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速速度度減減緩緩，，造造成成產(chǎn)產(chǎn)品品的的堆堆積積以以及及資資金金回回流流的的減減緩緩。。12研究究范范圍圍整體體概概況況一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)分分析析二線線、、三三線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)分分析析重點(diǎn)點(diǎn)企企業(yè)業(yè)分分析析對**的的建建議議與與意意見見Contents13一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)整整體體概概況況根據(jù)據(jù)2008年年的的主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入以以及及在在中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的影影響響程程度度，，我我們們將將深深圳圳萬萬科科、、招招商商地地產(chǎn)產(chǎn)、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)、、金金融融街街、、金金地地集集團(tuán)團(tuán)五五家家上上市市地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司列列為為一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)。。14一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)絕絕對對值值分分析析近年年來來，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的資資產(chǎn)產(chǎn)與與收收入入逐逐漸漸向向一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)集集中中，，五五家家一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所占占行行業(yè)業(yè)整整體體的的水水平平的的比比例例逐逐年年提提升升，，2008年年，，五五家家企企業(yè)業(yè)的的收收入入、、利利潤潤和和資資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模與與行行業(yè)業(yè)平平均均水水平平比比，，接接近近4的的水水平平；；在在凈凈利利潤潤指指標(biāo)標(biāo)上上，，五五家家企企業(yè)業(yè)更更是是與與行業(yè)業(yè)平平均均水水平平比比達(dá)到到了了3.97，，行行業(yè)業(yè)的的集集中中程程度度進(jìn)進(jìn)一一步步提提高高。。隨隨著著2008年年國國家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)，，中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場步步入入調(diào)調(diào)整整期期，，中中小小房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的生生存存空空間間將將會會越越來來越越小小，，優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資產(chǎn)產(chǎn)將將進(jìn)進(jìn)一一步步向向大大型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)集集中中。。在增長率上，，一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)現(xiàn)逐年上升的的態(tài)勢，尤其其是在收入、、總資產(chǎn)的增增長上，盡管管08年全國國樓市低迷，，一線房企的的收入雖增長長幅度較小，，但仍有26.89%的的增長，高于于行業(yè)平均水水平，因?yàn)閷Ψ渴械恼_確判斷，一線線房企放慢擴(kuò)擴(kuò)張步伐，其其總資產(chǎn)的增增長率為18.55%低低于行業(yè)平均均水平。15一線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值比比較（一）在毛利率上，，一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷歷了07年樓樓市的瘋狂上上漲后，08年在樓市遭遭遇寒流的情情況下，略有有下降，目前前毛利水平為為38.93%，低于行行業(yè)39.65%的平均均水平0.72個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，表明一線線房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在08年為為了回籠資金、盤盤活資產(chǎn)，在08年采采取了降價(jià)銷銷售的手段，，使得08年年獲利空間下下降。但在08年樓市低低迷的情況下下，快速回籠籠資金的做法法利于企業(yè)的的進(jìn)一步發(fā)展展；在獲利能力上上，一線房地地產(chǎn)企業(yè)的營營業(yè)利潤率和和銷售凈利率率均與行業(yè)的的平均水平持持平，為19.08%和和14.46%。但2008年一線線房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在這兩個(gè)指指標(biāo)上的表現(xiàn)現(xiàn)卻劣于2007年，原原因在于2007年中國國樓市高漲，，房價(jià)瘋漲，，一線企業(yè)的的利潤大幅提提高，而到了了08年在全全球金融危機(jī)機(jī)的影響下，，樓市遇冷，，許多一線企企業(yè)都采取了了降價(jià)銷售的的策略。16一線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值比比較（二）在凈資產(chǎn)收益益率上，該指指標(biāo)反映的是是扣除了非經(jīng)經(jīng)常性損益后后的凈利潤與與加權(quán)平均凈凈資產(chǎn)的比率率，從指標(biāo)值值上看，行業(yè)業(yè)平均水平，，凈資產(chǎn)收益益率在07年年短暫上升后后，08年呈呈現(xiàn)下降趨勢勢，一線房企企的凈資產(chǎn)收收益率卻一直直呈下降趨勢勢，但總體而而言，一線房房企的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率明顯顯高于行業(yè)平平均水平，具具有較大優(yōu)勢勢，表明一線線企業(yè)已從高高速發(fā)展時(shí)期期步入了穩(wěn)健健發(fā)展階段。。17一線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值比比較（三）在費(fèi)用控制上上，一線房地地產(chǎn)企業(yè)的平平均指標(biāo)均大大大領(lǐng)先于行行業(yè)的平均水水平，但從近近三年的發(fā)展展軌跡來看，，在費(fèi)用控制制上出現(xiàn)了起起伏不定的情情況，目前，，一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)平均的的營業(yè)費(fèi)用率率雖僅有9.07%，但但仍然劣于2007年的的水平，因此此，在成本控控制上，一線線房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然存在下下降的空間。。在資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)上，存貨周周轉(zhuǎn)呈下降趨趨勢，這與房房企近年來大大規(guī)模擴(kuò)張和和08年市場場銷售遇冷有有關(guān)；但一線線房企的總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在在08年有所所提高，這正正是一線房企企在08年采采取降價(jià)促銷銷以加速資產(chǎn)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，快速回籠資資金的結(jié)果。。18一線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值比比較（四）在資產(chǎn)負(fù)債率率上，從發(fā)展展趨勢來看，，無論是行業(yè)業(yè)水平，還是是一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的水平平，均出現(xiàn)持持續(xù)下降的態(tài)態(tài)勢，但下降降幅度甚小。。說明近年來來地產(chǎn)市場的的持續(xù)升溫，，地產(chǎn)企業(yè)大大量利用負(fù)債債資金加速企企業(yè)的發(fā)展；；對比上看，，一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率各年年均超過行業(yè)業(yè)平均水平，，位于6-7成的區(qū)間，，目前為62.61%，，但與行業(yè)的的平均水平相相差不大。這這一方面說明明“依靠負(fù)債債資金經(jīng)營””的方式已成成為地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“特點(diǎn)””，只是一線線房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對較為容容易地獲得負(fù)負(fù)債資金，這這對于企業(yè)的的發(fā)展來說，，并不能說是是一件壞事，，但較高的負(fù)負(fù)債率將給企企業(yè)帶來一定定的償債風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，一旦資金金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問問題，將給企企業(yè)帶來巨大大的損失，甚甚至?xí)?dǎo)致企企業(yè)的破產(chǎn)。。這應(yīng)引起地地產(chǎn)企業(yè)管理理層以及政府府監(jiān)管部門的的重視。19一線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值比比較（五）整體來看，一一線房地產(chǎn)企企業(yè)的表現(xiàn)相相對于行業(yè)的的平均水平來來說，處在一一個(gè)相對占優(yōu)優(yōu)的地位。在在收入、利潤潤、資產(chǎn)等方方面，一線房房地產(chǎn)企業(yè)的的水平處在一一個(gè)絕對占優(yōu)優(yōu)的地位；在在費(fèi)用控制上上，一線房企企的優(yōu)勢表現(xiàn)現(xiàn)得也十分明明顯；06年年和07年其其期間費(fèi)用為為行業(yè)平均的的3.4倍左左右，而到08年起期間間費(fèi)用下降到到行業(yè)平均的的1倍左右。。20一線房地產(chǎn)企企業(yè)總結(jié)從整體上看，，雖然08年年一線企業(yè)遭遭遇了樓市寒寒流的影響，，各指標(biāo)出現(xiàn)現(xiàn)了一定程度度的波動(dòng)，但但其仍有強(qiáng)大大競爭實(shí)力仍仍然位于全國國前列，其大大部分指標(biāo)均均優(yōu)于行業(yè)平平均水平；在未來的發(fā)展展上，一線企企業(yè)應(yīng)更加注注重資產(chǎn)負(fù)債債率的控制問問題，避免發(fā)發(fā)展中盲目擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模帶來來的資金壓力力，同時(shí)注重重利用自身在在經(jīng)營效率的的優(yōu)勢，加速速流轉(zhuǎn)擴(kuò)大資資產(chǎn)規(guī)模，以以減少單位成成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模效益；在在經(jīng)歷了08年的地產(chǎn)企企業(yè)的調(diào)整后后，能夠以更更加穩(wěn)健的步步伐走得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。21研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企企業(yè)分析二線、三線房房地產(chǎn)企業(yè)分分析重點(diǎn)企業(yè)分析析對**的建議議與意見Contents22二線房地產(chǎn)企企業(yè)樣本范圍圍根據(jù)2008年的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入，此此次研究將收收入在10-35億元區(qū)區(qū)間的企業(yè)列列為二線企業(yè)業(yè)（不包括已已列入一線企企業(yè)的招商地地產(chǎn)）?？紤]到樣本數(shù)數(shù)量減少，單單個(gè)企業(yè)對整整體的影響程程度較大，因因此，在選取取二線企業(yè)的的樣本時(shí)，刪刪除了光華控控股這家營業(yè)業(yè)利潤率和銷銷售凈利潤為為負(fù)值的企業(yè)業(yè)。樣本企業(yè)如下下表所示：000042深長城000608陽光股份600393東華實(shí)業(yè)600246萬通地產(chǎn)600675中華企業(yè)600784上實(shí)發(fā)展000677名流置業(yè)000616億城股份600325華發(fā)實(shí)業(yè)000046泛海建設(shè)600895張江高科600663陸家嘴600736蘇州高新600266北京城建600322天房發(fā)展23二線房地產(chǎn)企企業(yè)絕對值分分析2008年，，15家二線線企業(yè)的各項(xiàng)項(xiàng)絕對值指標(biāo)標(biāo)均不到行業(yè)業(yè)的平均水平平，且僅為一一線企業(yè)的15%左右，，表明一線企企業(yè)對行業(yè)平平均的貢獻(xiàn)非非常大，二線線企業(yè)與一線線企業(yè)之間差差距也較大，，接近10倍倍；在總資產(chǎn)上，，二線企業(yè)的的收入成本占占到行業(yè)平均均的55%左左右，而其管管理費(fèi)用和營營業(yè)費(fèi)用僅為為行業(yè)平均的的20%，說說明二線企業(yè)業(yè)的費(fèi)用控制制較好；

二線企業(yè)平均一線企業(yè)平均行業(yè)平均與行業(yè)平均比與一線企業(yè)比主營業(yè)務(wù)收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主營業(yè)務(wù)成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理費(fèi)用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19營業(yè)費(fèi)用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15營業(yè)利潤480486697.072879157605.47720168473.390.670.17凈利潤375299424.542181738619.12549098340.110.680.17總資產(chǎn)9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19總負(fù)債5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存貨5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1624二線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值分分析（一）從下表可以看看出，與絕對對值的全面劣劣于一線企業(yè)業(yè)相比，在相相對值比較上上，二線企業(yè)業(yè)在某些方面面卻優(yōu)于一線線企業(yè)。在獲利能力上上，毛利率、、營業(yè)利潤率率、銷售凈利利率三項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均高于一線線企業(yè)的平均均水平，分別別為41.4%、9.4%和22.6%；但是是二線企業(yè)的的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和存貨周周轉(zhuǎn)率卻低于于一線企業(yè)；；這揭示了二線線企業(yè)與一線線企業(yè)在2008年的戰(zhàn)戰(zhàn)略方針的不不同，即一線線企業(yè)減少利利潤加快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，加速資金金回籠，二線線企業(yè)更加重重視利潤率而而不愿降價(jià)促促銷。25二線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值分分析（二）在費(fèi)用控制上上，二線企業(yè)業(yè)的管理費(fèi)用用率和營業(yè)費(fèi)費(fèi)用率雖然低低于行業(yè)平均均水平，但均均高于了一線線企業(yè)的水平平；表明二線線企業(yè)在費(fèi)用用控制方面需需要向一線企企業(yè)學(xué)習(xí)；在資產(chǎn)負(fù)債上上，雖然二線線企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到到59.9%，同樣處于于較高的水平平，但優(yōu)于一一線企業(yè)和行行業(yè)平均水平平；一方面由由于二線企業(yè)業(yè)對負(fù)債資金金的需求沒有有一線企業(yè)那那么強(qiáng)烈，另另一方面也表表明整個(gè)房地地產(chǎn)行業(yè)在利利用負(fù)債資金金來提升自身身實(shí)力方面還還有待提高。。26二線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值分分析（三）在資本的利用用效率上，二二線企業(yè)明顯顯低于一線企企業(yè)的平均水水平，其總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和和存貨周轉(zhuǎn)率率分別為0.31和0.24，說明明二線企業(yè)較較為重視利潤潤率的大小而而忽視資產(chǎn)的的周轉(zhuǎn)效率；；值得注意的是是，二線企業(yè)業(yè)的總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率高于行行業(yè)平均水平平，而其存貨貨周轉(zhuǎn)率卻低低于行業(yè)平均均水平，表明明二線企業(yè)的的存貨周轉(zhuǎn)問問題較為突出出。27二線房地產(chǎn)企企業(yè)總結(jié)從整體上看，，二線企業(yè)的的競爭實(shí)力還還是不容忽視視的，其各個(gè)個(gè)方面的指標(biāo)標(biāo)幾乎都優(yōu)于于行業(yè)平均水水平；在未來的發(fā)展展上，二線企企業(yè)應(yīng)更加注注重費(fèi)用控制制問題和資產(chǎn)產(chǎn)的周轉(zhuǎn)問題題，同時(shí)注重重利用自身在在經(jīng)營效率的的優(yōu)勢，加速速流轉(zhuǎn)擴(kuò)大資資產(chǎn)規(guī)模，以以減少單位成成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模效益；向向著一線企業(yè)業(yè)較低的費(fèi)用用率靠攏。28三線房地產(chǎn)企企業(yè)樣本范圍圍根據(jù)2008年的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入，此此次研究將收收入在10億億元以下的企企業(yè)列為三線線企業(yè)。考慮到樣本數(shù)數(shù)量減少，單單個(gè)企業(yè)對整整體的影響程程度較大，因因此，樣本中中未包含營業(yè)業(yè)利潤或凈利利潤為負(fù)值的的企業(yè)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選取的樣本本企業(yè)各年不不盡相同，數(shù)數(shù)據(jù)縱向比較較的意義不大大，因此，對對三線企業(yè)僅僅進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觥颖酒髽I(yè)如下下表所示：600240華業(yè)地產(chǎn)000558萊茵置業(yè)000511銀基發(fā)展000029深深房A600732上海新梅000502綠景地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000514渝開發(fā)600634海鳥發(fā)展29三線房地產(chǎn)企企業(yè)絕對值分分析2008年，，9家三線企企業(yè)的各項(xiàng)絕絕對值指標(biāo)占占行業(yè)水平的的比例均較低低，一般在15%左右，，實(shí)力遠(yuǎn)不及及一、二線企企業(yè)。特別值值得注意的是是：三線企業(yè)業(yè)的主營業(yè)務(wù)務(wù)收入僅為二二線企業(yè)的24%和一線線企業(yè)的3%，但其期間間費(fèi)用卻達(dá)到到了二線的30%和一線線的6%，說說明三線房企企的費(fèi)用控制制能力差強(qiáng)人人意。具體指標(biāo)值如如下表所示：：

三線企業(yè)行業(yè)平均三線企業(yè)比二線企業(yè)三線企業(yè)比一線企業(yè)三線企業(yè)比行業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入478221640.437848505120.230.030.13主營業(yè)務(wù)成本297606401.922840503890.240.030.13管理費(fèi)用3413896370.320.060.08營業(yè)費(fèi)用57894467.2910990505410.290.040.05營業(yè)利潤96095782.94720168473.40.200.030.13凈利潤68881264.95549098340.10.180.030.13總資產(chǎn)2117720708129740691220.230.040.16總負(fù)債103218390979074214400.190.030.13平均存貨122580540881661236250.240.040.1530三線房地產(chǎn)企企業(yè)相對值分分析在三線企業(yè)的的各項(xiàng)財(cái)務(wù)比比率上，除了了資產(chǎn)負(fù)債率率略優(yōu)于一二二線企業(yè)及行行業(yè)平均以外外，其余各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)均劣于于一二線企業(yè)業(yè)及行業(yè)平均均值。具體指指標(biāo)值參加下下表。

三線企業(yè)二線企業(yè)一線企業(yè)行業(yè)平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理費(fèi)用率7.14%5.10%3.74%11.94%營業(yè)費(fèi)用率12.11%9.44%9.07%29.08%營業(yè)利潤率20.09%22.63%19.08%19.03%銷售凈利率14.40%17.68%14.46%14.57%凈資產(chǎn)收益率8.64%11.61%14.27%9.27%資產(chǎn)負(fù)債率48.74%59.94%62.61%60.95%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.310.360.29存貨周轉(zhuǎn)率0.240.240.280.28注：由于管理理費(fèi)用率增長長高達(dá)170%的光華控控股計(jì)入了行行業(yè)平均水平平，而因其負(fù)負(fù)利潤未被歸歸入任何一線線企業(yè)，所以以行業(yè)平均的的費(fèi)用率高于于各線企業(yè)31趨勢分析———獲利能力2008年在在獲利能力上上，從毛利率率、營業(yè)利潤潤率、銷售凈凈利率上可以以看出，二線線企業(yè)表現(xiàn)最最為出色。從這三個(gè)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行分析，，三線企業(yè)的的毛利率最低低，這說明三三線企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品附加值等等趕不上一線線企業(yè)和二線線企業(yè)；而一一線企業(yè)毛利利率較低則是是由于其為了了回籠資金，，加速周轉(zhuǎn)而而降低價(jià)格進(jìn)進(jìn)行促銷造成成的，和三線線企業(yè)的毛利利率低有本質(zhì)質(zhì)的不同。二線企業(yè)的毛毛利率、營業(yè)業(yè)利潤率和銷銷售凈利率最最高，則是由由于其具有一一定得產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢和產(chǎn)品附附加值，而又又不愿意犧牲牲毛利降價(jià)促促銷的結(jié)果。。32趨勢分析———獲利能力從圖中我們可可以看出，雖雖然一線企業(yè)業(yè)的毛利率、、營業(yè)利潤率率和銷售凈利利率不敵二線線企業(yè)，但凈凈資產(chǎn)收益率率卻是最高的的。凈資產(chǎn)收益率率是反映企業(yè)業(yè)盈利能力最最重要的指標(biāo)標(biāo)，它反映了了公司對其自自有資產(chǎn)的利利用效率。凈資產(chǎn)收益率率較高則反映映了單位資本本的獲利能力力較強(qiáng)，那么么一線企業(yè)雖雖然毛利率等等由于戰(zhàn)略決決策原因低于于二線企業(yè)，，但是其較高高的凈資產(chǎn)收收益率則充分分說明一線房房企的獲利能能力實(shí)質(zhì)上是是最高的。33趨勢分析———期間費(fèi)用從費(fèi)用控制上上來看，從三三線企業(yè)到一一線企業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)下降的的態(tài)勢。從三線企業(yè)到到二線企業(yè)，，管理費(fèi)用率率和營業(yè)費(fèi)用用率的下降十十分明顯，證證明房企擴(kuò)大大規(guī)模而帶來來的邊際效用用此時(shí)是遞增增的；而在二二線企業(yè)的資資產(chǎn)規(guī)模上出出現(xiàn)了明顯的的轉(zhuǎn)折，此時(shí)時(shí)再擴(kuò)大房企企規(guī)模的邊際際效用出現(xiàn)了了遞減，但是是還沒有為負(fù)負(fù)，說明大型型房企的成本本費(fèi)用和企業(yè)業(yè)規(guī)模進(jìn)行了了較好的匹配配，費(fèi)用控制制能力有所提提高；單看營業(yè)費(fèi)用用率，發(fā)現(xiàn)在在房企由二線線擴(kuò)大到一線線時(shí)，營業(yè)費(fèi)費(fèi)用率下降的的幅度低于管管理費(fèi)用率下下降的幅度，，那么說明房房企在擴(kuò)張的的過程中，逐逐漸增強(qiáng)了對對債務(wù)資金的的依賴，其財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用率增增大；同時(shí)為為了擴(kuò)大品牌牌與知名度，，在房企擴(kuò)張張中，銷售費(fèi)費(fèi)用率也相應(yīng)應(yīng)增加。34趨勢分析———資產(chǎn)負(fù)債從資產(chǎn)負(fù)債率率上來看，目目前，無論是是一線企業(yè)，，還是二線、、三線企業(yè)，，其資產(chǎn)負(fù)債債率均在60%左右；從三線企業(yè)上上升到二線企企業(yè)的過程中中，企業(yè)對資資金的需求較較大，隨著資資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大，企業(yè)的的負(fù)債上升得得較快；結(jié)合期間費(fèi)用用率來看，在在從三線上升升到二線的過過程中，負(fù)債債增加使得企企業(yè)迅速擴(kuò)大大規(guī)模、單位位資產(chǎn)上的成成本顯著降低低，故其期間間費(fèi)用率快速速降低；但當(dāng)當(dāng)房企從二線線邁向一線時(shí)時(shí)，即使負(fù)債債小幅上升，，也會給企業(yè)業(yè)帶來沉重的的負(fù)擔(dān)，同時(shí)時(shí)營業(yè)費(fèi)用率率的減幅也迅迅速趨緩。但但由于此時(shí)的的邊際效用仍仍然為正，所所以理智的房房企應(yīng)該逐步步邁向一線房房企的規(guī)模，，以實(shí)現(xiàn)更大大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。35趨勢分析———資產(chǎn)利用效效率從資產(chǎn)利用效效率來看，總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率和存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出了了遞增的趨勢勢，表明隨著著資產(chǎn)規(guī)模的的增加，企業(yè)業(yè)的運(yùn)營效率率會提高，呈呈現(xiàn)逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。。從存貨周轉(zhuǎn)的的情況來看，，三線企業(yè)和和二線企業(yè)的的存貨周轉(zhuǎn)情情況不佳，二二者存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率幾乎處于于同一水平，，但二線企業(yè)業(yè)的總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率卻高于于三線企業(yè)，，說明二線企企業(yè)的經(jīng)營能能力方面高于于三線企業(yè)。。二線企業(yè)向一一線企業(yè)邁進(jìn)進(jìn)的階段，存存貨周轉(zhuǎn)率大大幅提高，說說明企業(yè)在邁邁向了更高的的水平后更加加注重商品銷銷售的節(jié)奏和和現(xiàn)金流回流流的節(jié)奏。36研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企企業(yè)分析二線、三線房房地產(chǎn)企業(yè)分分析重點(diǎn)企業(yè)分析析對**的建議議與意見Contents37重點(diǎn)企業(yè)———萬科A萬科企業(yè)作為為中國地產(chǎn)行行業(yè)的領(lǐng)軍企企業(yè)，近幾年年的表現(xiàn)可謂謂可圈可點(diǎn)，，下表全面反反映了近三年年萬科的發(fā)展展?fàn)顩r。38一線企業(yè)———萬科A2008年，，金融危機(jī)席席卷全球，中中國樓市在經(jīng)經(jīng)歷了2007年的瘋狂狂高漲后，2008年遭遭遇了前所未未有的金融寒寒流。銀行銀銀根緊縮、樓樓市成交量一一落千丈、購購房者持幣觀觀望，開發(fā)商商資金緊張，，四面楚歌。。2008年萬萬科提出中國國樓市的“拐拐點(diǎn)論”，率率先在全國降降價(jià)銷售商品品房以快速回回籠資金。作作為上市房地地產(chǎn)企業(yè)的““老大”，雖雖然2008年萬科的成成績并不輝煌煌，但其2008年取得得的成績?nèi)匀蝗槐３衷谛袠I(yè)業(yè)領(lǐng)先的水平平。公司全年年實(shí)現(xiàn)銷售面面積557.0萬萬平方方米，，銷售售金額額478.7億億元，，同比比分別別減少少9.2%和8.6%；；結(jié)算算項(xiàng)目目面積積451.4萬萬平方方米，，同比比增長長14.6%，，結(jié)算算收入入404.9億億元元，同同比增增長15.1%；完完成新新開工工面積積523.3萬萬平方方米，，同比比減少少32.6%，，竣工工面積積達(dá)529.4萬萬平方方米，，比2007年年增增加18.9%。08年年，公公司實(shí)實(shí)現(xiàn)主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入409.92億億元元，同同比增增長15.38%；；凈利利潤46.4億億元，，同比比減少少12.74%。年年末公公司還還有有有346.4萬萬平方方米已已銷售售資源源未竣竣工結(jié)結(jié)算，，合同同金額額合計(jì)計(jì)273.4億億元元，公公司仍仍然具具備較較強(qiáng)的的發(fā)展展后勁勁。2008年年，雖雖公司司資增增速緩緩慢，，但主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入到到達(dá)410.1億元元，占占行業(yè)業(yè)25.1％，，仍為行業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營規(guī)模模支柱柱公司司；從從各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)來看看，萬萬科的的總資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率和存存貨周周轉(zhuǎn)率率遠(yuǎn)高高于行行業(yè)平平均水水平，，也高高于一一線房房企的的平均均水平平，這這與08年年萬科科降價(jià)價(jià)促銷銷、加加快資資產(chǎn)流流轉(zhuǎn)的的戰(zhàn)略略有關(guān)關(guān)，同同時(shí)此此戰(zhàn)略略導(dǎo)致致萬科科的盈盈利能能力下下降，，低于于一線線企業(yè)業(yè)平均均水平平；在在費(fèi)用用控制制上，，萬科科的營營業(yè)費(fèi)費(fèi)用率率與一一線企企業(yè)行行業(yè)平平均持持平，，這是是由財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的的上漲漲造成成的，，單就就管理理費(fèi)用用看，，萬科科的管管理費(fèi)費(fèi)用控控制能能力較較強(qiáng)，，同比比下降降了13個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)。。2008年年公公司計(jì)計(jì)劃開開工面面積約約400萬萬平方方米，，竣工工面積積約618萬平平方米米，進(jìn)進(jìn)一步步增加加1000萬萬平方方米左左右的的項(xiàng)目目資源源，可可以預(yù)預(yù)見，，2009年萬萬科將將繼續(xù)續(xù)引跑跑中國國地產(chǎn)產(chǎn)界。。39二線企企業(yè)———東東華實(shí)實(shí)業(yè)東華實(shí)實(shí)業(yè)作作為二二線企企業(yè)的的代表表之一一，近近幾年年發(fā)展展勢頭頭強(qiáng)勁勁，主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入僅僅用了了兩年年的時(shí)時(shí)間（（2006-2007年年）就就完成成了從從3億億到10億億的跨跨越。。2006-2008的的公司司的經(jīng)經(jīng)營狀狀況如如下表表所示示。40二線企企業(yè)———東東華實(shí)實(shí)業(yè)東華實(shí)實(shí)業(yè)是是一家家以北北京為為主要要業(yè)務(wù)務(wù)開展展地的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)，，目前前僅在在北京京和廣廣東兩兩個(gè)城城市發(fā)發(fā)展，，從2005年年開始始東華華實(shí)業(yè)業(yè)東華華實(shí)業(yè)業(yè)主攻攻北京京市場場，將將北京京作為為其主主要的的發(fā)展展城市市。2008年年，北北京的的主營營業(yè)務(wù)務(wù)占到到公司司整體體的90%以上上。目目前，，東華華實(shí)業(yè)業(yè)逐步步向河河南等等二、、三線線城市市拓展展，以以最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成為為由一一線城城市區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展向向全國國包括括二三三線城城市拓拓展房房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)，，增強(qiáng)強(qiáng)公司司的持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營能能力，，為今今后的的發(fā)展展奠定定良好好的基基礎(chǔ)。。從發(fā)展展軌跡跡來看看，東東華實(shí)實(shí)業(yè)自自1998年成成立于于廣州州，一一直在在以廣廣州為為主要要發(fā)展展城市市，是是典型型的單單城市市房地地產(chǎn)企企業(yè)，，由于于地處處中國國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心，，其發(fā)發(fā)展速速度一一直較較快。。2003年公公司開開始進(jìn)進(jìn)駐北北京發(fā)發(fā)展，，到了了2005年起起，東東華實(shí)實(shí)業(yè)開開始全全面主主攻北北京市市場，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了從從單城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)到區(qū)區(qū)域性性房地地產(chǎn)企企業(yè)的的轉(zhuǎn)變變。但但東華華實(shí)業(yè)業(yè)主攻攻北京京市場場后，，將主主要的的資源源全部部投向向北京京市場場，公公司業(yè)業(yè)績的的增長長，主主要也也主要要依托托北京京地區(qū)區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目。。東華實(shí)實(shí)業(yè)2007年年的業(yè)業(yè)績大大幅上上漲，，凈利利潤達(dá)達(dá)到9750萬萬元，，同比比上漲漲137.8%。2008年年，公公司的的主營營業(yè)務(wù)務(wù)收入入較2007年年微漲漲，同同比僅僅上漲漲8.91%。。但在在凈資資產(chǎn)收收益率率上，，東華華企業(yè)業(yè)卻又又遙遙遙領(lǐng)先先于行行業(yè)、、二線線企業(yè)業(yè)，甚甚至超超過了了一線線企業(yè)業(yè)的全全國平平均水水平，，08年比比07年略略有下下降，，目前前為18.24%，，超過過了行行業(yè)9個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，二二線企企業(yè)7個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，和和一線線企業(yè)業(yè)4個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)。。主要要原因因在于于北京京、廣廣東的的房價(jià)價(jià)雖在在08年樓樓市低低迷的的環(huán)境境下有有所下下降，，但在在一線線房地地產(chǎn)城城市中中，其其價(jià)格格仍處處于高高位；；并且且其在在北京京的項(xiàng)項(xiàng)目有有的位位于城城市商商業(yè)中中心，，有的的是別別墅、、花園園洋房房等高高檔住住宅，，因此此售價(jià)價(jià)仍位位于城城市中中的較較高水水平。。41二線企企業(yè)———東東華實(shí)實(shí)業(yè)在費(fèi)用用控制制上，，東華華實(shí)業(yè)業(yè)的表表現(xiàn)就就超過過行業(yè)業(yè)、二二線、、甚至至一線線房地地產(chǎn)企企業(yè)的的平均均水平平，期期間費(fèi)費(fèi)用率率僅為為6.57%；；從縱縱向比比較來來看，，2008年，，在公公司的的主營營業(yè)務(wù)務(wù)收入入有所所上升升的情情況下下，期期間費(fèi)費(fèi)用率率出現(xiàn)現(xiàn)了下下降。。正是是由于于在收收入和和費(fèi)用用控制制嚴(yán)格格，才才使得得公司司在樓樓市低低迷的的2008年其其營業(yè)業(yè)利潤潤和凈凈利潤潤出現(xiàn)現(xiàn)了40%的大大幅上上升。。2008年年，在在資產(chǎn)產(chǎn)的利利用效效率上上，東東華實(shí)實(shí)業(yè)的的表現(xiàn)現(xiàn)也較較為出出色，，總資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率和存存貨周周轉(zhuǎn)率率兩項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均大大幅領(lǐng)領(lǐng)先于于行業(yè)業(yè)、二二線企企業(yè)甚甚至一一線的的平均均水平平，兩兩項(xiàng)指指標(biāo)為為0.53和0.51。。從三三年年的的分分析析來來看看，，絕絕大大部部分分指指標(biāo)標(biāo)在在2008年年均均優(yōu)優(yōu)于于2006年年的的水水平平，，可可見見，，從從單單城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)向向區(qū)區(qū)域域性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的過過程程中中，，合合理理的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局、、較較高高的的管管理理水水平平，，科科學(xué)學(xué)的的擴(kuò)擴(kuò)張張給給企企業(yè)業(yè)帶帶來來有有利利的的影影響響。。因此此，，未未來來公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營應(yīng)應(yīng)在全面面考考慮慮，，通通盤盤操操作作的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，繼繼續(xù)續(xù)保保證證收收入入、、成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用、、效效率率等等方方面面的的全全面面提提升升，，使使企企業(yè)業(yè)在在健健康康的的快快車車道道上上保保持持持持續(xù)續(xù)的的發(fā)發(fā)展展。。42三線線企企業(yè)業(yè)————綠綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)位位于于廣廣東東，，其其主主要要業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)覆覆蓋蓋區(qū)區(qū)域域也也主主要要在在廣廣州州、、佛佛山山。。作作為為三三線線企企業(yè)業(yè)的的代代表表，，近近幾幾年年的的發(fā)發(fā)展展出出現(xiàn)現(xiàn)了了較較大大的的波波動(dòng)動(dòng)，，2006-2008的的公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況如如下下表表所所示示。。43三線線企企業(yè)業(yè)————綠綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)自自1988年年成成立立以以來來，，一一直直在在廣廣州州本本土土以以及及佛佛山山等等地地發(fā)發(fā)展展，，直直到到2006年年，，廣廣州州天天譽(yù)譽(yù)地地產(chǎn)產(chǎn)入入主主綠綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)，，成成為為其其最最大大的的股股東東后后，，支支持持綠綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)鞏鞏固固和和擴(kuò)擴(kuò)大大在在廣廣州州地地區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢勢，，并并借借助助上上市市公公司司的的資資本本平平臺臺，，適適時(shí)時(shí)支支持持綠綠景景地地產(chǎn)產(chǎn)將將其其核核心心業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)————普普通通住住宅宅類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)延延伸伸到到廣廣州州地地區(qū)區(qū)之之外外，，力力爭爭成成為為全全國國性性的的有有競競爭爭力力的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商。。但由由于于公公司司實(shí)實(shí)力力平平平平、、項(xiàng)項(xiàng)目目單單一一，，盈盈利利狀狀況況一一直直未未有有較較大大改改觀觀。。年年報(bào)報(bào)顯顯示示，，08年年，，在在面面對對比比07年年更更為為嚴(yán)嚴(yán)峻峻的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和行行業(yè)業(yè)形形勢勢時(shí)時(shí)，，公公司司通通過過合合作作等等方方式式積積極極開開拓拓外外地地市市場場，，通通過過收收購購廣廣西西天天譽(yù)譽(yù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司股股權(quán)權(quán)一一方方面面增增加加了了公公司司土土地地儲儲備備，，拓拓展展了了省省外外市市場場；；同同時(shí)時(shí)，，公公司司還還積積極極開開展展土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)，，拓拓展展公公司司的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)域域。。報(bào)報(bào)告告期期內(nèi)內(nèi)，，公公司司新新增增了了南南寧寧市市亭亭洪洪路路19號號江江南南花花園園項(xiàng)項(xiàng)目目及及廣廣西西桂桂林林市市永永福福縣縣福福龍龍工工業(yè)業(yè)園園B區(qū)區(qū)和和獅獅子子口口水水庫庫地地塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目。。在實(shí)際運(yùn)運(yùn)作經(jīng)營營中，部部分歷史史遺留債債權(quán)、債債務(wù)問題題依然是是制約公公司發(fā)展展的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)之一。。同時(shí)，，受國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策影響，，公司房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)在土土地等環(huán)環(huán)節(jié)受到到不同程程度的影影響，資資金面依依然偏緊緊。公司08年度實(shí)實(shí)現(xiàn)凈利利潤5635萬萬元，接接近