岳陽(yáng)市XXXX商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

第1章總論1.1基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱****商業(yè)廣場(chǎng)（西地塊）1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)新建1.1.3建設(shè)地址湖南省岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道和白石嶺路交叉口1.1.4項(xiàng)目業(yè)主業(yè)主名稱：岳陽(yáng)****置業(yè)有限公司業(yè)主地址：法人代表:注冊(cè)資本:1.1.5建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積32954.4㎡平方米（約49.43畝），建設(shè)項(xiàng)目由1棟6層的大賣(mài)場(chǎng)，4棟4層的商鋪構(gòu)成，總建筑面積為：116322.49平方米，商業(yè)及配套用房建筑面積為96329.89平方米，車(chē)庫(kù)及設(shè)備房建筑面積為19992.6平方米，建筑密度為52%，容積率為3.6。1.1.6項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)算期：18年其中建設(shè)期：2年（2015.01—2016.12）營(yíng)運(yùn)期：15年（2017.01—2032.12）1.1.7總投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入36405.29萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用40266.09萬(wàn)元(包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1328.36萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用20702.03萬(wàn)元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用72萬(wàn)元)，其他費(fèi)用1593.86萬(wàn)元，土地出讓金2901.65萬(wàn)元，前期費(fèi)用120.00萬(wàn)元，管理費(fèi)用268.87萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用6878.87萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用133.59萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)312.00萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1356萬(wàn)元，詳情請(qǐng)見(jiàn)項(xiàng)目投入總資金估算匯總表。1.1.8資金籌措資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金15685.30萬(wàn)元，占總投資的43.09%；銀行貸款20720萬(wàn)元，占總投資56.91%。1.2業(yè)主簡(jiǎn)介 1.3編制依據(jù)及研究范圍1.3.1編制依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005；2、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006；3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；4、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-20055、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-20096、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-201x；7、《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ67—2006；8、《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98；9、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97；10、《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ43/003-2010;11、中華人民共和國(guó)公安部公消[2012]350號(hào)文件12、湘公消[2012]240號(hào)文件13、湘公消[2010]50號(hào)文件14、《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2009年修訂）；15、《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》補(bǔ)充規(guī)定（20120306）；16、《岳陽(yáng)市居住建筑間距和日照管理規(guī)定》（2010年）；17、湖南省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法；18、岳陽(yáng)市人民防空辦公室關(guān)于貫徹《湖南省人民防空工程建設(shè)與管理規(guī)定》配套建設(shè)人防工程的意見(jiàn)；19、建設(shè)單位提供的電子土地紅線圖及項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)圖；20、國(guó)家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。1.3.2研究范圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總平面規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（m2）36469.44（合54.70畝）道路代征用地面積（m2）3515.04（合5.27畝）凈用地面積（m2）32954.4（合49.43畝）總建筑面積（m2）116322.49其中商業(yè)（m2）96329.89地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房（m2）19992.6計(jì)容積率建筑面積（m2）96329.89不計(jì)容積率建筑面積（m2）19992.6建筑密度50.69%綠地率5.78%容積率3.56停車(chē)位（輛）670其中地上（輛）90地下（輛）580本項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表1-1。項(xiàng)目投入總資金估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占總投資的%估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資35666.87100.00%1.1土地費(fèi)用2901.658.14%1.2前期工程費(fèi)120.000.34%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1328.363.72%1.4建筑安裝工程費(fèi)20702.0358.04%1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)72.000.20%1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0.000.00%1.7管理費(fèi)用268.510.75%1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用6878.8719.29%1.9銷(xiāo)售費(fèi)用133.590.37%1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)312.000.87%1.11其他費(fèi)用1593.864.47%1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1356.003.80%2經(jīng)營(yíng)資金0.000.00%3項(xiàng)目投入總資金35666.87100.00%3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本4683.0613.13%3.2自營(yíng)資產(chǎn)投資30983.8186.87%形成：房屋、建筑物30983.8186.87%機(jī)器設(shè)備0.000.00%無(wú)形資產(chǎn)0.000.00%遞延資產(chǎn)0.000.00%3.4經(jīng)營(yíng)資金0.000.00%銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)提比率0.50%管理費(fèi)用計(jì)提比率1.00%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)提比率5.00%房屋開(kāi)發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率86.87%1.5可行性研究結(jié)論****商業(yè)廣場(chǎng)是岳陽(yáng)****置業(yè)有限公司和湖南和立東升置業(yè)投資有限公司在岳陽(yáng)市區(qū)黃金地段擁有稀缺的土地資源基礎(chǔ)上新建集大型家居賣(mài)場(chǎng)、精品購(gòu)物中心、為一體的現(xiàn)代建筑，并以大型家居賣(mài)場(chǎng)（一期工程）為中心，建設(shè)成為具有較強(qiáng)市場(chǎng)輻射力和集聚力的新型城市綜合體。通過(guò)對(duì)岳陽(yáng)現(xiàn)階段房產(chǎn)市場(chǎng)的分析和未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，岳陽(yáng)市對(duì)大型購(gòu)物商場(chǎng)還存在大量的剛性需求；岳陽(yáng)市民的收入水平不斷提高提升了市民的購(gòu)買(mǎi)力。因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景好，具備良好的可行性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及岳陽(yáng)市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。本項(xiàng)目具備良好的可行性。建設(shè)工期為36個(gè)月，建設(shè)計(jì)劃科學(xué)合理，在正常的施工進(jìn)度下能準(zhǔn)時(shí)完成建設(shè)。項(xiàng)目總投資總投入36405.29萬(wàn)元（企業(yè)自籌資金15685.30萬(wàn)元，銀行貸款20720萬(wàn)元），資金雄厚，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，預(yù)計(jì)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3769.32萬(wàn)元，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)銷(xiāo)售、建設(shè)方案、建設(shè)工資、資金籌措、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上均具有良好的可行性。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將向市場(chǎng)供應(yīng)大型的購(gòu)物中心，大幅度改善、提高市區(qū)居民的購(gòu)物環(huán)境、改善岳陽(yáng)市的購(gòu)物條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升岳陽(yáng)市的城市形象做出一定貢獻(xiàn)。因此本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益。

第2章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1岳陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值僅次于省會(huì)長(zhǎng)沙；發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。特別是投資保持高位增長(zhǎng)，全年完成固定資產(chǎn)投資1485.35億元，同比增長(zhǎng)27.2%，總量繼續(xù)穩(wěn)居全省第二，僅次于省會(huì)長(zhǎng)沙。其中，城鎮(zhèn)投資1347.9億元，增長(zhǎng)25.7%；農(nóng)村投資137.4億元，增長(zhǎng)43.7%。國(guó)有投資332.9億元，增長(zhǎng)23.8%；非國(guó)有投資1152.4億元，增長(zhǎng)28.2%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成固定資產(chǎn)投資40.1億元、872.8億元、572.4億元，分別增長(zhǎng)-1.6%、26.1%、31.6%。民間投資804.5億元，增長(zhǎng)23.8%，占全市投資的比重達(dá)54.2%。岳陽(yáng)市全市地區(qū)生產(chǎn)總值2430.52億元，比上年增長(zhǎng)10.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值265.9億元，增長(zhǎng)2.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1338.94億元，增長(zhǎng)11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值825.68億元，增長(zhǎng)11.8%。預(yù)計(jì)人均地區(qū)生產(chǎn)總值43864元，增長(zhǎng)9.4%。岳陽(yáng)市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.9:55.1:34.0，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.4%、61.5%和36.1%。其中，工業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為57.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為16.7%，比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值1484.01億元，增長(zhǎng)13%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為61.1%。隨著岳陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（新口徑）21193元，增長(zhǎng)9.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入（新口徑）9930元，增長(zhǎng)13.4%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額858.63億元，比年初增加112.32億元，增長(zhǎng)15.1%。收入是消費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分。近年來(lái)，岳陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來(lái)越高，直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。GDP、規(guī)模工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、財(cái)政總收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量繼續(xù)穩(wěn)居全市第2位。因此基于岳陽(yáng)市歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在2013之后一段時(shí)期，岳陽(yáng)乃至全省范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。2.1.2岳陽(yáng)城市規(guī)劃發(fā)展必然趨勢(shì)岳陽(yáng)位于湖南省東北部，處洞庭湖與長(zhǎng)江匯合口東岸，其東鄰江西省宜春、九江和湖北省咸寧市，南抵湖南省長(zhǎng)沙市，西接湖南省益陽(yáng)、常德市，北連湖北省咸寧、荊州市。岳陽(yáng)市位于“長(zhǎng)三角”和“珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門(mén)戶城市,地處“武漢1+8城市圈”和“長(zhǎng)株潭城市群”的雙重輻射區(qū)，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將建成武漢、長(zhǎng)沙之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心。在“一化三基”和“兩型社會(huì)”建設(shè)的指導(dǎo)下，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立以信息化和高新技術(shù)為先導(dǎo)，以新型工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為基礎(chǔ)，觀光農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)高度發(fā)達(dá)、笫三產(chǎn)業(yè)全面繁榮、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系；實(shí)施科教興市和可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，大力提高對(duì)外開(kāi)放水平，加速經(jīng)濟(jì)國(guó)際化進(jìn)程，加強(qiáng)人居環(huán)境整治和建設(shè)。本項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道和白石嶺路的交叉口。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是岳陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是岳陽(yáng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)政策的日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，岳陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象1、項(xiàng)目實(shí)施是滿足市場(chǎng)需求的需要城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在公共屬性較強(qiáng)的領(lǐng)域，必然誕生城市綜合體，城市綜合體改變的是城市肌理，有利于改善岳陽(yáng)市的城市功能，盤(pán)活城市發(fā)展滯后區(qū)域。岳陽(yáng)是一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力的新興綜合性城市。岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值比由2008年的17.2:51.7:31.1，發(fā)展為2013年的10.9:55.1:34.0，第一產(chǎn)業(yè)的比重不斷下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加；2013年，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.4%、61.5%和36.1%。其中，工業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為57.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為16.7%，比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值1484.01億元，增長(zhǎng)13%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為61.1%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值572.4億元，比2012年增長(zhǎng)31.6%第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度不斷增大。在岳陽(yáng)樓區(qū)所以打造商業(yè)中心和智能環(huán)保公寓樓，有利于提升產(chǎn)業(yè)水準(zhǔn)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，完善產(chǎn)業(yè)鏈，更重要的是，為岳陽(yáng)及周邊縣市的產(chǎn)品產(chǎn)品走向更高端的市場(chǎng)，打響品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。所以說(shuō)，本項(xiàng)目的建設(shè)，是發(fā)展岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的需要。2、項(xiàng)目實(shí)施是提高城市總體品位和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮的需要岳陽(yáng)隸屬湖南省。東倚\(zhòng)t"/subview/4982/_blank"幕阜山，西臨洞庭湖，北接\t"/subview/4982/_blank"萬(wàn)里長(zhǎng)江，遠(yuǎn)眺湖北，南連湘、資、沅、澧四水，區(qū)位優(yōu)越，風(fēng)景秀麗，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“\t"/subview/4982/_blank"魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)；不僅是中國(guó)南北東西交通要道，國(guó)務(wù)院首批沿江開(kāi)放之重地；且是長(zhǎng)江中游重要的\t"/subview/4982/_blank"區(qū)域中心城市，是湖南\t"/subview/4982/_blank"省域副中心城市，也是\t"/subview/4982/_blank"湖南的政治、文化、經(jīng)貿(mào)、交通次中心城市，湖南省第二大城市。經(jīng)濟(jì)互動(dòng)性強(qiáng)，一體化的城市間互相帶動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)頻繁，需求旺盛。如能將本地塊的土地以現(xiàn)代意識(shí)進(jìn)行規(guī)劃，配套城市休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公、酒店等設(shè)施，按高標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)，建成后必然會(huì)成為岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)區(qū)域內(nèi)新的亮點(diǎn)工程，無(wú)疑能夠提高城市的總體品味和城市總體建設(shè)水平。同時(shí)，****商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)能夠促進(jìn)人流、商品流、信息流向岳陽(yáng)樓區(qū)的更大集中，從而帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，提高人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，使岳陽(yáng)樓區(qū)發(fā)展成為帶動(dòng)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)位。本地塊各方面綜合發(fā)展?jié)摿o(wú)限。隨著中南批發(fā)交易大市場(chǎng)在本地塊的站點(diǎn)建成使用，其周邊有多個(gè)成熟商業(yè)圈。太陽(yáng)城物流園以及西萊頓國(guó)際酒店現(xiàn)正在積極開(kāi)工建設(shè)，又一個(gè)全新的城市中心正在興起。本項(xiàng)目正是抓住這輪發(fā)展機(jī)遇，砥礪前行，重點(diǎn)建設(shè)該區(qū)域標(biāo)志性的城市綜合體。2.2.3項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)本身發(fā)展的需要****商業(yè)廣場(chǎng)（湖南·岳陽(yáng)）項(xiàng)目是由岳陽(yáng)****置業(yè)有限公司與湖南和立東升置業(yè)投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，岳陽(yáng)****置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的西地塊。該項(xiàng)目現(xiàn)已立項(xiàng)為市級(jí)重點(diǎn)招商引資建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力有著重大影響。項(xiàng)目建成將會(huì)給公司帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，為公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。綜上所述，****商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快岳陽(yáng)武廣高鐵新城商圈健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升人民生活品質(zhì)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)地塊增值、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、完善城市功能等方面都具有重要的推動(dòng)作用和典范意義。另外，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查分析以及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。

第3章項(xiàng)目市場(chǎng)分析3.1岳陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析2012年二季度以來(lái)，岳陽(yáng)新房銷(xiāo)量日漸向好，各月份銷(xiāo)售環(huán)比逐步攀升。隨著“金九銀十”的到來(lái)，國(guó)家暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，降息調(diào)準(zhǔn)等信貸政策環(huán)境也趨向?qū)捤桑种埔丫玫膭傂柚脴I(yè)亟待井噴。除剛性需求之外，改善型需求和部分投資需求也將加速進(jìn)場(chǎng)。岳陽(yáng)2013年新建商品房成交11638套，這個(gè)數(shù)字相比2012年的12268套減少了630套，下降了5.14%。成交面積達(dá)到1366321.65平米，每月日均成交則達(dá)到了31套。其中商業(yè)地產(chǎn)成交912套，成交面積達(dá)79597.08平米，目前整體市場(chǎng)價(jià)格依然有所微漲，后期市場(chǎng)同樣存在著溫和上漲的可能性。2013年年初的“國(guó)五條”橫空出世，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控機(jī)制。國(guó)五條對(duì)岳陽(yáng)的新房銷(xiāo)售并沒(méi)有帶來(lái)大的沖擊，而20%的個(gè)稅政策也并未影響到岳陽(yáng)樓市的銷(xiāo)售量。全市商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，2013年1-5月，岳陽(yáng)市區(qū)尾盤(pán)為主，成交以縣區(qū)為主，拉低全市均價(jià)3173元/㎡，仍銷(xiāo)售93萬(wàn)㎡，需求旺盛。2013年商業(yè)成交總面積79597.08平方米，商業(yè)成交912套；其中10月份成交面積為全年成交面積最大（17087.36平方米），6月份為全年成交面積最少（573.48平方米）。從成交套數(shù)看，12月為全年成交套數(shù)之最（200套），11月為成交套數(shù)最少的月份（20套）。3.2項(xiàng)目周?chē)倘Ψ治鲈狸?yáng)市包含岳陽(yáng)樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)三個(gè)區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在岳陽(yáng)樓區(qū)，君山區(qū)共計(jì)樓盤(pán)6個(gè)，云溪區(qū)沒(méi)有商品房。商圈商業(yè)布局如右圖所示。為成熟商圈：東茅嶺商圈，發(fā)展型商圈：花板橋天倫商圈、在建商圈：高鐵站商圈、洛王商圈社區(qū)或主題商圈：太陽(yáng)橋商圈、保利西街商圈3.2.1東茅嶺-步行街（重點(diǎn)商圈）分析東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物+休閑+娛樂(lè)+餐飲等行業(yè)。以步行街為中心百貨商圈，商業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%，是目前岳陽(yáng)人氣最旺的商圈。該商圈聚合了追求時(shí)尚和品牌效應(yīng)的中高端消費(fèi)群體，主要以25-35歲之間的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體為主，實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體中女性群體占到60%。步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%。其中服裝專賣(mài)占10%，百貨業(yè)態(tài)（服裝為主）占70%，餐飲占10%，其它配套占10%。1、租金水平東茅嶺沿街商鋪?zhàn)饨鸬?、?jīng)營(yíng)狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪?zhàn)饨鹳F，人氣卻不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳。步行街：1樓步行街臨街租金在800-1000元/㎡之間。東茅嶺路沿街鋪150-300元/㎡之間。東茅嶺地下：租金在150-260元/㎡之間。2、經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介步行街內(nèi)：步行街內(nèi)部主要為百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)檔次普遍偏低，人氣不旺。東茅嶺：東茅嶺沿線及地下有大量的商鋪，主要為精品女裝。且岳陽(yáng)最大最好的百貨——百盛也在東茅嶺，因此整體經(jīng)營(yíng)檔次稍高，經(jīng)營(yíng)狀況較好。商圈內(nèi)商家密集，商業(yè)氛圍濃厚，岳陽(yáng)的大型商場(chǎng)全都集中在這一帶，是目前岳陽(yáng)市最大最繁華的商圈。但步行街內(nèi)部人氣不足，且商品檔次過(guò)低；東茅嶺中高檔商品消費(fèi)難成氣候以及周邊物業(yè)無(wú)法與中高檔商品消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境相匹配成為了該商圈發(fā)展的幾大阻礙因素。3.2.2天倫·金三角購(gòu)物公園分析項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市政府與岳陽(yáng)樓區(qū)政府之間。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中。項(xiàng)目位處市中心黃金地段，14萬(wàn)㎡大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)及國(guó)際影院入駐，為岳陽(yáng)目前標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體，打造岳陽(yáng)唯一“一站式”購(gòu)物中心。該商圈將吸引了追求時(shí)尚和品牌效應(yīng)的高端消費(fèi)群體，主要以25-35歲之間的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體為主，實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體中女性群體占到60%。國(guó)內(nèi)外一線男裝女裝、男鞋女鞋，名牌箱包、休閑運(yùn)動(dòng)龍頭品牌集聚。項(xiàng)目12年9月28日開(kāi)園，目前人流量較少，公寓出租率低，部分店面仍在招商招租。岳陽(yáng)習(xí)慣性消費(fèi)商圏仍為東茅嶺步行街商圏，新興集中商業(yè)人氣不足。3.2.3其他商業(yè)項(xiàng)目分析1、土橋商業(yè)街該商業(yè)街位于南湖大道和巴陵中路交匯處，商鋪規(guī)模小，租金低，主營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、煙酒、銀行、婚紗攝影、箱包皮具、美容養(yǎng)生、小型超市、床上用品、酒店、商務(wù)中心等。消費(fèi)人群以20-45歲左右女性為主，中低等收入人群體。優(yōu)點(diǎn)就是業(yè)態(tài)齊全、人流量大；缺點(diǎn)就是檔次低、環(huán)境臟亂、業(yè)態(tài)分布不合理。2、八字門(mén)市場(chǎng)岳陽(yáng)早期的家居建材城，業(yè)態(tài)單一的邊緣建材集散地，位于巴陵?yáng)|路與白石嶺北路交匯處，商鋪一小規(guī)模私營(yíng)為主，出租率約90%，主營(yíng)業(yè)態(tài)以家裝建材、小超市等。消費(fèi)人群有家裝需要的群體。有點(diǎn)家居建材集中大市場(chǎng)；缺點(diǎn)車(chē)流人流少、管理較差、環(huán)境臟亂。3、中南大市場(chǎng)岳陽(yáng)家居建材批發(fā)市場(chǎng)，屬于尚未見(jiàn)起色的模仿品，位于岳陽(yáng)大道與白石嶺南路交匯處，主營(yíng)業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群、消費(fèi)水平和八字門(mén)市場(chǎng)相似。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于中南大市場(chǎng)，項(xiàng)目的定位彌補(bǔ)了中南大市場(chǎng)和八字門(mén)市場(chǎng)的管理較差、環(huán)境混亂等缺點(diǎn)。3.2.4、本項(xiàng)目的商業(yè)分析項(xiàng)目位于城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)的岳陽(yáng)大道與白石嶺路交界處，北靠城市快速干道——岳陽(yáng)大道，連接京珠、隨岳高速。由于項(xiàng)目是經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，目前區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)群暫無(wú)，項(xiàng)目的地段價(jià)值為消費(fèi)者所認(rèn)可，目前規(guī)劃中時(shí)即有考慮區(qū)位遠(yuǎn)離中心區(qū)，同時(shí)又著重目的性消費(fèi)的著力點(diǎn)定位。從開(kāi)發(fā)的功能定位來(lái)看，本項(xiàng)目包括建材家居、超市、購(gòu)物中心、餐飲等多種功能，有居然之家和步步高等大型連鎖品牌家居超市和生活超市，屬于大型城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目地處城市主干道，在人流量車(chē)流量通行數(shù)量上可以得到很好的保證，這為項(xiàng)目的商業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)提供了最大的利好。3.2.5岳陽(yáng)市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析小結(jié)1、岳陽(yáng)商業(yè)檔次基本為中低端，商業(yè)發(fā)展不匹配岳陽(yáng)城市發(fā)展速度及消費(fèi)水平，亟待突破。2、主營(yíng)業(yè)態(tài)：大型超市、百貨店、專業(yè)店、購(gòu)物中心等零售業(yè)態(tài)和餐飲、休閑娛樂(lè)的服務(wù)業(yè)態(tài)。3、消費(fèi)人群：中低端消費(fèi)人群為主，高收入人群無(wú)處消費(fèi)。4、商鋪面積以30-60㎡最多，市中心一樓商鋪?zhàn)饨鸫蟛糠衷?50元/㎡·月以上，經(jīng)開(kāi)區(qū)一樓商鋪?zhàn)饨鹪?0元/㎡·月以下。5、經(jīng)開(kāi)區(qū)現(xiàn)有商圈檔次低、業(yè)態(tài)單一，區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)需求需前往市中心才能滿足（最近需到花板橋）。6、在建商業(yè)項(xiàng)目體量不大，較為分散，但是給項(xiàng)目造成的客群分流危機(jī)不得不重視。3.3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案3.3.1項(xiàng)目定位主題本項(xiàng)目擬打造打造家居建材一級(jí)集散地，一站式家居建材采購(gòu)中心，明確項(xiàng)目非凡價(jià)值因素，最大化突現(xiàn)項(xiàng)目魅力與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)資源有效配置整合和市場(chǎng)有力渲染，確立項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿地位。3.3.2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的總體思路前期以吸引自營(yíng)客進(jìn)駐為主，通過(guò)策略引導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈認(rèn)同感。對(duì)投資客戶采用3年年8%的返租，充抵總價(jià)，降低投資門(mén)檻，刺激客戶投資。借助媒體效用，演繹市場(chǎng)品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應(yīng)，成功引爆項(xiàng)目銷(xiāo)售。1、利用傳媒為銷(xiāo)售造勢(shì)房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷(xiāo)售而展開(kāi)的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、美好的經(jīng)營(yíng)前景以及優(yōu)越的投資價(jià)值等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，通過(guò)廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)建立項(xiàng)目的形象力，最終達(dá)到銷(xiāo)售成交，這是銷(xiāo)售力傳播的主要目的。2、開(kāi)展推廣活動(dòng)單純的廣告僅有告知的作用，對(duì)于提升項(xiàng)目知名度作用重大，但對(duì)于項(xiàng)目持續(xù)旺銷(xiāo)并缺乏更大推動(dòng)意義，推廣傳播必須融入到項(xiàng)目操作的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去，利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且要求每一個(gè)環(huán)節(jié)必須緊密地配合營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)，開(kāi)展相應(yīng)的廣告及推廣活動(dòng)，不斷將項(xiàng)目的產(chǎn)品力和形象力在市場(chǎng)上傳播出去。3、為目標(biāo)客戶造夢(mèng)項(xiàng)目策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)心理，為買(mǎi)家創(chuàng)造一個(gè)美好置業(yè)夢(mèng)想，造一個(gè)理想的投資升值之夢(mèng)。造勢(shì)計(jì)劃要保證有足夠的力度，對(duì)目標(biāo)買(mǎi)家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買(mǎi)家一個(gè)勢(shì)不可擋的感覺(jué)，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。3.4銷(xiāo)售計(jì)劃及目標(biāo)1、銷(xiāo)售地點(diǎn):岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道與白石嶺路交界處的交匯處2、銷(xiāo)售節(jié)奏控制根據(jù)合理的銷(xiāo)售準(zhǔn)備期安排，合理開(kāi)盤(pán)期在14年4月上旬，銷(xiāo)售期內(nèi)的銷(xiāo)售目標(biāo)為90%。3、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查暫時(shí)將項(xiàng)目家居租金每平定為22.75元/月，多層商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格為12380元/m2。

第4章工程概況與建設(shè)內(nèi)容4.1工程概況岳陽(yáng)****商業(yè)廣場(chǎng)由岳陽(yáng)****置業(yè)有限公司和湖南和立東升置業(yè)投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，基地位于岳陽(yáng)大道與107國(guó)道互通式立交橋的西南角，中南建材市場(chǎng)的北側(cè)，岳陽(yáng)大道與白石嶺路交匯的東南角，系由京港澳高速連接線進(jìn)入岳陽(yáng)城區(qū)的門(mén)戶地段，是區(qū)域內(nèi)極為稀缺的土地資源。項(xiàng)目由高層家居賣(mài)場(chǎng)、高層公寓、商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)和其他配套設(shè)施組成，區(qū)內(nèi)用地由東、西兩地塊組成，西地塊位于白石嶺路東側(cè)，形狀為矩形，凈用地面積為32954.4平方米，東西長(zhǎng)為216米，南北長(zhǎng)約196米，總建筑面積為116322.49平方米（含地下室）。東地塊位于西地塊東側(cè)，東臨互通立交橋鋪道，場(chǎng)地呈三角形不規(guī)則用地。地形基本平坦，北高南低，高度大約2--3米?；刂苓吔煌ū憬荩乩砦恢脴O佳，具有岳陽(yáng)大道及107國(guó)道快速道路沿線的良好景觀視線，周邊交通便捷，作為商業(yè)布局城市綜合體，公共配套設(shè)施應(yīng)有盡有，如學(xué)校、市場(chǎng)、劇院、銀行、公園等。西地塊項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，占地面積32954.4平方米。項(xiàng)目規(guī)劃布局遵循以人為本，追求自然，最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)來(lái)滿足消費(fèi)者的需要。同時(shí)擁有得天獨(dú)厚的自然位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和方便快捷的交通條件使它具有無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。4.2建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模****商業(yè)廣場(chǎng)西地塊布置集中家居賣(mài)場(chǎng)和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積36469.44平方米（約54.70畝），共建設(shè)5棟建筑，其中一棟6層大賣(mài)場(chǎng)（3#），兩棟4層商鋪（1#、2#），兩棟4層商鋪（4#、5#），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂(lè)等。地下室共兩層，地下一層為家電超市、家電賣(mài)場(chǎng)及設(shè)備用房；西地塊的地下一層為汽車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房。1#、2#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為16m，二層局部考慮露臺(tái)。4#、5#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度為16m。3#（1+5F）：家居大賣(mài)場(chǎng)的屋頂高度為27m。負(fù)二層設(shè)有地下車(chē)庫(kù)；負(fù)一層設(shè)有家電超市、家居賣(mài)場(chǎng)，超市出入口設(shè)在西南角；一層設(shè)有家居賣(mài)場(chǎng)門(mén)廳、家居賣(mài)場(chǎng)，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)三個(gè)中庭，家居賣(mài)場(chǎng)出入口設(shè)在北邊，物流出入口設(shè)在南邊；二至五層為家居賣(mài)場(chǎng)，賣(mài)場(chǎng)屋頂設(shè)置為種植屋面。規(guī)劃總建筑面積為：116322.49㎡，其中商業(yè)建筑面積：96329.89㎡，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房建筑面積為19992.6㎡。綠化面積為4491㎡。共設(shè)計(jì)停車(chē)位670個(gè)（含地上90個(gè)，地下580個(gè)）。

第5章項(xiàng)目場(chǎng)址條件5.1地形、地貌及工程地質(zhì)條件地理位置：本項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū),岳陽(yáng)大道與白石嶺路交匯的東南角。基地中間一條規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊（A、B兩塊）。此次規(guī)劃的為西地塊。其位置見(jiàn)下圖5-1圖5-1項(xiàng)目的位置圖周邊地貌及地形：東面緊鄰太陽(yáng)坡路，東側(cè)有東風(fēng)汽車(chē)銷(xiāo)售點(diǎn)；南面臨近太陽(yáng)坡北路，南側(cè)有較為密集的生活超市等基礎(chǔ)設(shè)施；西面臨白石嶺路，道路沿線有華冠東郡首府小區(qū)、農(nóng)業(yè)銀行等；北面臨岳陽(yáng)大道，為城市主干道，車(chē)流量較大，分布有紅墅灣等住宅小區(qū)及圭塘村委會(huì)。地塊內(nèi)部略低于周邊道路，地塊內(nèi)部較為平整，南高北低，南北地塊高差大約為2--3M，地塊較平整，呈矩形分布，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目基底巖性為泥質(zhì)粉砂巖。各巖層容許承載力均大于20噸/平方米，可作地基持力層?；鶐r裂隙水極為貧乏，pH值為6.68，滲透系數(shù)0.92米/日，對(duì)混凝土無(wú)侵蝕性。(3)地震設(shè)防根據(jù)全國(guó)地震帶劃分。岳陽(yáng)市位于新華夏系巨型第二沉降帶，具有發(fā)生中強(qiáng)破壞性地震的地質(zhì)構(gòu)造背景。其中有兩條活動(dòng)斷裂在岳陽(yáng)市交匯。西邊有北西西走向的常德—益陽(yáng)—長(zhǎng)沙的活動(dòng)斷裂從岳陽(yáng)市區(qū)通過(guò)；東邊有北東走向的平江—瀏陽(yáng)—長(zhǎng)沙市區(qū)的第四紀(jì)隱伏斷裂。這兩條斷裂的存在，是岳陽(yáng)地區(qū)發(fā)生地震災(zāi)害的隱患。核定本區(qū)地震烈度為7區(qū)域。按國(guó)標(biāo)GB50011-2001規(guī)范要求，按7級(jí)抗震設(shè)防。本工程擬建建筑物按《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）第3.0.2條，本工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(lèi)（簡(jiǎn)稱丙類(lèi)）。5.2自然地理?xiàng)l件岳陽(yáng)市位于\t"/subview/4982/_blank"湖南東北部，素稱“湘北門(mén)戶”。岳陽(yáng)地處北緯28°25′33″～29°51′00″，東經(jīng)112°18′31″～114°09′06″之間。東鄰江西省銅鼓、修水縣和湖北省通城縣；南抵湖南省瀏陽(yáng)市、長(zhǎng)沙市、望城縣；西接湖南省沅江縣、南縣、安鄉(xiāng)縣；北界湖北省赤壁、洪湖、監(jiān)利、石首縣（市）。市東西橫跨177.84公里，南北縱長(zhǎng)157.87公里。土地總面積15087平方公里，占全省總面積的7.05%。城市規(guī)劃區(qū)面積845平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積78平方公里。5.3氣候與氣象岳陽(yáng)市處在東亞季風(fēng)氣候區(qū)中，氣候帶上具有中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡性質(zhì)，屬濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候。其主要特征：其主要特征：溫暖濕潤(rùn)，四季分明，季節(jié)性強(qiáng)；熱量豐富，嚴(yán)寒期短、無(wú)霜期長(zhǎng)，春溫多變，盛夏酷熱；雨水充沛，雨季明顯，降水集中；“湖陸風(fēng)”盛行，“洞庭秋月”明；湖區(qū)氣候均一，山地氣候懸殊。年平均降水量為1289.8～1556.2mm，呈春夏多、秋冬少，東部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的70%～73%，降雨年際分布不均，最多達(dá)2336.5mm，降雨少的年份只有750.9mm。年平均氣溫在16.5～17.2℃之間，極端最高氣溫為39.3～40.8℃，極端最低氣溫為-11.4～-18.1℃。城區(qū)年平均氣溫偏高，為17.0℃。年日照時(shí)數(shù)為1590.2～1722.3小時(shí)，呈北部比南部多、西部比東部多的格局。年無(wú)霜期256～285天。市境主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)和東北偏北風(fēng)，年平均風(fēng)速為2.0～2.7m/s?！昂戯L(fēng)”盛行，“洞庭秋月”朗；湖區(qū)氣候均一，山地氣候差異大；生長(zhǎng)季中光熱水充足，農(nóng)業(yè)氣候條件較好。5.4水資源岳陽(yáng)市水系發(fā)達(dá)，湖泊星羅棋布，河流網(wǎng)織，有大小湖泊165個(gè)，280多條大小河流直接流入洞庭湖和長(zhǎng)江。洞庭湖是長(zhǎng)江中游最重要的調(diào)蓄湖泊，湖泊面積2691km2，總?cè)莘e170億m3，分為東、西、南洞庭湖。岳陽(yáng)市境內(nèi)洞庭湖面積約1328km2。東洞庭湖是\t"/subview/4982/_blank"洞庭湖泊群落中最大、保存最完好的天然季節(jié)性湖泊，占洞庭湖總水面的49.35%，其水面大部分位于岳陽(yáng)境內(nèi)。在洞庭湖周邊，沿東、南、西、北4個(gè)方向，分別有新墻河、汨羅江、湘江、資江、沅江、澧水、松滋河、虎渡河、藕池河等九條大中江河入湖，形成以洞庭湖為中心的輻射狀水系，亦被稱“九龍鬧洞庭”。其中前六條統(tǒng)稱為“南水”，后三條統(tǒng)稱為“北水”，南、北兩水在洞庭湖“九九歸一”于城陵磯匯入長(zhǎng)江。全市長(zhǎng)5公里以上河流有273條，流域面積100km2的河流有27條，流域面積2000km2以上的河流有兩條：汨羅江發(fā)源于通城、修水、平江交界的黃龍山脈，長(zhǎng)253公里，流域面積5543km2；新墻河長(zhǎng)108km，流域面積2370km2。黃蓋湖位于湘鄂交界處，全流域面積1552.8平方公里，在岳陽(yáng)市境內(nèi)有1377.8平方公里。5.5公共設(shè)施條件本項(xiàng)目位于岳陽(yáng)樓區(qū)政府輻射范圍內(nèi)，分享市政策配套設(shè)施建設(shè)的速度較快。目前項(xiàng)目周邊主要配套有：商業(yè)配套：南翔萬(wàn)商國(guó)際商貿(mào)城、湘北大市場(chǎng)、鴻源購(gòu)物廣場(chǎng)、北門(mén)集貿(mào)商場(chǎng)、南正街百貨商場(chǎng)等。教育配套：岳陽(yáng)市鷹山小學(xué)、啟源外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、岳陽(yáng)中學(xué)、洛王中學(xué)、北港中學(xué)、梅溪中學(xué)、岳陽(yáng)市第十五中學(xué)、岳陽(yáng)市技工學(xué)校、岳陽(yáng)市交通學(xué)校。交通配套：岳陽(yáng)東站、岳陽(yáng)站、岳陽(yáng)北站。市政公園：金鶚公園、靈霧山風(fēng)景區(qū)、岳陽(yáng)樓風(fēng)景區(qū)、九華山風(fēng)景區(qū)、岳陽(yáng)市博物館、圣西羅足球公園等。醫(yī)療配套：岳陽(yáng)市一人民醫(yī)院、岳陽(yáng)市中醫(yī)院、岳陽(yáng)市腫瘤醫(yī)院岳陽(yáng)市三醫(yī)院。銀行郵局：工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政。其他：洞庭湖沿湖路。5.6建設(shè)條件的結(jié)論與建議5.6.1結(jié)論1、項(xiàng)目區(qū)地形平坦，地貌類(lèi)型單一，區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文地質(zhì)條件較好，工程地質(zhì)條件好，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)育較弱，地震設(shè)防烈度為7度，地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度中等；擬建工程屬一般建設(shè)項(xiàng)目，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估級(jí)別為三級(jí)。2、項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)災(zāi)害類(lèi)型主要為地面沉降及特殊類(lèi)巖土(軟土)災(zāi)害，現(xiàn)狀評(píng)估認(rèn)為其危險(xiǎn)性小。預(yù)測(cè)評(píng)估認(rèn)為工程建設(shè)引發(fā)或加劇地面沉降及特殊類(lèi)巖土<軟土)災(zāi)害的危險(xiǎn)性小，遭受特殊類(lèi)巖土(軟土)災(zāi)害危險(xiǎn)性中等，遭受地面沉降災(zāi)害危險(xiǎn)性小。3、綜合評(píng)估認(rèn)為：項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性中等適宜。5.6.2建議1、工程建設(shè)前應(yīng)加強(qiáng)場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察，了解軟土層的分布發(fā)育情況，設(shè)計(jì)合理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，并對(duì)淺部存在的砂性土進(jìn)行液化判別。2、建議重要建筑物采用樁基施工，一般建筑物要對(duì)軟土進(jìn)行必要的工程處理，滿足：工程建設(shè)對(duì)地基承載力的要求。3、如進(jìn)行基坑開(kāi)挖時(shí)，必須采取護(hù)壁和防滲等有效工程措施，以免發(fā)生基坑壁坍塌災(zāi)害。4、工程施工中須加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)；商業(yè)、居住區(qū)建成后須做好生活廢水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染環(huán)境。

第6章建設(shè)方案6.1規(guī)劃依據(jù)與原則及定位6.1.1規(guī)劃依據(jù)及要求1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005；2、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006；3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；4、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-20055、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-20096、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93)7、《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98；8、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97；9、《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ43/003-2010;10、中華人民共和國(guó)公安部公消[2012]350號(hào)文件11、湖南省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法；12、建設(shè)單位提供的電子土地紅線圖及項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)圖；13、國(guó)家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。6.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1）區(qū)域協(xié)調(diào)原則：規(guī)劃力求從區(qū)域的角度充分考慮區(qū)內(nèi)功能、用地、交通等與周邊地區(qū)的銜接，以保證規(guī)劃在更多區(qū)域內(nèi)的科學(xué)性和合理性。2）可持續(xù)發(fā)展原則：基于本片區(qū)的自然條件，規(guī)劃堅(jiān)持循序漸進(jìn)、逐步提高和可持續(xù)發(fā)展的理念，爭(zhēng)取做到現(xiàn)狀與未來(lái)的良好結(jié)合。3）整體效益優(yōu)先原則：注重技術(shù)上的可行性和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一，達(dá)到整體效益最優(yōu)的原則。4）對(duì)單體建筑的環(huán)保、衛(wèi)生、安全、節(jié)能、抗震、消防等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)。在節(jié)省投資，降低造價(jià)，滿足使用要求的前提下，盡量使用新技術(shù)、新材料。5）設(shè)計(jì)中堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、防火安全、交通組織、用地分配、安全和消防等規(guī)定，要求相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，并符合有關(guān)規(guī)范和規(guī)定的要求。6.1.3規(guī)劃定位項(xiàng)目將建設(shè)成為，一座富有現(xiàn)代感的城市建筑將矗立在未來(lái)的岳陽(yáng)岳陽(yáng)樓區(qū)城市中心；一座由大型精品家居購(gòu)物中心、精品酒店公寓、多元餐飲、高檔休閑娛樂(lè)等多種商業(yè)形態(tài)組成的新型城市綜合體將崛起；它代表的是一種全新的城市生活方式，將使人們充分體驗(yàn)美食、居住、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑一站式的服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活，深刻體驗(yàn)城市讓生活更美好，最終提升整個(gè)城市的生活價(jià)值！6.2設(shè)計(jì)構(gòu)思主要關(guān)注自然、文化、人的相互關(guān)系：“自然”就是指與山、湖、城的關(guān)系，建筑本身低調(diào)，按規(guī)劃要求層層退臺(tái)，“顯山露水透綠”，與已有的環(huán)境和諧共生，相得益彰?！拔幕本褪峭高^(guò)建筑體現(xiàn)岳陽(yáng)深厚悠久的文化底蘊(yùn)，尤其是山、湖、城的文化特質(zhì)，同時(shí)體現(xiàn)建筑地域性特征?！叭恕笔墙ㄖc環(huán)境的主體，不僅要在功能上滿足他們的需求，更應(yīng)在精神層面上傳達(dá)美好的信息。提供一個(gè)品味高雅，溫馨，舒適的購(gòu)物環(huán)境6.3規(guī)劃布局根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的地形條件，采用的是周邊式布局，建筑沿城市道路展開(kāi)，設(shè)計(jì)注重與用地協(xié)調(diào)，構(gòu)圖均衡，合理處理場(chǎng)地高差關(guān)系。西地塊由1#、2#棟、4#、5#棟4F多層商業(yè)，3#棟1+5F高層家居賣(mài)場(chǎng)。均衡布置的配套設(shè)施、臨街便利的商業(yè)街鋪、連貫順暢的地下車(chē)庫(kù)共同形成了一個(gè)分區(qū)明確、完善舒適的商業(yè)區(qū)根據(jù)現(xiàn)有條件，合理布置各樓的位置，具體分布下圖：6.4建筑風(fēng)格整個(gè)建筑呈現(xiàn)代主義風(fēng)格，整體立面選用玻璃+鋁板幕墻體系，局部輔以石材裝飾，造型現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，但又不失細(xì)部。商業(yè)樓部分以強(qiáng)調(diào)橫向線條，結(jié)合大型廣告燈箱，烘托出炫目宜人的商業(yè)氣氛。6.4.1平面設(shè)計(jì)****商業(yè)廣場(chǎng)西地塊布置集中家居賣(mài)場(chǎng)和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積36469.44平方米（約54.70畝），共建設(shè)6棟建筑，其中一棟6層大賣(mài)場(chǎng)（3#），兩棟4層商鋪（1#、2#），兩棟5層商鋪（4#、5#），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂(lè)等。地下室共兩層，地下一層為家電超市、家電賣(mài)場(chǎng)及設(shè)備用房；西地塊的地下二層為汽車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房。1#、2#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為16m，二層局部考慮露臺(tái)。4#、5#（1+4F）：兩棟商鋪樓屋頂高度為21.6m。3#（1+5F）：家居大賣(mài)場(chǎng)的屋頂高度為27m。負(fù)二層設(shè)有地下車(chē)庫(kù)；負(fù)一層設(shè)有家電超市、家居賣(mài)場(chǎng)，超市出入口設(shè)在西南角；一層設(shè)有家居賣(mài)場(chǎng)門(mén)廳、家居賣(mài)場(chǎng)，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)三個(gè)中庭，家居賣(mài)場(chǎng)出入口設(shè)在北邊，物流出入口設(shè)在南邊；二至五層為家居賣(mài)場(chǎng)，賣(mài)場(chǎng)屋頂設(shè)置為種植屋面。6.4.2立體設(shè)計(jì)項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市的門(mén)戶地段，里面涉及要求既要體現(xiàn)國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和創(chuàng)新精神，又要具有鮮明的地方文化特色。在裙房外立面設(shè)計(jì)中，將洞庭湖的浩瀚氣勢(shì)，運(yùn)用曲線的形態(tài)抽象語(yǔ)言融匯到平面設(shè)計(jì)中，凹凸退臺(tái)的商業(yè)立面配合變幻無(wú)窮的燈光效果，似幻的LED商業(yè)廣告找他，恰如在微博漣漪的水面上搖曳生姿的片片波鱗。西邊面臨城市生活街區(qū)，外立面設(shè)計(jì)融進(jìn)了更多的生活和商業(yè)氣息，以廣告牌、霓虹燈、招貼、燈具等，構(gòu)成一幅生機(jī)盎然的盛世畫(huà)卷。外墻材料選用玻璃+鋁板幕墻體系，局部輔以石材裝飾，幕墻中運(yùn)用折疊角度的金屬外墻格柵，能反射陽(yáng)光有效的減少熱量吸收，在注重建筑外觀的同時(shí)充分考慮道可持續(xù)環(huán)保的功能。6.4.3剖面設(shè)計(jì)建筑體量通過(guò)處理，減少了建筑對(duì)周邊城市的壓迫感，增加了親和感。通過(guò)建筑的高低變化形成多層退臺(tái)空間，帶來(lái)多種露天休閑場(chǎng)所，建筑屋面采用綠化屋面較好地隱藏了建筑的實(shí)際體量，結(jié)合建筑退臺(tái)形成立體的休閑場(chǎng)所，營(yíng)造景觀、建筑一體的空間特質(zhì)。西地塊1#、2#、4#、5#1+3F棟多層商業(yè)。負(fù)一層層高5.1米，一~三層層高5.4米，3#棟1+5F高層家居賣(mài)場(chǎng)，負(fù)二層層高4.2米，負(fù)一層層高5.1米，一層~五層層高5.4西地塊：家居大賣(mài)場(chǎng)部分（3#）商業(yè)層高均為5.4m，3#大賣(mài)場(chǎng)總建筑高度為27m。商業(yè)裙樓部分（1#、2#、4#、5#）商業(yè)層高5.4m。1#、2#商業(yè)樓總建筑高度16m,4#、5#商業(yè)樓總建筑高度21.6m。地下室：地下室共二層，地下一層為家電超市、家具賣(mài)場(chǎng)及設(shè)備用房，層高5.1m；地下二層為汽車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房，建筑層高4.2m，地下室停車(chē)位共580個(gè)。建筑體量通過(guò)處理，減少了建筑對(duì)周邊城市的壓迫感，增加了親和感。通過(guò)建筑的高低變化形成多層退臺(tái)空間，帶來(lái)多種露天休閑場(chǎng)所，建筑屋面采用綠化屋面較好地隱藏了建筑的實(shí)際體量，結(jié)合建筑退臺(tái)形成立體的休閑場(chǎng)所，營(yíng)造景觀、建筑一體的空間特質(zhì)。6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB5009－2012）；2、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010－2010）；3、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2011）；4、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-2008）；5、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011－2010）；6、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2010）；7、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003－2011）；8、《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》（GB50330-2002）；9、《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）；10、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）；11、其它國(guó)家及湖南省現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。6.5.2設(shè)計(jì)要求建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年抗震設(shè)防基本烈度7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.10g?？拐鹪O(shè)防分類(lèi)：3#家居賣(mài)場(chǎng)為乙類(lèi)，其余均為丙類(lèi)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：6#公寓及相關(guān)范圍為甲級(jí)。其余均為乙級(jí)人防設(shè)計(jì)及等級(jí)：有基本風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓W0=0.4KN/m2基本雪荷載：基本雪壓S0=0.55KN/m26.5.3設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)值1、車(chē)庫(kù):4.0kN/m22、商場(chǎng):3.5kN/m23、衛(wèi)生間2.0kN/m24、消防疏散樓梯3.5kN/m25、屋面:一般上人屋面2.0kN/m2，屋面按實(shí)際情況考慮6、消防車(chē)道20.0kN/m27、設(shè)備房7.0kN/m28、其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行6.5.4結(jié)構(gòu)類(lèi)型及材料1、上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）本工程地上部分考慮結(jié)構(gòu)規(guī)則性要求及溫度收縮應(yīng)力，單體超長(zhǎng)部分每隔50m左右設(shè)伸縮縫兼抗震縫。（2）結(jié)構(gòu)類(lèi)型：3#家居賣(mài)場(chǎng)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為一級(jí)；其余各棟均為框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為二級(jí)。（3）樓蓋形式：根據(jù)建筑功能要求，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。（4）地下室為超長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，不設(shè)伸縮縫，設(shè)計(jì)采用補(bǔ)償收縮無(wú)縫施工技術(shù)方案，每隔30米左右設(shè)置膨脹加強(qiáng)帶結(jié)合后澆帶。變形縫的設(shè)置：地下室采用無(wú)縫設(shè)計(jì)，每隔30米左右設(shè)一道后澆帶或膨脹加強(qiáng)帶。地上高層公寓樓與裙樓商業(yè)間設(shè)抗震縫。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)暫無(wú)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，基礎(chǔ)形式待定。3、主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料的選用。混凝土強(qiáng)度等級(jí)：梁、板C35--25，墻、柱C45--30。鋼筋：HPB300級(jí)鋼筋主要用于板中分布鋼筋和梁、柱箍筋及各種構(gòu)造鋼筋。HRB400級(jí)筋主要用于梁、柱、剪力墻的縱向受力鋼筋及板的受力鋼筋。鋼材：Q235—B、Q345--B主要用于各種預(yù)埋件。填充墻：采用頁(yè)巖燒結(jié)多孔磚或加氣混凝土砌塊砌筑。6.6無(wú)障礙設(shè)計(jì)按照《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763-2012，本工程無(wú)障礙設(shè)計(jì)部位有主要出入口、電梯廳、電梯轎廂、衛(wèi)生間、無(wú)障礙停車(chē)位。1、建筑主要出入口均做坡度小于1:20的平坡式出入口，建筑內(nèi)部的主要電梯廳均設(shè)無(wú)障礙電梯直達(dá)各層，建筑內(nèi)部走道、公共門(mén)扇等考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求。2、商場(chǎng)各層均設(shè)無(wú)障礙衛(wèi)生間，公寓樓按規(guī)定設(shè)置無(wú)障礙廁衛(wèi)。3、地下車(chē)庫(kù)按比例設(shè)置無(wú)障礙停車(chē)位。4、各種無(wú)障礙設(shè)施包括停車(chē)位、電梯、衛(wèi)生間等設(shè)有國(guó)際通用無(wú)障礙標(biāo)識(shí)。6.7智能化設(shè)計(jì)本次智能化設(shè)計(jì)考慮到以下各項(xiàng)，包括電話配線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)配線系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；公共廣播（兼消防廣播）系統(tǒng)；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、電子巡更、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、電子門(mén)禁系統(tǒng)等。6.8綠化景觀規(guī)劃室外景觀采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法，烘托商業(yè)建筑特征，玻璃幕墻包圍在主結(jié)構(gòu)的外圍而使整棟建筑達(dá)到美輪美奐，通過(guò)簡(jiǎn)單的幾何形組織鋪地、綠化、雕塑小品，營(yíng)造時(shí)尚、有序的商業(yè)形象。通過(guò)富有特色的下沉廣場(chǎng)，豐富城市空間形態(tài)，為市民創(chuàng)造有活力的交往、集散空間。通過(guò)中庭的設(shè)置塑造有活力、有層次的購(gòu)物環(huán)境。用地范圍內(nèi)除建筑物、道路、停車(chē)場(chǎng)外的場(chǎng)地均可作為綠化環(huán)境用地，室外停車(chē)場(chǎng)采用生態(tài)綠化停車(chē)形式。綠化種植品種宜選用適宜當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)環(huán)境的樹(shù)木、花卉、地被植物為主，點(diǎn)綴在廣場(chǎng)及綠地中,讓建筑與環(huán)境融為一體，共同創(chuàng)造一個(gè)舒適、悅目的休閑、購(gòu)物環(huán)境。6.9間距與日照根據(jù)《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2009年修訂）及《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》補(bǔ)充規(guī)定（20120306）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合地塊周邊建筑現(xiàn)狀，地塊內(nèi)建筑與周邊原有建筑也分別符合建筑間距的控制要求，保證了周邊原有住宅建筑日照至少達(dá)到相關(guān)規(guī)范要求。

第7章公共工程方案7.1給排水工程7.1.1給排水工程設(shè)計(jì)依據(jù)（1）甲方及各相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)要求與資料。（2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）（2011年版）（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-200）（2014年版）（4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016—2006（5）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95（2005年版）（6）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB0015-2003（2009年版）（7）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）（8）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005（9）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005（10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011。（11）《氣體滅火設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50370-2005（12）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97（13）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50098-98）（2005年版）（14）《節(jié)水型生活用水器具》（CJ164-2002）（15）《城鎮(zhèn)給排水技術(shù)規(guī)范》（GB50788-2012）7.1.2主要參數(shù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期用水定額及計(jì)算期取值是在參考《湖南省用水定額》（DB43-T388-2008）等相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)上，綜合岳陽(yáng)市實(shí)際情況確定的，具體取值如下：（1）公寓樓（包括物業(yè)管理用房）生活用水定額為100L／人·d，按365天／年計(jì)算；（2）商業(yè)用水定額按平均5L／㎡·月，按12個(gè)月計(jì)算；（3）綠化用水指標(biāo)按平均60L／㎡·月，按12個(gè)月計(jì)算；（4）道路廣場(chǎng)及車(chē)位用水指標(biāo)按平均36L／㎡·月，按12個(gè)月計(jì)算；（5）不可預(yù)見(jiàn)水量取生活用水量的10％估算。7.1.3給水設(shè)計(jì)1、水源：本工程以市政給水管網(wǎng)作為給水水源。岳陽(yáng)大道的市政給水管和西邊白石嶺路市政給水管上分別接入一根DN200的給水管進(jìn)入片區(qū)，在片區(qū)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供片區(qū)內(nèi)各建筑供水。市政管網(wǎng)壓力為0.35Mpa。2、用水量生活用水量：最高日用水量約為604.46m3，最大時(shí)用水量約為75.66m3。序號(hào)用水名稱用水人數(shù)/占地面積設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)用水單位最大日用水量（m3/d）用水時(shí)間（h）最大時(shí)間化系數(shù)（kh）最大時(shí)間用水量（m3/d）日污水量（m3/d）1家居、商業(yè)96329.895L/dm481.64121.560.2433.142辦公8050L/dm43停車(chē)庫(kù)19992.62L/m次39.9881.04.9936.13合計(jì)525.6265.79472.87未預(yù)見(jiàn)及漏損（15%）78.849.87總計(jì)604.4675.66472.87消防用水量：序號(hào)系統(tǒng)名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間一次滅火用水量備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)40L/S3h432m3由消防水池供2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/S1h108m3由消防水池供3室外消火栓系統(tǒng)30L/S3h324m3由城市管網(wǎng)供合計(jì)864m3一次火災(zāi)總用水量為864m3。本工程在公寓樓地下室設(shè)有一座540m3的鋼筋混凝土消防水池，貯有室內(nèi)消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。3、給水系統(tǒng)本工程建筑6層及6層以下由市政管網(wǎng)直接供給，6層以上由水泵房變頻給水設(shè)備加壓供水。4、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)基本流程為：消防水池→消火栓專用消防水泵→總分配管和環(huán)狀管網(wǎng)→消火栓；消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓專用消防水泵，水泵的開(kāi)啟由消防按鈕或消防控制中心控制，以保證在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能使任何一個(gè)消火栓有足夠的水壓和水量。消火栓的布置保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位；消火栓栓口直徑為DN65，水帶長(zhǎng)度為25m，水槍噴嘴口徑為19mm；室外設(shè)有水泵接合器，以便消防車(chē)?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?，水泵接合器距室外消火栓不大?0米。5、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有自動(dòng)噴淋專用消防水泵兩臺(tái)，噴淋系統(tǒng)用水由噴淋水泵加壓供給。按《規(guī)范》規(guī)定，公寓樓及商場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)等建筑，應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/S。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)有濕式報(bào)警閥，壓力開(kāi)關(guān)，水流指示器，自動(dòng)排氣閥，末端試水裝置，噴頭等。濕式報(bào)警閥設(shè)在地下室內(nèi)，一個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過(guò)800個(gè)。噴頭采用下垂型噴頭，噴頭的動(dòng)作溫度為68℃，色標(biāo)紅色；室外設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車(chē)?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?水泵接合器距室外消火栓不大于40米。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)前10min的消防用水量由公寓樓屋頂消防水箱供給。6、滅火器配置為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，按國(guó)家規(guī)范在相應(yīng)的房間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)目及種類(lèi)的滅火器。7、氣體滅火變配電室設(shè)計(jì)設(shè)備選用AS600S型氣溶膠預(yù)制滅火系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有環(huán)保，常壓儲(chǔ)存，免維護(hù)特點(diǎn)。8、消防排水消防電梯附近設(shè)容積大于2個(gè)立方的消防廢水集水坑，坑內(nèi)設(shè)2臺(tái)型號(hào)相同的消防排水泵（Q≥10L/s,一用一備、自動(dòng)切換），自動(dòng)提升至室外雨水井。7.1.4排水方案1、生活污廢水系統(tǒng)本工程室外排水管網(wǎng)采用雨污分流流制。由于本工程無(wú)工業(yè)廢水，室內(nèi)生活排水管網(wǎng)采用污廢水合流排出，經(jīng)化糞池處理后排入一期污水管網(wǎng)。食堂含油廢水通過(guò)隔油池處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》排放。建筑物總排水量按給水量90%考慮。本工程最高日污水排水量約為472.87m3。2雨水系統(tǒng)根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式及相關(guān)設(shè)計(jì)系數(shù)：q=可算出本項(xiàng)目的最高日排水總量為699.8m3/d。本工程排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入其室外污水排水系統(tǒng)，再經(jīng)室外污水排水管排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水經(jīng)收集處理后回收利用，其余雨水直接排入市政雨水管。室外雨水采用雨水管道匯集；建筑雨水采用外排水系統(tǒng)；裙房雨水采用虹吸排水系統(tǒng)排出，雨水通過(guò)虹吸雨水斗收集經(jīng)其管道排至室外雨水管網(wǎng)；空調(diào)冷凝水設(shè)專用排水立管排至室外散水匯集至小區(qū)雨水管道，匯總后排至市政雨水管網(wǎng)。本工程設(shè)蓄水池收集屋面雨水排水。雨水經(jīng)處理系統(tǒng)處理后回用于室外綠化澆灑。7.2供電工程7.2.1供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目所在位置供電系統(tǒng)資源，項(xiàng)目規(guī)模以及供電部門(mén)意見(jiàn)，合理選用電壓等級(jí)，優(yōu)先使用10KV電壓等級(jí)。本工程中火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備、消防泵、電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散照明、航空障礙燈及重要功能間照明等等按一級(jí)負(fù)荷考慮。其他照明和及電力設(shè)備等按二級(jí)負(fù)荷考慮，均采用雙電源供電。1、10KV開(kāi)閉所的設(shè)置10KV開(kāi)閉所設(shè)置于地下室（負(fù)二層），設(shè)計(jì)需要充分考慮供電部門(mén)意見(jiàn)，同時(shí)需要滿足各業(yè)主的需要，繼電保護(hù)、設(shè)備選型等均應(yīng)滿足相關(guān)要求。10KV開(kāi)閉所方案階段可按照120-150平方米要求預(yù)留。2、變配電所：本工程在項(xiàng)目地塊適當(dāng)位置擬設(shè)一座中心變配電所和2個(gè)分變電所，供本工程的全部負(fù)荷用電。變配電所內(nèi)設(shè)變壓器臺(tái)數(shù)及容量如下：1)單位面積負(fù)荷估算法：本工程商業(yè)用電按90W/m2估算，辦公用電按70W/m2估算，公寓、住宅按50W/m2估算，車(chē)庫(kù)用電按15W/m2估算。商業(yè)：Pe=96329.89*0.09=8669.69KW，Pjs=8669.69*0.6=5201.81kw。地下車(chē)庫(kù)：Pe=19992.6*0.015=299.89KW，Pjs=299.89*0.8=239.91kw。Pjs總=（5201.81+239.91）*0.9=4897.55KW,變壓器總裝機(jī)容量=4897.55KW*1.5=7346.32KVA故選用7臺(tái)1250KVA干式變壓器設(shè)在變配電所。3、電容補(bǔ)償采用移相電容器在變電所變壓器低壓側(cè)集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。4、電源：本工程從城市35KV及以上等級(jí)的不同區(qū)域變電站引來(lái)二回10kV電纜至中心變配電所。兩路電源同時(shí)工作，互為備用。高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為10kV，低壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為～220V／380V。低壓配電采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷，如：空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、電話站、消防中心等設(shè)備采用放射式供電；對(duì)于一般負(fù)荷采用干式與放射式相結(jié)合的供電方式。本工程的消防動(dòng)力設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、水泵房、電話機(jī)房、變配電所用電等采用雙電源供電，并在末端互投。7.2.2照明配電系統(tǒng)(1)照度標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)標(biāo)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2013，主要場(chǎng)所的照度如下：一般商店?duì)I業(yè)廳300IxLPD小于12W/M2<高檔商店?duì)I業(yè)廳500IxLPD小于19W/M2<會(huì)議室300IxLPD小于11W/M2普通辦公室300IxLPD小于11W/M2高檔辦公室500IxLPD小于18W/M2車(chē)庫(kù)75IxLPD小于7W/M2水泵房、空調(diào)機(jī)房100IxLPD小于5W/M2變配電房200IxLPD小于8W/M2門(mén)廳200IxLPD小于8W/M2(2）設(shè)備用房、地下車(chē)庫(kù)采用以高效節(jié)能熒光燈為主的光源；樓梯間、電梯間、走廊及部分公共場(chǎng)所采用高效節(jié)能燈。(3)樓梯間、防煙樓梯間前室、消防電梯間及其前室或合用前室均設(shè)應(yīng)急照明。消防控制室、水泵房、配電室以及發(fā)生火災(zāi)仍需正常工作的其他房間設(shè)應(yīng)急照明，仍應(yīng)保持正常照明的照度。建筑內(nèi)消防應(yīng)急燈具的照度應(yīng)符合下列規(guī)定：疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.51x；人員密集場(chǎng)所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.01x；樓梯間的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.01x；(4)應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩。應(yīng)急照明燈和疏散指示標(biāo)志采用鎘鎳電池作備用電源,連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)小于30min。水泵房、變配電房等需要正常工作的房間連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)小于180min。(5)景觀照明：本次設(shè)計(jì)只在中心變電所留有出線回路容量。7.3采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)7.3.1設(shè)計(jì)范圍****商業(yè)廣場(chǎng)西地塊暖通專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容為：中央空調(diào)設(shè)計(jì)、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防排煙設(shè)計(jì)。7.3.2室外氣象參數(shù)岳陽(yáng)屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。臺(tái)站位置：（湖南岳陽(yáng)）北緯28.22°，東經(jīng)112.92°海拔：44.9m大氣壓力：冬季101830pa，夏季99560hpa冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算干球溫度：-0.8℃冬季通風(fēng)室外計(jì)算干球溫度：3.5℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算干球溫度：36.5℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算干球溫度：32.2℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算日平均溫度32.1℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算濕球溫度29℃冬季空調(diào)室外計(jì)算相對(duì)濕度90%冬季室外平均風(fēng)速：2.4m/s夏季室外平均風(fēng)速：2.4m/s冬季最多風(fēng)向及其頻率：NW31%夏季最多風(fēng)向及其頻率SW14%7.3.3空調(diào)設(shè)計(jì)商業(yè)部分設(shè)置集中空調(diào)，經(jīng)初步負(fù)荷計(jì)算，商業(yè)部分夏季空調(diào)總冷負(fù)荷約為23000kW。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，冷熱源擬采用四臺(tái)制冷量為4572Kw的離心式冷水機(jī)組，一臺(tái)制冷量為2814Kw的離心式冷水機(jī)組和一臺(tái)制冷量為1445Kw的螺桿式冷水機(jī)組。每臺(tái)制冷量為4571Kw的冷水機(jī)組設(shè)計(jì)流量為700m3/h的冷卻塔兩臺(tái)，每臺(tái)制冷量為2810Kw的離心式冷水機(jī)組設(shè)計(jì)流量為700m3/h的冷卻塔一臺(tái)，螺桿式冷水機(jī)組設(shè)計(jì)一臺(tái)流量為450m3/h的冷卻塔一臺(tái)。總熱負(fù)荷為7200Kw，主要建筑的空調(diào)和通風(fēng)方式如下：空調(diào)區(qū)域主要采用吊頂風(fēng)柜接風(fēng)管，每個(gè)區(qū)域單獨(dú)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)?？照{(diào)水系統(tǒng)：夏季由制冷設(shè)備提供7℃冷凍水，分季節(jié)分別送至空調(diào)房間的空氣處理設(shè)備，對(duì)空氣進(jìn)行冷卻、除濕處理。按使用功能、平面布置分別設(shè)計(jì)新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)經(jīng)過(guò)過(guò)濾、冷卻后送入室內(nèi)。水系統(tǒng)為雙管制，為了運(yùn)行管理方便，根據(jù)房間的使用性質(zhì)和平面布置?？照{(diào)垂直干管采用異程式，各層水平干管采用同程和異程相結(jié)合的形式。機(jī)房供、回水總管設(shè)壓差旁通調(diào)節(jié)閥。7.3.4通風(fēng)及防排煙樓梯間、前室及合用前室的防煙對(duì)于不能采用自然排煙的合用前室和樓梯間分別設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，合用前室每層設(shè)計(jì)一個(gè)加壓送風(fēng)口，樓梯間每隔兩層設(shè)計(jì)一個(gè)加壓送風(fēng)口。各加壓送風(fēng)系統(tǒng)分別設(shè)置一臺(tái)消防風(fēng)機(jī)，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)并聯(lián)動(dòng)送風(fēng)口對(duì)合用前室和樓梯間送風(fēng)。對(duì)于不滿足自然排煙的內(nèi)走道設(shè)置排煙系統(tǒng)。各排煙系統(tǒng)分別設(shè)置一臺(tái)消防風(fēng)機(jī)，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)并聯(lián)動(dòng)風(fēng)口對(duì)著火層內(nèi)走道進(jìn)行排煙。對(duì)于地上部分不滿足自然通風(fēng)的房間設(shè)置排煙系統(tǒng)。地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)：地下室車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)平時(shí)排風(fēng)及火災(zāi)排煙系統(tǒng)，平時(shí)通風(fēng)量按4次/h計(jì)算，排煙量按6次/h計(jì)算，有直通室外車(chē)道的防火分區(qū)利用車(chē)庫(kù)車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)，沒(méi)有直通室外通道的利用風(fēng)機(jī)機(jī)械排煙且設(shè)置機(jī)械送風(fēng)設(shè)備。為了節(jié)約能源，車(chē)庫(kù)排煙系統(tǒng)選用雙速排煙風(fēng)機(jī)，平時(shí)低速排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)由消防控制中心高速啟動(dòng)進(jìn)行機(jī)械排煙。7.3.5消聲與隔振1）、離心風(fēng)機(jī)選用低轉(zhuǎn)速、低噪聲產(chǎn)品。2）、風(fēng)機(jī)進(jìn)出風(fēng)口與管道之間用防火帆布軟管連接。3）、風(fēng)機(jī)振動(dòng)設(shè)備落地安裝時(shí)采用減振基座。4）、防排煙、通風(fēng)管道材料為鍍鋅鋼板。外網(wǎng)至管井埋地管道采用聚氨酯預(yù)制保溫管道。7.4消防設(shè)計(jì)與安全疏散7.4.1室外消防項(xiàng)目設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道，消防車(chē)道凈寬不小于4.0m，消防車(chē)道距外墻面大于5.0m，消防車(chē)道上空無(wú)障礙物。西地塊消防撲救面設(shè)在集中家具賣(mài)場(chǎng)南面整個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度且不小于周邊長(zhǎng)度1/4，消防撲救面寬度13.0m，消防登高面寬度8.0m，從登高面可直通消防電梯前室及疏散樓梯間，消防車(chē)可到達(dá)整個(gè)棟號(hào)進(jìn)行消防撲救。消防道路系統(tǒng)的道路轉(zhuǎn)彎半徑≥12m，地面坡度＜8%，穿過(guò)建筑物的門(mén)洞寬與高度不小于4.0m均可滿足消防車(chē)的通行，建筑布局及山墻等防火間均滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）及《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）2005年版的要求。7.4.2建筑消防設(shè)計(jì)布置集中家居賣(mài)場(chǎng)和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)模數(shù)8.1×8.4m。1#、2#、4#、5#棟1+3F多層商業(yè)。1、3#棟1+5F高層家居賣(mài)場(chǎng)，由1層半地下室家電超市、家具賣(mài)場(chǎng)，5層家居賣(mài)場(chǎng)組成。每層均設(shè)有防煙樓梯間，前室面積大于6.0㎡，有機(jī)械送、排風(fēng)，開(kāi)向樓梯間的門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)，樓梯間可直接天然采光和自然通風(fēng)，設(shè)有消防電梯和防煙樓梯間，前室共用，面積大于10㎡，剪刀樓梯的合用前室與消防電梯前室合用時(shí)面積大于12㎡且短邊大于2.4米，有機(jī)械送、排風(fēng)。防火分區(qū)面積均小于一個(gè)防火分區(qū)要求，前室和樓梯間的門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)，向疏散方向開(kāi)啟，室內(nèi)消防給水系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置、層層設(shè)置消防栓。消防控制中心設(shè)在負(fù)一層，可直通室外。出口上部設(shè)有1米寬的防火挑檐。負(fù)一層面積18253.9㎡，為五個(gè)防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積3636.41㎡，第二防火分區(qū)面積3816.21㎡，第三防火分區(qū)面積3467.83㎡，第四防火分區(qū)面積3307.9㎡，第五防火分區(qū)面積3734.9㎡。一層面積12520.2㎡，為四個(gè)防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積2873.33㎡，第二防火分區(qū)面積3169.1㎡，第三防火分區(qū)面積3401.14㎡，第四防火分區(qū)面積3837.4㎡。二~五層每層面積12824㎡，為四個(gè)防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積3067.9㎡，第二防火分區(qū)面積3145.5㎡，第三防火分區(qū)面積3370.9㎡，第四防火分區(qū)面積2992.7㎡。負(fù)二層為地下室設(shè)置有車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，耐火等級(jí)為一級(jí)，地下室總停車(chē)數(shù)量為580輛，為一類(lèi)停車(chē)庫(kù)，減值面積26273.73㎡，為八個(gè)防火分區(qū)，第一防火分區(qū)面積2568.85㎡，第二防火分區(qū)面積3713.11㎡，第三防火分區(qū)面積3688.01㎡，第四防火分區(qū)面積3542.28㎡，第五防火分區(qū)面積3474.2㎡，第六防火分區(qū)面積3908.58㎡，第七防火分區(qū)為設(shè)備用房面積980.00㎡，第八防火分區(qū)為生活超市面積3441.46㎡。地下室設(shè)有自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。地下車(chē)庫(kù)防火分區(qū)的面積均小于4000㎡，設(shè)備用房防火分區(qū)的面積均小于1000㎡。地下車(chē)庫(kù)設(shè)有兩個(gè)車(chē)行出入口，均設(shè)置于車(chē)庫(kù)南向，凈寬均大于7.0米。車(chē)庫(kù)出入口上部均設(shè)有寬度不小于1.0米的防火挑檐。車(chē)庫(kù)坡道入口處設(shè)特級(jí)防火卷簾（背火面溫升作耐火極限判定條件的防火卷簾，其耐火極限不低于3小時(shí)），每個(gè)防火分區(qū)不低于3個(gè)小時(shí)）分隔。每個(gè)防火分區(qū)的人行安全出口不少于兩個(gè)，最遠(yuǎn)點(diǎn)距離不大于60米。地下室出地面樓梯間與地上部分均用乙級(jí)防火門(mén)分隔。7.4.3給排水消防設(shè)計(jì)1、消防用水量：室內(nèi)消火栓用水量40L/S火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)一次火災(zāi)用水量為432m3。室外消火栓用水量30L/S火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)一次火災(zāi)用水量為324m3。自動(dòng)噴淋用水量30L/S火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)一次火災(zāi)用水量為108m3。一次火災(zāi)總用水量為864m3。本工程在地下室設(shè)有一座540m3的鋼筋混凝土消防水池，貯有室內(nèi)消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。2、室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓由泵房加壓泵加壓供應(yīng)，水泵房?jī)?nèi)設(shè)消火栓加壓泵兩臺(tái)。室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)基本流程為：消防水池→消火栓專用消防水泵→總分配管和環(huán)狀管網(wǎng)→消火栓；消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓專用消防水泵，水泵的開(kāi)啟由消防按鈕或消防控制中心控制，以保證在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能使任何一個(gè)消火栓有足夠的水壓和水量。消火栓的布置保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位；消火栓栓口直徑為DN65，水帶長(zhǎng)度為25m，水槍噴嘴口徑為19mm；室外設(shè)有消火栓系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車(chē)?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍凰媒雍掀骶嗍彝庀鹚ú淮笥?0米。3、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有自動(dòng)噴淋專用消防水泵兩臺(tái)，噴淋系統(tǒng)用水由噴淋水泵加壓供給。按《規(guī)范》規(guī)定，商場(chǎng)及地下車(chē)庫(kù)等建筑，應(yīng)設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/S。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)有濕式報(bào)警閥，壓力開(kāi)關(guān)，水流指示器，自動(dòng)排氣閥，末端試水裝置，噴頭等。濕式報(bào)警閥設(shè)在地下室內(nèi),一個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過(guò)800個(gè)。噴頭采用下垂型噴頭，噴頭的動(dòng)作溫度為68℃，色標(biāo)紅色；室外設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車(chē)?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?。水泵接合器距室外消火栓不大?0米。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)前10min的消防用水量由公寓樓屋頂消防水箱供給。4、滅火器配置為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，按國(guó)家規(guī)范在相應(yīng)的房間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)目及種類(lèi)的滅火器。5、氣體滅火變配電室設(shè)計(jì)設(shè)備選用AS600S型氣溶膠預(yù)制滅火系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有環(huán)保，常壓儲(chǔ)存，免維護(hù)特點(diǎn)。6、消防排水消防電梯附近設(shè)容積大于2個(gè)立方的消防廢水集水坑，坑內(nèi)設(shè)2臺(tái)型號(hào)相同的消防排水泵（Q≥10L/s,一用一備、自動(dòng)切換），自動(dòng)提升至室外雨水井。7、室外消防系統(tǒng)室外消火栓用水采用低壓制給水系統(tǒng)，與低區(qū)生活給水管道合用，在整個(gè)建筑周?chē)纬森h(huán)狀管網(wǎng)。室外消火栓間距不大于120m。7.4.4電氣消防設(shè)計(jì)1、本工程建筑物保護(hù)等級(jí)為特級(jí)，采用控制中心報(bào)警系統(tǒng),配電房?jī)?nèi)設(shè)置氣體滅火控制裝置。擬在西地塊家居賣(mài)場(chǎng)一層擬設(shè)消防控制室，負(fù)責(zé)整個(gè)工程的火警監(jiān)控及消防設(shè)施控制。2、漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)西地塊各建筑在電力監(jiān)控系統(tǒng)中配置具有漏電檢測(cè)功能的儀表及配有相應(yīng)設(shè)備。并實(shí)時(shí)地將漏電故障報(bào)至電力監(jiān)控中心，同時(shí)報(bào)至消防中心。（在消防報(bào)警系統(tǒng)中設(shè)置漏電檢測(cè)子系統(tǒng)，實(shí)時(shí)地將各處漏電故障及時(shí)報(bào)至消防中心。）3、智能火災(zāi)疏散顯示系統(tǒng)1）采用的智能火災(zāi)報(bào)警信息顯示及疏散指示系統(tǒng)，要求與火災(zāi)報(bào)警控制器聯(lián)動(dòng)，在正常監(jiān)視狀態(tài)下，顯示所在樓層（區(qū)域）安全疏散信息，在火災(zāi)報(bào)警狀態(tài)下，實(shí)時(shí)顯示火災(zāi)發(fā)生的樓層（區(qū)域）信息，同時(shí)發(fā)出安全疏散語(yǔ)言提示、文字指示信息。2）智能主機(jī)控制器與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)連接并實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，控制器可根據(jù)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的火災(zāi)報(bào)警信息，控制在安全通道等處指示燈顯示火災(zāi)發(fā)生的部位信息，并根據(jù)設(shè)定的方案對(duì)火災(zāi)發(fā)生部位進(jìn)行分析，控制不同部位的指示燈顯示相應(yīng)正確的疏散指示信息，指引現(xiàn)場(chǎng)人員正確疏散。3）火災(zāi)報(bào)警信息顯示及疏散指示控制器主機(jī)設(shè)在消控中心，設(shè)備自帶2*DC12/7Ah備電。7.4.5暖通消防設(shè)計(jì)樓梯間、前室及合用前室的防煙對(duì)于不能采用自然排煙的合用前室和樓梯間分別設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，合用前室每層設(shè)計(jì)一個(gè)加壓送風(fēng)口，樓梯間每隔兩層設(shè)計(jì)一個(gè)加壓送風(fēng)口。各加壓送風(fēng)系統(tǒng)分別設(shè)置一臺(tái)消防風(fēng)機(jī)，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)并聯(lián)動(dòng)送風(fēng)口對(duì)合用前室和樓梯間送風(fēng)。對(duì)于不滿足自然排煙的內(nèi)走道設(shè)置排煙系統(tǒng)。各排煙系統(tǒng)分別設(shè)置一臺(tái)消防風(fēng)機(jī)，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)并聯(lián)動(dòng)風(fēng)口對(duì)著火層內(nèi)走道進(jìn)行排煙。對(duì)于地上部分不滿足自然通風(fēng)的房間設(shè)置排煙系統(tǒng)。地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)：地下室車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)平時(shí)排風(fēng)及火災(zāi)排煙系統(tǒng)，平時(shí)通風(fēng)量按4次/h計(jì)算，排煙量按6次