商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)1ppt課件商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)1ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART1PART2PART32ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片3ppt課件開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片3ppt課件大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心4ppt課件大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心4ppt課件特色休閑街5ppt課件特色休閑街5ppt課件6ppt課件6ppt課件分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？消費的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個人為一小組進(jìn)行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題7ppt課件分組討論注：7ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的8ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調(diào)為消費宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP9ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)以“體驗經(jīng)濟”為基礎(chǔ)，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的越來越多購物中心城市核心10ppt課件百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)國外模式發(fā)展特征第何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的分類11ppt課件何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念11ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目12ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)—PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，大部分靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住或投資大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待13ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理14ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸引顧客的輻射范圍商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟效益的預(yù)測。15ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客的商店營業(yè)形態(tài)特征：“怎么賣

”對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物——B2C，C2C）等

業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)16ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)種——面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類

特征：“賣什么”目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類17ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)種——面何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的分類18ppt課件何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念18ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類隨著需求和消費水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來越多樣化。我們可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行分類19ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類隨著需求和消費PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務(wù)運動會所、健康中心、美容中心等按購買消費內(nèi)容物品交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場所為消費者提供某種服務(wù)的場所，如餐飲、酒店類體驗業(yè)態(tài)為消費者提供身心體驗場所，如娛樂、健身、美容、美發(fā)等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等按建筑形式單體商業(yè)建筑單一建筑體，獨立于其他商業(yè)建筑底層商業(yè)建筑如住宅底層商鋪地下商業(yè)建筑地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場、超市等區(qū)域型購物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店便利店包括超市、食品店和藥房20ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類在商業(yè)地產(chǎn)實踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類：百貨店超級市場大型綜合市場便利店專業(yè)店專賣店購物中心倉儲商店家居中心21ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類在商業(yè)地產(chǎn)實踐PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹百貨店Departmentstore(Dept．)特點采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道

商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)22ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹百貨店特點概念2PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹2.大型綜合商場generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)特點采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民

商圈范圍較大商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道23ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹2.大型綜合商場PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹3.超級市場supermarket(S．M)概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象商店營業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主24ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹3.超級市場PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格25ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹4.便利店coPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹5.專業(yè)店speciatitystore(S．S)概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求26ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹5.專業(yè)店概念PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹6.專賣店exclusiveshop(E．S)概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究27ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹6.專賣店概念PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹7.購物中心shoppingcenter(S．C)概念企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制，目標(biāo)顧客以流動顧客為主28ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹7.購物中心sPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢提供一站式購足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營方式有一定的停車場29ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹8.家居中心PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹9.倉儲商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬人,商店營業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品

商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實行連鎖經(jīng)營倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場30ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹9.倉儲商店wPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為若干個業(yè)種，業(yè)種強調(diào)的是“賣什么”。通常分為以下四大類：餐飲休閑娛樂零售生活服務(wù)31ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種是指零售商業(yè)的行PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種分類零售類餐飲類服務(wù)類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務(wù)型日常型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇百貨家電數(shù)碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產(chǎn)專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發(fā)書店寵物店攝影診所等會所KTV酒吧等桌球房網(wǎng)吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業(yè)種細(xì)分：32ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種零售類餐飲類服務(wù)報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART1PART2PART333ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主

商圈

商圈商業(yè)的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營店為主34ppt課件商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)34ppt課件思考:請回憶一下您居住的小區(qū)配套商業(yè)都有些什么業(yè)種？更大或者更小的社區(qū)，他們的商業(yè)配置有什么異同？35ppt課件思考:35ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費習(xí)慣/頻次消費需求交通時間（分鐘）居住組團0.3–0.80.6就近消費+目的消費+即時消費/每天基礎(chǔ)配套步行3–5居住小區(qū)2–30.6–0.8就近消費+目的消費+即時消費/1-3天基礎(chǔ)配套步行5-10居住區(qū)5–100.8-1目的消費+隨機消費/3–5天基礎(chǔ)配套+休閑、娛樂步行10–15；車行5特大型居住區(qū)10以上1–1.2目的消費+隨機消費/周–月基礎(chǔ)消費+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過1036ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費人口是決定社區(qū)商PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團類社區(qū)商業(yè)配置：零售與配套居住組團：由于受到人口總量的限制，居住組團的消費需求一般以基礎(chǔ)型為主，其涵蓋的業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。例如：

零售類——便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等37ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團類社區(qū)商業(yè)配PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)展型居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個居住組團組成，人口數(shù)量在后者的基礎(chǔ)上有大幅的提高，居民對社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現(xiàn)少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。例如：零售類——便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等38ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型居住區(qū)：由于消費人口的激增，服務(wù)半徑的擴大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較為接近區(qū)域型商業(yè)。例如：零售類——便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時尚餐飲等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)等39ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費人口數(shù)量和商業(yè)建筑體量上以不能用常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。目前此類居住區(qū)的數(shù)量較少，服務(wù)能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的可能。例如：零售類——便利店，書店，建材賣場，專業(yè)專賣，大型賣場，購物中心等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時尚餐飲等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)，汽車美容，婚紗，琴行等40ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主

商圈

商圈商業(yè)的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營店為主41ppt課件商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)41ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈

主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)

邊圈：10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外商圈的構(gòu)成及顧客來源主圈次圈邊圈42ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈主圈：65%顧客來自主PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈人口數(shù)量及特點包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。建設(shè)狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機構(gòu)等對于百貨商店營銷的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指對商圈的構(gòu)成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。社會因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時，應(yīng)計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。43ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈人口數(shù)量及特點商圈分析要PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈影響商圈大小的因素百貨商店的自身的特點百貨商店的經(jīng)營規(guī)模百貨商店的經(jīng)營商品種類交通運輸情況競爭對手的地理位置百貨商店的促銷情況消費者的流動性44ppt課件PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈影響商圈大小的因素百貨商休息十分鐘，稍后繼續(xù)45ppt課件休息十分鐘，稍后繼續(xù)45ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART1PART2PART346ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點建筑空間類型集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新47ppt課件商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點47ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店入口立面中庭動線五大要素商業(yè)建筑五大要素，有什么樣的特點？48ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店入口立面PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點1.商業(yè)體建筑立面表現(xiàn)49ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點1.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面包裝創(chuàng)意是否需要？Thisorthis？常見耳機包裝創(chuàng)意耳機包裝50ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面包裝創(chuàng)意PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面外表重不重要？Thisorthis？51ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面外表重不PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時也構(gòu)成對消費者最直觀的吸引Thisorthis？新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項目上海仲盛世界商城52ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面建筑的立PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個商業(yè)體的經(jīng)營內(nèi)涵多種材質(zhì)的運用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素53ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面立面風(fēng)格PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面國外商業(yè)案例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)124.新加坡克拉碼頭43.洛杉磯citywalk354ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/立面國外商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點2.商業(yè)體建筑入口設(shè)計55ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點2.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口思考：為什么我們會經(jīng)?？吹健白叱鰜淼穆贰?？56ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口思考：5PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口不僅是所謂“路人的素質(zhì)”更重要的是非人性化的路線設(shè)計道路設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合人的行為習(xí)慣57ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口不僅是所PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口什么是人的行為習(xí)慣：弧線與捷徑優(yōu)秀的商業(yè)體入口設(shè)計一般也遵從這個規(guī)律通過弧線形成喇叭式（楔形）入口廣場，吸納人氣58ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口什么是人PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口思考：商業(yè)體的入口又應(yīng)該放在什么位置？是中間，還是路口？59ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口思考：5PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口傳統(tǒng)商業(yè)觀點認(rèn)為：金角銀邊“金角”路口的位置是商業(yè)價值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置60ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口傳統(tǒng)商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口隨著商業(yè)的發(fā)展和對商業(yè)認(rèn)識的深入，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導(dǎo)入客流作用對商業(yè)體的價值貢獻(xiàn)大于商鋪的價值貢獻(xiàn)61ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/入口隨著商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點3.商業(yè)體交通動線設(shè)計62ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點3.商業(yè)體交PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線客流車流貨流商業(yè)動線由客流、車流、貨流三條線共同構(gòu)成消化循環(huán)系統(tǒng)呼吸循環(huán)系統(tǒng)血液循環(huán)系統(tǒng)猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，卻從不交錯63ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線客流車流PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線客流動線是商業(yè)體中最容易被感知的部分消費者從各個入口被吸納進(jìn)入商業(yè)體，因此外部客流的介接入是商業(yè)客流動線第一個重要部分64ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線客流動線PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線一條清晰明了的內(nèi)部主動線，是客流動線設(shè)計的核心65ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線一條清晰PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線一條清晰明了的內(nèi)部主動線，是客流動線設(shè)計的核心日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè)66ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線一條清晰PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線內(nèi)部多條動線嚴(yán)重影響商業(yè)效率67ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/動線內(nèi)部多條PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點4.商業(yè)公共空間——中庭68ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點4.商業(yè)公共PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭思考：商業(yè)體為什么需要中庭？69ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭思考：6PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭休息等候聚集商業(yè)活動中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點，是很好的緩沖空間70ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭休息等候PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭中庭在盒式商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應(yīng)用上海恒隆廣場上海南方商城上海-海上海商業(yè)廣場上海大拇指商業(yè)廣場71ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點/中庭中庭在盒PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點5.商業(yè)體建筑的主力店72ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點5.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點商家品牌有很多類型，比如餐飲品牌73ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點商家品牌有很多PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點商家品牌74ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點商家品牌74pPRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點賣場品牌75ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點賣場品牌75pPRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點你了解他們在商業(yè)體中的不同作用嗎？76ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點你了解他們在商分組討論回憶并模擬想象某個購物中心或者商業(yè)街的商業(yè)布置：1.娛樂、餐飲、服裝零售、生活服務(wù)類一般分布在什么地方？2.吸引你去這里消費的主要業(yè)種和商家通常有什么特點？注：約10-12個人為一小組進(jìn)行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題77ppt課件分組討論注：77ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點什么是主力店一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般面積在5000～2萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。78ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點什么是主力店一PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店位置確定第一，將最有價值的商業(yè)面積出租給經(jīng)營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經(jīng)營散戶的拉動作用就越大。主力店的經(jīng)營就會越輕松，風(fēng)險就越小發(fā)展商希望主力店經(jīng)營位置離首層越遠(yuǎn)越好主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層博弈79ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店位置確定PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店位置確定現(xiàn)實——折中的結(jié)果主力店的經(jīng)營層級大多數(shù)位于二層至頂層之間既保證了主力店有一個相對理想的經(jīng)營位置又能將首層騰出來讓發(fā)展商獲得基本的投資回報如果兩家主力店，則應(yīng)該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業(yè)兩側(cè)，中間是中小散戶構(gòu)成的長廊如果多家主力店，至少應(yīng)該在頂層布置一家，以達(dá)到吸引客流向上走的目的。讓客流在到達(dá)主力店之前盡可能經(jīng)過更多的商鋪，盡可能逗留更長的時間比較合理的原則80ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點主力店位置確定PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設(shè)施百貨、綜合超市等時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施動感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風(fēng)味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場對于面積在10萬平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購物中心，多個主力店是必要的。每一種業(yè)態(tài)都需要自己的“龍頭”，以實現(xiàn)對客流的吸引和購物中心的整體定位。81ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——建筑空間要點

核心主力商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新82ppt課件商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點82ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類：1.獨立大型商業(yè)：如上海正大廣場、廣州天河城、北京西單大悅城等2.大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場、上海商城、上海恒隆廣場等83ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（盒式商PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道建筑設(shè)計強調(diào)視野可達(dá)性色彩明亮，建筑新穎，滿足好奇心理84ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素建筑設(shè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道與外部道路合理結(jié)合充分考慮公交、地鐵、出租車、地面停車等相互關(guān)系85ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素與外部PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道入口廣場作為建筑內(nèi)部形態(tài)寬泛開敞的空間，是水平交通空間中段性放大的節(jié)點。作為水平交通的分段標(biāo)志而具有分解作用作為水平交通的連接體而具有連接和過渡作用楔形入口廣場建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或淺地引入建筑的區(qū)域內(nèi)。形成具有個性的入口空間;或者楔入的部分將建筑穿透以達(dá)到通暢的特殊目的。對于外部交通設(shè)計有利，可緩解入口區(qū)域?qū)ν獠拷值阑蚧丨h(huán)境的直接壓力。86ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態(tài)、層次豐富的空間87ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素恒隆廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭外部商業(yè)元素入口空間中庭通道88ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)直線型中庭空間——PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道中庭專業(yè)設(shè)計頂部注意引入自然采光89ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素中庭專PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道引入人性化設(shè)計——休息座椅90ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素引入人PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場一條清晰主動線連接絕大部分商鋪和店面環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空間變化91ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素恒隆廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡除了平面動線上以一條清晰主動線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上以斜向方式引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強顧客對建筑認(rèn)知和記憶的重要場所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式92ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素動線規(guī)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新93ppt課件商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點93ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；短街&窄巷：充分實現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，體現(xiàn)“逛”的樂趣；交通組織：停車場，易于到達(dá)，易于排空；人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；成功商業(yè)街的布局形式94ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒棄簡PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點一：入口廣場牌坊、路障、門樓等作為起點雕塑、鐘塔等強調(diào)氣氛招牌、路牌等作為指引結(jié)合雕塑等道具，突出商業(yè)區(qū)主題，強化場所氣氛95ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點一：入口廣場PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點二：局部景觀廣場各種宣傳活動、路演聚集人氣，提升商業(yè)氣氛

引入陽光和自然生態(tài)，作為項目景觀亮點

雕塑和景觀休閑設(shè)施緩沖人流，同時滿足停車需求夜晚或者節(jié)假日開放為音樂噴泉，作為兒童、情侶嬉戲游玩的景點吸引客戶停留平日/白天為硬質(zhì)平地景觀96ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點二：局部景觀PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點三：開放式中庭以座椅、露天休息平臺等聚集人氣，形成客流駐足休息點環(huán)形流線，利于環(huán)顧周邊商家，并能開展小型商業(yè)活動97ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點三：開放式中PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起到昭示性的廣告效果，還能烘托商業(yè)氣氛，同時也是景觀的構(gòu)成部分起到吸引客流的作用夜景燈光98ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景設(shè)置，如座椅與小型水池、雕塑、綠化的結(jié)合雕塑用于表達(dá)商業(yè)調(diào)性綠化和水景滿足對陽光和水的渴望景觀小品99ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性

自動扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機與活力垂直交通組織100ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新101ppt課件商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間要點101ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來越多元化多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天地上海大寧國際102ppt課件PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展上海太平橋石窟門里弄改造項目_上海新天地典型個案研究103ppt課件上海太平橋石窟門里弄改造項目_上海新天地典型個案研究103上海新天地作為重建項目的啟動核心區(qū)域首期開發(fā)，其具有悠久的上海歷史文化風(fēng)貌，改建后成為創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣店及時尚店鋪組成；太平橋人工湖綠地

–項目地塊中央，占地4.4萬平方米的綠化區(qū)，市中心罕見大型水系，提升項目整體景觀價值；高尚住宅

–重建主要打造內(nèi)容，憑借新天地以及人工太平湖的區(qū)域價值打造成配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。企業(yè)天地

-包括多幢甲級寫字樓及娛樂購物中心，配合淮海路高檔寫字樓區(qū)域壞境打造。高尚住宅區(qū)國際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星級酒店企業(yè)天地一期企業(yè)天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地區(qū)重建項目/規(guī)劃定位購物中心古董街太平橋人工湖核心啟動區(qū)圖示說明：以新天地作為商業(yè)啟動沿太平橋人工湖分期開發(fā)104ppt課件上海新天地作為重建項目的啟動核心區(qū)域首期開發(fā)，其具有悠久的上文物舊城改造上海時尚新地標(biāo)核心定位文物舊城改造上海時尚新地標(biāo)目標(biāo)客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營人士、游客和年輕時尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當(dāng)路地下停車庫150個；太平橋公園地下停車庫220個；企業(yè)天地地下停車庫226個，共596個車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計美國WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計事務(wù)所新加坡日建國際設(shè)計有限公司建筑顧問上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院上海新天地/產(chǎn)品核心定位關(guān)鍵字：多元化時尚高品味新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護(hù)項目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對其后期商業(yè)模式的開發(fā)作產(chǎn)品定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂聚集地；保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑（石庫門），并賦予其時尚元素；引入多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔一體化消費娛樂場所；105ppt課件文物舊城改造上海時尚新地標(biāo)核心定位文物舊城改造上海時尚新歷史積淀其文化底蘊重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場改建后石庫門的對話經(jīng)過

歷史的沉淀….上海新天地其前身是原為舊石庫門里弄區(qū)域，建于20世建紀(jì)20－30年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統(tǒng)江南民居空間特征單元，按西方聯(lián)排住宅的方式進(jìn)行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地緊鄰中共一大會址，因此部分為優(yōu)秀歷史建筑，而石庫門因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結(jié)構(gòu)不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過重建，傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代建筑融為一體，創(chuàng)造出集歷史、文化、旅游、商業(yè)、娛樂等為一體等特色街區(qū)的改造之路，結(jié)合上海的文化氛圍形成海派文化。建筑特色紅墻保留106ppt課件歷史積淀其文化底蘊重建后形成海派文化上海新天地/文化背景上海新天地/規(guī)劃設(shè)計理念「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計」理念打造舊城開發(fā)核心啟動區(qū)域南里現(xiàn)代購物中心北里石庫門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門舊建筑為主的南里與現(xiàn)代新建建筑為主的北里：新天地北里由多幢石庫門建筑改造而成，并結(jié)合部分現(xiàn)代建筑、裝潢和設(shè)備，化身為多家高級消費場所及酒吧與餐廳，以各國風(fēng)情為主充分展現(xiàn)新天地的國際元素；新天地南里以大型購物娛樂休閑中心為標(biāo)志性現(xiàn)代風(fēng)格建筑，進(jìn)駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結(jié)合餐飲設(shè)計，為本地和外地的消費者及旅游人士提供了一個多元化、高品味的娛樂地帶。新天地北里新天地南里107ppt課件上海新天地/規(guī)劃設(shè)計理念「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計」理念打造舊上海新天地/建筑設(shè)計舊城改造保護(hù)建筑重建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標(biāo)志保留改造后石庫門石庫門陽臺石庫門建筑雕飾新天地在改造過程中主要以保留建筑外層表皮，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)與使用功能的方式使其具有商業(yè)功能，在我國尚屬首例：由于石庫門建筑部分已經(jīng)涉危，不宜以結(jié)構(gòu)頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外墻的修補和支弄的鋪地；按其內(nèi)部按現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造，配置自動電梯、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、污水處理、消防系統(tǒng)等；108ppt課件上海新天地/建筑設(shè)計舊城改造保護(hù)建筑重建南里新建購物中心酒吧餐飲為特色招商引擎啟動新天地上海新天地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計79100%/酒店式公寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產(chǎn)品/辦公中共一大會址新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動區(qū)域，租戶比例達(dá)到50%以上，目標(biāo)客戶為外籍人士以及上海小資白領(lǐng)人群；南里主要以工藝品文化區(qū)域與現(xiàn)代購物中心服飾專賣為主；工藝品文化區(qū)域廣場酒吧區(qū)域109ppt課件酒吧餐飲為特色招商引擎啟動新天地上海新天地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶上海新天地/交通組織內(nèi)部廣場內(nèi)部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內(nèi)部空間肌理空間形態(tài)上而言，原有狹窄、擁擠的里弄空間得以疏通整合，并加入步行街、廣場等公共空間等元素，使得整個空間格局疏密有至、收放自如、開合得當(dāng)；其利用入口廣場作為敞開式空間與內(nèi)部狹長的街道相結(jié)合，形成點與面的穿插，沿景觀軸線均勻分布，促使人流穿梭對流，并結(jié)合餐飲、酒吧等特色建筑吸引人流。點面結(jié)合形成內(nèi)部空間肌理110ppt課件上海新天地/交通組織內(nèi)部廣場內(nèi)部街巷南里中央廣場北里入口廣場上海新天地/內(nèi)部空間設(shè)計保留原有的街區(qū)空間以院落方式組合建筑單體通過保留原有的街區(qū)空間,與新街區(qū)的空間組織融匯，在節(jié)點上布置小型水池、小型廣場，拱形的玻璃通廊,內(nèi)部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。北里入口空間北里廣場空間南里沿街商業(yè)北里街巷北里露天餐飲南里廣場空間111ppt課件上海新天地/內(nèi)部空間設(shè)計保留原有的街區(qū)空間以院落方式組合建其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：街道寬度里弄小巷寬≤2－3米，擴大的街道寬度也≤10米，內(nèi)部中央廣場寬度≤30米;里弄建筑高度北里整體建筑高度一般為2－3層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內(nèi)不會形成壓抑感；整體空間比例新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個人的心理感覺較為舒適的尺度。宜人空間尺度創(chuàng)造內(nèi)部舒適空間上海新天地/空間界面的尺度內(nèi)部廣場街道寬度里弄街巷寬度里弄建筑高度與整體空間3米10米里弄街巷112ppt課件其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小上海新天地/入口設(shè)計特色建筑特色標(biāo)示入口設(shè)計引導(dǎo)人流北里入口建筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場入口主入口與外部城市取得聯(lián)系,院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場所特征的總結(jié)和提升，使人們記憶中的里弄文化再現(xiàn)。113ppt課件上海新天地/入口設(shè)計特色建筑特色標(biāo)示入口設(shè)計引導(dǎo)人流北大寧區(qū)域商業(yè)中心_大寧國際商業(yè)廣場114ppt課件大寧區(qū)域商業(yè)中心_大寧國際商業(yè)廣場114ppt課件區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業(yè)面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數(shù)15棟停車位1300個車庫面積50000平方米開發(fā)商香港福樂斯特集團滬北地區(qū)首個以生活中心為理念的大型購物休閑廣場共和新路大寧路延長路大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場/核心定位區(qū)位屬性：大寧國際購物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內(nèi)環(huán)和中環(huán)路網(wǎng)立交之間，項目毗鄰閘北體育場、上海馬戲城等大型公建配套，距離上海大學(xué)等人口密集度區(qū)域，距離地鐵一號線延長路站約80米左右，馬戲城站約300米核心定位：上海首個匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“生活中心”主要功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套輻射范圍：主要向北輻射，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，依托大潤發(fā)超市的7條免費班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費的需求軌道M1_延長路站大寧靈石公園軌道M1_馬戲城站上海馬戲城上海閘北體育場上海大學(xué)115ppt課件區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總建筑面利用大潤發(fā)賣場聚集人流，形成了人流聚集的熱點，并主動引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價值在此處設(shè)置了一個規(guī)模巨大的立體停車場，結(jié)合地下停車場的主出入口，創(chuàng)造人流匯集熱點，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價值的提升大潤發(fā)希爾頓酒店立體停車場休閑娛樂區(qū)此區(qū)域為整個商業(yè)廣場的核心中央地帶，采用開放式商業(yè)內(nèi)街的形式，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項目的其他各個部分，利用聯(lián)通的立體交通，提升高樓層商鋪的商業(yè)價值設(shè)置特色餐飲，引入大型主題賣場（國美、宏圖三胞等），充分吸引人氣，多出入口設(shè)置，同時商鋪雙面開門設(shè)計，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價值宏圖三胞國美大寧國際商業(yè)廣場/規(guī)劃布局開放式商業(yè)步行內(nèi)街116ppt課件利用大潤發(fā)賣場聚集人流，形成了人流聚集的熱點，并主動引導(dǎo)人流大寧國際商業(yè)廣場/整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布1F采取remix混合布局，即餐飲、零售業(yè)混合穿插搭配，不進(jìn)行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。

零售業(yè)餐飲業(yè)休閑娛樂圖示說明：酒店非商業(yè)用途一層業(yè)態(tài)分布圖二層業(yè)態(tài)分布圖三層業(yè)態(tài)分布圖四層業(yè)態(tài)分布圖2F以廣場中心為起點，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。3F業(yè)態(tài)分布以三級梯度組團功能為主，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。4F業(yè)態(tài)主要延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)。多業(yè)態(tài)縱向規(guī)劃創(chuàng)造人流匯集熱點整體提升區(qū)域商業(yè)價值117ppt課件大寧國際商業(yè)廣場/整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布1F采取remix混合布局圖示說明：車行交通動線人行動線動線：人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。車行動線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo)入口：人行主入口排布在人流密集處，即街角位置及賣場位置人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。大寧國際商業(yè)廣場/交通組織遵循業(yè)態(tài)規(guī)劃需要獨立功能板塊邊緣布置實現(xiàn)人車分流118ppt課件圖示說明：車行交通動線人行動線動線：人行交通動線與車行交通動中心廣場屏幕，增加購物趣味體驗的同時到達(dá)聚攏人氣，刺激消費的目的中心廣場，餐飲高度聚集形成廣場內(nèi)商圈二層起以廊橋鏈接，增加各業(yè)態(tài)空間互動合理通道尺度設(shè)計，有效聚集人氣開放式內(nèi)街，人流均勻?qū)氪髮巼H商業(yè)廣場/內(nèi)部空間10米119ppt課件中心廣場屏幕，增加購物趣味體驗的中心廣場，餐飲高度聚集二層起沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)次入口小品，增添趣味體驗街角主入口處，以零售業(yè)為主街區(qū)沿街，零售、餐飲混搭搭配大寧國際商業(yè)廣場/入口空間關(guān)鍵字：入口廣場小品展示沿街商業(yè)入口廣場形象展示配合大型電子屏幕集中人流注意120ppt課件沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)次入口小品，增添趣味體驗街角以其商業(yè)為驅(qū)動的都市綜合體的推動下，大寧國際在商業(yè)的空白區(qū)域形成商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)中心辦公商業(yè)居住都市綜合體酒店區(qū)域商業(yè)中心市場化運作傳統(tǒng)住宅集中區(qū)大寧國際商業(yè)廣場/總結(jié)121ppt課件以其商業(yè)為驅(qū)動的都市綜合體的推動下，大寧國際在商業(yè)的空白區(qū)域歡迎共同探討122ppt課件歡迎共同探討122ppt課件商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)123ppt課件商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)1ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART1PART2PART3124ppt課件報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片125ppt課件開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片3ppt課件大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心126ppt課件大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心4ppt課件特色休閑街127ppt課件特色休閑街5ppt課件128ppt課件6ppt課件分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？消費的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個人為一小組進(jìn)行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題129ppt課件分組討論注：7ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的130ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調(diào)為消費宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP131ppt課件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)以“體驗經(jīng)濟”為基礎(chǔ)，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的越來越多購物中心城市核心132ppt課件百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)國外模式發(fā)展特征第何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的分類133ppt課件何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念11ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目134ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)—PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，大部分靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住或投資大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待135ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理136ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸引顧客的輻射范圍商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟效益的預(yù)測。137ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客的商店營業(yè)形態(tài)特征：“怎么賣

”對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物——B2C，C2C）等

業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)138ppt課件PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)種——面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類

特征：“賣什么”目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類139pp