商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略3

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略1商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇這是一個(gè)全世界都緊緊盯住的，有十多億人的市場每年以2位數(shù)的GDP/消費(fèi)支出不斷增長的一個(gè)全速上升的市場，毫無疑問是所有商家的必爭之地。2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未成熟，對于中國地產(chǎn)商來說，是一個(gè)新的領(lǐng)域，充滿機(jī)遇。不容易做，做好了就是無限寶藏商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值高；可以持續(xù)經(jīng)營，帶來的利益是持續(xù)的、長期的；并可以享受到物業(yè)數(shù)倍的增值空間。香港置地的中環(huán)區(qū)上海新天地3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇同時(shí)，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，商業(yè)地產(chǎn)受影響較小商業(yè)地產(chǎn)還會帶來很多邊際效益，一個(gè)良好的商業(yè)項(xiàng)目可以帶動(dòng)周邊區(qū)域住宅的價(jià)值大大提升，比如新天地對太平橋地區(qū)的貢獻(xiàn)。4商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營方式和內(nèi)容趨同化，成本加大、利潤下降，競爭激烈，風(fēng)險(xiǎn)加大發(fā)展商因?yàn)閷ι虡I(yè)不了解，導(dǎo)致對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠爛尾樓十之八九均是商業(yè)房產(chǎn)5商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對應(yīng)不起來，場和市對應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招商困難商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要較長的資金回收期，資金實(shí)力與金融調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)影響較大，需要開發(fā)商具有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測和抗風(fēng)險(xiǎn)能力6商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題盲目引進(jìn)和照抄照搬其他成功項(xiàng)目，沒有因地制宜、對癥下藥的措施，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展采用開發(fā)住宅的散賣以期快速回收資金的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致開發(fā)商失去自主權(quán)，管理經(jīng)營困難。7中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過去、現(xiàn)在、未來中國八十年代從物資規(guī)劃派賣到進(jìn)入消費(fèi)市場狀況商業(yè)地產(chǎn)從90年代開始在中國開始發(fā)展，大致經(jīng)歷了五個(gè)階段：上個(gè)世紀(jì)80年代底90年代初開始，以百貨業(yè)的建設(shè)和城市老商業(yè)區(qū)改造為主的商業(yè)房產(chǎn)投資；90年代中期開始大型超市和賣場的興起受到外來影響，購物中心及其大型Mall亦紛紛登場90年代末，上海新天地的成功，推動(dòng)了各大城市開始建設(shè)休閑性商業(yè)街和步行街，甚至一些中小城市也要做新天地，但十之八九都不成功未來是什么……8

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略9商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個(gè)綜合了定位、招商和經(jīng)營管理的過程，三個(gè)階段循序漸進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣。因此，需要系統(tǒng)的考慮三個(gè)階段的總體規(guī)劃，才能讓項(xiàng)目順利的發(fā)展下去。而每個(gè)階段，都要綜合考慮品牌管理、創(chuàng)作、招商、經(jīng)營管理、法律和財(cái)務(wù)5各層次的元素。每個(gè)層次都落實(shí)后，就到了進(jìn)入下一個(gè)階段的時(shí)機(jī)。10項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展的的3個(gè)階階段段、、5個(gè)層層次次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機(jī)管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動(dòng)空間布局調(diào)整亮點(diǎn)調(diào)整推廣活動(dòng)節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動(dòng)客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動(dòng)及廣告宣傳危機(jī)管理法律及財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財(cái)務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財(cái)務(wù)分析/管理11項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展的的3個(gè)階階段段、、5個(gè)層層次次①商業(yè)業(yè)布布局局階階段段②招商商階階段段③經(jīng)營營管管理理階階段段品牌牌策策略略及及定定位位品牌牌管管理理品牌牌推推廣廣傳媒媒關(guān)關(guān)系系廣告告宣宣傳傳品牌牌推推廣廣及及維維護(hù)護(hù)傳媒媒關(guān)關(guān)系系廣告告宣宣傳傳危機(jī)機(jī)管管理理創(chuàng)作作空間間布布局局規(guī)劃劃/建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)招商商宣宣傳傳資資料料現(xiàn)場場環(huán)環(huán)境境氣氣氛氛招商商活活動(dòng)動(dòng)空間間布布局局調(diào)調(diào)整整亮點(diǎn)點(diǎn)調(diào)調(diào)整整推廣廣活活動(dòng)動(dòng)節(jié)日日裝裝飾飾招商商商戶戶入入伙伙開開張張協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)市場場定定位位市場場調(diào)調(diào)研研主題題分分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)功功能能租戶戶組組合合方方案案商戶戶接接待待商業(yè)業(yè)方方案案評評估估租約約談?wù)勁信凶鈩?wù)務(wù)管管理理租戶戶更更新新/置換換12項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展的的3個(gè)階階段段、、5個(gè)層層次次①商業(yè)業(yè)布布局局階階段段②招商商階階段段③經(jīng)營營管管理理階階段段品牌牌策策略略及及定定位位品牌牌管管理理品牌牌推推廣廣傳媒媒關(guān)關(guān)系系廣告告宣宣傳傳品牌牌推推廣廣及及維維護(hù)護(hù)傳媒媒關(guān)關(guān)系系廣告告宣宣傳傳危機(jī)機(jī)管管理理創(chuàng)作作空間間布布局局規(guī)劃劃/建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)招商商宣宣傳傳資資料料現(xiàn)場場環(huán)環(huán)境境氣氣氛氛招商商活活動(dòng)動(dòng)空間間布布局局調(diào)調(diào)整整亮點(diǎn)點(diǎn)調(diào)調(diào)整整推廣廣活活動(dòng)動(dòng)節(jié)日日裝裝飾飾招商商商戶戶入入伙伙開開張張協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)市場場定定位位市場場調(diào)調(diào)研研主題題分分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)功功能能租戶戶組組合合方方案案商戶戶接接待待商業(yè)業(yè)方方案案評評估估租約約談?wù)勁信凶鈩?wù)務(wù)管管理理租戶戶更更新新/置換換13項(xiàng)目發(fā)展的的3個(gè)階段、5個(gè)層次①商業(yè)布局階階段②招商階段③品牌策略略及定位位品牌管理理品牌推廣廣傳媒關(guān)系系廣告宣傳傳品牌推廣廣及維護(hù)護(hù)傳媒關(guān)系系廣告宣傳傳危機(jī)管理理創(chuàng)作空間布局局規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)調(diào)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)招商宣傳傳資料現(xiàn)場環(huán)境境氣氛招商活動(dòng)動(dòng)空間布局局調(diào)整亮點(diǎn)調(diào)整整推廣活動(dòng)動(dòng)節(jié)日裝飾飾招商商戶入伙伙開張協(xié)協(xié)調(diào)市場定位位市場調(diào)研研主題分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)功能能租戶組合合方案商戶接待待商業(yè)方案案評估租約談判判租務(wù)管理理租戶更新新/置換14項(xiàng)目發(fā)展展的3個(gè)階段、、5個(gè)層次①商業(yè)布局局階段②招商階段段③經(jīng)營管理理階段經(jīng)營管理理員工招募募及培訓(xùn)訓(xùn)商戶裝修修協(xié)調(diào)招商活動(dòng)動(dòng)客戶關(guān)系系管理合作伙伴伴關(guān)系管管理物業(yè)管理理推廣活動(dòng)動(dòng)及廣告告宣傳危機(jī)管理理法律及財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益益分析租約談判判商戶入伙伙協(xié)調(diào)租賃意向向書及合合同制定財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算租金收取取信貸評估估租務(wù)糾紛紛財(cái)務(wù)分析析/管理15項(xiàng)目發(fā)展展的3個(gè)階段、、5個(gè)層次①商業(yè)布局局階段②招商階段段③經(jīng)營管理理階段經(jīng)營管理理員工招募募及培訓(xùn)訓(xùn)商戶裝修修協(xié)調(diào)招商活動(dòng)動(dòng)客戶關(guān)系系管理合作伙伴伴關(guān)系管管理物業(yè)管理理推廣活動(dòng)動(dòng)及廣告告宣傳危機(jī)管理理法律及財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益益分析租約談判判商戶入伙伙協(xié)調(diào)租賃意向向書及合合同制定財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算租金收取取信貸評估估租務(wù)糾紛紛財(cái)務(wù)分析析/管理16上海新新天天地案例討論論17一個(gè)項(xiàng)目目做就一一個(gè)企業(yè)業(yè)18沒有瑞安安廣場就沒有新新天地19瑞安廣場場瑞安集團(tuán)團(tuán)來滬發(fā)發(fā)展的第第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目是瑞瑞安廣場場瑞安廣場場坐落淮淮海中路路、樓高高26層，總建建筑面積積逾78,000平方米，，其中商商業(yè)樓面面面積達(dá)達(dá)30,000平方米1994年，瑞安安廣場籌籌劃時(shí)期期正是整整個(gè)上海海市辦公公樓供過過于求的的時(shí)期，，許多辦辦公項(xiàng)目目，特別別是淮海海路以東東項(xiàng)目都都已暫停停觀望20瑞安廣場場經(jīng)過詳實(shí)實(shí)的調(diào)查查與市場場分析，，供過于于求的只只是低檔檔次的辦辦公項(xiàng)目目，而頂頂級市場場卻有很很大的潛潛力需求求因此瑞安安廣場以以高端市市場為目目標(biāo)，同同時(shí)，區(qū)區(qū)別其它它競爭者者，以““快”搶搶占市場場，只針針對跨國國公司進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推廣由于正確確的定位位和發(fā)展展策略，，瑞安廣廣場脫穎穎而出，，不僅成成為上海海設(shè)施最最先進(jìn)之之甲級商商辦綜合合大樓之之一，并并持續(xù)保保持上海海租金最最貴的頂頂級寫字字樓的地地位21瑞安廣場場瑞安廣場場的成功功為其所所在的上上海市盧盧灣區(qū)發(fā)發(fā)展起到到了促進(jìn)進(jìn)作用，，帶動(dòng)了了淮海東東路一帶帶地區(qū)包包括中環(huán)環(huán)廣場、、力寶廣廣場等一一批高檔檔寫字樓樓的興起起，讓淮淮海路的的商業(yè)商商務(wù)氛圍圍更為濃濃厚瑞安廣場場為瑞安安集團(tuán)樹樹立了優(yōu)優(yōu)異可信信的地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展集集團(tuán)的聲聲譽(yù)，也也為瑞安安集團(tuán)在在上海立立足，爭爭取新天天地等地地塊奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)22上海新天天地——從“機(jī)遇遇”到““經(jīng)典””23如何從“機(jī)遇”變成“經(jīng)典”遠(yuǎn)見見創(chuàng)意意奮斗斗資源源經(jīng)典機(jī)遇上海新天天地的實(shí)實(shí)現(xiàn)24上海新天天地的發(fā)發(fā)展“機(jī)遇”：：90年底初上上海在國國務(wù)院支支持下全全面推動(dòng)動(dòng)下，成成為一個(gè)個(gè)國際化化的大都都市，是是中國國國際化的的窗口城城市吸引著本本地、國國內(nèi)和國國際的訪訪客是一個(gè)相相聚地方方，不僅僅僅是一一個(gè)購物物中心是一個(gè)時(shí)時(shí)尚中心心25上海新天天地的發(fā)發(fā)展大都會需需要文化化、時(shí)尚尚、潮流流、國際際式社交交場所……新天地正正好搭上上這班首首列快車車26上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第一階段段——整體策劃劃布局第二階段段——市場推廣廣與招商商第三階段段——經(jīng)營管理理27上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第一階段段——整體策劃劃布局（98/6~99/9）整體目標(biāo)標(biāo)定位商業(yè)功能能布局及及整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)效益益分析28上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第二階段段——市場推廣廣和招商商（99/9~01/12）市場推廣廣策略行業(yè)領(lǐng)頭頭羊文化/政治團(tuán)休休優(yōu)皮一族族中產(chǎn)階級級29上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第二階段段——市場推廣廣與招商商（99/9~01/12）招商策略略目標(biāo)清晰晰，主動(dòng)動(dòng)選擇，，棄短期期利益取取長線回回報(bào)30上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第二階段段——市場推廣廣與招商商（99/9~01/12）招商策略略先談理念念，道相相同相為為謀建立試點(diǎn)點(diǎn)體會/驗(yàn)布局策策略（石石庫門之之夢會所所）不求大、、不求快快、不求求全、但但求對31上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第二階段段——市場推廣廣與招商商（99/9~01/12）招商策略略借助境外外網(wǎng)絡(luò)（（國際中中介）不假手于于人（高高層親歷歷親為））劫富濟(jì)貧貧保底分成成支持有創(chuàng)創(chuàng)意有天天分但實(shí)實(shí)力不足足的經(jīng)營營者32上海新天天地的發(fā)發(fā)展發(fā)展階段段第三階段段——經(jīng)營管理理（01/9~）租戶關(guān)系系管理客戶關(guān)系系管理文娛時(shí)尚尚活動(dòng)管管理物業(yè)管理理（特別別是：危危機(jī)管理理）33上海新天天地的發(fā)發(fā)展經(jīng)典是一個(gè)具具有國際際知名度度的聚會會場所是一個(gè)具具歷史文文化特色色的都市市旅游景景點(diǎn)是一個(gè)匯匯集各國國餐飲美美食及休休閑時(shí)尚尚活動(dòng)的的時(shí)尚生生活中心心34上海新新天地地——公關(guān)宣宣傳策策略35傳媒如如何看看新天天地36從老上海弄弄堂里走出出的“新天地”已成為眼下下上海最風(fēng)風(fēng)靡的休閑閑港灣之一一……解放日報(bào)2001年年9月28日37張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長長):新天地是淮淮海路的一一個(gè)休閑港港灣，兼容容性很強(qiáng)。。在此，老老年人懷舊舊追憶，青青年人感受受新潮，老老外品味東東方文化，，中國人感感覺開放氛氛圍。新天天地項(xiàng)目的的機(jī)制也較較好，在以以后的舊房房開發(fā)中仍仍可借鑒。。丹麥電視臺臺記者：新新天地給我我一種震撼撼，我沒有有想到中國國已經(jīng)知道道如何保護(hù)護(hù)歷史文化化了。新民周刊2001年年10月22日38沒人可以預(yù)預(yù)測，要真真正蛻變成成上海的時(shí)時(shí)尚之地，，究竟需要要多長時(shí)間間。新天地地只用了短短短的一年年，不知道道這算不算算是一個(gè)奇奇跡。這片片神奇的土土地仿佛正正在迸發(fā)與與生俱來的的魔力，像像磁石般吸吸引著目光光挑剔、成成熟善變的的都市人，，……仔細(xì)想一想想，“新天地”里融合的誘誘人要素其其實(shí)很簡單單，無非就就是——都市、活力力與創(chuàng)意。。上海星期三三2001年年11月14日39新天地始終終把特色文文化作為自自己的“命脈”，建筑風(fēng)格格也好，招招商布局也也好，從東東方視角入入手，把握握現(xiàn)代生活活節(jié)奏，老老房子以新新舊文化為為凝聚力，，傳播中西西文化神韻韻。中國經(jīng)營報(bào)報(bào)2001年年5月17日40專家從新天天地里張望望到的是這這個(gè)城市里里政府和企企業(yè)對歷史史文化的尊尊重人民日報(bào)2001年年9月28日41Renovatedwithtasteandimagination,Xintiandiisasplendidexampleofhowtopreservearchitecturalheritage.It’salsoalessonincreatingahighlypopulartouristattraction.KevinSinclairNov14,2001新天地的改改造品味高高雅、富有有想象，是是保護(hù)建筑筑文化的一一個(gè)絕佳范范例。同時(shí)時(shí)它也告訴訴人們?nèi)绾魏稳ソㄔ煲灰粋€(gè)相當(dāng)受受歡迎的旅旅游勝地。。南華早報(bào)2001年11月14日42人們預(yù)期，，當(dāng)今年十十月布什總總統(tǒng)前往上上海參加亞亞太經(jīng)貿(mào)合合作會議時(shí)時(shí)，新天地地將作為中中國發(fā)展的的象征而被被列為參觀觀景點(diǎn)。華盛頓郵報(bào)報(bào)2001年7月17日PartyleadersareexpectedtoshowcaseXintiandiasasymbolofthenewChinawhenPresidentBushvisitsShanghaiforameetingofAsianPacificleadersinOctober.WashingtonPostJuly17,200143讓我們來看看看電子傳傳媒CNN:新天地展示示了上海的的發(fā)展鳳凰衛(wèi)視:新天地已成成為集娛樂樂、購物、、文化為一一體的休閑閑旅游景區(qū)陽光衛(wèi)視:新天地把商商業(yè)和藝術(shù)術(shù)結(jié)合在一一起東方電視臺臺:新天地剛落落成就已蜚蜚聲海內(nèi)外外上海電視臺臺:環(huán)境先行給給這個(gè)地區(qū)區(qū)帶來了顯顯著的效應(yīng)應(yīng)浙江電視臺臺:引領(lǐng)時(shí)尚，，新天地中央電視臺臺、上海衛(wèi)衛(wèi)視、安徽徽衛(wèi)視、TVBS、臺灣民視視…44一個(gè)房產(chǎn)、、餐飲娛樂樂項(xiàng)目為什什么能取得得這么多傳傳媒爭相報(bào)報(bào)道？45我們并不以以一個(gè)餐飲飲娛樂項(xiàng)目目為定位，，我們從這這項(xiàng)目中挖挖掘了文化化、歷史、、時(shí)尚、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，，從大時(shí)代代的機(jī)遇著著眼46定位上海新天地地是一個(gè)具具上海歷史史文化風(fēng)貌貌的時(shí)尚文文化休閑中中心代表了一個(gè)個(gè)城市的興興旺，一個(gè)個(gè)社會的進(jìn)進(jìn)步，一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)的蓬蓬勃發(fā)展、、充滿活力力47定位對上海獨(dú)特特的石庫門門建筑進(jìn)行行保護(hù)性改改造獲得各方贊贊賞48定位匯集各國風(fēng)風(fēng)情的餐飲飲、購物、、健身、娛娛樂、展示示等是一個(gè)時(shí)時(shí)尚休閑閑區(qū)，體體驗(yàn)大都都會的活活力，蘊(yùn)蘊(yùn)含海派派文化的的內(nèi)涵49定位民心所向向，成功功基礎(chǔ)上海市民民的驕傲傲國際城市市的亮點(diǎn)點(diǎn)50成功要素素上海新天天地的「「成功」」取決于于項(xiàng)目的的定位不不是單從從房地產(chǎn)產(chǎn)的角度度，而是是從整個(gè)個(gè)中國發(fā)發(fā)展，上上海城市市的定位位去考慮慮項(xiàng)目的的發(fā)展方方向促使「她她」成名名的重要要因素是是獨(dú)特的的公關(guān)宣宣傳策略略，上海海新天地地的名氣氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于其項(xiàng)項(xiàng)目本身身51公關(guān)的力力量來自心理理戰(zhàn)術(shù)的的運(yùn)用洞悉心態(tài)態(tài)，一箭箭中的52故事老太太53故事梧桐樹54方向策略略發(fā)掘歷史史和文化化的情結(jié)結(jié)55方向策略略配合建設(shè)設(shè)上海為為國際大大都會宏宏圖到2015年成為國國際經(jīng)濟(jì)濟(jì)、金融融、貿(mào)易易和運(yùn)輸輸中心56方向策略略捉住中國國新世紀(jì)紀(jì)的機(jī)遇遇57執(zhí)行策略略不廣而告告之口碑相傳傳體驗(yàn)夢想想傳媒力量量58整個(gè)太平平橋改造造項(xiàng)目，，新天地地只是一一個(gè)前奏奏上海海新新天天地地為為盧盧灣灣區(qū)區(qū)太太平平橋橋52公頃頃地地塊塊改改造造的的首首期期工工程程59上海新新天地地——引發(fā)了了“天天地””狂狂潮潮……相會在在今天天明天昨天60記住：：老老翻（（飯））賣不不了什什么價(jià)價(jià)錢61現(xiàn)在告告訴你你中國商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的未來來是什什么？？62未來商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的趨勢勢因素中國急急速城城市化化所帶帶來的的需求求及生生活行行為的的改變變城市中中心及及多中中心城城市的的格局局63未來商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的趨勢勢兩主流流大眾：：生活活核心心（lifehub)【小眾】：潮流流中心心（lifestylecentre)64LifeHub形成有如「「SOHO」原創(chuàng)創(chuàng)于美美國紐紐約，，LIFEHUB是一個(gè)個(gè)全新新的概概念中國改改革開開放30年，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了城市市的迅迅速發(fā)發(fā)展，，亦促促成了了人口口城市市化重慶城城市人人口將將超逾逾四千千萬，，北京城城市人人口將將于2025年達(dá)到到三千千多萬萬城市化化現(xiàn)象象直接接推動(dòng)動(dòng)了城城市中中心的的全新新規(guī)劃劃，上上海就就推出出了「「大上上?！埂故卸喽嘀行男牡囊?guī)規(guī)劃，，為未未來的的城市市化作作更好好的準(zhǔn)準(zhǔn)備。。65LifeHub形成城市化化以至至多中中心的的演變變，因因而需需要全全新的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)配合合城市市生活活模式式的要要求，，LIFEHUB就是因因應(yīng)了了一個(gè)個(gè)時(shí)代代的需需求，，催化化誕生生。經(jīng)濟(jì)及及社會會發(fā)展展與商商業(yè)活活動(dòng)是是一個(gè)個(gè)互動(dòng)動(dòng)的過過程，，例如如商業(yè)業(yè)零售售活動(dòng)動(dòng)，概概括為為以下下進(jìn)化化模式式：：Kiosk→→Shop/Store→DepartmentStore→Mall→→“LIFEHUB””檔→店鋪→百百貨公司→商場→「生生活核心」LIFEHUB也代表了一個(gè)個(gè)時(shí)代的變遷遷66LifeHub的含意LIFEHUB是每個(gè)城市中中心的生活中中心點(diǎn)。有別別于Mall或其它商業(yè)模模式，LIFEHUB有兩個(gè)獨(dú)特元元素：建筑形態(tài)：建建設(shè)多行道、、多廣場、室室外行人專區(qū)區(qū)、人車互動(dòng)動(dòng)及分流，以以及多幢式的的建筑，形成成一個(gè)多元的的小區(qū)商業(yè)中中心點(diǎn)；人們們在一個(gè)安全全、舒適、匯匯聚性的環(huán)境境享受生活，，享受工作。。生活形態(tài)：含含有生活及消消費(fèi)的多元性性。人們可在在這里得到生生活的升華，，特別在大節(jié)節(jié)日中，如富富有地方色彩彩的大年夜歡歡慶或除夕夜夜倒數(shù)，這里里就是城市的的焦點(diǎn)。這里里也富有國際際視野的元素素，如藝術(shù)品品收藏、文化化時(shí)尚等。人人們在這里成成長、交友、、戀愛、結(jié)婚婚、生子，舉舉凡所有喜慶慶事情，計(jì)劃劃事項(xiàng)，這里里都是人們必必然到來歡聚聚及活動(dòng)的中中心……。672.案例分析——大寧國際商業(yè)業(yè)廣場68項(xiàng)目背景大寧這個(gè)總面面積二十五萬萬平方米的項(xiàng)項(xiàng)目就是中國國第一個(gè)以Lifehub概念打造2006年10月啟動(dòng)69項(xiàng)目背景大寧國際商業(yè)業(yè)廣場位于上上海市閘北區(qū)區(qū)，是傳統(tǒng)上上的經(jīng)濟(jì)落后后地區(qū)，居民民素質(zhì)也較差差。閘北90年代初發(fā)展較較慢，主要規(guī)規(guī)劃為工業(yè)區(qū)區(qū)與大型住宅宅區(qū)。僅有火火車站的不夜夜城地區(qū)為唯唯一的商業(yè)點(diǎn)點(diǎn)。閘北在傳統(tǒng)上上不是一個(gè)適適合大型綜合合商業(yè)發(fā)展地地段。70項(xiàng)目背景而閘北的土地地資源較豐富富，可以有較較大的地塊和和較便宜的價(jià)價(jià)格供商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展在滬北有450萬人口，但是是尚未有一個(gè)個(gè)成熟的大型型商業(yè)中心服服務(wù)于這些居居民，有龐大大且迫切的需需求發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。2000年后，隨著大大寧綠地、軌軌道交通1號線北延伸段段的建成，大大寧國際居住住社區(qū)初具規(guī)規(guī)模，周邊工工業(yè)向都市型型高科技工業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型，閘北北區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速速發(fā)展。大寧寧地區(qū)成為炙炙手可熱的發(fā)發(fā)展區(qū)域，大大批高素質(zhì)的的居民遷入，，為發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)提供了了良好的環(huán)境境。71項(xiàng)目定位大寧國際項(xiàng)目目以中、高檔檔為商業(yè)定位位，主要目標(biāo)標(biāo)對象為中產(chǎn)產(chǎn)階級和年輕輕人，符合上上海居民的平平均消費(fèi)水平平。開發(fā)和經(jīng)營理理念充分順應(yīng)應(yīng)了城市多中中心化的趨勢勢，將“生活活-工作-消費(fèi)”的人文文活動(dòng)融匯在在一起，讓人人們在一個(gè)多多元的環(huán)境中中享受城市生生活帶來的美美好體驗(yàn)。大寧國際的功功能業(yè)態(tài)以““多、大、新新、齊”為特特點(diǎn)，即品牌牌多、規(guī)模大大、風(fēng)格新、、功能齊。72項(xiàng)目理念以LifeHub為項(xiàng)目核心理理念，匯聚多多種業(yè)態(tài)、多多種功能、多多種體驗(yàn)，讓讓不同年齡、、不同目的的的消費(fèi)者都能能在這里找到到屬于自己的的天地。并除本身齊全全的固有功能能設(shè)置外，大大寧國際還將將經(jīng)常舉行豐豐富的文化、、娛樂活動(dòng)，，增加項(xiàng)目吸吸引力，拉動(dòng)動(dòng)人氣。73項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地5.5萬平方米，建建筑面積25萬平方米，內(nèi)內(nèi)有15幢高低錯(cuò)落建建筑，11個(gè)大小廣場，，2公里長步行街街和1500個(gè)停車位。項(xiàng)項(xiàng)目擁有國際際星級酒店，，辦公樓及SOHO式辦公樓，零零售，各類餐餐飲，娛樂，，文化、教育育，現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)八大功能能。交通便利：緊緊靠浦西中軸軸線共和新路路南北高架，，臨近延長路路和上海馬戲戲城兩個(gè)地鐵鐵站。74項(xiàng)目的挑戰(zhàn)超大規(guī)模，一一次性全部推推出位于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展落后地地區(qū)，招商困困難既要大眾化，，又要有檔次次75定位要點(diǎn)時(shí)尚/休閑已不再是是一小撮人的的特權(quán)——大寧項(xiàng)目標(biāo)志志著大眾生活活水平超越小康的局局面76發(fā)展策略準(zhǔn)確定位：配合城市多中中心發(fā)展趨勢勢，立足閘北北，輻射整個(gè)個(gè)滬北；帶入上海城市市的整體發(fā)展展理念，融入入世博會“城城市讓生活更更美好”的理理念；明確目標(biāo)、理理清賣點(diǎn)：開放舒適的購購物環(huán)境便捷的交通與與合理的停車車設(shè)施、區(qū)域域配套國際化的中高高檔品牌豐富多彩的文文化、娛樂活活動(dòng)77發(fā)展策略招商策略帶入城市發(fā)展展、區(qū)域發(fā)展展，讓租戶看看到這里的發(fā)發(fā)展表現(xiàn)與潛潛力；用保底租金+提成的方式，，與租戶建立立共贏合作伙伙伴關(guān)系；根據(jù)定位與需需要積極尋找找合適租戶，，并對上門的的求租的客戶戶進(jìn)行挑選，，以保證項(xiàng)目目的水準(zhǔn)項(xiàng)目招商情況況良好，已經(jīng)經(jīng)有250多個(gè)品牌進(jìn)駐駐大寧國際。。其中不乏第第一次進(jìn)入上上海的品牌，，包括：歐洲著著名服服裝連連鎖店店C&A、法國國女裝裝時(shí)尚尚品牌牌Promod、加拿拿大潮潮流服服飾店店FreedomCentral、日本本元?dú)鈿饪救馊?、香香港時(shí)時(shí)尚生生活概概念店店LifeZtore生活經(jīng)經(jīng)艷、、韓國國最大大的電電影制制作和和發(fā)行行商之之一CJ/CGV株式會會社和和上影影集團(tuán)團(tuán)共同同投資資經(jīng)營營的上上影星星匯影影城以以及日日本專專業(yè)高高級音音響制制造商商BMB集團(tuán)開開設(shè)的的大型型量販販?zhǔn)終TV78發(fā)展策策略運(yùn)營管管理經(jīng)營豐豐富的的專業(yè)業(yè)核心心團(tuán)隊(duì)隊(duì)完善的的培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)制制引入豐豐富多多彩文文娛活活動(dòng)，，吸引引人流流，推推廣項(xiàng)項(xiàng)目及及租戶戶79LifeHub的特點(diǎn)點(diǎn)策略租戶上戲分館DisneyStudio電視劇制作網(wǎng)絡(luò)Becool選舉孔祥東音樂學(xué)學(xué)院80LifeHub的特點(diǎn)推廣活動(dòng)睦鄰計(jì)劃大學(xué)學(xué)生生活活動(dòng)動(dòng)（（3Vs3籃球球賽賽、、學(xué)學(xué)生生藝藝術(shù)術(shù)節(jié)節(jié)等等））F1Ceremony上海海國國際際藝藝術(shù)術(shù)節(jié)節(jié)韓國國電電影影節(jié)節(jié)大寧寧夜夜等等813.案例例分分析析———上海海廣廣場場82項(xiàng)目目背背景景上海海廣廣場場位位于于上上海海市市盧盧灣灣區(qū)區(qū)淮淮海海中中路路東東段段的的CBD地區(qū)區(qū)，，建建成成于于1997年。。10年來來，，雖雖然然地地處處繁繁華華的的淮淮海海路路東東段段這這一一上上海海最最高高檔檔的的商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，但但因因其其定定位位等等原原因因，，始始終終經(jīng)經(jīng)營營不不善善。。而目目前前，，整整個(gè)個(gè)上上海海的的shoppingmall競爭爭激激烈烈，，淮淮海海中中路路CBD地區(qū)區(qū)除除太太平平洋洋百百貨貨外外，，其其他他商商場場基基本本都都存存在在狀狀態(tài)態(tài)低低糜糜、、人人流流不不夠夠等等問問題題。。淮海路商商業(yè)第一一街有被被南京西西路一系系列新建建的商場場取而代代之的趨趨勢83項(xiàng)目背景景10年來，上上海廣場場商場部部分幾易易其手，，都未能能將其發(fā)發(fā)展起來來。2005年，摩根根斯坦利利和時(shí)尚尚生活中中心買下下上海廣廣場商場場部分，，由時(shí)尚尚生活中中心策劃劃經(jīng)營，，對上海海廣場進(jìn)進(jìn)行了重重新定位位。邀請了日日本HMA及香港AEDAS設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所對其其進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。84內(nèi)部參考考85內(nèi)部參考考86內(nèi)部參考考87內(nèi)部參考考88定位思考考元素上海會發(fā)發(fā)展成為為一個(gè)怎怎樣的城城市89定位思考考元素上海與國際都都會齊名：紐約、巴黎、、倫敦、米蘭蘭等等都是潮流的帶帶動(dòng)者90定位思考元素素上海要是中國國最潮的城市市，這個(gè)項(xiàng)目是最最潮的城市里里最潮的點(diǎn)91定位思考元素素極具個(gè)性，是是一個(gè)很自我我行為的地方方92939495969798目標(biāo)與定位目標(biāo)：本項(xiàng)目將打造造一個(gè)具有個(gè)個(gè)性化、互動(dòng)動(dòng)性的一站式式體驗(yàn)型消費(fèi)費(fèi)中心，將購購物、休閑與與娛樂結(jié)合，，成為城市潮潮流先鋒地與與最熱的時(shí)尚尚聚焦地。定位項(xiàng)目定位真正的夜上海海成為中國的潮潮流先驅(qū)主要目標(biāo)客戶戶群每月消費(fèi)3000元以上對生活品味有有追求心態(tài)永遠(yuǎn)年輕輕的消費(fèi)者99項(xiàng)目概況項(xiàng)目主體：6層高購物休閑閑中心占地面積：11,351平方米停車位：180個(gè)建筑總層高:31.6米建筑總面積:40,783平方米室內(nèi)標(biāo)高(米)每層面積（平方米）地下一層5.44564一層5.55,933二層4.57,169三層4.56,989四層4.56,932五層4.55,990六層4.53,117100外部現(xiàn)狀與人人流動(dòng)向101外部現(xiàn)狀與人人流動(dòng)向主入口被擋102內(nèi)部現(xiàn)狀103外圍布局拓寬行人走道道，增加綠地地、休閑場所所與出租車站站點(diǎn)等人性化化設(shè)施，吸引引消費(fèi)者進(jìn)入入項(xiàng)目進(jìn)行行體驗(yàn)改造設(shè)計(jì)104外圍布局廣場與花園早早晚的不同獨(dú)獨(dú)特感覺，吸吸引消費(fèi)者一一天多次到訪訪改造設(shè)計(jì)105星光廣場制造明星效應(yīng)應(yīng)吸引人氣用高科技互動(dòng)動(dòng)娛樂設(shè)施與與外墻的互動(dòng)動(dòng)展窗相呼應(yīng)應(yīng)，作為戶外外活動(dòng)場地改造設(shè)計(jì)106月光廣場營造白領(lǐng)浪漫漫主題設(shè)置許愿樹、、愛情方盒等等吸引年輕情情侶進(jìn)行互動(dòng)動(dòng)改造設(shè)計(jì)107后院花園4個(gè)休閑景觀綠綠地，作為項(xiàng)項(xiàng)目一層餐飲飲租戶的延伸伸綠化將馬路與與餐飲區(qū)域分分隔，為消費(fèi)費(fèi)者提供安靜靜舒適的私密密空間。改造設(shè)計(jì)1084、5、6層平臺花園延伸白色天臺臺，用于戶外外休閑餐飲各層均設(shè)有上上海少有的戶戶外樓梯，可可供消費(fèi)者直直接通行于各各天臺改造設(shè)計(jì)109頂部燈光打造飄逸的屋屋頂燈光，讓讓整棟建筑煥煥發(fā)生命力改造設(shè)計(jì)110淮海路外立面面通透的玻璃外外墻體與前衛(wèi)衛(wèi)時(shí)尚展示設(shè)設(shè)計(jì)，建筑物物本身將成為為整條淮海路路的矚目焦點(diǎn)點(diǎn)鳥瞰圖（淮海路普安安路視角）改造設(shè)計(jì)111正面圖（淮海路普安安路視角）互動(dòng)展窗外立面突出4個(gè)巨大立方體體，是一個(gè)與路人互互動(dòng)的秀場改造設(shè)計(jì)112正面圖（龍門路視角角）龍門路入口全玻璃外墻面面，呼應(yīng)月光光廣場浪漫氛氛圍改造設(shè)計(jì)113金陵路外立面面面對金陵路的的業(yè)態(tài)規(guī)劃，，主要為餐飲飲租戶正面圖（金陵路視角角）改造設(shè)計(jì)114項(xiàng)目標(biāo)志面對淮海路互互動(dòng)展窗內(nèi)的的平臺是代表表項(xiàng)目形象的的抽象標(biāo)志改造設(shè)計(jì)115中庭巨型天幕表演演巨型背景板制制造舞臺效果果為租戶預(yù)留空空間，使項(xiàng)目目達(dá)到近100%的租戶品牌可可見度改造設(shè)計(jì)116中庭讓消費(fèi)者與活活動(dòng)進(jìn)行互動(dòng)動(dòng)為租戶、時(shí)尚尚品牌提供活活動(dòng)場所為時(shí)尚專業(yè)團(tuán)團(tuán)體提供展示示的平臺改造設(shè)計(jì)117EVENTSPACEARRANGEMENTDIAGRAM改造項(xiàng)目每層層具有獨(dú)特的的主題與內(nèi)容容，引人入勝勝的業(yè)態(tài)分布布指引消費(fèi)者者對項(xiàng)目逐層層進(jìn)行探索與與體驗(yàn)入口時(shí)尚邂逅地個(gè)性品牌個(gè)性品牌個(gè)性街頭文化化概念派對個(gè)性形象設(shè)計(jì)計(jì)中庭超市/餐飲餐飲超市時(shí)尚超市餐飲商業(yè)咖啡廳零售酒吧零售咖啡廳茶座茶座零售咖啡廳餐飲零售咖啡廳餐飲茶座商業(yè)餐飲迷你劇場商業(yè)餐飲停車點(diǎn)布局118專為周邊白領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)需求而而打造的時(shí)尚尚超市，同時(shí)時(shí)另設(shè)置頂級級娛樂場所滿滿足消費(fèi)者時(shí)時(shí)尚需求。布局---B1F119時(shí)尚人士的終終極聚集地，，開啟時(shí)尚探探索的起點(diǎn)布局---1F120不知名品牌偶爾聽過的品品牌不起眼的品牌牌會考慮去買的的品牌個(gè)性品牌核心個(gè)性從來沒聽說過過看見過，從來來沒買過用過但記不住住用來做替補(bǔ)的的選擇喜愛的選擇帶來歸屬感可選擇的品牌牌Suzuki,

NewBalance,ASTHarley-Davidson,AirJordan,iMacCoke,Volvo,Adidas,Dell布局---2F國際著名的時(shí)時(shí)尚個(gè)性品牌牌區(qū)域121LEVELS2+3設(shè)有茶餐廳與與咖啡店，概概念餐廳并引引進(jìn)國際著名名的時(shí)尚個(gè)性性品牌布局---3F122ST.MARKSPLACE模擬逛街體驗(yàn)驗(yàn)。街頭HIP-POP等表演活動(dòng)加加強(qiáng)個(gè)性氛圍圍整層采采用黑黑色天天花板板，磚磚石街街道和和墻面面，戶戶外常常見的的路燈燈、井井蓋、、墻面面涂鴉鴉等裝裝飾仿仿真?zhèn)€個(gè)性街街頭。。布局---4F&5F123無限度度招商策策略潮流示示范：：多媒媒體館館品牌改改造不一樣樣的要要求先談配配對，，再談?wù)労献髯?249、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。07:10:4907:10:4907:1012/22/20227:10:49AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2207:10:4907:10Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。07:10:4907:10:4907:10Thursday,December22,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2207:10:4907:10:49December22,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。22十十二月20227:10:49上午午07:10:4912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月227:10上上午午12月月-2207:10December22,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/227:10:4907:10:4922December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做