南京地塊前期定位策劃報告

2011年南京地塊前期定位策劃報告2011年5月·南京引言古都南京，長江沿線四座特大城市之一······新城河西，未來南京城市發(fā)展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地······西善橋，青奧會輻射下的一片凈土，南京建發(fā)集團傾情呈現(xiàn)······集萬千期待于一身，你的魅力在哪里？目錄第一部分定位篇第二部分產品篇目錄第一部分定位篇一、項目認知二、價值發(fā)現(xiàn)三、市場分析四、項目定位五、價格定位六、客戶定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息四至：項目南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區(qū)的小產權房或梅山鐵礦職工宿舍用地性質：二類居住總占地：131662.5平方米容積率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%泰山北路地塊3地塊2地塊1秦淮新河項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息泰山北路秦淮新河地塊3地塊12項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位周邊環(huán)境周邊小產權房梅山鐵礦職工分房社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發(fā)現(xiàn)1——南京市是中國經濟最發(fā)達地域的經濟中心城市上海杭州南京南京市位于中國經濟最發(fā)達的地區(qū)——長三角的北翼國家歷史文化名城國家綜合交通樞紐區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)中心長江三角洲承東啟西的國家重要中心城市2014年，世界青年奧林匹克運動會將在這里舉辦項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發(fā)現(xiàn)2——南京市經濟基本面支持南京房地產中長期向好南京市近年來的經濟一直高速增長，遠高于全國平均水平南京市的GDP總量在全國省會城市中排名前三說明南京市整體經濟發(fā)展水平在全國處于領先地位從十運會、世界城市論壇到青奧會，一次次大型盛會的舉辦加速了南京基礎設施建設的步伐，近年南京市的基建投資一直維持在較高的水平。南京市房地產開發(fā)投資占社會固定資產投資的比例，長期位于20%左右，房地產業(yè)發(fā)展基本健康項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)位價值中山陵新街口奧體中心青奧村南京南站河西新城南部新城傳統(tǒng)市區(qū)14公里2.5公里8公里繞城高速鳳臺南路高架5公里本項目所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，距離南京市中心新街口僅14公里，鳳臺南路高架建成通車后，到新街口僅需20分鐘左右的車程。本項目西北方向和東北方向分別為南京市重點打造的兩大副城——河西新城和南部新城，距離均在5公里以內。2014年青奧會近萬名運動員居住的青奧村位于本項目北邊約2.5公里，屆時周邊的交通和生活配套將給本項目帶來極大的利好價值發(fā)現(xiàn)3——項目位于河西、南部兩大重點發(fā)展的副城之間價值發(fā)現(xiàn)4——青奧村的建設將加速周邊的公共配套設施的建設項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊價值秦淮新河地塊位置地塊南鄰秦淮淮新河，是雨雨花臺區(qū)政府府即將投資7000萬重重點打造的環(huán)環(huán)城林帶景觀觀工程，2010年將建建成蓮花湖公公園價值發(fā)現(xiàn)5——秦淮新河河景觀的稀缺缺性項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)域價值2號線油坊橋站12號線興梅路站7.8號線西善橋站600米1000米800米宏運大道項目周邊未來來將有4條地地鐵線環(huán)繞，，其中2號線油坊橋橋站將于2010年5月月28號通車車，距離本項目目所在地塊約約1000米，距離項目600米的12號線興興梅路站將在在2014年青奧會前建成成通車，另外外7、8號線線將在西善橋橋設一換乘站站項目北邊的宏宏運大道正在在進行拓寬改改造，2010年可完工工，將提檔升升級為城市次次主干道價值發(fā)現(xiàn)6——項目周邊邊未來四條地地鐵線環(huán)繞，，公共交通出出行極為便利利價值發(fā)現(xiàn)7——宏運大道道的拓寬改造造完成后，車車行交通也將將得到大幅改改觀項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)域價值富潤雅居（小產權房）天鴻山莊（小產權房））梅苑小區(qū)（福利分房）西善橋街道梅山街道項目周邊是西西善橋街道和和梅山街道，，總人口約7萬人，由于1969年上海寶鋼鋼集團在梅山山建立梅山鋼鋼鐵廠，有萬萬余民上海職職工遷徙至此此并在此生活活至今，從此該區(qū)域成為為了上海在南南京的一片飛飛地，區(qū)域內內市民素質較高高，福利好，，生活富足該區(qū)域10余余年都沒有商商品住宅供應應，周邊二手手住宅的價格格已經突破1萬元/平方方米，區(qū)域已經有有一定的認可可度，但缺乏乏價值深度挖挖掘價值發(fā)現(xiàn)8——項目周邊邊居民素質高高，收入水平平較高價值發(fā)現(xiàn)9——周邊二手手房價格已經經突破1萬/平方米，并并且無直接競競爭個案項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位品牌價值價值發(fā)現(xiàn)10——南京建發(fā)發(fā)的品牌價值值支撐高端產產品形象十八年精耕南南京市場·······百萬方品質住住宅開發(fā)經驗驗·······南京建發(fā)早已深得南京京人信任與厚厚愛！臺城花園湖景花園匯賢居南捕廳熙南里聚寶山公園佳日雅苑佳湖綠島紫園紫廬紫金雅苑紫金雅苑……項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白特大城市，經經濟中心，經濟發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設設將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成十八年南京本本地開發(fā)經驗驗，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團團屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內10年年無商品房面面市，區(qū)域價價值亟待發(fā)掘掘本項目具備成成為區(qū)域標桿桿性高端物業(yè)業(yè)的先天稟賦賦核心價值河西新城，歷歷經十年，500億打造出南京京首個成熟國國際化高端居居住區(qū)！南部新城，依依托亞洲最大大交通樞紐，，700億奠定未來國國際化品質居居住區(qū)基礎?。∏鄪W概念，，國際盛會，，2010年南京房地產產市場最大的的機遇！西善橋項目兼兼得河西、南南部兩大板塊塊輻射，我們們看到了濃郁郁的國際化先先天氣質項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀特大城市，經經濟中心，經濟發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設設將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成本項目具備成成為標桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦核心價值十里秦淮繁華華之地，承載載千年南京文文脈秦淮河伴隨六六朝故都經歷歷千年興衰西善橋項目南南鄰的秦淮新新河與秦淮河河一樣，喚起起對中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化情懷的的追尋品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白十八年南京本本地開發(fā)經驗驗，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團團屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內10年年無商品房面面市，區(qū)域價價值亟待發(fā)掘掘項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀特大城市，經經濟中心，經濟發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設設將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成本項目具備成成為標桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦南京市區(qū)唯一一一塊兼具國國際化氣質與與中國傳統(tǒng)文文化淵源的地地塊品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白十八年南京本本地開發(fā)經驗驗，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團團屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內10年年無商品房面面市，區(qū)域價價值亟待發(fā)掘掘南京建發(fā)作為為深植本土的的開發(fā)商將喚喚醒她沉睡中中的版塊價值值項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析析2011年南京房地產市場將走向何方?南京房地產市場在08年、09年經歷短暫調整2010年房地產市場重現(xiàn)井噴項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析析——市場表現(xiàn)目前出臺的政政策主要針對對住宅市場，，且政府已運運用實質性調調控工具，因因此其市場反反應也比較明明顯。從已經經出臺的政策策和其走勢，，結合南京市市場的特點，，我們總結影影響如下：去化速度將會下降狂熱投機潮褪去，買房開始理性，導致去化速度明顯變慢。產品需求兩極分化，品質要求再次提高投機需求比重大區(qū)域將面臨困難，高品質的項目將具優(yōu)勢。成交價格出現(xiàn)回落政策帶來看跌預期，直接導致觀望，經僵持后價格將松動。長期市場信心仍在房地產的投資價值和南京的城市地位決定市場價值未變。政策影響將持續(xù)較長一段時間，后期仍可能再出如“抑制房價上漲過快”未達預期，將出臺更多實質政策項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析析——超越政策正確理解政策對房地產市場的影響，必須從三個方面綜合考量

一是宏觀經濟的發(fā)展趨勢二是政策出臺的實際目的三是房地產市場本身的狀況和基本趨勢結合全國以及南京的經濟發(fā)展，以及房地產市場發(fā)展的階段特征，從長期看，南京房地產市場樂觀的根本發(fā)展趨勢未變：

經濟持續(xù)增長形成持續(xù)的購買能力城市地位的不斷提高，形成外來需求的持續(xù)增長房地產業(yè)作為中國支柱性產業(yè)的根本特質未變通脹預期下，房地產仍然是資產保值的優(yōu)先選擇政策的根本的目的僅在于“抑制房價上漲過快”居住條件并沒有發(fā)展根本改善，今后的發(fā)展空間還很大雖然短期內南南京房價會出出現(xiàn)10-20%的下跌，但是是由于宏觀環(huán)環(huán)境未變，南京樓市樂觀觀趨勢仍在，，在6-12個月調整期過過后，“拍皮皮球效應”仍仍將重現(xiàn)。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分析析——超越政策通過對政策面面深度分析后后，我們對南南京房地產市市場宏觀面仍仍保持樂觀預預期。建議本項目適適當拉長開發(fā)發(fā)周期，以時時間換取更佳佳的銷售回報報，待南京整整體房地產市市場度過1年年以上的調控控期后再行開開盤銷售。即2012年年上市。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場分析析——規(guī)劃概況北部片區(qū)中部片區(qū)南部片區(qū)河西新城是南南京市投資500億，于于2001年年開始打造的的城市新中心心，河西新城城的三大定位位是：商務商貿、居居住就業(yè)、休休閑旅游北部片區(qū)：北北部地區(qū)面積積約20平方方公里，以居住和科技園園為主中部片區(qū)：以以2005年年十運會的主主場館——奧體中心為核核心，不僅是是融商務辦公公、文化體育育、商業(yè)休閑閑為一體的中中心區(qū)，而且且與以商業(yè)為為主的新街口口傳統(tǒng)中心遙遙相呼應，成成為集約化最高的的南京現(xiàn)代綜綜合性新中心心。南部片區(qū)：隨隨著北部和中中部片區(qū)規(guī)劃劃的逐步落實實，南部片區(qū)區(qū)已經成為當當前開發(fā)建設設的重點，由由于2014年青奧會將將在南京舉辦辦，而近萬運運動員居住的的青奧村就將將落戶南部片片區(qū)，以此為為契機，南部部片區(qū)規(guī)劃功功能為：為城市居住、、就業(yè)、娛樂樂需求提供新新的空間，服服務社會發(fā)展展；對人們尊尊重和關懷為為理念，方便便生活就業(yè)；；塑造優(yōu)美環(huán)環(huán)境和濱水特特色，提倡生生態(tài)節(jié)能。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——總表樓盤名稱占地(平米)體量(平米)開盤時間產品已推(平米)未推(平米)本期主力戶型本期均價已推套去化套去化率月均去化宇業(yè)和府奧園39509.4106872未上市小高20000仁恒江灣城353126.56870002009.7.14高層1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%開盤一月內售罄融僑中央花園170723.8290000即將開盤洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域錦園1050002200002007.6.10高層150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑤花園二期814002010.5.5多層小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗詩國際街區(qū)1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒國際公寓284101356062005.12.20高層13565603000025524094%5嘉業(yè)國際城33000公寓760002005.12.18高層7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99鳳凰和熙1000003343612009.8.29高層572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%開盤一月內售罄星雨華府1600003700002006.8.9高層2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位仁恒江灣城22000融僑中央花園25000宋都美域錦園20000碧瑤花園二期23000朗詩.國際街區(qū)28000仁恒國際公寓30000嘉業(yè)國際城27000金地名京37500鳳凰和熙后期價格未定星雨華府27000江東路板塊奧體中心板塊河西在售個案案主要集中在在江東路的沿沿線和奧體CBD周邊，，高品質大盤盤較多。江東路沿線由由于河西萬達達廣場的開業(yè)業(yè)，生活配套套等方面較為為完善奧體CBD板板塊依托良好好的規(guī)劃和發(fā)發(fā)展空間，是是仁恒、朗詩詩，保利等眾眾多知名開發(fā)發(fā)商角逐的主主戰(zhàn)場河西市場——在售個案案項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位由于近年來河河西地區(qū)打造造新城的規(guī)劃劃利好推動了了河西土地成成本的不斷提提高河西地區(qū)區(qū)項目整體均均價已經突破破24000元/平方米米，個別高端端項目均價超超過30000元/平方方米河西地區(qū)的精精裝修樓盤較較多，且每個個項目在產品品打造上均有有可圈可點之之處，成為了了南京出了新新街口傳統(tǒng)市市中心之外的的新興高端物物業(yè)市場。2010年4月新政之后后，河西樓盤盤的成交量大大幅下滑，價價格上開始出出現(xiàn)松動痕跡跡，其中宇和和府府奧園項目5月15日開開盤均價下探探2500元元，僅為17500元/平方米河西市場——價格分析析項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析河西在售的樓樓盤大部分為為2009年年之前開盤，，經歷了量價價齊升的09年，大部分分樓盤的去化化量都超過了了85%，整整體去化情況況良好2010年4月新政過后后，河西樓盤盤普遍出現(xiàn)了了成交下滑的的現(xiàn)象，并且且很多樓盤延延遲了后續(xù)樓樓盤的推出時時間，如仁恒恒江灣城、鳳鳳凰和熙等等等項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析新政出臺對河河西區(qū)域市場場的影響非常常大，新政前前，河西區(qū)域域的周成交量量穩(wěn)步上升，，最高峰為單單周成交189套，然而而新政出臺后后一周，環(huán)比比萎縮近6成成，次周在下下探3成，幾幾乎落入冰點點成交量的大幅幅萎縮，主要要原因是由于于河西區(qū)域的的客源以投資資客為主，客客源對政策的的敏感性較高高新政出臺成交大幅下滑滑項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析碧瑤花園二期和府奧園地址奧體中心樂山路189號雨潤大街以南，恒山路與黃山路之間類型多層、小高小高開盤日期2010.5.52010.5.15報價2300020000開盤價格2260017500價格降幅1.70%12.50%開盤推出套數(shù)225223開盤當日成交16180成交比例7.1%81%由于河西市場場上投資客比比例較大，政政策敏感性強強，在新政之之后，消費者者觀望氣氛濃濃烈，的第一一個新開樓盤盤碧瑤花園二二期出現(xiàn)了成成交量的大幅幅縮水。但是5月15日和府奧園園項目開盤價價格降了約2500元/平方米之后后取得了不錯錯的去化情況況，說明河西西區(qū)域市場的的整體需求還還是相當堅實實和旺盛項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——客源分析河西地區(qū)已經經成為了南京京新興的豪宅宅區(qū)，因此吸吸引了全省乃乃至全國各地地的高端客源源前來購買，，本地和外地地客源數(shù)量基基本相當置業(yè)目的上來來看，婚房等等剛性需求的的比例很小，，投資和半投投資半改善需需求占了絕大大多數(shù)客源職業(yè)上來來看，私營業(yè)業(yè)主和在河西西工作的外企企員工占了很很大的比例，，公務員和醫(yī)醫(yī)生、教師、、國企管理層層等泛公務員員階層也占有有一定的比例例由于投資客充充斥了河西市市場，因此河河西所有樓盤盤的入住率都都偏低，約在在30%-40%項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——未來供應河西地區(qū)未來來一年內供應應較大，新項項目加上已售售項目的未推推體量保守估估計在200萬方以上，河西地地區(qū)依舊是南南京樓市的熱熱點區(qū)域。未來供應趨勢勢上來看，呈呈現(xiàn)南擴+西西拓的趨勢，，西面將打造造濱江景觀住宅宅群，而南面將圍圍繞青奧村打造高尚住宅宅區(qū)南擴西拓宇和和府奧園10.7萬方保利香檳國際21萬方仁恒G53公寓12.5萬方雨潤國際廣場15萬方華泰奧體項目體量不詳蘇寧濱江項目12萬方五礦御江金城22.8萬方金基蒼山路項目9.5萬方棲庭7.8萬方新百新城26萬方青奧村項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場小結結價格已經出現(xiàn)現(xiàn)松動新政影響初步步顯現(xiàn)，在成成交量連續(xù)數(shù)數(shù)周下滑之后后，河西市場場的價格堅冰冰已經開始松松動。成交接近冰點點但市場支撐撐力仍在，價價格敏感性高高新政之后，成成交量已經降降至冰點，但但是個別樓盤盤降價出售依依舊能夠逆市市熱銷，說明明市場的購買買力支撐依舊舊有力。投資客依舊是是主流河西區(qū)域的客客源以投資客客為主，他們們來自全市范范圍和外地，，在新政的調調控之下，這這部分客源已已經大幅縮水水項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——外部分析——建筑類別別項目保利香檳國際宇業(yè)和府奧園仁恒G53公寓仁恒江灣城融僑中央花園宋都美域錦園售完產品無無無高層小高高層在售產品高層小高小高高層洋房高層未建產品高層小高小高高層小高高層項目碧瑤花園二期朗詩.國際街區(qū)仁恒國際公寓嘉業(yè)國際城金地名京鳳凰和熙星雨華府售完產品多層小高小高高層高層小高高層高層在售產品多層小高小高高層高層小高高層高層未建產品多層小高無無無小高高層高層河西地區(qū)由于于土地資源日日益稀缺，加加之毗鄰CBD的CLD規(guī)劃，因此此產品以容積積率較高的高高層和小高層層為主從造型來看，，基本為南北北通透的板式式結構，未出出現(xiàn)塔式結構構的樓盤河西區(qū)域的樓樓盤精裝比例例較高，70%左右的樓樓盤為精裝修修，區(qū)域產品品品質較高項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——外部分析——外立面及及公共部位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位在立面風格上上，河西樓盤盤大多采用了了現(xiàn)代簡約的的設計風格，，彰顯了河西西新城年輕、、國際化、富富于現(xiàn)代氣息息的特點。在走道、電梯梯間、大堂等等公共空間的的設計上，除除了星雨華府府等位于河西西北部區(qū)域的的幾個豪宅項項目有較為豪豪華的設計外外，大部分樓樓盤品質一般般。河西產品——外部分析——外立面及及公共部位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——內部分析———戶型河西樓盤2房房主力戶型在在85-95平方米之間間，3房在130-150平方米之之間，4房在在170平方方米以上河西區(qū)域整體體房型偏大，，彰顯了區(qū)域域高尚住宅區(qū)區(qū)的特質項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西樓盤的戶戶型設計均較較為成熟，在在動靜分離、、南北通透、、房間全明等等設計上都十十分到位但在戶型上缺缺乏附加值，，即偷面積的的成分，僅部部分樓盤有飄飄窗、大陽臺臺的設計，空空中入戶花園園、大露臺、、內嵌式陽臺臺，轉角飄窗窗等偷面積的的元素均無樓樓盤使用，對對于本項目而而言，戶型設設計是個不錯錯的突破口。。河西產品——內部分析———戶型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——內部分析———裝修項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位裝修上來看，，河西樓盤精精裝修比例高高達70%，，裝修標準基基本在2000元/平方方米以上中央空調、廚廚房衛(wèi)浴設備備的品牌上均均選取了國際際知名大牌河西產品——內部分析———裝修項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地源熱泵系統(tǒng)建筑外部防護系統(tǒng)家庭安全防范警報系統(tǒng)健康全新風系統(tǒng)河西區(qū)域朗詩詩國際街區(qū)、、和府奧園等等項目均打出出了科技住宅宅的概念，恒恒溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)、地源熱泵泵系統(tǒng)、新風風系統(tǒng)等智能能化系統(tǒng)的運運用已經較為為普遍和成熟熟，使樓盤的的附加值大大大增加，也吸吸引了很多客客戶的青睞。。河西產品——內部分析———智能化項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——景觀設計計樓盤綠化率仁恒江灣城35%棲庭31%融僑中央花園32%嘉業(yè)國際城35%中北尚品35%保利香檳國際36%河西大部分樓樓盤在內部景景觀的打造上上較弱，這和和高昂的土地地成本和較高高的容積率有有直接的關系系個別樓盤如宋宋都美域內部部景觀打造較較好，有中央央花園等景觀觀概念，這也也成為了該樓樓盤的主要賣賣點項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——商業(yè)配套套樓盤商業(yè)形態(tài)仁恒江灣城社區(qū)集中商業(yè)中北尚品沿街商業(yè)融僑中央花園社區(qū)集中商業(yè)仁恒G53商業(yè)內街（規(guī)劃）朗詩國際街區(qū)無商業(yè)和府奧園沿街及地下商業(yè)河西樓盤的商商業(yè)配套亮點點不多，形態(tài)態(tài)基本上為沿沿街商業(yè)和內內部的集中商商業(yè)兩種，僅僅起到基本配配套，滿足業(yè)業(yè)主生活消費費的作用。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品——物業(yè)服務務樓盤物業(yè)公司物業(yè)費碧瑤花園二期南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司1.60元/平方米·月融僑中央花園融僑物業(yè)1.85元/平方米·月仁恒江灣城南京仁恒物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月朗詩國際街區(qū)南京朗坤物業(yè)服務有限公司1.80元/平方米·月宋都美域南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司1.55元/平方米·月河西樓盤的物物業(yè)服務公司司基本為開發(fā)發(fā)商旗下企業(yè)業(yè)，較少有外外聘高品質的的如戴德梁行行、第一太平平洋戴維斯等等國際一流物物業(yè)服務公司司所提供的物業(yè)業(yè)服務也基本本是常規(guī)的保保安、保潔、、家政、維修修等方面，沒沒有特別突出出的地方物業(yè)費的范圍圍集中在1.5-2.5元/平平方米·月，在全南京京市屬于較高高水平項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產品小結市場現(xiàn)狀本項目突破口外立面河西樓盤大多采用了現(xiàn)代簡約的設計風格，彰顯了河西新城年輕、國際化、富于現(xiàn)代氣息的特點。公共部位除了個別豪宅項目設計較好，整體市場品質一般公共部位設計彰顯豪宅風范戶型河西區(qū)域整體房型偏大，彰顯了區(qū)域高尚住宅區(qū)的特質，但在附加值的創(chuàng)造上較為缺乏戶型設計上增加附加值裝修70%的新盤都是精裝社區(qū)，裝修標準普遍超過2000元/平方米，且均為大開發(fā)商的手筆，裝修經驗豐富，品質高，風格成熟智能化科技住宅概念已經較為普遍，地源熱泵系統(tǒng)、新風系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運用已經較為成熟景觀設計河西大部分樓盤在內部景觀的打造上較弱，僅有宋都美域等個別個案景觀打造較好，這也成為其主要賣點景觀設計上打造震撼力商業(yè)商業(yè)配套亮點不多，形態(tài)基本上為沿街商業(yè)和內部的集中商業(yè)兩種，僅起到基本配套，滿足業(yè)主生活消費的作用將商業(yè)配套做出亮點物業(yè)服務物業(yè)服務公司基本為開發(fā)商旗下企業(yè)，所提供的物業(yè)服務也基本是常規(guī)的保安、保潔、家政、維修等方面，沒有特別突出的地方通過報告第一一部分——價價值發(fā)現(xiàn)的分分析，我們已已經做出了本本項目具備了了成為標桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦，且本區(qū)域內無無任何競爭個個案，因此，，西善橋的價價值將由我們們來書寫因此我們要充充分發(fā)揮我們們的價值優(yōu)勢勢和開發(fā)商的的實力，在產品品質、附附加值等方面面創(chuàng)造價值，將本項目打打造成全市高高端住宅市場場中最具潛力力的明星個案案。對本項目的啟啟示項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位項目定位我們是什么——高端物業(yè)——一個由四緯因因素構成的市市場綜合體價格：單價與總價高于市場平均水平或同類產品水平高端物業(yè)產品性能：創(chuàng)造高品質高舒適度產品市場形象：品牌企業(yè)，高端客戶群體與高品質的服務資源：擁有區(qū)位或生態(tài)等稀缺資源初步定位為：：區(qū)域標桿，，高端物業(yè)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)位價值項目坐擁秦淮淮新河景觀帶帶，周邊依托托梅山社區(qū)，，生活氛圍濃濃厚項目價值市場分析核心點：即將將被規(guī)劃拉入入青奧版圖核心點：景觀觀稀缺、生活活便捷核心點：打造造區(qū)域標桿性性樓盤建發(fā)為西善橋橋創(chuàng)造價值南京30萬方方秦淮新河河畔的明星個個案位于南京市重重點打造的河河西和南部兩兩大副城之間間，坐擁2014青奧村村規(guī)劃利好通過區(qū)位、土土地、市場三三個原點定位位項目項目周邊無競競爭個案，區(qū)區(qū)域價值亟待待發(fā)掘，本項項目應在產品品打造上向臨臨近的河西區(qū)區(qū)域靠攏項目定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研判價格研判案例例采樣依據(jù)全全市單價2萬元以上，主主力總價300萬以上的公寓寓項目為例區(qū)位項目總體量（萬方）產品類型主力面積（m2)均價主力總價段（萬元）河西仁恒江灣城68.7高385金地名京20高層80-20837500300-780朗詩.國際街區(qū)30小高367城東紫園10.4小高276中冶鐘鼎山莊24.9花園洋房270-31028000756-868城中南京國際廣場42.6高487城開御園3.1小高578長江路九號25.4高層158-25140000632-1004金鼎灣國際11.5小高層90-16035000315-560都市羲和9.5高層90-20041000369-820凱潤金城21.7高層、酒店式公777城北藍晶國際2.8酒店式公寓53-8120000106-162長江峰景9.0高264項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研判河西仁恒江灣城朗詩國際街區(qū)2.2萬/平方米2.8萬/平方米城東紫園中冶鐘鼎山莊2萬/平方米2.8萬/平方米城中金鼎灣國際城開御園3.5萬/平方米3.3萬/平方米城北藍晶國際長江峰景2萬/平方米2萬/平方米參照市場在售售的各類高端端物業(yè)的不同同類別，本項項目定位為區(qū)區(qū)域內高端物物業(yè)。目前可可參考的同檔檔次競比項目目有仁恒江灣灣城、朗詩國國際、中冶鐘鐘鼎山莊、長長江峰景。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位靜態(tài)競比價格格20000元/平米（理論價價格）外部因素系數(shù)對比因素本項目仁恒江灣城朗詩國際中冶鐘鼎山莊長江峰景15%地段因素評分10013013014012020%休閑配套評分10012012013012015%外部景觀評分100130130135130內部因素10%開發(fā)商品牌評分1001501401001005%總規(guī)模評分1001501201208015%建筑品質評分10012010012013010%物業(yè)管理評分1001301101301105%內部景觀評分1001201201301105%社區(qū)商業(yè)評分100120120120100100%系數(shù)累加100130121125111項目價格

22000280002800020000參考權重

40%30%20%10%項目價格*權重*100/系數(shù)累加199856769693644801800價格研判項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研判本輪調控周期期將持續(xù)6-12個月受調控政策影影響，區(qū)域市市場房價將下下降10-20%南京樓市宏觀觀環(huán)境支撐未未變最終建議本項項目銷售價格格為：20000元元/平方米*（1+10%））=22000元元/平方米2010年，，受宏觀調控控政策的影響響，區(qū)域市場場價格將出現(xiàn)現(xiàn)10%-20%的下調調，預計本輪輪調控會持續(xù)續(xù)6-12個月。市場將將走出調控周周期，銷售價價格至少回歸歸至調控前的的市場估價水水平，即20000元/平方米，以本項目2011年底入市計，，預期南京整整體房地產市市場將可在現(xiàn)現(xiàn)價值上保持持10%漲幅幅，即：項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判根據(jù)目前初判判的項目理論論價格，及初初步的戶型建建議，框定總總價，借以推推導產品細分分目標客戶面積區(qū)間戶數(shù)比單價總價區(qū)間55-6010%20000110-120萬75-8530%20000150-170萬90-11025%20000180-220萬110-12035%20000220-240萬200以上5%20000400萬以上合計20000110-400萬初步戶型配比比建議項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判客戶分類模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）根據(jù)項目總價價段[100-370]，依托我我們的客戶分分析模型，預預判目標客戶戶為——中產階級為中中堅的人群。單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京人單身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢新貴型經濟型中產型富裕型富豪型—300—100—30以上萬元/年30-10萬萬元/年10萬元以下下購買力客戶類類型家庭結構客戶戶類型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判類別家庭年均收入水平職業(yè)背景購房支付特點產品偏好生活調性生活偏好富裕型100-300萬歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質。喜歡各類投資。擁有名車，經常出國旅游。中產型30-100萬外資企業(yè)中高層、國內上市公司高管、民營企業(yè)總經理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。新貴型10-30萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經理、上市公司經理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。首付能力不強，但月還款能力高、工作前景預期好；貸款年限可以較長；國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。購買力客戶分分類描述項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判產品形態(tài)主力客戶形態(tài)產品需求偏好產品類型面積段（平米）購買力類型年齡、家庭特征家庭結構55-60都市新興貴族26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質高、升值潛力大附近有幼兒園、小學配套運動型休閑型工作型生活型教育型56歲以上健康養(yǎng)老族二老空巢基本生活便利醫(yī)療配套有健身綠地有健康型休閑型生活型75-120城市中產階級30-35都市新銳族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質高、升值潛力大有幼兒園、小學配套運動型休閑型商務型擁有型教育型36-55品質家庭族中學三口之家以上生活、休閑、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質高、升值潛力大投資型奢華型擁有型贍養(yǎng)型200以上富裕階層40-55品質家庭族中學三口之家以上生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質高、升值潛力大有幼兒園、小學配套擁有型奢華型商務型精神型投資型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位55-65的的主力客群為為首次置業(yè)型型客戶描述客戶類型客戶來源主要是：有購買一房或兩房的能力，（經濟能力有限）希望籍此機會從中端人群擠身高端圈層事業(yè)處于上升期，獎勵自己和家人的心情迫切對品質生活的向往和對身份認同的提升感較強年齡段主要集中在28-35歲，購置物業(yè)，易感性化和沖動這類客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多或有少數(shù)：55歲以上，追求品質生活的、物質條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶都市新興貴族工作在河西的各類年輕杰出白領階層（包括CBD商務人士、科技產業(yè)園的中、高級技術、管理人才、行政機關干部等）；西善橋區(qū)域子女獨立；在市區(qū)工作，奮斗一定年數(shù)，有一定積累的新南京人；部分江浙滬投資客項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位75-120的主力客群群為改善型客戶描述客戶類型客戶來源事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質資本，有投資傾向已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經驗對品質生活的追求和對身份認同的提升看重居住生活品質、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境注重子女學習空間和家人的生活空間年齡段主要集中在30-55歲目標客戶具備一定的經濟基礎，為中產階級及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主，也會吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客城市中產階級河西地區(qū)改善型客源的溢出，來自全市；梅山鋼鐵集團里工作多年，有一定積蓄的企業(yè)管理層；項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位200以上的的主力客群為為享受型客戶描述客戶類型客戶來源屬于高端客戶的最上層，經濟實力不受限擁有多次置業(yè)經驗和多套物業(yè)看重居住生活品質、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在35-55歲，消費行為相對低調的人群這類客戶注重居住品質，置業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大富裕階層全市高端改善，涉外人士；梅山鋼鐵集團工作多年的企業(yè)高管；厭惡都市喧囂，想往安靜養(yǎng)老環(huán)境的離退老干部項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶定位目標客群西善橋本地在梅山鋼鐵企業(yè)工作的中高管

全市私營企業(yè)主或企業(yè)高管政府公務員和泛公務員中的高收入人群各類產業(yè)園外資企業(yè)高管層在南京打拼一定年數(shù)的“新南京人”來自江浙滬的投資客部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士長年在外打拼的南京人目錄第二部分產產品篇什么樣的產品品適合本項目目？我們的思考：：項目區(qū)位思考考1：我們緊鄰“河西新城”高端人文國際際居住區(qū)。2：我們毗鄰“青奧村”這一多元化國國際配套區(qū)。。3：我們擁有最最近的四條地地鐵線環(huán)繞，，國際化交通通體系。結論我們具有國際際高端的人文文居住氛圍；；我們具有國際際完備的生活活配套；我們具有國際際化交通體系系；如何利用這種種國際資源屬屬性？案例借鑒一個行之有效效的策略：個案借鑒【遠洋·萬和城】亞奧核心，打打造“世界級生活示示范區(qū)”居于北四環(huán)，，擁有國際高高端居住文化化，周邊配套套成熟高端。。遠洋·萬和城——國際資源利用用遠洋·萬和城——自身價值塑造造高端國際公寓寓5A級寫字樓國際一線品牌牌購物中心國際高端酒店店公寓芳草地國際學學校雙語幼兒園項目占地17萬方，容積率率2.6個案具備國際際化資源屬性性；通過打造高端端國際公寓、、5A級辦公、高端端酒店公寓、、一線品牌購購物中心、芳芳草地國際學學校、雙語幼幼兒園等高端端綜合生活配配套，塑造項項目自身的國國際高端價值值體系。結論如何塑造本項項目的國際價價值體系？回歸項目本身身我們需要：項目自身認知知綜合容積率2.2建筑限高60米公建配套約占占1/3用地體量要求求緊鄰秦淮新河河自然景觀資資源“秦淮藍調”這這一極具歷史史人文底蘊的的自然資源秦淮新河泰山北路地塊3地塊2地塊1結論項目綜合容積積率2.2，但由于項目目1/3地塊用來建幼幼兒園和小學學等公建配套套，對容積率率有一定損失失；導致住宅部分分的容積率較較高，且有60米限高要求。。綜合考慮建建議做全小高高層產品，打打造大圍合的的高端住宅形形象；利用秦淮新河河的自然文化化景觀資源，，塑造高端國國際配套體系系，打造本案案特色國際濱濱水住區(qū)。產品定位一座濱水人文文國際住區(qū)——秦淮新河的景景觀文化——國際化教育、、生活、娛樂樂配套——國際高端公寓寓產品定位一座濱水人文文國際住區(qū)我們的疑問：：定位的支撐點在哪里？產品支撐規(guī)劃：濱水國國際住區(qū)規(guī)劃劃國際配套：涵涵蓋一站式國國際教育、國國際生活運動動泛會所、國國際濱水休閑閑俱樂部。國際公寓：倡倡導全新國際際品質生活理理念。一、規(guī)劃經濟指標：占地面積：13.2萬方建筑面積：26.4萬方容積率：2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%小學幼兒園社區(qū)配套公寓公寓河濱會所二、國際化配配套國際一站式教教育體系國際生活泛會會所國際濱水新天天地打造一站式國際生活配套享受步行的便便捷……教育引入國際頂尖尖教育模式，，倡導一站式式教育體系聯(lián)手常春藤教教育機構，打造國際一體體化頂尖教育育模式。36班小學12班幼兒園常春藤教育機機構華爾街怎么養(yǎng)孩子？

第一，讓孩子花自己的錢

第二，教理財，更要培養(yǎng)領袖的素質

第三，“憶苦思甜”

第四，談貧說富

第五，孩子是否想要什么就能得到什么

第六，讓孩子在感激而不是怨恨中長大

第七，讓孩子早早打工

第八，培養(yǎng)一個負責的孩子

第九，教孩子發(fā)展穩(wěn)定的人際關系

第十，“少兒總裁班”：企業(yè)家的才能、慈善家的品性

第十一，品德與經營能力

第十二，娃娃大亨

第十三，怎樣培養(yǎng)金融家聯(lián)手美國東北北部最著名的的8所大學：哈佛佛、耶魯、普普林斯頓、哥哥倫比亞、康康奈爾、布朗朗、達特茅斯斯和賓夕法尼尼亞大學全美式國際教教育體系開通直升美國國前8大名校的快捷捷通道可面向全市招招生，擴大建建發(fā)知名度國際雙語幼兒兒園建議引進專業(yè)業(yè)的師資團隊隊，如：伊頓頓慧智雙語幼幼兒園校園占地面積積為5000平米，綠化覆覆蓋面積為75%，十二個班級級的規(guī)模，另有生態(tài)式廊廊景、親子圖圖書室、及美美術、音樂專專用活動室等等；權威的師資力力量；經典的蒙臺梭梭利課程國際化教育機機制，“不教教的教育”國際雙語小學學建議引進專業(yè)業(yè)的師資團隊隊，如：耀中中國際學校、、金蘋果雙語語學校等校園占地面積積為3萬方，建筑面面積約2萬方，綠化覆覆蓋面積為75%，36班規(guī)模，標準250米塑膠跑道操操場、校舍配配備多媒體互互動白板，設設有計算機室室、圖書館、、音樂室、飯飯?zhí)?、體育館館、劇場及戶戶外體育及游游樂設施。雙語雙文化課課程，國際教教育體系聯(lián)動動延續(xù)早教體制制、掛鉤知名名國際學府，，創(chuàng)造頂尖的的一站式教育育體系生活娛樂國際化生活配配套，引領豐豐富多元的休休閑娛樂享受受國際濱水新天天地國際生活泛會會所濱河新天地生活泛會所國際濱水新天天地秦淮新河為秦秦淮河一支流流，而秦淮河河素來既得文文人才子的青青睞十里秦淮千年年流淌，六朝朝勝地今更輝輝煌延續(xù)秦淮河淵淵源流淌的小小資生活色彩彩，打造本案特色色的“國際濱水新天天地”匯聚古樸浪漫漫情懷與國際際時尚格調，，打造國際圈圈層生活……濱水景觀塑造造秦淮新河利用秦淮新河河資源與市政政景觀帶，打打造特色國際際濱水休閑走走廊。將景觀與文化化、休閑與自自然完美聯(lián)系系。引入國際知名名品牌，如星星巴克、人間間系列酒吧、、俏江南等高高端休閑餐飲飲，塑造濃郁郁小資情調。。風情酒吧街文化vip俱樂部南京特色民國國建筑，搭配配華麗復古的的裝修格調，，凸顯歷史文文化與國際融融合的奢華，，營造極致尊尊貴私密的vip享受。會所配置：古典文化書廊廊；鋼琴紅酒雪茄茄館國際生活泛會會所配套內容：社區(qū)衛(wèi)生服務務中心文化活動中心心體育中心街政管理中心心郵電設施養(yǎng)老院農貿市場……約1.8萬方體量的生生活泛會所，，全方位滿足國國際社區(qū)的一站式便捷生生活需求?！倔w育中心】1500平米多功能體體育中心，打打造獨樹一幟幟的運動新空空間。配套內容：籃球羽毛球室內攀巖【文化活動中心心】4000平米文化活動動中心，打造造公共交流活活動的國際共共享平臺。活動配置：迷你保齡球館館桌球館迷你影院兒童活動中心心三、國際公寓寓倡導全新國際品質生活新境境界——國際大氣的標標志性建筑——國際高端的舒舒適居住空間間——國際藝術品質質的園林體系系濱水大圍合立面打造國際品質標志性建建筑形象立面風格：新古典現(xiàn)代風格一：新古古典古典藝術與現(xiàn)現(xiàn)代美學的結結合，沉穩(wěn)內內斂，大氣國國際。風格二：現(xiàn)代代玻璃與石材相相結合，線條條挺拔硬朗，，彰顯國際大大氣簡約之氣氣度。奢華酒店式大大堂精裝首層局部架空空設計奢華精裝大堂堂、梯廳、走走廊高科技智能化化深度塑造國際高端產品形象象結合建筑古典典風情，打造造豪華皇室大大堂；大理石鋪設，，奢華水晶吊吊燈，挑高處處理，彰顯豪豪宅品質。[首層精裝大堂堂設計][首層局部架空空設計]延續(xù)大堂奢華華歐式精裝設設計，與戶外外景觀自然過過度融合。電梯廳運用大大氣穩(wěn)重的大大理石貼面，，配合溫馨裝裝飾、燈飾，，體現(xiàn)高檔酒酒店氣質公共走道統(tǒng)一一于整個內裝裝的國際高端端品質，通過過石材的大大大面積運用凸凸顯尊貴品質質[梯廳、公共走走廊精裝建議議]內容：智能化電梯刷刷卡可視對講指紋入戶[高科技智能化化]高端科技智能能化配套服務務與項目，提提升整體社區(qū)區(qū)品質，引領領南京豪宅住住宅新概念。。地下層價值塑塑造地下停車方式式、車行動線線；地下豪華精裝裝大堂；片區(qū)地下層整整體大開挖；；社區(qū)入口進行行人車分流，，私家車直接接進地下車庫庫；通過地下大堂堂直接入戶。。地下停車方式式、車行動線線車庫出入口車庫出入口覆土區(qū)域平面圖示意地下車庫入大堂剖面圖示意地下豪華精裝裝大堂延續(xù)整體風格格，打造純正正歐式風情，，大理石鋪設設，通過玫瑰瑰金等奢華色色彩結合燈光光的營造，打打造富麗堂皇皇的地下車庫庫大堂，尊貴貴入戶。戶型倡導國際的高品質宜居居空間戶型類型：一房：55-60㎡二房：75-85㎡小三房：90-110㎡三房：110-120㎡復式：200㎡入戶花園封閉后的書房戶內花園1房：55-60平米1室2廳1衛(wèi)建筑面積：58㎡附加值贈送：：陽臺：16㎡（半送）凸窗：1.3㎡（全送）總附贈面積：：9.3㎡附贈比率：15%東側近9平米陽臺，方方正實用，可可改造成臥室室房間使用；；西側陽臺也作作為陽光書房房使用，不影影響客廳采光光。參考個案：世世紀新南門2房：75-85平米附加值贈送：：南北陽臺：22㎡（半送）工作陽臺：2.7㎡（全送）南北凸窗：3.6㎡（全送）設備平臺：3.3㎡（全送）總附贈面積：：20.6㎡附贈比率：23%2房2廳2衛(wèi)建筑面積：85㎡北向入戶花園園＋設備平臺臺，附加值高高，實用性強強；南向超大面寬寬陽臺＋工作作陽臺，連通通臥室與陽臺臺，觀景性強強，舒適實用用。參考個案：長長江國際花園園小3房：90-110平米附加值贈送：：南北陽臺：23㎡（半送）工作陽臺：2.8㎡（全送）南北凸窗：3.6㎡（全送）設備平臺：3.5㎡（全送）總附贈面積：：21.4㎡附贈比率：20%3房2廳2衛(wèi)建筑面積：106㎡北向入戶花園園＋設備平臺臺，附加值高高，實用性強強；南向超大面寬寬陽臺＋工作作陽臺，連通通臥室與陽臺臺，觀景性強強，舒適實用用。參考個案：長長江國際花園園3房：110-120平米戶型布局方正正,采光通風好.超大空中庭院院可封閉做房房間使用,靈活空間.飄窗設計增加加產品附加值值.附加值的體現(xiàn)現(xiàn):陽臺(南)約7.8㎡（半送）空中庭院約16.7㎡（半送）飄窗約3.5㎡（全送）總計:（7.8+16.7）÷2+3.5=15.8平米計入面積：118平米實實得面積積：133.8平米3室2廳2衛(wèi)建筑面積：118㎡參考個案：綠綠庭尚城復式：200平米雙主臥套房設設計；頂層獨立主臥臥區(qū)帶奢華大大露臺；客廳雙層挑高高，奢華大氣氣。3室2廳3衛(wèi)建筑面積：202㎡參考個案：長長江國際花園園附加值贈送：：南北陽臺：26㎡（半送）工作陽臺：2.8㎡（全送）南北凸窗：4.2㎡（全送）設備平臺：3.5㎡（全送）頂層露臺：48㎡（全送）總附贈面積