博思堂較新案摩方全年推廣方案

[焦點(diǎn)]黃河路公寓項(xiàng)目推廣策略啟示推出判斷來自[西安路沃爾瑪西拓北進(jìn)天興項(xiàng)目]

十大啟示啟示1——最吸引客戶的因素位置、戶型、交通、配套、價(jià)格和投資價(jià)值，其中位置、戶型兩項(xiàng)指標(biāo)客戶選擇比例最高，這說明位置和戶型對(duì)小戶型置業(yè)者來說最為重要；啟示2——了解樓盤的途徑最多的是報(bào)紙／戶外廣告，比例在19－52％，其次是親友介紹，比例在17－29％，報(bào)紙／戶外廣告和親友介紹對(duì)小戶型樓盤作用明顯，現(xiàn)場(chǎng)案場(chǎng)的包裝配合也是不可缺少的。啟示3——購(gòu)買意圖大部分還是自住，比例在55－77％，其次是投資，比例在15－32％，再次是為親友購(gòu)買，比例在2－10％，小戶型客戶置業(yè)還是以自住為主，這與西安路作為近年商街成熟、前景可觀讓這里成為居住首選有關(guān)。啟示4——置業(yè)經(jīng)驗(yàn)小戶型客戶第1次購(gòu)房的比例最多，在40－60％，其次是2次置業(yè)，比例在28－40％，再次是3次及以上置業(yè)，比例在10－33％，啟示5——居住現(xiàn)狀目前居住情況，以擁有住房的比例最多，在48－62％，其次是租房，比例在33－44％，擁有住房客戶多以投資和為親友購(gòu)買為主。啟示6——客戶年齡年齡最多的是30歲以下，在37－53％，其次是30－35歲，比例在24－39％，再次是36－40歲，比例在11－27％，啟示示7————婚姻姻狀狀態(tài)態(tài)已婚婚尚尚無無小小孩孩和和未未婚婚的比比例例較較多多；；其次次是是已已婚婚子子女女在在6周周歲歲以以下下的的；；再次次是是子子女女在在6－－18周周歲歲的的；；其它它比比例例較較少少。。啟示示8————教育育程程度度受教教育育程程度度中中，，大專專比比例例最最多多，在在37－－46％％；；其次次是是高高中中／／中中專專／／技技校校，，比比例例在在27－－41％％；；再次次是是本本科科及及以以上上的的，，在在19－－28％％；；初中中及及以以下下的的比比例例較較少少。。啟示示9————客群群概概況況IT人人士士（（硬硬件件）），，通訊訊附近近有有個(gè)個(gè)小小日日本本圈圈子子啟示示10———職業(yè)業(yè)狀狀況況最多多的的是是企事事業(yè)業(yè)和和機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)白白領(lǐng)領(lǐng)，在在20－－59％％，，其次次是是個(gè)個(gè)體體／／私私營(yíng)營(yíng)老老板板，，比比例例在在20－－42％％，，自由由職職業(yè)業(yè)者者和和退退休休人人員員／／家家庭庭主主婦婦也也有有一一定定比比例例。。小戶戶型型客客戶戶最最多多的的是是企企事事業(yè)業(yè)和和機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)白白領(lǐng)領(lǐng)，，他他們們主主要要是是自自住住，，部部分分投投資；；而而個(gè)個(gè)體體／／私私營(yíng)營(yíng)老老板板主主要要是是投投資資和和為為親親友友購(gòu)購(gòu)買買。。小戶戶型型賣賣得得好好的的四四大大要要素素總價(jià)價(jià)控控制制好好把握握““市市中中心心情情結(jié)結(jié)””戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)日日趨趨完完善善滿足足購(gòu)購(gòu)房房者者的的獨(dú)獨(dú)立立及及個(gè)個(gè)性性判斷斷：：判斷斷得得出出結(jié)結(jié)論論三：：項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析我們們有有什什么么大大環(huán)環(huán)境境？？1、、緊緊臨臨黃黃河河路路，，占占據(jù)據(jù)大大連連西西部部交交通通要要道道2、、多多條條公公條條線線路路，，交交通通四四通通八八達(dá)達(dá)3、、西西安安路路，，一一重重商商圈圈4、、黃黃河河路路商商業(yè)業(yè)裙裙摟摟，，二二重重商商圈圈5、、星星海海灣灣，，三三重重商商圈圈6、、福福佳佳新新天天地地，，龍龍祥祥花花園園成成熟熟居居住住區(qū)區(qū)7、、三三重重商商圈圈，，未未來來投投資資承承接接力力強(qiáng)強(qiáng)8、、沃沃爾爾瑪瑪?shù)牡姆椒较蛳颍?，就就是是你你的的方方向?、、西西拓拓北北進(jìn)進(jìn)，，小小戶戶物物業(yè)業(yè)投投資資成成行行成成市市10、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃，，舊舊城城改改造造未未來來無無限限十大大人人氣氣指指數(shù)數(shù)我們們有有什什么么小小環(huán)環(huán)境境？？1、、面面積積適適中中，，精精巧巧實(shí)實(shí)用用2、、廚廚房房靠靠近近入入戶戶門門，，功功能能區(qū)區(qū)分分明明確確3、、戶戶戶戶凸凸窗窗，，解解除除黑黑房房4、、客客廳廳、、臥臥室室方方正正實(shí)實(shí)用用5、、明明窗窗、、明明衛(wèi)衛(wèi)，，健健康康生生活活6、、開開間間與與進(jìn)進(jìn)深深合合理理7、、朝朝向向大大部部分分戶戶型型為為東東或或南南8、、精精裝裝修修，，省省心心9、、高高性性價(jià)價(jià)比比，，價(jià)價(jià)值值大大于于價(jià)價(jià)格格10、、名名牌牌物物業(yè)業(yè)，，管管家家服服務(wù)務(wù)十大大升升值值指指數(shù)數(shù)四：：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析我們們的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手如如何何？？白玉玉完完成成項(xiàng)目目定定位位狀狀況況羅斯斯福?！ぬ炫d興國(guó)國(guó)際際精精裝裝修修公公寓寓、、寫寫字字間間公公寓寓已已銷銷售售完完畢,少少量量寫寫字字樓在在售售民勇勇2005精精裝裝修修公公寓寓、、寫寫字字間間銷銷售售完完畢畢公建建寶發(fā)發(fā)金金鉆鉆精精裝裝修修公公寓寓、、寫寫字字間間公公寓寓銷銷量量良良好好公建建余余2套套福佳佳·新天天地地廣廣場(chǎng)場(chǎng)HOPSCA公公寓寓銷銷售售告告磬磬公建建招招商商萬合合嘉嘉玉玉大大廈廈建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：寫寫字字間間架架構(gòu)構(gòu)爛爛尾尾樓樓，，06年年年年底底預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)入入市市結(jié)論論：：我們們沒沒有有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手！！定位位和和價(jià)價(jià)格格是是區(qū)區(qū)隔隔，，市市場(chǎng)場(chǎng)同同質(zhì)質(zhì)性性產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售出出現(xiàn)現(xiàn)斷斷檔檔期期；；定位位不不同同，，消消費(fèi)費(fèi)群群體體也也不不同同，，并并直直接接影影響響價(jià)價(jià)格格；；六：：購(gòu)購(gòu)買買力力分分析析誰會(huì)會(huì)買買我我們們的的房房子子？？1、、西西安安路路、、黃黃河河路路的的高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)2、、本本片片區(qū)區(qū)的的私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主3、、純純投投資資客客4、、外外籍籍人人士士結(jié)論論：：產(chǎn)品品的的價(jià)價(jià)值值力力，，唯唯一一性性及及周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)殺殺傷傷力力沒沒問問題題，，針對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目小小戶戶型型的的戶戶型型小小的的擔(dān)擔(dān)心心，，精精裝裝樣樣板板間間是是必必要要的的。。于是是：：我我們們需需要要解解決決的的問問題題是是：：如果果買買小小戶戶型型的的人人，，即即使使自自住住也也是是過過渡渡性性居居所所，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的保保值值增增值值信信心心要要樹樹立立；；如果針對(duì)對(duì)小戶型型投資客客，租務(wù)務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)短期期投資回回報(bào)難以以實(shí)現(xiàn)，，如何給給他們更更好的可可信理由由和信心心。判斷：在在營(yíng)銷推推廣一定定是居住住的高價(jià)價(jià)值與投投資的高高信心雙雙管齊下下的策略略，需要要控制節(jié)節(jié)奏，明明暗推進(jìn)進(jìn)！PART3我是誰的的淺淺析客客戶的購(gòu)購(gòu)買行為為及心理理大連最國(guó)國(guó)際化的的：開發(fā)區(qū)本本來就是是世界的的，開發(fā)發(fā)區(qū)人也也是見過過世面的的，國(guó)際化OPEN情結(jié)、、IF國(guó)國(guó)際自由由人，他們喜歡歡并信任任國(guó)際大大師、國(guó)國(guó)際新城城、國(guó)際際品質(zhì)；；大連最有有錢的：比“低消消費(fèi)、低低收入””的大連連人富裕裕一塊，，這也是開開發(fā)區(qū)房房?jī)r(jià)更高高的強(qiáng)力力支撐；；大連最投投資的：除儲(chǔ)蓄外外，證券券等投資資渠道并并不顯著著，故許許多人有有2－3套住宅，這這也符合合3次置置業(yè)占41％，，2次置置業(yè)占31％的的數(shù)據(jù)；；大連最自自信的：教育程度度高，71％大大專以上上，只要要剖析清清楚價(jià)值值價(jià)格比比及投資前景景，以自自信換取取信任。。重度客群群的關(guān)鍵鍵詞提煉煉以唯一及及品質(zhì)號(hào)號(hào)召的自自住客是是我們首首輪爭(zhēng)取取目標(biāo)，，當(dāng)然要要是他們們相信未未來的保保值增值值價(jià)值。。一期一居居兩居雖雖數(shù)量有有限，仍仍有70％的比比例，，，證明市市場(chǎng)存在在。A.他們更多多是剛剛剛成功的的單身貴貴族或兩兩人丁克克，對(duì)未未來充滿滿信心，，提前享享受豪宅宅社區(qū)生生活，但但他們未未來會(huì)換換房改善善，區(qū)域域及房子子的升值值性是決決定的重重要砝碼碼。舉例：讓讓他們相相信，今今天的60平米米，未來來3－5年升值值50％％換120平米米以上的的大房子子，可以以嗎？B.租客并房房東是自自住兼投投資的另另一類客客戶，若若較舒適適的房租租，每月月2000多元元，即與與月供基基本相等等，首付付8－10萬，，租客并并房東，，2－3年后出出手的未未來增值值性起碼碼可以將將租金變變成自家家的儲(chǔ)蓄蓄了，應(yīng)應(yīng)該可信信吧？自住客無論如何何投資客客仍是占占更大比比例的客客源，但對(duì)于短短期投資資回報(bào)（（5％也也很理想想）不支支持的項(xiàng)項(xiàng)目，千千萬不要要陷入算算帳的陷陷阱價(jià)值值價(jià)格比比未來價(jià)價(jià)值才是是更理智智的置業(yè)業(yè)顧問。。C.地緣投資資客：他們有錢錢，甚至至已有兩兩處以上上的房產(chǎn)產(chǎn)，有投投資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)或投資資意愿，，可以先先讓孩子子居住或或持平租租賃，他他們更需需要長(zhǎng)線線不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)3－5年的投投資信心心。關(guān)鍵打動(dòng)動(dòng)點(diǎn)：投投資房產(chǎn)產(chǎn)比儲(chǔ)蓄蓄要增值值得多，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)期期的幣值值購(gòu)買力力的實(shí)際際降低。。舉例：20年前前，20萬買什什么？今今天能買買什么？？2年前前，20萬買什什么房子子？今天天能買多多大房子子？一降一升升的差距距一眼就就明白??！何況：還還有？的的歷史大大機(jī)遇（（？版塊塊，4年年前3000元元，今天天6000元））。投資客PART4我是你的的產(chǎn)產(chǎn)品與與客群之之間的對(duì)對(duì)應(yīng)無論自住住還是投投資，第第一步要要確定天天心品牌牌地位和和居住價(jià)價(jià)值：（待創(chuàng)意意部提煉煉）A.，，B.精精裝的差差異化價(jià)價(jià)值出來來，C.小小的特點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)明明，D.雖雖小，但但卻是最最好價(jià)值定定位位其次要建建立項(xiàng)目目的反差差價(jià)值:最大的小小HouseA.雖雖小，卻卻是最大大空間設(shè)設(shè)計(jì)的，，B.雖雖小，卻卻是配套套生活最最奢侈的的，舉例：25－40萬擁擁有100萬30－60平米米擁有50億配配套和品品位C.雖小小，卻是是最大的的……………之后，要要建立項(xiàng)項(xiàng)目的投投資價(jià)值值：最值的小小投資舉例：A.比較法，，浦東世世紀(jì)公園園VS濱海海泰達(dá)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)，借大機(jī)遇遇，3－－5年的的房?jī)r(jià)倍倍增影射射！B.唯一的，，低總價(jià)價(jià)進(jìn)入泰泰達(dá)時(shí)尚尚廣場(chǎng)－－－新城城國(guó)際的的機(jī)會(huì)，，C.今天90平米＝＝5年后后120平米的的置業(yè)升升級(jí)計(jì)劃劃！D.今天70萬90平米＝＝5年后后70萬萬60平平米等等等反等式式。需要。但不要太太搶太顯顯著，會(huì)會(huì)影響整整個(gè)天心心的品牌牌傳播。。他應(yīng)該該類似于于Metro－－House。。要求：國(guó)際化的的、時(shí)尚尚的、有有價(jià)值的的。（待創(chuàng)意意部提煉煉）需要一個(gè)個(gè)獨(dú)特的的名字嗎嗎？他們買我我們房子子的誘因因？1、在本本片區(qū)商商務(wù)區(qū)上上班，便便捷無比比2、認(rèn)可可本片區(qū)區(qū)的生活活成熟度度，3、了解解本片區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)價(jià)值，，投資回回報(bào)大買我們的的房子的的目的？？自住，純純粹自主主文化圈層層投投資投資，還還是投資資觀點(diǎn)：項(xiàng)目差異異性究竟竟在哪？？1、黃河河路、西西安路商商圈支持持，投資資潛力強(qiáng)強(qiáng)勁；2、戶型型居住功功能較好好，為居居住者過過渡為投投資者提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)；3、出租租市場(chǎng)承承接能力力強(qiáng)，投投資信心心極高；；但是居住住大于投投資觀點(diǎn)確確定手手法七：推廣廣定位我們的屬屬性定位位八：名稱稱建議（（Ⅰ）[天心動(dòng)動(dòng)脈]釋義：*天心：：點(diǎn)出發(fā)發(fā)展商名名，讓投投資概念傳達(dá)達(dá)更徹底底；毗鄰鄰西安路路CITYARTERY商商圈圈，具備備最佳地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，掌控城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)主動(dòng)動(dòng)脈！*動(dòng)脈脈：一語語中的，，本項(xiàng)目目是一個(gè)投資高高回報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目，象象動(dòng)脈一一樣對(duì)人體體的重要要和價(jià)值值稀缺；；*青年年菁英，，BOBO白領(lǐng)領(lǐng)一族。。他們是城城市中的的精英，，最活力力脈動(dòng)一族族,,追求成功功創(chuàng)造財(cái)財(cái)富廣告語：：動(dòng)脈，，脈動(dòng)精精彩彩我動(dòng)名稱建議議（Ⅱ）[天心·藏峰]釋義：*藏鋒鋒——斂斂藏鋒芒芒，表面面風(fēng)平PEAKMANSIONS浪靜，內(nèi)內(nèi)在跌宕宕深邃。。*賦予予樓盤以以巨大的的潛在價(jià)價(jià)值和值值得挖掘開開辟的一一方境地地之內(nèi)涵涵。*不同同于一般般浮躁小小戶型的的價(jià)值屬屬性，內(nèi)斂斂、雍容容的王者者氣度，，呼應(yīng)產(chǎn)品定定位。*決不不同于普普通樓盤盤，要在在眾多樓樓名中脫穎穎而出。。廣告語：：？之道道名稱建議議（Ⅲ）[十點(diǎn)十十分]釋義：*10的涵義義衍生廣廣泛，十十全十美美，PASSIONZONE圓滿、滿滿分等，，與項(xiàng)目目外環(huán)境境10大點(diǎn)與內(nèi)內(nèi)環(huán)境10大點(diǎn)點(diǎn)，不謀謀而合*10點(diǎn)10分在鐘鐘表上表表現(xiàn)為““v”；；是勝利的的象征。。表達(dá)投投資價(jià)值值的十全把握握和美好好前景；；*是意意識(shí)形態(tài)態(tài)的輕松松嘗試，，適合年輕投資資者的求求奇心理理。名稱建議議（Ⅳ）[布魯斯·芝華士]釋義：*爵爵士樂的的鼻祖,全球著著名的高高BLUES·REVOLVE級(jí)蘇格蘭蘭威忌，，擁有他他們發(fā)現(xiàn)自己：：拋開鏡鏡中的虛虛影和別人眼中中的幻象象，把自自己還給你自己己。至于于自己是是誰？能否不朽朽或傳世世？且別別理會(huì)，，最要緊一一個(gè)真正正的自我我正和音樂、醇醇酒一起起，存在在著………*最I(lǐng)N，，以自己己的方式式，睥睨睨別人的眼光光。三、市場(chǎng)場(chǎng)突破點(diǎn)點(diǎn)在哪里里？市場(chǎng)突破破點(diǎn)的核核心建立豪森森茗家項(xiàng)項(xiàng)目主題題地位市場(chǎng)突破破點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵建立市場(chǎng)場(chǎng)致高點(diǎn)點(diǎn)，全面面建立競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)突破破點(diǎn)的建建立形象的高高點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的高點(diǎn)點(diǎn)整整合推推廣的高高點(diǎn)主題形象象的建立立現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的建立立整整合合攻擊優(yōu)優(yōu)勢(shì)建立立第6攻擊擊階段時(shí)間：2006.10-12目標(biāo)：品品牌促銷銷第5攻擊擊階段核核心：：榮譽(yù)夢(mèng)夢(mèng)想時(shí)間：2006.9月月目標(biāo)：正正式開盤盤第4攻擊擊階段核核心心：感受受項(xiàng)目時(shí)間：2006.8月月目標(biāo)：日日照本地地房展第3攻擊擊階段核核心：產(chǎn)產(chǎn)品展展示時(shí)間：2006.6月月-7月月目標(biāo)：異異地路演演第2攻擊擊階段核核心：山山東房展展時(shí)間：2006.5月目標(biāo)：VIP登登記第1攻擊擊階段核核心：黃黃金周時(shí)間：2006.3\4月目標(biāo)：概概念傳遞遞核心：形形象啟動(dòng)動(dòng)黃河路推推廣戰(zhàn)略略部署第一攻擊擊階段形象推廣廣階段手法：轟轟動(dòng)現(xiàn)階段我我們最主主要的任任務(wù)是：：在最短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，讓更多人人關(guān)注并并且接受受此項(xiàng)目目！二[關(guān)關(guān)注原