二手房交易的詳細(xì)流程及費(fèi)用明細(xì)

--可編輯修改---可編輯修改-二手房交易的詳細(xì)流程及費(fèi)用明細(xì)一、找房購(gòu)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、中介公司等途徑查找房源。二、看房房屋：(1)看綠化⑵看結(jié)構(gòu)及布局⑶看價(jià)格⑷看日照⑸看通風(fēng)⑹看隔音⑺看私密性(8)看面積2?小區(qū)：(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療交通配套(4)地理位置(5)升值空間3.歷史：1.業(yè)主出售原因；2.房屋以往經(jīng)歷三、查冊(cè)(1工作日)查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢(xún)二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。查冊(cè)所需資料：(1)身份證-可編輯修改-地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)查冊(cè)費(fèi)用：(1)產(chǎn)權(quán)基本情況30元(2)抵押登記情況40元(3)查封情況30元注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶(hù)，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶(hù)。四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中必須具備以下內(nèi)容：1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱(chēng)、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。標(biāo)的：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。附件：說(shuō)明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。注意事項(xiàng)：合同約定主要產(chǎn)權(quán)；樓價(jià)；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時(shí)間；辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間；違約方式；違約責(zé)任等。五、公證六、贖契七、評(píng)估（1個(gè)工作日）房屋交易除要交買(mǎi)賣(mài)合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批；銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。八、簽房屋申請(qǐng)貸款合同（1工作日）：購(gòu)房者和業(yè)主去銀行簽存量房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者打款（業(yè)主欠銀行的抵押款）給業(yè)主賬戶(hù)。貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。房屋貸款又稱(chēng)房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣(mài)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱(chēng)為《房地產(chǎn)按揭合同》。銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶(hù)上。注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。房屋按揭貸款分類(lèi)：1.商業(yè)貸款(7-10個(gè)工作日審批)個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行向購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款；借款人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。商業(yè)貸款資料賣(mài)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證戶(hù)口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)買(mǎi)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶(hù)口本(夫妻雙方)(3)婚姻證明收入證明(一般大于供樓額2倍以上)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明商業(yè)貸款費(fèi)用：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi))注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過(guò)30年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成；利息較高；選擇性大；流程快。2.公積金貸款(10~15工作日審批)個(gè)人公積金貸款是指以住房公積金為來(lái)源，公積金管理中心為本市住房公積金個(gè)人購(gòu)房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的購(gòu)房按揭貸款且借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。購(gòu)房者和業(yè)主到銀行分別開(kāi)戶(hù)，業(yè)主的用于收款，購(gòu)房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續(xù)。上門(mén)評(píng)估，15天內(nèi)出同貸書(shū)。公積金貸款資料：賣(mài)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶(hù)口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)買(mǎi)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶(hù)口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表。公積金貸款費(fèi)用：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額〉0.1%險(xiǎn)揭年限X折扣注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成(首次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以申請(qǐng)8成)公積金個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)買(mǎi)空賣(mài)空同一住房最高貸款額度不得超過(guò)80萬(wàn)元；公積金貸款流程慢，利息低。組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10-15個(gè)工作日審批)指借款人在購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時(shí)，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。組合式貸款資料：賣(mài)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶(hù)口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)買(mǎi)方：(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶(hù)口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表組合貸款貸款費(fèi)用：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi)：個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式=貸款額〉0?2%°X年限貸款50萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)2000；提前還款可以申請(qǐng)退部分。注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成；公積金貸款流程慢，利息低。九、銀行同意貸款通知書(shū)(按貸種類(lèi)審批通過(guò)1工作日出同貸書(shū))銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后會(huì)二手房按揭貸款審批書(shū)，寫(xiě)明同意貸款的金額、期限、利率。注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書(shū)上不寫(xiě)貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行；除同貸書(shū)同意貸款金額剩余是首期款。十、涂銷(xiāo)和遞件（1工作日）涂銷(xiāo)和遞件最好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間。涂銷(xiāo)抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買(mǎi)賣(mài)雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同（需提前網(wǎng)上預(yù)簽約）后當(dāng)天涂銷(xiāo)和遞件，出稅單。遞件需要準(zhǔn)備的材料：賣(mài)方：1、身份證（夫妻雙方）；2、房產(chǎn)證；3、戶(hù)口本；4、婚姻證明；5、有關(guān)房子的其他資料（原發(fā)票等）買(mǎi)方：1、身份證（夫妻雙方）；2、戶(hù)口本（夫妻雙方）3、婚姻證明；4、小孩的戶(hù)口簿；5、未成年小孩的出生證明；6、非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網(wǎng)簽合同（當(dāng)場(chǎng)打?。┳⒁馐马?xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。十一、完稅過(guò)戶(hù)（1工作日）遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶(hù)。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，出購(gòu)房發(fā)票，出回執(zhí)（上面會(huì)寫(xiě)明出新證日期）房管局繳交稅種及費(fèi)用：1.契稅：a）管局報(bào)批價(jià)x1%首次購(gòu)房面積90平方以下（需提供戶(hù)口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）b）管局報(bào)批價(jià)x1.5%首次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下（需提供戶(hù)口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）；c）管局報(bào)批價(jià)x3%二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上；個(gè)人所得稅：管局報(bào)批價(jià)x1%房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征；營(yíng)業(yè)稅：管局報(bào)批價(jià)x5.6%房產(chǎn)證滿5年免征；土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/怦；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元；注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶(hù)；換取出新證回執(zhí)。十二、出新證（7個(gè)工作日）經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶(hù)、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購(gòu)房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個(gè)印花稅的章、核對(duì)身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。出新政費(fèi)用：5元印花稅十三、歸檔（5個(gè)工作日）--可編輯修改-交易登記部門(mén)把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購(gòu)房者可用新房產(chǎn)證的登記號(hào)在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了檔案處理完畢，可供利用”，說(shuō)明已歸檔。十四、入押（1個(gè)工作日）房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費(fèi)，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)（上面會(huì)寫(xiě)明出押日期）。抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。十五、出押（7個(gè)工作日）出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。出押其實(shí)就是出房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，是銀行留存的，上面寫(xiě)著在哪家銀行貸了多少款。購(gòu)房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項(xiàng)證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購(gòu)房者。他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)悍慨a(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書(shū)中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(lèi)（抵押權(quán)）、權(quán)利范圍（他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍卜權(quán)利價(jià)值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格卜權(quán)利存續(xù)期間（契載期限卜注銷(xiāo)日期（他項(xiàng)-可編輯修改-權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書(shū)也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷(xiāo)，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。出押費(fèi)用：房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅5元。十六、公積金放款審批（10-15個(gè)工作日）公積金管理中心根據(jù)購(gòu)房者提供的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。十七、放款（1-3個(gè)工作日）據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶(hù)上。購(gòu)房者先咨詢(xún)按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行