2022年上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析的四點(diǎn)判斷

年上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析的四點(diǎn)判斷上海作為我國(guó)比較發(fā)達(dá)的城市，其房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)又將是怎樣的呢?詳情，請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)下文2022年上海地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)分析：

特征一：2022年上海商品住宅市場(chǎng)：調(diào)整勢(shì)在必定，理由如下：

總體來(lái)看，對(duì)2022年商品住宅市場(chǎng)不看好，2022年樓市尤其是2022年下半年上海樓市勢(shì)必會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，由于需求透支等因素樓市將很快陷入大蕭條，甚至再現(xiàn)2022年、2022年的大范圍的降價(jià)。同策詢問(wèn)討論部總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，有以下四點(diǎn)理由：

1、2022年上半年為積壓需求的集中釋放，下半年為商品住宅市場(chǎng)需求透支，2022年全年上海商品住宅成交量1500萬(wàn)平方米左右已成定局(截止12月27日，2022年商品住宅累計(jì)成交面積1466萬(wàn)平方米)，超過(guò)2022年，下半年在央行三次“雙降”、企業(yè)沖刺銷售業(yè)績(jī)等疊加因素影響下，需求被大量透支。閱歷及討論數(shù)據(jù)表明，當(dāng)需求被大量透支之后，市場(chǎng)必定會(huì)消失新一輪的調(diào)整趨勢(shì);

2、歷年商品住宅成交高峰后必定調(diào)整，比如2022年、2022年之后的上海商品住宅市場(chǎng)，均消失2022年、2022年的調(diào)整，2022年市場(chǎng)成交量高峰之后也是如此，2022年調(diào)整勢(shì)在必定;

3、筆者通過(guò)與部分開(kāi)發(fā)商溝通，包括部分品牌房企在內(nèi)的上海開(kāi)發(fā)商對(duì)2022年悲觀，由于2022年市場(chǎng)需求過(guò)度釋放，2022年已經(jīng)沒(méi)有足夠多的存貨供市場(chǎng)銷售，市場(chǎng)調(diào)整也是理所當(dāng)然。此時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)主體態(tài)度已經(jīng)明顯發(fā)生轉(zhuǎn)變或者已經(jīng)分流;

4、筆者通過(guò)與二手房同行溝通，二手房同行普遍認(rèn)為2022年上海市3萬(wàn)套/月左右的成交量有些不正常，遠(yuǎn)超過(guò)2萬(wàn)套/月左右的正常成交量，普遍認(rèn)為二手成交量需求被透支，2022年二手房市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期加大，調(diào)整的幅度也會(huì)比較大，2022年中介關(guān)店潮或許也會(huì)來(lái)臨。

5、上海官方政策措施開(kāi)頭轉(zhuǎn)向，收緊可能性很大，并且目前上海各方正在研討上海樓市形式，上海高端預(yù)售許可證及備案已經(jīng)開(kāi)頭收緊，2022年上海樓市政策收緊的可能性較大。

特征二：2022年上海土地市場(chǎng)：與商品住宅市場(chǎng)背離，反而連續(xù)看好，理由如下：

總體來(lái)看，對(duì)2022年上海土地市場(chǎng)連續(xù)看好，不會(huì)像房產(chǎn)交易市場(chǎng)那樣進(jìn)入調(diào)整期。同策詢問(wèn)討論部總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，有以下四點(diǎn)理由：

1、新增建設(shè)用地有限，2022年以來(lái)土地市場(chǎng)實(shí)際市場(chǎng)成交量并非“零增長(zhǎng)”，而是“負(fù)增長(zhǎng)”;存量土地難盤活，市場(chǎng)供應(yīng)跟不上市場(chǎng)需求節(jié)奏?？傮w來(lái)講，上海住宅類用地市場(chǎng)仍舊為供不應(yīng)求，這個(gè)基調(diào)沒(méi)有轉(zhuǎn)變;

2、房企回歸一二線城市，進(jìn)上海開(kāi)發(fā)商還是比較樂(lè)觀，比如閩系的房企、碧桂園、恒大、金融街(000402,股吧)等知名品牌房企還在連續(xù)關(guān)注上海土地市場(chǎng)。甚至上海業(yè)內(nèi)有句這樣的名言：本土的房企拼不過(guò)外來(lái)的，有錢的房企拼不過(guò)不要命的，這說(shuō)明，房企仍舊連續(xù)看好上海市場(chǎng)，將來(lái)上海土地市場(chǎng)不會(huì)降溫;

3、當(dāng)前上海土地市場(chǎng)的特征為：凡是純宅地、宅地占比較高的綜合用地，凡是位置地段看起來(lái)還牽強(qiáng)可以的優(yōu)質(zhì)地塊，其成交樓板價(jià)基本與周邊售價(jià)看齊，面包基本與面粉價(jià)格相同，甚至更高，將來(lái)上海土地市場(chǎng)很難轉(zhuǎn)變這樣的態(tài)勢(shì)。

4、當(dāng)前貨幣政策寬松，房企融資成本低，尤其是發(fā)債的成本特別低，并且發(fā)債的規(guī)模也相當(dāng)大，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)加大投資和拿地?cái)U(kuò)張的力度，這也將連續(xù)促使房企加大在上海這樣的一線城市布局，這樣，還會(huì)連續(xù)導(dǎo)致2022年上海土地市場(chǎng)連續(xù)火熱。

5、2022年樓市低迷期土地市場(chǎng)照樣火爆，土地市場(chǎng)成交總金額僅次于2022年的最高峰值，為歷史其次高，并沒(méi)有受到房產(chǎn)交易低迷的影響。至此，我們可以認(rèn)為，在2022年預(yù)期的樓市低迷期，土地市場(chǎng)也不會(huì)低迷，也會(huì)連續(xù)火爆。

特征三：由于上海土地市場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”，上海樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)在累積，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與投資風(fēng)險(xiǎn)累積的市場(chǎng)背景下，很難有任何一家開(kāi)發(fā)商，包括品牌開(kāi)發(fā)商在內(nèi)可以在上海樓市持續(xù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。理由如下：

1、品牌房企重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。

2022-2022年，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個(gè)緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有親密關(guān)懷。尤其是2022年以來(lái)，品牌房企或房企以聯(lián)合體形式樂(lè)觀搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)頭向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，肯定程度上也進(jìn)一步推升一線城市的投資價(jià)值。但是，品牌房企重返一線城市，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，勢(shì)必會(huì)推升土地成本，假如市場(chǎng)根據(jù)這樣的規(guī)律持續(xù)進(jìn)行，一線城市的進(jìn)入門檻會(huì)持續(xù)提高，而這也就意味著進(jìn)入一線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大，即使房企以聯(lián)合體形式也很難完全規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)消失品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

2、外來(lái)開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)(包括以聯(lián)合體形式)挺進(jìn)包括上海在內(nèi)的一線城市風(fēng)險(xiǎn)最大。

2022年以來(lái)，以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企也在逆襲一線城市土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，通過(guò)布局一線城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價(jià)拿地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)成本陡升。

筆者認(rèn)為，正是由于這些房企的永無(wú)止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、選購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，或者房企將來(lái)再次遭受不行預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場(chǎng)流淌性趨緊的沖突就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問(wèn)題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購(gòu)股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一二線核心城市的戰(zhàn)略并不行取，假如在將來(lái)開(kāi)發(fā)節(jié)奏中沒(méi)有踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍，很有可能遭受企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終或面臨破產(chǎn)或收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、競(jìng)爭(zhēng)白熱化，“被豪宅”的市場(chǎng)被扭曲，市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

以上海為例，去年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)火熱，張江板塊、周康板塊、趙巷板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣板塊、莘莊板塊等板塊地價(jià)飆升，樓板價(jià)基本和周邊在售樓盤均價(jià)看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也消失“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

上海典型板塊土地市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建筑商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不行能不上漲，于是，這些項(xiàng)目定價(jià)上會(huì)接著“向上沖”，以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而，即使在上海這樣的需求差異化、多元化的一線城市，房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的，不行能無(wú)止境上漲。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，然而大多數(shù)營(yíng)造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是“被改善”、“被豪宅”的過(guò)程，如此以來(lái)再加上將來(lái)在媒體上的營(yíng)銷炒作，區(qū)域樓市定位遭受“拔苗助長(zhǎng)”，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)憂。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線城市并不是一件值得稱道的事情，或許對(duì)于房企來(lái)講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場(chǎng)真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”之后的最大的隱蔽風(fēng)險(xiǎn)。甚至當(dāng)項(xiàng)目預(yù)期難以盈利之時(shí)，還會(huì)消失上述品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

5、不要沉迷上海這樣的一線城市需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求。

還以上海為例，截止12月27日，2022年上海商品住宅成交量已超1450萬(wàn)平方米，達(dá)到1466萬(wàn)平方米，明顯高于上海商品住宅市場(chǎng)需求總量(2022-2022年年均銷售量)987萬(wàn)平方米，這代表著將來(lái)上海市場(chǎng)空間還會(huì)連續(xù)放大嗎?

明顯，答案也是否定的。同策詢問(wèn)討論部總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，2022年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進(jìn)行集中釋放，市場(chǎng)基本回歸平衡狀態(tài)。到了下半年，上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存壓力，但是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、股市等諸多方面的壓力，央行仍舊有三次“雙降”政策(對(duì)于上海樓市來(lái)講沒(méi)有必要)，再加上房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，導(dǎo)致上海商品住宅市場(chǎng)在下半年連續(xù)集中放量，市場(chǎng)需求被透支。同時(shí)，從歷史閱歷來(lái)看，歷年商品住宅成交高峰后必定調(diào)整，比如2022年、2022年之后的上海商品住宅市場(chǎng)，均消失2022年、2022年的調(diào)整，2022年市場(chǎng)成交量高峰之后也是如此，2022年調(diào)整勢(shì)在必定。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，房企在上海樂(lè)觀拿地制造“地王”，假如再遭受2022年不行預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。更多房地產(chǎn)行業(yè)最新相關(guān)資訊，請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告》。

此外，仍以上海為例，表面上來(lái)看，以上海為代表的一線城市好像市場(chǎng)空間很大，市場(chǎng)并不存在什么問(wèn)題，進(jìn)入上海的房企還有比較大的進(jìn)展機(jī)會(huì)。但是，關(guān)懷上海的房企也應(yīng)當(dāng)冷靜的思索，上海樓市是大牌房企云集的大都市，想進(jìn)入上海的房企或者已經(jīng)在進(jìn)入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹?上海真正獲益的始終還是少數(shù)幾個(gè)房企大佬，比如綠地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利等等，而大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入上海的房企來(lái)講仍舊是平平，仍舊是“小弟弟”的姿勢(shì)，難以在這個(gè)市場(chǎng)有惹眼的出路。甚至進(jìn)一步講，由于樓市投資風(fēng)險(xiǎn)的累積，房企