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文檔簡介
個人購房按揭貸款彭偉國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)策劃人個人購房按揭貸款1內(nèi)容項目(樓盤)按揭貸款合作準入一手房按揭貸款二手房按揭貸款公積金按揭貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控內(nèi)容項目(樓盤)按揭貸款合作準入2項目按揭授信(樓盤合作審查)提供項目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授信純按揭合作審查重在關(guān)注開發(fā)商自籌和銷售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈——不爛尾!現(xiàn)房按揭樓盤合作提供資料可適當(dāng)簡化階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除項目按揭授信(樓盤合作審查)提供項目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授3項目按揭貸款合作準入
申請資料的完整性\有效性1\公司資料:書面申請書\有關(guān)決議\營業(yè)執(zhí)照\公司章程\資質(zhì)等級\貸款卡\會計報表\高管資料及簽字式樣2\項目資料:五證\項目總平\環(huán)評\可行性報告\效果圖及套型圖\工程進度照片開發(fā)商\開發(fā)項目的合法性開發(fā)項目的可行性關(guān)注要點:1.項目投資預(yù)算的準確性;2.投資進度與建設(shè)進度吻合度;3.后續(xù)資金的保障程度;4.項目市場前景項目按揭貸款合作準入
申請資料的完整性\有效性4基礎(chǔ)資料的提供:需要年檢合格的有哪些?(營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證)公司章程決定出具決議的有效性期房應(yīng)進行投資分析,財務(wù)報表是基礎(chǔ)貸款卡(法人)、授權(quán)委托書(自然人)是征信查詢和辦理貸款的基準條件基本5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證基礎(chǔ)資料的提供:需要年檢合格的有哪些?(營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機5按揭貸款發(fā)放的前提條件五證齊全,并在項目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi)主體封頂,其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為已竣工驗收
按揭貸款發(fā)放的前提條件6按揭項目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名稱證號取得時間面積(平方米)備注<立項通知>如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》按揭項目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名7按揭項目授信要素二項目投資總成本構(gòu)成序號投資構(gòu)成額度占比單價備注1土地實際投入含地價款(拆遷補償費)、交易契稅、出讓金2建安含土建施工、設(shè)備采購、安裝3前期報建成都市收費標準140左右4基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線、道路工程建設(shè)費用5管理費5%內(nèi)6財務(wù)費6%內(nèi)項目建設(shè)借款利息7銷售費2-5%8其他費用2%內(nèi)工程監(jiān)理、保險及臨時建設(shè)費等雜費9不可預(yù)見費5%內(nèi)10營業(yè)稅及附加:銷售額X5.8%11所得稅:毛利潤X33%按揭項目授信要素二項目投資總成本構(gòu)成序號投資構(gòu)成額度占比8按揭項目授信要素三
資金來源和到位情況表
單位:萬元項目資金來源實際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠\借\墊款等形式投入,含在他行項目貸款銷售轉(zhuǎn)投入依靠本項目預(yù)售款滾動投入備注項目開發(fā)貸款要求自有資金比例35%以上,銷售轉(zhuǎn)投入20%以內(nèi);純按揭在建項目要求開發(fā)商自有和自籌資金(不含墊資)比例35%以上,銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在45%以內(nèi)按揭項目授信要素三9按揭項目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價格定位\收益預(yù)測\銷售進度)本項目XX花園XX花園XX花園住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)地理位置銷售面積價格銷售率按揭項目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價格定位\收10房地產(chǎn)開發(fā)項目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價之和總成本:土地成本+建安成本+配套成本+營業(yè)稅及附加毛利潤:銷售收入—總成本凈利潤:毛利潤—所得稅成本利潤率:凈利潤/總成本投資利潤率:凈利潤/開發(fā)商自有資金投入房地產(chǎn)開發(fā)項目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價之11一手個人住房貸款操作流程流程圖銀行按照審貸分離的原則建立:貸款申請人-----銀行客戶部門(貸款前臺受理并調(diào)查)-----銀行貸款后臺審查-----決策人審批-----銀行貸款前臺與客戶(及擔(dān)保方)簽訂借款合同-----銀行會計部門貸款帳務(wù)處理------銀行客戶部門貸后管理一手個人住房貸款操作流程流程圖12一手房個人按揭申請?zhí)顚憘€人貸款申請表提交資料:有效身份證件、婚姻狀況證明、收入證明、征信查詢授權(quán)書、購房合同及備案表、首付款依據(jù)、抵押承諾書一手房個人按揭申請?zhí)顚憘€人貸款申請表13一手房個人按揭受理核查樓盤情況:簽訂協(xié)議與落實限制性條款情況核查額度情況:從銀行信貸管理系統(tǒng)查詢樓盤合作額度核查資信狀況:央行個人征信管理系統(tǒng),一般連續(xù)三期或累計六期拒絕受理,或追加擔(dān)保公司擔(dān)保。一手房個人按揭受理核查樓盤情況:簽訂協(xié)議與落實限制性條款情況14一手房個人按揭調(diào)查一、面談二、收集核對資料三、調(diào)查主體資格(1、完全民事行為(18歲以上,或16-18有自主收入來源);2、收入證明合理性;有無不良信用記錄)一手房個人按揭調(diào)查一、面談153、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%,貸款利率1.1倍以上;按戶(含未成年子女)認定;是否已有貸款購房,以征信查詢?yōu)闇?;查詢包括公積金貸款;提供虛假房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收證明入黑名單首套自住房、90平以下20%;首套自住房、90平以上30%;商業(yè)用房50%,貸款利率1.1倍以上;商住兩用房45%,貸款期限和利率同商業(yè)。3、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%,貸款164、調(diào)查個人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)5、購房價格合理性分析6、審查審批4、調(diào)查個人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在517簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商(擔(dān)保人)、借款人簽定三方保證擔(dān)保合同;銀行法規(guī)部門審查合同文本、合同內(nèi)容、一致性辦理一保險三公證:抵押物財產(chǎn)保險;借款合同公證;單身公證;委托公證(委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變更、委托開發(fā)商或銀行辦理分戶產(chǎn)權(quán)和抵押手續(xù)必須公證)銀行會計部門出具借款憑證授權(quán)委托書:代理客戶簽字必須有授權(quán)書簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商(擔(dān)保人)、借款人簽定三方保證擔(dān)保18按月扣款定日扣款與對日扣款:定日扣款(每月20日首次、月末前2次)與對日扣款(貸款入帳日的對應(yīng)日)形態(tài)調(diào)整:正常調(diào)不良、不良調(diào)正常、銀行信貸管理系統(tǒng)信息更新、傳遞至央行個人征信系統(tǒng)按月扣款定日扣款與對日扣款:定日扣款(每月20日首次、月末前19關(guān)于不良記錄貸款五級分類正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。前2為正常類,后3為不良。分類標準重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時間。一般在逾期30-90天內(nèi)為催收重點期。如逾期90天(含)以上,就自動轉(zhuǎn)次級,著力點轉(zhuǎn)移為風(fēng)險的處置。逾期180天,進入可疑。關(guān)于不良記錄貸款五級分類20抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)辦理正式分戶抵押登記退還保證金抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)21減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款額;2.月還款額不變,縮短還款期限;3.還款期限和月還款額同時減少.提出申請.抵押人(含共有人)或保證人需要簽署”同意減按”意見.審查審批:主要關(guān)注減按后月還款額增加的,是否有還款能力.注意:縮短貸款期限的,應(yīng)簽訂期限變更補充協(xié)議.減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款22加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時間和金額以上,因其他資金需求而產(chǎn)生的:1.收回再貸款;2.新增加貸款;3.月還款減少而延長期限。貸款仍然用原抵押房產(chǎn)繼續(xù)抵押。關(guān)注要點:貸款是否已達到法定最長期限和最高成數(shù)增加貸款金額:最高加按金額=房屋現(xiàn)值X70%--剩余貸款本金延長貸款期限:最長貸款期限=30年—房屋已使用年限上述2種方式需要到房管部門重新辦理(即變更)抵押登記手續(xù)加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時間和金額以上,因其他資金23轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行向新的購房人發(fā)放的用于其購買作為抵押物的房屋的貸款.貸款仍然用原房屋過戶后抵押.特別要求:1.只能在原貸款行辦理。原借款人應(yīng)提供同意房屋出售所得款優(yōu)先歸還尚欠貸款本息的承諾書.2.禁止期房轉(zhuǎn)讓!
3.過戶和抵押登記:買賣雙方,開發(fā)商和銀行持<買賣合同><擔(dān)保借款合同>到房管部門解除原備案或者抵押登記手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行24其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款1主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金年齡限制:法定退休年齡貸款成數(shù)時間限制:7成20年貸款金額限制:25萬元房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款1主體限制:本市25其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托銀行受理\初審\貸后管理,公積金中心審查審批\資金劃撥公積金貸款最高額度計算公式:
借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷6(繳存比例)×12(月)×0.45(還款能力系數(shù))×貸款期限(最長可貸年限)公積金組合貸款:商貸和公積金貸款期限應(yīng)一致二手房公積金貸款:可由獲得公積金中心資格認可的擔(dān)保公司或房屋中介公司提供全程保證擔(dān)保,住房抵押給保證人其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托26其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款1范圍:1、房改房.省級房改房交易須經(jīng)省級房改辦同意,市級可直接交易.2、經(jīng)濟適用房.在政府規(guī)定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓.3、商品房(一)所購買住房的房地產(chǎn)權(quán)利證原件;(二)售房人身份證明原件;(三)購買已出租的房屋,須提交租戶同意搬遷或借款人同意租戶續(xù)租的證明;(四)經(jīng)辦行要求提供的其他資料。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款1范圍:27其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款2貸款年限:二手房房齡與貸款年限之和不超過30年,貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡貸款成數(shù):房齡不超過10年的住房,最高貸款成數(shù)不得超過7成;房齡超過10年的但沒超過20年的,最高貸款成數(shù)不得超過6成其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款2貸款年限:二手房房齡與28其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款3客戶委托價格評估,房屋評估公司必須經(jīng)受理銀行認可銀行現(xiàn)場調(diào)查,對評估價格進行確認二手房銀行直貸和擔(dān)保貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款3客戶委托價格評估,房屋29其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款1定義:指銀行直接向符合貸款條件的自然人發(fā)放的、不由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的一手住房(不含商業(yè)用房)貸款.適用范圍:營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的樓盤或為個人優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合的金融服務(wù)。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款1定義:指銀行直接30其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款2類型:1\合作型直客式貸款:貸款行與開發(fā)商簽署合作協(xié)議.2\獨立型直客式貸款:貸款行不與開發(fā)商簽署《直客式貸款合作協(xié)議》,直接向符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款。需要擔(dān)保公司或第三方擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保3\樓盤型直客式貸款:須由有權(quán)審批行對樓盤進行準入4\散戶型直客式貸款:不經(jīng)過樓揭樓盤準入程序,由經(jīng)營行對符合條件的借款人發(fā)放個人住房貸款。需要擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款2類型:31直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住宅住宅、商業(yè)用房擔(dān)保擔(dān)保公司擔(dān)保開發(fā)商擔(dān)保擔(dān)保手續(xù)費借款人支付貸款金額5-8‰;開發(fā)商保證金項目合作協(xié)議兩可必須簽訂是否鎖定樓盤兩可是銷售讓利一次性或分期付款優(yōu)惠不讓利或較少直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住32其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款1定義:指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人購買住房的住房信貸產(chǎn)品,對于子女已婚的,其配偶也作為共同借款人。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款1定義:指以某一子女33其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款2適用范圍NO1類:作為子女的借款人預(yù)期未來收入情況較好,但目前收入偏低,按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少,希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。NO2類:父母作為借款人的年齡偏大,按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡+貸款年限〈65)可貸年限較短,月還款壓力較大,希望子女作為共同借款人以延長還款期限其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款2適用范圍34其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款3準入條件1、共同借款人均具有完全民事行為能力2、作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,收入之和具有償還貸款本息的能力3、作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲4、購房合同的買受人必須為子女,且是唯一的(已婚的,其配偶也可為共同買受人)5、共同借款人尚有貸款余額的住房累計不超過一套。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款3準入條件35其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款4貸款期限:可按子女的年齡計算貸款利率:對于所購房屋為子女第一套住房的,可按第一套住房貸款利率執(zhí)行。貸款額度和月還款額:根據(jù)共同借款人的累計收入之和作為基礎(chǔ)進行確定,同時在計算債務(wù)時也需計算共同累計債務(wù)。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款4貸款期限:可按子女36承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)1概念:借款人在銀行貸款關(guān)系存續(xù)期間,因死亡,離婚,共有財產(chǎn)關(guān)系解除等原因,需要重新落實貸款債權(quán)債務(wù).類型1.一人或多人繼承財產(chǎn)承接債務(wù)2.離異分割,(1)借款人分割共有財產(chǎn)承接債務(wù);(2)非借款人分割共有財產(chǎn)承接債務(wù).3.分離異的其他分割共有財產(chǎn)承接債務(wù)承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)1概念:借款人在銀行貸款關(guān)系存續(xù)期間,因死亡37承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)2方式:1.承接人如符合銀行貸款條件的,一般通過轉(zhuǎn)按貸款解決.2.承接人都不符合銀行貸款條件又無還款能力的,一般通過銀行與承接人就處理財產(chǎn)還貸事項協(xié)商一致后簽訂書面協(xié)議,協(xié)助處理財產(chǎn),收入優(yōu)先歸還貸款本息的方式解決.承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)2方式:38房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)歷來是一個高風(fēng)險的行業(yè)多數(shù)國家將房地產(chǎn)列入高風(fēng)險行業(yè)
十年一覺——美國次級債風(fēng)波多次金融危機都與房地產(chǎn)投機有關(guān)海南夢滅——中國式的房地產(chǎn)泡沫人民幣對內(nèi)貶值,對外升值——洋快餐催化房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)歷來是一個高風(fēng)險的行業(yè)39房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控調(diào)控日緊,漲聲此起彼伏——供需關(guān)系失衡是房地產(chǎn)業(yè)的核心風(fēng)險!03-121文件04-831土地大限05-新老國八條06-國六條07-927房貸新政
成都:“憤怒”的房子房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控成都:“憤怒”的房子40房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控準備金、成數(shù)與利率,房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器10次提高準備金——貸款規(guī)?;厥?次調(diào)息——價增量跌、提前還貸加息不能打壓房價——融資成本不能決定投資價值,金融學(xué)只考慮風(fēng)險與收益;存款利率提高暗示人民幣值縮水,購房有保值預(yù)期房價假裝下跌,我們假裝歡呼——既得利益者與無房戶的博弈根本途徑是幣值穩(wěn)定——國家外匯管制加強;人民幣對美圓升幅3%,美圓貶值5%,明升暗降,實際購買力下降房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控準備金、成數(shù)與利率,房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器41謝謝大家!
歡迎交流!
QQ:56898344謝謝大家!
歡迎交流!
QQ:5689834442演講完畢,謝謝觀看!演講完畢,謝謝觀看!43
個人購房按揭貸款彭偉國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)策劃人個人購房按揭貸款44內(nèi)容項目(樓盤)按揭貸款合作準入一手房按揭貸款二手房按揭貸款公積金按揭貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控內(nèi)容項目(樓盤)按揭貸款合作準入45項目按揭授信(樓盤合作審查)提供項目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授信純按揭合作審查重在關(guān)注開發(fā)商自籌和銷售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈——不爛尾!現(xiàn)房按揭樓盤合作提供資料可適當(dāng)簡化階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除項目按揭授信(樓盤合作審查)提供項目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授46項目按揭貸款合作準入
申請資料的完整性\有效性1\公司資料:書面申請書\有關(guān)決議\營業(yè)執(zhí)照\公司章程\資質(zhì)等級\貸款卡\會計報表\高管資料及簽字式樣2\項目資料:五證\項目總平\環(huán)評\可行性報告\效果圖及套型圖\工程進度照片開發(fā)商\開發(fā)項目的合法性開發(fā)項目的可行性關(guān)注要點:1.項目投資預(yù)算的準確性;2.投資進度與建設(shè)進度吻合度;3.后續(xù)資金的保障程度;4.項目市場前景項目按揭貸款合作準入
申請資料的完整性\有效性47基礎(chǔ)資料的提供:需要年檢合格的有哪些?(營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證)公司章程決定出具決議的有效性期房應(yīng)進行投資分析,財務(wù)報表是基礎(chǔ)貸款卡(法人)、授權(quán)委托書(自然人)是征信查詢和辦理貸款的基準條件基本5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證基礎(chǔ)資料的提供:需要年檢合格的有哪些?(營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機48按揭貸款發(fā)放的前提條件五證齊全,并在項目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi)主體封頂,其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為已竣工驗收
按揭貸款發(fā)放的前提條件49按揭項目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名稱證號取得時間面積(平方米)備注<立項通知>如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》按揭項目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名50按揭項目授信要素二項目投資總成本構(gòu)成序號投資構(gòu)成額度占比單價備注1土地實際投入含地價款(拆遷補償費)、交易契稅、出讓金2建安含土建施工、設(shè)備采購、安裝3前期報建成都市收費標準140左右4基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線、道路工程建設(shè)費用5管理費5%內(nèi)6財務(wù)費6%內(nèi)項目建設(shè)借款利息7銷售費2-5%8其他費用2%內(nèi)工程監(jiān)理、保險及臨時建設(shè)費等雜費9不可預(yù)見費5%內(nèi)10營業(yè)稅及附加:銷售額X5.8%11所得稅:毛利潤X33%按揭項目授信要素二項目投資總成本構(gòu)成序號投資構(gòu)成額度占比51按揭項目授信要素三
資金來源和到位情況表
單位:萬元項目資金來源實際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠\借\墊款等形式投入,含在他行項目貸款銷售轉(zhuǎn)投入依靠本項目預(yù)售款滾動投入備注項目開發(fā)貸款要求自有資金比例35%以上,銷售轉(zhuǎn)投入20%以內(nèi);純按揭在建項目要求開發(fā)商自有和自籌資金(不含墊資)比例35%以上,銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在45%以內(nèi)按揭項目授信要素三52按揭項目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價格定位\收益預(yù)測\銷售進度)本項目XX花園XX花園XX花園住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)住房(分檔次則分列)商鋪(分層則分列)地理位置銷售面積價格銷售率按揭項目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價格定位\收53房地產(chǎn)開發(fā)項目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價之和總成本:土地成本+建安成本+配套成本+營業(yè)稅及附加毛利潤:銷售收入—總成本凈利潤:毛利潤—所得稅成本利潤率:凈利潤/總成本投資利潤率:凈利潤/開發(fā)商自有資金投入房地產(chǎn)開發(fā)項目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價之54一手個人住房貸款操作流程流程圖銀行按照審貸分離的原則建立:貸款申請人-----銀行客戶部門(貸款前臺受理并調(diào)查)-----銀行貸款后臺審查-----決策人審批-----銀行貸款前臺與客戶(及擔(dān)保方)簽訂借款合同-----銀行會計部門貸款帳務(wù)處理------銀行客戶部門貸后管理一手個人住房貸款操作流程流程圖55一手房個人按揭申請?zhí)顚憘€人貸款申請表提交資料:有效身份證件、婚姻狀況證明、收入證明、征信查詢授權(quán)書、購房合同及備案表、首付款依據(jù)、抵押承諾書一手房個人按揭申請?zhí)顚憘€人貸款申請表56一手房個人按揭受理核查樓盤情況:簽訂協(xié)議與落實限制性條款情況核查額度情況:從銀行信貸管理系統(tǒng)查詢樓盤合作額度核查資信狀況:央行個人征信管理系統(tǒng),一般連續(xù)三期或累計六期拒絕受理,或追加擔(dān)保公司擔(dān)保。一手房個人按揭受理核查樓盤情況:簽訂協(xié)議與落實限制性條款情況57一手房個人按揭調(diào)查一、面談二、收集核對資料三、調(diào)查主體資格(1、完全民事行為(18歲以上,或16-18有自主收入來源);2、收入證明合理性;有無不良信用記錄)一手房個人按揭調(diào)查一、面談583、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%,貸款利率1.1倍以上;按戶(含未成年子女)認定;是否已有貸款購房,以征信查詢?yōu)闇?;查詢包括公積金貸款;提供虛假房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收證明入黑名單首套自住房、90平以下20%;首套自住房、90平以上30%;商業(yè)用房50%,貸款利率1.1倍以上;商住兩用房45%,貸款期限和利率同商業(yè)。3、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%,貸款594、調(diào)查個人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)5、購房價格合理性分析6、審查審批4、調(diào)查個人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在560簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商(擔(dān)保人)、借款人簽定三方保證擔(dān)保合同;銀行法規(guī)部門審查合同文本、合同內(nèi)容、一致性辦理一保險三公證:抵押物財產(chǎn)保險;借款合同公證;單身公證;委托公證(委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變更、委托開發(fā)商或銀行辦理分戶產(chǎn)權(quán)和抵押手續(xù)必須公證)銀行會計部門出具借款憑證授權(quán)委托書:代理客戶簽字必須有授權(quán)書簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商(擔(dān)保人)、借款人簽定三方保證擔(dān)保61按月扣款定日扣款與對日扣款:定日扣款(每月20日首次、月末前2次)與對日扣款(貸款入帳日的對應(yīng)日)形態(tài)調(diào)整:正常調(diào)不良、不良調(diào)正常、銀行信貸管理系統(tǒng)信息更新、傳遞至央行個人征信系統(tǒng)按月扣款定日扣款與對日扣款:定日扣款(每月20日首次、月末前62關(guān)于不良記錄貸款五級分類正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。前2為正常類,后3為不良。分類標準重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時間。一般在逾期30-90天內(nèi)為催收重點期。如逾期90天(含)以上,就自動轉(zhuǎn)次級,著力點轉(zhuǎn)移為風(fēng)險的處置。逾期180天,進入可疑。關(guān)于不良記錄貸款五級分類63抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)辦理正式分戶抵押登記退還保證金抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)64減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款額;2.月還款額不變,縮短還款期限;3.還款期限和月還款額同時減少.提出申請.抵押人(含共有人)或保證人需要簽署”同意減按”意見.審查審批:主要關(guān)注減按后月還款額增加的,是否有還款能力.注意:縮短貸款期限的,應(yīng)簽訂期限變更補充協(xié)議.減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款65加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時間和金額以上,因其他資金需求而產(chǎn)生的:1.收回再貸款;2.新增加貸款;3.月還款減少而延長期限。貸款仍然用原抵押房產(chǎn)繼續(xù)抵押。關(guān)注要點:貸款是否已達到法定最長期限和最高成數(shù)增加貸款金額:最高加按金額=房屋現(xiàn)值X70%--剩余貸款本金延長貸款期限:最長貸款期限=30年—房屋已使用年限上述2種方式需要到房管部門重新辦理(即變更)抵押登記手續(xù)加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時間和金額以上,因其他資金66轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行向新的購房人發(fā)放的用于其購買作為抵押物的房屋的貸款.貸款仍然用原房屋過戶后抵押.特別要求:1.只能在原貸款行辦理。原借款人應(yīng)提供同意房屋出售所得款優(yōu)先歸還尚欠貸款本息的承諾書.2.禁止期房轉(zhuǎn)讓!
3.過戶和抵押登記:買賣雙方,開發(fā)商和銀行持<買賣合同><擔(dān)保借款合同>到房管部門解除原備案或者抵押登記手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行67其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款1主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金年齡限制:法定退休年齡貸款成數(shù)時間限制:7成20年貸款金額限制:25萬元房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款1主體限制:本市68其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托銀行受理\初審\貸后管理,公積金中心審查審批\資金劃撥公積金貸款最高額度計算公式:
借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷6(繳存比例)×12(月)×0.45(還款能力系數(shù))×貸款期限(最長可貸年限)公積金組合貸款:商貸和公積金貸款期限應(yīng)一致二手房公積金貸款:可由獲得公積金中心資格認可的擔(dān)保公司或房屋中介公司提供全程保證擔(dān)保,住房抵押給保證人其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——個人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托69其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款1范圍:1、房改房.省級房改房交易須經(jīng)省級房改辦同意,市級可直接交易.2、經(jīng)濟適用房.在政府規(guī)定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓.3、商品房(一)所購買住房的房地產(chǎn)權(quán)利證原件;(二)售房人身份證明原件;(三)購買已出租的房屋,須提交租戶同意搬遷或借款人同意租戶續(xù)租的證明;(四)經(jīng)辦行要求提供的其他資料。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款1范圍:70其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款2貸款年限:二手房房齡與貸款年限之和不超過30年,貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡貸款成數(shù):房齡不超過10年的住房,最高貸款成數(shù)不得超過7成;房齡超過10年的但沒超過20年的,最高貸款成數(shù)不得超過6成其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款2貸款年限:二手房房齡與71其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款3客戶委托價格評估,房屋評估公司必須經(jīng)受理銀行認可銀行現(xiàn)場調(diào)查,對評估價格進行確認二手房銀行直貸和擔(dān)保貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
——二手房貸款3客戶委托價格評估,房屋72其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款1定義:指銀行直接向符合貸款條件的自然人發(fā)放的、不由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的一手住房(不含商業(yè)用房)貸款.適用范圍:營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的樓盤或為個人優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合的金融服務(wù)。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款1定義:指銀行直接73其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款2類型:1\合作型直客式貸款:貸款行與開發(fā)商簽署合作協(xié)議.2\獨立型直客式貸款:貸款行不與開發(fā)商簽署《直客式貸款合作協(xié)議》,直接向符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款。需要擔(dān)保公司或第三方擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保3\樓盤型直客式貸款:須由有權(quán)審批行對樓盤進行準入4\散戶型直客式貸款:不經(jīng)過樓揭樓盤準入程序,由經(jīng)營行對符合條件的借款人發(fā)放個人住房貸款。需要擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—直客式個人住房貸款2類型:74直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住宅住宅、商業(yè)用房擔(dān)保擔(dān)保公司擔(dān)保開發(fā)商擔(dān)保擔(dān)保手續(xù)費借款人支付貸款金額5-8‰;開發(fā)商保證金項目合作協(xié)議兩可必須簽訂是否鎖定樓盤兩可是銷售讓利一次性或分期付款優(yōu)惠不讓利或較少直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住75其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款1定義:指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人購買住房的住房信貸產(chǎn)品,對于子女已婚的,其配偶也作為共同借款人。其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款1定義:指以某一子女76其他購房貸款業(yè)務(wù)操作
—個人住房接力貸款2適用范圍NO1類:作
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