大連年項目市場總結(jié)匯報

大連市場匯報概要競爭對手分析競爭對手概況06年度代表性競品項目概況06年度競爭對手分析06年度代表性競品項目分析06年市場總結(jié)06年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況城市規(guī)劃、房地產(chǎn)行業(yè)政策及影響房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的總體情況06年土地市場總結(jié)競爭格局和對手的表現(xiàn)2007年度市場預(yù)期一、競爭對手分析1.1競爭對手概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌鲣N售面積前5名的公司、銷售金額前5名的公司：2006年大連房地產(chǎn)市場銷售面積前5名公司

公司名稱06年在售項目銷售面積均價(項目合并)銷售金額1國泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運(yùn)達(dá)運(yùn)達(dá)嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3億達(dá)林語家話8.5萬平6400元/平5.44億4金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億5福佳福佳華東7.8萬平4700元/平3.67億2006大連房地產(chǎn)市場銷售金額前5名公司1國泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運(yùn)達(dá)運(yùn)達(dá)嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億4億達(dá)林語家話8.5萬平6400元/平5.44億5中信尚品南山5.6萬平8500元/平4.76億1.206年度代表性競品項目概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌鲣N售金額前10名的項目2006年大連房地產(chǎn)市場銷售金額前10名項目

項目所屬公司銷售面積銷售均價銷售金額1帝柏灣國泰9.690008.64億2運(yùn)達(dá)嘉州陽光運(yùn)達(dá)985007.65億3金廣東海岸金廣886006.88億4林語家話億達(dá)8.564005.44億5尚品南山中信5.685004.76億6幸福彼岸正源676004.56億7萬科假日風(fēng)景萬科664003.84億8福佳華東福佳7.847003.66億9世嘉星海遠(yuǎn)東490003.6億10明秀家園澳南4.573003.29億1.206年度代表性競品項目概況2006年度當(dāng)?shù)厥袌鲣N售面積前10名的項目2006年大連房地產(chǎn)市場銷售面積前10名項目

項目所屬公司銷售面積銷售均價銷售金額1芙蓉人家建設(shè)11.249005.49億2帝柏灣國泰9.690008.64億3運(yùn)達(dá)嘉州陽光運(yùn)達(dá)985007.65億4林語家話億達(dá)8.564005.44億5金廣東海岸金廣886006.88億6福佳華東福佳7.847003.66億7祥和花園祥和7.545003.38億8萬科假日風(fēng)景萬科664003.84億9幸福彼岸正源676004.56億10尚品南山中信5.685004.76億1.306年度競爭對手分析就當(dāng)?shù)厥袌鼍C合表現(xiàn)最好的三個公司，在市場、產(chǎn)品及客戶緯度值得萬科借鑒之處做重點分析；就當(dāng)?shù)厥袌霎?dāng)年市場表現(xiàn)好的三個項目進(jìn)行重點分析二、06年市場總結(jié)2.106年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況GDP：大連宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好，03-05年平均增幅14.8%，2006年1-9月份GDP為1860.1億元。2.106年度宏觀經(jīng)濟(jì)情況固定資產(chǎn)投資：03-05年呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，平均增幅48.1%；06年1-10月為1115.7億元，同比增長27.8%?；A(chǔ)建設(shè)投資：2.106年度宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況大連作為東東三省對外外開放的窗窗口，歷年年吸引外資資總量占整整個東北地地區(qū)70%以上。進(jìn)出口總額額：04-05年外貿(mào)進(jìn)出出口總額平平均增幅23%，06年1-10月進(jìn)出口總總額240.2億美元，同同比增長23.7%。利用外資情情況：05年實際利用用外資30億美元。城市經(jīng)濟(jì)——具有投資潛潛力的沿海海城市大連是東三三省對外開開放的窗口口。設(shè)立了五個個國家級對對外開放先先導(dǎo)區(qū)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)（1984年，國內(nèi)首首個）、保保稅區(qū)和出出口加工區(qū)區(qū)（1992年，東北地地區(qū)唯一））、高新技技術(shù)園區(qū)（（1991年，國內(nèi)首首批）及金金石灘旅游游度假區(qū)。。開放功能能區(qū)面積達(dá)達(dá)96平方公里，，對外國投投資者吸引引力較強(qiáng)。。外企、境外外公司和金金融機(jī)構(gòu)最最為集中的的5城市之一：：截至2005年，興辦外外企超過11000家，其中世世界500強(qiáng)企業(yè)近100家；東北地地區(qū)唯一對對外資銀行行開放城市市，有25家外資銀行行和外資保保險公司在在大連開展展業(yè)務(wù)；東東北地區(qū)外外匯業(yè)務(wù)中中心；國家家首個保險險創(chuàng)新發(fā)展展試點城市市。東北地區(qū)開開放度最高高、對外貿(mào)貿(mào)易量最集集中的城市市：據(jù)統(tǒng)計，大大連歷年吸吸引外資總總量占整個個東北地區(qū)區(qū)70%以上。2006年1－10月份，大連連市外貿(mào)自自營進(jìn)出口口總額240.2億美元，比比上年同期期增長23.7%；其中，外外貿(mào)出口總總額129.84億美元，比比上年同期期增長26.67%；外貿(mào)進(jìn)口口總額110.36億美元，比比上年同期期增長20.38%。港航興市——一個中心一個中心：：在國家振興興東北老工工業(yè)基地重重大國策中中，明確把把大連定位位為“東北北亞重要的的國際航運(yùn)運(yùn)中心”。。大連港與世世界160多個國家和和地區(qū)建立立了貿(mào)易關(guān)關(guān)系和航運(yùn)運(yùn)往來，與與國內(nèi)外300多個港口通通航，承擔(dān)擔(dān)了東北地地區(qū)70％以上的海海運(yùn)貨物和和相當(dāng)數(shù)量量的集裝箱箱運(yùn)輸任務(wù)務(wù)。2006年1－10月，大連港港口完成貨貨物吞吐量量1.6億噸，集裝裝箱吞吐量量263.5萬標(biāo)箱，在在中國港口口綜合競爭爭力指數(shù)排排行榜大大連港排名名第八。。06年8月，煙大鐵鐵路輪渡““中鐵渤海海1號”順利完完成各項試試驗，正式式進(jìn)入試運(yùn)運(yùn)營階段，，其單航次次可載運(yùn)80噸重的貨運(yùn)運(yùn)列車50節(jié)、20噸載重汽車車50輛、25輛小汽車和和480名乘客。06年9月3日，國務(wù)院院正式批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立大連連大窯灣保保稅港區(qū)，，這是繼2005年上海洋山山保稅港國國務(wù)院設(shè)立立的第二保保稅港區(qū)，，其規(guī)劃面面積6.88平方公里，，標(biāo)志著大大連國際航航運(yùn)中心建建設(shè)又向前前邁出至關(guān)關(guān)重要的一一步，極大大促進(jìn)大連連、遼寧乃乃至整個東東北地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和對外外貿(mào)易增長長，加快地地區(qū)現(xiàn)代物物流業(yè)發(fā)展展和全面提提高區(qū)域?qū)ν忾_放水水平。大連作為國國家發(fā)改委委首批選定定的四大國國家戰(zhàn)略石石油儲備基基地之一，，大連基地地規(guī)劃原油油儲備規(guī)模模300萬立方米，，計劃建10萬立方米原原油儲罐30座，分5個罐群組，，每組由6座10萬立方米儲儲罐組成，，該工程2007年竣工。06年9月6日，《大連市長興興島開發(fā)總總體規(guī)劃》得到省發(fā)改改委批復(fù)，，定位于大大連東北亞亞國際航運(yùn)運(yùn)中心的重重要組合港港，規(guī)劃建建設(shè)65個泊位，總總通過能力力18,100萬噸，是東東北地區(qū)臨臨港工業(yè)大大規(guī)模發(fā)展展的主要依依托和我國國重要的臨臨港工業(yè)基基地。產(chǎn)業(yè)興市——四個基地四個基地：：大連現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地初初具規(guī)模，，形成電子子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)和軟件基基地、石化化基地、北北方造船基基地和先進(jìn)進(jìn)裝備制造造業(yè)基地。。2006年1－10月“四四個基基地””經(jīng)濟(jì)濟(jì)拉動動作用用突出出，共共完成成工業(yè)業(yè)增加加值454.8億，同同比增增長24.5%，拉動動規(guī)模模以上上工業(yè)業(yè)增加加值增增長17.8個百分點。。06年1－11月，大連石石化經(jīng)營總總收入超過過50億元，提前前完成年度度生產(chǎn)經(jīng)營營指標(biāo)，連連續(xù)6年實現(xiàn)較大大幅度增長長，大連石石化港區(qū)在在現(xiàn)有1800萬噸/年吞吐能力力的基礎(chǔ)上上，又投入入5億多元進(jìn)行行升級改造造和新建大大型碼頭，，預(yù)計“十十一五”總總吞吐能力力達(dá)到4000萬噸/年，成為中中國石油最最大的港口口物流基地地；2006年大連船舶舶重工集團(tuán)團(tuán)可實現(xiàn)造造船能力266萬噸，已經(jīng)經(jīng)躍升為世世界第5大造船公司司，造船產(chǎn)產(chǎn)量占全國國造船總量量的21.4%；裝備制造業(yè)業(yè)是大連市市的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，目前前全市有規(guī)規(guī)模以上裝裝備制造企企業(yè)340戶，有船舶舶、機(jī)車、、起重設(shè)備備、重型設(shè)設(shè)備、金切切設(shè)備、柴柴油機(jī)、電電機(jī)、軸承承、制冷設(shè)設(shè)備等14大類3萬多種產(chǎn)品品，2006年1－9月，完成工工業(yè)增加值值156.5億，增長26.2%。電子信息業(yè)業(yè)以旅順南南路軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶和大大連軟件園園為核心，，重點發(fā)展展業(yè)務(wù)流程程外包業(yè)（（BPO）、IC設(shè)計軟件、、嵌入式軟軟件、應(yīng)用用軟件和系系統(tǒng)集成軟軟件，力力爭形成全全國最大的的軟件出口口基地，國國際軟件名名城，2006年1－9月其完成工工業(yè)增加值值48.1億，增長26.2%。2.2城市規(guī)劃正式出臺的的規(guī)劃：大連市住房房建設(shè)規(guī)劃劃(2006—2010)表１:大連市“十一五”期間住房建建設(shè)年度計計劃單位：公頃頃點評：依據(jù)往年的的消化量來來看供應(yīng)計計劃中的供供應(yīng)量是不不充足的。。年度政策性住房商品住房合計普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340總計967.83503.7409.517312.2城市規(guī)劃正式出臺的的規(guī)劃：大連市住房房建設(shè)規(guī)劃劃(2006—2010)表2:大連市“十一五”期間住房用用地年度計計劃單位：公頃頃點評：土地供應(yīng)應(yīng)量少于于需求量量。年度政策性住房商品住房合計普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房2006182.655.243.22812007149.35857.5264.8200816842702802009158427027020101563965260總計813.9236.2305.71355.82.2房地產(chǎn)行行業(yè)政策策及影響響時間跨度政策內(nèi)容2006-05-17國務(wù)院出臺“國六條”2006-05-29國務(wù)院出臺“國六條”細(xì)則2006-05-30出臺大連2006年上半年普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)2006-06-07“國六條”遼寧省出臺調(diào)控地產(chǎn)市場政策2006-06-13出臺《〈大連市關(guān)于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法〉》通知2006-06-17“國六條”大連實施細(xì)則出臺2.2房地產(chǎn)行行業(yè)政策策及影響響關(guān)鍵點要點對市場的影響規(guī)劃審批加大小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重控制在開發(fā)建設(shè)總面積70％以上，但未明確按全市口徑還是按單項目規(guī)劃指標(biāo)口徑執(zhí)行。繼政策出臺后，大連市規(guī)劃局對新項目審批從嚴(yán)，但實施過程中考慮到不同項目的地理區(qū)位差異程度、項目定位高低等因素，無法針對每個項目進(jìn)行政策一刀切，規(guī)劃局僅調(diào)劑全市項目規(guī)劃指標(biāo)，做到以全市口徑控制90平方米住房占據(jù)70％以上。至今獲得批復(fù)的若干項目的詳規(guī)中，有單項目90平方米住房占據(jù)該項目總建筑面積小于70％的情況發(fā)生。土地交易明確了06年新審批的中低價位、中小套型普通商品住房項目，土地的供應(yīng)按照限套型、限房價，競地價、競房價的要求。在實施細(xì)則出臺后，各宗地出讓標(biāo)書中均注明90平小戶型應(yīng)占據(jù)的比例，該比例的制定以大連城市發(fā)展速度和方向的預(yù)測以及各宗地特定的地理條件為依據(jù)，市內(nèi)三區(qū)及景觀資源相對優(yōu)異地區(qū)對小戶型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子區(qū)對比例控制加大。銷售管理沒有關(guān)于價格審批的規(guī)定，只是重申銷售管理辦法從目前市場情況看，實施細(xì)則對銷售暫無影響。經(jīng)濟(jì)適用房今年大連市81萬平方米、9500套經(jīng)濟(jì)適用房將分4批推出泉水新區(qū)31萬平方米基礎(chǔ)施工進(jìn)展順利，另17萬平方米正在進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作；泡崖新區(qū)15萬平方米已竣工，另13萬平方米主體基本完工，已全部面向社會銷售。石門山10萬平方米已開工建設(shè)。由于低價商品房供應(yīng)不足，其成交量逐年遞減，而需求量逐年增加，因此，經(jīng)濟(jì)適用房和限價房對中低檔市場影響較小。限房價、限利潤提出了將對商品住宅實行限定利潤率或規(guī)定最高限價等干預(yù)措施。對已批準(zhǔn)開工項目而未辦理銷售許可證的，須申報商品住宅銷售價格，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可辦理商品房銷售許可證11月份，大連首宗限價房通過公開掛牌方式成交；暫時未出現(xiàn)被限定利潤率的項目。2.3房地產(chǎn)開開發(fā)和銷銷售的總總體情況況房地產(chǎn)開開發(fā)投資資：03-05平均增幅幅34.8%，06年1-10月房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額247.3億元。2.3房地產(chǎn)銷銷售總體體情況06年大連房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)價增量量減的態(tài)態(tài)勢；06年成交均均價相比比05年有大幅幅上漲，，漲幅為為32.6％。2.3房地產(chǎn)銷銷售總體體情況高檔項目目(8000元以上)：高檔項目目年銷售售率在60％左右。。但07年可預(yù)計計供應(yīng)量量將顯著著增加，，未來競競爭日趨趨激烈。。中高檔項項目（6000－8000）：中高檔項項目年銷銷售率在在50％-80％之間波波動。中中高檔項項目中7000-8000大面積住住宅，或或者總房房款100萬以上的的普通住住宅，銷銷售阻力力明顯較較大。中低檔項項目（5000－6000）：中低檔項項目年銷銷售率基基本都在在80％左右，，需求穩(wěn)穩(wěn)定，銷銷售態(tài)勢勢良好。。但中低低檔樓盤盤面臨周周邊縣市市的一定定競爭，，銷售速速度可能能會產(chǎn)生生一些影影響。低檔項目目（4000－5000）銷售正常常，雖然然低檔樓樓盤面臨臨周邊縣縣市的一一定競爭爭，但銷銷售影響響較弱。。

上市量銷售量銷售率4000－500035.531.589%5000－600023.414.6262%6000－700022.519.587%7000－800041.7625.7662%8000－900049.925.551%9000以上25.518.271%2.3房地產(chǎn)銷銷售總體體情況漲幅最大大的是泛泛星海板板塊其次是東東港板塊塊區(qū)域項目名稱06年春季價格06年秋季價格漲幅起價/均價起價/均價中山區(qū)金廣·東海岸

/75007500/830011%運(yùn)達(dá)·嘉洲陽光

/75007500/850013%

明秀嘉園6500/70006300/76009%尚品南山

5680/7000/23%沙河口區(qū)世嘉星海

7700/9000/17%宏都·筑景

/80006380/900012％半島聽濤8800/90008000/1100022%幸福E家·彼岸6000/67006800/750013%甘井子區(qū)中盛·秀山麗水

2900/37003380/40008%圣韜·萬福居

4080/50004380/550010%儷水豪庭3280/40004280/460012%林語家話

5200/59005800/650010%南嶺新城3500/3800/460021%泊林陽光

/4200/480014%

萬科·假日風(fēng)景5500/60005580/65008%東港板塊塊泛星海板板塊西山板塊塊2.4公司項目目所在細(xì)細(xì)分市場場對比05、06年各價格格段的供供銷情況況：06年6000－7000的供應(yīng)量量相對于于05年處于不不足狀態(tài)態(tài)，僅相相當(dāng)于05年供應(yīng)量量的37％；06年當(dāng)年消化率率達(dá)到87％（19.5/22.5），此細(xì)分市市場有較大的的機(jī)會。2.506年土地市場總總結(jié)成交年份2003200420052006合計成交宗數(shù)(宗）52195355163占地面積（萬平）3472223053551229建筑面積（萬平）4952894466211857樓面地價（元/平）12301443180319501637同比上漲----

17%25%8%----

成交總價（億元）614280121304過往年份土地地供應(yīng)總量2006年大連土地市市場總體供應(yīng)應(yīng)保持穩(wěn)定增增長態(tài)勢；土地資源的短短缺，直接導(dǎo)導(dǎo)致供應(yīng)土地地的容積率普普遍提高，故故總建筑面積積大幅增加；；本年度土地單單價仍然走高高，但因幾宗宗大幅城郊地地區(qū)（大化渣渣場、礦北項項目等）地價價偏低的項目目出讓，拉低低整體土地單單價，故本年年度土地單價價增幅較小。。2.506年土地市市場總結(jié)結(jié)區(qū)域A區(qū)域B區(qū)域C區(qū)域合計200310612211834720043461732222005178520330520062275258355過往年份份各區(qū)域域土地供供應(yīng)C區(qū)－城市市待開發(fā)發(fā)地區(qū)仍仍舊為土土地市場場供應(yīng)主主力，本本年度供供應(yīng)出258萬平土地地（含95萬平經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房用地，，預(yù)計明明年入市市建面30萬平）；；B區(qū)－城市市發(fā)展區(qū)區(qū)域的土土地放量量放緩，，且出現(xiàn)現(xiàn)建面48萬經(jīng)濟(jì)適適用房用用地，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)開工，，預(yù)計明明年中旬旬將推出出1/3房源；A區(qū)－成熟熟區(qū)域土土地放量量保持平平穩(wěn)，土土地用途途仍然以以公建、、公寓為為主，容容積率普普遍偏高高。且出出現(xiàn)占地地7萬平的限限價房（（限價5200元/平）。2.506年土地市市場總結(jié)結(jié)新政對土土地供應(yīng)應(yīng)的影響響本年上半半年國家家宏觀調(diào)調(diào)控后，，土地市市場供應(yīng)應(yīng)稍有波波動，出出現(xiàn)了一一個月市市場供應(yīng)應(yīng)真空期期，隨著著大連市市政府實實施細(xì)則則的出臺臺，市場場供應(yīng)恢恢復(fù)（歷歷年大連連土地市市場放量量絕大部部分出現(xiàn)現(xiàn)在下半半年），，本年供供應(yīng)較去去年略有有上升；；90/70在大連市市的政策策實施細(xì)細(xì)則為全全城控制制，在實實施細(xì)則則出臺后后，各宗宗地出讓讓標(biāo)書中中均注明明90平小戶型型應(yīng)占據(jù)據(jù)的比例例，該比比例的制制定以大大連城市市發(fā)展速速度和方方向的預(yù)預(yù)測以及及各宗地地特定的的地理條條件為依依據(jù)，市市內(nèi)三區(qū)區(qū)及景觀觀資源相相對優(yōu)異異地區(qū)對對小戶型型比例控控制偏低低，而在在城市西西部和北北部的甘甘井子區(qū)區(qū)對比例例控制加加大；從本年土土地供應(yīng)應(yīng)總量看看，新政政的出臺臺對土地地市場供供需基本本無影響響，土地地市場仍仍然為賣賣方市場場，且一一級土地地整理成成為土地地獲取的的必要保保證；從本年公公司研究究的50余宗意向向地塊統(tǒng)統(tǒng)計看，，90/70的政策對對公司地地塊選擇擇未出現(xiàn)現(xiàn)在規(guī)劃劃形態(tài)、、客戶定定位等相相關(guān)方面面的沖突突。

調(diào)控前調(diào)控后合計交易宗數(shù)163955交易面積(萬平)530355紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000假日風(fēng)景樂百年華潤、中糧大化渣場礦北項目泉水片區(qū)東北特鋼電磁廠勛業(yè)（大連）星海灣金融中心（含華潤地塊）本年大宗宗成交信信息盤點點左圖列舉舉出本年年成交建建面在10萬平以上上的大盤盤項目，，基本集集中在城城市北部部郊區(qū)，，城市西西部（紅紅旗鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域）未未出現(xiàn)與與假日及及樂百年年競爭的的西部大大盤；市內(nèi)區(qū)區(qū)域的的大盤盤數(shù)量量極少少，從從土地地出讓讓標(biāo)書書中了了解到到，該該用地地性質(zhì)質(zhì)均以以公建建、公公寓為為主，，且市市中心心地區(qū)區(qū)操作作高檔檔小戶戶型為為主流流；星海灣灣片區(qū)區(qū)今年年開始始供應(yīng)應(yīng)近30萬建面面土地地（含含二手手地）），且且該地地區(qū)規(guī)規(guī)劃為為大連連未來來金融融中心心，現(xiàn)現(xiàn)拆遷遷仍然然進(jìn)行行中，，未來來還能能提供供50余萬建建面土土地，，預(yù)計計未來來會吸吸引大大量高高端客客戶；；隨著華華潤、、上海海大華華、深深長城城等全全國擴(kuò)擴(kuò)張企企業(yè)通通過企企業(yè)并并購等等形式式進(jìn)入入大連連地產(chǎn)產(chǎn)市場場，未未來競競爭會會日益益激烈烈。2.506年土地地市場場總結(jié)結(jié)明年中中高端端市場場盤點點從開發(fā)發(fā)商品品牌力力、土土地屬屬性、、土地地成本本、項項目規(guī)規(guī)模等等緯度度判斷斷，明明年市市場將將出現(xiàn)現(xiàn)多宗宗中高高端大大盤，，具體體見左左圖；；大連公公司在在本地地最大大競爭爭對手手－－－億達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)，雖雖本年年未從從土地地二級級市場場公開開拿地地，但但通過過一級級市場場運(yùn)作作完成成了占占地近近15萬平用用地，，隨著著其資資金短短缺問問題解解決，，其計計劃明明年上上市80萬平產(chǎn)產(chǎn)品，，含3－5個新盤盤，高高爾基基路項項目的的啟動動，將將會對對大連連中高高端市市場產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)大沖沖擊；；假日及及樂百百年項項目周周邊明明年將將會出出現(xiàn)友友誼合合升、、億達(dá)達(dá)機(jī)場場地塊塊、廟廟嶺地地塊及及億達(dá)達(dá)旅順順南路路的競競爭項項目。。2.506年土地地市場場總結(jié)結(jié)紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000假日風(fēng)景樂百年友誼地塊億達(dá)高爾基路星海灣金融中心（含華潤地塊）廟嶺地塊億達(dá)機(jī)場地塊勛業(yè)（大連）億達(dá)保溫瓶廠億達(dá)旅順南路小平島2.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)大公司司加入入競爭爭行列列，本本地化化競爭爭升級級為全全國范范圍的的競爭爭目前進(jìn)進(jìn)入大大連進(jìn)進(jìn)行住住宅開開發(fā)的的華潤潤、魯魯能、、上海海大華華及四四川新新希望望，均均處于于開發(fā)發(fā)前期期階段段，尚尚未動動工；；其中中華潤潤06年9月份剛剛成立立公司司外，，其余余三家家進(jìn)展展并不不順利利。2.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)華潤集集團(tuán)在在全國國主要要城市市產(chǎn)品品分布布產(chǎn)品系列進(jìn)入城市城市中所分布區(qū)域產(chǎn)品描述產(chǎn)品類型萬象城深圳，大連城市中心城區(qū)繁華商業(yè)圈以大型購物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”

華潤中心，首期包括“萬象城”及“華潤大廈”5A甲級寫字樓，二期包括五星級商務(wù)酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休閑廣場置地星座北京城市核心的商業(yè)、政治、信息中心小體量建筑，頂級商務(wù)群落高層商務(wù)辦公建筑木棉花酒店深圳屬中小型時尚商務(wù)酒店，憑借藝術(shù)的設(shè)計、溫馨的服務(wù)和獨(dú)特的風(fēng)格深受住客歡迎。商住酒店翡翠城北京、成都、大連城市近郊區(qū)華潤置地“新市鎮(zhèn)計劃”的代表作。翡翠城占地約百萬公頃，以約兩萬人的建制規(guī)模和低層、低密度、高綠化的規(guī)劃創(chuàng)造了一個具備完整功能的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)。TOWNHOUSE、獨(dú)體別墅及花園洋房。產(chǎn)品通常以精致、溫馨、蘊(yùn)涵濃郁東方文化情趣主題性景觀為特色的低密度住宅區(qū)鳳凰城北京、武漢、大連緊鄰CBD占地約20-30萬平，融辦公、商業(yè)、居住、休閑為一體，通常建在濱海區(qū)包括國際化公寓、酒店及商業(yè)公建闌溪鎮(zhèn)合肥地處大蜀山腳下，環(huán)湖擁翠占地200余畝，建筑面積約20萬平方米，以獨(dú)特的法式風(fēng)情依山而建花園洋房、景觀電梯公寓上海灘花園上海南外灘濱江區(qū)域南外灘高檔濱江住宅先鋒精裝高檔公寓2.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)公司在在大連連的主主要競競爭對對手是是億達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)康派均價7200林語家話均價6000CITYONE均價7000項目名稱總建筑面積總戶數(shù)06供應(yīng)均價戶型面積06銷售面積06銷售戶數(shù)06銷售率林語家話14.31000106400100-1608.553085%康派5.55143.3720040-1003.3300100%CITYONE2.83392.8700035-402.2427180%億達(dá)06年在售售項目目有三三個，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)都很很好，，三個個項目目均屬屬于區(qū)區(qū)域市市場的的高價價盤。。億達(dá)在在售項項目分分布圖圖東方圣荷西唯美品格機(jī)場前億達(dá)將上市項目分布圖2.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)億達(dá)集集團(tuán)07年將上上市的的項目目項目名稱總建筑面積預(yù)計價格戶型面積上市時間唯美品格13.357000起6013007.9機(jī)場前107000起80－90120－13007.7東方圣荷西15.468000起130－15007.52.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)億達(dá)集集團(tuán)土土地儲儲備高爾基基路機(jī)場前前億達(dá)土土地儲儲備分分布圖圖位置占地（萬平方米）建筑面積（萬平方米）機(jī)場前4050高爾基路項目1217億達(dá)藍(lán)灣3930青云天下1922億達(dá)藍(lán)藍(lán)灣青云天天下大連萬科華潤大連8000以上6000－70006000－70007000－80005000－60002.6競爭格格局和和對手手的表表現(xiàn)華潤（（大連連）有有限公公司概概況大連是是華潤潤集團(tuán)團(tuán)繼深深圳、、杭州州之后后在全全國范范圍內(nèi)內(nèi)復(fù)制制發(fā)展展以““萬象象城””為主主要品品牌和和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品品的都都市綜綜合體體項目目的第第三個個區(qū)域域中心心城市市。華華潤（（大連連）有有限公公司成成立于于2006年9月，是華潤潤（集團(tuán)））有限公司司和新加坡坡政府產(chǎn)業(yè)業(yè)投資有限限公司共同同投資成立立的企業(yè)。。主營以““華潤萬象象城”大型型購物中心心為主力品品牌和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品的綜綜合性商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)、經(jīng)營營及管理，，橫跨地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)、、酒店等領(lǐng)領(lǐng)域。華潤（大連））有限公司現(xiàn)現(xiàn)有三個項目目：大連星海灣項項目大連天津街項項目大連開發(fā)區(qū)項項目華潤（大連））土地儲備：：179萬平預(yù)計土地地價價總投資：約31.7億元大連萬科現(xiàn)有有土地儲備（含樂百年））：57.3萬平紅旗鎮(zhèn)片區(qū)緊密區(qū)南濱海區(qū)大連萬科華潤大連8000以上6000－70006000－70007000－80005000－6000城市花園假日風(fēng)景樂百年萬象城翡翠城鳳凰城2.6競爭格局和對對手的表現(xiàn)與華潤的戰(zhàn)略略布局對比大連萬科按照三年戰(zhàn)略略規(guī)劃，大連連公司07年開發(fā)項目擬擬達(dá)到3-5個；紅旗鎮(zhèn)區(qū)域，，05年大連公司在在該區(qū)域與該該區(qū)政府合作作開發(fā)假日風(fēng)風(fēng)景項目，06年9月份又簽署了了樂百年項目目合作協(xié)議，，與該區(qū)政府府建立了良好好的合作關(guān)系系。該區(qū)域土土地資源豐富富、市場前景景良好，是未未來2年公司的首選選重點發(fā)展區(qū)區(qū)域，本項目目的獲取符合合公司戰(zhàn)略。。華潤大連華潤進(jìn)入大連連，采用典型型”華潤中心“模式，華潤城城市綜合體部部分首先入連連，從海昌地地產(chǎn)收購星海海、天津街項項目，預(yù)計建建設(shè)萬象城、、鳳凰城項目目，制造品牌牌效應(yīng)和綜合合效應(yīng)，11月21日，華潤全資資招牌掛獲得得開發(fā)區(qū)百萬萬濱海宗地，，將會建設(shè)翡翡翠城系列產(chǎn)產(chǎn)品。預(yù)計華華潤還將重點點選擇抗風(fēng)險險能力強(qiáng)、收收益回報較高高的旅游風(fēng)景景區(qū)或中心城城區(qū)繁華商業(yè)業(yè)圈打造大規(guī)規(guī)模商住酒店店、公寓或低低密度高檔住住宅。未來重點發(fā)展區(qū)域產(chǎn)品經(jīng)營方式南濱海片區(qū)金色系列合作為主的經(jīng)營模式緊密區(qū)金色系列紅旗鎮(zhèn)城市花園未來重點發(fā)展區(qū)域產(chǎn)品經(jīng)營方式城市中心商業(yè)區(qū)萬象城全資為主經(jīng)營模式臨海景觀商業(yè)區(qū)鳳凰城臨海景觀居住區(qū)翡翠城2.6競爭格局和對對手的表現(xiàn)大連萬科考慮政府關(guān)系系、城市發(fā)展展方向因素，，擬訂07年1-3季度獲取2-3個中短線項目目，4季度獲取1個中長線項目目，擬獲取項項目排序：樂百年回購項項目(紅旗鎮(zhèn))張前路西項目目(紅旗鎮(zhèn))濱海路項目(南濱海區(qū)域)凌水灣項目(緊密區(qū))大鋼大化(城市副中心，，長線)水產(chǎn)研究所項項目(緊密區(qū))香爐礁項目目(緊密區(qū))岔鞍村項目目(紅旗鎮(zhèn)區(qū))華潤大連考慮華潤中中心發(fā)展模模式，重點點選擇抗風(fēng)風(fēng)險能力強(qiáng)強(qiáng)、收益回回報較高的的旅游風(fēng)景景區(qū)或中心心城區(qū)繁華華商業(yè)圈打打造大規(guī)模模商住酒店店、公寓或或低密度高高檔住宅，，擬獲取項項目排序：：大鋼大化(城市副中心心，長線)凌水灣項目目(緊密區(qū))主要面向客客層：城市新銳，，富貴5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000大連萬科重點跟蹤項目分布及概況項目名稱：岔鞍村系列歸屬：TOWN占地面積：80萬容積率：0.6樓面地價：預(yù)計1800元總地價：7.5億元項目名稱：樂百年回購系列歸屬：TOWN占地面積：30萬容積率：0.48樓面地價：2500元總地價：3.6億元項目名稱：張前路西系列歸屬：TOWN占地面積建筑面積：10-15樓面地價：總地價：項目名稱：凌水灣系列歸屬：CITY占地面積：37萬容積率：1.7樓面地價：預(yù)計2000元總地價：12.6億元項目名稱：香爐礁系列歸屬：GOLDEN占地面積：4萬容積率：3.4樓面地價：預(yù)計2000元總地價：2.6億元項目名稱：濱海路系列歸屬：高端項目占地面積：27萬容積率：0.3樓面地價：預(yù)計5200元總地價：2億元項目名稱：水產(chǎn)研究所系列歸屬：高端項目占地面積：6萬容積率：0.6（2.0）樓面地價：預(yù)計7000(2100)元總地價：2.5億元項目名稱：金石灘系列歸屬：高端項目占地面積：16萬容積率：1.3樓面地價：預(yù)計460元總地價：1億元項目名稱：大鋼大化系列歸屬：TOWN占地面積：100萬容積率：1.7樓面地價：預(yù)計2000元總地價：20億元2.6競爭格局和和對手的表表現(xiàn)大連星海灣灣項目是以超五星星級酒店為為核心，集集商業(yè)、居居住功能于于一體的大大型、地標(biāo)標(biāo)性都市綜綜合體。對應(yīng)客戶：：城市新銳、、富貴項目基本信信息：占地面積：：12萬平米建筑面積：：24萬平米原樓面地價價：3433用途：酒店、公寓寓原成交日期期：05-06-03原中標(biāo)單位位：海昌房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)計總投資資：35億港幣開工時間：：07年8月宏都筑景占面：10容積率：1.85價格：多層9000起，高層6380起產(chǎn)品形式：高層、多層一品星海占面：6容積率：3價格：9000起產(chǎn)品形式：小高層、高層華潤星海灣項目2.6競爭格局和和對手的表表現(xiàn)大連天津街街項目以“萬象城城”大型購購物中中心為為核心心的集集大型型購物物中心心、高高檔公公寓等等功能能為一一體的的大型型、地地標(biāo)性性都市市綜合合體。。客戶：：城市新新銳、、富貴貴項目基基本信信息：：占地面面積：：3萬平米米建筑面面積：：19萬平米米樓面地地價：：約3400用途：：商業(yè)預(yù)計總總投資資：20億港幣幣宗地現(xiàn)現(xiàn)狀：：土地整整理建設(shè)單單位：：龍元建建設(shè)2.6競爭爭格格局局和和對對手手的的表表現(xiàn)現(xiàn)華潤潤大大連連開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)項項目目具有有先先天天的的海海景景景景觀觀資資源源，，將將被被打打造造成成大大型型高高檔檔濱濱海海居居住住社社區(qū)區(qū)，，含含大大型型酒酒店店。?？蛻魬簦海撼鞘惺行滦落J銳、、富富貴貴項目目基基本本信信息息：：占地地面面積積：：45.3萬平平米米建筑筑面面積積：：136萬平平米米樓面面地地價價：：1250用途途：：住宅宅成交交日日期期：：06-11-21中標(biāo)標(biāo)單單位位：：華潤潤集集團(tuán)團(tuán)大大連連公公司司地價價：：17億元元開工工時時間間：：07年全全面面動動工工金廣和中遠(yuǎn)建面：110萬平含大型公建容積率：3地價：10億樓面地價：900中糧建面：120萬平容積率：3地價：11.5億樓面地價：958ABC2.6競爭爭格格局局和和對對手手的的表表現(xiàn)現(xiàn)機(jī)會會萬科科（（大大連連））公公司司較較早早進(jìn)進(jìn)行行大大連連城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究，，對對于于城城市市已已有有宗宗地地進(jìn)進(jìn)行行前前期期跟跟蹤蹤和和介介入入，，較較競競爭爭對對手手更更多多獲獲取取土土地地信信息息；；通過過通通過過假假日日項項目目、、樂樂百百年年項項目目的的運(yùn)運(yùn)作作，，大大連連公公司司與與政政府府關(guān)關(guān)系系已已逐逐步步進(jìn)進(jìn)入入穩(wěn)穩(wěn)定定期期。。威脅華潤資資金雄雄厚，，來勢勢洶洶洶證明明對大大連市市場信信心很很強(qiáng)，，必將將還會會有后后續(xù)的的較大大規(guī)模模的投投資，，與競競爭對對手比比，萬萬科（（大連連）公公司缺缺乏規(guī)規(guī)模資資金投投入，，主要要還是是采用用合作作模式式，規(guī)規(guī)模上上和項項目分分布上上會受受到局局限；；競爭對對手主主要面面對城城市新新銳和和富貴貴，且且宗地地占據(jù)據(jù)有利利區(qū)位位，對對于大大連公公司定定位同同一客客層的的項目目威脅脅較大大。對策除銀行行貸款款，多多渠道道融資資是大大連公公司再再獲取取項目目必須須考慮慮的解解決方方案；；華潤所所關(guān)注注的收收益回回報較較高的的旅游游風(fēng)景景區(qū)地地塊，，應(yīng)列列為公公司重重點考考慮并并爭取取搶在在華潤潤之前前介入入的機(jī)機(jī)會地地塊。。2.72007年度市市場預(yù)預(yù)期9000市場06年9000市場場供供銷銷態(tài)態(tài)勢勢良良好好，，銷銷售售率率為為71％；；根據(jù)據(jù)07年供供應(yīng)應(yīng)量量增增多多，，預(yù)預(yù)計計競競爭爭會會加加劇劇，，預(yù)預(yù)計計07年消消化化量量為為22萬平平。。2.72007年度度市市場場預(yù)預(yù)期期8000市場場06年8000市場場供供銷銷態(tài)態(tài)勢勢良良好好，，銷銷售售率率為為51％；；根據(jù)據(jù)07年供供應(yīng)應(yīng)量量比比06年少少，，預(yù)預(yù)計計07年消消化化量量在在22萬平。。2.72007年度市市場預(yù)預(yù)期7000市場對比05、06年7000價格段段的供供銷情情況：：06年7000－8000供應(yīng)量與05年供應(yīng)量相相近（05年：38.8萬，06年：41.76萬），但06年銷售量（（25.76萬）與05年（32萬）相比減減少19.5％；06年7000－8000段的供銷情情況表明此此價格段的的市場需求求存在一定定制約。預(yù)計07年消化量為為30萬平。2.72007年度市場預(yù)預(yù)期6000市場對比05、06年6000－7000價格段的供供銷情況：：06年6000－7000的供應(yīng)量相相對于05年處于不足足狀態(tài)，僅僅相當(dāng)于05年供應(yīng)量的的37％；06年當(dāng)年消化化率達(dá)到87％（22.5/19.5），此細(xì)分分市場有較較大的機(jī)會會；07年供應(yīng)量與與05年相似，預(yù)預(yù)計07年消化量在在45萬平。2.72007年度市場預(yù)預(yù)期5000市場對比05、06年5000價格段的供供銷情況：：06年5000－6000的供應(yīng)量相相對于05年處于不足足狀態(tài)，僅僅相當(dāng)于05年供應(yīng)量的的47.7％；06年當(dāng)年消化化率達(dá)到62％（14.62/23.4），此細(xì)分分市場有一一定的機(jī)會會；07年供應(yīng)量相相比05、06年有大幅增增加，預(yù)計計07年消化量在在60萬平。2.72007年度市場預(yù)預(yù)期重大市政進(jìn)進(jìn)展項目掛牌項目12月底前進(jìn)度情況完成時限責(zé)任單位房地產(chǎn)市場建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房81萬平方米泉水新區(qū)31萬平方米基礎(chǔ)施工進(jìn)展順利，另17萬平方米正在進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作；泡崖新區(qū)15萬平方米已竣工，另13萬平方米主體基本完工，已全部面向社會銷售。石門山10萬平方米已開工建設(shè)。12月底市國土房屋局將廉租住房保障基本條件由人均住房使用面積6平方米擴(kuò)大到8平方米，對1000戶“雙特困”家庭提供廉租住房政策救助已完成11月底完成大連港東部港區(qū)搬遷東港雜貨作業(yè)區(qū)剩余區(qū)域已開始進(jìn)行拆除施工。12月底市土地儲備中心大連港集團(tuán)加快推進(jìn)大鋼、大化搬遷大鋼新廠：新廠區(qū)土地平整完畢。正進(jìn)行工藝方案設(shè)計及技術(shù)、設(shè)備交流。大化集團(tuán)：甲醇項目已完成投資55416萬元，占總投資額的41.05％。松木島廠區(qū)工程已完成投資14717萬元，占總投資額的4.95％。2007年12月底市經(jīng)委、金州區(qū)、瓦房店市、開發(fā)區(qū)城市交通完成西部通道道路工程基本完成。石門山隧道已全線貫通，正在進(jìn)行附屬工程施工；紅旗中路高架橋、西南路立交橋的主體工程已完工，附屬工程正在施工。12月底市城建局新椒金山隧道已完成9月底3座跨鐵路橋改擴(kuò)建等道橋工程已完成10月底拓寬改造華北路等10條中心城區(qū)交通干道已完成11月底城市規(guī)劃春柳河、周水子河區(qū)域綜合整治及春柳河污水處理廠二期工程春柳河污水處理廠二期工程二期工程動遷已結(jié)束，正在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工。2007年底市城建局建設(shè)梭魚灣公園、西山和西郊森林公園梭魚灣公園已完成總工程量的９０％。樹木和草坪栽植因季節(jié)限制，待明年春天實施。西山公園已完成遷墳工作及公園南入口土建工程。西郊森林公園年內(nèi)確定的２６公里三級公路改造工程基本完成；景觀橋已竣工通車；２個回遷小區(qū)建設(shè)工程已完工，另一個回遷小區(qū)正在施工；園區(qū)內(nèi)各類景觀和設(shè)施正在建設(shè)中。12月底市城建局西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)煙大輪渡碼碼頭2.72007年度市場預(yù)預(yù)期城市交通規(guī)規(guī)劃機(jī)場規(guī)劃“規(guī)劃三十里里堡作為城城市機(jī)場首首選方案”（論證、評評審階段））鐵路規(guī)劃哈大鐵路客客運(yùn)專線（（評審階段段，2011年竣工通車車）煙大輪渡（（已試運(yùn)營營）金窯線鐵路路（金港站站－金州站站－哈大鐵鐵路相連，，年底前通通車）城市交通規(guī)規(guī)劃連接主城區(qū)區(qū)與開發(fā)區(qū)區(qū)的跨海大大橋（論證證、評審階階段）振連路（西西起市內(nèi)光光明路－東東至開發(fā)區(qū)區(qū)濱海新區(qū)區(qū)黃海路，，年內(nèi)完成成主體工程程）由上海路至至甘井子的的海底隧道道（論證、、評審階段段）西北快速路路（道路工工程基本完完成，紅旗旗中路高架架橋和西南南路立交橋橋的主體工工程完工，，附屬工程程正在施工工）高速公路規(guī)規(guī)劃土羊高速（（累計工程程總量51％）沈大與丹大大連接線（（累計完成成投資的53.27%）大莊高速西西（累計工工程總量68％）大窯灣疏港港高速（累累計完成投投資總額的的59％）長興島疏港港高速（征征地動遷普普查衡量和和招投標(biāo)已已完成）大連灣疏港港高速（正正在進(jìn)行項項目前期工工作）沈大高速丹大高速快軌1號快軌2號快軌3號西北快速路振連路2.72007年度市場預(yù)預(yù)期重大企業(yè)進(jìn)進(jìn)入今年1－8月，新批外外資項目523家，注冊外外資金額20.42億美元；06年大連新引引進(jìn)一批跨跨國公司項項目。美國國美商安訊訊、甲骨文文、Avaya（亞美亞））、肯沃基基、日本NTT、德國西門門子等一批批跨國公司司相繼在我我市設(shè)立公公司。2.72007年度市場預(yù)預(yù)期潛力片區(qū)預(yù)預(yù)測——片區(qū)投資價價值分析5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000意向地塊紅旗鎮(zhèn)片區(qū)凈利率11%-14%房價增長率32.6%機(jī)場前片區(qū)凈利率6%-8%房價無增幅高新技術(shù)片區(qū)凈利率7%-9%房價增長率35.4%緊密區(qū)中心片區(qū)凈利率10%-20%房價增長率14.6%星海凈利率15-25%現(xiàn)房價增長較慢凈利率16-30%房價增長率34%南濱海片區(qū)凈利率20%-25%房價增長率25%泉水片區(qū)凈利率6%-7%房價無增幅紅旗鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)土地初具規(guī)規(guī)?；緩膹?5年開始，05年樓面地價價1622，盈利水平平在11％—14％之間，有有較大上漲漲空間。機(jī)場前片區(qū)區(qū)該片區(qū)土地地增值較快快，增長率率在34.7%,05年1257，由于所所處待開開發(fā)區(qū)域域，房價價上漲較較慢，致致使盈利利水平較較低，在在6％－8％之間。。高新技術(shù)術(shù)園區(qū)04-05年，土地地升值較較快，增增長率29.5％，05年1987，土地成成本壓力力較大，，盈利水水平在7％－9％之間。。緊密區(qū)03-05年，土地地成本增增值為37.6%,土地成本本壓力較較大，盈盈利水平平在15％－25％之間，，由于紅紅旗片區(qū)區(qū)、高新新園區(qū)等等價格已已上漲到到6000以上，因因此，該該區(qū)域有有較大價價格上漲漲空間。。星海片區(qū)區(qū)04-05年，土地地的升值值較快，，增長率率43.5％，土地地成本壓壓力較大大，由于于景觀資資源唯一一，且為為商務(wù)、、會展中中心，盈盈利水平平在16％－30％之間，，增長空空間有限限。中心片區(qū)區(qū)由于土地地成本較較高，致致使中山山區(qū)的房房價一直直處于較較高水平平，均價價8000盈利水平平在8.62%,億達(dá)青云云映山盈盈利為19.24%。南濱海區(qū)區(qū)該片區(qū)位位于中心心城區(qū)的的宜居生生活區(qū)，，景觀資資源唯一一，05年樓面地地價2054，土地供供應(yīng)量較較少。泉水片區(qū)區(qū)該片區(qū)土土地成交交規(guī)模較較大，03-05年土地增增長率為為29.7%，05年樓面地地價1290，土地成成本較高高，房價價增長緩緩慢。2.72007年度市場場預(yù)期潛力片區(qū)區(qū)預(yù)測——波士頓模模型波士頓矩矩陣模型型用于分分析公司司業(yè)務(wù)，，將業(yè)務(wù)務(wù)分為明明星（Star）,現(xiàn)金牛（（CashFlow）,瘦狗（Dog）和問題題（QuestionMark）四個類類別。Star明星收益:高成長,穩(wěn)定現(xiàn)金流:中等戰(zhàn)略:保持或收收割QuestionMark問題收益:低成長,不穩(wěn)定現(xiàn)金流:虧損戰(zhàn)略:提高市場場分額或或收割/丟棄CashCow現(xiàn)金牛收益:高成長,穩(wěn)定現(xiàn)金流:高穩(wěn)定戰(zhàn)略:保持或增增加市場場分額Dog瘦狗收益:低成長,不穩(wěn)定現(xiàn)金流:中等或虧虧損戰(zhàn)略:收割/丟棄強(qiáng)弱市場成長長率弱強(qiáng)相對市場場份額2.72007年度市場場預(yù)期潛力片區(qū)區(qū)預(yù)測——波士頓模模型在大大連公司司中應(yīng)用用嘗試銷售凈利率房價增長率紅旗鎮(zhèn)機(jī)場前，泉水片區(qū)高新園區(qū)緊密區(qū)星海片區(qū)中心城區(qū)5325套3380套2591套6136套數(shù)據(jù)來源：2006年春、秋房展會統(tǒng)計數(shù)據(jù)1580套長期投資區(qū)域最佳投資區(qū)域待發(fā)展投資區(qū)域成熟投資區(qū)域注：橢圓大小代表片區(qū)房屋供應(yīng)套數(shù)3800套，10040套2650套南濱海片區(qū)2.72007年度市場場預(yù)期潛力片區(qū)區(qū)預(yù)測根據(jù)上述述模型，，結(jié)合投投資價值值、政府府關(guān)系因因素，大大連公司司擬對重重點發(fā)展展區(qū)域進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，將高新園園區(qū)列為為重點片片區(qū)。5000－60005000－60006000－80008000以上4500－50006000－8000意向地塊紅旗鎮(zhèn)片區(qū)凈利率11%-14%房價增長率32.6%機(jī)場前片區(qū)凈利率6%-8%房價無增幅高新技術(shù)片區(qū)凈利率7%-9%房價增長率35.4%緊密區(qū)中心片區(qū)凈利率10%-20%房價增長率14.6%星海凈利率15-25%現(xiàn)房價增長較慢凈利率16-30%房價增長率34%南濱海片區(qū)凈利率20%-25%房價增長率25%泉水片區(qū)凈利率6%-7%房價無增幅高新園區(qū)區(qū)機(jī)場區(qū)域域紅旗鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域2.72007年度市場場預(yù)期潛力片區(qū)區(qū)預(yù)測——高新園區(qū)區(qū)概況大連高新新技術(shù)園園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國國政府批批準(zhǔn)建立立的首批批國家級級高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，，也是大大連市的的對外開開放先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)、科科技興市市的示范范區(qū)。園區(qū)總占占地35.6平方公里里，主要要由創(chuàng)業(yè)業(yè)園（、、軟件園園、黃河河路科技技城等發(fā)發(fā)展區(qū)域域組成。。2.72007年度市市場預(yù)預(yù)期潛力片片區(qū)預(yù)預(yù)測——高新園園區(qū)概概況高新園園區(qū)市市場需需求量量及特特征調(diào)研的的幾家家企業(yè)業(yè)的總總?cè)藬?shù)數(shù)在一一萬人人左右右，在在購房房方面面的特特點是是：1、普通通人員員的收收入一一般在在10萬元以以上，，購房房面積積集中中在80－100平；2、中級級管理理人員員收入入在10－20萬元之之間，，購房房面積積集中中在120－140平；3、高級級管理理人員員收入入在25萬元以以上，，由于于流動動性較較強(qiáng)，，自主主需求求較低低，購購房主主要用用于投投資，，傾向向于投投資面面積在在100平以上上的戶戶型；；4、外籍籍人員員購房房面積積集中中在140平以上上的戶戶型。。通常常的情情況為為普通通人員員占公公司員員工總總數(shù)10％，中中高級級人員員占70％，高高級管管理人人員占占10％，外外籍人人員占占10％。公司人數(shù)（位）人員性質(zhì)年收入需求面積SAP、惠普、IBM、松下電器、松下通信、畢博2200行政人員5-10萬元90-120㎡軟件工程師10-15萬元140㎡中高級管理人員30萬元140㎡（中級）簡柏特（通用電氣）、埃森哲、DELL2900行政人員、技術(shù)人員3-5萬元80-100㎡外籍人員5-10萬元140㎡中高級管理人員20-25萬元120-140㎡（中級）索尼70（高級工程師40人左右）高級工程師30萬元120㎡東軟集團(tuán)、東軟股份2000一般員工3－5萬元㎡軟件工程師5－8萬元80－100㎡中高級管理人員10萬元以上120－140㎡華信、新軟（海輝）2000（軟件工程師占30%）軟件工程師10－15萬元100－120㎡愛立信、歐姆龍、CSK、阿爾派辦事處（人數(shù)很少）一般員工3-5萬元80-100㎡中高級領(lǐng)導(dǎo)10－15萬元120㎡以上珍奧、非得、馮哈根斯10－20人中層員工員工收入較低100㎡左右2.72007年度市市場預(yù)預(yù)期潛力片片區(qū)預(yù)預(yù)測——高新園園區(qū)概概況從05年大連連市各各行業(yè)業(yè)在崗崗人員員平均均收入入統(tǒng)計計來看看，計計算機(jī)機(jī)服務(wù)務(wù)和軟軟件業(yè)業(yè)、高高校教教育工工作者者和技技術(shù)服服務(wù)人人員的的收入入分別別位列列第一一位和和第四四位，，高收收入將將是樓樓盤銷銷售較較好的的有力力支撐撐。學(xué)校名稱人數(shù)人員性質(zhì)及收入大連理工大學(xué)3134高級科研工作者100萬以上高級管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬大連海事大學(xué)2500高級科研工作者100萬以上高級管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬東北財經(jīng)大學(xué)2100高級管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬大連水產(chǎn)學(xué)院590高級管理人員10－15萬副教授以上教師8－10萬行政人員3－5萬東軟信息學(xué)院400高級管理人員10－15萬副教授以上教師8－10萬行政人員3－5萬大連財經(jīng)學(xué)校110高級管理人員8－10萬副教授以上教師5－8萬行政人員3－5萬大連醫(yī)科大學(xué)4239高級科研工作者100萬以上高級管理人員15－30萬副教授以上教師10－15萬行政人員3－5萬總計130732.72007年度市市場預(yù)預(yù)期結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)增長長為大連住住宅市場的的旺盛需求求奠定了基基礎(chǔ)，住宅宅消費(fèi)正在在成為產(chǎn)業(yè)業(yè)升級和經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的的主要動力力；宏觀調(diào)控后后，土地市市場供應(yīng)稍稍有波動，，隨著當(dāng)?shù)氐貙嵤┘?xì)則則的出臺，，市場供應(yīng)應(yīng)恢復(fù)，本本年供應(yīng)較較去年略