建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

1/1/20231第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展

1/1/20232二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。該界定表明建筑物所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（共有部分持分權(quán)）和成員權(quán)三部分組成。1/1/20233(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：11、復(fù)合性。22、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。33、一體性。44、登記公示性。5、權(quán)利主體身份的多重性。1/1/20234(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1、縱切型區(qū)分所有權(quán)2、橫切型區(qū)分所有權(quán)3、混合型區(qū)分所有權(quán)1/1/20235

第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利

一、專有所有權(quán)專有所有權(quán)（Sondereigentum）又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有人對(duì)專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。

1/1/20236(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。

1/1/20237(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。

1/1/20238（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容1、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利1）所有權(quán)。2)相鄰使用權(quán)。2、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；2）維持建筑物存在的義務(wù)；3）不得隨意變更通過(guò)其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；4）遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。1/1/20239二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。1/1/202310（一）共共有所有有權(quán)的特特征1、復(fù)合合性。2、廣泛泛性。3、多重重性。4、從屬屬性。5、不可可分割性性。12/24/202211（二）共共用部分分的范圍圍共用部分分包括法法定共有有部分和和約定共共用部分分。法定定共用部部分是指指構(gòu)造上上、利用用上并無(wú)無(wú)獨(dú)立性性的建筑筑物和設(shè)設(shè)備；約約定共用用部分是是指構(gòu)造造上、利利用上雖雖然有獨(dú)獨(dú)立性，，但依區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人的的規(guī)約而而成為共共用部分分者。共用部分分的概念念可界定定為：區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人全全體或一一部予以以共同所所有的，，不屬于于專有部部分的法法定共用用部分與與規(guī)約共共用部分分。12/24/202212（三））共有有所有有權(quán)的的形態(tài)態(tài)1、總總有。。2、共共同共共有。。3、按按份共共有。。12/24/202213(四））共有有所有有權(quán)的的內(nèi)容容1、區(qū)區(qū)分所所有權(quán)權(quán)人作作為共共有所所有權(quán)權(quán)人的的權(quán)利利1）對(duì)對(duì)共用用部分分的使使用權(quán)權(quán)。2）收收益權(quán)權(quán)。3）對(duì)對(duì)共用用部分分的單單純的的修繕繕改良良權(quán)。。12/24/2022142、區(qū)區(qū)分所所有權(quán)權(quán)人作作為共共有所所有權(quán)權(quán)人的的義務(wù)務(wù)1）按按共用用部分分的本本來(lái)用用途使使用共共用部部分。。2）分分擔(dān)共共同費(fèi)費(fèi)用和和負(fù)擔(dān)擔(dān)的義義務(wù)，，主要要包括括：(1)日常常維修修和更更新共共同部部分及及公共共設(shè)備備的費(fèi)費(fèi)用；；(2)管理理事務(wù)務(wù)的費(fèi)費(fèi)用，，包括括管理理人員員的酬酬金；；(3)由區(qū)區(qū)分所所有權(quán)權(quán)人共共同負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅項(xiàng)項(xiàng)；(4)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或或區(qū)分分所有有權(quán)人人連帶帶負(fù)責(zé)責(zé)的債債務(wù)。。12/24/202215三、成員權(quán)權(quán)（一）成員員權(quán)的概念念成員權(quán)，亦亦稱構(gòu)成員員權(quán)，是指指建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)人基于在在一棟建筑筑物的構(gòu)造造、權(quán)利歸歸屬及使用用上的不可可分離的共共同關(guān)系而而產(chǎn)生的，，作為建筑筑物的一個(gè)個(gè)團(tuán)體組織織的成員而而享有的權(quán)權(quán)利與承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)。。12/24/202216成員權(quán)具有有如下特征征：1、成員權(quán)權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)獨(dú)立于專有有所有權(quán)與與共有所有有權(quán)之外的的權(quán)利，它不僅僅是是單純的財(cái)財(cái)產(chǎn)關(guān)系，，其中很大大一部分是是管理關(guān)系系。2、成員權(quán)權(quán)是基于區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)人之間的的共同關(guān)系系而產(chǎn)生的的權(quán)利。3、成員權(quán)權(quán)是一種具具有永續(xù)性性的權(quán)利。。只要建筑筑物存在，，區(qū)分所有權(quán)人間的的團(tuán)體關(guān)系系就會(huì)存續(xù)續(xù)，原則上上不得解散散，尤其不不得以區(qū)分所有有權(quán)人之一一的單獨(dú)行行為解散。。4、成員權(quán)權(quán)是一項(xiàng)與與專有所有有權(quán)、共有有所有權(quán)緊緊密結(jié)合而而不可分割的權(quán)利。。12/24/202217（二）成員員權(quán)的內(nèi)容容1、區(qū)分所所有權(quán)人作作為成員權(quán)權(quán)人所享有有的權(quán)利1）表決權(quán)權(quán)；2）參與訂訂立規(guī)約權(quán)權(quán)；3）選聘和和解聘管理理者的權(quán)利利；4）請(qǐng)求權(quán)權(quán)。12/24/202218所謂請(qǐng)求權(quán)權(quán)，是指區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)人作為管管理團(tuán)體的的成員而對(duì)對(duì)共同管理理事項(xiàng)及公公共利益的的應(yīng)得份額額所享有的的請(qǐng)求權(quán)。。主要包括括五項(xiàng)內(nèi)容容：（1））請(qǐng)求召集集集合；（（2）請(qǐng)求求正當(dāng)管理理共同關(guān)系系的事務(wù)；；（3）請(qǐng)請(qǐng)求收取共共用部分應(yīng)應(yīng)得的利益益；（4））請(qǐng)求停止止違反共同同利益的行行為，并有有權(quán)請(qǐng)求拍拍賣違反義義務(wù)者的專專有所有權(quán)權(quán)，解除其其共同關(guān)系系；（5））其他請(qǐng)求求權(quán)。12/24/2022192、區(qū)分所有有權(quán)人作為成成員權(quán)人在享享有上述權(quán)利的同時(shí)。也也應(yīng)承擔(dān)以下下義務(wù)：1）執(zhí)行區(qū)分分所有權(quán)人管管理團(tuán)體所作作出的決議的義務(wù)；2）遵守管理理規(guī)約的義務(wù)務(wù)；3）接受管理理者管理的義義務(wù)。12/24/202220(三)成員權(quán)權(quán)的變動(dòng)成員權(quán)的變動(dòng)動(dòng)是指成員權(quán)權(quán)的取得與消消滅。1、建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)人人成員權(quán)的取取得根據(jù)區(qū)分所有有權(quán)法理，任任何組織或個(gè)個(gè)人只要取得得專有所有權(quán)權(quán)，同時(shí)也就就取得了共有有所有權(quán)和管管理團(tuán)體的成成員權(quán)。成員員權(quán)的取得有有兩種方式：：原始取得與與繼受取得。。凡原始取得得所有權(quán)，便便原始取得成成員權(quán)，凡通通過(guò)轉(zhuǎn)移方式式取得區(qū)分所所有權(quán)，亦即即是繼受取得得成員權(quán)。12/24/2022212、建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)人人成員權(quán)的消消滅。成員權(quán)的消滅滅有兩種：一一是建筑物本本體消滅不再再存在；二是是建筑物損毀毀部分過(guò)大，，而重建又造造成區(qū)分所有有權(quán)人過(guò)重負(fù)負(fù)擔(dān)，經(jīng)協(xié)議議不再重建時(shí)時(shí)，因此，基基于該建筑物物而產(chǎn)生的共共同關(guān)系以及及基于共同關(guān)關(guān)系而產(chǎn)生的的成員權(quán)也隨隨之消滅。12/24/202222第三節(jié)區(qū)區(qū)分所有建筑筑物的管理制制度一、管管理內(nèi)內(nèi)容現(xiàn)代區(qū)區(qū)分所所有建建筑物物的管管理，，包括括物的的管理理與人人的管管理。。（一））物的的管理理1、建建筑物物。2、基基地。。3、附附屬設(shè)設(shè)施。。12/24/202223（二）人人的管理理1、對(duì)建建筑物不不當(dāng)毀損損行為的的管理；；2、對(duì)建建筑物不不當(dāng)使用用行為的的管理；；3、對(duì)生生活妨害害行為的的管理。。12/24/202224二、管理理方式（一）自自主管理理方式與與委托管管理方式式（二）管管理人方方式與非非管理人人方式（三）法法人與非非法人管管理方式式12/24/202225三、管理理規(guī)約（一）管管理規(guī)約約的概念念在現(xiàn)代各各國(guó)建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)立法與與實(shí)務(wù)中中所說(shuō)的的管理規(guī)規(guī)約，是是指全體體區(qū)分所所有權(quán)人人就建筑筑物的管管理、使使用及所所有關(guān)系系，以書書面形式式所為的的自治規(guī)規(guī)則。（二）管管理規(guī)約約的設(shè)定定、變更更及廢止止（三）管管理規(guī)約約事項(xiàng)（四）管管理規(guī)約約的效力力、保管管及閱覽覽12/24/202226四、管理理團(tuán)體所謂管理理團(tuán)體，，是指一一棟區(qū)分分所有建建筑物上上的全體體區(qū)分所所有權(quán)人人為進(jìn)