房地產(chǎn)輕資產(chǎn)趨勢下的REIs創(chuàng)新實(shí)務(wù)操作與案例

房地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營中金融創(chuàng)新工具REITS的應(yīng)用實(shí)務(wù)與案例分析1

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題21.1房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營轉(zhuǎn)變，就在當(dāng)下。中國新房開發(fā)的長期增長空間已經(jīng)受到限制，三四線城市局部面臨去化壓力，一二線城市局部地價(jià)透支未來房價(jià)上漲潛力。2015年之后，開發(fā)企業(yè)面臨的問題不再是要不要轉(zhuǎn)型，而是向哪里轉(zhuǎn)，如何轉(zhuǎn)變的問題。轉(zhuǎn)型之難。收入和盈利規(guī)?？氨茸≌_發(fā)的產(chǎn)業(yè)不多。房地產(chǎn)公司最為適合的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，主要是金融和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)那種聚焦資源，強(qiáng)調(diào)ROE考核，追求現(xiàn)金為王的管理思維，和很多新興產(chǎn)業(yè)并不能兼容。年齡較大的管理團(tuán)隊(duì)和舊的公司文化，也很可能阻礙轉(zhuǎn)型的展開?？偠灾?，我們認(rèn)為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，起步容易，但收獲不容易。轉(zhuǎn)型之機(jī)。2015年起，行業(yè)出現(xiàn)全面復(fù)蘇，資產(chǎn)負(fù)債表逐漸優(yōu)化，企業(yè)具備了從容轉(zhuǎn)型的前提。而住房保障貨幣化，變更存量用地性質(zhì)，MBS，REITs等盤活存量的制度設(shè)計(jì)，有助于志在轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表變得更輕盈。另外，A股的牛市，也有助于形成企業(yè)和資本市場的良性互動。轉(zhuǎn)型之路。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路，主要包括以財(cái)務(wù)投資者身份探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，分拆孵化壯大既有的非地產(chǎn)成熟業(yè)務(wù)（比如物業(yè)管理）和涉足全新領(lǐng)域經(jīng)營的深度轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為，轉(zhuǎn)型道路并無高下之分。我們認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的成功率并不會太高，當(dāng)前轉(zhuǎn)型股的高估值，包含了牛市市場流動性充裕的因素。我們建議投資者一方面時(shí)刻關(guān)注市場流動性變化，另一方面高度關(guān)注企業(yè)新盈利模式的獨(dú)特性和護(hù)城河。

---摘自中信證券<房地產(chǎn)行業(yè)2015年下半年投資策略報(bào)告>3

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題42.1REITs產(chǎn)品基本介紹REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）最早是由美國的投資顧問和律師為了滿足中小投資者參與大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)投資的需求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資訴求，而設(shè)計(jì)出的一種可以享受稅收優(yōu)惠的金融產(chǎn)品從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過集合公眾投資者資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，資金將用于購買原物業(yè)持有人的物業(yè)REITs投資于有經(jīng)常性收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括辦公樓、商業(yè)零售、酒店公寓、物流及工業(yè)廠房等REITs是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，近20年來，在與股票類似的風(fēng)險(xiǎn)下給予了投資者更高的回報(bào)REITs投資類型情況52.1

REITs產(chǎn)品基本介紹——典型結(jié)構(gòu)公司型REITs：是由一批具有共同投資理念的投資者依法組成投資于特定對象的、以贏利為目的股份制投資公司，該類公司通過發(fā)行股票的方式募集資金，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；在美國、比利時(shí)、法國、德國、日本、韓國、土耳其、英國等國家和地區(qū)，REITs的典型結(jié)構(gòu)是公司型契約型REITs：是指投資者與投資公司或REITs管理人簽定信托契約，后者又與基金托管人訂立信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資信托基金；在澳大利亞、加拿大、香港、馬來西亞、新加坡、臺灣等國家和地區(qū)，REITs的典型結(jié)構(gòu)是契約型基金持有人REITs基金REITs管理人信托人資產(chǎn)管理費(fèi)管理服務(wù)信托費(fèi)代表單位持有人利益分配收益租金擁有資產(chǎn)基金投資物業(yè)管理公司物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)借貸人貸款利息股份持有人REITs公司保管人資產(chǎn)保管費(fèi)保管服務(wù)分配收益租金擁有資產(chǎn)股份投資管理顧問公司/獨(dú)立投資顧問資產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)管理費(fèi)借貸人貸款利息或會聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理公司型REITs的組織結(jié)構(gòu)契約型REITs的組織結(jié)構(gòu)62.1

REITs產(chǎn)品基本介紹——投資價(jià)值突出2有效的風(fēng)險(xiǎn)分散工具:REITs與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，因此長期被投資者作為分散風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)施多樣化投資的工具1良好的長期收益表現(xiàn)：REITs具有投資特性，在長期收益方面，REITs指數(shù)表現(xiàn)得比大多數(shù)資本市場指數(shù)優(yōu)異股權(quán)類REITs收益與市場的相關(guān)Beta系數(shù)通脹避險(xiǎn)特性:由于REITs的收益大部分來自于租金，而租金的可調(diào)整性較高，因而REITs可以抵抗由于CPI上漲而帶來的不利影響4分紅率高，收益平穩(wěn):由于受高分紅支出的要求和買賣資產(chǎn)能力的限制，REITs呈現(xiàn)出收益型證券的特征。REITs產(chǎn)品分紅回報(bào)率占總回報(bào)的比例高，投資者收益平穩(wěn)3總回報(bào)指數(shù)與價(jià)格指數(shù)）權(quán)益型REITs股息收益率高于消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（1990-2013年）市場指數(shù)1991-19951996-20002001-20052006-20122013-2014S&P5000.4320.1510.4491.2790.654RUSSEL20000.5060.1550.4441.0440410NASDAQcomposite0.3820.0260.1961.1490.477S&PUtilities0.2470.310.30.8550.72172.2REITs國際市場概況全球上市REITs數(shù)量穩(wěn)步增長REITs誕生于20世紀(jì)60年代的美國。截至2015年1月6日，全球上市REITs共有652支，主要投資于商場、寫字樓、工業(yè)和公寓等物業(yè)類型。近4年多來，德國、土耳其和英國先后完成了REITs立法，推出相應(yīng)的REITs產(chǎn)品；在4年左右的時(shí)間里，英國REITs增長至26支，發(fā)展非常迅猛全球REITs市值大幅增加從2002年至2014年的十二年間，全球上市REITs總市值年均復(fù)合增長率達(dá)15.66%，投資者認(rèn)可程度逐步提高截至2014年12月31日，全球上市REITs市值已經(jīng)超過14,300億美元作為新興REITs市場，歐洲和亞洲在全球REITs市場中的地位正快速提升全球上市REITs總市值（十億美元）部分國家REITs數(shù)量分布82.2REITs國際市場概況——市場表現(xiàn)良好金融危機(jī)前REITs市場價(jià)格一路走高自2001年到2006年，美國標(biāo)準(zhǔn)普爾REITs價(jià)格指數(shù)的增速始終高于同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500價(jià)格指數(shù)，投資價(jià)值得到市場認(rèn)可金融危機(jī)期間REITs表現(xiàn)出較好抗跌性自2007年初到2009年2月10日，彭博美國REITs指數(shù)的跌幅約為65%；同期彭博美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指數(shù)的跌幅超過73%；相比而言，REITs產(chǎn)品的抗跌性更優(yōu)金融危機(jī)后REITs反彈更快金融危機(jī)后，REITs指數(shù)反彈更快。自2009年初至今，GPR全球REITs指數(shù)上漲238.06%；富時(shí)EPRA/NAREIT全球房地產(chǎn)指數(shù)上漲142.14%；而同期富時(shí)全球股票指數(shù)漲幅為98.67%歐債危機(jī)和美債危機(jī)對REITs的影響相對較小金融危機(jī)前REITs走勢金融危機(jī)期間REITs走勢金融危機(jī)后REITs走勢REITs在危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，在危機(jī)結(jié)束后反彈快，具有良好的投資屬性9

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題103.1國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的推動背背景——境內(nèi)資產(chǎn)證券券化業(yè)務(wù)亟待待突破我國不動產(chǎn)資產(chǎn)：超過60萬億資產(chǎn)基礎(chǔ)好，發(fā)展空間大投資需求量89.5萬多億*可投資資金*Wind數(shù)據(jù)，截至2015年2月底起步較晚，發(fā)發(fā)育程度不高高自2005年開始試點(diǎn)以以來截至2014年底，我國資資產(chǎn)證券化產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)規(guī)模僅約為4500億元人民幣，2014年全年發(fā)行的的各類資產(chǎn)證證券化產(chǎn)品規(guī)規(guī)?？傤~約為為2800億元人民幣，而2014年美國資產(chǎn)證證券化產(chǎn)品的的發(fā)行規(guī)模約約為1.75萬億美元左右，截止2015年4月，美國資產(chǎn)產(chǎn)證券化產(chǎn)品品總發(fā)行規(guī)模模已超過了27萬億美元基礎(chǔ)資產(chǎn)品種種單一受房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控等因素素的影響，我我國的資產(chǎn)證證券化產(chǎn)品中中幾乎沒有持持有物業(yè)相關(guān)關(guān)的產(chǎn)品，這這與國際市場場上以持有物物業(yè)為主流的的不動產(chǎn)基金金及證券化差差距較大相關(guān)立法正在在逐步完善中中隨著《信托法》、《證券公司客戶戶資產(chǎn)管理業(yè)業(yè)務(wù)試行辦法法》、《合伙企業(yè)法》和《證券公司直接接投資業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管指引》的正式發(fā)布，，各項(xiàng)與直投投、信托、有有限合伙和募募集相關(guān)的配配套操作細(xì)則則不斷出臺，，不動產(chǎn)基金金的配套法律律法規(guī)和監(jiān)管管體系亦處于于逐步完善當(dāng)當(dāng)中，去年11月證監(jiān)會發(fā)布布了《證券公司及基基金管理公司司子公司資產(chǎn)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)務(wù)管理規(guī)定》，但目前與資資產(chǎn)證券化相相關(guān)的法律法法規(guī)還比較落落后國內(nèi)不動產(chǎn)金金融產(chǎn)品市場場規(guī)模小*Bloomberg數(shù)據(jù)，截至2015年4月，匯率：1美元=6.2036人民幣元居民存款和非金融企業(yè)存存款113.2國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的推動背背景——REITs業(yè)務(wù)蓄勢待發(fā)旺盛的證券化化需求在“九五”至至“十一五””的15年期間，主要要基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)投資額總總計(jì)約17.7萬億元，其大大部分以實(shí)物物資產(chǎn)形式沉淀中國城市化進(jìn)進(jìn)程經(jīng)過10余年的高速發(fā)發(fā)展，在住宅開發(fā)的同時(shí)沉淀了了大量的持有有型物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)沉淀淀規(guī)模巨大，盤活需求極極為旺盛明確的政策支支持國務(wù)院出臺的的鼓勵民間投投資“新三十十六條”政策策為基礎(chǔ)設(shè)施施類不動產(chǎn)基基金及證券化化奠定了良好好的政策基礎(chǔ)2012年以來，監(jiān)管管部門多次發(fā)文支持資產(chǎn)證券券化并推進(jìn)試點(diǎn)開展國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)實(shí)踐的意意義快速提高資產(chǎn)產(chǎn)證券化規(guī)模模，推動國內(nèi)內(nèi)資產(chǎn)支持證證券市場建設(shè)設(shè)盤活企業(yè)沉淀淀資產(chǎn)，提高資金使使用效率降低優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投投資門檻，有有利于吸收社社會資金平抑房價(jià)不合理波波動，實(shí)現(xiàn)政政府調(diào)控房價(jià)價(jià)目標(biāo)短期內(nèi)，國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的快速推出是當(dāng)前國內(nèi)形勢下的必然選擇123.2國內(nèi)REITs試點(diǎn)工作進(jìn)展展情況——監(jiān)管推動歷程程2007-20082007年1月、4月與8月，人民銀行行、證監(jiān)會與與銀監(jiān)會的REITs專題研究小組組分別成立，，各監(jiān)管部門門都開始啟動動中國REITs市場建設(shè)的推推進(jìn)工作2008年12月，國務(wù)務(wù)院辦公廳先先后發(fā)布金融融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展的126號號、131號號文件，均明確的提出了開展REITs試點(diǎn)，拓拓寬房地產(chǎn)企企業(yè)融資渠道道2009年3月，人民銀銀行會同各相相關(guān)部委向國國務(wù)院上報(bào)《《關(guān)于開展房房地產(chǎn)投資信信托基金試點(diǎn)點(diǎn)工作的請示示》，中國REITs產(chǎn)產(chǎn)品的推出和和市場建設(shè)進(jìn)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)推推進(jìn)階段。同年4月，“房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金試點(diǎn)工作作小組”正式式成立。人民民銀行行長周周小川任小組組組長，人民民銀行副行長長劉士余、證證監(jiān)會副主席席姚剛、住建建部副部長齊齊驥任副組長長，小組包括括發(fā)改委、財(cái)財(cái)政部、人力力資源社會保保障部、住房房城鄉(xiāng)建設(shè)部部、稅務(wù)總局局、國務(wù)院法法制辦、銀監(jiān)監(jiān)會、保監(jiān)會會、社保基金金會等11個(gè)部門2010年3月，央行行務(wù)務(wù)會審議通過過銀行間REITs試點(diǎn)管理辦法法，人民銀行行已將試點(diǎn)管管理辦法和北北京、天津、、上海三座試試點(diǎn)城市的項(xiàng)項(xiàng)目簡報(bào)上報(bào)報(bào)國務(wù)院人民銀行：對對保障房REITs無異議證監(jiān)會：一直直保持著對REITs的重視和信心心，在REITs試點(diǎn)工作的開開展中，配合合人民銀行相相關(guān)工作，同同時(shí)協(xié)同其他他部委積極推推進(jìn)項(xiàng)目2012年原天津廉租租房REITs項(xiàng)目重新啟動動，在原有交交易結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)調(diào)，通過資產(chǎn)產(chǎn)支持票據(jù)的的形態(tài)于當(dāng)年年8月24日成功發(fā)行北京市與證監(jiān)監(jiān)會溝通后，，選擇國家某某重點(diǎn)園區(qū)開開展交易所REITs試點(diǎn)。目前各各項(xiàng)工作正在在積極進(jìn)展中中2012年12月7日，證監(jiān)會機(jī)機(jī)構(gòu)部批準(zhǔn)第第一張券商類類不動產(chǎn)基金金管理牌照，，為交易所REITs的推出做好前前期準(zhǔn)備2013年4月26日，證監(jiān)會基基金部就資產(chǎn)產(chǎn)支持證券投投資基金管理理辦法（債型型REITs產(chǎn)品）征詢專專業(yè)機(jī)構(gòu)意見見2014年1月16日，證監(jiān)會正正式批準(zhǔn)中信信啟航項(xiàng)目，，4月25日啟航項(xiàng)目作作為證監(jiān)會REITs試點(diǎn)產(chǎn)品正式式設(shè)立，即將將推開中國版版交易所REITs市場的的大門門監(jiān)管部部門開始推動REITs試點(diǎn)REITs產(chǎn)品推推出和和市場場建設(shè)設(shè)進(jìn)入入快速推進(jìn)階階段銀行間間REITs實(shí)質(zhì)性性突破破交易所所REITs積極籌籌備2009-20112012至今133.2國內(nèi)REITs試點(diǎn)工工作進(jìn)進(jìn)展情情況——各地試試點(diǎn)工工作進(jìn)進(jìn)展上海上海已已獲得得REITs試點(diǎn)城城市資資格，，試點(diǎn)點(diǎn)工作作由市市金融融辦和和浦東東金融融辦牽牽頭推進(jìn)浦東金金橋、、外高高橋、、張江江高科科以工工業(yè)地地產(chǎn)基基礎(chǔ)，，合作作打包包進(jìn)行行銀行行間REITs試點(diǎn)，，而陸陸家嘴嘴則以以浦東東商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)為基基礎(chǔ)資資產(chǎn)，，擬進(jìn)進(jìn)行銀銀行間間REITs試點(diǎn)深圳深圳：深圳圳市政政府也也正在在積極極推動動中糧糧地產(chǎn)產(chǎn)、華華潤置置地等等機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)備備以工工業(yè)廠廠房作作為基基礎(chǔ)資資產(chǎn)，，發(fā)行行銀行行間REITs2009年3月，北北京市市政府府公布布了《中共北北京市市委北北京市市人民民政府府關(guān)于于促進(jìn)進(jìn)首都都金融融業(yè)發(fā)發(fā)展的的意見見》，明確確提到到將拓拓寬房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資渠道道，支支持在在京設(shè)設(shè)立REITs。北京京已獲獲得REITs試點(diǎn)城城市資格2012年以來來，在在中關(guān)關(guān)村管管委會會牽頭頭下，北京市市擬以以中關(guān)關(guān)村國國家自自主創(chuàng)創(chuàng)新示示范區(qū)區(qū)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)發(fā)發(fā)起交交易所所REITs產(chǎn)品北京2008年12月，天天津市市政府府和中中信證證券共共同起起草關(guān)關(guān)于開開展REITs試點(diǎn)點(diǎn)工工作作的的請請示示并并上上報(bào)報(bào)至至國國務(wù)務(wù)院院。。天天津津已已獲獲得得REITs試點(diǎn)點(diǎn)城城市市資格格2012年8月24日，，在在副市市長長崔崔津津渡渡主主抓抓、、市市金金融融辦辦牽牽頭頭、、中中信信證證券券配配合合下下，，天津津保保障障房房銀銀行行間REITs以資資產(chǎn)產(chǎn)支支持持票票據(jù)據(jù)形形式式成成功功發(fā)發(fā)行行同時(shí)時(shí)，，天天津津市市以以武武清清區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施資資產(chǎn)產(chǎn)及及天天津津市市優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)作作為為儲儲備備資資產(chǎn)產(chǎn)積積極極推推動動交交易易所所REITs試點(diǎn)點(diǎn)天津津海南黑龍江吉林遼寧河北山東福建江西安徽湖北湖南廣東廣西上海河南山西內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南西藏新疆江蘇浙江北京天津重慶天津深圳圳14

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題154.1傳統(tǒng)統(tǒng)房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展瓶瓶頸頸分析析發(fā)發(fā)經(jīng)營營現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析銷售售業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入規(guī)規(guī)模模高高，，資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速速度度快快，，但但不不享享受受房房產(chǎn)產(chǎn)增增值值收收益益，，且且經(jīng)經(jīng)營營波波動動受受宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響較較大大持有有型型業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)資資金金占用用大、、周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度度慢慢，但但其其收收益益平平穩(wěn)穩(wěn)，，且且可可持持續(xù)續(xù)享享受受房房產(chǎn)產(chǎn)增增值值收收益益，，抗抗經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及及政政策策波波動動性性較較強(qiáng)強(qiáng)增大大持持有有型型業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)占占比比有有助助于于平平滑滑企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營波波動動，，增增強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力，，但但其其大大量量的的資資產(chǎn)產(chǎn)沉沉淀淀成成為為企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的瓶瓶頸頸現(xiàn)金流穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力較強(qiáng)持續(xù)分享物業(yè)增值收益受宏觀調(diào)控影響較小資金周轉(zhuǎn)較慢大量資產(chǎn)沉淀財(cái)報(bào)利潤壓力大企業(yè)快速擴(kuò)張受限自持收入銷售收入在傳統(tǒng)業(yè)業(yè)務(wù)模式式下，大大力開展展持有型型業(yè)務(wù)將將束縛企企業(yè)快速速發(fā)展能能力164.2境外商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借鑒嘉德置地地各種基金金呈接力力賽態(tài)勢勢分工明確確、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益特特征明晰晰長江實(shí)業(yè)業(yè)混業(yè)經(jīng)營營并形成成資產(chǎn)規(guī)規(guī)模越秀集團(tuán)鷹君集團(tuán)開發(fā)基金孵化基金REITs持有型物業(yè)業(yè)REITs缺乏有效的金融工具，通過不斷優(yōu)化出售和持有的比例來滿足發(fā)展需要現(xiàn)在REITs模式過去交易所REITs有助于企業(yè)搭建資本市場平臺，實(shí)現(xiàn)持續(xù)滾動發(fā)展變獲取持有物業(yè)穩(wěn)定收入的重資產(chǎn)經(jīng)營模式為收取基金管理費(fèi)的輕資產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)從從簡單持有有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉謩e持有部分現(xiàn)金和和部分流動動性較強(qiáng)的的金融產(chǎn)品品，有助于于企業(yè)的持持續(xù)滾動開開發(fā)。將打包后的的金融產(chǎn)品品切割出售售，保證了了底層基礎(chǔ)礎(chǔ)資產(chǎn)的完完整和品質(zhì)質(zhì)，同時(shí)還還可以享受受物業(yè)增值值帶來的收收益銷售型物業(yè)業(yè)銷售混業(yè)開發(fā)174.3以REITs方式助力持持有型業(yè)務(wù)務(wù)擴(kuò)張部分變?yōu)榉蓊~持有部分變現(xiàn)交易所REITs孵化基金未成熟持有型物業(yè)成熟持有型物業(yè)開發(fā)平臺待其成熟銷售收入銷售型物業(yè)開發(fā)平臺銷售型物業(yè)持有型物業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)開發(fā)完完成后擁有有兩大類物物業(yè)——銷售型物業(yè)業(yè)和持有型物業(yè)業(yè)：銷售型物物業(yè)將以出出售的方式式回流資金金，支持滾滾動開發(fā)和和土地儲備租賃型物業(yè)業(yè)和經(jīng)營型物業(yè)業(yè)作為持有型型物業(yè)經(jīng)過過公司體內(nèi)內(nèi)培育，亦亦可進(jìn)入專專業(yè)孵化基基金培育，，成熟后直直接進(jìn)入交交易所REITs資產(chǎn)池18

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題195.1原交易所REITs方案戰(zhàn)略投資者者原始權(quán)益人人其他機(jī)構(gòu)、、個(gè)人投資者者基金持有人人大會理事會REITs基金管理人人基金托管人委托管理管理基金財(cái)財(cái)產(chǎn)委托托管托管服務(wù)投資分配收益持有分紅租金收入分紅物業(yè)項(xiàng)目公司物業(yè)租金收入持有房地產(chǎn)產(chǎn)原始權(quán)益人人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以《證券法》、《信托法》和《證券投資基基金法》等法律法規(guī)規(guī)為依據(jù)，，新設(shè)REITs法律關(guān)系為為資金信托托，上市交交易適用《證券法》，組織形式式參照證券券投資基金金可以直接持持有物業(yè)資資產(chǎn)或者項(xiàng)項(xiàng)目公司股股權(quán)屬于高派息息的權(quán)益類類產(chǎn)品向機(jī)構(gòu)和個(gè)個(gè)人投資者者公開發(fā)行行在證券交易易所實(shí)現(xiàn)場內(nèi)交易205.2原銀行間REITs方案受托募集資金凈凈額保留次級信信托受益權(quán)權(quán)資產(chǎn)管理費(fèi)信托受益權(quán)管理協(xié)議發(fā)行收入本息委托管理房地產(chǎn)持有物業(yè)設(shè)立信托REITs優(yōu)先級信托受受益權(quán)次級信托受益益權(quán)投資者物業(yè)管理委托人(原物業(yè)持有人人)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)受托人原銀行間REITs產(chǎn)品方案，基基本法律關(guān)系是財(cái)財(cái)產(chǎn)信托央行：《銀行間債券市市場房地產(chǎn)信信托受益券發(fā)發(fā)行管理辦法法》住建部：《房地產(chǎn)投資信信托基金物業(yè)業(yè)評估指導(dǎo)意意見》、《房地產(chǎn)信托登登記暫行辦法法》215.3兩種REITs方案要點(diǎn)比較銀行間REITs交易所REITs1產(chǎn)品類型固定收益類產(chǎn)品權(quán)益類產(chǎn)品2交易實(shí)質(zhì)以資產(chǎn)信用和企業(yè)信用為基礎(chǔ)進(jìn)行融資以資產(chǎn)為對象在交易所上市，類似于存量發(fā)行3受益證券特征類似于債券，有固定票面利率，償還本金類似于股票，有高比例派息要求4審批單位機(jī)構(gòu)（受托人）審批：各機(jī)構(gòu)對應(yīng)的監(jiān)管部門產(chǎn)品發(fā)行審批：央行機(jī)構(gòu)（基金管理人）審批和產(chǎn)品發(fā)行審批均為證監(jiān)會5是否新設(shè)機(jī)構(gòu)由現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任受托管理人現(xiàn)有的公募基金管理公司或新設(shè)REITs基金管理公司6發(fā)行規(guī)模發(fā)行規(guī)模不得超過資產(chǎn)評估值的70%（對于保障性住房和商品房項(xiàng)目，該比例不得超過80%）試點(diǎn)階段，資產(chǎn)包整體規(guī)模建議在30億左右，IPO發(fā)行規(guī)模為資產(chǎn)包規(guī)模的25%～75%7定價(jià)方式利率招標(biāo)詢價(jià)發(fā)行8期限有固定期限，常見3、5、7年實(shí)質(zhì)無限期：若按照證券投資基金規(guī)定，則最長15年，可展期9投資者銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資者交易所市場的機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者10資金用途無強(qiáng)制性規(guī)定無強(qiáng)制性規(guī)定11資產(chǎn)要求具有穩(wěn)定租金收益來源的持有型物業(yè)，在信托設(shè)立時(shí)，需解除資產(chǎn)上他項(xiàng)權(quán)利通常要求具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，基金直接或間接投資于空置或沒有產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)或在建房地產(chǎn)工程的，其投資成本不得超過最近一次估價(jià)報(bào)告確定的基金總資產(chǎn)價(jià)值的10%在符合一定比例的情況下，資產(chǎn)可以承債入池12原始權(quán)益人角色委托人、回購人、資產(chǎn)管理人1.基金層面：份額持有人，占總份額的25%-75%2.基金管理公司層面：管理公司股東，股權(quán)比例在49%以下3.資產(chǎn)/物業(yè)管理公司：可擔(dān)任資產(chǎn)/物業(yè)管理人，無股權(quán)比例限制225.3兩種REITs方案要點(diǎn)比較（續(xù)）銀行間REITs交易所REITs13稅收1. 重組階段：資產(chǎn)不轉(zhuǎn)移，無契稅、土地增值稅、所得稅2. 運(yùn)營階段：信托層面不征收所得稅1. 重組階段：（1）

土地增值稅、契稅（若直接收購資產(chǎn)）、印花稅、企業(yè)所得稅（2）

參照企業(yè)上市，當(dāng)?shù)卣话憬o予一定支持2. 運(yùn)營階段：（1）

房產(chǎn)稅、土地使用稅、營業(yè)稅及附加、印花稅、所得稅（如有項(xiàng)目公司）（2）

基金層面不征收所得稅14財(cái)務(wù)處理資產(chǎn)不出表，REITs發(fā)行方的會計(jì)處理為：1. 信托設(shè)立時(shí)：增加資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金和長期應(yīng)付科目余額2. 信托存續(xù)期間：損益表增加利息費(fèi)用，減小資產(chǎn)負(fù)債表長期應(yīng)付科目余額注：會計(jì)處理類似于資產(chǎn)抵押貸款，但銀行間REITs的長期應(yīng)付不計(jì)入40%累計(jì)債券余額的計(jì)算資產(chǎn)出表，參與REITs發(fā)行方的會計(jì)處理為：1.

發(fā)行期：會計(jì)科目由長期股權(quán)投資或投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金及金融資產(chǎn)2.

持有期：（1）

鎖定期（不少于36個(gè)月）內(nèi)：記為長期股權(quán)投資，以取得時(shí)的成本確定（2）

鎖定期外，根據(jù)持有目的不同：可記為長期股權(quán)投資，以成本計(jì)量，或記為可供出售金融資產(chǎn)，以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動計(jì)入資本公積，或記為交易性金融資產(chǎn)，以公允價(jià)值計(jì)量，并且其變動計(jì)入當(dāng)期損益15融資效率過程相對簡單，類似于企業(yè)進(jìn)行債權(quán)融資要求較高，類似于企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資16產(chǎn)權(quán)處理所有權(quán)不發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移所有權(quán)轉(zhuǎn)移17優(yōu)先購買權(quán)不是資產(chǎn)買賣，不觸及優(yōu)先購買權(quán)需視具體重組方案而定：1.

若直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，則需根據(jù)合同條款考慮優(yōu)先購買權(quán)問題2.

若轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則不觸及優(yōu)先購買權(quán)18資產(chǎn)包規(guī)模是否可變化存續(xù)期間內(nèi)，資產(chǎn)包規(guī)模固定存續(xù)期間內(nèi)，可通過基金擴(kuò)募和/或增加負(fù)債等方式擴(kuò)大資產(chǎn)包規(guī)模23

1.房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢：轉(zhuǎn)型與“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營

2.REITS工具的主要特點(diǎn)及國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒

3.國內(nèi)REITS的市場需求與最新政策動態(tài)

4.開展REITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義

5.國內(nèi)REITS實(shí)務(wù)操作模式：交易所REITs和銀行間REITs比較分析

6.案例分析：中信啟航項(xiàng)目、中信蘇寧云創(chuàng)項(xiàng)目、鵬華前海項(xiàng)目

7.推進(jìn)REITs需要解決的主要問題246.1中信啟航項(xiàng)目——產(chǎn)品簡介注1：此增值部分分為扣除相關(guān)關(guān)費(fèi)用和當(dāng)年年優(yōu)先級基礎(chǔ)礎(chǔ)收益后的數(shù)數(shù)額注2：該可能綜合合收益率為在在市場不出現(xiàn)現(xiàn)大幅度波動動的情況下，，上市退出后后基于一定敏敏感性分析測測得的結(jié)果，，本身不構(gòu)成成對投資者收收益率的承諾諾產(chǎn)品名稱中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃規(guī)模52.1億分級計(jì)劃按70.1%：29.9%的比例劃分為優(yōu)先級和次級優(yōu)先級份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時(shí)獲得資本增值1的10%（浮動收益部分）次級份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的剩余收益，退出時(shí)獲得資本增值的90%（浮動收益部分）

優(yōu)先級次級優(yōu)先級/次級比例/規(guī)模36.5億元（70.1%）15.6億元（29.9%）產(chǎn)品期限預(yù)期3年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）預(yù)期4年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）投資者基礎(chǔ)收益率7%/年日常收入滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的剩余收益投資者可能綜合收益率2（含資產(chǎn)增值預(yù)期）約7.5%~9.8%約12%-42%基礎(chǔ)收益分配時(shí)點(diǎn)每年最后一個(gè)工作日分配，分配金額為完整年度的基礎(chǔ)收益（首年分配金額為產(chǎn)品設(shè)立日到12月31日的應(yīng)計(jì)利息）評級優(yōu)先級AAA無評級256.1中信啟航項(xiàng)目目——交易結(jié)構(gòu)本產(chǎn)品以非公公募基金收購購位于北京、、深圳核心商商圈的優(yōu)質(zhì)寫寫字樓物業(yè)，，優(yōu)先級為次次級收購目標(biāo)標(biāo)資產(chǎn)提供了了70%杠桿，次級為為優(yōu)先級提供供了30%安全墊保障。。完成收購后后由基金進(jìn)行行資產(chǎn)管理和和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租金收入和和物業(yè)增值本產(chǎn)品以REITs方式實(shí)現(xiàn)退出出。退出時(shí)，，非公募基金金將所持物業(yè)業(yè)100%的權(quán)益出售給給由中信金石石基金管理有有限公司發(fā)起起的交易所上上市REITs，投資資人不不僅實(shí)實(shí)現(xiàn)物物業(yè)增增值的的變現(xiàn)現(xiàn)，同同時(shí)由由私募募市場場進(jìn)入入公募募市場場，獲獲得較較高流流動性性溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)立與交易REITs退出非公募基金項(xiàng)目公司1項(xiàng)目公司2基金管理×公募REITs基金收購股權(quán)基金份額持有人專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃優(yōu)先級70.1%次級29.9%75%現(xiàn)金25%份額根據(jù)當(dāng)當(dāng)前溝溝通，，對價(jià)價(jià)的75%將以以以現(xiàn)金金方式式取得得，剩剩余25%將以REITs份額的的方式式由本本基金金持有有并鎖鎖定1年。在在此安安排下下，優(yōu)優(yōu)先級級投資資者將將在IPO時(shí)點(diǎn)以以全現(xiàn)現(xiàn)金方方式全全部退退出，，相應(yīng)應(yīng)次級級投資資者獲獲得部部分現(xiàn)現(xiàn)金分分配及及REITs份額，，1年后可可在公公開市市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓交交易75%公眾投資者者266.1中信啟啟航項(xiàng)項(xiàng)目——目標(biāo)資資產(chǎn)優(yōu)勢一線城城市寫字樓樓價(jià)格格穩(wěn)健健北京、、深圳圳等一一線城城市第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，，寫字字樓吸吸納量量大，，帶動動寫字字樓需需求持持續(xù)增增長一線城城市核核心商商圈配配套齊齊全，，土地地稀缺缺，寫寫字樓樓交易易市場場及租租賃市市場長長期呈呈現(xiàn)供供不應(yīng)應(yīng)求局局面北京市市寫字字樓市市場租租金近近年保保持連連續(xù)增增長，，未來來租金金和售售價(jià)仍仍將保保持增增長態(tài)態(tài)勢；；深圳圳地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本本面良良好，，支撐撐寫字字樓市市場租租金及及售價(jià)價(jià)水平平整體體保持持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展注1：報(bào)報(bào)告告期期為為2012年12月31日整體體收收購購，，交易易價(jià)價(jià)格格具具有有優(yōu)優(yōu)勢勢北京京中中信信證證券券大大廈廈預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)成成交交樓樓面面單單價(jià)價(jià)50200元/平米米，，深深圳圳中中信信證證券券大大廈廈預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)成成交交樓樓面面單單價(jià)價(jià)50162元/平米交易的非非公募基基金整體體收購兩兩處目標(biāo)標(biāo)物業(yè)，，以大宗宗交易價(jià)價(jià)格成交交，提升升投資人人投資回回報(bào)率及及增值空空間核心商圈圈稀缺物物業(yè)，增值收益益可觀根據(jù)戴德德梁行對對北京以以及燕莎莎區(qū)域甲甲級寫字字樓歷史史數(shù)據(jù)的的監(jiān)控，，預(yù)計(jì)未未來5年內(nèi)燕莎莎區(qū)域甲甲級寫字字樓租金金增長率率將在4%~6%之間。年年化的售售價(jià)增長長在8%~11%之間1根據(jù)戴德德梁行對對深圳以以及福田田CBD區(qū)域甲級級寫字樓樓歷史數(shù)數(shù)據(jù)的監(jiān)監(jiān)控，未未來5年內(nèi)福福田CBD甲級寫寫字樓樓的年年化租租金增增長率率將在在3%-5%之間，，年化化售價(jià)價(jià)增長長率在在5%-8%之間AAA租戶，，貢獻(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定收收益本項(xiàng)目所所涉及及兩處處物業(yè)業(yè)的主主力租租戶為為中信信證券券（及及其相相關(guān)子子公司司）及及中信信銀行行。中中信證證券和和中信信銀行行均為為上市市公司司，公公開市市場長長期主主體評評級為為AAA級，因因此其其違約約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)極低低由于物物業(yè)原原為中中信證證券的的自用用辦公公物業(yè)業(yè)，中中信證證券在在物業(yè)業(yè)改造造裝修修上投投入巨巨大，，違約約可能能極低低產(chǎn)品存存續(xù)期期間，，目標(biāo)標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)每年年的租租金總總額從從2015年的4.0億增長長到2018年的4.5億276.1中信啟啟航項(xiàng)項(xiàng)目——收益測算綜合考考慮國國際資資本市市場REITs產(chǎn)品估估值水水平，，以及及國內(nèi)內(nèi)投資資者的的可替替代投投資品品現(xiàn)狀狀和投投資偏偏好，，估計(jì)計(jì)未來來國內(nèi)內(nèi)公募募REITs市場估估值水水平將將位于于派息息收益益率3.0%左右9.80%41.41%8.91%31.39%8.23%22.83%7.69%15.17%7.48%11.93%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%投資者者可能能綜合合收益益率敏敏感性性分析析優(yōu)先級級IRR中性悲觀保守樂觀派息收收益率率次級IRR以REITs上市方方式退退出，，保守守估計(jì)計(jì)優(yōu)先先級投投資者者可能能綜合合收益益率為為年化化8.23%，次級級投資資者可可能綜綜合收收益率率為年年化22.83%2011-2013寫字樓REITs股利收益率FTSENAREITEquityOfficeIndex

平均值值3.41%來源：：NAREITA股地產(chǎn)產(chǎn)類上上市公公司派派息收收益率率統(tǒng)計(jì)計(jì)來源：：Wind，中信信金石石基金金286.2中信蘇蘇寧云云創(chuàng)項(xiàng)項(xiàng)目——產(chǎn)品簡簡介注1：為票票面價(jià)價(jià)值減減去收收購當(dāng)當(dāng)時(shí)證證券累累積已已從基基礎(chǔ)資資產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)金流流中獲獲得分分配收收益后后的凈凈值。。

A類證券B類證券規(guī)模20.85億元23.1億元期限18年，每3年開放參與/退出3+1年收益特征固定收益固定收益發(fā)行利率6.17%8.5%認(rèn)購門檻100萬元/份100萬元/份預(yù)期評級AAAAA付息頻率按季付息按季付息還本方式匹配基礎(chǔ)資產(chǎn)日常租金現(xiàn)金流特征，等額本息一次性還本開放參與/開放退出安排產(chǎn)品成立后，每滿3個(gè)計(jì)劃年度之日前第60個(gè)工作日（含）至第40個(gè)工作日（不含），計(jì)劃投資者有權(quán)向計(jì)劃管理人申請退出專項(xiàng)計(jì)劃；每滿3個(gè)計(jì)劃年度之日前第40個(gè)工作日（含）至第7個(gè)工作日（不含）可申請參與專項(xiàng)計(jì)劃蘇寧電器集團(tuán)優(yōu)先收購權(quán)

產(chǎn)品存續(xù)前3年內(nèi)，蘇寧電器集團(tuán)或其指定主體有權(quán)隨時(shí)以“凈票面價(jià)值”1收購全部B類證券。權(quán)利對價(jià)為B類證券規(guī)模的29%/年，其中8.5%/年部分需當(dāng)年支付，剩余部分（三年合計(jì)61.5%）于權(quán)利期屆滿時(shí)（第3年）一次性支付，若期間蘇寧電器集團(tuán)行使該優(yōu)先收購權(quán)，則相應(yīng)剩余應(yīng)付部分可獲豁免提前終止選擇權(quán)經(jīng)計(jì)劃管理人同意，可于每3年有一次提前清償結(jié)束的機(jī)會產(chǎn)品存續(xù)期間，如果產(chǎn)品評級低于AA+，蘇寧云商須向產(chǎn)品回購所有權(quán)益，提前終止產(chǎn)品流動性支持機(jī)構(gòu)蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司296.2中信蘇蘇寧云云創(chuàng)項(xiàng)項(xiàng)目——交易結(jié)構(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)及剩余債權(quán)私募投資基金債權(quán)收益權(quán)(20.85億)資產(chǎn)支持證券A資產(chǎn)支持證券B項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司…….(23.1億)抵押本產(chǎn)品組合合不同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)偏好投資資者的資金金，通過嫁嫁接私募基基金共同投投資優(yōu)質(zhì)不不動產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)306.2中信蘇寧云云創(chuàng)項(xiàng)目——退出安排固定收益產(chǎn)品項(xiàng)目公司私募階段：收購資產(chǎn)管理項(xiàng)目公司……債權(quán)×股權(quán)公募REITs基金公募階段：公開發(fā)行REITs私募基金私募階段：深交所上市交易公眾投資者本產(chǎn)品以資產(chǎn)支持專專項(xiàng)計(jì)劃的的形式在深深交所上市市交易，并并預(yù)計(jì)在3年內(nèi)通過公公開發(fā)行REITs的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公募上市市；B類證券可通通過蘇寧集集團(tuán)回購、、公募上市市/市場化方式式變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)退出316.2中信信蘇蘇寧寧云云創(chuàng)創(chuàng)項(xiàng)項(xiàng)目目———目標(biāo)標(biāo)資資產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)勢勢AAA租戶本項(xiàng)目所涉及11處物業(yè)的主力租戶均為蘇寧云商（及其相關(guān)子公司）。蘇寧云商為上市公司，公開市場長期主體評級為AAA級，因此其違約風(fēng)險(xiǎn)極低由于物業(yè)原為蘇寧云商的自用商業(yè)及辦公物業(yè)，蘇寧云商在物業(yè)改造裝修上投入巨大，違約可能性極低核心商圈稀缺物業(yè)本項(xiàng)目所涉及物業(yè)均為蘇寧云商在各大中城市核心區(qū)位的關(guān)鍵門店，地理位置優(yōu)越11家門店所在商圈商業(yè)物業(yè)年租金增長率為3%，未來現(xiàn)金流穩(wěn)定完善的租約保障超長期租約：簽署20年期不可撤銷租約，租約時(shí)限完全覆蓋產(chǎn)品的存續(xù)期第1-6年租金每年上漲3%，第7年按市場水平重新確定租金，但最低不低于首年租金水平，第13年按市場水平重新確定租金，但最低不低于首年租金水平的135%違約成本高：如蘇寧云商或蘇寧電器集團(tuán)期間撤銷租約，除承擔(dān)違約責(zé)任外，同時(shí)對后續(xù)招租的租金水平低于上述首年1租金水平支付招租補(bǔ)償金注1：如如撤撤銷銷租租約約發(fā)發(fā)生生于于第第13年及以后，則則需對后續(xù)招招租的租金水水平低于第13年租金水平支支付招租補(bǔ)償償金326.2中信蘇寧云創(chuàng)創(chuàng)項(xiàng)目——物業(yè)估值情況況物業(yè)資產(chǎn)估值（元）租金預(yù)計(jì)增長率（未來5年）售價(jià)預(yù)計(jì)增長率（未來5年）主力租約租金增長率（按實(shí)際租約）北京新華西街店428,000,0003%~4%/年3%~9%/年每年增長3%北京劉家窯店379,000,0003%~4%/年3%~9%/年每年增長3%常州南大街店302,000,0002%~3%/年2%~3%/年每年增長3%武漢唐家墩店330,000,0002%~5%/年3%~10%/年每年增長3%重慶觀音橋店893,000,0003%~8%/年3%~5%/年每年增長3%重慶解放碑店419,000,0002%~5%/年2%~5%/年每年增長3%昆明小花園店443,000,0005%~8%/年3%~5%/年每年增長3%西安金花路店246,000,0002%~3%/年5%~7%/年每年增長3%成都春熙路店590,000,0003%~6%/年2%~3.5%/年每年增長3%成都萬年場店206,000,0006%~8%/年3%~5%/年每年增長3%成都西大街店189,000,0003%~5%/年2%~4%/年每年增長3%根據(jù)深圳市戴戴德梁行土地地房地產(chǎn)評估估有限公司出出具的市場價(jià)價(jià)值評估報(bào)告告，11個(gè)目標(biāo)資產(chǎn)合合計(jì)估值44.3億元336.3以公募基金為載載體的租金收收益權(quán)REITs方案—代表案例：萬科鵬鵬華前海基金租戶1展館其他設(shè)施目標(biāo)公司前海萬科REITs基金前海企業(yè)公館館項(xiàng)目租金租金其他收入增資擴(kuò)股深圳萬科及指定關(guān)聯(lián)方方50%股權(quán)50%股權(quán)股權(quán)回購利潤分配投資路線退出路線固定收益類資資產(chǎn)投資（BOT）收益346.3以公募基金為載載體的租金收收益權(quán)REITs方案—代表案例：萬科鵬鵬華前?；鸹A(chǔ)資產(chǎn)：前海企業(yè)公館館項(xiàng)目總占地地面積約9萬平方米，項(xiàng)項(xiàng)目總建筑面面積約為6萬平方米，項(xiàng)項(xiàng)目容積率約約為0.6。截至2015年3月，前海企業(yè)業(yè)公館項(xiàng)目已已簽約或確認(rèn)認(rèn)入住意向的的面積比例已已達(dá)到100%。已簽署《租賃合同》及《租賃預(yù)定合同同書》的企業(yè)共49家，租賃面積積為41926.36平方米，3年期、5年期、7年期的租約占占比分別為11.3%、42%、46.7%。已簽約企業(yè)業(yè)包括匯豐銀銀行、民生銀銀行(8.80,-0.04,-0.45%)(600016,股吧)、中國聯(lián)通(6.65,-0.03,-0.45%)、廣發(fā)證券(19.39,0.41,2.16%)(000776,股吧)等大型企業(yè)和和單位，覆蓋蓋了銀行、保保險(xiǎn)、現(xiàn)代物物流、信息科科技、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服服務(wù)等多個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。產(chǎn)品募集目標(biāo)標(biāo)：30億份。其中，，基石投資人人前海金控將將以自有資金金或其指定機(jī)機(jī)構(gòu)認(rèn)購3億份，兩年內(nèi)內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。。同時(shí)，鵬華