第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資課件

第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資

10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述

10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式

10.3不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）

2023/1/11主講人：李軍峰第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述

10.1.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)涵1.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無(wú)形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。

不動(dòng)產(chǎn)自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的金融市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和交易中的核心地位。

2023/1/12主講人：李軍峰10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述10.1.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的2.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征（1）融資規(guī)模大;（2）政策性強(qiáng);（3）安全程度高。不動(dòng)產(chǎn)資金的供給方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財(cái)產(chǎn)作抵押（質(zhì)押），或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。

2023/1/13主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征2022/12/293主講人：李3.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用（1）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了融資平臺(tái);（2）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)豐富了金融市場(chǎng)的內(nèi)容，為金融市場(chǎng)的壯大和金融業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力;（3）為國(guó)家推行土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策提供了市場(chǎng)調(diào)控手段。2023/1/14主講人：李軍峰3.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用2022/12/294主講人：李軍10.1.2不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)和中央銀行。1.政府在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行中，政府充當(dāng)多重角色。2.企業(yè)企業(yè)是金融市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供給者，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中處于非常重要的地位。3.居民個(gè)人居民個(gè)人除通過(guò)儲(chǔ)蓄存款為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)提供間接資金來(lái)源外，還可以通過(guò)購(gòu)買各種不動(dòng)產(chǎn)證券獲取投資收益，成為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資的資金供給者。2023/1/15主講人：李軍峰10.1.2不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者2022/12/295主4.金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括銀行性金融機(jī)構(gòu)和非銀行性金融機(jī)構(gòu)，主要由銀行、抵押信用合作社、不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。中央銀行在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)上的交易活動(dòng)，其主要目標(biāo)在于控制和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而實(shí)現(xiàn)一定的金融政策。專業(yè)銀行和商業(yè)銀行則充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的終極供給者和終極需求者的角色。2023/1/16主講人：李軍峰4.金融機(jī)構(gòu)2022/12/296主講人：李軍峰投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并通過(guò)資金集中進(jìn)行投資所形成的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，投資者可借助經(jīng)理人的專業(yè)管理達(dá)到小額投資及分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中通常以資金供給者的身份出現(xiàn)，它從個(gè)人或者機(jī)構(gòu)那里獲得一定的資金，同時(shí)承諾在未來(lái)特定事件發(fā)生時(shí)賠付一定款項(xiàng)。2023/1/17主講人：李軍峰投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并通過(guò)資金集中進(jìn)行投資所形成10.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)

1.房產(chǎn)金融市場(chǎng)房產(chǎn)金融市場(chǎng)：銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。2023/1/18主講人：李軍峰10.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)(1)自由的住宅金融市場(chǎng)指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。即初級(jí)市場(chǎng)。為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2023/1/19主講人：李軍峰(1)自由的住宅金融市場(chǎng)指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。一般地，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行通過(guò)住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過(guò)儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來(lái)籌集住宅投資與信貸資金。2023/1/110主講人：李軍峰(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)指由中央銀行所控制，借貸條件較2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、利息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全的特點(diǎn)，是銀行比較樂(lè)意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。2023/1/111主講人：李軍峰2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸(二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

1.初級(jí)市場(chǎng)也稱一級(jí)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)資金初始的交易市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分。主要包括：金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)；新不動(dòng)產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。2023/1/112主講人：李軍峰(二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住宅貸款等。不動(dòng)產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人等。不動(dòng)產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常使用的信貸金融工具，主要用于政府、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。2023/1/113主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)2.二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)信用資金的流動(dòng)性，均衡各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。主要交易對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)證券。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券的投資者來(lái)說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)是他們出售不動(dòng)產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。2023/1/114主講人：李軍峰2.二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地

(三)按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)

1.協(xié)議信用市場(chǎng)協(xié)議信用市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)面，按自愿互利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用市場(chǎng)可分為多種，如住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星貨幣存款市場(chǎng)、住房專項(xiàng)貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等。2023/1/115主講人：李軍峰(三)按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公2.公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。(1)貨幣市場(chǎng)。即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交易的場(chǎng)所。典當(dāng)和短期融資券主要功能：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來(lái)；第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性的盈余和赤字。2023/1/116主講人：李軍峰2.公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資(2)資本市場(chǎng)。又稱長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)。2023/1/117主講人：李軍峰(2)資本市場(chǎng)。2022/12/2917主講人：李軍峰10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式

10.2.1不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述不動(dòng)產(chǎn)融資方式就是以金融工具交易為核心，以金融合同為保證，促進(jìn)資金融通，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)順利進(jìn)行。通常，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。2023/1/118主講人：李軍峰10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式10.2.1不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述2資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）證券市場(chǎng)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)證券出售不動(dòng)產(chǎn)證券資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加（住房等）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）圖10-1直接融資過(guò)程2023/1/119主講人：李軍峰資金盈余單位資金短缺單位直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）證券市場(chǎng)購(gòu)買不資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)金融中介銀行保險(xiǎn)信托投資互助基金存款出售不動(dòng)產(chǎn)證券貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加（住房等）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）出售不動(dòng)產(chǎn)證券圖10-2間接融資過(guò)程2023/1/120主講人：李軍峰資金盈余單位資金短缺單位不動(dòng)產(chǎn)存款出售不動(dòng)產(chǎn)貸款資本形成10.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容。2023/1/121主講人：李軍峰10.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2022/12/2921主講人：10.2.3不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃1.不動(dòng)產(chǎn)信托定義：是信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。2023/1/122主講人：李軍峰10.2.3不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃2022/12/2922主講人2.不動(dòng)產(chǎn)租賃不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)銷售方購(gòu)買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行為。

2023/1/123主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)租賃2022/12/2923主講人：李軍峰對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為傳統(tǒng)的融資租賃和創(chuàng)新的融資租賃。傳統(tǒng)融資租賃即是直接購(gòu)買租賃，它是融資租賃的主要形式。創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃等。2023/1/124主講人：李軍峰對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為傳統(tǒng)的融資回租是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，然后在作為承租人將該不動(dòng)產(chǎn)租回來(lái)的經(jīng)濟(jì)行為。首先是不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系；其次是不動(dòng)產(chǎn)投資者又將購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)再出租給該不動(dòng)產(chǎn)的出售者，這又是不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系。

租賃期一般很長(zhǎng)，在租賃期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)承租人向投資機(jī)構(gòu)即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主交納租金。租金由兩個(gè)部分組成：一部分是分期償還不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款即為本金；另一部分為投資機(jī)構(gòu)的投資回報(bào)即利息。

2023/1/125主講人：李軍峰回租是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，然后在作為承租10.2.4項(xiàng)目融資1.項(xiàng)目融資的概念“項(xiàng)目融資”：是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。2023/1/126主講人：李軍峰10.2.4項(xiàng)目融資2022/12/2926主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源一般分為以下幾種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開(kāi)發(fā)。2023/1/127主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源2022/12/2927主講（1）企業(yè)資金不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，必須擁有一定數(shù)額的自有資金（現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物）。這筆資金實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。（2）不動(dòng)產(chǎn)貸款不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了建設(shè)項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金，形成不動(dòng)產(chǎn)貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。2023/1/128主講人：李軍峰（1）企業(yè)資金2022/12/2928主講人：李軍峰（3）證券市場(chǎng)融資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式。（4）杠桿租賃融資在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購(gòu)買項(xiàng)目資產(chǎn)，然后租賃給承租人，所租財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸承租方所有。2023/1/129主講人：李軍峰（3）證券市場(chǎng)融資2022/12/2929主講人：李軍峰（5）預(yù)售樓盤對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，按照某種合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購(gòu)房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定的。2023/1/130主講人：李軍峰（5）預(yù)售樓盤2022/12/2930主講人：李軍峰（6）合作開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，共同出資進(jìn)行該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來(lái)確定，這樣可以達(dá)到緩解資金壓力，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。2023/1/131主講人：李軍峰（6）合作開(kāi)發(fā)2022/12/2931主講人：李軍峰10.3不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）

10.3.1發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)融資制度的發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)融資制度是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制相互融合的必然結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)融資活動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中的資金籌措、信貸運(yùn)用、不動(dòng)產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與交易以及其他各類信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)供給和消費(fèi)過(guò)程中的金融工具和金融活動(dòng)，發(fā)揮著三種基本功能：一是資金融通或資金轉(zhuǎn)移，即把資金從盈余者手中轉(zhuǎn)移到資金短缺的不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)者和消費(fèi)者手中；二是價(jià)值組合和增值，即通過(guò)金融活動(dòng)重新組織起一個(gè)價(jià)值組合和增值的結(jié)構(gòu)。例如，通過(guò)金融活動(dòng)可以盤活不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)存置；三是控制風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)講，就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分配風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/132主講人：李軍峰10.3不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）10.3.1發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)融資體系需要解決的問(wèn)題包括：第一，不動(dòng)產(chǎn)資金的籌集。第二，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)貸款。第三，資產(chǎn)與負(fù)債之間的風(fēng)險(xiǎn)管理。第四，政府和市場(chǎng)之間關(guān)系的定位。2023/1/133主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)融資體系需要解決的問(wèn)題包括：2022/12/2933主10.3.2以美國(guó)為代表的資本市場(chǎng)融資模式1.資本市場(chǎng)融資模式的定義和特點(diǎn)資本市場(chǎng)融資是指通過(guò)資本市場(chǎng)籌集和運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)資金的一種不動(dòng)產(chǎn)融資模式。一方面，不動(dòng)產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)主要通過(guò)資本市場(chǎng)籌措不動(dòng)產(chǎn)資金；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)往往通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)解決“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，或以此控制利率風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定其經(jīng)營(yíng)的收益。2023/1/134主講人：李軍峰10.3.2以美國(guó)為代表的資本市場(chǎng)融資模式2022/12資本市場(chǎng)融資制度的基本特征有四：第一，公司化操作。第二，籌資迅速而靈活。第三，市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。第四，通過(guò)資本市場(chǎng)控制資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/135主講人：李軍峰資本市場(chǎng)融資制度的基本特征有四：2022/12/2935主講2.資本市場(chǎng)型融資模式的演變第一，進(jìn)一步推進(jìn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度。第二，不動(dòng)產(chǎn)抵押證券市場(chǎng)的交易工具不斷增加。第三，成為一種國(guó)際性趨勢(shì)。2023/1/136主講人：李軍峰2.資本市場(chǎng)型融資模式的演變2022/12/2936主講生活中的辛苦阻撓不了我對(duì)生活的熱愛(ài)。1月-231月-23Sunday,January1,2023人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。16:34:3716:34:3716:341/1/20234:34:37PM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。1月-2316:34:3716:34Jan-2301-Jan-23日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。16:34:3716:34:3716:34Sunday,January1,2023安全放在第一位，防微杜漸。1月-231月-2316:34:3716:34:37January1,2023加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2023年1月1日4:34下午1月-231月-23精益求精，追求卓越，因?yàn)橄嘈哦鴤ゴ蟆?1一月20234:34:37下午16:34:371月-23讓自己更加強(qiáng)大，更加專業(yè)，這才能讓自己更好。一月234:34下午1月-2316:34January1,2023這些年的努力就為了得到相應(yīng)的回報(bào)。2023/1/116:34:3716:34:3701January2023科學(xué)，你是國(guó)力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。4:34:37下午4:34下午16:34:371月-23每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。1月-231月-2316:3416:34:3716:34:37Jan-23相信命運(yùn)，讓自己成長(zhǎng)，慢慢的長(zhǎng)大。2023/1/116:34:37Sunday,January1,2023愛(ài)情，親情，友情，讓人無(wú)法割舍。1月-232023/1/116:34:371月-23謝謝大家！生活中的辛苦阻撓不了我對(duì)生活的熱愛(ài)。12月-2212月-22第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資

10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述

10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式

10.3不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）

2023/1/138主講人：李軍峰第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述

10.1.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)涵1.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無(wú)形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。

不動(dòng)產(chǎn)自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的金融市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和交易中的核心地位。

2023/1/139主講人：李軍峰10.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述10.1.1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的2.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征（1）融資規(guī)模大;（2）政策性強(qiáng);（3）安全程度高。不動(dòng)產(chǎn)資金的供給方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財(cái)產(chǎn)作抵押（質(zhì)押），或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。

2023/1/140主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征2022/12/293主講人：李3.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用（1）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了融資平臺(tái);（2）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)豐富了金融市場(chǎng)的內(nèi)容，為金融市場(chǎng)的壯大和金融業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力;（3）為國(guó)家推行土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策提供了市場(chǎng)調(diào)控手段。2023/1/141主講人：李軍峰3.不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用2022/12/294主講人：李軍10.1.2不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)和中央銀行。1.政府在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行中，政府充當(dāng)多重角色。2.企業(yè)企業(yè)是金融市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供給者，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中處于非常重要的地位。3.居民個(gè)人居民個(gè)人除通過(guò)儲(chǔ)蓄存款為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)提供間接資金來(lái)源外，還可以通過(guò)購(gòu)買各種不動(dòng)產(chǎn)證券獲取投資收益，成為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資的資金供給者。2023/1/142主講人：李軍峰10.1.2不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者2022/12/295主4.金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括銀行性金融機(jī)構(gòu)和非銀行性金融機(jī)構(gòu)，主要由銀行、抵押信用合作社、不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。中央銀行在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)上的交易活動(dòng)，其主要目標(biāo)在于控制和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而實(shí)現(xiàn)一定的金融政策。專業(yè)銀行和商業(yè)銀行則充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的終極供給者和終極需求者的角色。2023/1/143主講人：李軍峰4.金融機(jī)構(gòu)2022/12/296主講人：李軍峰投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并通過(guò)資金集中進(jìn)行投資所形成的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，投資者可借助經(jīng)理人的專業(yè)管理達(dá)到小額投資及分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中通常以資金供給者的身份出現(xiàn)，它從個(gè)人或者機(jī)構(gòu)那里獲得一定的資金，同時(shí)承諾在未來(lái)特定事件發(fā)生時(shí)賠付一定款項(xiàng)。2023/1/144主講人：李軍峰投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并通過(guò)資金集中進(jìn)行投資所形成10.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)

1.房產(chǎn)金融市場(chǎng)房產(chǎn)金融市場(chǎng)：銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。2023/1/145主講人：李軍峰10.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)(1)自由的住宅金融市場(chǎng)指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。即初級(jí)市場(chǎng)。為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2023/1/146主講人：李軍峰(1)自由的住宅金融市場(chǎng)指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。一般地，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行通過(guò)住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過(guò)儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來(lái)籌集住宅投資與信貸資金。2023/1/147主講人：李軍峰(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)指由中央銀行所控制，借貸條件較2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、利息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全的特點(diǎn)，是銀行比較樂(lè)意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。2023/1/148主講人：李軍峰2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸(二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

1.初級(jí)市場(chǎng)也稱一級(jí)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)資金初始的交易市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分。主要包括：金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)；新不動(dòng)產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。2023/1/149主講人：李軍峰(二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住宅貸款等。不動(dòng)產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人等。不動(dòng)產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常使用的信貸金融工具，主要用于政府、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。2023/1/150主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)2.二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)信用資金的流動(dòng)性，均衡各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。主要交易對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)證券。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券的投資者來(lái)說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)是他們出售不動(dòng)產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。2023/1/151主講人：李軍峰2.二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地

(三)按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)

1.協(xié)議信用市場(chǎng)協(xié)議信用市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)面，按自愿互利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用市場(chǎng)可分為多種，如住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星貨幣存款市場(chǎng)、住房專項(xiàng)貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等。2023/1/152主講人：李軍峰(三)按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公2.公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。(1)貨幣市場(chǎng)。即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交易的場(chǎng)所。典當(dāng)和短期融資券主要功能：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來(lái)；第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性的盈余和赤字。2023/1/153主講人：李軍峰2.公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資(2)資本市場(chǎng)。又稱長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)。2023/1/154主講人：李軍峰(2)資本市場(chǎng)。2022/12/2917主講人：李軍峰10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式

10.2.1不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述不動(dòng)產(chǎn)融資方式就是以金融工具交易為核心，以金融合同為保證，促進(jìn)資金融通，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)順利進(jìn)行。通常，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。2023/1/155主講人：李軍峰10.2不動(dòng)產(chǎn)融資方式10.2.1不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述2資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）證券市場(chǎng)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)證券出售不動(dòng)產(chǎn)證券資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加（住房等）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）圖10-1直接融資過(guò)程2023/1/156主講人：李軍峰資金盈余單位資金短缺單位直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）證券市場(chǎng)購(gòu)買不資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)金融中介銀行保險(xiǎn)信托投資互助基金存款出售不動(dòng)產(chǎn)證券貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加（住房等）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）出售不動(dòng)產(chǎn)證券圖10-2間接融資過(guò)程2023/1/157主講人：李軍峰資金盈余單位資金短缺單位不動(dòng)產(chǎn)存款出售不動(dòng)產(chǎn)貸款資本形成10.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容。2023/1/158主講人：李軍峰10.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2022/12/2921主講人：10.2.3不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃1.不動(dòng)產(chǎn)信托定義：是信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。2023/1/159主講人：李軍峰10.2.3不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃2022/12/2922主講人2.不動(dòng)產(chǎn)租賃不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)銷售方購(gòu)買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行為。

2023/1/160主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)租賃2022/12/2923主講人：李軍峰對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為傳統(tǒng)的融資租賃和創(chuàng)新的融資租賃。傳統(tǒng)融資租賃即是直接購(gòu)買租賃，它是融資租賃的主要形式。創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃等。2023/1/161主講人：李軍峰對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為傳統(tǒng)的融資回租是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，然后在作為承租人將該不動(dòng)產(chǎn)租回來(lái)的經(jīng)濟(jì)行為。首先是不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系；其次是不動(dòng)產(chǎn)投資者又將購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)再出租給該不動(dòng)產(chǎn)的出售者，這又是不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系。

租賃期一般很長(zhǎng)，在租賃期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)承租人向投資機(jī)構(gòu)即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主交納租金。租金由兩個(gè)部分組成：一部分是分期償還不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款即為本金；另一部分為投資機(jī)構(gòu)的投資回報(bào)即利息。

2023/1/162主講人：李軍峰回租是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，然后在作為承租10.2.4項(xiàng)目融資1.項(xiàng)目融資的概念“項(xiàng)目融資”：是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。2023/1/163主講人：李軍峰10.2.4項(xiàng)目融資2022/12/2926主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源一般分為以下幾種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開(kāi)發(fā)。2023/1/164主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來(lái)源2022/12/2927主講（1）企業(yè)資金不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，必須擁有一定數(shù)額的自有資金（現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物）。這筆資金實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。（2）不動(dòng)產(chǎn)貸款不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了建設(shè)項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金，形成不動(dòng)產(chǎn)貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。2023/1/165主講人：李軍峰（1）企業(yè)資金2022/12/2928主講人：李軍峰（3）證券市場(chǎng)融資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式。（4）杠桿租賃融資在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購(gòu)買項(xiàng)目資產(chǎn)，然后租賃給承租人，所租財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸承租方所有。2023/1/166主講人：李軍峰（3）證券市場(chǎng)融資2022/12/2929主講人：李軍峰（5）預(yù)售樓盤對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，按照某種合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購(gòu)房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定的。2023/1/167主講人：李軍峰（5）預(yù)售樓盤2022/12/2930主講人：李軍峰（6）合作開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，共同出資進(jìn)行該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來(lái)確定，這樣可以達(dá)到緩解資金壓力，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。2023/1/168主講人：李軍峰（6）合作開(kāi)發(fā)2022/12/2931主講人：李軍峰10.3不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）

10.3.1發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)融資制度的發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)融資制度是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制相互融合的必然結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)融資活動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中的資金籌措、信貸運(yùn)用、不動(dòng)產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與交易以及其他各類信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)供給和消費(fèi)過(guò)程中的金融工具和金融活動(dòng)，發(fā)揮著三種基本功能：一是資金融通或