房地產住宅產品設計階段成本控制概論

房地產住宅產品設計階段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意識ZZZZExcuseme!目錄

項目重視成本管理的重要性

項目成本管理為什么要前置

項目設計階段成本管理

項目重視成本管理重要性價格產品拼成本管理重要性-市場需求成本管理重要性-理念性價比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

成本管理重要性-房地產企業(yè)盈利模式凈資產收益率=銷售凈利率x總資產周轉率x權益系數銷售凈利率=凈利潤/銷售總額

凈利潤=銷售總額–土地成本–建安成本–設計成本–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費用–銷售費用–財務費用–所得稅總資產周轉率=銷售總額/資產平均總額

項目開發(fā)速度與銷售速度

權益系數=1/（1–資產負債率）規(guī)模效應：又稱規(guī)模經濟，即因規(guī)模增大帶來的經濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產生“規(guī)模不經濟”。成本管理重要性-規(guī)模效應成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項目間成本？如何累計經驗教訓？如何防止成本失控？利潤是多少？

不準確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)基礎資料管理？成本管理重要性-理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依賴于全員

成本水平是專業(yè)水平的反映項目成本本管理為為什么要要前置前提條件件：1、10萬平米的的高層住住宅小區(qū)區(qū)，建筑筑面積：：外墻面面積=1：1，窗墻比比為0.18；2、營銷方方案中，，門窗有有2個選擇，，分別為為塑鋼和和斷橋鋁鋁合金，，造價分分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇擇斷橋鋁鋁合金門門窗，需需增設外外遮陽設設備，造造價為300元/平米。問：因為門門窗標準準的不同同，2個方案相相關的成成本會相相差多少少？解：100000x0.18x（550-350）=360萬項目成本本管理前前置--觸目驚心心的數字字項目成本本管理前前置—指導思想想項目成本本管理前前置—原因分析析成本管理理前置—利弊分析析概念設計施工/安裝使用控制的效效果控制的阻阻力控制的成成本主要控制價值區(qū)項目設計計階段成成本管理理追求平衡衡而非極端端成本品質進度含鋼量等等土建成成本部品造價價景觀造價價示范區(qū)造造價設計變更更簽證率率合理的設設計費產品的品品質設計失誤誤率圖紙完善善程度部品封樣樣率規(guī)劃周期期方案周期期擴初周期期施工圖周周期景觀設計計周期室內設計計周期施工周期期項目管理理設計階階段-原則降低開發(fā)發(fā)成本；；提高產產品品質質；縮短短開發(fā)周周期持續(xù)優(yōu)化化各專業(yè)協協調標準化緊扣規(guī)范范建筑、結結構、機機電、室室內、景景觀等各各專業(yè)的的相關標標準化，，以提高高工作效效率，縮縮短設計計周期，，降低成成本。在各階段段設計和和單項設設計中，，都應持持續(xù)地開開展方案案優(yōu)化，，比較不不同方案案的所帶帶來品質質、進度度、成本本等方面面的差異異。各相關專專業(yè)設計計交叉協協調一致致，避免免專業(yè)沖沖突和錯錯、漏、、碰、缺缺，降低低糾錯成成本。密切關注注和準確確掌握有有關新政政策和新新規(guī)范，，最大限限度地應應用其中中有利于于降低成成本的規(guī)規(guī)定。取得設計計單位配配合：應應做好與與設計單單位的溝溝通工作作，著力力取得設設計單位位在成本本控制方方面給予予最好的的配合，，并在設設計合同同中，將將需要設設計單位位給予的的工作配配合事項項和技術術經濟指指標要求求，清晰晰、明確確地表述述在設計計合同中中。成本控制原則則項目管理理設計階階段-原則項目成本本管理設設計階段段案例分析析初始設計計-總平面設計描述述：地塊塊共設置置四個出出入口。。設計描述述：地塊塊出入口口減少為為兩個。。優(yōu)化設計計-總平面在滿足規(guī)規(guī)范及物物業(yè)管理理要求的的前提下下，應控控制出入入口數量量，同一一地塊的的車庫與與人行入入口宜歸歸結到一一起，便便于物業(yè)業(yè)減少管管理人數數，以控控制項目目后期的的運營成成本。總結和啟啟示經濟技術術指標面積計算人防綠地率其他機動車位減少地庫庫覆土不計容部部分；規(guī)劃局與與房地局局差異盡量減少少必建部部分單方鋼筋筋、砼含含量；窗地比；；建筑周長長面積比比；層高；……配比、自自上而下下初始設計計-停車方式式（聯排排）設計描述述：別墅區(qū)域域地庫頂頂覆土較較淺，對對景觀種種植帶來來困難；；別墅主體體下方地地下室底底板報建建層高不不足2.2米，增加加了施工工成本和和驗收風風險；地下室頂頂板標高高超過周周邊城市市道路平平均標高高1.5米，不符符合當地地規(guī)范等等。應付驗收收需要回回填部分分設計描述述：別墅區(qū)域域覆土1.5米，基本本不影響響景觀種種植和綠綠地率計計算；別墅主體體下的地地下室-3.0米標高部部分,埋深未超超3米，繳納納人防異異地建設設費少；；地下室頂頂板標高高符合當當地規(guī)范范。優(yōu)化設計計-停車方式式（聯排排）1、應根據據項目定定位、成成本控制制要求，，并結合合當地規(guī)規(guī)范和相相關政府府部門的的要求，，選擇最最適合各各項目高高層區(qū)域域的地庫庫形式；；2、在項目目定位較較高、成成本指標標允許的的情況下下，可以以采用全全地下停停車方式式；3、在中等等定位項項目、成成本指標標較低的的情況下下，除必必建人防防區(qū)域外外，推薦薦采用半半地下停停車方式式，但半半地下停停車方式式需要考考慮是否否算容積積率?？偨Y和啟啟示1)地下室輪輪廓線應應平直方方正，無無用的面面積一定定要剔除除；2）柱網網布置應應符合車車位及行行車道模模數，達達到緊湊湊布置；；3）避免行車車道靠地下室室外墻布置；；4）避免布置置平行或斜向向車位；5）設備房及及非機動車庫庫不允許擠占占行車道兩邊邊的停車位；；6）設備用房房勉強夠用即即可，不能有有富余；7）人防口部部設施應布置置在不影響停停車的地方。。總結和啟示–提高停車效率率的關鍵措施施確定建筑方案案時，要盡可可能從結構設設計方面考慮慮建造成本，，盡可能減小小建筑專業(yè)的的不合理布置置帶來的結構構成本的增加加。平面布置軸線不對齊×軸線對齊√當廚房、衛(wèi)生生間等房間需需要通過凹槽槽采光時，凹凹槽寬度不小小于1.8m，深寬比不大大于4。平面布置深寬比過大×深寬比小√√體形系數：建建筑物與室外外大氣接觸的的外表面積與與其所包圍的的體積的比值值。（為滿足節(jié)能能和成本控制制要求，根據據國家及地方方節(jié)能規(guī)范控控制建筑物體體形系數，避避免凹凸過于于復雜的輪廓廓設計，體型型系數盡量小小于0.35。）節(jié)能設計–體型系數輪廓復雜×輪廓簡單√節(jié)能設計–體型系數體型系數如相相差3%，可售面積單單方成本增加加約100元/平方米。（09年數據）節(jié)能設計–外墻門窗1、節(jié)能計算算中門窗的選選型，一般北北面的要求會會相對較高。。對于各個朝朝向的門窗方方式，須讓設設計院反復計計算幾輪，直直至權衡計算算的值盡量接接近50%。。2、門窗的成成本控制中，，采用塑鋼中中空即能達到到斷橋鋁合金金+low-e的的效果，在成成本管控的今今天，推薦使使用塑鋼門窗窗。3、在塑鋼窗窗的應用中需需要注意以下下幾點：a）塑鋼窗的中中間的承鋼必必須滿足變形形計算，因為為塑鋼的門窗窗較重，對塑塑鋼門窗開啟啟扇的大小需需要有規(guī)定，，一般寬度不不大于750，高度不大大于1500；b）平開門尺寸寸較大，不建建議采用塑鋼鋼材料；c）推拉門塑鋼鋼門對五金件件要求較高，，現場施工需需要注意?？偨Y和啟示初始設計–層高選擇設計描述：高高層住宅層高高為3米。優(yōu)化設計–層高選擇設計描述：高高層住宅層高高全部改為2.9米。應綜合市場取取向，產品自自身的定位，，同時考慮長長期的取暖及及制冷的能源源消耗，選擇擇合適的層高高。層高每增加0.1m，造價增加該該層造價的約約3-5%?？偨Y和啟示初始設計–外立面設計1、基座部分分三層，局部部四層，全部部為干掛石材材；2、每四層設設計有橫向線線條；3、線條全部部為GRC材質。優(yōu)化設計-外立面設計1、基座部分分改為兩層，，局部三層，，材質為仿石石涂料，只在在門頭近人尺尺度使用石材材；2、每四層的的橫向線條取取消；3、線條盡量量采用混凝土土澆筑。建筑風格在符符合項目定位位的同時應盡盡量簡化，建建議在建筑方方案設計階段段，應控制立立面裝飾線條條和裝飾構件件的數量、裙裙房的層數、、立面造型或或構架的復雜雜程度、陽臺臺和門窗上下下口線條、玻玻璃幕墻和異異形玻璃的使使用，并選用用成本較低的的欄桿、百頁頁做法等?？偨Y和啟示初始設計-會所設計描述：會會所建筑面積積約2500平米，且占地地面積較大。。優(yōu)化設計–會所設計描述：將將臨時售樓處處置于商業(yè)內內，極大地降降低了前期投投入和后期運營成本本。1、會所的位置置應根據開發(fā)發(fā)順序與樣板板示范區(qū)統(tǒng)一一考慮，并考考慮便于控制制樣板區(qū)（特特別是臨時樣樣板區(qū)）面積積和成本的方方案。2、會所的功能能設置應根據據項目定位與與相關部門共共同確定，同同時考慮會所所的后期運營營成本。3、應根據項目目的開發(fā)規(guī)模模、項目定位位、成本控制制目標等因素素，對會所的的面積進行合合理控制。總結和啟示設計變更簽證證率=由設計原因導導致的簽證總總金額/工程合同金額額（通過對施工工圖階段設計計成果質量的的控制，來減減少由圖紙和和材料的失誤誤和不完善而而帶來的額外外費用的發(fā)生生。）設計變更營銷類客戶需求競爭需求施工錯誤施工困難施工進度要求求超成本目標設計優(yōu)化設計錯誤設計缺漏補充設計二次設計現場條件很多項目由設設計失誤所帶帶來設計變更更占總建造成成本的3-10％，其中重復復性錯誤占相相當比例。施工類設計類設計變更的控控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階階段的長期合合作伙伴甲方不斷完善善的標準化設設計成果給予設計單位位合理的設計計周期后期運營在車輛頻繁通通過的道路上上盡量避免采采用石材鋪裝裝，如堅持采采用，則石材材的厚度必須須滿足車輛的的荷載，同時時預留伸縮縫縫，避免后期期破損，既影影響美觀，又又造成成本投投入的增加。。后期運營設置于架空層層的智能信報報箱需注意雨雨水飄入后主主板燒毀的問問題。別墅、類別墅墅項目室外的的門口機安裝裝箱上需設計計維修檢修口口，同時注意意防水、防曬曬，以延長使使用壽命。后期運營排水口：1、應考慮排水水量，避免開開口較??；2、應考慮物業(yè)業(yè)對內部的清清潔，需設計計為可開啟形形式；3、從損壞后能能及時維修及及時更換的角角度，建議要要采取市場上上能采購到的的款式而不應應設計過于復復雜的圖形。。后期運營從節(jié)能的角度度考慮，地下下車庫（尤其其是在有采光光天井的節(jié)點點周圍），以以及小區(qū)內景景觀的照明系系統(tǒng)，應分區(qū)區(qū)、分組、分分燈型進行回回路控制，并并應采用新型型節(jié)能燈具。。公共部位的照照明系統(tǒng)應避避免采用翹板板開關，以免免業(yè)主可隨意意開啟或關閉閉，做不到““人走燈滅””，既不利于于管理，也