A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)成本控制緒論,mba項目管理論文

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)成本控制緒論,mba項目管理論文本篇論文目錄導航：【第1部分】【第2部分】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)成本控制緒論【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】第一章緒論一、研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家的支柱產(chǎn)業(yè),作為前導性的產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈較長、關(guān)聯(lián)度較高,房地產(chǎn)行業(yè)所牽涉的建筑材料有76大類、2500多個規(guī)格、1800多個品種。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于加速城鎮(zhèn)化建設(shè),增進社會健康發(fā)展有著舉足輕重的作用。當下在國家調(diào)控房價的政策背景下,我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的生存和發(fā)展的嚴峻挑戰(zhàn)。從最近市場銷售業(yè)績上來看,很多的城市,十分是一線大城市的銷售水平呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。房地產(chǎn)正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常水平。國家出臺的一系列信貸政策、限購政策、稅收政策目的都是想對銷售增長構(gòu)成制約,促使房地產(chǎn)價格回歸到社會的合理水平。國家政策的轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)市場的需求和供給產(chǎn)生很大的影響。在這樣的大背景下,房企面對劇烈的競爭,盈利水平降低,項目幵發(fā)決策若不慎重,就很可能給企業(yè)帶來宏大的危機。房地產(chǎn)銷售的銳減,開發(fā)成本、各項開發(fā)費用的不斷上漲,本身資金的缺乏,這些都大大影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平,加上同行業(yè)之間劇烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)的生存顯得愈加舉步維艱。A房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司,在資本金數(shù)額、開發(fā)能力、管理形式等各方面均與大型的房地產(chǎn)幵發(fā)公司有著很大的差距,在這種情形下,想在競爭中彰顯優(yōu)勢,成本控制的好壞在企業(yè)的經(jīng)營中便顯得尤為重要,對企業(yè)發(fā)展會起到關(guān)鍵的作用。降低房地產(chǎn)開發(fā)成本需要通過科學的管理方式,根據(jù)有效的管理程序和適當?shù)牟僮鞣绞椒椒ㄈタ刂茙园l(fā)的各個環(huán)節(jié),這不是簡單的降低各項成本的價格,而是去尋求一種最低的資本配置方式。A房地產(chǎn)公司的業(yè)績滑落在業(yè)內(nèi)中小型房地產(chǎn)公司有一定的代表性,我們對A公司的成本控制進行研究對提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、提高企業(yè)的營業(yè)利潤起到了一定的促進作用。二、研究意義伴隨著我們國家的房地產(chǎn)業(yè)不斷成長,市場化的程度也在不斷的提高,行業(yè)的平均盈利水平也正在不斷的回歸理性,高利潤甚至是暴利的時代已經(jīng)一去不復返了。我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)開場普遍認識到簡單、粗放型的成本控制已經(jīng)嚴重制約了企業(yè)的盈利水平,進而影響企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的進一步擴大。成本對房地產(chǎn)項目的盈利有很大的影響。成本控制的水平與能力是當代房地產(chǎn)項目管理效率提升與創(chuàng)造利潤能力的源泉。隨著房地產(chǎn)項目競爭的不斷加劇,很多房地產(chǎn)企業(yè)加強了對成本管理的重視。大家認識到唯有苦練內(nèi)功,才能在不斷波動的市場環(huán)境下將企業(yè)的經(jīng)營風險降至最低點。作為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建合適自個發(fā)展的成本控制體系具有非常重要的理論和現(xiàn)實意義:(一)理論意義成本控制觸及到很多方面、影響的要素很多,具有很強的綜合性。通過構(gòu)建科學合理的成本控制體系,能夠使企業(yè)有效的整合、利用各種資源,提高其成本控制的效率,加強面對風險的能力,提高企業(yè)的核心競爭力。因A公司是典型的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司,本文有針對性的對此類房地產(chǎn)幵發(fā)公司的成本進行研究,充分調(diào)查了此類企業(yè)在成本管理上的詳細需求,有針對性的指出在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上成本控制所出現(xiàn)的問題,對類似的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及類似的房地產(chǎn)開發(fā)項目有著極強的借鑒作用。(二)現(xiàn)實意義A公司經(jīng)過十幾年的發(fā)展,在企業(yè)運營管理的經(jīng)過中已經(jīng)總結(jié)了很多的經(jīng)歷體驗,以往開發(fā)的商品房均以中低檔普通住宅為主,售價不高,市場競爭劇烈,要實現(xiàn)盈利目的就要有效的控制成本。將合理有效的成本控制體系運用到此項目的開發(fā)中,能夠提高開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。通過對項目成本構(gòu)成狀況的分析及開發(fā)經(jīng)過中各流程出現(xiàn)的問題進行深入的分析,總結(jié)經(jīng)歷體驗,對A公司今后開發(fā)的房地產(chǎn)項目有著借鑒和指導作用。三、國內(nèi)外研究現(xiàn)在狀況(一)國外研究現(xiàn)在狀況。。1954年,英國管理學家德魯克(RDruker)提出了目的成本管理理論體系。該理論提出了目的成本的概念,主張企業(yè)對產(chǎn)品的設(shè)計和生產(chǎn)經(jīng)過應以目的成本實行成本控制。這種成本控制的方式方法實現(xiàn)了事前的成本預測和事中的成本控制的結(jié)合,具有非常重大的意義。1967年美國國防部第一次提出了博得值法(EarnedValueManagement,EVM)。主要用于對建設(shè)項目成本、進度進行綜合分析,當前國際上很多知名的工程公司都采用了這項先進的項目管理技術(shù)(李洋,2020)。該理論設(shè)置了已完工作費用、計劃工作費用和已完工作實際費用三項基本參數(shù)。在這三個參數(shù)基礎(chǔ)上計算得出博得值法的費用偏差CV、進度偏差SV、費用績效指標CPI和進度績效指標SPI等四個評價指標。上個世紀70年代末至80年代初,以英國工程造價管理學界為主,提出了全生命周期造價管理(LifeCycleCosting,簡稱LCC)的工程項目投資評估與造價管理的理論和方式方法(胡斌,2018)。該理論將項目的建設(shè)階段和項目完工后的使用階段共同納入造價管理范圍。全壽命周期造價管理是采用數(shù)學的方式方法來對項目投資進行計算,并對工程項目整個壽命期的成本進行分析,包括了直接成本、間接成本、社會成本、環(huán)境成本、項目利潤等等,通過成本的計算來選定最優(yōu)的設(shè)計方案。從根本上要求人們關(guān)注項目的全生命周期,從全壽命周期的視角來考慮項目建設(shè)的成本問題,力求工程項目整個壽命周期的成本最小化。我們能夠?qū)@個工程成本管理系統(tǒng)進行設(shè)計跟蹤。之后又有一些學者對全生命周期造價管理理論進行了補充:J.Infrastmce.Syst(1996)以為全壽命周期成本管理的目的在于使項目壽命周期經(jīng)過中的總成本最優(yōu)化。MithraratoeandVale(2004)提出了房屋全壽命周期成本和全壽命周期能源的分析方式方法,將建筑按不同的部位和專業(yè)進行了具體劃分,用以進行全壽命周期成本分析。LUAYE(2000)從建筑費用、能源費用、物業(yè)費用、運營費用和拆除費用等角度分析項目的全壽命周期成本。1978年Mitchell所著的(圖書館職能的費用分析〕一書中提到了全面項目費用管理這一名詞。國際全面成本管理促進會(AACE-I)的前主席Westney(1992)提出僅僅針對傳統(tǒng)造價估算和片面的造價控制的理論與方式方法已經(jīng)不能適應對當今世界各種新技術(shù)、新手段進行管理和分析,所以提出了全面項目費用管理理論。他在1991年5月在美國休斯頓海灣海岸召幵的學會春季研討會上提出全面項目費用管理思想之后,AACE-I將全面項目費用管理定義如下:通過有效地使用專業(yè)知識和專門技術(shù)去計劃和控制項目資源、成本與盈利的風險。20世紀80年代,英國學者肯斯?西蒙茲(Kennethsimmonds)提出戰(zhàn)略成本管理理論,他以為企業(yè)應從本身的市場競爭地位出發(fā),通過對企業(yè)本身以及競爭對手的相關(guān)成本資料進行分析,為管理者提供戰(zhàn)略決策信息。AACE(TheAssociationfortheAdvancementofcostEngineering,美國造價師協(xié)會)1991年在美國西雅圖舉辦的會議上提出全面造價管理的理論。全面造價管理是工程項目的全經(jīng)過和各要素的管理,包括了業(yè)主、建設(shè)單位、承包商、施工單位、咨詢單位等各方利益,它的管理內(nèi)容包括全壽命周期管理和全要素管理。全壽命周期包括項目建設(shè)期和使用期。全要素管理強調(diào)的不僅僅僅是工程造價本身,更應同時考慮工期成本、質(zhì)量成本、安全成本、環(huán)境成本等等,將工期、質(zhì)量、造價、安全、環(huán)境等等進行集成管理。工程的全面造價管理,必須考慮到影響造價的各個要素,從全要素管理入手,去分析和找出一套詳細的全面造價管理的技術(shù)方式方法。從20世紀90年代幵始,日本豐田汽車公司實行的成本企畫管理形式開場發(fā)揮著越來越大的作用,并影響著全球的成本管理思路。這種成本管理思想是根據(jù)市場上消費者認可的價格,減去企業(yè)期望得到的利潤得出產(chǎn)品的目的成本,再運用所謂成本工程的手段來研究產(chǎn)品生產(chǎn)怎樣知足目的要求。隨著國際建筑業(yè)的發(fā)展,發(fā)達國家的房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)進入科學化、規(guī)范化、程序化的軌道。美國的工程造價主要操作形式是首先由各咨詢機構(gòu)制定單位建筑面積基價、費用估算的形式,再由承包商和業(yè)主通過一定的市場交易行為確定工程的造價(高丹華,2020)。英國工程造價管理已經(jīng)成為了一個有影響力的、科學規(guī)范的獨立專業(yè),經(jīng)過了幾百年的探索構(gòu)成了全英統(tǒng)一的工程量標準計量規(guī)則,工程造價管理工作日趨規(guī)范。日本建筑工程造價實行的是全經(jīng)過的管理,曰本建筑學會成本計劃分會負責公布建筑工程的分部分項定額,撰寫了費用估算手冊,數(shù)據(jù)根據(jù)市場變化定期進行修改,對工程造價進行的動態(tài)管理。(二)國內(nèi)研究現(xiàn)在狀況20世紀80年代,我們國家的工程造價管理領(lǐng)域開場認識到全經(jīng)過造價管理的重要性,提出了建設(shè)工程項目全經(jīng)過造價管理。提出將前期策劃、設(shè)計兩個重要階段也納入管理范圍。全經(jīng)過造價管理理論固然沒有包含工程的使用期間,但它仍然強調(diào)建設(shè)工程造價確實定、成本的控制和建設(shè)工程項目本身都是一個完好的經(jīng)過,是不可分割的。王鵬、高揚(2004)在(建立以利潤為基準品牌為目的的成本管理體系〕中提出了成本管理工作要有以獲取利潤為基礎(chǔ),以創(chuàng)造品牌價值為目的的全局成本管理理念,企業(yè)的最終目的是追求項目利潤最大化。良好的企業(yè)品牌的樹立是企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的保障,長遠看能促進企業(yè)創(chuàng)造利潤最大化。企業(yè)應平衡考慮利潤和品牌之間的關(guān)系,進而更有效的控制項目開發(fā)的成本。周曉靜、李恒東、肖瑞江(2006)在(施工項目成本控制體系的評價〕中以為建筑施工企業(yè)必須建立完善的項目工程成本控制體系,完善的體系能夠降低項目的開發(fā)成本,進而提高企業(yè)競爭水平和影響力。文中作者針對施工項目成本控制體系建立了模型,并采用綜合評判法科學評價了該成本控制體系的健全度。劉佑清(2006)在(淺談房地產(chǎn)幵發(fā)項目的成本控制〕中,將幵發(fā)項目的施行階段劃分為設(shè)計、施工和完工三個環(huán)節(jié),并依次介紹了三個環(huán)節(jié)對成本進行有效控制的措施和辦法,指出了開發(fā)項目實行全經(jīng)過成本控制的重要性。馬倩和趙嘉(2018)通過研究以為在成本估算經(jīng)過中工程進度因素也起著重要的作用。通過運用加權(quán)的方式方法,改良和完善了估算模型,模型中包含了進度位因素,進而更準確的進行成本控制。石明喜、王喜平和蔣理(2018)提出項目的成本和工期的預測與掙值分析方式方法的準確和分析層次有著密切的聯(lián)絡(luò)。而多級掙值分析法對偏差的位置的定位更準確。控制者能愈加及時的尋找出偏差產(chǎn)生的原因,迅速有效的釆用相應措施來糾正偏差。王利(2018)對我們國家房地產(chǎn)業(yè)當下的發(fā)展現(xiàn)在狀況和房地產(chǎn)成本控制水平的分析發(fā)現(xiàn),有一些緊急問題急需要解決,文中提出了相應的成本控制建議和成本控制方式方法以解決這些問題。楊麗探(2008)因最近幾年房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的問題,針對房地產(chǎn)成本的基本構(gòu)成要素,分析了這些要素對成本構(gòu)成影響的原因,給出了房地產(chǎn)成本控制的舉措,以到達控制房地產(chǎn)成本的作用。孫藝鍵、黃如福、陳傷林、李宏男、劉剛(2018)_分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題,基于作業(yè)成本法的動態(tài)成本管理模型并用于實踐中,以為利用作業(yè)成本法能對房地產(chǎn)成本進行有效的管理。陳蕭(2020)提出要根據(jù)實際情況,對房地產(chǎn)供給鏈上的成本進行分析、歸類和控制,讓供給鏈成本管理管控體系成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。金瑜(2020)以為徹底有效的解決房地產(chǎn)成本管理的窘境,就要從項目的成本、合同和資金三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手,并確保三條核心線和信息化系統(tǒng)有機結(jié)合,從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的科學化管理。通過以上國內(nèi)外對成本管理研究成果的綜述,我們能夠看到國內(nèi)外對成本控制的研究越來越重視,成本控制的研究范圍已經(jīng)深切進入到了房地產(chǎn)開發(fā)的全經(jīng)過,尤其是近期幾年伴隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)的研究案例和理論研究成果也隨之多了起來,但是大部分理論研究的主流理念是目的成本控制,在企業(yè)的經(jīng)營活動中運用的最多的也是目的成本控制法。四、研究的思路及內(nèi)容(一)研究思路和研究方式方法1、研究思路本論文以項目成本管理的理論為基礎(chǔ),對A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項目開發(fā)經(jīng)過的各個階段進行全面分析,通過分析找出在開發(fā)各階段存在的問題,并對這些問題在施行層面上提出了解決辦法。根據(jù)全面成本管理理論,對項目的前期決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、銷售階段均做了一定的分析,重點落在對成本影響較大的前期決策階段和施工階段,對這兩個階段的成本控制采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方式方法,在前期決策階段采用的財務(wù)評價指標來分析項目的可行性,在施工階段則運用掙值法對施工經(jīng)過進行分析。將理論聯(lián)絡(luò)實際,綜合分析得到結(jié)論。論文研究的框架如下:【圖1.1】2、研究方式方法本文通過理論與實踐相結(jié)合的方式方法,通過下面幾種方式方法對房地產(chǎn)項目的成本控制進行分析,對發(fā)現(xiàn)的問題進行深切進入的考慮,并提出相應的建議和對策。(1)文獻閱讀。在論文框架構(gòu)建階段,筆者進行了一定數(shù)量的文獻閱讀,牽涉到命題的研究背景、意義,相關(guān)理論知識及房地產(chǎn)項目成本控制經(jīng)過中存在的缺乏、采取的措施等方面,使得本論文研究方向愈加準確,為后期論文的敘述奠定了理論基礎(chǔ)和理論根據(jù)。(2)典型案例分析。本論文以A房地產(chǎn)項目的項目作為案例,為論文的撰寫獲得相應的論據(jù),愈加增加了論文研究的現(xiàn)實意義。(3)走訪、個別訪談。為更準確的清楚、把握當下房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)在狀況和認識,拓寬思路和視野,走訪和個別訪談的方式,擁有第一手資料,為本文寫作鋪墊事實基礎(chǔ)。(二)研究的內(nèi)容本文依托A公司對中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行了研