科技園策劃報(bào)告

富卓金地珠?？萍紙@項(xiàng)目策劃報(bào)告金地集團(tuán)珠海公司編制2006年4月12日愿景：最有投資價(jià)值的現(xiàn)代工業(yè)園新工業(yè)——保稅區(qū)Profilex廠房實(shí)景新生活—-南屏華發(fā)新城實(shí)景項(xiàng)目概論本項(xiàng)目屬于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，地塊位置優(yōu)越，增值潛力大，目前土地開發(fā)和招商工作已經(jīng)開始并取得階段性成果。本項(xiàng)目包括生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)兩個(gè)部分，生產(chǎn)區(qū)可實(shí)行土地分宗轉(zhuǎn)讓和廠房開發(fā)，生活區(qū)物業(yè)可以向入園企業(yè)定向配售。項(xiàng)目回顧2004年3月注冊(cè)成立金地集團(tuán)珠海投資有限公司承擔(dān)本項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營，與珠海政府簽訂土地出讓合同。2005年4月進(jìn)場(chǎng)展開“六通一平”工程；2005年5月獲珠海市政府批準(zhǔn)可進(jìn)行土地分宗轉(zhuǎn)讓（珠海首例）；2005年9月獲得珠海政府批準(zhǔn)可開發(fā)廠房后分層出售，生活配套用地可按比例配售給入園企業(yè)；2005年12月簽訂首宗土地轉(zhuǎn)讓意向書，實(shí)現(xiàn)招商零的突破；2006年1月原與管委會(huì)簽訂的土地出讓合同經(jīng)珠海市國土局南灣分局作重新確認(rèn)。珠海南灣城區(qū)交通圖南灣城區(qū)道路圖景珠海大道南灣大道改造中的南橫路香工路項(xiàng)目地塊占地面積（M2）700897用途工業(yè)容積率1.0～1.5配套用地比例10%地價(jià)（元/M2）市場(chǎng)分析珠海目前面臨的三大機(jī)遇：區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū)。這三大機(jī)遇將帶動(dòng)珠海市和工業(yè)項(xiàng)目和人口的增加。珠海未來5年工業(yè)用地呈階段性、區(qū)域性失衡。香洲區(qū)工業(yè)用地嚴(yán)重短缺，本項(xiàng)目處于賣方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位。由于珠海市實(shí)行“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”戰(zhàn)略，南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)是開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，而本項(xiàng)目是該地區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，進(jìn)一步增強(qiáng)了本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。珠江三角洲城市區(qū)位交通圖機(jī)會(huì)：重大項(xiàng)目項(xiàng)目開工時(shí)間建成時(shí)間投資（億元）備注港珠澳大橋2007（預(yù)計(jì)）2015550香港散石灣─澳門明珠─珠海拱北廣珠鐵路19972009（預(yù)計(jì)）521999年因資金缺乏停工，2005年復(fù)工廣珠輕軌2005（預(yù)計(jì)）2009（預(yù)計(jì)）182中山坦州進(jìn)入珠海，在前山港附近設(shè)前山站，拱北海關(guān)西側(cè)附近高架設(shè)珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新會(huì)古井段。新會(huì)至陽江段已于2002年通車太澳高速20052007（預(yù)計(jì)）11廣珠高速西線中山至珠海段江珠高速20032006（預(yù)計(jì)）23斗門區(qū)上橫至鶴洲北與珠海大道交匯2001-2005年珠珠海市市主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)名稱20012002200320042005常住人口（萬人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生產(chǎn)總值（億元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增長速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（萬元）2.943.293.794.234.67固定資產(chǎn)投資（億元）104.87120.53141.05179.84216.26外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元）98.03128.39167.8218.13257.29社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）128.44143.47159.18189.22220.14城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）1156211988117081282614324年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（億元）494.24575.38673.21769.71925.47點(diǎn)評(píng)：：珠海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速速健康康發(fā)展展經(jīng)濟(jì)成成果顯顯著GDP增長長70%人口增增長10%，城城鎮(zhèn)人人均收收入增增長19%經(jīng)濟(jì)動(dòng)動(dòng)力充充沛投資———固固定資資產(chǎn)投投資增增長106%貿(mào)易———外外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口口增長長162%消費(fèi)———社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售增長長71%經(jīng)濟(jì)質(zhì)質(zhì)量良良好現(xiàn)金狀狀況———銀銀行存存款增增長87%，貸貸款增增長34%珠海市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)主城區(qū)區(qū)向南南推進(jìn)進(jìn)，重重點(diǎn)開開發(fā)建建設(shè)南南灣城城區(qū)內(nèi)內(nèi)的工工業(yè)用用地及及配套套生活活區(qū)通過工工業(yè)區(qū)區(qū)的啟啟動(dòng)，，促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)開開發(fā)向向南屏屏、灣灣仔轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。珠海市市交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖總體市市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)十一五五期間間珠海海市GDP將再再翻一一番，，到2010年年人均均GDP要要超過過１萬萬美元元。珠海的的工業(yè)業(yè)未來來五年年內(nèi)將將高速速增長長，工工業(yè)用用地有有堅(jiān)實(shí)實(shí)的需需求基基礎(chǔ)。未來5年內(nèi)內(nèi)珠海海市的的工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)占地地將從從目前前的35平平方公公里增增加到到70平方方公里里，年年平均均增加加700萬萬平方方米。。目前前實(shí)際際建設(shè)設(shè)占地地41平方方公里里（其其中閑閑置6平方方公里里），，其余余尚未未開發(fā)發(fā)。在在地域域分布布上工工業(yè)用用地主主要集集中在在西區(qū)區(qū)。因因此土土地供供需階段性性、區(qū)區(qū)域性性供需需失衡衡仍然然比較較突出出。片區(qū)市市場(chǎng)珠海近近期機(jī)機(jī)遇將將推動(dòng)動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目土土地增增值：：美國金金沙集集團(tuán)將將投資資10億億美元元橫琴琴開發(fā)發(fā)；珠海市市為配配合港港珠澳澳大橋橋建設(shè)設(shè)，對(duì)南橫橫路、、珠海海大道道進(jìn)行行改造造并調(diào)整整洪灣灣地區(qū)區(qū)控規(guī)規(guī)；京珠高高速延延伸工工程已已經(jīng)立立項(xiàng)，使京京珠、、粵西西沿海海、太太澳高高速串串接在在一起起直通通澳門門。珠海主主城區(qū)區(qū)交通通結(jié)構(gòu)構(gòu)圖香洲區(qū)區(qū)土地地供需需本項(xiàng)目目地塊塊在區(qū)區(qū)位、、交通通方面面占盡盡優(yōu)勢(shì)勢(shì)，面面積只只及全全市年年均工工業(yè)用用地量量的10%，2006年年即可可投入入供應(yīng)應(yīng)，具有較較大的的價(jià)值值提升升空間間。2006年年香洲洲區(qū)工工業(yè)土土地預(yù)預(yù)計(jì)需需求量量為158萬平平方米米，剩剩余工工業(yè)土土地僅僅有186萬平平方米米，但但由于于圍墾墾拆遷遷等原原因，，2006年具具備招招商條條件的的不到到50%。。本地工工業(yè)園園經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒鑒政府主主導(dǎo)，，過份份依賴賴財(cái)政政資金金，社社會(huì)資資金進(jìn)進(jìn)入園園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)缺缺乏明明晰的的政策策引導(dǎo)導(dǎo)和支支持，，資金金不足足制約約園區(qū)區(qū)發(fā)展展。規(guī)劃的的專業(yè)業(yè)性不不足造造成低低水平平重復(fù)復(fù)建設(shè)設(shè)?；A(chǔ)配配套特特別是是生活活配套套嚴(yán)重重不足足。沒有走走綜合合配套套之路路，周周邊地地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展緩緩慢，，工業(yè)業(yè)化帶帶動(dòng)城城市化化的效效應(yīng)不不明顯顯。定位不不明確確，園園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚效效應(yīng)不不明顯顯，發(fā)發(fā)展特特色不不鮮明明。競(jìng)爭(zhēng)分分析土地供供應(yīng)：：珠海海將來來工業(yè)業(yè)用地地主要要集中中在西西區(qū)，，香洲洲區(qū)的的工業(yè)業(yè)用地地剩余余總量量只有有186萬萬平方方米。。土地需需求：：2006年香香洲區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)土地地需求求量為為158萬萬平方方米，，基本本上消消耗了了香洲洲區(qū)全全部的的剩余余量。。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)產(chǎn)品：：本項(xiàng)項(xiàng)目附附近工工業(yè)園園的土土地已已經(jīng)出出讓完完畢，，本項(xiàng)項(xiàng)目具具有市市場(chǎng)壟壟斷性性，不不存在在直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。替代產(chǎn)產(chǎn)品：：珠海海西部部地區(qū)區(qū)的工工業(yè)園園區(qū)，，其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)是是地價(jià)價(jià)便宜宜，但但遠(yuǎn)離離市區(qū)區(qū)，城城市化化程度度較低低。潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：：香洲洲工業(yè)業(yè)園二二期的的部分分項(xiàng)目目土地地閑置置時(shí)間間較長長，政政府可可能會(huì)會(huì)收回回土地地重新新出讓讓。工業(yè)地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析珠海市市的城市定定位是成為為高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地，產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研研基地地，高高附加加值的的產(chǎn)品品出口口創(chuàng)匯匯基地地，區(qū)區(qū)域性性中心心城市市（簡簡稱"三基基地一一中心心"））。珠海工工業(yè)發(fā)發(fā)展的的五個(gè)重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是電子子及通通信、、軟件件、生生物醫(yī)醫(yī)藥及及醫(yī)療療器械械、電電氣機(jī)機(jī)械及及器材材、石石油化化工。。珠海海產(chǎn)業(yè)業(yè)布局局的總總體方方針是是“工工業(yè)西西進(jìn)，，城市市西拓拓”，，構(gòu)建建三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶：東部部重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)，中中部突突出發(fā)發(fā)展工工業(yè)和和服務(wù)務(wù)業(yè)，，西部部大力力發(fā)展展港口口經(jīng)濟(jì)濟(jì)，重重點(diǎn)建建設(shè)臨臨港重重化工工業(yè)基基地和和區(qū)域域性的的現(xiàn)代代物流流中心心。十一五五期間間珠海海工業(yè)業(yè)用地地供需需關(guān)系系基本本平衡衡。香香洲區(qū)區(qū)2006年的的工業(yè)業(yè)土地地需求求量相相當(dāng)于于全區(qū)區(qū)剩余余存量量，考考慮到到部分分土地地尚不不具備備建設(shè)設(shè)條件件，本項(xiàng)目目所在在的區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)工工業(yè)用用地呈呈供不不應(yīng)求求狀況況。項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析本項(xiàng)目目優(yōu)勢(shì)大大于劣劣勢(shì)，機(jī)會(huì)會(huì)大于于威脅脅，通通過合合理實(shí)實(shí)施開開發(fā)節(jié)節(jié)奏、、園區(qū)區(qū)規(guī)劃劃和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集策策略，，可以以充分分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)價(jià)值值最大大化。。本項(xiàng)目目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力在于發(fā)發(fā)展完完善的的園區(qū)區(qū)生活活配套套和形形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集。。SWOT分分析優(yōu)勢(shì)分分析：：土地資資源稀稀缺、、地理理區(qū)位位優(yōu)越越、政政府關(guān)關(guān)系良良好、、產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境境有利利。劣勢(shì)分分析：：產(chǎn)業(yè)特特色不不鮮明明、市市政設(shè)設(shè)施配配套滯滯后。。機(jī)會(huì)分分析：：交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建建設(shè)、、橫琴琴開發(fā)發(fā)、先先動(dòng)機(jī)機(jī)遇。。威脅分分析：：開發(fā)政政策限限制、、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育育程度度低、、招商商競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈、招招商引引資壓壓力。。應(yīng)對(duì)措措施實(shí)行漸進(jìn)式式開發(fā)發(fā)策略。。首先先消化化利用用好現(xiàn)現(xiàn)有政政策，，進(jìn)行行土地地開發(fā)發(fā)，控控制土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和和利用用節(jié)奏奏，并并根據(jù)據(jù)招商商需要要分步步開發(fā)發(fā)生活活區(qū)，，后續(xù)續(xù)階段段視政政策情情況逐逐步加加大開開發(fā)深深度，，開發(fā)發(fā)辦公公、研研發(fā)和和社區(qū)區(qū)配套套物業(yè)業(yè)。統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一管理理。從提提升園園區(qū)生生活品品質(zhì)和和提升升開發(fā)發(fā)價(jià)值值考慮慮，生生活區(qū)區(qū)實(shí)行行集中中配置置和統(tǒng)統(tǒng)一開開發(fā)，，利用土土地資資源、、區(qū)位位和地地處香香洲區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)制造造中心心的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，從一一開始始就按按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定定位要要求來來招商商形成成一定定規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)聚聚集，從而而確立立品牌牌和長長期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力生活配配套工業(yè)園園生活活區(qū)日日益成成為吸吸引高高素質(zhì)質(zhì)及企企業(yè)和和人才才的關(guān)關(guān)鍵因因素。。金地地在住住宅物物業(yè)開開發(fā)方方面經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富，，良好好的區(qū)區(qū)位，，加上上總體體規(guī)劃劃合理理，生生活配配套舒舒適，，園區(qū)區(qū)土地地和物物業(yè)增增值必必將既既快又又穩(wěn)。。產(chǎn)業(yè)聚聚集由于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集帶帶來的的溢出出效應(yīng)應(yīng)、聚聚集效效應(yīng)和和專業(yè)業(yè)化效效應(yīng)，，企業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營成本本得以以降低低，園園區(qū)內(nèi)內(nèi)聚吸吸引力力大大大增強(qiáng)強(qiáng)。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集具具有雪雪球效效應(yīng)，，優(yōu)勢(shì)勢(shì)越來來越突突出，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者越越來越越難以以超越越。項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位本項(xiàng)目目總體定定位為為珠海海市最最具投投資價(jià)價(jià)值的的現(xiàn)代代化工工業(yè)區(qū)區(qū)，體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾方面面：第第一，，產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集度高高；第第二，，生活活舒適適性好好；第第三，，地產(chǎn)產(chǎn)增值值潛力力大。。產(chǎn)業(yè)定定位：：生態(tài)態(tài)科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)，其內(nèi)內(nèi)涵為為以醫(yī)醫(yī)藥（（包括括生物物醫(yī)藥藥、中中醫(yī)藥藥）、、電子子制造造為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，包括括相關(guān)關(guān)、相相容產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在內(nèi)的的多層層次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群群?？蛻魬舳ǘㄎ晃唬海悍虾袭a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位，，具具備備一一定定科科技技含含量量的的制制造造企企業(yè)業(yè)、、科科研研企企業(yè)業(yè)和和服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)，，客客戶戶主主要要來來源源為為港港澳澳臺(tái)臺(tái)企企業(yè)業(yè)、、珠珠三三角角地地區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)、、國國內(nèi)內(nèi)民民營營企企業(yè)業(yè)。。產(chǎn)品品分分階階段段定定位位：：第第一一階階段段：：熟熟地地、、生生活活配配套套物物業(yè)業(yè)（（捆捆綁綁銷銷售售））。。第第二二階階段段：：（（代代建建或或定定制制））標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化廠廠房房、、研研發(fā)發(fā)辦辦公公樓樓、、社社區(qū)區(qū)配配套套物物業(yè)業(yè)等等。。建議議以以新新工工業(yè)業(yè)、、新新生生活活為為園園區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展形形象象。。發(fā)展展策策略略建建議議總體體開開發(fā)發(fā)策策略略：：通通過過實(shí)實(shí)施施合合理理的的開開發(fā)發(fā)模模式式、、園園區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃和和開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏來來最大大限限度度提提升升開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值。現(xiàn)階階段段首先先實(shí)實(shí)行行土土地地開開發(fā)發(fā)招招商商（一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)）），，有有計(jì)計(jì)劃劃地地過過渡渡到到物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)（（二二級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)）），，兼兼顧顧政政府府要要求求和和提提升升開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值的的需需要要。。生活活區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)既對(duì)對(duì)招招商商有有利利，，又又可可以以彌彌補(bǔ)補(bǔ)土土地地開開發(fā)發(fā)利利潤潤的的不不足足。。園園區(qū)區(qū)綜綜合合開開發(fā)發(fā)是是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)值值最最大大化化的的有有效效途途徑徑，，但但還還需需要要爭(zhēng)爭(zhēng)取取政政策策。。打造造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)專專區(qū)區(qū)和聯(lián)聯(lián)合合招招商商可可以以加加強(qiáng)強(qiáng)與與政政府府的的合合作作，，有有利利于于爭(zhēng)爭(zhēng)取取園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)政政策策突突破破和和深深化化。。開發(fā)發(fā)策策略略漸進(jìn)進(jìn)開開發(fā)發(fā)通過過分分期期和和分分片片開開發(fā)發(fā)策策略略的的運(yùn)運(yùn)用用來來爭(zhēng)爭(zhēng)取取最最大大限限度度提提升升開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值，，減減少少資資金金占占用用和和投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。互補(bǔ)補(bǔ)開開發(fā)發(fā)雖然然土土地地開開的的投投資資效效率率較較高高，，但但是是總總利利潤潤規(guī)規(guī)模模還還是是偏偏低低，，可可以以通通過過生生活活區(qū)區(qū)來來彌彌補(bǔ)補(bǔ)。。由由于于工工業(yè)業(yè)園園項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值的的滯滯后后性性，，生生活活區(qū)區(qū)能能夠夠吸吸納納前前期期開開發(fā)發(fā)的的帶帶來來的的增增值值。。綜合合開開發(fā)發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目目初初期期經(jīng)經(jīng)營營主主要要以以土土地地開開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓為為主主，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)條條件件成成熟熟時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行商商品品化化廠廠房房的的開開發(fā)發(fā)，，還還要要爭(zhēng)爭(zhēng)取取突突破破工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)不不能能搞搞商商住住項(xiàng)項(xiàng)目目的的限限制制，，在在適適當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)介介入入商商品品房房開開發(fā)發(fā)。。政策策環(huán)環(huán)境境營營造造工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)受受政政策策影影響響較較大大。。需需要要營營造造一一個(gè)個(gè)有有利利的的政政策策支支持持平平臺(tái)臺(tái)，，要要點(diǎn)點(diǎn)是是打打造造醫(yī)醫(yī)藥藥和和電電子子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)專專區(qū)區(qū)，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取政政府府的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)扶扶持持優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度與與規(guī)規(guī)劃劃建建議議本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)周周期期為為2005-2010年年，，分三三階階段段：：從從土土地地開開發(fā)發(fā)、、廠廠房房開開發(fā)發(fā)過過渡渡到到綜綜合合開開發(fā)發(fā)。園區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，劃分分為為生生活活區(qū)區(qū)、、生生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)、、價(jià)價(jià)值值提提升升區(qū)區(qū)三三個(gè)個(gè)空空間間類類別別，條條件件較較弱弱的的地地塊塊先先轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，條條件件較較好好的的地地塊塊后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或自自行行開開發(fā)發(fā)。。生活活區(qū)區(qū)由由我我方方統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)并并應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)盡盡快快啟啟動(dòng)動(dòng)，分分期期進(jìn)進(jìn)度度與與招招商商保保持持同同步步。。生生活活區(qū)區(qū)以以服服務(wù)務(wù)本本項(xiàng)項(xiàng)目目入入園園企企業(yè)業(yè)為為主主，，適適當(dāng)當(dāng)兼兼顧顧洪洪灣灣片片區(qū)區(qū)其其他他企企業(yè)業(yè)，，經(jīng)經(jīng)營營方方式式以以物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)出出售售為為主主，，出出租租為為輔輔。。總體體開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃根據(jù)據(jù)環(huán)環(huán)境境、、政政策策和和市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展形形勢(shì)勢(shì)，，經(jīng)經(jīng)營營模模式式逐逐步步升升級(jí)級(jí)，，價(jià)價(jià)值值鏈鏈逐逐步步延延伸伸，，把把全全局局觀觀點(diǎn)點(diǎn)與與實(shí)實(shí)際際情情況況結(jié)結(jié)合合起起來來，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值的的最最大大化化。。第一一階階段段（（05-07年年））目目的的是是消消化化現(xiàn)現(xiàn)有有開開發(fā)發(fā)政政策策（（土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)政政策策）），，園園區(qū)區(qū)周周邊邊環(huán)環(huán)境境處處于于完完善善的的初初期期，，在在現(xiàn)現(xiàn)有有政政策策和和市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境條條件件下下，，主要采取取土地開開發(fā)轉(zhuǎn)讓讓形式；第二階段段（07-08年）是是爭(zhēng)取獲獲取開發(fā)發(fā)新政策策（工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)政政策），，隨著政政策和市市場(chǎng)條件件的成熟熟，在前前一階段段基礎(chǔ)上上增加標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、、綜合樓樓宇的開開發(fā)；第三階段段（08-10年）工工業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)政策全全面實(shí)施施階段，，隨著洪洪灣片區(qū)區(qū)規(guī)劃功功能的調(diào)調(diào)整實(shí)施施和區(qū)域域環(huán)境的的完善，，園區(qū)開開發(fā)以研發(fā)和和辦公物物業(yè)、社社區(qū)生活活配套物物業(yè)為主主。功能分區(qū)區(qū)結(jié)論和建建議從提升園園區(qū)開發(fā)發(fā)價(jià)值出出發(fā)，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)采取取漸進(jìn)開開發(fā)、互互補(bǔ)開發(fā)發(fā)和綜合合開發(fā)的的策略。?！骖欘櫿蠛烷_開發(fā)價(jià)值值提升需需要，合合理控制制開發(fā)節(jié)節(jié)奏，從從土地開開發(fā)招商商為起點(diǎn)點(diǎn)，逐步步過渡到到園區(qū)綜綜合開發(fā)發(fā)；——生活活區(qū)應(yīng)當(dāng)當(dāng)實(shí)行集集中配置置和統(tǒng)一一開發(fā)，，以增強(qiáng)強(qiáng)招商吸吸引力和和增加開開發(fā)利潤潤貢獻(xiàn)；；——培育育醫(yī)藥和和電子制制造產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集，，增強(qiáng)園園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，加加強(qiáng)政企企合作，，爭(zhēng)取園園區(qū)綜合合開發(fā)政政策取得得突破。。謝謝指導(dǎo)導(dǎo)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2220:10:0120:10:01December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20228:10:01下下午午20:10:0112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月228:10下下午12月-2220:10December25,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/2520:10:0120:10:0125December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。8:10:01下下午8:10下下午午20:10:0112月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2220:10:0120:10:01December25,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放