物業(yè)管理消費(fèi)特征和功能

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一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)榈弥緜€(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者添置最終產(chǎn)品或服務(wù)來得志自身的需求或獲得某種合意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。很鮮明，在目前的物業(yè)管理市場，大片面業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大片面業(yè)主作為住房消費(fèi)的一片面來獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主添置了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一片面，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開頭。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對于大片面業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是特別確定的。

然而由于目前我國的絕大片面物業(yè)管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人對等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹立起來，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營積極性，也湮滅了業(yè)主的大量消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場的進(jìn)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有特別重要的意義。

1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，那么意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)才能、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，那么要求物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主供給更全面、實(shí)時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，更加提防“天性化服務(wù)”的供給。

2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中展現(xiàn)的各種問題提出相應(yīng)的觀法、建議，行使自己的權(quán)力，積極加入管理。

3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)布局、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順?biāo)鞂?shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及概括措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康進(jìn)展。

二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是創(chuàng)辦于良好的社會(huì)再生產(chǎn)才能之上的，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)昌盛興旺的水平。

目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)興隆城市和中心城市進(jìn)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起抉擇作用的是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，那么可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低本金運(yùn)作模式來計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受才能。因此，對大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之識(shí)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主舉行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，制止展現(xiàn)目前大量人有意無意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會(huì)進(jìn)展到確定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。

2、物業(yè)管理消費(fèi)的進(jìn)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展而進(jìn)展。在經(jīng)濟(jì)欠興隆的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單一、功能單一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大片面人或群體客觀上有此需求，但也無法得到得志。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和物質(zhì)資產(chǎn)的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長。

3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，四處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。由于，其有兩個(gè)根本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦供給了，便會(huì)有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不成能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不成能拒絕消費(fèi)。二是非競爭性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦供給了，在達(dá)成充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的參與或少一個(gè)業(yè)主的參與并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。

三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

物業(yè)管理消費(fèi)具有大量其他消費(fèi)不成替代的功能?！坝邢薜膬r(jià)格，無限的享受”為物業(yè)管理的根本功能。

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能供給合同商定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)

到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在根本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能供給模范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在根本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

概括而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能?，F(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)工程的經(jīng)營和服務(wù)上了?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長消費(fèi)者的見識(shí)，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再得志于偏居一隅，追求舒適、天性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買房買環(huán)境，買房買享受”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所采納。由于人的一生大片面時(shí)間將在小區(qū)度過。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

3、社交和昌盛文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以得志其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理那么能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，昌盛社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和昌盛將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。

4、具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園空氣，使業(yè)主的思想道德水平和文化素