房地產(chǎn)-行業(yè)月報：單月同比跌幅收窄TOP50分化明顯

業(yè)研究/房地產(chǎn)業(yè)月報證券研究報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明投投資評級優(yōu)于大市維持市場表現(xiàn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)海通綜指6.42%-0.79%-8.00%-15.21%-22.41%2021/122022/32022/62022/9相關(guān)研究監(jiān)會“第三支箭”股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化》《第四次全面降準(zhǔn)推動房企融資環(huán)境不力磊htseccomS850510120001:曾佳敏aitongcomTOP0分化明顯2022年11月銷售環(huán)比略有回升，同比跌幅收窄。根據(jù)克爾瑞公布的2022年1-11月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，前100強房企操盤口徑銷售金額達(dá)到57895億元，較2021年同期下滑42.6%，降幅較2022年1-10月縮小1.4個百分點；權(quán)益金額達(dá)到45740億元，較2021年同期下跌43.6%，降幅較2022年1-10月縮小1.5個百分點，權(quán)益比79%。從2022年11月單月情況來看，TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5644億小3.7個百分點。2022年11月TOP100房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額為4346億元，環(huán)比上升1.6%，同比下降23.9%，同比跌幅縮小7.5個百分點。我們認(rèn)為短期銷售無明顯恢復(fù)的主要原因在于居民消費意愿偏低，疫情反復(fù)。考慮目前政策優(yōu)化，各類供需政策利好不斷，后階段數(shù)據(jù)預(yù)計將處于觸底修復(fù)。對比21年和22年1-11月操盤口徑銷售門檻來看，10強的門檻降幅相對最小.從2503億元下降至1531億元，同比下降38.9%；30強門檻降幅相對最大，從991億元下降至434億元，同比下降56.2%。從2022年1-11月操盤口徑銷售金額來看，TOP1-10房企增速相對最高，同比下降35.5%；TOP31-50房企增速相對最低，同比下降55.1%。2022年11月逾7成房企單月業(yè)績同比降低。從2022年11月單月操盤金額增速來看，前50強房企中有13家實現(xiàn)同比正增長，逾七成企業(yè)負(fù)增長。其中，大華集團(tuán)同比增速最高為562.4%，其次建發(fā)國際為194.2%。跌幅榜中，榮盛發(fā)展等跌幅超過90%從2022年1-11月累計操盤金額相比2021年同期值來看，前50強房企中僅4家實現(xiàn)正增長。其中，萬達(dá)商業(yè)為最高的78.7%，陽光城等超過-70%的同比負(fù)投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們認(rèn)為行業(yè)供給側(cè)改革進(jìn)入第二階段，格局改善，空間打開，優(yōu)質(zhì)公司相對其它房企的優(yōu)勢和價值將會越加突出。建議關(guān)注：1)開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展、碧桂園；2)商住類：華潤臵地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3)物業(yè)類：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4)文旅類-華僑城A。風(fēng)險提示：銷售不暢，行業(yè)總量下行風(fēng)險；疫情反復(fù)不確定性。2行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)2閱讀正文之后的信息披露和法律聲明1.2022年11月單月環(huán)比略有回升，同比跌幅收窄 52.2022年11月逾7成房企單月業(yè)績同比降低 7 3行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)3圖1TOP100房企操盤口徑單月銷售額及同比 5圖2TOP100房企權(quán)益口徑單月銷售額及同比 5圖3房企銷售門檻......................................................................................................74行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)4目錄 5行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)5閱讀正文之后的信息披露和法律聲明年1-11月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，前100強房企操盤口徑銷售金額達(dá)到57895億元，較2021年同期下滑42.6%，降幅較2022年1-10月縮小1.4月縮小1.5個百分點，權(quán)益比79%。2022年1-11月前50強房企操盤口徑銷售金額達(dá)分點；權(quán)益比77%。從2022年11月單月情況來看，TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5644億元，房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額為4346億元，環(huán)比上升1.6%，同比下降23.9%，同比跌幅縮小7.5個百分點。圖1TOP100房企操盤口徑單月銷售額及同比圖2TOP100房企權(quán)益口徑單月銷售額及同比2022年11月房企單月銷售環(huán)比略有回升，同比跌幅收窄。我們認(rèn)為短期銷售無明顯恢復(fù)的主要原因在于居民消費意愿偏低，疫情反復(fù)?？紤]目前政策優(yōu)化，各類供需政6行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)6閱讀正文之后的信息披露和法律聲明策利好不斷，后階段數(shù)據(jù)預(yù)計將處于觸底修復(fù)。從不同梯隊房企的銷售情況來看，2022年1-11月TOP1-10的房企實現(xiàn)操盤口徑銷元，同比下降35.5%；操盤口徑銷售面積17036萬平米，同比下降45.9%；權(quán)益銷售金額18735億元，同比下降39.5%，權(quán)益比重71%。2022年1-11月TOP11-20房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額10510億元，同比下降42.4%；操盤口徑銷售面積6761萬平米，同比下降43.4%；權(quán)益銷售金額8170億元，同比下降41.6%，權(quán)益比重78%。P操盤口徑銷售面積3742萬平米，同比下跌54.3%；權(quán)益銷售金額4481億元，同比下降53.3%，權(quán)益比重85%。操盤口徑銷售面積4405萬平米，同比下降49.6%；權(quán)益銷售金額6261億元，同比下滑52.3%，權(quán)益比重92%。2022年1-11月TOP51-100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額8999億元，同比下跌41.2%；操盤口徑銷售面積4833萬平米，同比下降49.1%；權(quán)益銷售金額8094億元，同比下降39.5%，權(quán)益比重90%。P35.5%；TOP31-50房企增速相對最低，同比下降55.1%。從2022年1-11月權(quán)益銷售金額來看，TOP1-10及TOP51-100房企同比增速相對TOP53.3%。銷售情況徑銷售金額(億徑銷售面積(萬售(億元)權(quán)益比重1%%%%%%%%81%05%%-100%33%P896%%OP%%740%對比21年和22年1-11月操盤口徑銷售門檻來看，10強的門檻降幅相對最小，從2503億元下降至1531億元，同比下降38.9%；30強門檻降幅相對最大，從991億元下降至434億元，同比下降56.2%。7行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)7閱讀正文之后的信息披露和法律聲明圖3房企銷售門檻以下數(shù)據(jù)為第三方監(jiān)測數(shù)據(jù)，口徑為操盤口徑和權(quán)益口徑，建議同時參考上市公司從2022年11月單月操盤銷售金額情況來看，單月最高為碧桂園361億元，其次為發(fā)展、華潤臵地、中國鐵建在207-235億元。從2022年11月單月操盤金額增速來看，前50強房企中有13家實現(xiàn)同比正增長，逾七成企業(yè)負(fù)增長。其中，大華集團(tuán)同比增速最高為562.4%，其次建發(fā)國際為194.2%。跌幅榜中，榮盛發(fā)展等跌幅超過90%。從2022年1-11月累計操盤金額相比2021年同期值來看，前50強房企中僅4家實現(xiàn)正增長。其中，萬達(dá)商業(yè)為最高的78.7%，陽光城等超過-70%的同比負(fù)增長。操盤金額排名業(yè)簡稱售金額(億元)售金額(億元)192%%2%%3保利地產(chǎn)%%4中國%%5%%67%%8金地集團(tuán)%%9團(tuán)%%%%團(tuán)%%%控股%%團(tuán)%%8行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)8秀地產(chǎn)城控股%%集團(tuán)%%仁恒實業(yè)控股%%世茂集團(tuán)%%%8%%%金科股份%8311%2%9%8%勁5%9%4%%9%7%集團(tuán)6%%團(tuán)%%保利臵業(yè)%樂集團(tuán)%%%%%產(chǎn)%%0金輝集團(tuán)%%2合景泰富集團(tuán)%%3%%4%5%%6%%7%%8%%%%敏捷集團(tuán)%%數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力?？趶?，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權(quán)占比計入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。(注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分)操盤金額排名業(yè)簡稱金額(億元)金額(億元)1%%2%%3保利地產(chǎn)4中國5%%6%閱讀正文之后的信息披露和法律聲明9行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)978金地集團(tuán)%9團(tuán)%%%4團(tuán)%%控股%%團(tuán)%%秀地產(chǎn)%%%城控股%7%集團(tuán)%%仁恒實業(yè)控股%世茂集團(tuán)%6%%%1%%金科股份%%7%%%%勁46%%集團(tuán).4%團(tuán)%%保利臵業(yè)樂集團(tuán)%%4%%%產(chǎn)9%%0金輝集團(tuán)%%2合景泰富集團(tuán)%%3%%4%5676%78%%9%7%敏捷集團(tuán)%榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。占比計入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。(注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)研究〃閱讀正文之后的信息披露和法律聲明投資建議維持“優(yōu)于大市”評級。我們認(rèn)為市場穩(wěn)增長的大環(huán)境沒有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對其它房企的優(yōu)勢和價值將會越加突出。建議關(guān)注：1)開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展、碧桂園；2)商住類：華潤臵地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3)物業(yè)類：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4)文旅類-華僑城A。4.風(fēng)險提示銷售不暢，行業(yè)總量下行風(fēng)險；疫情反復(fù)不確定性。行業(yè)研究〃閱讀正文之后的信息披露和法律聲明信息披露明涂力磊房地產(chǎn)行業(yè)本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，以勤勉的職業(yè)態(tài)度，獨立、客觀地出具本報告。本報告所采用的數(shù)據(jù)和信息分析師負(fù)責(zé)的股票研究范圍A碧桂園,華潤臵地,保利物業(yè),碧桂園服務(wù),天健集團(tuán),金科股份,建發(fā)股份,卓越商企服務(wù),融創(chuàng)服務(wù),萬物云,保利發(fā)展,