涉縣房地產(chǎn)營(yíng)銷方案

謹(jǐn)呈：即將并肩作戰(zhàn)的地產(chǎn)新貴

中國(guó)·河北·涉縣·電影院地塊市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目部分相關(guān)建議！引用：《亮劍》丁偉---論國(guó)家戰(zhàn)略……在當(dāng)今世界大的戰(zhàn)略格局下，我國(guó)國(guó)土防御的重點(diǎn)問題。我想向在座的各位提一個(gè)問題：有誰能夠保證在未來十至二十年內(nèi)，我國(guó)的領(lǐng)土不會(huì)受到外敵的入侵？恐怕沒人做這個(gè)擔(dān)保；那么我們的敵人會(huì)是誰？不知道。這正是我和在做的諸位必須要…………我認(rèn)為，在將來的某一天，很有可能發(fā)生。我是軍人，我要做的就是未雨綢繆！引子思考一、地產(chǎn)商的考慮戰(zhàn)略---生存質(zhì)量→生存“必要”思考二、地產(chǎn)商的考慮重點(diǎn)---造什么樣的產(chǎn)品→造賣給“誰”的什么樣的產(chǎn)品思考三、地產(chǎn)商的考慮層面---賣給的“誰”更“需要”什么思考四、地產(chǎn)商的考慮深度---在“需要”之上，還能夠給予什么“獨(dú)享”重點(diǎn)思考思考五、地產(chǎn)商的考慮廣度---實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)中所有參與對(duì)象的“共贏”目錄第一篇涉縣概況1.總體概2.涉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

3.涉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

4.涉縣城市規(guī)劃概況第二篇涉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)1.涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展

2.涉縣土地供應(yīng)計(jì)劃3.涉縣住宅市場(chǎng)小結(jié)4.涉縣商業(yè)調(diào)查5.涉縣商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)第三篇地塊分析1.目區(qū)位四至2.項(xiàng)目外部配套3.項(xiàng)目基礎(chǔ)剖析——SWOT分析4.項(xiàng)目小結(jié)第四篇各項(xiàng)建議

1.商業(yè)模式示例（經(jīng)營(yíng)類）2.商業(yè)模式示例（銷售類）3.地塊規(guī)劃方面——住宅部分4.住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議）5.商業(yè)模式示例（經(jīng)營(yíng)類）6.商業(yè)模式示例（銷售類）7.地塊規(guī)劃方面——住宅部分8.住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議）9.住宅部分規(guī)劃建議（外立面及風(fēng)格建議）10.住宅部分規(guī)劃建議（面積控制及戶型配比建議）

涉縣電影院地塊的本次市場(chǎng)調(diào)查，我們更多的關(guān)注了市場(chǎng)現(xiàn)階段項(xiàng)目的綜合情況、市場(chǎng)反饋、銷售狀況以及市場(chǎng)的需求特點(diǎn)，前期對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、和規(guī)劃定位、提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位建議，以促進(jìn)良好的銷售，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的預(yù)期目標(biāo)。前言

第一篇涉縣概況涉縣是一個(gè)有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)、紅色圣地，被譽(yù)為“中國(guó)第二代領(lǐng)導(dǎo)核心的搖籃”。涉縣是一個(gè)有著悠久歷史和燦爛文化的千年古縣；現(xiàn)在又是一個(gè)有著豐富資源的旅游大縣。

縣域面積1509平方公里，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、308個(gè)行政村、464個(gè)自然村，40萬人。

涉縣是一個(gè)有著生機(jī)活力的工業(yè)大縣、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，且有著豐富的礦產(chǎn)資源。

總體概況

涉縣位于河北省西南部、晉冀豫三省交界處，屬太行深山區(qū)。501001501999涉縣財(cái)政收入增長(zhǎng)示意圖億元18.50經(jīng)濟(jì)分析——★經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度驚人，河北省各縣中位列第13位

★涉縣依托資源優(yōu)勢(shì)，突出特色經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)了全縣經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展

★第三產(chǎn)業(yè)和非公有制發(fā)展迅速2002010213250……2013涉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一心：縣城所在地，打造冀晉豫結(jié)合區(qū)文化旅游集散中心，重點(diǎn)發(fā)展與旅游密切相關(guān)的餐飲住宿、文娛休閑、商務(wù)會(huì)議、特色商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，完善城區(qū)旅游相關(guān)設(shè)施和旅游服務(wù)功能。

兩核：媧皇宮、一二九師司令部舊址三帶：沿索堡鎮(zhèn)——青塔湖縣級(jí)公路一線百里農(nóng)家長(zhǎng)廊遼城鄉(xiāng)——河南店鎮(zhèn)——固新鎮(zhèn)沿清漳河一線紅古文化和漳河風(fēng)光體歷史民俗旅游帶；沿井店鎮(zhèn)——王金莊水庫(kù)——古臺(tái)水庫(kù)一線山鄉(xiāng)風(fēng)貌旅游體驗(yàn)帶；發(fā)展空間布局：一心、兩核、三帶涉縣城市空間布局概況涉縣城市規(guī)劃概況

第二篇涉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

因此涉縣房產(chǎn)的發(fā)展成上升勢(shì)頭，就目前在建項(xiàng)目的規(guī)模和價(jià)格都比往年有較大的上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，縣城土地供應(yīng)量也較前幾年有很大增加。從市場(chǎng)調(diào)查了解到，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們的住房觀念也發(fā)生了很大變化，現(xiàn)在人們也對(duì)住房配套、環(huán)境、小區(qū)檔次越來越高，而目光投向新區(qū)的人群逐漸曾多。涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展2010年平方公里口平方米城區(qū)規(guī)劃面積城區(qū)人口人家住房9萬8萬3045萬14萬37平方公里城區(qū)面積4萬23萬涉縣土地供應(yīng)計(jì)劃2013年土地供應(yīng)總量中，公共管理與公共服務(wù)用地10.96公頃；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)及其他產(chǎn)業(yè)用地57.41公頃；住宅用地37.38公頃，其中廉租住房及公共租房用地3.74公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房類用地5.61公頃，普通商品房用地28.03公頃；商服用地23.85公頃。

加大住宅用地供應(yīng)，進(jìn)一步提高政策性住房用地比例，合理把握供地時(shí)序，著力改善民生和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)保持土地儲(chǔ)備開發(fā)投資合理規(guī)模，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)和住房保障能力，增加住宅用地供應(yīng)，保障居民的合理住房需求。確保各類政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%，著力解決中低收入家庭的住房困難，積極支持城中村整治搬遷、廉租住房建設(shè)。緊密跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，優(yōu)化住宅供應(yīng)方式和時(shí)序。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模，出讓面積原則上不超過7公頃；支持中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的發(fā)展，解決居民的住房需求。涉縣在售住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)析1.領(lǐng)秀城項(xiàng)目規(guī)劃11棟18層小高層；總戶數(shù)995戶售出599戶；未售出396套；其中1#2#3#已售完交房；目前在售4#、5#、6#、7#、8#在售中；總套數(shù)536套；已售出383套；未售出153套；9#、10#、11#樓目前未售正在排號(hào)中，總戶數(shù)243戶；面積：小面積三是為主70—90110平米四室主力戶型：70㎡

90㎡小三室政策：交20000元意向金；開盤當(dāng)天一次性優(yōu)惠150元貸款30元。價(jià)格：均價(jià)3500元/㎡（含雙氣）2.楓美.藍(lán)寶灣規(guī)劃44棟其中4棟16/17層；3棟11層；37棟多層；總戶數(shù)3000戶；分為三期銷售開發(fā)；目前主售三期期房43#、44#、45#，面積為90㎡-130㎡，目前銷售均價(jià)為3400元/㎡。優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠：100元/㎡，按揭首付50%優(yōu)惠：50元/㎡，按揭首付40%：30元/㎡，現(xiàn)房只剩頂層并送閣樓，均價(jià)3700/㎡。面積：為90㎡120㎡

130㎡，主力戶型：90㎡

120㎡小三室和大三室戶型價(jià)格：均價(jià)3400元/㎡（不含雙氣）3.天山.龍觀天下規(guī)劃37棟高層；目前在售4#5#6#7#8#9#10#樓；共計(jì)400套房源；剩房源不多，基本上一層和頂層為主；二期沒開始銷售；面積：90㎡100㎡120㎡

149㎡主力戶型：小三室、大三室為主（90——120平米）政策：一次性付款優(yōu)惠100元/㎡貸款無優(yōu)惠價(jià)格：均價(jià)3300元/㎡4.龍?zhí)锘ㄔ樊a(chǎn)品形態(tài)：4棟階梯式住宅最高18層；3棟多層；共900套房源；目前剩200套房源未銷售完；剩余房源樓層較高；面價(jià)較大；面積:90/㎡120/㎡140/㎡;主力戶型：三室戶型120/㎡;優(yōu)惠政策：一次性打95折；貸款無優(yōu)惠地下停車位：7萬一個(gè)；儲(chǔ)藏間：1800元/㎡;住宅房?jī)r(jià)：均價(jià)3300元/㎡;同時(shí)推出部分特價(jià)房；5層以下一次性付款2480元/㎡按揭2680元/㎡，5-10層一次性付款2680元/㎡，按揭2880元/㎡。注：目前以現(xiàn)房階段；因交房晚半年房?jī)r(jià)含雙氣，銷售受到影響。涉縣在售住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)析5.龍山.一品花苑規(guī)劃17棟19層高層；目前銷售為一期現(xiàn)房14大概1500套左右；基本上剩頂層；二期期房（打樁階段）10、11、14、16號(hào)樓月底開盤均價(jià)2800元/㎡面積：112㎡115㎡130㎡主力戶型：小三室112㎡115㎡住宅價(jià)格：3130元/㎡地下室：4—5萬一個(gè)；車庫(kù)10萬元一個(gè)；物業(yè)費(fèi)：帶電梯9角；不帶電梯4角；6.華億太陽(yáng)城有一部分現(xiàn)房；一部分期房；共900套房源；目前銷售50%面積：110㎡120㎡

150㎡主力戶型：三室戶型為主110㎡120㎡

住宅價(jià)格：均價(jià)3000元/㎡7.濱河花園3棟13層600套房源；已銷售出200套左右；面積：86.15㎡99.71㎡107.29㎡

主力戶型：小三室為主價(jià)格：均價(jià)2500元/㎡

優(yōu)惠政策：一次性打95折貸款無優(yōu)惠涉縣在售住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)析1、戶型方面：2室戶型較少；三室戶型以80-110㎡之間的小三室占主流，尤以100㎡左右至110㎡之間為主；120㎡以上的設(shè)計(jì)基本上為四室戶型。2、頂層和底層的銷售基本上為每一個(gè)項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)；3、人們對(duì)10層以上的房屋認(rèn)可度逐漸降低；4、對(duì)戶型格局的要求較高；涉縣住宅市場(chǎng)小結(jié)1、目前市場(chǎng)在售樓盤中以新區(qū)為主，老區(qū)樓盤較少；2、新區(qū)明顯較之老區(qū)從道路規(guī)劃、外部配套設(shè)施，城市形象有明顯的提升；3、人們對(duì)新區(qū)正在逐漸的接受；但目前從繁華程度和商業(yè)配套方面仍不及老區(qū)。區(qū)域小結(jié)產(chǎn)品小結(jié)價(jià)格小結(jié)1、目前市場(chǎng)上價(jià)格參差不齊，老城區(qū)和龍山大街沿線樓盤均價(jià)在3300-3400元/平方米之間；2、其他區(qū)域，價(jià)格在2400-3000不等。涉縣商業(yè)調(diào)查名稱地理位置業(yè)態(tài)分布租金定位華聯(lián)商場(chǎng)貿(mào)易街一層：家電百貨；二層：服裝60—70元/㎡/月中低檔太行市場(chǎng)貿(mào)易街南段內(nèi)街形式：布匹、窗簾、床上用品等30—40元/㎡/月中低檔匯豐商城電影院南側(cè)一層：首飾、鞋帽；二層：服裝70—80元/㎡/月中低檔涉縣商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)品牌及業(yè)態(tài)方面商鋪?zhàn)赓U方面商鋪銷售方面當(dāng)?shù)厣虡I(yè)較為發(fā)達(dá)：1、形態(tài)全備：有各類市場(chǎng)、集中商業(yè)、商業(yè)街；2、有大的品牌商家入駐，如新世紀(jì)、美食林；3、商業(yè)細(xì)分全備：有鞋城、女人類商場(chǎng)等；4、檔次全備：高、中、低檔均有。目前市場(chǎng)無在售商業(yè)，可供參考的是電影院南側(cè)小區(qū)2010年銷售時(shí)候120平米；售價(jià)126萬元；市場(chǎng)租金水平參差不齊，30—80元每平米每月不等

第三篇地塊分析項(xiàng)目區(qū)位四至本案項(xiàng)目位于涉縣電影院原址，地處縣城中心區(qū)域。西臨：貿(mào)易街南臨：步行街項(xiàng)目外部配套1.生活配套：位于貿(mào)易街南段“太行集貿(mào)市場(chǎng)”，主要經(jīng)營(yíng)：蔬菜、瓜果、水產(chǎn)品、肉食、調(diào)料等。2.教育配套：涉縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、涉縣第四中學(xué)3.醫(yī)療：涉縣中醫(yī)院4.金融:農(nóng)村信用社、中國(guó)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所5.超市：匯客隆超市項(xiàng)目基礎(chǔ)剖析——SWOT分析Strength(優(yōu)勢(shì))：1、項(xiàng)目地產(chǎn)涉縣老城區(qū)商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；2、地塊區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全；3、項(xiàng)目地塊近鄰實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育資源得天獨(dú)厚；4、地塊周圍地勢(shì)平坦Weakness（劣勢(shì)）：1、處于鬧市區(qū)，交通擁堵；2、處于中心，于住宅而已外界環(huán)境嘈雜；3、地塊規(guī)模小，項(xiàng)目規(guī)劃受限；Opportunity（機(jī)會(huì)）：1、目前，當(dāng)?shù)厝藢?duì)老城區(qū)的認(rèn)可程度要高于新新區(qū)；2、目前，老城區(qū)在售樓盤較少，有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；Threaten(威脅)：1、隨著新城區(qū)的不斷發(fā)展，人們對(duì)新城區(qū)的認(rèn)可程度在逐漸的提升，勢(shì)必會(huì)影響到本項(xiàng)目；2、在售樓盤和即將面世樓盤，對(duì)客戶的分流。項(xiàng)目小結(jié)

通過對(duì)項(xiàng)目自身綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目周邊、縣城現(xiàn)狀及未來發(fā)展的多方面因素，我們要做的就是：☆充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)；☆主抓目前市場(chǎng)較空白機(jī)遇；☆通過項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)更加突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，盡可能彌補(bǔ)存在的缺陷；將本項(xiàng)目打造成：★住宅——出則繁華、入則寧?kù)o的老城區(qū)上品生活典范區(qū)；★商業(yè)——涉縣老城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)性商業(yè)中心。

第四篇各項(xiàng)建議地塊規(guī)劃方面——商業(yè)部分+：地處繁華的商業(yè)中心+：規(guī)模較大—：當(dāng)?shù)卮笃放圃萍荷虡I(yè)形態(tài)豐富—：檔次、品類齊全項(xiàng)目現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀—：本項(xiàng)目商業(yè)幾經(jīng)易主發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)規(guī)避缺陷不足從后期經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)：有自身獨(dú)有特點(diǎn)能夠填補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)空白差異化商業(yè)定位從銷售角度出發(fā)：傳統(tǒng)商業(yè)模式，能夠化整為零布局商業(yè)模式示例（經(jīng)營(yíng)類）真正意義上的吃喝玩樂一條龍商業(yè)綜合體石家莊勒泰廣場(chǎng)商業(yè)模式示例（銷售類）較為傳