前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理早期介入工作流程早期介入物業(yè)公司的前期介入對(duì)于業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商都是雙贏戰(zhàn)略，物業(yè)公司能從專業(yè)的角度和人性化的角度，不僅從建筑施工之初，避免不必要的建筑浪費(fèi)，還可以站在業(yè)主的角度去考慮建筑的人性化和生活化，更是方便物業(yè)的日后管理。早期介入與前期管理的階段劃分如下圖所示工作目標(biāo)流程圖早期介入的內(nèi)容建設(shè)階段內(nèi)容與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。配合設(shè)備安裝，確秩序維護(hù)裝質(zhì)量。對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。方法和要點(diǎn)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄、并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也可為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題的提供重要依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不要對(duì)正常的施工、監(jiān)理工作造成影響。銷售階段內(nèi)容完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表，擬定物業(yè)管理的公共管理制度，擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)》對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)，派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)，將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。方法和要點(diǎn)準(zhǔn)確全面展示未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，—定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能做出不切實(shí)際的承諾。征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見(jiàn)，并進(jìn)行整理，作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)?？⒐を?yàn)收階段竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。內(nèi)容介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收，工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。方法和要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其它方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程,了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。承接查驗(yàn)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的主體、目的、性質(zhì)等不盡相同，但是它們的中心環(huán)節(jié)都是質(zhì)量驗(yàn)收。為了將物業(yè)在驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題降到最低程度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該參與竣工驗(yàn)收，為承接查驗(yàn)的工作打下基礎(chǔ)。在條件具備或物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。承接查驗(yàn)的作用物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。物業(yè)的承接查驗(yàn)不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，承接查驗(yàn)的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對(duì)物業(yè)資料的接收上。通過(guò)承接查驗(yàn)?zāi)軌蛎鞔_交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益，促使建設(shè)單位或建筑單位按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，烕少日后管理中的麻煩和開(kāi)支，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量，能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過(guò)承接查驗(yàn)，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。承接查驗(yàn)的依據(jù)物業(yè)買賣合同；臨時(shí)管理規(guī)約，前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，建設(shè)單位移交的圖紙資料，建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具，教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求，電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書，物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全，法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排，要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制定查驗(yàn)工作流程和記錄表格。工作流程有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程》等。承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》等。設(shè)備、工具準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程管理一般情況下，物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程如下:與建設(shè)單位協(xié)商好承接查驗(yàn)的日期、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度等，制定承接查驗(yàn)方案，作為承接查驗(yàn)的工作指南建設(shè)單位書面提請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)，在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位按照承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位確認(rèn)承接查驗(yàn)的結(jié)果，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)做出明確約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式分戶承接查驗(yàn)控制流程項(xiàng)目分項(xiàng)工程允許偏差及檢查要求檢驗(yàn)方法土建工程墻面墻面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查墻面開(kāi)裂肉眼可見(jiàn)的裂紋觀察墻面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查頂面頂面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查頂面開(kāi)裂≤100mm觀察頂面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查地面地面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查地面開(kāi)裂≤100mm觀察地面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查對(duì)角對(duì)角檢測(cè)≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測(cè)量器檢查開(kāi)間開(kāi)間檢測(cè)≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測(cè)量器檢查陰陽(yáng)角陰、陽(yáng)角檢測(cè)≤3-4mm用直角檢測(cè)尺檢查層高層高檢測(cè)≤8-10mm用鋼卷尺、測(cè)量器檢查樓梯相鄰踏步高度差≤10mm用鋼卷尺檢查踏步兩端寬度差≤10mm用鋼卷尺檢查門窗洞門窗洞口高差≤15mm用鋼卷尺檢查門窗洞口寬差≤15mm用鋼卷尺檢查梁、柱平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查陰陽(yáng)角±5mm用直角檢測(cè)尺檢查裝飾工程抹灰立面垂直度普通抹灰≤4mm用2米垂直檢測(cè)尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm表面平整度普通抹灰≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm陰陽(yáng)角方正普通抹灰≤4mm用直角檢測(cè)尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm抹灰厚度大于35mm時(shí)要加強(qiáng)措施用鋼卷尺和觀察法檢查表面質(zhì)量表面應(yīng)光滑、潔凈、顏色均勻觀察飾面墻磚立面垂直度外墻≤3mm用2米垂直檢測(cè)尺檢查內(nèi)墻≤2mm表面平整度外墻≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查內(nèi)墻≤3mm陰陽(yáng)角方正外墻≤3mm用直角檢測(cè)尺檢查內(nèi)墻≤3mm接縫寬度（內(nèi)外墻）1mm用鋼卷尺檢查門窗安裝工程欄桿護(hù)欄垂直度≤3mm用鋼卷尺檢查欄桿間距≤3mm用鋼卷尺檢查特種門防盜門表面應(yīng)潔凈、無(wú)傷痕、碰傷、安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活、配件齊全觀察、手扳門窗安裝工程鋁合金門窗槽口寬度、高度≤1500mm≤1.5mm用鋼卷尺檢查＞1500mm≤2mm槽口對(duì)角線差≤2000mm≤3mm用鋼卷尺檢查＞2000mm≤4mm門窗框的正、側(cè)面垂直度≤2.5mm用垂直檢測(cè)尺檢查門窗橫框標(biāo)高≤5mm用鋼卷尺檢查門窗豎向偏離中心≤5mm用鋼卷尺檢查推拉門窗扇與框搭接量≤1.5mm用鋼直尺檢查電氣安裝工程強(qiáng)電燈具導(dǎo)線截面積不小于0.5㎜2,絕緣層厚度不小于0.6mm用觀察和測(cè)量開(kāi)關(guān)邊緣距門框邊緣的距離0.15-0.2m，距地面高度1.3m用鋼卷尺檢查插座絕緣電阻不小于5MΩ，有潮濕的地方（保護(hù)插座）安裝高度不低于1.5m，普通插座安裝高度為0.3m,同一房間內(nèi)插座安裝高度一致。用兆歐表、鋼卷尺檢查分戶空開(kāi)盒安裝高度1.8M左右用鋼卷尺檢查弱電電話線路通斷短接電話線路1端，用萬(wàn)用表電阻檔檢測(cè)用萬(wàn)用表檢查電話線路標(biāo)識(shí)線路戶號(hào)標(biāo)識(shí)清楚，便于查找觀察有線電視信號(hào)信號(hào)開(kāi)通后，用電視機(jī)檢測(cè)信號(hào)質(zhì)量信號(hào)聯(lián)通后用電視機(jī)檢查寬帶線路通斷檢查寬帶網(wǎng)線路通斷，線路房號(hào)標(biāo)識(shí)清楚網(wǎng)絡(luò)線檢測(cè)器、觀察光電筆檢測(cè)可視對(duì)講系統(tǒng)用可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)檢測(cè)信號(hào)、圖像質(zhì)量用可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)檢查面板安裝牢固、無(wú)損壞、緊貼墻面、標(biāo)識(shí)清楚觀察給排水安裝工程給水系統(tǒng)水表表殼距墻面凈距離10-30mm觀察、鋼卷尺檢查混合龍頭冷熱水間距15CM用鋼卷尺檢查給水管網(wǎng)測(cè)壓工作壓力不小于1.0MPa，試驗(yàn)壓力均為工作壓力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，觀測(cè)10分鐘，壓力降不得超過(guò)0.05MPa。用試壓泵檢查接水口安裝超出墻面15mm（1.5cm）用鋼卷尺檢查排水管網(wǎng)排水管安裝安裝牢固、配件齊全、外觀無(wú)損觀察排水管通暢檢查向排水口、地漏內(nèi)注水，排水通暢，無(wú)滲漏水桶、觀察檢查口、沉水彎密封檢查口、沉水彎密封件完好，無(wú)滲漏水桶、觀察防水防水試驗(yàn)表面平整、不得有裂紋、起殼、起砂等缺陷，蓄水時(shí)間不得少于24小時(shí)閉水試驗(yàn)觀察分戶查驗(yàn)參考依據(jù)及說(shuō)明參照建設(shè)部ZBP3QQQ1-9Q標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求;參照新版《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范匯編》;根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年10月14日頒發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》;參照云南省建設(shè)廳2006年5月8日頒布的[2006]287號(hào)《云南省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》;參照其他國(guó)家、行業(yè)及地方標(biāo)準(zhǔn)，以相關(guān)建筑設(shè)計(jì)、村料、裝修、施工安裝現(xiàn)行規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)適用。根據(jù)建設(shè)單位建筑工程施工工藝工序、工藝要求和本項(xiàng)目工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)適用；本次分戶查驗(yàn)不包括公共部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共裝飾及圖紙資料查驗(yàn)、移交，以及不具備查驗(yàn)條件的分項(xiàng)工程（如：有線電視信號(hào)、網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、煤氣、樓宇對(duì)講）。本次查驗(yàn)在建設(shè)單位認(rèn)同的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)下實(shí)施進(jìn)行，對(duì)于沒(méi)有嚴(yán)重觀感不符或質(zhì)量責(zé)任（質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)）以及不影響業(yè)主后期裝修便利、使用功能的問(wèn)題，如返修會(huì)帶來(lái)成品破壞及更大不利的問(wèn)題，根據(jù)建設(shè)單位意見(jiàn)提高允許偏差值或忽略偏差值。分戶查驗(yàn)項(xiàng)目及內(nèi)容【土建】墻面、地面平整度、垂直度；是否起沙、殘漿，頂面膩?zhàn)佑袩o(wú)漏刷、脫皮；有無(wú)水印、色差。房間大小頭、方正、房間凈高（寬）是否達(dá)到要求。對(duì)縫砂漿飽滿、線條清晰順治，陰陽(yáng)角是否方正、完整窗框、門框是否方正和平整，后塞口嵌縫是否飽滿、工整孔洞、槽、盒和管道周邊補(bǔ)縫是否飽滿均勻、完整衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高是否符合要求墻面、地面、頂面有無(wú)鋼筋、鐵絲網(wǎng)、模板等異物外露墻面、地面、頂面的空鼓、開(kāi)裂、粉層脫落?！痉浪糠浪畬愉佋O(shè)是否平整，有無(wú)皺褶、氣泡、起殼、翹邊、脫落防水層是否破損現(xiàn)象、霉變現(xiàn)象管件周邊密封密合，薄弱位置有無(wú)附加加固措施接縫、收口是否密實(shí)、工整，陰角是否方正、粘結(jié)是否牢固【強(qiáng)電】計(jì)量、負(fù)荷、連接、敷設(shè)方式是否達(dá)到要求插座接線是否正確、線頭壓接處理是否符合要求導(dǎo)線是否存在斷股和損傷照明燈具和開(kāi)關(guān)合斷是否正常插座、開(kāi)關(guān)面板軸線距離、水平高度是否符合要求空開(kāi)箱各回路標(biāo)識(shí)是否正確及完整，配件是否齊全，安裝穩(wěn)固漏電開(kāi)關(guān)短路保護(hù)、過(guò)載保護(hù)動(dòng)作是否可靠插座、空調(diào)、照明等線徑和控制回路，是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求【給水】布置、敷設(shè)是否橫平豎直，支架、管卡安裝是否穩(wěn)固管壁、接頭、堵頭是否有滲水現(xiàn)象預(yù)留接口出墻間距是否符合需求，接口是否污染戶內(nèi)給水閥門開(kāi)關(guān)嚴(yán)密、靈活承壓范圍內(nèi)打壓檢查是否有滲漏現(xiàn)象【排水】支（托）架是否穩(wěn)固，排水管布置是否平直排水管及配件是否齊全，有無(wú)破損地漏有無(wú)堵塞，過(guò)濾篦安放穩(wěn)固集中灌入水管觀察下水是否通暢、是否返水，抽樣通球?qū)嶒?yàn)是否符合要求【排電】檢查網(wǎng)絡(luò)線是否有連接接頭，插線模塊是否完好電視直接開(kāi)機(jī)檢測(cè)有線電視線路，圖像是否清晰、滾動(dòng)試用可視對(duì)講機(jī)接聽(tīng)、呼叫是否正常，聲音是否清晰，圖像是否清晰、開(kāi)單元門鎖是否正常；用萬(wàn)用表歐姆欄檢測(cè)電話線路通斷【門窗】開(kāi)啟和關(guān)閉是否靈活，是否有異響，有無(wú)阻滯及反彈、倒翹現(xiàn)象五金配件齊全，鎖具功能測(cè)試是否達(dá)到使用要求，安裝是否穩(wěn)固、有無(wú)銹蝕（跡）門窗框及與墻體間縫隙填嵌和勾縫是否飽滿、工整；原保護(hù)膜和安裝墊木等是否清理，有無(wú)雜質(zhì)外窗臺(tái)是否滿足內(nèi)高外低散水要求周邊硅膠打膠均勻，邊緣整齊，圓弧光滑，完整密實(shí)門扇和窗框及玻璃有無(wú)變形、刮花、劃痕、撞窩、氣泡現(xiàn)象滑槽內(nèi)無(wú)垃圾，排水孔是否通暢安裝是否穩(wěn)固，間隙是否均勻合理【分戶配套】如燈泡、煙道止逆閥、面板（開(kāi)關(guān)、插座、電視、網(wǎng)絡(luò)）、分戶及廚房空開(kāi)盒、防水插線盒、地漏蓋、衛(wèi)生間排氣管、生活陽(yáng)臺(tái)水龍頭安裝是否到位、完好。護(hù)欄是否安裝牢固、平直，分隔均勻。焊疤處理是否平整，油漆表面涂刷后有無(wú)銹斑、焊渣，毛刺等。房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施安裝檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法項(xiàng)目分項(xiàng)工程允許偏差及檢查要求檢驗(yàn)方法土建工程墻面墻面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查墻面開(kāi)裂肉眼可見(jiàn)的裂紋觀察墻面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查頂面頂面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查頂面開(kāi)裂≤100mm觀察頂面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查地面地面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查地面開(kāi)裂≤100mm觀察地面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查對(duì)角對(duì)角檢測(cè)≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測(cè)量器檢查開(kāi)間開(kāi)間檢測(cè)≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測(cè)量器檢查陰陽(yáng)角陰、陽(yáng)角檢測(cè)≤3-4mm用直角檢測(cè)尺檢查層高層高檢測(cè)≤8-10mm用鋼卷尺、測(cè)量器檢查樓梯相鄰踏步高度差≤10mm用鋼卷尺檢查踏步兩端寬度差≤10mm用鋼卷尺檢查門窗洞門窗洞口高差≤15mm用鋼卷尺檢查門窗洞口寬差≤15mm用鋼卷尺檢查梁、柱平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查陰陽(yáng)角±5mm用直角檢測(cè)尺檢查裝飾工程抹灰立面垂直度普通抹灰≤4mm用2米垂直檢測(cè)尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm表面平整度普通抹灰≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm陰陽(yáng)角方正普通抹灰≤4mm用直角檢測(cè)尺檢查高級(jí)抹灰≤3mm抹灰厚度大于35mm時(shí)要加強(qiáng)措施用鋼卷尺和觀察法檢查表面質(zhì)量表面應(yīng)光滑、潔凈、顏色均勻觀察飾面墻磚立面垂直度外墻≤3mm用2米垂直檢測(cè)尺檢查內(nèi)墻≤2mm表面平整度外墻≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查內(nèi)墻≤3mm陰陽(yáng)角方正外墻≤3mm用直角檢測(cè)尺檢查內(nèi)墻≤3mm接縫寬度（內(nèi)外墻）1mm用鋼卷尺檢查門窗安裝工程欄桿護(hù)欄垂直度≤3mm用鋼卷尺檢查欄桿間距≤3mm用鋼卷尺檢查特種門防盜門表面應(yīng)潔凈、無(wú)傷痕、碰傷、安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活、配件齊全觀察、手扳門窗安裝工程鋁合金門窗槽口寬度、高度≤1500mm≤1.5mm用鋼卷尺檢查＞1500mm≤2mm槽口對(duì)角線差≤2000mm≤3mm用鋼卷尺檢查＞2000mm≤4mm門窗框的正、側(cè)面垂直度≤2.5mm用垂直檢測(cè)尺檢查門窗橫框標(biāo)高≤5mm用鋼卷尺檢查門窗豎向偏離中心≤5mm用鋼卷尺檢查推拉門窗扇與框搭接量≤1.5mm用鋼直尺檢查電氣安裝工程強(qiáng)電燈具導(dǎo)線截面積不小于0.5㎜2,絕緣層厚度不小于0.6mm用觀察和測(cè)量開(kāi)關(guān)邊緣距門框邊緣的距離0.15-0.2m，距地面高度1.3m用鋼卷尺檢查插座絕緣電阻不小于5MΩ，有潮濕的地方（保護(hù)插座）安裝高度不低于1.5m，普通插座安裝高度為0.3m,同一房間內(nèi)插座安裝高度一致。用兆歐表、鋼卷尺檢查分戶空開(kāi)盒安裝高度1.8M左右用鋼卷尺檢查弱電電話線路通斷短接電話線路1端，用萬(wàn)用表電阻檔檢測(cè)用萬(wàn)用表檢查電話線路標(biāo)識(shí)線路戶號(hào)標(biāo)識(shí)清楚，便于查找觀察有線電視信號(hào)信號(hào)開(kāi)通后，用電視機(jī)檢測(cè)信號(hào)質(zhì)量信號(hào)聯(lián)通后用電視機(jī)檢查寬帶線路通斷檢查寬帶網(wǎng)線路通斷，線路房號(hào)標(biāo)識(shí)清楚網(wǎng)絡(luò)線檢測(cè)器、觀察光電筆檢測(cè)可視對(duì)講系統(tǒng)用可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)檢測(cè)信號(hào)、圖像質(zhì)量用可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)檢查面板安裝牢固、無(wú)損壞、緊貼墻面、標(biāo)識(shí)清楚觀察給排水安裝工程給水系統(tǒng)水表表殼距墻面凈距離10-30mm觀察、鋼卷尺檢查混合龍頭冷熱水間距15CM用鋼卷尺檢查給水管網(wǎng)測(cè)壓工作壓力不小于1.0MPa，試驗(yàn)壓力均為工作壓力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，觀測(cè)10分鐘，壓力降不得超過(guò)0.05MPa。用試壓泵檢查接水口安裝超出墻面15mm（1.5cm）用鋼卷尺檢查排水管網(wǎng)排水管安裝安裝牢固、配件齊全、外觀無(wú)損觀察排水管通暢檢查向排水口、地漏內(nèi)注水，排水通暢，無(wú)滲漏水桶、觀察檢查口、沉水彎密封檢查口、沉水彎密封件完好，無(wú)滲漏水桶、觀察防水防水試驗(yàn)表面平整、不得有裂紋、起殼、起砂等缺陷，蓄水時(shí)間不得少于24小時(shí)閉水試驗(yàn)觀察物業(yè)資料建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)#技術(shù)資料。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)查列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)查對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件?？⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。物業(yè)共用部位按照《承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。共用設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：一般包括電梯、水杲、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、否排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。共用設(shè)施物業(yè)的共用設(shè)施繁多，主要包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。建設(shè)單位應(yīng)查依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。在實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)根據(jù)結(jié)合項(xiàng)目情況，依據(jù)國(guó)家以及項(xiàng)目所在地的建設(shè)工程驗(yàn)收質(zhì)量規(guī)范制定本企業(yè)的承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，而是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決。查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程查驗(yàn)，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以查符承接物業(yè)。物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可釆用觀感、使用、試驗(yàn)、檢測(cè)等具體方法進(jìn)行檢查。觀感查驗(yàn)觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。試驗(yàn)查驗(yàn)試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)現(xiàn)物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其它原因。圖列：防盜門安裝出現(xiàn)的問(wèn)題：門框周邊后塞口未填實(shí)及后塞口處理工藝不規(guī)范，導(dǎo)致門框周邊砂灰開(kāi)裂、脫落；防盜門框周邊勾縫不完整，門框面與粉砂層接縫處開(kāi)裂。（共性問(wèn)題）防盜門門面撞窩、變形，門鎖扣板安裝使門扇框邊變形，小鎖變形和無(wú)法鎖閉。防盜門調(diào)試不到位，開(kāi)關(guān)異響。（共性問(wèn)題）鋁合金門窗安裝出現(xiàn)的問(wèn)題：外窗框后塞口嵌縫不實(shí)，打膠面基面清理不到位，導(dǎo)致打膠不工整，出現(xiàn)不均勻、氣泡、接頭斷層、脫膠現(xiàn)象?？蛷d、臥室、衛(wèi)生間外窗附框邊未打膠。（共性問(wèn)題）平開(kāi)門保險(xiǎn)（小鎖）功能失效，無(wú)法鎖閉。推拉門門鎖松動(dòng)，無(wú)法鎖閉。窗框邊框保護(hù)膜未剔除，鎖扣調(diào)試墊高不規(guī)范推拉門軌槽內(nèi)水泥、砂灰污染，導(dǎo)致推拉不靈活、倒翹。（共性問(wèn)題）電氣出現(xiàn)的問(wèn)題：室內(nèi)空開(kāi)盒部分未對(duì)控制回路進(jìn)行標(biāo)記。插座缺地或接線錯(cuò)誤,插座不通電。室內(nèi)插座無(wú)電線。承接查驗(yàn)問(wèn)題處理程序收集整理存在問(wèn)題收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》。對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造表。將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題書面提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。處理方法工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其及時(shí)處理。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：第一是施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周，造成功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。在實(shí)際操作中，建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿的解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目繼續(xù)督促建設(shè)單位*處理。查驗(yàn)與承接查驗(yàn)協(xié)議書現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)做出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具