康養(yǎng)山莊營(yíng)銷(xiāo)方案計(jì)劃

PAGE3“***@避暑山莊”營(yíng)銷(xiāo)建議項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，已有近50棟屬于現(xiàn)房，與施工中項(xiàng)目相比這是很大優(yōu)勢(shì)。并且可先對(duì)前面這50棟運(yùn)作，根據(jù)運(yùn)作情況再確定后期是否繼續(xù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。從而極大降低風(fēng)險(xiǎn)。街區(qū)規(guī)劃和外立面設(shè)計(jì)具有地方特色，成片的規(guī)劃與周邊老百姓自建房相比有很好美觀性。戶(hù)型面積配比設(shè)計(jì)也較合理，50-70來(lái)平方米，可適合家庭游或組團(tuán)游。項(xiàng)目位置也不錯(cuò)，景區(qū)分路口處。氣候好，適合避暑，并有公園景區(qū)做支撐，自帶流量。強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)：街道增添綠植，打造花園街區(qū)。與周邊老百姓出租房拉開(kāi)距離。將景區(qū)入口遷移到分路口處（項(xiàng)目附近），設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，聚集人氣。將物業(yè)與景區(qū)配合，買(mǎi)房送景區(qū)門(mén)票等促銷(xiāo)活動(dòng)。劣勢(shì)洪關(guān)位置較偏，離城遠(yuǎn)、交通不便。周邊配套不完善、不適合居住。70多平方米，戶(hù)型面積大，就我們所了解市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在重慶上來(lái)客戶(hù)對(duì)避暑物業(yè)需求主要集中在30-50平方米，一房一廳為主。劣勢(shì)規(guī)避：客戶(hù)差異定位，分時(shí)度假，避暑勝地。項(xiàng)目定位差異，將客戶(hù)延伸。增加配套設(shè)施，如超市、餐廳、舞廳（廣場(chǎng)舞）等將服務(wù)半徑延伸，落地服務(wù)。即在高鐵站、機(jī)場(chǎng)設(shè)置接待點(diǎn)，客戶(hù)落地即統(tǒng)一公車(chē)接待，導(dǎo)游專(zhuān)業(yè)服務(wù)?？膳c旅游公司掛鉤。部分戶(hù)型可否做調(diào)整，將面積化小，如不能調(diào)整。后期為施工部分在面積上要仔細(xì)斟酌。機(jī)會(huì)周邊**水庫(kù)度假項(xiàng)目修建進(jìn)一步佐證該區(qū)域氣候優(yōu)勢(shì)，避免單一項(xiàng)目等孤軍作戰(zhàn)。交通日趨完善，特別是到金沙高速路到修建勢(shì)必縮短該區(qū)域與外界交通時(shí)間。山頂公園各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的逐漸完善及游客的持續(xù)流入，必定會(huì)帶來(lái)超高的人氣。抓住機(jī)會(huì)：該區(qū)域最大的就是氣候，一定抓住著氣候優(yōu)勢(shì)。如果可能可對(duì)公園承包或聯(lián)營(yíng)模式。做的就是未來(lái)20年或30年生意。威脅附近老百姓的自建房將對(duì)該項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格具有很大威脅，畢竟自建房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)太大。弱化威脅：既然價(jià)格上差距無(wú)法回避，那就從品質(zhì)和服務(wù)上提供，提升價(jià)值，弱化價(jià)格。項(xiàng)目定位建議盛夏好去處：康養(yǎng)、醫(yī)養(yǎng)、避暑山莊項(xiàng)目名稱(chēng)建議***@避暑山莊案名釋義：**：地名，具有很強(qiáng)的標(biāo)示性，簡(jiǎn)單直接。避暑山莊：直奔主題，簡(jiǎn)單明了，易記易理解?？蛻?hù)群體分析客戶(hù)群體一：本地客戶(hù)本地客戶(hù)主要包括仁懷、金沙、遵義等客戶(hù)客戶(hù)群體二：外地客戶(hù)外地客戶(hù)更多指重慶客戶(hù)該客戶(hù)群體雖分兩類(lèi)客戶(hù)，但是購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)基本一致，都是為了避暑而來(lái)。購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)和傳統(tǒng)物業(yè)動(dòng)機(jī)不一樣，該類(lèi)物業(yè)更多使用功能，客戶(hù)只為了使用，所以更多顧慮的是以后不用后怎樣變現(xiàn)，因此，這是我們?cè)阡N(xiāo)售模式設(shè)置中首要考慮的。銷(xiāo)售模式建議回購(gòu)模式：解決客戶(hù)擔(dān)憂今后不需要后的變現(xiàn)能力，促使客戶(hù)放心投資。具體：5年后120%回購(gòu)，10年后150%回購(gòu)，20年后200%回購(gòu)。甲方獲利：解決客戶(hù)后顧之憂，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。掌握資金即掌握一切，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，可用于其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。年化低，資金成本低。5年120%回購(gòu)，年化4%；10年、20年年化5%?？蛻?hù)獲利：免費(fèi)入住、不用支付租金回購(gòu)還有增值收益、何樂(lè)不為?；刭?gòu)可根據(jù)客戶(hù)情況自由選擇，可回購(gòu)或不回購(gòu)。整合推廣建議對(duì)項(xiàng)目要有很好的包裝，從項(xiàng)目案名、logo及未來(lái)規(guī)劃上拔高一個(gè)檔次，高逼格進(jìn)入市場(chǎng)，畢竟這是一個(gè)顏值時(shí)代。成立旅游公司或酒店管理公司，以酒店管理的模式運(yùn)作該項(xiàng)目，得有個(gè)身份。現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置門(mén)頭“**避暑山莊”加大公共部分設(shè)施，如花池、門(mén)球場(chǎng)（以老年人活動(dòng)為主）等銷(xiāo)售渠道建議現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售咨詢(xún)點(diǎn)設(shè)置線上銷(xiāo)售點(diǎn)（如58、途家、去哪兒等網(wǎng)站）線下客戶(hù)走訪針對(duì)外地客戶(hù)（重慶客戶(hù)）：可集中在重慶客戶(hù)在遵義其