2022年中央政府對(duì)房市監(jiān)管思路出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)變

中央政府對(duì)房市監(jiān)管思路出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)變要從根本上轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀，政府需要在管理思維上有所轉(zhuǎn)變，要重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)力量的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開(kāi)管理，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)展規(guī)劃和政策體系，才能增加政府的調(diào)控力量，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)展。

全國(guó)住房會(huì)議近日在京召開(kāi)。據(jù)悉，在這次會(huì)議之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件將間續(xù)出臺(tái)，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。值得留意的是，在全國(guó)住房會(huì)議召開(kāi)的前不久，國(guó)務(wù)院已召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，專題討論解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。國(guó)務(wù)院提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

這標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展監(jiān)管思路的重大轉(zhuǎn)變。對(duì)于近千萬(wàn)全國(guó)低收入住房困難家庭來(lái)說(shuō)，解決他們的住房問(wèn)題最終有盼頭了。

分析和總結(jié)以往的閱歷教訓(xùn)，從全國(guó)住房會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出的信息可以看出，政府開(kāi)頭在平抑房?jī)r(jià)、改善低收入人群住房保障狀況等方面進(jìn)行戰(zhàn)略思路的重大調(diào)整。從以往的實(shí)踐看，過(guò)去我們過(guò)度強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的作用，政府在廉租房建設(shè)中職能缺位，是造成當(dāng)前在住房保障上社會(huì)沖突突出的一個(gè)主要緣由，這也是近年來(lái)中央政府屢次調(diào)控房?jī)r(jià)卻不能收到成效的一個(gè)重要緣由。

從新加坡、我國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)的閱歷看，要想徹底改善城市低收入家庭住房困難的局面，政府應(yīng)成立國(guó)有的公益性的專業(yè)公司，特地用于投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理廉租房。對(duì)于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，政府需要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，與市政建設(shè)一起進(jìn)行遠(yuǎn)期規(guī)劃，政府應(yīng)在城郊特地批出一塊大面積的規(guī)劃用地，保證廉租房建設(shè)需要。

新加坡、香港的廉租房的特點(diǎn)是遠(yuǎn)離市中心，一般都在城郊，建成成片開(kāi)發(fā)的公共社區(qū)，有公共交通和商貿(mào)服務(wù)支持。廉租房的面積小，僅供應(yīng)基本的裝修和設(shè)施，廉租房以租為主，基本不賣給租戶，租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，有的甚至由政府供應(yīng)補(bǔ)助，廉租房政策作為一種低保制度納入社會(huì)保障體系。對(duì)廉租房的承租人有嚴(yán)格的審查，承租標(biāo)準(zhǔn)和承租信息公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)廉租房承租人的經(jīng)濟(jì)狀況要定期接受復(fù)核，以確保廉租房租給符合承租要求的承租人。

止房?jī)r(jià)漲

通過(guò)大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，一方面改善了城市低收入家庭住房困難的狀況，大幅度地削減了對(duì)商品房的需求，有利于平抑房?jī)r(jià)；另一方面，通過(guò)政府下屬機(jī)構(gòu)有方案有步驟地成片開(kāi)發(fā)，使土地資源的利用效率和社會(huì)效益得到提升，也使政府手中能夠把握肯定量的土地資源，可以在經(jīng)濟(jì)消失大幅度波動(dòng)時(shí)調(diào)整市場(chǎng)，穩(wěn)定社會(huì)。為了順當(dāng)實(shí)施這一戰(zhàn)略，政府需要賜予特別的政策支持，確保廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需要。資金來(lái)源可以是政策性開(kāi)發(fā)貸款，也可以規(guī)定將土地出讓金收益的一部分用于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，地方財(cái)政應(yīng)將肯定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需求納入年度預(yù)算，對(duì)于中西部困難地區(qū)中央可以考慮賜予專項(xiàng)資金支持。政府成立的專業(yè)化公益性的公司也可以以穩(wěn)定的租房收入為保證，發(fā)行特殊住房公債進(jìn)行籌資，條件成熟時(shí)可以上市，將公司資產(chǎn)證券化，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的問(wèn)題是投機(jī)行為嚴(yán)峻，這是房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要緣由，新建商品房成了投機(jī)客的“樂(lè)土”，而真正需要住房的人卻買不起房。

為了打擊市場(chǎng)的這種投機(jī)行為，平抑房?jī)r(jià)，還需要財(cái)政稅收以及商業(yè)銀行發(fā)揮稅收、信貸政策調(diào)整作用?？梢蕴接戓槍?duì)高消費(fèi)住房征收肯定的稅費(fèi)，提高高消費(fèi)住房需求的成本，同時(shí)地方財(cái)政在力所能及的范圍內(nèi)賜予低保住房戶肯定的住房補(bǔ)貼，使其能夠租得起廉租房。政府還可以考慮成立特地的住房融資擔(dān)保公司或住房銀行，為低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)按揭擔(dān)保，降低低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的首付成本。

對(duì)于投機(jī)性的住房按揭需求，要提高按揭貸款的首付比例，例如以一個(gè)家庭為單位，對(duì)第一套住房貸款，我們可以認(rèn)定為居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在20%-30%，其次套住房貸款，我們可以認(rèn)定為居民有支付力量的有肯定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%-50%，對(duì)于第三套及其更多的住房貸款，我們可以認(rèn)定為投機(jī)性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在50%以上或不予貸款支持。此外，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必需實(shí)行更加有效的措施（如限制轉(zhuǎn)讓）打擊境外游資炒作境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投機(jī)活動(dòng)。

總之，要從根本上轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)