北京摩東廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)

摩東廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹北京漢博投資顧問(wèn)有限公司說(shuō)明本報(bào)告是由漢博顧問(wèn)作為獨(dú)立第三方根據(jù)項(xiàng)目真實(shí)情況和實(shí)地調(diào)研作出的研究報(bào)告摘要版，提供給本項(xiàng)目潛在客戶利用，僅供參考。未經(jīng)漢博顧問(wèn)的書面同意，不得復(fù)印，出售或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告或其中任何部分。免責(zé)申明本報(bào)告并不提供量身定制的投資建議。報(bào)告的撰寫并未慮及讀者的具體財(cái)務(wù)狀況及目標(biāo)。本文件所載信息和意見不是旨在供全面研究、或提供財(cái)務(wù)或法律意見用途，及不應(yīng)被依賴或用以取代任何有關(guān)個(gè)別情況的個(gè)別建議。2摩東廣場(chǎng)－京東第一MALL3內(nèi)容提要項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要項(xiàng)目商圈分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要4內(nèi)容提要項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要項(xiàng)目商圈分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要5項(xiàng)目位置（北京市）本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，靠近北京市區(qū)東西中軸線；本項(xiàng)目臨近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距離CBD、燕莎商圈約10-15分鐘車程。6項(xiàng)目位置（區(qū)域）本項(xiàng)目位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，東臨青年路小區(qū)，西靠青年路，南臨朝陽(yáng)北路，北接高檔住宅項(xiàng)目星河灣。項(xiàng)目占地面積8.4萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地面積5.9萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積（地上）28.3萬(wàn)平米，計(jì)劃建設(shè)成一個(gè)集寫字樓、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓各占32%、43%、7%和18%的大型綜合物業(yè)。本項(xiàng)目7項(xiàng)目開發(fā)與顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司景觀設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司全案代理：北京漢博投資顧問(wèn)有限公司8項(xiàng)目總體布局示意圖（初步）9項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目總體部分：規(guī)劃建設(shè)用地面積：58958平方米地上總建筑面積：283000平方米建筑占地面積：24000平方米綠地面積：18280平方米容積率：4.8建筑密度：40.8%綠地率：31%建筑高度：100米機(jī)動(dòng)車停車位：約3000個(gè)ShoppingMall部分：建筑占地面積：20000平方米地上總建筑面積：120000平方米地下總建筑面積：地下商業(yè)面積：20000平方米地下停車與人防面積：50000平方米建筑高度：40米（地上六層）進(jìn)深：不小于80米機(jī)動(dòng)車停車位：約2000個(gè)10內(nèi)容容提提要要項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介北京京宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境分分析析摘摘要要項(xiàng)目目商商圈圈分分析析摘摘要要項(xiàng)目目核核心心商商圈圈區(qū)區(qū)域域交交通通環(huán)環(huán)境境分分析析摘摘要要項(xiàng)目目核核心心商商圈圈區(qū)區(qū)域域人人口口環(huán)環(huán)境境分分析析摘摘要要項(xiàng)目目核核心心商商圈圈區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)供供求求分分析析摘摘要要項(xiàng)目目定定位位及及發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略摘摘要要11北京京市市行行政政區(qū)區(qū)劃劃與與人人口口總總量量北京京市市總總面面積積16807.8平平方方公公里里，，包包括括16區(qū)區(qū)2縣縣。。截至至2004年年年年底底，，北北京京市市戶戶籍籍人人口口共共計(jì)計(jì)1,162.9萬(wàn)萬(wàn)人人，，常常住住人人口口1492.7萬(wàn)萬(wàn)，，與與1949年年的的420.1萬(wàn)萬(wàn)人人相相比比，，55年年間間常常住住人人口口增增長(zhǎng)長(zhǎng)了了2.6倍倍，，平平均均每每年年增增加加19.5萬(wàn)萬(wàn)人人，，年年均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率為為2.3%。。2020年，北北京市總總?cè)丝谝?guī)規(guī)模規(guī)劃劃將控制制在1800萬(wàn)萬(wàn)人左右右，年均均增長(zhǎng)率率控制在在1.4%以內(nèi)內(nèi)。其中中戶籍人人口1350萬(wàn)萬(wàn)人左右右，居住住半年以以上外來(lái)來(lái)人口450萬(wàn)萬(wàn)人左右右。12經(jīng)濟(jì)周期期及GDP增速速1981—2004中國(guó)GDP增率移動(dòng)平均結(jié)果資料來(lái)源：2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒1995—2004年北京市市與全國(guó)國(guó)GDP增長(zhǎng)速度度之比較較資料來(lái)源源：中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒及北京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局本輪中經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期從2002～2012年2004年為這個(gè)個(gè)周期性性頂峰，，2005年開始增增速回落落。預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)GDP增率有所所下降，，但仍保保持在7%以上。預(yù)計(jì)2005至2012年間北京京市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速不低于于9%。13社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額資料來(lái)源源：北京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局1995——2004北京市社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額及及增率消費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)向服服裝、美美容、首首飾類等等商品擴(kuò)擴(kuò)散。連鎖企業(yè)業(yè)成為拉拉動(dòng)消費(fèi)費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)力量。。14城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入資料來(lái)源源：北京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局1999——2004北京市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入及增增率2004年北京市市城鎮(zhèn)居居民消費(fèi)費(fèi)性支出出人均消消費(fèi)支出出為12200.4元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.7%，扣除價(jià)價(jià)格因素素，實(shí)際際增長(zhǎng)8.6%。城市居民民恩格爾爾系數(shù)為為32.2%，15消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)資料來(lái)源源：北京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局1999——2004北京市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入及增增率16內(nèi)容提要要項(xiàng)目簡(jiǎn)介介北京宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析摘要項(xiàng)目商圈圈分析摘摘要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域交通通環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域人口口環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)供供求分析析摘要項(xiàng)目定位位及發(fā)展展戰(zhàn)略摘摘要17商圈分布布銀帆·西雅圖核心商圈圈次級(jí)商圈圈輻射商圈圈核心商圈圈：以東東四環(huán)、、東五環(huán)環(huán)、姚家家園路和和京通快快速路為為界；次級(jí)商圈圈：以東東三環(huán)、、定福莊莊、東風(fēng)風(fēng)橋和百百子灣為為界；輻射商圈圈：可達(dá)達(dá)阜成門門區(qū)域、、望京區(qū)區(qū)域，亦亦莊開發(fā)發(fā)區(qū)和通通州區(qū)；；18商圈人口口及銷售售額預(yù)測(cè)測(cè)商圈總?cè)藬?shù)人均消費(fèi)額捕獲率消費(fèi)頻次消費(fèi)人次消費(fèi)總額（萬(wàn)人）（元/人/次）（次/月/人）（萬(wàn)元）核心商圈3518050%352.59450次級(jí)商圈6018015%0.87.21296輻射商圈2001802%0.20.8144總計(jì)295---60.51089019內(nèi)容提要要項(xiàng)目簡(jiǎn)介介北京宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析摘要項(xiàng)目商圈圈分析摘摘要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域交通通環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域人口口環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)供供求分析析摘要項(xiàng)目定位位及發(fā)展展戰(zhàn)略摘摘要20區(qū)域道路路系統(tǒng)走向街道名稱屬性長(zhǎng)度（米）東西走向（從東向西排列）姚家園路城市主干道4800朝陽(yáng)北路城市主干道4700朝陽(yáng)路城市主干道4800京通快速路城市快速路5000南北走向（叢南向北排列）東四環(huán)城市快速路3000星火路社區(qū)干道2300青年路城市主干道2800黃木杉路次級(jí)主干道2800東五環(huán)城市快速路3600注：青年年路和朝朝陽(yáng)路將將于今年年開始改改造，改改造后均均為城市市主干道道。21區(qū)域公共共交通分分析北東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路路姚家園路路星火路青年路黃木杉路路四惠東地鐵站22項(xiàng)目輻射射距離與與到達(dá)車車次步行5分鐘路程程（18個(gè)車次））主要站點(diǎn)點(diǎn)：青年年路、甘甘露園、、黃木杉杉路到達(dá)車次次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、運(yùn)通111、120支、412、419步行10分鐘路程程（13個(gè)車次））主要站點(diǎn)點(diǎn)：十里里堡、太太平莊、、十里堡堡北里、、姚家園園、農(nóng)民民日?qǐng)?bào)社社到達(dá)車次次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分鐘路程程（6個(gè)車次））主要站點(diǎn)點(diǎn)：高碑碑店、紅紅領(lǐng)巾橋橋、豆各各莊到達(dá)車次次：312、397、728、976支、628、302步行20分鐘路程程（2個(gè)車次））主要站點(diǎn)點(diǎn)：四惠惠、板井井等到達(dá)車次次：322、36323地鐵交通通系統(tǒng)地鐵1號(hào)號(hào)線貫穿穿北京城城市東西西，西至至蘋果園園，東至至四惠東東，在復(fù)復(fù)興門和和建國(guó)門門與地鐵鐵環(huán)形線線相連，，根據(jù)《《北京市市軌道交交通網(wǎng)規(guī)規(guī)劃》，，北京市市軌道交交通網(wǎng)由由13條條線路和和3條支支線組成成。通過(guò)過(guò)軌道交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，本區(qū)區(qū)域能夠夠與市中中心區(qū)、、CBD區(qū)域及及其它重重點(diǎn)功能能區(qū)域進(jìn)進(jìn)行方便便快捷的的聯(lián)系。。地鐵八通通線也由由四惠和和四惠東東站把通通州地區(qū)區(qū)直線拉拉近。在靠近區(qū)區(qū)域南邊邊是地鐵鐵八號(hào)線線和一號(hào)號(hào)線的換換乘站———四惠惠東站，，可以迅迅速抵達(dá)達(dá)地鐵沿沿線各站站，輻射射范圍極極廣，但但是此站站點(diǎn)距離離本項(xiàng)目目較遠(yuǎn)，，仍需換換乘公交交車才能能到達(dá)。。計(jì)劃2010年年開工、、2015年完完工的地地鐵6號(hào)號(hào)線與朝朝陽(yáng)路并并行，經(jīng)經(jīng)過(guò)星火火路和青青年路，，且將在在十里堡堡、青年年路上設(shè)設(shè)站，屆屆時(shí)，本本項(xiàng)目所所在地交交通狀況況將進(jìn)一一步提升升。24內(nèi)容提要要項(xiàng)目簡(jiǎn)介介北京宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析摘要項(xiàng)目商圈圈分析摘摘要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域交通通環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域人口口環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)供供求分析析摘要項(xiàng)目定位位及發(fā)展展戰(zhàn)略摘摘要25區(qū)域現(xiàn)有有住宅樓樓盤分布布26項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域內(nèi)居居民戶數(shù)數(shù)小區(qū)123456青年路小區(qū)甘露家園一二期東恒時(shí)代一期碧水星閣炫特區(qū)朝陽(yáng)無(wú)限戶數(shù)760058090030040001600小區(qū)789101112疊彩園朝陽(yáng)園都會(huì)國(guó)際晨曦園白領(lǐng)家園通惠家園戶數(shù)6009603002007666000小區(qū)131415161718迎曦園甘露晴苑甘露園遠(yuǎn)洋天地石佛營(yíng)西里八里莊南里戶數(shù)320200220386734503000小區(qū)1920212223

共23個(gè)十里堡西里十里堡北里康家園京棉新城（京棉1—4廠居住區(qū)）晨光家園合計(jì)戶數(shù)850018003000108001500

6046327區(qū)域未來(lái)來(lái)1-2年內(nèi)入入住住宅宅樓盤分分布28項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域內(nèi)未未來(lái)1-2年內(nèi)內(nèi)新增居居民戶數(shù)數(shù)小區(qū)123456東恒時(shí)代二、三期都會(huì)二期CASA特區(qū)808酷特區(qū)朝陽(yáng)捷座戶數(shù)2373500500300485400小區(qū)8910111213朝陽(yáng)雅筑東岸青年匯財(cái)經(jīng)中心北京星河灣華紡易城戶數(shù)10001450400045030004100小區(qū)1415161718朝陽(yáng)嘉園國(guó)美第一城珠江羅馬興隆家園中水金海佳苑戶數(shù)400700026006000364小區(qū)19202122幸福123公寓（規(guī)劃中）首創(chuàng)十里堡項(xiàng)目（規(guī)劃中）和黃逸翠園（規(guī)劃中）伊頓社區(qū)（規(guī)劃中）合計(jì)戶數(shù)2002500300060004662229項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域內(nèi)常常住人口口總數(shù)現(xiàn)有人口口：根據(jù)我們們對(duì)項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域的實(shí)實(shí)地調(diào)研研，現(xiàn)階階段地塊塊核心商商圈區(qū)域域行政面面積約20平方公里里，常住住人口總總量約為為20萬(wàn)人，人人口密度度約為1.0萬(wàn)人/平方公里里。未來(lái)新增增人口：：區(qū)域地處處朝青板板塊核心心區(qū)域，，優(yōu)越的的地理位位置吸引引了眾多多地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目匯聚聚于此。?，F(xiàn)階段段本項(xiàng)目目地塊周周邊存在在20個(gè)左右的的新興居居住社區(qū)區(qū)和中高高檔公寓寓，如國(guó)國(guó)美第一一城、青青年匯、、興隆家家園、北北京星河河灣等，，隨著未未來(lái)2—3年內(nèi)這些些項(xiàng)目的的陸續(xù)入入住和商商業(yè)配套套的逐漸漸完善，，預(yù)計(jì)區(qū)區(qū)域2-3年內(nèi)還將將增加約約4.6萬(wàn)戶居民民，新增增人口將將超過(guò)15萬(wàn)人。至本項(xiàng)目目shoppingmall開業(yè)時(shí)，，項(xiàng)目核核心商圈圈區(qū)域內(nèi)內(nèi)常住人人口總數(shù)數(shù)將達(dá)到到35萬(wàn)人。30項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者分布布特征年齡學(xué)歷職業(yè)婚姻31區(qū)域消費(fèi)費(fèi)行為習(xí)習(xí)慣家庭收入入消費(fèi)支出出購(gòu)物場(chǎng)所所選擇關(guān)關(guān)注因素素購(gòu)物出行行方式32消費(fèi)者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的看法法項(xiàng)目應(yīng)建建購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所的類類型項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目所要要的檔次次33內(nèi)容提要要項(xiàng)目簡(jiǎn)介介北京宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析摘要項(xiàng)目商圈圈分析摘摘要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域交通通環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域人口口環(huán)境分分析摘要要項(xiàng)目核心心商圈區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)供供求分析析摘要項(xiàng)目定位位及發(fā)展展戰(zhàn)略摘摘要34項(xiàng)目核心心商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀從供應(yīng)上上來(lái)看，，該區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)存存商業(yè)物物業(yè)151310平方米（（建筑面面積），，包括百百貨、超超市、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、餐飲飲、專賣賣店和休休閑、娛娛樂設(shè)施施。各業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)應(yīng)面積及及占比如如下圖所所示。區(qū)域各業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)應(yīng)量及比比例圖35區(qū)域消費(fèi)費(fèi)需求分分析到2006年底，區(qū)區(qū)域常住住人口可可達(dá)35萬(wàn)以上按照北北京市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局公公布的數(shù)數(shù)據(jù)，2004年北京市市城鎮(zhèn)居居民人均均消費(fèi)性性支出12200.4元，近三三年人均均消費(fèi)性性支出增增長(zhǎng)率都都在8%左右，照照此增長(zhǎng)長(zhǎng)率，可可以推算算出2006年人均均消費(fèi)費(fèi)性支支出為為14230.5元。到2006年區(qū)域域居民民消費(fèi)費(fèi)支出出可達(dá)達(dá)：區(qū)域居居民消消費(fèi)支支出=35萬(wàn)×14230.5=49.8億根據(jù)北北京市市歷史史統(tǒng)計(jì)計(jì)資料料顯示示，2004年北京京市商商業(yè)面面積單單位產(chǎn)產(chǎn)出大大約為為1.6萬(wàn)元/年，由由此可可以大大概推推算出出區(qū)域域應(yīng)有有商業(yè)業(yè)面積積為：：498000萬(wàn)元/1.6萬(wàn)元/平米=31.3萬(wàn)平方方米（（營(yíng)業(yè)業(yè)面積積）.根據(jù)北北京市市商委委的商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃，，預(yù)計(jì)計(jì)在2005年人均均商業(yè)業(yè)面積積將達(dá)達(dá)到0．9平方米米（營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積））。商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積=35萬(wàn)人×0.9平方米米/人=31.5萬(wàn)平方方米依據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，，商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)建筑筑面積積和營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積比比率為為1∶0.56，由此此可以以推算算出本本區(qū)域域合理理的商商業(yè)物物業(yè)建建筑面面積為為57萬(wàn)平米米左右右。36區(qū)域商商業(yè)物物業(yè)存存量、、未來(lái)來(lái)供應(yīng)應(yīng)量及及缺口口區(qū)域商商業(yè)物物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)存量量為151310平平方米米，截截止到到2006年的的新增增供應(yīng)應(yīng)量為為253000平方方米，，到2006年年底商商業(yè)物物業(yè)存存量將將達(dá)到到404310平方方米（（建筑筑面積積）。。根據(jù)對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)需求求和北北京市市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃的分分析，，到2006年年本區(qū)區(qū)域合合理的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)應(yīng)面積積應(yīng)達(dá)達(dá)到57萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。到2006年底底，本本區(qū)域域?qū)⑷匀匀淮娲嬖?7萬(wàn)萬(wàn)平米米左右右的商商業(yè)物物業(yè)缺缺口。。37商業(yè)物物業(yè)供供給、、需求求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析區(qū)域商商業(yè)物物業(yè)的的供給給結(jié)構(gòu)構(gòu)和消消費(fèi)者者對(duì)商商業(yè)物物業(yè)的的需求求結(jié)構(gòu)構(gòu)存在在著錯(cuò)錯(cuò)位，，也就就是說(shuō)說(shuō)區(qū)域域商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)存在在結(jié)構(gòu)構(gòu)性缺缺口。。本區(qū)域域商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)正面面臨著著結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)級(jí)，不不合理理的商商業(yè)物物業(yè)將將逐步步退出出區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)或進(jìn)進(jìn)行改改造，，規(guī)模模、業(yè)業(yè)態(tài)組組合、、檔次次等更更加合合理化化的商商業(yè)物物業(yè)將將不斷斷壯大大。38內(nèi)容提提要項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介北京宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境簡(jiǎn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目商商圈分分析項(xiàng)目核核心商商圈區(qū)區(qū)域交交通環(huán)環(huán)境分分析項(xiàng)目核核心商商圈區(qū)區(qū)域人人口環(huán)環(huán)境分分析項(xiàng)目核核心商商圈區(qū)區(qū)域商商業(yè)物物業(yè)供供求分分析項(xiàng)目定定位及及發(fā)展展戰(zhàn)略略39項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目整整體定定位：圍繞繞CBD等三大大商圈圈的需需求為為目標(biāo)標(biāo)，以以休閑閑娛樂樂、體體驗(yàn)時(shí)時(shí)尚為為核心心主題題，打打造一一個(gè)主主題鮮鮮明、、品質(zhì)質(zhì)一流流、功功能完完善，，融辦辦公、、SHOPPINGMALL、酒店店及高高級(jí)公公寓為為一體體的的的大型型綜合合性建建筑集集群，，成為為青年路路商圈圈甚至至京東東區(qū)域域的休休閑娛娛樂、、商業(yè)業(yè)、商商務(wù)中中心及及標(biāo)志志性建建筑群群。

比例面積辦公（含公寓式寫字樓）30%9商業(yè)45%14酒店7%2高級(jí)公寓18%5普通住宅0%0總計(jì)100%3040ShoppingMall定定位主力業(yè)態(tài)規(guī)模比例檔次備注超市214.29%中檔1家國(guó)際知名連鎖超市百貨2.115.00%中檔國(guó)內(nèi)國(guó)際知名百貨1家休閑娛樂428.57%中高檔3-4家主力店餐飲321.43%中高檔3-4家主力店，另輔以快餐及中小餐飲若干專業(yè)市場(chǎng)1.611.43%中檔1家國(guó)際知名品牌家居連鎖，1家知名家電/電訊專賣品牌專賣1.39.29%中高檔若干品牌專賣店總計(jì)14100%立足青青年路路商圈圈需求求，輻輻射到到CBD、燕莎莎、朝朝外商商圈的的商業(yè)業(yè)核心心，集集休閑閑娛樂樂、運(yùn)運(yùn)動(dòng)健健身、、餐飲飲、購(gòu)購(gòu)物于于一體體的中中高檔檔休閑閑時(shí)尚尚MALL41項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略本項(xiàng)目目將堅(jiān)堅(jiān)持““不分分割銷銷售shoppingmall一平米米”的的長(zhǎng)期期持有有策略略，并并委托托專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)管理理公司司專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，保保證本本項(xiàng)目目shoppingmall物業(yè)的的長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)一致致性和和連貫貫性。。本項(xiàng)目目將堅(jiān)堅(jiān)持統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一招商商、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理的的MALL經(jīng)營(yíng)理理念，，堅(jiān)持持寧缺缺勿濫濫的招招商策策略，，保證證本項(xiàng)項(xiàng)目shoppingmall的特色色。為保證證商家家的利利益，，開發(fā)發(fā)商將將堅(jiān)持持前期期低價(jià)價(jià)策略略，幫幫助入入住商商家渡渡過(guò)養(yǎng)養(yǎng)商期期。本項(xiàng)目目良好好的地地理位位置、、交通通便利利性、、逐步步成熟熟的大大居住住社區(qū)區(qū)環(huán)境境以及及北京京市穩(wěn)穩(wěn)健增增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)頭頭將是是本項(xiàng)項(xiàng)目成成功的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，我我們將將和各各商家家一起起努力力將本本項(xiàng)目目shoppingmall打造成為名名副其實(shí)的的京東第一一MALL。42如果您有任任何意向、、建議或疑疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)聯(lián)系：北京漢博投投資顧問(wèn)有有限公司招商部鮑旭峰TEL884/611-805王雪楨TEL884/611-811張倩TEL884/611-801439、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。04:40:3304:40:3304:4012/31/20224:40:33AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2204:40:3304:40Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。04:40:3304:40:3304:40Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2204:40:3304:40:33December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。31十十二月20224:40:33上午午04:40:3312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:40上午午12月-2204:40December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/314:40:3304:40:3331December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。4:40:33上上午4:40上上午04:40:3312月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。04:40:3404:40:3404:4012/31/20224:40:34AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2204:40:3404:40Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。04:40:3404:40:3404:40Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2204:40:3404:40:34December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20224:40:34上午04:40:3412月-221