中山中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目整合推廣思路與構(gòu)想（P52）

中山·中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目整合推廣思路與構(gòu)想前言這是一個(gè)無(wú)法平庸的項(xiàng)目！這是一個(gè)必須守正與出奇并用的項(xiàng)目。因此，我們不以單純的廣告角推廣項(xiàng)目。我們將從商業(yè)運(yùn)營(yíng)高度整合運(yùn)作策劃項(xiàng)目。因此，我們以商業(yè)角度看待項(xiàng)目，在商場(chǎng)項(xiàng)目中，其經(jīng)營(yíng)的主體是商品，而在本項(xiàng)目中，我們經(jīng)營(yíng)的主體是企業(yè)。因此，我們把項(xiàng)目的推廣構(gòu)想為三大階段。即第1階段的形象推廣，第2階段的運(yùn)作推廣及第3階段的運(yùn)營(yíng)推廣。同時(shí)，在三大推廣體系中，以2大活動(dòng)作為項(xiàng)目主線，貫穿全程。

第一部分：城市理解第二部分：中山CBD的理解第三部分：解構(gòu)中山寫(xiě)字樓市場(chǎng)第四部分：中山寫(xiě)字樓客戶群體構(gòu)想第五部分：對(duì)中環(huán)廣場(chǎng)的理解第六部分：項(xiàng)目核心定位第七部分：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整合推廣構(gòu)想FOREWORD目錄第一部分：對(duì)城市的理解定義中山城市坐標(biāo)中山——珠三角的“第四城”廣佛一體化——珠三角從“城市群”的概念升級(jí)到“同城化”；東莞“世界工廠”經(jīng)受了金融危機(jī)的洗禮，在廣深城市圈游走；珠港澳大橋建設(shè)——珠海站到區(qū)域性中心樞紐城市的戰(zhàn)略發(fā)展位置深中通道建設(shè)——中山將成為深圳和香港的腹地，形成“深港和東莞，經(jīng)中山到粵西”產(chǎn)業(yè)輻射黃金走廊，中山“轉(zhuǎn)正”成中心樞紐城市；產(chǎn)業(yè)聚合能力決定城市價(jià)值，中山兩大基地＝制造業(yè)＋服務(wù)業(yè)；中山，一個(gè)重大型企業(yè)和中小型企業(yè)并肩共融的制造型城市，在幾大中國(guó)知名的大型企業(yè)拉動(dòng)下，是幾萬(wàn)個(gè)規(guī)模不等的中小型企業(yè)。古鎮(zhèn)—中國(guó)燈飾之都小欖鎮(zhèn)—中國(guó)五金制品生產(chǎn)基地東風(fēng)鎮(zhèn)—中國(guó)家電產(chǎn)業(yè)基地黃圃鎮(zhèn)—中國(guó)食品工業(yè)示范基地中國(guó)電子（中山）基地中國(guó)包裝印刷基地和中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地……中國(guó)“專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)”名副其實(shí)！“專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)”的聚合力—撬動(dòng)中山展貿(mào)總部火炬區(qū)主要為高新技術(shù)、創(chuàng)業(yè)投資、孵化中心、動(dòng)漫設(shè)計(jì)等服務(wù)；小欖區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)品展覽等服務(wù)；東重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)、會(huì)展服務(wù)、總部辦公、信息研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。三大中心商務(wù)區(qū)要打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，用集約模式發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)由散到聚的轉(zhuǎn)變。中山3+1城市發(fā)展格局—3大功能中心特色功能決定區(qū)域關(guān)系，3大主題產(chǎn)業(yè)聚集與商務(wù)總部發(fā)力【聚合輻射·博覽中心引擎拉動(dòng)會(huì)展主題板塊】城市窗口多功能博覽中心進(jìn)出口貿(mào)易、區(qū)域商業(yè)、技術(shù)交流與產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的平臺(tái)博覽中心具有1小時(shí)內(nèi)車(chē)程可輻射近6百萬(wàn)人口的地理優(yōu)勢(shì)，覆蓋了佛山、順德、江門(mén)、珠海和深圳。中山3+1城市發(fā)展格局—會(huì)展時(shí)代會(huì)展是“拉進(jìn)來(lái)、走出去”的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)窗口，對(duì)于中山密集的產(chǎn)業(yè)而言，博覽中心成為具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力和市場(chǎng)外向力的產(chǎn)業(yè)引擎！小欖中心商務(wù)區(qū)火炬中心商務(wù)區(qū)東區(qū)中心商務(wù)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)、會(huì)展服務(wù)、總部辦公、信息研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要為高新技術(shù)、創(chuàng)業(yè)投資、孵化中心、動(dòng)漫設(shè)計(jì)等定位為產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)品展覽城市發(fā)展總結(jié)：中山，作為珠三角城市群產(chǎn)業(yè)制造基地之一，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)歷2007年金融風(fēng)暴后，仍保持平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不斷創(chuàng)業(yè)的勢(shì)頭，在經(jīng)歷風(fēng)暴的珠三角獨(dú)樹(shù)一旗。中山，貿(mào)易出口和內(nèi)銷(xiāo)齊頭并進(jìn)，大中小型的制造企業(yè)和商貿(mào)服務(wù)企業(yè)遍布全市。特別是在東莞這知名制造中心經(jīng)歷金融風(fēng)暴肆虐后，中山成為有力的承接點(diǎn)。在幾萬(wàn)家大中小型企業(yè)聚集的中山，目前卻缺乏能讓企業(yè)展示形象的地標(biāo)和總部基地，更缺乏城市對(duì)外貿(mào)易的展示窗口。這是缺位的誘惑，更是中山的市場(chǎng)機(jī)遇。第二部分：對(duì)中山CBD的理解中山CBD時(shí)代東區(qū)CBD的正式啟航，標(biāo)志著中山商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)代！中山升格地級(jí)市20年以來(lái)面臨新一輪的城市發(fā)展周期，一個(gè)以CBD城市綜合體為主力拉動(dòng)的新周期已經(jīng)到來(lái)！這是最好的時(shí)代中山CBD時(shí)代一時(shí)間群雄立項(xiàng)開(kāi)發(fā)并起，紛紛搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)，再時(shí)間諸侯銷(xiāo)售拉客圈地，后發(fā)競(jìng)爭(zhēng)壓力更大；中山CBD寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)步入高度密集與高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)格局！這是最壞的時(shí)代CBD是中山城市發(fā)展的重要?jiǎng)恿ο蠕h和戰(zhàn)略高地CBD是中山城市“聚合－輻射”的總部效應(yīng)整合者CBD的打造是中山真正走向國(guó)際化、全球化的標(biāo)志之一；中山CBD使命前工業(yè)時(shí)代，投資向低成本區(qū)域集聚；中工業(yè)時(shí)代，投資向產(chǎn)業(yè)集散區(qū)集聚；后工業(yè)時(shí)代，投資向信息集散區(qū)集聚。

形象力也是生產(chǎn)力，地標(biāo)之爭(zhēng)堪稱(chēng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的永恒主題。企業(yè)形象之爭(zhēng)已成為寫(xiě)字樓的重要考量指數(shù)。產(chǎn)業(yè)整合升級(jí)的總部之爭(zhēng)、品牌之爭(zhēng)是CBD的功能指標(biāo)。中山CBD的地標(biāo)之爭(zhēng)“商品力、銷(xiāo)售力與企業(yè)形象力三軸指向”的時(shí)代，國(guó)際企業(yè)界已把形象力同人力、物力、財(cái)力相提并論，稱(chēng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的第四種資源。一棟頂級(jí)寫(xiě)字樓，是公司實(shí)力的象征，高大、新穎獨(dú)特立面造型等建筑語(yǔ)言附加值可以提升形象、提高品位。CBD發(fā)展總結(jié)：CBD，中山城市發(fā)展的新的動(dòng)力引擎，價(jià)值潛力不可估量。但中山CBD地塊不夠集中，寫(xiě)字樓項(xiàng)目比較分散，無(wú)法打造真正的完全集聚的“中央商務(wù)區(qū)”，更多的是體現(xiàn)在“CBD概念”角度。中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目恰與此相反，憑此契機(jī)，著力于商業(yè)寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，致力于打造“中山CBD絕對(duì)核心”的龍頭商業(yè)格局；別人在造高樓，我們?cè)谠焐倘Γ瑒e人在賣(mài)空CBD，我們?cè)谂嘤鼵BD。在CBD的誘惑中，不能陷入短視的經(jīng)營(yíng)誤區(qū)項(xiàng)目復(fù)合博覽中心的獨(dú)特“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”優(yōu)勢(shì)，打造中山CBD國(guó)際商務(wù)總部，完善中山中小企業(yè)的外向型產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化整合，全面與國(guó)際接軌，成就“珠三角（中山）國(guó)際貿(mào)易總部基地”的CBD高度是任何項(xiàng)目都無(wú)法比擬的！城市運(yùn)營(yíng)，CBD興市，中環(huán)興商廣州中信，深圳國(guó)貿(mào)，中山中環(huán)發(fā)展展望：珠三角一體化是整合器，中山制造型產(chǎn)業(yè)是驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是發(fā)展助燃劑，CBD國(guó)際商務(wù)是聚合劑，博覽會(huì)展業(yè)是輻射器第三部分：解構(gòu)中山寫(xiě)字樓市場(chǎng)（一）集中放量，噴井供應(yīng)1、針對(duì)一個(gè)人口與經(jīng)濟(jì)總量有限的城市，目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)噴井放量。2、市場(chǎng)供給量相對(duì)集中，同時(shí)每年新增供應(yīng)量大，短期內(nèi)東區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2008-2010年將增25萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2009至2012年可提供接近60萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，這將給市場(chǎng)帶來(lái)十分大的消化壓力和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；（二）主題缺失，市場(chǎng)細(xì)分迫切1、目前，中山寫(xiě)字樓市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，大多寫(xiě)字樓都以5A級(jí)概念作賣(mài)點(diǎn)。缺乏具有個(gè)性鮮明，具有煽動(dòng)性和吸引力的特色主題。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，雖然容量有限，但激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了細(xì)分市場(chǎng)的提前來(lái)臨。（三）群體效應(yīng)凸顯，中小型企業(yè)市場(chǎng)容量大1、隨著制造業(yè)在中山的不斷發(fā)展，直接帶動(dòng)無(wú)數(shù)下游配套和服務(wù)型企業(yè)。應(yīng)運(yùn)制造基地而誕生的中小型企業(yè)已經(jīng)聚集成龐大群體；（四）中小企業(yè)是活躍因子，大型企業(yè)是支撐這是一個(gè)群雄并起的市場(chǎng)解構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1、從去年開(kāi)始，東區(qū)CBD開(kāi)始進(jìn)入火熱狀態(tài)，寫(xiě)字樓進(jìn)入高密集和高競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；2、目前項(xiàng)目同期同類(lèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，除了寫(xiě)字樓還有酒店寫(xiě)字樓等復(fù)合業(yè)態(tài)，頤和中心已經(jīng)基本完工，今年年底交付使用的還有大東裕商務(wù)大樓、盛景·尚峯；3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手紛紛跑馬圈地開(kāi)始對(duì)高端客戶進(jìn)行瓜分，這對(duì)中山金融、大型企事業(yè)單位等目標(biāo)客戶群分流很大，項(xiàng)目面對(duì)客戶群縮小;4、眾多項(xiàng)目的推出進(jìn)一步使區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品向高端化發(fā)展，但同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在上市時(shí)間相近、產(chǎn)品方面存在同質(zhì)化；5、目前多數(shù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品實(shí)際分割時(shí)單元面積較大，以整層或大面積出售，該區(qū)域租售形式一直以大單成交為主，并且該區(qū)域有強(qiáng)有力的大客戶予以支持此種租售方式；6、產(chǎn)品定位較高，其產(chǎn)品層高多在2.8—3.2米之間，使用率在70%—75%之間；5A智能化體系相對(duì)普遍應(yīng)用；7、推廣上市場(chǎng)定位主打金融商務(wù)中心、5A標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓、及酒店寫(xiě)字樓等綜合體、第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)型寫(xiě)字樓，產(chǎn)品進(jìn)入細(xì)分階段。項(xiàng)目名稱(chēng)對(duì)比項(xiàng)盛景·尚峯頤和中心大東裕商務(wù)大樓地段特點(diǎn)中山四路興中道3號(hào)大東裕商務(wù)大樓位處中山市CBD中軸博愛(ài)五路南建筑規(guī)劃高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓＋酒店式公寓綜合建筑群；首期三幢分別高6層、11層、22層的裙樓式建筑組成。二期由三幢分別高16-20層的建筑物組成集寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、星級(jí)酒店、公寓、會(huì)所等功能于一體的高端集群物業(yè)純商務(wù)寫(xiě)字樓，共17層建筑面積總建面12.2萬(wàn)㎡，其中商業(yè)廣場(chǎng)3.9萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)09年可交付使用的面積達(dá)5萬(wàn)多㎡建筑面積達(dá)12萬(wàn)㎡，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，第一期設(shè)有主樓、裙樓各一座。地上15層，地下1層，1-3層為配套商業(yè)，4-11層為高檔商務(wù)寫(xiě)字樓，13-15層為8000㎡超豪華五星標(biāo)準(zhǔn)酒店總占地面積2808平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平方米，共17層108個(gè)單位，戶型以65平方米至300平方米左右的中小戶型為主，最大可出租面積約900平方米實(shí)用率實(shí)用率為67%建筑風(fēng)格國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓5A標(biāo)準(zhǔn)建造，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代，高低錯(cuò)落，有層次感，項(xiàng)目配備后花園。整個(gè)建筑氣勢(shì)雄偉，設(shè)施現(xiàn)代，商業(yè)理念先進(jìn)，商業(yè)氛圍濃郁。項(xiàng)目采用明窗設(shè)計(jì)，每個(gè)單位采光通風(fēng)良好建筑硬件智能特色OA地臺(tái)板設(shè)計(jì)，雙回路供電設(shè)備保障全天候供電到戶并配有后備電源；每層可獨(dú)立安裝空調(diào)和鮮風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保，休閑舒適/綠色環(huán)保。有客梯12部、貨梯2梯；設(shè)置中央空調(diào)、智能建筑5A標(biāo)準(zhǔn)集成全智能化系統(tǒng)。共有三部電梯、二個(gè)樓梯，配備柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源。首層的入口大堂面積很小，讓人感覺(jué)擁擠、不大氣產(chǎn)品定位5A標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店式公寓酒店式寫(xiě)字樓、5A標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓5A標(biāo)準(zhǔn)建造第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)型寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位金融商業(yè)中心5A標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)型寫(xiě)字樓市場(chǎng)推廣語(yǔ)金融商業(yè)中心，未來(lái)屬于你中山首座城市綜合體影響未來(lái)100年目標(biāo)客戶群金融服務(wù)、集團(tuán)公司總部、證券、IT、科技、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等行業(yè)已達(dá)成客戶中信銀行、中信證券、郵政儲(chǔ)蓄銀行、迪興大廈等二、三、七、八、十二層已售罄項(xiàng)目名稱(chēng)對(duì)比項(xiàng)盛景·尚峯頤和中心大東裕商務(wù)大樓交樓時(shí)間A1、A3幢年底交付，A2要2010年交付09年10月交付使用09年12月交付租售方式與租售面積寫(xiě)字樓A1座共6層5000多平方米準(zhǔn)備整棟出售，A3座則要一層層銷(xiāo)售；620－1500平方米，1000平米可分割成200-300㎡，以后會(huì)有分割的小單位。136－2200㎡（122個(gè)單位）有69－158m2等中小戶型，整層最大的為895m2售價(jià)8500~11000元/平方米左右7000元/平方米均價(jià)在7900元/平方米左右租價(jià)暫定85-110元/平方米首半年免租，下半年45元/㎡/月的租金優(yōu)惠，第二年起每年加5塊直到第五年。45元/平米起，55元/平米的在七樓左右，最高的80元/平米交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房，水電，網(wǎng)絡(luò)到戶。毛坯房，水電，網(wǎng)絡(luò)到戶。毛坯房，水電，網(wǎng)絡(luò)到戶。物業(yè)管理公司及物管費(fèi)迪興物業(yè)管理公司物管費(fèi)5元/㎡/月（不包含在租金內(nèi)）中山中經(jīng)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司物管費(fèi)3.8元/月*平方中山市東融物業(yè)管理服務(wù)有限公司，物業(yè)管理費(fèi)5元/月*平方車(chē)位情況地下車(chē)庫(kù)，有2500個(gè)，只租不賣(mài)，費(fèi)用未定。車(chē)位共800個(gè)，屬于寫(xiě)字樓的有400個(gè)，費(fèi)用大概300元/月。三期建成后一共約為400個(gè)，租150個(gè)/月。相比利空同期同地段競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；智能化、檔次較高，大客戶已進(jìn)駐，整體建筑規(guī)劃體量大具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)同期同地段競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；整個(gè)建筑氣勢(shì)雄偉，設(shè)施現(xiàn)代，商業(yè)理念先進(jìn)，商業(yè)氛圍濃郁。價(jià)格比較有優(yōu)勢(shì)；同期同地段競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；位置地段好，建筑規(guī)模小，配套設(shè)施一般，主要針對(duì)中小企業(yè)，與目前項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)此；從產(chǎn)品與地段的競(jìng)爭(zhēng)最大相對(duì)利好定位較高，現(xiàn)只針對(duì)大客戶，對(duì)200~300平方左右的客戶則采用登記預(yù)留為主。相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)和威脅就小一點(diǎn)，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與我們的距離很近，一旦對(duì)手推出小戶型將對(duì)我們是一個(gè)很大的威脅綜合型酒店寫(xiě)字樓，會(huì)存在對(duì)純寫(xiě)字樓需求習(xí)慣等方面的認(rèn)租與認(rèn)購(gòu)的誤區(qū)，尤其對(duì)小客戶；周邊的配套，尤其是金融配套很少，另外車(chē)位相對(duì)數(shù)量較少，周邊綠化也較差，相對(duì)之下，我們的中環(huán)廣場(chǎng)在這些方面都要優(yōu)于大東裕，且我們有地處博覽商圈的優(yōu)勢(shì)結(jié)論：這是一場(chǎng)非常具有挑戰(zhàn)的破冰行動(dòng)！突圍，正常的廣告推廣思維對(duì)本項(xiàng)目很難有所突破，我們強(qiáng)調(diào)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)思維整合推廣項(xiàng)目。第四部分：中山寫(xiě)字樓客戶群體構(gòu)想中山CBD寫(xiě)字樓的客群是誰(shuí)？寫(xiě)字樓客戶按企業(yè)性質(zhì)分類(lèi)，可分為政府機(jī)構(gòu)、單位與國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)兩大類(lèi)寫(xiě)字樓的主要購(gòu)買(mǎi)客戶以國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、公司為主，政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位客戶屬于少量偶得客戶。類(lèi)型特征辦公需求分析案例政府機(jī)構(gòu)事業(yè)單位國(guó)有、行政服務(wù)性機(jī)構(gòu)、單位對(duì)辦公地址的形象檔次要求較高，通常以自建辦公樓或購(gòu)買(mǎi)整棟、整層大面積單元以彰顯實(shí)力工商分局、地稅、規(guī)劃協(xié)會(huì)、個(gè)協(xié)產(chǎn)權(quán)交易所等民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、公司三資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等自負(fù)盈虧、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算的務(wù)性企業(yè)、公司對(duì)成本控制要求較高，以追求交通便利、辦公服務(wù)一體化、提升公司形象等目的選擇辦公地址，通常根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段選擇租賃、購(gòu)買(mǎi)或自建辦公寫(xiě)字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、貿(mào)易公司、金融、證券、保險(xiǎn)公司、IT科技、傳媒等類(lèi)型企業(yè)規(guī)模特征辦公需求分析案例外地實(shí)力集團(tuán)、大型企業(yè)連鎖企業(yè)、集團(tuán)開(kāi)辦中山分公司辦公地點(diǎn)形象檔次要求較高，以自建或購(gòu)買(mǎi)、租賃大面積寫(xiě)字樓物業(yè)為主，彰顯實(shí)力PICC、新華保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)、中國(guó)石化等大中型外地（外資）企業(yè)連鎖加盟企業(yè)成立分公司、外地總公司設(shè)辦事處、聯(lián)絡(luò)點(diǎn)辦公地點(diǎn)形象檔次要求高，考慮經(jīng)營(yíng)靈活，以租賃大面積寫(xiě)字樓物業(yè)為主，彰顯實(shí)力中石油中山分公司、培訓(xùn)中心中小型外地企業(yè)連鎖加盟企業(yè)成立分公司、外地總公司設(shè)辦事處、聯(lián)絡(luò)點(diǎn)對(duì)成本控制要求較高，且考慮靈活經(jīng)營(yíng)，以租賃小面積寫(xiě)字樓或住宅物業(yè)為主美容連鎖、證券商、旅游公司、媒體報(bào)社等實(shí)力集團(tuán)、大型企金融、電力等資源壟斷實(shí)力集團(tuán)、大型或行業(yè)龍頭型企業(yè)辦公地點(diǎn)形象檔次要求較高，以自建或購(gòu)買(mǎi)、租賃大面積寫(xiě)字樓物業(yè)為主，彰顯實(shí)力中行、建行、工行、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)本地大中型產(chǎn)業(yè)總部本地制造產(chǎn)業(yè)或貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的商務(wù)所在地辦公地點(diǎn)形象檔次要求較高，對(duì)外向型商務(wù)平臺(tái)和商務(wù)環(huán)境的經(jīng)營(yíng)要求較高，以自建或購(gòu)買(mǎi)、租賃大面積寫(xiě)字樓物業(yè)為主船舶制造、包裝印刷、燈具、五金、家電、電子IT、食品、紡織等中小型企業(yè)成長(zhǎng)型中小企業(yè)、處于中小型企業(yè)成熟階段的中等企業(yè)公司快速發(fā)展，日趨成熟穩(wěn)定，規(guī)模增大，辦公環(huán)境及面積需要升級(jí)、增加，以適應(yīng)新階段的發(fā)展需要。通常會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)、租賃兩種方式貿(mào)易公司、律師行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、裝飾公司、文化咨詢公司、廣告?zhèn)髅?、家政公司知識(shí)型企業(yè)家電、電子IT及網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的高科技企業(yè)、研發(fā)中心，創(chuàng)業(yè)型、孵化器等成長(zhǎng)型企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)維持發(fā)展階段，對(duì)成本控制要求較高，基本考慮在廠房廠區(qū)辦公或租賃寫(xiě)字樓提升公司形象，對(duì)外向型經(jīng)營(yíng)要求較高。設(shè)計(jì)公司、科技公司、網(wǎng)絡(luò)公司等按使用客戶區(qū)域、企業(yè)規(guī)模分類(lèi)，寫(xiě)字樓客戶可分為外地及本地企業(yè)、公司兩大類(lèi)客戶類(lèi)型客戶特征購(gòu)買(mǎi)需求分析購(gòu)買(mǎi)客戶比例自用型以企、事業(yè)單位、經(jīng)營(yíng)性公司為主滿足自身商務(wù)辦公需求70%投資性以個(gè)體投資客為主，有極強(qiáng)的理財(cái)意識(shí)，有超前的投資眼光，選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)是他們重要的理財(cái)方式他們對(duì)面積要求不大，但對(duì)總價(jià)要求較多，60~70萬(wàn)/間的投資額具有較大的投資吸引力30%按客戶購(gòu)買(mǎi)目的分類(lèi)，可分為自用型及投資型兩大類(lèi)中山市市場(chǎng)客戶傾向于穩(wěn)健型的投資產(chǎn)品，比如臨街商鋪、車(chē)位、高檔住宅等，由于中山市CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于初級(jí)階段，客戶對(duì)寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)及投資回報(bào)了解有待評(píng)估，因此表現(xiàn)出對(duì)寫(xiě)字樓的投資決策會(huì)更為謹(jǐn)慎。購(gòu)買(mǎi)客戶以自用客戶為主，投資型客戶占少量一部分，因而本項(xiàng)目以自用客為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以自用客需求為主。中小民企是最活躍因子＋中資大型機(jī)構(gòu)是主力支撐＋外來(lái)企業(yè)、國(guó)際資本、高新技術(shù)等國(guó)際企業(yè)是筑巢引鳳中山CBD寫(xiě)字樓的客群的概述關(guān)鍵詞：自用型、本地、總部服務(wù)性中資大型機(jī)構(gòu)、中小民營(yíng)、中小產(chǎn)業(yè)型和知識(shí)型企業(yè)第五部分：對(duì)中環(huán)廣場(chǎng)的理解占地面積：25725.2平方米（三座寫(xiě)字樓的占地面積）建筑面積：10萬(wàn)平方米容積率：2.5（為整個(gè)帝璟東方包括寫(xiě)字樓的的容積率）建筑密度：23.19%（為整個(gè)帝璟東方包括寫(xiě)字樓的的建筑密度）綠化率：31.67（為整個(gè)帝璟東方包括寫(xiě)字樓的的綠化率車(chē)位比：1000個(gè)車(chē)位（地下400個(gè)，地上600個(gè)）項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)中環(huán)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在位置優(yōu)勢(shì)——CBD中軸核心地位區(qū)位優(yōu)勢(shì)——CBD·博覽雙核軸心格局優(yōu)勢(shì)——13跨度大視野空間布局高效電梯——智能化高效電梯設(shè)施停車(chē)優(yōu)勢(shì)——1000個(gè)車(chē)專(zhuān)屬快捷車(chē)道交通優(yōu)勢(shì)——公交輕軌便捷通達(dá)環(huán)境優(yōu)勢(shì)——中央公園式商務(wù)廣場(chǎng)形象優(yōu)勢(shì)——節(jié)能科技型建筑立面智能優(yōu)勢(shì)——多聯(lián)中央空調(diào)獨(dú)立計(jì)費(fèi)配套優(yōu)勢(shì)——頂級(jí)商務(wù)會(huì)所舒適尊享服務(wù)優(yōu)勢(shì)——全天候24小時(shí)辦公服務(wù)S（優(yōu)勢(shì)）優(yōu)越CBD和博覽會(huì)展雙核經(jīng)濟(jì)首座中央公園式5A商務(wù)寫(xiě)字樓W（劣勢(shì)）新中心發(fā)展初期呈現(xiàn)商業(yè)斷層商氣不足無(wú)其他品牌項(xiàng)目策應(yīng)O（機(jī)會(huì)）城市發(fā)展升級(jí)市場(chǎng)需求容量大會(huì)展型商務(wù)具有整合提升機(jī)會(huì)T（威脅）內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)阻力大面臨不確定性面積大客源新面臨租售的難度中環(huán)廣場(chǎng)的SWOT分析與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的共性所在都是5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓，我們有的別人也有都處于CBD認(rèn)知的“十字區(qū)域”都具有一定規(guī)模和形象都應(yīng)用智能化商務(wù)體系都具有相同的客戶群都具有相應(yīng)先進(jìn)科技創(chuàng)新都具有相應(yīng)的商務(wù)配套……突破，才是解決之道超越，方能全身而退我們必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品概念的突破。這，關(guān)系到我們選擇：沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，或競(jìng)爭(zhēng)很多！中環(huán)廣場(chǎng)獨(dú)有特性的構(gòu)建

傳播定位點(diǎn)的把握和設(shè)計(jì)，在宏觀層面上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前和未來(lái)發(fā)展空間的“唯一性”和“權(quán)威性”；開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)用于傳播的“獨(dú)立特性”、“主題概念”，應(yīng)該具有顯著的差別性、獨(dú)特性，即具有強(qiáng)烈的“排他性”，即“我與眾不同，眾不同于我”；獨(dú)立特性/主題概念，必須是科學(xué)的，可操作的，它應(yīng)該能建立在對(duì)大量商業(yè)或社會(huì)現(xiàn)象歸納及分析的基礎(chǔ)上，并經(jīng)過(guò)綜合與抽象而形成。即：它有實(shí)在的內(nèi)涵與外延，有可以流行的生命力。

設(shè)計(jì)“獨(dú)立特性”時(shí)遵循的原則一、特性概念的構(gòu)筑特性構(gòu)筑中山CBD首座中央公園式生態(tài)商務(wù)廣場(chǎng)中山CBD首席博覽會(huì)展型國(guó)際商務(wù)平臺(tái)中山CBD獨(dú)有的會(huì)呼吸的有機(jī)商務(wù)寫(xiě)字樓珠三角最具商效的中小企業(yè)總部基地中山CBD第一國(guó)際總部·世界商務(wù)平臺(tái)首創(chuàng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)中央空調(diào)24小時(shí)自由商務(wù)二、特性的運(yùn)營(yíng)服務(wù)的構(gòu)筑特性構(gòu)筑唯一全球多媒體資訊中心專(zhuān)屬的國(guó)際會(huì)展會(huì)議中心頂級(jí)的國(guó)際商務(wù)會(huì)所（紅酒吧、雪茄吧、閱覽吧、生態(tài)吧、休閑吧）

——中山CBD最具智商的國(guó)際寫(xiě)字樓

——中山CBD最具商情的國(guó)際寫(xiě)字樓

——中山CBD最具均衡價(jià)值和發(fā)展前景的國(guó)際寫(xiě)字樓締造國(guó)際總部獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)，提升項(xiàng)目的多元均衡價(jià)值空間三、獨(dú)有的客戶“品牌莊家”構(gòu)筑特性構(gòu)筑打造“珠三角中小企業(yè)（中山）總部”針對(duì)中小企業(yè)，與香港中小企業(yè)協(xié)會(huì)合作，建立中小企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)總部，并開(kāi)展“中小企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力”發(fā)展論壇，奠定項(xiàng)目專(zhuān)屬影響力，實(shí)現(xiàn)借勢(shì)借力（我方有資源可以提供）；如此等于是因勢(shì)利導(dǎo)，借力打力，協(xié)助挖掘更多客戶能收到事半功倍的效果，這是做好寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一個(gè)重要線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系。三、獨(dú)有的客戶“品牌莊家”構(gòu)筑特性構(gòu)筑針對(duì)多層或整層銷(xiāo)售的大客戶，可以實(shí)施“廣告牌冠名”銷(xiāo)售，以快速建立項(xiàng)目高端品牌度；四、專(zhuān)屬公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)構(gòu)筑特性構(gòu)筑“中山CBD國(guó)際商務(wù)總部”專(zhuān)屬發(fā)展論壇充分利用公共活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，舉行“中山CBD國(guó)際級(jí)商務(wù)總部”發(fā)展論壇，以開(kāi)展“中環(huán)廣場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、發(fā)布會(huì)”等系列活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，以充分進(jìn)行線下資源客戶營(yíng)銷(xiāo)體系。第六部分：項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目發(fā)展理念：讓世界邁進(jìn)中山，讓中山邁向世界

打造中山國(guó)際性商務(wù)總部平臺(tái)，文化與商業(yè)雙向交流的CBD門(mén)戶中環(huán)廣場(chǎng)發(fā)展理念香港、臺(tái)灣及世界地區(qū)專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)集群CBD國(guó)際商務(wù)總部、博覽會(huì)展珠三角貿(mào)易國(guó)際總部中山中國(guó)世界1、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：珠三角首席國(guó)際貿(mào)易總部基地獨(dú)具國(guó)際視野的商務(wù)建筑群、聚合國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)、孵化中小科技型企業(yè)的先進(jìn)理念及依托外向會(huì)展型展貿(mào)商務(wù)，將使中環(huán)廣場(chǎng)成為珠三角國(guó)際貿(mào)易總部基地！2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：珠三角（中山）中小企業(yè)展貿(mào)總部/中山CBD國(guó)際總部

項(xiàng)目以立足中山、聯(lián)動(dòng)珠三角、影響中國(guó)乃至世界為目標(biāo)，立志成為珠三角中小企業(yè)展貿(mào)總部，在整體運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)管理上能與中小企業(yè)攜手，全面與國(guó)際接軌，以商匯友，以商興商。3、項(xiàng)目形象塑造：廣州中信深圳國(guó)貿(mào)中山中環(huán)

將項(xiàng)目與廣州、深圳置于同等高度，迅速提升項(xiàng)目商業(yè)地位。與廣州、深圳成三足鼎立CBD運(yùn)營(yíng)格局，奠定項(xiàng)目在中山CBD中山CBD第一國(guó)際總部商務(wù)龍頭地位。4、項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)想：集合總部基地商務(wù)，以展示、貿(mào)易、商務(wù)主功能，輔主商務(wù)餐飲、文化、休閑、會(huì)所等小型配套于一體的國(guó)際總部復(fù)合體。5、運(yùn)營(yíng)模式定位：中山國(guó)際級(jí)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓管理運(yùn)營(yíng)6、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定位：中山形象地標(biāo)·CBD國(guó)際總部項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想中環(huán)廣場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分定位1.關(guān)于中環(huán)廣場(chǎng)2+3座主題定位：中國(guó)（中山）中小企業(yè)展貿(mào)總部2.關(guān)于中環(huán)1座主題定位：中山CBD國(guó)際總部項(xiàng)目整體策劃，相對(duì)細(xì)分與融合推廣，線上線下聯(lián)動(dòng)運(yùn)作。通過(guò)中小企業(yè)總部基地和CBD國(guó)際總部成功運(yùn)作，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值，帶旺區(qū)域人氣，樹(shù)立、打響區(qū)域品牌戰(zhàn)略，整體運(yùn)作上采用先筑巢引鳳，后引鳳筑巢策略。