2015年上半年河南房地產(chǎn)估價師制度與政策：房屋征收決定模擬試題

2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房屋征收決定模

擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在_。3個以上5?10個5個以上3?10個2、實(shí)行住房分配貨幣化后，公務(wù)員住房補(bǔ)貼的具體辦法由—批準(zhǔn)。A.市（縣）人民政府B.省、自治區(qū)、直轄市人民政府C.上級財(cái)政部門D.上級房改部門3、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850近，從當(dāng)前開始自開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價為2850元/近。若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為萬元。A：766B：791C：913D：1046E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤率等于―義100%。A.開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本B.正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本C.開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值D.正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本5、物業(yè)管理的基本特征不包括。A：社會化B：專業(yè)化C：市場化D：職能化E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是。A：在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B：在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C：在房地產(chǎn)舊場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D：比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格7、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為。A：1%B：3%C：5%D：7%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、由于房地產(chǎn)的流動性差，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)特性是。A：弱流動性B：異質(zhì)性C：壽命周期長D：不可移動性E：借款合同9、直線趨勢法公式Y(jié)=a+bX中，X表示。A：價格B：時間C：常數(shù)D：價格變動率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格10、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。43112.5123.315011、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個_。A.正的協(xié)方差B.負(fù)的協(xié)方差C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差D.絕對協(xié)方差12、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120近，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20面的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8,則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是元/近。A：8571B：10000C：13393D：15625E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格13、對于投資型物業(yè)購買者而言，—往往決定了其愿意支付的價格水平。A.自身支付能力B.擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益大小C.市場供求狀況D.區(qū)域因素14、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同15、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是_。A.相對較高的收益水平B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.抵消通貨膨脹的影響D.投資回收周期較長16、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的.【2004年考題】A：最低價格8：平均價格C：出讓地價D：標(biāo)定地價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用_。A.市場比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法18、—是特別能適合家庭經(jīng)濟(jì)和小型合作經(jīng)濟(jì)分散經(jīng)營的特點(diǎn)，滿足融資要求的信用形式。A.消費(fèi)信用B.銀行信用C.國家信用D.民間信用19、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價，其臨街路線價（土地單價）為2500元/而，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格為. 一A：390.25萬元B：393.75萬元C：402.25萬元D：413.25萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格20、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進(jìn)行測算.【2006年考題】人：平均增減量法8：平均發(fā)展速度法C：移動平均法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、下列關(guān)于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的表述中，正確的是。八：按貸款發(fā)放時有無擔(dān)保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款B：商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資（購買有價證券）兩大類C：長期貸款指貸款期限在10年以上（不含10年）的貸款D：抵押貸款是指按一定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》在—實(shí)行。1984年12月8日1984年11月8日1948年12月8日1985年11月8日23、主要職責(zé)是統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機(jī)構(gòu)，維護(hù)銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行的是_。A.中國人民銀行B.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)C.中國保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)D.中國證券業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)24、權(quán)屬檔案應(yīng)以—為單元建檔，以—為宗立卷。A.丘；房地產(chǎn)權(quán)利人B.套；權(quán)屬單元C.宗地；權(quán)屬單元D.宗地；房地產(chǎn)權(quán)利人25、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場。（2005年試題）A：租賃B：銷售C：保險(xiǎn)D：抵押E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程2、下列關(guān)于拍賣過程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有。（2008年試題）A：拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任C：委托人可能需對告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任D：承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰知曉，誰負(fù)責(zé)E：即使拍賣中確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)3、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有。A：居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E：居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大4、在市場經(jīng)濟(jì)條件下利率的高低并不取決于_。A.社會平均利潤率B.通貨膨脹率C.收入水平D.政策性因素5、關(guān)于物權(quán)的效力說法有誤的是_。A.同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存B.同一標(biāo)的物一般來說物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)C.私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主失效D.物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利6、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的說法錯誤的是_。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動B.通過為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金C.實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)7、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括。A：建筑安裝工程費(fèi)B：土地使用權(quán)出讓金C：拆遷補(bǔ)償費(fèi)D：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8、從—開始國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。1994年7月5日1994年8月15日1993年6月1日1999年6月1日9、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。（2006年試題）A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑紅線后退距離E：容積率10、超額利潤有以下三種。A：創(chuàng)新利潤B：風(fēng)險(xiǎn)利潤C(jī)：壟斷利潤D：正常利潤E：平均利潤11、某寫字樓2年前的市場價格為12000元加2，目前該類寫字樓的市場資金為每天2元/m2,寫字樓的凈收益為市場租金的80%。預(yù)測3年后該寫字樓的市場價格將達(dá)到12500元/m2,轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為12%。則該寫字樓目前的市場價格為（）元/m2。103009766C.10256D.987412、從物理形態(tài)上分，作為投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要可以分為_。A.土地B.建成后的物業(yè)C.在建工程D.地下設(shè)施E.商用物業(yè)13、—之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A.《中華人民共和國仲裁法》B.《中華人民共和國憲法》C.《中華人民共和國土地管理法》D.《中華人民共和國土地使用法》E.《中華人民共和國民法通則》14、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》適用中華人民共和國境內(nèi)的管理。A：房地產(chǎn)估價師的注冊管理B：注冊房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)管理C：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理D：注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育E：注冊房地產(chǎn)估價師的監(jiān)督管理15、，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。A：投資機(jī)會選擇與決策分析B：前期工作C：建設(shè)階段D：租售階段E：借款合同16、按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。A：生物污染B：固體廢棄物污染C：噪聲污染D：廢水污染E：廢氣污染17、假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是。（2005年試題）A：0.25B：0.50C：1.5D：2.00E：借款合同18、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同19、居住用地的使用權(quán)出讓最高年限為一年。8530507020、增長速度是反映現(xiàn)象增長程度的相對指標(biāo)，由求得。A：增長量與發(fā)展水平的比B：增長量與發(fā)展速度的比C：增長量與算術(shù)平均數(shù)的比D：增長量與序時平均數(shù)的比E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋而評估其房地產(chǎn)市場價格。A：與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價B：價值C：貨幣補(bǔ)償金額D：重置價格E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、基本供水方式可分為四種。A：分質(zhì)供水方式B：直接供水方式C：水泵水箱的供水方式D：分區(qū)分壓供水方式E：設(shè)置水箱的供水方式23、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時，下列表