華府領秀全案營銷報告

新經(jīng)濟營銷Marketingtheneweconomy華府嶺秀全案營銷方案我們永不止步1未來并非遙遠，它已經(jīng)來臨。然而，它的命運在不同的公司、行業(yè)和國家卻大相徑庭?！评铡た铺乩铡稜I銷管理》我們永不止步2新舊經(jīng)濟營銷的對比以產(chǎn)品為組織單位關注盈利性交易僅僅考慮財務狀況關注股東營銷人員從事營銷通過廣告打造品牌關注獲取新顧客無衡量客戶滿意度的標準承諾大于實現(xiàn)舊經(jīng)濟營銷以客戶群為組織單位關注客戶終身價值同時關注營銷狀況關注利益關系人所有人從事營銷活動通過公司業(yè)績打造品牌關注挽留老客戶衡量顧客滿意度與保持率實現(xiàn)大于承諾新經(jīng)濟營銷我們將以新經(jīng)濟營銷的標準打造華府嶺秀我們永不止步3打響“伊泰城”品牌，讓華府嶺秀品牌人盡皆知一年半凈銷，實現(xiàn)銷售額45億元成為區(qū)域品質與價格的雙標桿為伊泰集團后續(xù)開發(fā)商的項目奠定品牌及口碑基礎我們的目標我們永不止步4我們——是否具備實現(xiàn)目標的條件？我們永不止步5區(qū)域未來發(fā)展——最具升值潛力的城北發(fā)展區(qū)“一心——雙軸——四組團”城市發(fā)展理念。項目所處區(qū)域未來將成為連接新舊城區(qū)的重點區(qū)域，是目前城市改造的先驅，整個區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)由南到北的發(fā)展趨勢，伊泰城屬區(qū)域發(fā)展的龍頭地帶。項目實現(xiàn)從“幼兒園—小學—中學”一條龍教育配套本項目本項目我們永不止步6項目周邊環(huán)境——便利城市發(fā)展區(qū)屬城北組團，圍繞天驕路已形成多個成熟社區(qū)，大型企業(yè)匯聚南側主干道。區(qū)域認知性強。地塊北側為規(guī)劃中商圈，南側為國賓館，西側為居住區(qū)，東側緊鄰六中新校區(qū)、伊泰華府C區(qū)及伊泰總部項目交通規(guī)劃完善，借助主路擁有較高通達性。我們永不止步7伊泰置業(yè)——聲名在外的品牌開發(fā)企業(yè)伊泰集團專營子公司國家二級開發(fā)資質總資產(chǎn)25.2億元土地儲備面積98萬平方米已成功開發(fā)“伊泰華府A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)”、“萬博廣場”、“景泰華府”正在開發(fā)“伊泰華府嶺秀”、“伊泰華府世家”、“藍波灣”、“東方文苑”、“大路工業(yè)園綜合開發(fā)”等商住項目我們永不止步8全新規(guī)劃有寫字樓、商業(yè)、住宅、學校等綜合商務區(qū)，將建東勝地標性建筑，漸成規(guī)模。本項目為伊泰城規(guī)劃發(fā)展中的終極豪宅項目。伊泰城——漸成規(guī)模的綜合商務區(qū)我們永不止步9項目品牌屬性——“伊泰城”品質標桿住宅項目華府嶺秀華府C區(qū)華府B區(qū)華府A區(qū)“伊泰城”品質標桿項目“伊泰城”品質飛躍項目“伊泰城”品質升級項目“伊泰城”首個住宅項目我們永不止步1011本項目地塊原原為東勝林場場，是本地唯一原生態(tài)林地，擁有得得天獨厚的環(huán)環(huán)境資源，兼兼具城市地段及優(yōu)質環(huán)境屬性。項目地塊屬性性——唯一的的原生態(tài)林地地我們永不止步步11項目風水屬性性——元寶狀狀的財富寶地地我們永不止步步12項目建筑屬性性——ARTDECO經(jīng)經(jīng)典傳世建筑筑風格我們永不止步步13項目建筑屬性性——獨特的的棧道景觀及及運動型觀景景跑道“一軸軸、三三環(huán)、、五組組團””的園園林設設計理理念獨特的的棧道道，可可觀賞賞下沉沉式園園林美美景運動型型觀景景跑道道，倡倡導舒舒適健健康生生活我們永永不止止步14項目產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性———豪豪宅級級的奢奢居產(chǎn)產(chǎn)品210-380平米米理想想面積積全部精精裝修修南北北通透透戶型型大尺度度開間間，南南向雙雙主臥臥明廚明明衛(wèi)，，八角角觀景景主臥臥雙入戶戶門，，主傭傭分區(qū)區(qū)儀式圓圓廳，，尊崇崇體現(xiàn)現(xiàn)南向雙雙主臥臥儀式圓圓廳八角觀觀景窗窗雙入戶戶門我們永永不止止步15項目產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性———豪豪宅級級的奢奢居產(chǎn)產(chǎn)品雙大堂堂設計計，多多功能能體現(xiàn)現(xiàn)高貴貴品質質雙大堂堂，多多功能能我們永永不止止步16項目產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性———豪豪宅級級的奢奢居產(chǎn)產(chǎn)品中西雙雙廚分分離下沉式式內庭庭院下復式式創(chuàng)新新戶型型人性化化設計計，無無障礙礙通道道中西雙雙廚，，獨立立廚房房前庭后后院，，首層層帶下下沉式式內院院下復式式創(chuàng)新新戶型型，墅墅質感感受無障礙礙通道道我們永永不止止步17項目價價值小小結———六六大價價值體體系，，成就就伊泰泰城精精致生生態(tài)豪豪宅六大價價值體體系城北經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展價價值土地及及風水水價值值建筑及及園林林品質質價值值奢華的的產(chǎn)品品價值值伊泰品品牌價價值“伊泰泰城””終極極住宅宅價值值我們永永不止止步18我們———是否了了解我我們的的目標標客群群？我們永永不止止步19231基本描描述：：收入入穩(wěn)定定，三三口或或兩口口之家家區(qū)域來來源：：項目目地塊塊周邊邊的地地緣客客戶及及鐵東東區(qū)客客戶置業(yè)目目的：：改善善居住住環(huán)境境，二二次置置業(yè)以以上置置業(yè)，，有一一定投投資意意識職業(yè)類類型：：私營營業(yè)主主、企企業(yè)中中高管管理層層看中項項目：：伊泰泰品牌牌開發(fā)發(fā)，相相信項項目的的品質質與升升值潛潛力核心客客戶：：伊泰泰品牌牌的忠忠實追追隨者者舒適型型客戶戶：市市場中中高端端客戶戶，一一般為為成功功家庭庭置業(yè)目目的：：二次次置業(yè)業(yè)或多多次置置業(yè)，，追求求品質質升級級職業(yè)特特征：：私營營業(yè)主主、企企事業(yè)業(yè)單位位高層層看中項項目：：看中中項目目的地地段、、品質質與環(huán)環(huán)境重要客客戶：：包含含兩類類———舒適適型客客戶+圈層層型客客戶邊緣客客戶圈層型型客戶戶：市市場中中高端端客戶戶，多多數(shù)與與核心心客戶戶有親親友、、伙伴伴關系系置業(yè)目目的：：二次次置業(yè)業(yè)或多多次置置業(yè)，，繼續(xù)續(xù)和鞏鞏固圈圈層關關系并并改善善居住住品質質職業(yè)特特征：：私營營業(yè)主主、企企事業(yè)業(yè)單位位高層層、政政府公公務員員，教教師醫(yī)生、、律師師、銀銀行、、通訊訊等中中高收收入人人士看中項項目：：伊泰泰品牌牌開發(fā)發(fā)，相相信朋朋友及及項目目的品品質與與升值值潛力力周邊旗旗縣客客戶目光敏敏銳的的投資資人士士特點一一：以以圈層層主流流客戶戶為主主，向向上向向下延延展客客戶層層面我們永永不止止步20特點二二：具具有鮮鮮明本本地特特征的的中高高收入入階層層權利階階層財富階階層中產(chǎn)階階層本地置置業(yè)階階層客群層層級分分類：：1.財財富階階層：：大中中型私私營企企業(yè)老老板、、煤礦礦主、、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)老板板及高高管、、地下下金融融信貸貸業(yè)務務組織織者等等2.權權力階階層：：政府府官員員、高高級公公務員員等3.中中產(chǎn)階階層：：中等等管理理層、、生意意人等等4.置置業(yè)階階層：：東勝勝原住住民、、拆遷遷戶我們永永不止止步2122客戶年年齡及及置業(yè)業(yè)經(jīng)驗驗：高高端項項目置置業(yè)人人群中中，以以28-45歲歲年齡齡段的的人為為置業(yè)業(yè)主力力軍，，這類類人群群具有有一定定的經(jīng)經(jīng)濟實實力，，并且且具有多多次置置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗，較為注注重滿滿足實實際需需求。特點三三：多多為有有過置置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗的的中青青年階階層我們永永不止止步22目前本本地客客戶置置業(yè)，，考慮慮到金金融信信貸等等高收收益渠渠道的的應用用，資資金多多處于于運作作狀態(tài)態(tài)，購購房均均以銀行按按揭貸貸款的方式式為主主要購購買方方式。。特點四四：多多為銀銀行按按揭貸貸款，，受政政策影影響較較大我們永永不止止步23目標客客群需需求想買一一個未未來區(qū)域的的發(fā)展展和伊伊泰城城的標標桿住住宅，，注定定保值值、升升值想買一一個配配套希望解解決孩孩子的的教育育及出出行、、生活活的便便利想買一一個生生活需要健健康的的生活活，需需要生生活得得健康康想買一一個第第一華府世世家夠夠不著著，但但是又又不甘甘屈居居第二二想買一一個品品牌相信伊伊泰、、相信信伊泰泰開發(fā)發(fā)的項項目我們永永不止止步24項目價價值對對目標標客群群的意意義項目特征價值屬性對客群的意義屬于城北組團，成熟社區(qū)與大型企業(yè)聚集高端生活氛圍濃厚，現(xiàn)代化水平高都市生活，現(xiàn)代感、便利產(chǎn)品及配套齊全精裝修、“一條龍”的配套舒適、省心的品質生活原生態(tài)林地自然、稀缺、資源的唯一性占有稀缺資源、擁有綠色生活環(huán)境伊泰城的華府嶺秀高品質的、服務一流的、高端住宅社區(qū)象征身份、體面、與眾不同、有升值潛力能夠實實現(xiàn)對對稀缺缺資源源的占占有，，突顯顯生活活品質質，是是刺激激客群群產(chǎn)生生購買買的重重要因因素。。我們永永不止止步25我們———知己，，還得得知彼彼我們永永不止止步26區(qū)域分分析———鐵鐵東區(qū)區(qū)鐵東區(qū)區(qū)：核核心商商業(yè)中中心，，生活活配套套成熟熟。但但目前前正在在進行行棚戶戶區(qū)的的拆遷遷改造造工作作。老老城區(qū)區(qū)土地地資源源稀缺缺，項項目數(shù)數(shù)量和和規(guī)模模較小小。隨著城城市行行政管管理、、經(jīng)濟濟管理理職能能向康康巴什什新區(qū)區(qū)轉移移，東東勝遠遠期將將成為為區(qū)域域傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)貿易易服務務中心心。鐵東區(qū)區(qū)：生生活配配套完完善，，核心心商業(yè)業(yè)中心心，目目前處處于城城市更更新、、升級級發(fā)展展階段段。我們永永不止止步27區(qū)域分分析———鐵鐵西區(qū)區(qū)鐵西新新區(qū)：：相較較康巴巴什，，與老老城區(qū)區(qū)的聯(lián)聯(lián)系更更為緊緊密。。鐵西西片區(qū)區(qū)土地地資源源豐富富，項項目數(shù)數(shù)量集集中且且規(guī)模模較大大。共共分三三期。。鐵西西一期期建設設已基基本成成形，，并已逐逐漸與與老城城區(qū)融融合。。鐵西二二期正正處于于建設設開發(fā)發(fā)中，，目前前配套套設施施不完完善，，入住住率不不高。。但隨隨著萬正集集團將將土地地轉讓或或合作作開發(fā)發(fā)，未未來將將會有有大量量產(chǎn)品品推出出。鐵西一一期：：占地地約8公頃頃，2003年年5月月開始始動工工建設設，目目前，，黨政政綜合合辦公公大樓樓、區(qū)區(qū)醫(yī)院院、中中小學學已經(jīng)經(jīng)投入入使用用。鐵西二二期：：占地地約10公公頃，，立足足城市市發(fā)展展布局局，定定位于于現(xiàn)代代化的的總部部經(jīng)濟濟、商商貿金金融、、行政政辦公公及居居住為為一體體的新新城區(qū)區(qū)，二期土土地已已全部部賣出出，其其中80%歸萬萬正所所有，，大量量項目目均是是經(jīng)萬萬正轉轉讓土土地或或共同同合作作開發(fā)發(fā)建設設的。。鐵西區(qū)區(qū)：依依托東東勝整整體向向西發(fā)發(fā)展的的趨勢勢和與與老城城區(qū)的的緊密密聯(lián)系系，未未來將將極具具發(fā)展展空間間。我們永永不止止步28984267351序號項目1華府C區(qū)2恒利國際廣場3維力西·帝景峰匯4君泰華府5華研水岸6華府世家7億利·濱河灣8龍灣9三江太古廣場10公園大道11世紀華庭12天驕花園13觀園10111213鐵東區(qū)區(qū)中高高端住住宅主主要集集中于于南部部區(qū)域域；圍繞城城市唯唯一水水資源源打造造高端端住宅宅，目目前已已顯現(xiàn)現(xiàn)出區(qū)區(qū)域價價值。。區(qū)域分分析———鐵鐵東區(qū)區(qū)我們永永不止止步296578942110111213序號序號1億峰國際15凹凸廣場2億鴻國際城16康和西岸3西山國際17康和麗舍4錦泰華府18滿世尚城5西山麗景19鳳凰新城6億利城20宏源一品7西山名苑21峰上峰廣場8正東廣場22滿世國際廣場9維邦金融廣場23西線7號10凱創(chuàng)-城市之巔11龍匯苑12維邦奧林新城13聯(lián)邦大廈1516171819202122233萬正正城城東環(huán)環(huán)路路區(qū)區(qū)域域居居住住物物業(yè)業(yè)多多為為綜綜合合項項目目的的公公寓寓，，為為城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的第第二二個個商商務務和和商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)；；萬正正路路西西側側純純住住宅宅項項目目相相對對較較多多、、規(guī)規(guī)模模相相對對較較大大。。區(qū)域域分分析析————鐵鐵西西區(qū)區(qū)我們們永永不不止止步步30本項項目目區(qū)域域分分析析————項項目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域未來來入入市市項項目目多多，，潛潛在在競競爭爭大大我們們永永不不止止步步31項目名稱建面均價建筑形態(tài)面積范圍套數(shù)去化率開發(fā)商正東廣場28萬—高層157-647780未開盤正東集團西線7號20萬7000小高層90—17011670%億威西山麗景11萬8000高層90—22030090%萬基西山名苑5.4萬13000高層450、540、65012650%瑞德恒基城市之巔50萬—高層100—10002100未開盤凱創(chuàng)億峰國際18萬8000小高層144—33815030%鑫世泰/萬榮錦泰華府20萬8000高層100—30070080%萬正鐵西西區(qū)區(qū)域域中中主主要要在在售售/待待售售住住宅宅項項目目目前前鐵鐵西西區(qū)區(qū)域域，，配配套套不不足足，，入入住住率率不不高高，，尚尚在在發(fā)發(fā)展展中中，，均均價價明明顯顯低低于于鐵鐵東東區(qū)區(qū)域域但隨隨著著區(qū)區(qū)政政府府大大力力發(fā)發(fā)展展鐵鐵西西區(qū)區(qū)，，眾眾多多項項目目處處于于開開發(fā)發(fā)建建設設中中，，未未來來競競爭爭壓壓力力明明顯顯。。我們們永永不不止止步步32項目名稱建面均價建筑形態(tài)面積范圍套數(shù)去化率開發(fā)商億利·濱河灣30萬8000/10000高層107—338113680%金威龍灣25萬10400/13000高層130—40087060%鄂爾多斯華府世家40萬22000小高層、高層357—96074630%伊泰、華府、大興三江太古廣場25萬9600高層74—290420100%三江地產(chǎn)帝景峰匯18萬8000小高層、高層203—40040480%維力西天驕花園15萬8800小高層、高層150—22080060%鄂爾多斯觀園（一期）20萬—高層120—400200未開盤華府嶺秀37萬—高層、小高層、多層210—3801122未開盤伊泰置業(yè)什拉拉烏烏素素河河周周邊邊項項目目目目前前已已形形成成高高端端項項目目聚聚集集區(qū)區(qū)域域。。眾多多高高端端項項目目扎扎堆堆，，競競爭爭較較為為激激烈烈均均價價較較高高，，最最高高已已飆飆升升到到22000元元/平平米米左左右右。。鐵東東區(qū)區(qū)域域中中主主要要在在售售/待待售售住住宅宅項項目目我們們永永不不止止步步33總建建面面大大都都在在20萬萬——30萬萬之之間間，，大大體體量量的的項項目目不不多多本項項目目總總建建筑筑面面積積為為37萬萬平平方方米米，，屬屬較較大大體體量量。?？偨ń婷妫ǎㄈf萬平平方方米米））區(qū)域域中中，，總總套套數(shù)數(shù)大大都都集集中中在在200戶戶或或800戶戶左左右右。。體量量分分析析東勝勝目目前前大大體體量量項項目目并并不不多多，，多多數(shù)數(shù)項項目目難難以以形形成成規(guī)規(guī)模模居居住住氛氛圍圍我們們永永不不止止步步34項目名稱高層小高層多層正東廣場西線7號西山麗景西山名苑城市之巔億峰國際錦泰華府億利·濱河灣龍灣華府世家三江太古廣場帝景峰匯天驕花園觀園（一期）華府嶺秀競品品多多集集中中于于容容積積率率2.0以以上上的的高高密密住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，最最高高可可高高達達4.25的的高高密密度度。。區(qū)域域中中幾幾乎乎所所有有項項目目的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)均均為為高高層層，，少少數(shù)數(shù)含含有有小小高高層層。。本項項目目則則除除此此外外還還包包括括8層層的的多多層層，，保保證證了了產(chǎn)產(chǎn)品品多多樣樣性性以以及及社社區(qū)區(qū)的的低低密密度度。。容積積率率與與建建筑筑形形態(tài)態(tài)分分析析我項項目目為為低低密密度度舒舒適適社社區(qū)區(qū)，，多多樣樣化化的的建建筑筑形形式式滿滿足足多多樣樣化化的的客客戶戶需需求求我們們永永不不止止步步35鐵西西區(qū)區(qū)域域鐵東東區(qū)區(qū)域域鐵西西區(qū)區(qū)鐵東區(qū)鐵西區(qū)作作為新城城區(qū)，其其高端項項目更多多的突出出區(qū)域未未來規(guī)劃劃價值，，并回避避提及鐵鐵東區(qū)的的傳統(tǒng)居居住區(qū)價價值。均價在8000元左右右。鐵東區(qū)作作為老城城區(qū)，配配套更為為齊全，，客戶對對區(qū)域生生活感受受認知度度明顯高高于新區(qū)區(qū)，在售售高端項項目均以以臨近天天驕路等等城市干干道、臨臨近景觀觀河為地地段價值值點。均價在12000元左左右。8000元/平平米12000元/平米銷售價格格分析在售項目目均價水水平集中中于10000元/平平米左右右，高價價格需高高品質支支撐我們永不不止步36200萬—400萬130萬—250萬785萬—2000萬580萬—845萬85萬—270萬150萬—300萬325萬—589萬總價（萬元）各項目面面積區(qū)間間主要集集中在100——300平米之間；本項目總總價略高高于平均均水平，，達到300萬萬—600萬之間，屬屬市場空空白價格格區(qū)間。。面積（㎡㎡）210——380銷售價格格分析本項目總總價區(qū)間間目前處處于市場場空白區(qū)區(qū)間，市市場機遇遇無限我們永不不止步37項目龍灣濱河灣西山名苑城市之巔億峰國際康和南岸康和西岸華府嶺秀精裝修6#精裝其余毛坯大堂裝修毛坯毛坯毛坯毛坯2000-5000元/平米2000-5000元/平米2500-3000元/平米本地區(qū)高高端樓盤盤絕大多多數(shù)為毛毛坯交房房，僅有有龍灣其其中一棟樓提供精裝裝修。另外康和和南、西西岸項目目提供精精裝選擇擇，但仍仍未定精精裝標準準。當?shù)氐亻_發(fā)商商對精裝裝標準的的意識仍仍屬比較較淡泊。。裝修標準準對比因素/項目龍灣濱河灣西山名苑城市之巔億峰國際華府嶺秀商圈未來CBD未來CBD鐵西新區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心商務中心配套商業(yè)、酒店式公寓商業(yè)、酒店式公寓商業(yè)、公寓、餐飲政府行政服務中心體育中心燈塔公園叢林公園商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓教育東勝七小、八小、蒙音藝術學校東勝七小、八小、蒙音藝術學校幼兒園規(guī)劃小學景寧小學

幼兒園、小學六中配套對比比項目多集集中于相相同區(qū)域域，區(qū)域域配套資資源可達達成共享享，使客客戶對于于社區(qū)內內配套和和獨享配配套更為為關注。。我們永不不止步38競爭分析析小結豪宅項目目扎堆城城南，項項目入市市必將帶帶動市場場發(fā)展項目綜合合競爭優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，核心心競爭力力強未來項目目周邊潛潛在競爭爭項目較較多，需需盡快入入市搶占占先機項目整體體知名度度較弱，，后期需需借勢““伊泰城城”品牌牌擴大影影響力項目預期期售價高高于區(qū)域域市場均均價，后后期需要要提升整整體品質質支撐售售價我們永不不止步39

優(yōu)勢—SS1.項目位于城北新區(qū)的“伊泰城”之內，所在區(qū)域優(yōu)勢顯著S2.未來綜合多維立體交通樞紐實現(xiàn)項目與城市的無縫連接，周邊教育等多維配套實現(xiàn)品質生活S4.“林甸園”名聲將項目與生態(tài)環(huán)境直接掛鉤S5.伊泰開發(fā)商品牌引導弱勢—WW1.施工要求高、難度大，不利于快銷展示W(wǎng)2.周邊區(qū)域受包神鐵路影響，有一定的噪音污染W(wǎng)3.項目受拆遷問題影響，高層施工受影響，進而影響全盤銷售機會—OO1.城北新區(qū)發(fā)展勢頭強勁，“伊泰城”品牌借勢對項目銷售利好O2.未來綜合多維立體交通樞紐實現(xiàn)項目與城市的無縫連接O3.周邊項目產(chǎn)品差異化明顯，本項目產(chǎn)品規(guī)劃體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展高端住宅的品質與決心O4.周邊教育等多維配套齊全，實現(xiàn)高品質生活核心競爭力戰(zhàn)略“產(chǎn)品優(yōu)勢占位”：產(chǎn)品規(guī)劃設計實現(xiàn)差異最大化，利用項目內部資源，營造項目核心競爭力：1、充分利用產(chǎn)品設計差異化，對產(chǎn)品空間無限優(yōu)化，增加產(chǎn)品附加值；2、充分利用并進一步挖掘“伊泰及伊泰城品牌價值和區(qū)域價值”優(yōu)勢，增強客戶信心3、進一步放大項目唯一生態(tài)林地的原生態(tài)價值優(yōu)勢，吸引客戶威脅—TT1.加強外部教育資源的引入，難度較大T2.由于目標客戶群體多為二次以上置業(yè)，受政策影響較大T3.區(qū)域正處于新城發(fā)展過程之中，土地供應量大，潛在競爭形成巨大的威脅T4.受地域影響，多樣化品質園林的塑造，難度較大SWOT分析核心優(yōu)勢勢：品牌牌力+區(qū)區(qū)域力+產(chǎn)品力力我們永不不止步40伊泰城內內的精致致原生態(tài)態(tài)闊宅伊泰城內內品質學學院名宅宅伊泰城終終極品質質豪宅核心價值值小結“伊泰城城”下的的品質生生活我們永不不止步41項目整體體定位———整體體形象定定位伊泰城··原生態(tài)態(tài)精致學學府大宅宅——伊泰泰城扛鼎鼎之作我們永不不止步42項目產(chǎn)品品定位伊泰城··舒闊精精裝觀景景豪宅——伊泰泰城標桿桿之作我們永不不止步43我們———能否實現(xiàn)現(xiàn)15500元元/㎡的的均價和和良好的的銷售？？我們永不不止步44自然環(huán)境境的抗性性，冬長長夏短，，不利于于施工及及銷售價格實現(xiàn)現(xiàn)的抗性性，周邊邊項目銷銷售價格格僅10000元/㎡左右銷售速度度的實現(xiàn)現(xiàn)，平均均每月銷銷售額不不低于2.5億元推廣渠道道窄小，，較難尋尋找到一一條迅速速拓展知知名度的的途徑抗性我們永不不止步45據(jù)以往操操作經(jīng)驗驗總結，，對項目目可見增增值部分分多為客客戶關注注及購買買的主要要因素，，而不可可見增值值部分則則多為刺刺激和間間接激發(fā)發(fā)客戶購購買的因因素。我們要做做第一，，就需要要創(chuàng)新和和個性創(chuàng)新點：：打造科科技化和和智能化化住宅我們永不不止步46恒溫恒濕濕，天棚棚輻射采采暖制冷冷：通過向預預埋在樓樓板里的的水管注注入適宜宜溫度的的水，以以天棚輻輻射的方方式，使使室溫常常年保持持在20-26攝氏度度，同時時完成采采暖和制制冷；輻輻射方式式采暖、、制冷效效率高，，不占用用室內空空間，無無風感，，無噪聲聲，并與與新風系系統(tǒng)分離離。置換新風風系統(tǒng)：：取自高空空的新鮮鮮空氣，，通過過過濾、除除塵、除除菌、加加熱/降降溫、加加濕/除除濕等工工序，以以每米0.3秒秒的風速速，從房房間底部部送風口口不停的的送出，，新風經(jīng)經(jīng)過房間間緩緩上上升，帶帶走人身身體的汗汗味及各各種異味味，最終終從房間間頂部的的出風口口排出，，健康清清新的居居室環(huán)境境。北京MOMA科技化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議一一我們永不不止步47三層中空空Low-E玻玻璃：防風和透透光性好好，有助于于能耗降降低，提提高保溫溫性能，，阻擋遠遠紅外線線的輻射射，阻擋擋室內的的熱量或或冷量發(fā)發(fā)散到室室外，從從而降低低采暖制制冷功率率，同時時還有很很好的隔隔音作用用，提高高居住舒舒適度。。外遮陽系系統(tǒng)：傳統(tǒng)的內內遮陽擋擋光但不不隔熱，，更不能能防止有有害光線線的輻射射，外遮遮陽能將將光線、、熱量和和輻射直直接攔截截在室外外；在北北方地區(qū)區(qū)太陽輻輻射時間間較長室室外溫度度較高，，為避免免室內長長時間的的強光輻輻射，外外窗與外外遮陽系系統(tǒng)組合合使用，，夏季陽陽光強烈烈時可關關閉外遮遮陽，保保持室內內清涼，，并且反反射掉對對皮膚、、油漆家家具有害害的紫外外線。保溫、隔音性隔熱、防輻射性LOW_E玻璃外遮陽北京MOMA科技化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議二二我們永不不止步48由管理中中心主機機、單元元門口機機、家庭庭智能終終端（家家庭網(wǎng)關關）組成成可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)訪客與住住戶、住住戶與住住戶、住住戶與管管理中心心之間的的可視通通話以及及遠程開開門集成普通通電話的的功能擴展出非非可視分分機、可可視分機機、廚房房電視電電話、浴浴室電話話等多種種對講終終端智能可視視門鈴，，實現(xiàn)訪訪客二次次確認訪客圖像像瀏覽智慧家居居管理中心心機單元門口口機智能可視視門鈴對講分機機家庭智能能終端廚房電話話浴室電話話智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議一一可視對講講及門禁禁控制我們永不不止步49設置入侵侵探測、、火災、、防盜、、燃氣泄泄漏探測測、緊急急求助等等多個防防區(qū)，接接入家庭庭網(wǎng)關每個防區(qū)區(qū)可單獨獨進行布布、撤防防操作預設在家家、外出出、睡眠眠等多安安防模式式，布、、撤防一一鍵搞定定，也可可自定義義安防模模式當有警情情發(fā)生，，“一鍵本本地報警警”提示，報報警信號號上傳小小區(qū)管理理中心，，電話通通知住戶戶安裝網(wǎng)絡絡攝像機機，通過過智能終終端、無無線智能能終端等等本地實實時查看看，或者者通過網(wǎng)網(wǎng)絡遠程程監(jiān)控智慧家居居智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議二二家庭防盜盜、報警警我們永不不止步50燈光開關關、調光光控制窗簾的開開合控制制生活場景景模式、、個性化化設置客廳：居居家、迎迎賓、影影院餐廳：就就餐、聚聚會、燭燭光臥室：影影院、閱閱讀、起起夜智能調節(jié)節(jié)根據(jù)室內內光照度度，自動動調光；；起夜，，自動觸觸發(fā)夜起起場景模模式家庭地圖圖，直觀觀設置、、操控集成開關關面板、、遙控器器、智能能終端，，便捷操操控遠程操控控智慧家居居窗簾控制制場景控制制智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議三三燈光、窗窗簾、場場景控制制我們永不不止步51高保真、、立體聲聲音質，，HI-FI級音音質效果果不同房間間獨立控控制音源源、音量量、音質質不同音源源任意播播放內置電話話模塊，，電話接接入時相相應房間間自動靜靜音液晶面板板操作與其他系系統(tǒng)聯(lián)動動智慧家居居智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議四四家庭背景景音樂我們永不不止步52室內溫、、濕度監(jiān)監(jiān)測探測到空空氣質量量變差，，自動啟啟動空氣氣凈化器器、空調調新風機機組、負負離子發(fā)發(fā)生器探測到燃燃氣泄露露，自動動關閉氣氣閥，打打開智能能窗戶、、排氣扇扇等進行行通風空調系統(tǒng)統(tǒng)，室內內溫濕度度自動調調節(jié)通過互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、電電話等，，實現(xiàn)對對這些家家居設備備的遠程程控制。。智慧家居居智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置建議五五家居環(huán)境境控制我們永不不止步53智能化創(chuàng)創(chuàng)意配置置功能示示意我們永不不止步54營銷策略略二品為先先，動贏贏天下加強品牌牌與品質質的傳播播與輸入入銷售上以以“潮式式營銷””理論為為主，推推廣上以以“體驗驗式營銷銷”和““事件營營銷”為為主我們永不不止步55營銷三步曲第一曲：造勢勢營銷三步曲第三曲：沖勢勢第二曲：蓄勢勢收集各類利好好信息節(jié)點釋放各種種利好消息舉辦業(yè)內活動動，擴大傳播播舉辦體驗式活活動，吸引關關注不斷落實前期期利好信息，，堅定信心強化體驗式活活動的籌辦釋放開盤優(yōu)惠惠政策，先到到先得制造熱銷新聞聞事件配套、園林等等的落實炒作作持續(xù)強化體驗驗式活動舉辦辦舉辦客戶回饋饋活動我們永不止步步56（2）1、2、3、11、12、23、24#，共計386套，95590.65平米（4）6、8、15、16、17、、22#，共共計166套套，48911.35平平米（5）酒店式式公寓，共計計10900平米（套數(shù)數(shù)未定）（3）14、、18、19、20#，，共計108套，30413.54平米綜合推盤計劃劃（1）4、5、7、9、、10、13、21#，，共計462套，107834.51平米米我們永不止步步572011.62011.92012.42012.62012.10造勢蓄勢沖勢4、5、7、、9、10、、13、21#共計462套套107834.51平平米均價：14500元/㎡銷售額：15.6億元14、18、、19、20#共計108套套30413.54平米均價：17000元/㎡㎡銷售額：5.2億元1、2、3、、11、12、23、24#共計386套套95590.65平米均價：16000元/㎡㎡銷售額：15.3億元6、8、15、16、17、22#共計166套套48911.35平米米均價：18500元/㎡㎡銷售額：9億億元酒店式公寓，，共計10900平米（（套數(shù)未定））商業(yè)，共計53417平平米公寓均價：18000元元/㎡公寓銷售額：：2億元營銷銷售熱炒區(qū)域價值值具有影響力的的評獎伊泰集團內部部推介會伊泰會活動高端會所管理理公司新體育場的冠冠名宣傳園林示范區(qū)““醉美”呈現(xiàn)現(xiàn)精裝樣板間““璀璨”綻放放首次開盤熱銷銷盛況打造高質量教教育配套元寶形的風水水寶地成熟會所的尊尊貴體驗亮相房交會產(chǎn)品價值說明明會新樣板間亮相相持續(xù)熱銷炒作作獲贈珍貴樹種種活動中秋+年底客客戶答謝產(chǎn)品價值說明明會奧運寶貝選拔拔賽全面智能化的的升級產(chǎn)品終極樓王開盤盤慶典及奧運運寶貝頒獎慶慶典價格線品牌線均價：16043元/平平米總銷額：47.1億元（（不含商業(yè)））我們永不止步步58首次開盤期（（2011年年6月）推盤樓座戶型面積套數(shù)4、5、7、9、10、13、21#224.23196210.89196245.6134312.8716372.7620合計107834.51462均價14500總銷額1563600395主推方案：如如果蓄客量達達到近3000組有效客客戶在保證銷售目目標達成的情情況下，大規(guī)規(guī)模集中開盤盤可迅速擴大大項目的知名名度，為后續(xù)續(xù)銷售帶來穩(wěn)穩(wěn)定的客源，，也為后期推推廣制造強大大的新聞傳播播事件。我們永不止步步59案例：沿海美美利山入市2008年1月5日，北北京沿海賽洛洛城6、7期期—美利山盛盛大開盤。此此次開盤前期期營銷工作到到位，充分蓄蓄客，發(fā)置業(yè)業(yè)卡2700張，當日到到場客戶約3000人。。當日推出440套，面面積4.49萬平米，開開盤兩日實現(xiàn)現(xiàn)認購354套，面積3.4萬平米米，成交率達達到80％。。此次開盤成成功，是在傳傳統(tǒng)淡季和國國家調控的雙雙重壓力下的的重大突破，，實現(xiàn)了逆市市飄紅熱銷。。人潮人海我們永不止步步60首次開盤期（（2011年年6月-8月月）備選方案：如如果蓄客量達達不到近3000組有效效客戶，最終終開盤視具體體蓄客量而定定推盤時間推盤樓座戶型面積推盤套數(shù)推盤面積銷售均價總銷額2011年6月4、9210.899843511.514000609161000224.23982011年7月13210.894930106.3214600439552272224.23495245.61342011年8月21210.894934216.6915200520093688224.23497312.871610372.7620合計462107834.51145481568806960我們永不止步步612010年12月—2月月：確定廣告告公司，進行行地塊形象包包裝。占領城城市資源，引引起市場關注注。同時小眾眾范圍發(fā)布項項目信息，并并儲備場域傳傳播彈藥。營銷造勢1、常規(guī)媒體體：熱炒區(qū)域域價值及“伊伊泰城”標桿桿豪宅，提升升項目知名度度2、特殊炒作作：借助住交會強強化項目住宅宅獎項的品牌牌度和知名度度伊泰集團等業(yè)業(yè)內推介會我們永不止步步62價值點炒作（時間：2010年12月-2011年6月））未來北出口區(qū)區(qū)域的地位以以及角色；伊泰城規(guī)劃以以及未來發(fā)展展，宣傳區(qū)域域未來價值；；項目地塊風水水；“伊泰城”重重點打造的標標桿項目……造勢一：熱炒炒區(qū)域價值，，提升項目知知名度戶外媒體媒體炒作短信媒體平面媒體工地、項目四四至以及伊泰泰城區(qū)域地塊塊周邊圍擋等等資源區(qū)域性報紙：：硬廣+新聞聞，外加DM高端投放華府A、B、、C區(qū)老業(yè)主主、華府C區(qū)區(qū)留存客戶、、華府世家““篩選”客戶戶、伊泰集團團全體員工我們永不止步步63全國知名獎項項——品牌推推廣2010年住住交會“名企企、名盤、名名人”大獎媒體類獎項———品牌推廣廣新浪年底獎項項+新地產(chǎn)年年底獎項+中中國房地產(chǎn)報報+北青+藍藍籌地產(chǎn)等造勢二：具有有影響力的評評獎品推活動時間：2010年底———2011年年初我們永不止步步64造勢三：伊泰泰集團及周邊邊關系網(wǎng)伊泰集團內部部推介會，借借助集團年會會等節(jié)點進行行。以節(jié)日聯(lián)誼等等形式釋放項項目相關信息息，達到將項項目信息廣泛泛傳播的目的的，同時可能能有意向客戶戶的產(chǎn)生。時間：2011年1月——2月我們永不止步步65蓄勢活動基礎銷售物料料到位，可制造新聞聞事件為噱頭，迅速速成為社會焦焦點。加大項目曝曝光量，擴大大項目的知名名度。龍頭企業(yè)品牌牌效應系列活活動高端管理公司司打造頂級會會所新體育場投入入使用，大型型演出冠名宣宣傳我們永不止步步66伊泰會會員招招募活動通過伊泰會成成立的前期宣宣傳，擴大品品牌以及項目目的知名度。。通過伊泰會的的會員招募，，進行客戶基基本情況、喜喜好的調研工工作。蓄勢一：龍頭頭企業(yè)品牌效效應時間：2011年3月時間：2011年4月伊泰會立成儀儀式成立伊泰會，，利用品牌號號召力，擴大大潛在客戶群群。為后期銷售工工作提供多種種操作方式，，有利于后期期客戶意向的的梳理。我們永不止步步67高端會所管理理公司簽約入入駐嶺秀通過知名高端端會所管理公公司的加入作作為吸引點，，大力宣傳本本市唯一的頂頂級運動休閑閑主題會所，，提升項目知知名度和關注注度。通過推崇健康康的生活方式式，樹立健康康社區(qū)形象。。提高項目美美譽度。蓄勢二：高端端管理公司打打造頂級會所所時間：2011年4月我們永不止步步68項目緊鄰的體體育場預計于于明年5月正正式投入使用用屆時借助在此此舉辦的場大大型商業(yè)演出出，項目可通通過冠名、出出資等形式進進行有效宣傳傳。蓄勢三：冠名名贊助大型活活動時間：2011年5月我們永不止步步69營銷沖勢“萬事俱備，，只欠東風””開盤軟性條件件具備，可借借助硬性條件件的展示，提提升項目價值值，堅定客戶戶信心，適時時開盤。園林示范區(qū)““醉美”呈現(xiàn)現(xiàn)精裝樣板間““璀璨”綻放放我們永不止步步70目標客戶：伊伊泰會客戶邀約客戶到達達項目現(xiàn)場親親身感受園林林樣板區(qū)，展展現(xiàn)項目園林林品質，增強強打動力。時間：2011年6月沖勢一：園林林示范區(qū)“醉醉美”呈現(xiàn)我們永不止步步71樣板間開放活活動通過樣板間亮亮相活動，邀邀約客戶到達達項目現(xiàn)場，，親身感受。。通過樣板間音音樂或電影播播放，西式餐餐飲品嘗等方方式進行體驗驗式營銷，增增加客戶的打打動力。同時進行首次次開盤沖勢二：精裝裝樣板間“璀璀璨”綻放時間：2011年6月底底我們永不止步步72二次開盤期（（2011年年9月）推盤樓座戶型面積套數(shù)1、2、3、11、12、23、24#210.8949224.2349245.6168244.8994245.9794312.8732合計95590.65386均價16000總銷額1529450400均價較首次開開盤提升15000元元/平米價格支撐點：：與名校聯(lián)合辦辦學，打造東東勝名校產(chǎn)品位置、戶戶型的優(yōu)勢項目風水價值值釋放及會所所開放活動我們永不止步步7312/31/202274時間：2011年7月造勢：持續(xù)續(xù)熱銷炒作作戶外媒體———開盤熱熱銷城市核心戶戶外廣告或或樓頂廣告告（1-2塊）平面媒體———開盤熱熱銷區(qū)域性DM直投：軟軟宣推廣《伊泰城中中的領航者者——伊泰泰華府嶺秀秀》《伊泰華府府嶺秀，昨昨日開盤爆爆簽7個億億》我們永不止止步74教育戰(zhàn)略合合作協(xié)議以與市六中中簽訂合作作協(xié)議，成成為人才儲儲備單位加強投資學學校的硬件件以及軟件件，逐步提提高六中教教育質量與名校聯(lián)合合辦學蓄勢一：打打造高質量量教育配套套時間：2011年7月我們永不止止步75風水大師講講座邀請風水大大師現(xiàn)場講講解項目地地塊的風水水，烘托項項目地域價價值，提升升產(chǎn)品附加加價值?？赏瑫r進行行家具擺放放風水知識識的簡單講講座。蓄勢二：元元寶形的風風水寶地時間：2011年7月我們永不止止步76會所功能的的嘗鮮體驗驗會所交付使使用時，可可邀請意向向客戶以意意見領袖率率先體驗會會所，提升升客戶的被被尊重感，，做好維系系工作。并并可進一步步了解客戶戶反映，通通過客戶進進行口頭傳傳播。蓄勢三：成成熟會所的的尊貴體驗驗時間：2011年8月我們永不止止步7712/31/202278時間間：：2011年年8月月蓄勢勢四四：：亮亮相相房房交交會會參展展房房交交會會以伊伊泰泰品品牌牌參參加加房房交交會會，，展展示示多多個個項項目目平平臺臺，，借借勢勢進進一一步步擴擴大大項項目目的的知知名名度度，，增增加加新新客客戶戶量量。。將認認購購放放到到房房交交會會之之上上，，制制造造項項目目熱熱銷銷事事件件，，提提升升項項目目知知名名度度。。我們們永永不不止止步步7812/31/202279時間間：：2011年年9月月沖勢勢一一：：產(chǎn)品品價價值值說說明明會會舉辦辦產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會借助助前前期期客客戶戶、、當當?shù)氐貥I(yè)業(yè)內內人員員和和領領導導對對項項目目進進行行全全方方位位的的價價值值解解讀讀，，最最大大程程度度地地增增加加客客戶戶的的購購房房欲欲望望及及信信心心，，促促進進后后期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售。。在在此此基基礎礎上上，，引引起起市市場場廣廣泛泛關關注注，，形形成成熱熱點點話話題題。。借勢勢產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值說說明明會會，，舉舉行行第第三三次次開開盤盤活活動動我們們永永不不止止步步7912/31/202280時間間：：2011年年9月月沖勢勢二二：：新新樣樣板板間間亮亮相相高層層樣樣板板間間開開放放開放放高高層層新新品品樣樣板板間間，，邀邀約約客客戶戶到到達達項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場，，親親身身感感受受二二期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的優(yōu)優(yōu)勢勢。。借樣樣板板間間開開放放之之機機，，進進行行二二次次開開盤盤選選房房活活動動。。我們們永永不不止止步步80推盤樓座戶型面積套數(shù)14、18、19、20#245.6168312.8720372.7620合計30413.54108均價17000總銷額517030180三次次開開盤盤期期（（2012年年4月月））均價價較較首首次次開開盤盤提提升升1000元元/平平米米價格格支支撐撐點點：：產(chǎn)品品位位置置、、景景觀觀和和戶戶型型的的優(yōu)優(yōu)勢勢市場場價價格格的的正正常常漲漲幅幅名貴貴樹樹種種引引入入我們們永永不不止止步步8112/31/202282時間：2011年9-10月造勢：開盤熱熱銷盛況戶外媒體———開盤熱銷城市核心戶外外廣告或樓頂頂廣告（1-2塊）平面媒體———開盤熱銷區(qū)域性DM直直投：軟宣推推廣《伊泰城中的的領航者———伊泰華府嶺嶺秀》《伊泰華府嶺嶺秀，昨日開開盤爆簽7個個億》我們永不止步步8212/31/202283時間：2011年9月、、12月底蓄勢一：中秋秋答謝晚宴+年底客戶答答謝選擇中秋佳節(jié)節(jié)和元旦期間間，進行前期期客戶答謝活活動。聯(lián)合人頭馬，，舉辦答謝晚晚宴，邀約新新老客戶參加加，以答謝客客戶長期以來來對項目支持持和貢獻，進進行客戶的維維系工作。我們永不止步步83名人贈送珍貴貴樹木以此為新聞事事件，進行宣宣傳炒作，使使項目階段性性曝光，增加加項目的知名名度。同時可作為提提高項目名氣氣，增加后續(xù)續(xù)銷售動線講講解時的故事事點。蓄勢二：獲贈贈珍貴樹種時間：2012年3月時間：2012年4月名樹高調入駐駐嶺秀對名人贈樹進進行后續(xù)移栽栽報道，并安安排相關部門門的官員蒞臨臨參加，使項項目可有持續(xù)續(xù)性的曝光機機會。我們永不止步步84沖勢：我愛我我家——伊泰泰會周年慶典典活動伊泰會周年慶慶典以此為新聞事事件，強化伊伊泰會的影響響及持續(xù)性，，進行宣傳炒炒作增加項目目的知名度。。借此為新老客客戶提供銷售售回饋，增加加客戶滿意度度和借機開盤盤銷售。時間：2012年4月我們永不止步步85四次開盤期（（2012年年6月）推盤樓座戶型面積套數(shù)6、8、15、16、17、22#210.8937224.2337312.8732372.7660合計48911.35166均價18500總銷額904859975均價較首次開開盤提升1500元/平米價格支撐點：：樓王產(chǎn)品位置置、戶型的優(yōu)優(yōu)勢社區(qū)園林品質質展現(xiàn)智能化、科技技化運用全現(xiàn)房銷售我們永不止步步8612/31/202287奧運年，利用用美女制造話話題炒作，項項目舉辦奧運運寶貝的大型型比賽，得獎獎者親臨倫敦敦奧運會現(xiàn)場場。制造熱點點新聞事件，，擴大項目知知名度。活動籌備：3-4月活動執(zhí)行：5-6月答謝晚宴：6月時間：2011年3月——2012年年6月造勢：奧運寶寶貝選拔賽我們永不止步步8712/31/202288智能化化住宅宅說明明會住宅最最后一一期產(chǎn)產(chǎn)品，，進行行室內內智能能化、、科技技化家家居技技術運運用。。通過過專業(yè)業(yè)人員員配合合生活活化場場景的的講解解，展展現(xiàn)智智能化化產(chǎn)品品將為為生活活帶來來的巨巨大便便捷。。時間：：2011年4月蓄勢：：全面面智能能化的的升級級產(chǎn)品品我們永永不止止步8812/31/202289奧運寶寶貝頒頒獎儀儀式認購活活動以以及奧奧運門門票的的抽獎獎環(huán)節(jié)節(jié)借由本本次開開盤活活動，，將前前期奧奧運寶寶貝的的熱點點活動動，進進行收收尾工工作。。同時時還會會抽取取幾名名當天天認購購客戶戶，一一同前前往倫倫敦現(xiàn)現(xiàn)場觀觀看奧奧運比比賽。。通過過事件件的宣宣傳，，加大大項目目對客客戶的的吸引引力度度。時間：：2012年6月沖勢：：終極極樓王王開盤盤慶典典及奧奧運寶寶貝頒頒獎慶慶典我們永永不止止步89我們永永不止止步90五次開開盤期期（2012年年10月））推盤樓座總面積套數(shù)酒店式公寓10900待定均價18000總銷額196200000商業(yè)53417待定均價待定總銷額待定產(chǎn)品確定現(xiàn)房呈現(xiàn)銷售條條件我們永永不止止步91THANKS感謝發(fā)發(fā)展商商對偉偉業(yè)的的信任任！我們永永不止止步929、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。