存量房交易業(yè)務(wù)管理及管理知識(shí)操作

存量房交易業(yè)務(wù)操作主講教師：張合振學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，了解存量房地產(chǎn)的概念及分類，存量房房屋成色判斷標(biāo)準(zhǔn)，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)交易現(xiàn)狀，存量房銷售的付款方式；熟悉存量房?jī)r(jià)格影響因素，存量房銷售方式及銷售程序，存量房交易風(fēng)險(xiǎn)；掌握存量房上市銷售條件，存量房貸款及交易相關(guān)稅費(fèi)。7.1存量房地產(chǎn)概述7.1.1存量房地產(chǎn)的概念及分類1）存量房地產(chǎn)的概念存量房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的房地產(chǎn)。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易，賣房人具有完全處置權(quán)利的房，俗稱為“二手房”。2）分類(1)已購(gòu)公房：即在房屋改革過程中，已經(jīng)購(gòu)買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已購(gòu)公房；(3)自管公房：指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購(gòu)公房；(4)使用權(quán)房：指市民租住公有住房而享有使用權(quán)的房屋；(5)經(jīng)濟(jì)適用房：指由開發(fā)商開發(fā)，但享受了土地及其他相關(guān)優(yōu)惠政策的且產(chǎn)權(quán)清晰的市民自有住房；(6)商品房：指開發(fā)商開發(fā)，未享受任何優(yōu)惠政策的，產(chǎn)權(quán)清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判斷標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，依據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備配置三大部分若干項(xiàng)目的現(xiàn)狀以其完好和損壞程度將房屋劃分為五類：即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。(1)完好房：三大部分完好齊整，管道暢通，現(xiàn)況良好，能正常使用；標(biāo)準(zhǔn)為八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量構(gòu)部件有輕微損壞，但經(jīng)一般性維修即能恢復(fù)；標(biāo)準(zhǔn)為六至七成新。(3)一般損壞房：三大部分已發(fā)生一般性或局部損壞變形；標(biāo)準(zhǔn)為四至五成新。(4)嚴(yán)重?fù)p壞房：因年久失修而使三大部分明顯變形或損壞；標(biāo)準(zhǔn)為三成新以下。(5)危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫，或傾斜喪失承荷能力，隨時(shí)有倒塌危險(xiǎn)；標(biāo)準(zhǔn)在一成新以下。7.1.2存量房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一般來說，存量房地產(chǎn)的價(jià)格主要受房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素影響。1)環(huán)境因素(1)基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟。(2)交通條件。(3)物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境。(4)人文環(huán)境。2)房屋因素(1)房屋結(jié)構(gòu)。(2)房型。(3)樓層。(4)房屋朝向。(5)房屋開間、層高。(6)面積分配。(7)房間的采光狀況。(8)房屋的新度。(9)房屋的質(zhì)量。

7.2存量房地產(chǎn)的銷售7.2.1存量房上市銷售的條件1)存量房上市要求的相關(guān)條件(1)以成本價(jià)從房管局購(gòu)買的房屋可直接上市；(2)以成本價(jià)從單位購(gòu)買的住房，如與單位的購(gòu)房協(xié)議中無特殊約定的可以直接上市，如與單位有約定，經(jīng)單位同意后，可以上市；(3)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)從單位購(gòu)買的住房，在補(bǔ)足成本價(jià)之后，經(jīng)單位同意后可上市；(4)私產(chǎn)平房可直接上市；(5)如購(gòu)房時(shí)與單位無購(gòu)房協(xié)議，則視同有協(xié)議，仍需單位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地產(chǎn)不能上市交易(1)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或行政處理中的；(4)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(5)依法收回土地使用權(quán)的；(6)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。3)下列公有住房不得進(jìn)行差價(jià)調(diào)換(1)整幢獨(dú)用的花園住宅；(2)屬部隊(duì)、宗教團(tuán)體所有或者在學(xué)校校園內(nèi)的；(3)產(chǎn)權(quán)不明晰的；(4)在戶口凍結(jié)地區(qū)內(nèi)；(5)已列入本市危棚簡(jiǎn)屋改造或者住房成套改造計(jì)劃的；(6)承租人拖欠租金尚未結(jié)清或者有違章搭建尚未處理的；(7)已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；(8)需用于落實(shí)私房政策的；(9)依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。7.2.2存量房銷售方式及銷售程序1)存量房銷售方式⑴網(wǎng)上直銷⑵拍賣方式⑶利用中介機(jī)構(gòu)⑷競(jìng)價(jià)交易2)存量房銷售程序(1)賣方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件；(2)與代理機(jī)構(gòu)簽署賣房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》。(3)代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售物業(yè)的真實(shí)性、合法性；(4)代理機(jī)構(gòu)給物業(yè)做廣告，帶買家看房；(5)代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買家，收取買主訂金；(6)賣方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等；(7)賣方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買賣協(xié)議書》，賣方收取訂金；(8)買方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行)；(9)買賣雙方簽署《某某市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過戶所需的資料；(10)產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后，繳納稅費(fèi)；(11)代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣方；(12)產(chǎn)權(quán)部門辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》；(13)賣方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明材料；(14)代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣方，交付《房屋產(chǎn)權(quán)證》給買方。7.2.3存量房銷售的付款方式1)買賣雙方均為一次性付款購(gòu)房2)業(yè)主為一次性付款購(gòu)房，買家以銀行按揭方式購(gòu)房3)業(yè)主以按按揭方式購(gòu)房房，買家以一一次性付款方方式購(gòu)房4)買賣雙方方均以銀行按按揭方式購(gòu)房房存存量房交易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避1)交易風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的種類買方風(fēng)險(xiǎn)包括括：(1)存量房房性質(zhì)上的瑕瑕疵。①房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利有限制制。②房產(chǎn)有有承租人的，，買方應(yīng)注意意到該承租人人在同等條件件下可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買該房屋的的權(quán)利。③房房屋產(chǎn)權(quán)證上上房屋用途的的限定。(2)賣方資資質(zhì)上的瑕疵疵。①賣方并并非產(chǎn)權(quán)證上上的所有人，，也無所有人人的授權(quán)。②②賣方雖是所所有人之一，，但未取得其其他共有人同同意。(3)存量房房質(zhì)量上的瑕瑕疵。①住宅宅本身的質(zhì)量量瑕疵。②相相鄰關(guān)系上的的瑕疵。(4)存量房房?jī)r(jià)格上的瑕瑕疵。①二手手房?jī)r(jià)格應(yīng)為為周邊區(qū)域新新建商品房的的市價(jià)的2／／3左右。②②二手房售價(jià)價(jià)中計(jì)算了違違章搭建部分分的價(jià)款，但但實(shí)際上這部部分面積并未未載人房產(chǎn)權(quán)權(quán)證。③二手手房存在未繳繳清的公共事事業(yè)費(fèi)、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)等其其他費(fèi)用。(5)存量房房交付時(shí)的瑕瑕疵。①買房房時(shí)認(rèn)定的有有關(guān)裝修設(shè)施施發(fā)生變化。。②出售者拖拖延遷出戶口口造成買方戶戶口無法遷入入。賣方風(fēng)險(xiǎn)包括括：(1)辦理了了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，，買方拖延付付款或拒絕付付款。(2)買方如如采用貸款方方式買房，可可能存在未能能通過銀行審審查或是銀行行未能及時(shí)放放貸的問題，，結(jié)果將導(dǎo)致致買方拖延時(shí)時(shí)間付款或無無力付款。(3)買方支支付首期房款款后房屋風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移前，房房屋發(fā)生毀損損造成無法交交付，賣方將將面臨承擔(dān)違違約責(zé)任的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2)存量房簽簽約注意事項(xiàng)項(xiàng)⑴核實(shí)房主身身份⑵前期費(fèi)用的的結(jié)算⑶維修基金⑷生活費(fèi)用⑸附屬設(shè)施的的驗(yàn)收⑹明確付款過過戶的操作方方式⑺延遲遷戶的的時(shí)間責(zé)任⑻約定違約責(zé)責(zé)任的償付時(shí)時(shí)間⑼補(bǔ)充協(xié)議7.3存量量房地產(chǎn)的貸貸款辦理和交交易稅費(fèi)存存量房貸款存量房貸款是是指購(gòu)房人以以在住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)上交易易的樓宇作抵抵押，向銀行行申請(qǐng)貸款，，用于支付購(gòu)購(gòu)房款，再由由購(gòu)房人分期期向銀行還本本付息的貸款款業(yè)務(wù)。1）住房抵押押貸款目前我國(guó)個(gè)人人住房貸款主主要有四種形形式：公積金金貸款、住房房抵押貸、住住房?jī)?chǔ)蓄貸款款、其他擔(dān)保保貸款。住房房抵押貸款是是售房者（或或擔(dān)保公司））、銀行和購(gòu)購(gòu)房者三方之之間的一種約約定，是約定定購(gòu)房者將其其已預(yù)付部分分購(gòu)房款的全全部權(quán)益做抵抵押，售房者者（或但保公公司）為購(gòu)房房者按期償清清銀行貸款做做擔(dān)保，在購(gòu)購(gòu)房者不能按按時(shí)履行債務(wù)務(wù)時(shí)，銀行有有權(quán)處分抵押押物并優(yōu)先得得以償還的民民事法律行為為。住房抵押押貸款與其他他貸款形式不不同，其特征征求是：借款人用購(gòu)買買的房地產(chǎn)作作抵押向銀行行申請(qǐng)貸款，，是銀行提供供貸款的最起起碼條件。借貸雙方簽訂訂貸款合同的的同時(shí)，也要要簽訂抵押合合同及委托扣扣款協(xié)議。雙方具有雙重重關(guān)系。在違約情況下下，銀行有權(quán)權(quán)取消房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押贖回回權(quán)，可以拍拍賣房地產(chǎn)，，將所得的款款項(xiàng)優(yōu)先抵償償未償還的貸貸款本息，剩剩余款項(xiàng)仍然然可交還購(gòu)房房者。2）住房抵押押貸款要素（1）住房抵抵押貸款的成成數(shù)住房抵押貸款款成數(shù)指貸款款額與樓價(jià)的的比率。（2）借貸年年期年期指住房抵抵押貸款分期期償還的期限限。（3）利息借款人在借貸貸期限內(nèi)不僅僅應(yīng)當(dāng)償還貸貸款本金，而而且應(yīng)支付銀銀行貸款利息息，住房抵押押貸款利率為為銀行同期貸貸款利率。3）住房抵押押貸款基本條條件與要求（１）基本條條件在銀行具備以以下幾個(gè)基本本條件時(shí)，可可代購(gòu)樓者貸貸款支付給銷銷售開發(fā)商或或賣房業(yè)主：：銀行同意給予予貸款額度。。購(gòu)房者有完善善的購(gòu)房手續(xù)續(xù)。（2）購(gòu)房人人辦理住房抵抵押貸款需要要提供以下資資料并同時(shí)具具備下列條件件：個(gè)人身份證明明。個(gè)人收入證明明。住房抵押貸款款申請(qǐng)書（文文本由銀行提提供）。房產(chǎn)權(quán)屬證明明復(fù)印件（主主要指房產(chǎn)證證）。房地產(chǎn)買賣合合同及首期付付款收據(jù)。抵押承諾書（（文本由銀行行提供）。過戶后的房地地產(chǎn)證原本。。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)單正本。買賣雙方在借借款銀行開立立的存折賬號(hào)號(hào)。上述資料的原原件及復(fù)印件件。擔(dān)保手續(xù)。評(píng)估報(bào)告。（3）約定貸貸款的條件銀行、售房者者或擔(dān)保公司司和購(gòu)房者三三方之間的約約定的條件有有：售房者（或售售房者）和購(gòu)購(gòu)房者簽訂的的商品房買賣賣合同（預(yù)售售或觀售）。。銀行與售房者者（或但保公公司）、購(gòu)房房者簽訂的借借款合同（有有的簽訂住房房抵押貸款合合同、委托扣扣款協(xié)議）。。銀行與售房者者（或擔(dān)保公公司）簽訂的的《住房抵押押貸款承諾書書》。借款合同的主主要內(nèi)容：借借款合同（《《住房抵押合合同》）是售售房者、購(gòu)房房者和銀行簽簽訂的用以規(guī)規(guī)定銀行向購(gòu)購(gòu)房者提供住住房抵押貸款款過程中三方方權(quán)利義務(wù)的的協(xié)議，是購(gòu)購(gòu)房者獲得住住房抵押貸款款的關(guān)鍵性法法律文件。合合同包括貸款款金額、期、、利息、劃款款方式、還款款原則、還款款總期數(shù)、還還款方法、還還款方式、提提前還款、延延長(zhǎng)還款期限限、抵押物的的保險(xiǎn)、擔(dān)保保責(zé)任、各方方權(quán)利與義、、特別約定等等內(nèi)容，例如如：抵押期間，未未經(jīng)貸款銀行行同意，抵押押人不得將抵抵押物轉(zhuǎn)移、、出租、變賣賣或饋贈(zèng)。借款人不具有有足夠清償債債務(wù)能力時(shí)，，可提出由貸貸款銀行認(rèn)可可的第三方提提供不可撤銷銷的全額有效效擔(dān)保。保證人是法人人的，必須具具有代為償還還全部貸款本本息的能力，，且在銀行開開立有存款帳帳戶。保證人為自然然人的，必須須有固定經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源，具有有足夠代償能能力的，并且且在貸款銀行行存有一定的的保證金。保證人與債權(quán)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書書面形式訂立立保證合同。。保證人發(fā)生生變更的，必必須按照規(guī)定定辦理變更擔(dān)擔(dān)保手續(xù)，未未經(jīng)貸款銀行行認(rèn)可，原保保證合同不得得撤銷。貸款擔(dān)保方式式：在借款合同執(zhí)執(zhí)行期間，抵抵押人不得以以任何理由中中斷或撤銷保保險(xiǎn)，否則，，貸款銀行有有權(quán)代為投保保，一切費(fèi)用用由抵押人承承擔(dān)。貸款償還：償還貸款采取取先還息后還還本，按月均均還的辦法。。4）住房抵押押貸款還款計(jì)計(jì)劃可分為等額償償還的住房抵抵押貸款、不不等額償還的的住房抵押貸貸款；也可分分為定期償還還的住房抵押押貸款、不定定期償還的住住房抵押貸款款。（1）等額償償還的抵押貸貸款方式等額償還的住住房抵押貸款款方式也有其其缺陷：①利率變化的的風(fēng)險(xiǎn)。②借款人前期期壓力大。（2）等額償償還的計(jì)算公公式①等額本息均均還法，即甲甲方按月以相相等的金額償償還貸款本息息。②等額本金還還款法，即每每月等額償還還本金，貸款款利息隨本金金逐月遞減。。在計(jì)算住房抵抵押貸款計(jì)劃劃時(shí)，一般都都按照貸款銀銀行提供的住住房抵押貸款款等額還款月月供系數(shù)進(jìn)行行計(jì)算，下面面有兩種計(jì)算算形式的系數(shù)數(shù)表可供參考考（見表7——1）例如，一套總總價(jià)為350，000的的住宅，購(gòu)買買方選擇7成成15年的住住房抵押貸款款付款方式，，需要貸款245，000元，每月月償還本息的的數(shù)額按上述述公式及還款款月供系數(shù)計(jì)計(jì)算如下：245000×0.0082133486=2010/月月為了計(jì)算和支支付方便，通通常將月還款款尾數(shù)加入首首期付款之中中。（3）計(jì)算貸貸款余額等額還款的抵抵押貸款中，，計(jì)算每月還還款額的基礎(chǔ)礎(chǔ)是“貸款期期間，每月還還款額的現(xiàn)值值之和等于貸貸款本金”。。4)存量房貸貸款操作流程程(1)確定按按揭服務(wù)公司司和貸款方案案。(2)查詢公公積金(如需需公積金貸款款)。(3)簽訂房房屋買賣合同同。(4)準(zhǔn)備貸貸款資料，審審核貸款資質(zhì)質(zhì)。(5)簽貸款款協(xié)議、公證證、保險(xiǎn)。按按揭服務(wù)公司司將初審后的的貸款資料交交開款銀行審審核，通過后后，按揭服務(wù)務(wù)公司將安排排借款人與銀銀行簽訂貸款款協(xié)議和辦理理協(xié)議公證，，同時(shí)收取費(fèi)費(fèi)用，包括房房屋保險(xiǎn)費(fèi)等等。(6)辦理房房屋過戶和抵抵押手續(xù)。(7)銀行第第一次放款。。(8)辦理房房產(chǎn)證和抵押押證明。(9)銀行第第二次放款。。5）抵押貸款款手續(xù)所需費(fèi)費(fèi)用6）抵押貸款款注意事項(xiàng)防范住房抵押押貸款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。具體防范范措施如下：：(1)無力繼繼續(xù)償還貸款款本息(2)房屋貶貶值風(fēng)險(xiǎn)(3)利率變變化風(fēng)險(xiǎn)(4)房屋處處理風(fēng)險(xiǎn)存存量房交易相相關(guān)稅費(fèi)對(duì)于未滿兩年年的商品房出出售，2005年5月11日國(guó)務(wù)院院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)的建設(shè)部等等七部門《關(guān)關(guān)于做好穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格工工作的意見》》做了明確說說明。國(guó)稅總局于2005年10月發(fā)布了了《關(guān)于實(shí)施施房地產(chǎn)稅收收一體化管理理若干具體問問題的通知》》(國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào))，按照現(xiàn)行行的稅收規(guī)范范，存量房買買賣過程中，，必須繳納包包括個(gè)人所得得稅在內(nèi)的幾幾種稅費(fèi)，具具體見表7－－2：1)買賣雙方方均需繳納的的印花稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2)買方需要要繳納的契稅稅標(biāo)準(zhǔn)3)賣方需要要繳納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、個(gè)人所所得稅標(biāo)準(zhǔn)（1）出售商商品房繳納稅稅費(fèi)具體規(guī)定如下下：①營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅和教育費(fèi)費(fèi)附加。②個(gè)人所得稅稅。從目前情況看看，營(yíng)業(yè)稅、、城市維護(hù)建建設(shè)稅、教育育費(fèi)附加和個(gè)個(gè)人所得稅的的稅費(fèi)計(jì)算可可以有以下幾幾種情況：案例7-1符符合普普通住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的幾年之前，王王先生在亞運(yùn)運(yùn)村附近購(gòu)買買了一套建筑筑面積為100平方米的的商品普通住住宅，建筑容容積率為2．．0，當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)格為5300元／／平方米，則則其房屋購(gòu)買買總價(jià)為53萬元。2005年，李李先生要將這這套房產(chǎn)以7000元／／平方米出售售，售房總價(jià)價(jià)為70萬元元。如果王先生在在2005年年6月1日之之前將房產(chǎn)順順利出售，同同時(shí)辦完各種種手續(xù)，則王王先生除了需需要繳納萬分分之五的印花花稅即700000×0.5%。＝＝350元之之外不需要繳繳納其他任何何稅費(fèi)。如果果王先生在2005年6月1日之后后將房產(chǎn)出售售，除了需要要繳納350元的印花稅稅外，還要根根據(jù)持有房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)間不同繳繳納相應(yīng)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人人所得稅。①若王先生持持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)營(yíng)業(yè)稅＝700000××5%＝35000元；；城建稅＝35000×7%＝2450元；教育費(fèi)附加＝＝35000×3%＝1050元；；個(gè)人所得稅＝＝(700000—530000——530000×1.5530000×0.5‰一35000—2450—1050—350)×20%＝24587元；；在剔除相關(guān)的的費(fèi)用和稅費(fèi)費(fèi)后，王先生生的售房?jī)羰帐杖霝?8348元。②若王先生持持有房產(chǎn)在2年以上5年年以下根據(jù)有關(guān)規(guī)定定，持有房產(chǎn)產(chǎn)在2年以上上5年以下的的，出售房屋屋時(shí)營(yíng)業(yè)稅、、城建稅以及及教育費(fèi)附加加均可以免交交，但仍需要要繳納個(gè)人所所得稅。個(gè)人所得稅＝＝(700000—530000——530000×1.5530000×0.5%。-350)×20%＝32237元此時(shí)，王先生生的售房?jī)羰帐杖霝?29148元，，相比兩年內(nèi)內(nèi)出售增加了了30800元。③若王先生持持有房產(chǎn)在5年以上這種情況下將將不涉及現(xiàn)行行政策下的任任何稅費(fèi)，僅僅需要繳納萬萬分之五的印印花稅即350元，則其其售房?jī)羰杖肴霝?61435(700000——530000—530000×1.5530000×0.5‰-350)元，，相比兩年內(nèi)內(nèi)出售的收益益將提高63087元。。案例7-2不不符合合普通住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的以北京的普通通住宅標(biāo)準(zhǔn)為為例，如朱先先生在團(tuán)結(jié)湖湖有一套150平方米的的三居室商品品房，以6500元每平平方米的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格出售此此套房屋，房房屋總價(jià)為97.5萬元元，兩年前購(gòu)購(gòu)買價(jià)格為5800元每每平方米，原原售房?jī)r(jià)為87萬元。按按現(xiàn)在的政策策，朱先生應(yīng)應(yīng)繳稅費(fèi)如下下：①若朱先生持持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)印花稅＝975000××0.5‰＝＝487.5元；營(yíng)業(yè)稅＝975000××5%＝48750元；；城建稅＝48750×7%＝3412.5元；；教育費(fèi)附加＝＝48750×3%＝1462.5元；個(gè)人所得稅＝＝(975000—870000——870000×1.5870000×0.5‰-48750—3412.5——1462.5—487.5)××20%＝7480.5元；在剔除相關(guān)的的費(fèi)用和稅費(fèi)費(fèi)后，朱先生生的售房?jī)羰帐杖霝?9922元。②若朱先生持持有房產(chǎn)在2年以上5年年以下印花稅＝975000××0.5%。。＝487.5元；營(yíng)業(yè)稅＝(975000—870000)××5%＝5250元；城建稅＝5250×7%＝367.5元；教育費(fèi)附加＝＝5250"×3%＝157.5元元；個(gè)人所得稅＝＝(975000—870000——870000×1.5870000×0.5‰-5250—367.5—157.5—487.5)×20%＝17050.5元；；此時(shí)，朱先生生的售房?jī)羰帐杖霝?8202元，相相比兩年內(nèi)出出售增加了38280元元。③若朱先生持持有房產(chǎn)在5年以上同同樣，，這種情況下下將不涉及現(xiàn)現(xiàn)行政策下的的任何稅費(fèi)，，僅需要繳納納萬分之五的的印花稅即487.5元元，則其售房房?jī)羰杖霝?1027.5(975000—870000—870000×1.5870000×0.5‰-487.5)元元，相比兩年年內(nèi)出售的收收益將提高61105.5元。（2）出售公公房繳納稅費(fèi)費(fèi)2005年8月，北京市市地稅局、北北京市財(cái)政局局、北京市建建委聯(lián)合出臺(tái)臺(tái)了《關(guān)于個(gè)個(gè)人銷售已購(gòu)購(gòu)住房有關(guān)稅稅收征管問題題的補(bǔ)充通知知》(以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱《通知》》)。該《通通知》明確規(guī)規(guī)定：對(duì)于首首次上市交易易的已購(gòu)公房房、危改回遷遷房、合作社社集資建設(shè)住住房、安居房房、康居房、、綠化隔離地地區(qū)農(nóng)民安置置住房等具有有保障性質(zhì)的的住房，今后后均享受普通通住房的待遇遇。今后納稅稅人銷售已購(gòu)購(gòu)住房的購(gòu)房房時(shí)間，可按按契稅完稅憑憑證、契稅核核定證明或房房屋產(chǎn)權(quán)證上上記載的時(shí)間間，以孰先原原則確定。如如因一些合理理的客觀原因因，購(gòu)房人未未能及時(shí)取得得房屋所有權(quán)權(quán)證書并辦理理契稅手續(xù)的的，可憑原購(gòu)購(gòu)房發(fā)票或合合法付款票據(jù)據(jù)證明的第一一筆購(gòu)房款繳繳納時(shí)間，作作為購(gòu)房時(shí)間間。依據(jù)此通通知的規(guī)定，，目前北京市市100%的的已購(gòu)公房都都已超過2年年的期限，90%的公房房超過5年的的期限；同時(shí)時(shí)這些房屋被被規(guī)定為普通通住宅，因此此就不存在此此前面積大小小方面的限制制。案例7-3幾年之前，李李女士在朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖區(qū)區(qū)域購(gòu)買了一一套已購(gòu)公有有住房，其建建筑容積率為為3.0，房房屋建筑面積積100平方方米，按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房?jī)r(jià)款4000元／平方方米計(jì)算。2005年，，李女士準(zhǔn)備備以6300元／平方米的價(jià)格出出售，在不同同時(shí)期，李女女士出售房產(chǎn)產(chǎn)所需繳納的的稅費(fèi)及最終終房產(chǎn)收入為為：如果李女士在在2005年年6月1日之之前將房產(chǎn)順順利出售，同同時(shí)辦完各種種手續(xù)，則李李女士只需交交納萬分之五五的印花稅即即620000×0.5%。＝310元，不需需要交納其他他任何稅費(fèi)。。如果李女士士在6月1日日之后，《通通知》出臺(tái)之之前將房產(chǎn)出出售，除了需需要交納310元的印花花稅之外，還還要根據(jù)持有有房產(chǎn)時(shí)間不不同交納相應(yīng)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和和個(gè)人所得稅稅。假如李女女士持有房產(chǎn)產(chǎn)在2年之內(nèi)內(nèi)，需要交納納31000元的營(yíng)業(yè)稅稅、2170元的城建稅稅、930元元的教育費(fèi)附附加以及個(gè)人人所得稅，剔剔除相關(guān)的費(fèi)費(fèi)用的稅費(fèi)，，李女士的售售房?jī)羰杖霝闉?47224元。在《《通通知知》》出出臺(tái)臺(tái)之之后后，，李李女女士士持持有有房房產(chǎn)產(chǎn)在在5年年以以內(nèi)內(nèi)出出售售房房屋屋時(shí)時(shí)，，營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅、、城城建建稅稅以以及及教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加均均可可以以免免交交，，但但是是還還需需要要繳繳納納43626元元的的個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅和和310元元的的印印花花稅稅，，其其售售房房?jī)魞羰帐杖肴霝闉?74504元元，，相相比比兩兩年年內(nèi)內(nèi)出出售售增增加加27280元元。。假假如如李李女女士士持持有有房房產(chǎn)產(chǎn)在在5年年以以上上，，將將不不涉涉及及到到現(xiàn)現(xiàn)行行政政策策下下的的任任何何稅稅費(fèi)費(fèi)，，也也僅僅僅僅只只需需要要繳繳納納萬萬分分之之五五的的印印花花稅稅即即310元元，，則則其其售售房房?jī)魞羰帐杖肴霝闉?18130元元，，相相比比兩兩年年內(nèi)內(nèi)出出售售的的收收益益將將提提高高70906元元。。案例例7-4二二手手經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房案案例例甲于于2002年年在在回回龍龍觀觀地地區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)買買了了一一套套120平平米米的的房房子子，，假假設(shè)設(shè)房房屋屋原原值值為為36萬萬，，現(xiàn)現(xiàn)在在以以54萬萬元元出出售售給給乙乙。。根根據(jù)據(jù)政政策策規(guī)規(guī)定定，，未未滿滿五五年年的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房出出售售時(shí)時(shí)不不用用交交納納個(gè)個(gè)稅稅。。其其稅稅費(fèi)費(fèi)具具體體為為：：（一一））甲甲轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房屋屋需需要要交交納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)為為：：印花花稅稅＝＝成成交交額額××0.05％％＝＝54萬萬××0.05％％＝＝270元元營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅＝＝成成交交額額××5.5％％＝＝54萬萬××5.5％％＝＝29700元元甲所所需需交交納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)總總額額為為29970元元。。（二二））乙乙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房屋屋需需要要交交納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)為為：：由于于該該套套房房屋屋符符合合普普通通住住宅宅的的條條件件，，因因此此其其契契稅稅按按1.5%的的優(yōu)優(yōu)惠惠稅稅率率征征收收。。契稅稅＝＝成成交交額額××1.5%＝＝54萬萬××1.5%＝＝8100元元印花花稅稅＝＝成成交交額額××0.05%＝＝54萬萬××0.05％％＝＝270元元乙所所需需交交納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)總總額額為為8370元元。。本章章小小結(jié)結(jié)本章章詳詳細(xì)細(xì)介介紹紹了了存存量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)也也就就是是””二二手手房房””市市場(chǎng)場(chǎng)的的內(nèi)內(nèi)容容和和買買賣賣程程序序。。介介紹紹了了二二手手房房的的買買賣賣的的程程序序、、注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)和和操操作作方方法法，，實(shí)實(shí)用用具具有有操操作作性性。。二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)的的抵抵押押貸貸款款和和相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)介介紹紹，，主主要要是是抵抵押押貸貸款款的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)，，對(duì)對(duì)于于二二手手房房的的交交易易中中貸貸款款計(jì)計(jì)劃劃的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有很很大大的的實(shí)實(shí)際際指指導(dǎo)導(dǎo)作作用用。。關(guān)鍵鍵概概念念存量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)完完好好房房一一般般完完好好房房一一般般損損壞壞房房嚴(yán)嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房危危房房住住房房抵抵押押貸貸款款貸貸款款成成數(shù)數(shù)復(fù)習(xí)習(xí)思思考考題題1、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)居居間間業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的接接洽洽時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)注注意意哪哪些些問問題題？？2、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人在在接接受受房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓委委托托手手續(xù)續(xù)應(yīng)應(yīng)注注意意哪哪此此問問題題？？3、、要要核核實(shí)實(shí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬情情況況時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)注注意意哪哪些些問問題題？？4、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣的的主主要要方方式式有有哪哪些些？？5、、在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易洽洽談?wù)勚兄锌涂蛻魬舯缺容^較關(guān)關(guān)注注的的問問題題有有哪哪些些？？6、、簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易手手續(xù)續(xù)的的有有關(guān)關(guān)程程序序與與手手續(xù)續(xù)。。7、、結(jié)結(jié)合合我我所所在在從從業(yè)業(yè)地地區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)定定，，如如何何計(jì)計(jì)算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓稅稅費(fèi)費(fèi)？？8、、什什么么是是住住房房抵抵押押貸貸款款？？它它的的特特點(diǎn)點(diǎn)、、基基本本條條件件與與要要求求有有哪哪些些？？9、、簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述購(gòu)購(gòu)房房抵抵押押貸貸款款程程序序與與手手續(xù)續(xù)。。10、、如如何何幫幫助助客客戶戶選選定定一一個(gè)個(gè)理理想想的的貸貸款款還還款款計(jì)計(jì)劃劃？？11、、等等額額償償還還的的抵抵押押貸貸款款兩兩種種方方式式的的比比較較。。基本本訓(xùn)訓(xùn)練練1、、吳吳先先生生為為一一事事業(yè)業(yè)單單位位在在職職職職工工，，現(xiàn)現(xiàn)有有存存款款１１００萬萬，，家家庭庭月月收收入入５５００００００元元，，日日常常支支出出約約為為２２００００００元元?！，F(xiàn)現(xiàn)看看中中一一套套價(jià)價(jià)值值４４００萬萬的的房房子子，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備購(gòu)購(gòu)買買。。作作為為吳吳先先生生的的置置業(yè)業(yè)投投資資顧顧問問，，可可以以幫幫吳吳先先生生作作如如下下分分析析：：吳吳先先生生不不可可以以采采取取的的住住房房貸貸款款形形式式有有（（））。。Ａ．．公公積積金金貸貸款款ＢＢ．．單單位位集集資資貸貸款款ＣＣ．．住住房房?jī)?chǔ)儲(chǔ)蓄蓄貸貸款款ＤＤ．．住住房房抵抵押押貸貸款款2、、核核實(shí)實(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)最最直直接接的的方方式式是是（（））。。Ａ．．到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記部部門門核核實(shí)實(shí)ＢＢ．．請(qǐng)請(qǐng)鑒鑒定定機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)鑒鑒定定Ｃ．．請(qǐng)請(qǐng)開開發(fā)發(fā)商商核核實(shí)實(shí)ＤＤ．．請(qǐng)請(qǐng)公公證證機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)公公證證3、、抵抵押押貸貸款款的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不不包包括括Ａ．無無力繼繼續(xù)償償還貸貸款本本息ＢＢ．房房屋貶貶值風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)Ｃ．利利率變變化風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)ＤＤ．．房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)不完完整風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4、下下列關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移移時(shí)的的權(quán)屬屬關(guān)系系說法法錯(cuò)誤誤的是是（））。。Ａ．房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移移時(shí)，，土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同規(guī)定定的權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)移移Ｂ．轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人人對(duì)同同宗土土地上上的道道路、、綠化化等擁?yè)碛械牡臋?quán)益益同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移Ｃ．房房地產(chǎn)產(chǎn)商品品轉(zhuǎn)移移時(shí)，，停車車場(chǎng)、、廣告告權(quán)益益等同同時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移Ｄ．房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任，，產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移前由由轉(zhuǎn)讓讓人承承擔(dān)，，產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移后由由受讓讓人承承擔(dān)謝謝謝12月-2205:58:1905:5805:5812月-2212月-2205:5805:5805:58:1912月月-2212月月-2205:58:192022/12/315:58:199、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。05:58:1905:58:1905:5812/31/20225:58:19AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2205:58:1905:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。05:58:1905:58:1905:58Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2205:58:1905:58:19December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20225:58:19上上午午05:58:1912月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月225:58上上午午12月月-2205:58December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/315:58:1905:58:1931December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。5:58:19上上午5:58上上午午05:58:19