土地管理法案例分析

案例分析學(xué)校食堂不能租出去經(jīng)營

2003年4月，新疆某鎮(zhèn)個體戶湯某承租某鎮(zhèn)中學(xué)閑置食堂房屋辦養(yǎng)雞場。鎮(zhèn)土地管理所發(fā)現(xiàn)后，對其作了調(diào)查取證，并報縣國土資源管理局對湯某以非法占地為由給予了相應(yīng)處罰。鎮(zhèn)中學(xué)校長楊某認(rèn)為：湯某租賃的是房屋而不是土地，只需要在房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)就行了。湯某租賃的房屋是學(xué)校閑置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于彌補(bǔ)教學(xué)經(jīng)費(fèi)的不足，是合理的，沒有必要再向土地管理部門繳納土地出讓金。

針對國土局的處罰和楊某的觀點(diǎn)，大家怎么看？厚于德，敏于學(xué)1精選ppt

案例分析租賃房屋時承載房屋的土地也隨之出租，土地和在其之上的房屋是不能分開的。某鎮(zhèn)中學(xué)出租房屋給湯某辦養(yǎng)雞場，是違法改變土地用途和非法出租土地的行為，本案違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)。

地租地價理論認(rèn)為，房租是一種混合租金，其中有一部分是屬于地租，而另一部分是屬于建筑物本身?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，原國家土地局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等法律法規(guī)和政策都表明，在出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押處置房屋和土地時，必須遵循“地隨房走”或“房隨地走”的原則，兩者不能分開。劃撥土地使用權(quán)的出租，《新疆維吾爾自治區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》第二十四條規(guī)定了限制條件，必須由劃撥土地使用權(quán)的出租方辦理出讓手續(xù)，與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳出讓金，辦理登記手續(xù)后，方可出租土地使用權(quán)。由此可見，楊某認(rèn)為“湯某租賃的是房屋而不是土地，只需要在房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)”這一觀點(diǎn)顯然是不正確的，與上述法律法規(guī)的規(guī)定相悖。

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案例分析

本案的違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地，確需改變該宗土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政管理部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)；其中，在城市規(guī)劃之內(nèi)改變土地用途的，在報批前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！辨?zhèn)中學(xué)是以公益事業(yè)而取得的劃撥土地使用權(quán)，若要改變土地用途，理應(yīng)提交確需改變土地用途的申請書，依照法定的程序辦理審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可按新批準(zhǔn)的土地用途使用土地。事實(shí)上，某鎮(zhèn)中學(xué)卻未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將房屋出租給以營利為目的的湯某辦養(yǎng)雞場，改變了土地用途，違反了該條款的規(guī)定，構(gòu)成了改變土地用途的違法行為，是本案的違法主體。

非法占地是指單位或個人未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土地，采用欺騙手段騙取批準(zhǔn)占用土地，以及超過批準(zhǔn)的數(shù)量多占土地的行為，其顯著的特征就是行為人沒有取得任何批準(zhǔn)文件而擅自占用的土地。

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案例分析

針對本案，當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系是土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系，其違法行為的表現(xiàn)形式是以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，這里以本案當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同為構(gòu)成要件。由此可見，縣國土資源局認(rèn)定湯某非法占地給予處罰，明顯適用法律不當(dāng)，違法主體認(rèn)定錯誤，違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)。但湯某與鎮(zhèn)中學(xué)之間租賃房屋的行為屬于民法調(diào)節(jié)的范疇，不受法律保護(hù)。

土地管理部門應(yīng)處理某鎮(zhèn)中學(xué)，因?yàn)殒?zhèn)中學(xué)既是房屋所有權(quán)人，又是土地使用權(quán)享有者，出租房屋時連同劃撥土地使用權(quán)一起出租，其行為未經(jīng)縣經(jīng)以上人民政府批準(zhǔn)，未補(bǔ)繳土地租金，也沒有辦理劃撥土地使用權(quán)出租手續(xù)。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條“對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)，處以罰款”的規(guī)定，縣國土資源局應(yīng)依法收繳鎮(zhèn)中學(xué)所收租金中包含的土地收益部分，并對其違法行為，根據(jù)情節(jié)給予處罰。厚于德，敏于學(xué)4精選ppt

案例分析土地出讓金有無優(yōu)先受償權(quán)

某市有一宗土地，在欠交土地出讓金３００萬元的情況下，就已頒發(fā)了國有土地使用證，后該土地使用權(quán)人以這宗土地作抵押，從銀行貸款，貸款到期后未能被償還，現(xiàn)該銀行通過訴訟已進(jìn)入執(zhí)行程序。法院現(xiàn)要求市國土資源局協(xié)助執(zhí)行，把土地權(quán)屬過戶到銀行名下。而國土資源局認(rèn)為，過戶可以，但應(yīng)優(yōu)先清償所欠土地出讓金，理由是出讓金屬于政府收益，應(yīng)優(yōu)先受償。但銀行和法院認(rèn)為土地出讓金屬于一般債權(quán)，不能享有優(yōu)先權(quán)。

話題一：出讓金作為政府收益能否優(yōu)先于抵押債權(quán)受償？如果能，就會出現(xiàn)兩個新問題：Ａ．征用土地的補(bǔ)償費(fèi)能否因等同于出讓金性質(zhì)而應(yīng)優(yōu)先受償？Ｂ．土地抵押登記時，國土資源局未告知抵押權(quán)人欠交土地出讓金的事實(shí)，屬于權(quán)利瑕疵，國土資源行政主管部門是否承擔(dān)行政賠償責(zé)任？話題二：根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，擬定閑置土地處置方案時，應(yīng)與抵押權(quán)人一并協(xié)商擬定，如果抵押權(quán)人只同意過戶而不參與處置方案，國土資源行政主管部門如何處理？厚于德，敏于學(xué)5精選ppt

案例分析政府收益與其他債權(quán)相比是不是有優(yōu)先受償權(quán)，關(guān)鍵在于有沒有法律依據(jù)。在本案中，如果國土資源局在對抵押合同進(jìn)行審批時，沒有書面告知銀行“這宗土地尚欠土地出讓金”，那么，土地出讓金沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而只能作為一般債權(quán)對待。有人可能會主張國家利益高于其他利益，這種觀點(diǎn)過于原則?！睹袷略V訟法》第２０３條規(guī)定，已作為銀行貸款等債權(quán)的抵押物或者其他擔(dān)保物的財產(chǎn)，銀行和其他債權(quán)人享有就該抵押物或者其他擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。而《企業(yè)破產(chǎn)法》第２８條也明確規(guī)定，有擔(dān)保的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。而作為國家收益的稅收卻只能從破產(chǎn)財產(chǎn)中扣除。從上述規(guī)定可知，從國家利益角度來推斷本案出讓金優(yōu)先受償權(quán)問題，不太符合法理。那么，如果本案中，銀行被書面告知擬抵押土地尚欠３００萬元出讓金，那么，國土資源局代表政府卻因告知擁有了與抵押權(quán)相抗辯的抗辯權(quán)。其依據(jù)可從以下規(guī)定推斷出：

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案例分析

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部１９９７年４月２７日通過）第２８條規(guī)定：“以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：……（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地出讓金的款額?！比绱艘?guī)定，原因可能有二：其一，有些已取得使用權(quán)證的土地在作抵押時，并未繳清全部出讓金。這樣在行使抵押權(quán)時，必須先補(bǔ)償土地出讓金。這種規(guī)定不能確定為優(yōu)先受償權(quán)。這是因?yàn)閷ι鲜鰲l款還有個解釋的問題，也因?yàn)樯鲜鲛k法的階別層次較低，只是個部門規(guī)章。其二，該條款規(guī)定的僅是在劃撥土地上的在建工程的抵押情形。在這種情況下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)必須先交納土地出讓金，其余財產(chǎn)才能作為優(yōu)先受償?shù)呢敭a(chǎn)。但于此情形下，并不涉及土地出讓金與抵押權(quán)誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}。

關(guān)于征用土地的補(bǔ)償費(fèi)能否因等同于出讓金性質(zhì)而應(yīng)優(yōu)先受償?shù)膯栴}，如果嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》關(guān)于征用土地的相關(guān)規(guī)定，這個問題不應(yīng)該出現(xiàn)。如果出現(xiàn)這個問題，也應(yīng)是一個國家補(bǔ)償?shù)膯栴}。因?yàn)閾碛姓鞯貦?quán)利的主體只有一個，即政府。而農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織從法律上說，只與政府有關(guān)系，與用地者并沒有直接關(guān)系。

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案例分析關(guān)于閑置土地的問題?！堕e置土地處置辦法》第三條規(guī)定了不同的處置方式。在閑置土地上設(shè)有抵押權(quán)的情形下，也應(yīng)遵守這些例舉的處置方式所體現(xiàn)的原則。政府對閑置土地的處置目的在于依法處理和充分利用閑置土地，抵押權(quán)人參與處置方案的擬定是法律維護(hù)其權(quán)益的體現(xiàn)。在抵押權(quán)人拒不參與方案擬定的情況下，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)依法處置閑置土地。綜上所述，本案中，土地出讓金作為一般債權(quán)與抵押權(quán)相比較并沒有優(yōu)先權(quán)，至多在告知抵押權(quán)人的情況下，擁有抗辯權(quán)。

那么，如何防止這種會導(dǎo)致國家土地收益流失的現(xiàn)象發(fā)生？

一是要嚴(yán)格遵守《土地管理法》第５５條第１款的規(guī)定，沒有繳納完畢土地出讓金等收益的，一律不得使用土地；二是完善土地發(fā)證管理辦法，對分期繳納土地出讓金或欠繳、不交土地出讓金的土地使用人等沒有繳清出讓金的，一律不得頒發(fā)國有土地使用證；三是完善土地抵押管理辦法，對因各種原因欠繳土地出讓金的土地，不得用于抵押。

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案例分析因繼承形成的一戶兩宅

某行政機(jī)關(guān)在為一農(nóng)戶辦理變更登記時，發(fā)現(xiàn)該戶已于1998年辦理了宅基地審批手續(xù)，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，辦理了集體土地使用權(quán)登記。該戶當(dāng)時由于分戶，舊房兩間仍由其父母居住。老宅基地其父擁有合法權(quán)屬。去年，父母雙方去世后，他欲將老宅基地住房權(quán)屬變更給自己，準(zhǔn)備將老宅翻修。由于家中無其他兄妹，他是唯一的合法繼承人，老宅理應(yīng)由他繼承。但他本人已擁有一處新宅基地，如果將老宅基地為其辦理過戶登記，又違反了《土地管理法》第六十二條第一款之規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并且極有可能將翻建的老宅私下買賣或出租。為此，變更登記一直沒有進(jìn)行。如果將老宅通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)讓于他，是否可以呢？

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案例分析當(dāng)事人繼承房屋形成一戶兩宅或多宅與《土地管理法》第六十二條第一款“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定不矛盾?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)。”根據(jù)物權(quán)原理，對普通房屋這種財產(chǎn)權(quán)的繼承，其內(nèi)涵主要是指對其具有的使用價值的繼承，而當(dāng)其不具有使用價值時，也就不再具有財產(chǎn)的性質(zhì)內(nèi)涵而繼承了。農(nóng)村村民使用的宅基地，實(shí)行的是劃撥用地與房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。所以，從保護(hù)公民私有財產(chǎn)的《憲法》原則出發(fā)，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定：“繼承房屋取得的宅基地，可確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)?！钡谖迨粭l規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定，確定農(nóng)村村民宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定批準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體?！?/p>

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案例分析承包地轉(zhuǎn)包是否要經(jīng)村委會同意

張三家三年前與本村村委會簽訂了為期10年的土地承包合同。但近兩年來張三一直在縣城做生意，沒有時間管理土地。今年春天張三與鄰居李某協(xié)商后，簽訂了土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，將承包土地轉(zhuǎn)包給李某承包經(jīng)營。村委會得知后，以此事沒有征得村委會同意為由，通知張三轉(zhuǎn)包協(xié)議無效，并說張三要不承包土地，村委會就要提前收回承包土地。請問：不經(jīng)村委會同意，土地轉(zhuǎn)包是否有效？

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案例分析張三與李某簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議是有效的。

我國《農(nóng)村土地承包法》第十條明確規(guī)定：“國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)?！痹摲ǖ谌l規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！钡谌臈l又規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。”該法第三十七條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案?！备鶕?jù)上述規(guī)定，張三與鄰居李某簽訂的是土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，不必經(jīng)原發(fā)包方即村委會同意，只要報村委會備案即可。厚于德，敏于學(xué)12精選ppt

案例分析土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以繼承

家住嫩江縣白云鄉(xiāng)的林女士，丈夫７年前去逝后就與次子王松一同生活，與次子經(jīng)濟(jì)一體，長子王貴每月付贍養(yǎng)費(fèi)１００元。１９９８年第二輪土地承包時，次子王松分得包括母親在內(nèi)４口人的承包田３２畝（每口人８畝）。今年４月，林女士病故。長子王貴要求弟弟王松將母親的承包田分給他４畝，王松不從，在多次協(xié)商無果的情況下，王貴向法院提起了訴訟。

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案例分析法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”。農(nóng)村土地承包是以戶為單位，只是在分配土地時按照人口計算土地的數(shù)量，家庭中部分成員死亡，但作為承包方的農(nóng)戶依然存在，只有承包人死亡，承包經(jīng)營的家庭消亡的情況下，才存在是否繼承問題。據(jù)此，法院駁回了王貴要求分得母親４畝承包田的訴訟請求。

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案例分析從我國的實(shí)際情況出發(fā)，為解決無地人口的土地問題，緩解人地矛盾，體現(xiàn)社會公平，對因承包人死亡，承包經(jīng)營的家庭消亡的，其承包地不允許繼承，應(yīng)當(dāng)由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并嚴(yán)格用于解決人地矛盾。當(dāng)然，如果承包方的繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，又沒有分到承包地的，可以優(yōu)先承包被繼承人的承包地。承包地雖然不允許繼承，但承包人應(yīng)得的承包收益，如已收獲的糧食、未收割的農(nóng)作物等，作為承包人的個人財產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)依照繼承法的規(guī)定繼承。對此，農(nóng)村土地承包法第三十一條第一款規(guī)定：“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承?！崩^承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。法定繼承的，繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，繼承人繼承。繼承人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。承包人應(yīng)得的承包收益，自承包人死亡時開始繼承，而不必等到承包經(jīng)營的家庭消亡時才開始繼承。前面所講繼承的問題，主要指耕地和草地，關(guān)于林地能否繼承的問題，農(nóng)村土地承包法第三十一條第二款規(guī)定：“林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。”

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案例分析在校大學(xué)生是否可以申請宅基地

問：近年來黨的政策好，農(nóng)民的生活條件有了明顯提高，日子富裕了，對住房條件要求高了，有的農(nóng)村居民要求以在大學(xué)生已成年需要另立門戶為由申請宅基地，請問對此問題應(yīng)該怎么辦？

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案例分析?土地管理法?第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處符合規(guī)定面積的宅基地。法律規(guī)定的在農(nóng)村擁有宅基地的權(quán)利主體只能是農(nóng)村村民。何謂農(nóng)村村民？根據(jù)相關(guān)解釋，是指具有農(nóng)業(yè)人口戶籍，參加一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，從事農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)的人。而在校大學(xué)生的身份，與此定義相差甚遠(yuǎn)，顯然不是農(nóng)村村民，當(dāng)然也就不能在農(nóng)村享有宅基地了。當(dāng)然，如果在校大學(xué)生已結(jié)婚，并且其妻（夫）為本村村民，則可參照國務(wù)院國發(fā)（1990）4號?國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地建房?的規(guī)定，以在農(nóng)村的妻（夫）的名義審批規(guī)定面積的宅基地。厚于德，敏于學(xué)17精選ppt

案例分析宅基地互換協(xié)議是否有效？馮某的宅基地與魏某的宅基地相鄰，馮某的宅基地位于西邊，魏某的宅基地位于東邊。兩塊宅基地的寬度均為8米，長16米，面積均為128平方米。馮某與魏某也均于1996年2月12日分別取得縣土地管理局頒發(fā)的用地證書。1999年5月6日，馮某與魏某經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：馮某與魏某雙方互換調(diào)整宅基地位置，即原來馮某位于西面的宅基地與魏某位于東面的宅基地互換位置，雙方所持的土地使用證書中的土地尺寸不變，協(xié)議簽訂后的任何一方不得后悔，否則負(fù)全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2001年9月18日，馮某在尚未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)時便在換得魏某宅基地的位置上動工建樓房。2001年12月，馮某建起了一幢四層半高、建筑面積576平方米的樓房。在馮某建房的過程中，魏某知道但未提出異議。2002年4月27日，魏某以雙方換地尚未辦理正式過戶手續(xù)，馮某侵占其宅基地為由向法院提起訴訟，要求馮某退出侵占的128平方米宅基地，恢復(fù)原狀。在庭審中魏某變更訴訟請求，要求馮某賠償其該購地款15萬元及其利息。馮某和魏某在庭審中均承認(rèn)沒有辦理換地權(quán)屬變更登記手續(xù)是由于當(dāng)時法律意識不強(qiáng)。

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案例分析宅基地互換協(xié)議是否有效？2001年9月18日，馮某在尚未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)時便在換得魏某宅基地的位置上動工建樓房。2001年12月，馮某建起了一幢四層半高、建筑面積576平方米的樓房。在馮某建房的過程中，魏某知道但未提出異議。2002年4月27日，魏某以雙方換地尚未辦理正式過戶手續(xù)，馮某侵占其宅基地為由向法院提起訴訟，要求馮某退出侵占的128平方米宅基地，恢復(fù)原狀。在庭審中魏某變更訴訟請求，要求馮某賠償其該購地款15萬元及其利息。馮某和魏某在庭審中均承認(rèn)沒有辦理換地權(quán)屬變更登記手續(xù)是由于當(dāng)時法律意識不強(qiáng)。

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案例分析1.重慶市石柱縣國土房管局：宅基地互換協(xié)議無效？

馮某與魏某所簽《宅基地互換協(xié)議書》尚未產(chǎn)生法律效力。根據(jù)《民法通則》第五十五條和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一個合同要產(chǎn)生法律效力必須具備三項(xiàng)條件：一是行為人具有相應(yīng)的行為能力，二是當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，三是不違反法律或社會公共利益。本案中的協(xié)議除應(yīng)具備上述一般要件外，還須具備辦理登記的特別有效要件才能生效。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第四十二條和《土地管理法》第十二條，《土地管理法實(shí)施條例》第六條的規(guī)定，土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，必須辦理土地變更登記手續(xù)，且自變更登記之日起開始生效。按照上述規(guī)定，本案中的協(xié)議只具備了合同的一般生效要件，未具備合同的特別生效要件，所以該合同是無效合同。

馮某如拆除房屋，經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由馮某與魏某共同負(fù)擔(dān)。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效，雙方應(yīng)返還財產(chǎn)，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中雙方均有過錯，所以，馮某的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由雙方分擔(dān)。

當(dāng)然，本案如能調(diào)解解決是最好的。通過調(diào)解，雙方同意補(bǔ)辦土地變更登記手續(xù)，合法調(diào)換土地使用權(quán)，保留馮某的房屋，這樣雙方都可避免損失。厚于德，敏于學(xué)20精選ppt

案例分析2.湖北省鄖西縣國土資源局：宅基地互換協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效認(rèn)為文中馮某與魏某宅基地互換協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效。馮某與魏某所在的縣級以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)責(zé)令兩人停止違法行為。我國實(shí)行土地的社會主義公有制，也就是說土地分為國有和集體所有，個人只有土地使用權(quán)而沒有所有權(quán)。任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得侵占、買賣或以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地。文中馮某與魏未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，私自簽訂協(xié)議交換宅基地的行為應(yīng)視為以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，違反了《土地管理法》第二條、《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地行政主管部門應(yīng)根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定予以行政處罰：若馮某與魏某在非法轉(zhuǎn)讓此宅基地過程中有非法所得，應(yīng)予沒收；若該幢建筑物符合土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)予沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；不符合土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。當(dāng)?shù)胤ㄔ簯?yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定認(rèn)定該份協(xié)議無效，予以解除。厚于德，敏于學(xué)21精選ppt

案例分析《土地管理法》第二條：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。）《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。）厚于德，敏于學(xué)22精選ppt

案例分析《土地管理法》第七十三條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。）《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。厚于德，敏于學(xué)23精選ppt

案例分析3.對本案的處理，主要存在以下三種意見：第一種意見認(rèn)為：應(yīng)判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議書無效，馮某向魏某賠償購地款15萬元及利息。理由是：馮某與魏某雖然經(jīng)過協(xié)商簽訂協(xié)議，愿意將各自合法擁有的宅基地互換，是雙方自行處置其民事權(quán)利的民事行為，應(yīng)認(rèn)定“合同成立”，但是雙方必須按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定向土地行政主管部門辦理宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)，方能認(rèn)定合同有效。厚于德，敏于學(xué)24精選ppt

案例分析第二種意見認(rèn)為：應(yīng)判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議有效，駁回魏某的訴訟請求，并責(zé)令馮某與魏某補(bǔ)辦宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。理由是：馮某與魏某用于交換的宅基地，雙方都已取得土地行政主管部門頒發(fā)的用地證書；因而雙方對各自的宅基地都合法擁有使用權(quán)和處置權(quán)。雙方經(jīng)過協(xié)商并簽訂協(xié)議書將各自合法擁有的宅基地互換是雙方自行處置民事權(quán)利的行為，且是真實(shí)意思的表示，其簽訂的協(xié)議是有效協(xié)議，雙方應(yīng)該按照協(xié)議所約定的內(nèi)容履行。協(xié)議的實(shí)際內(nèi)容為互換宅基地；當(dāng)初沒有履行辦理土地變更登記這一民事法律行為，不是雙方的本意使之，而是由于沒有這一法律意識，到國家土地行政主管部門辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。現(xiàn)魏某以雙方互換宅基地沒有辦理真正過戶手續(xù)而主張雙方的換地?zé)o效不應(yīng)得到支持。故應(yīng)判決駁回魏某的訴訟請求，并判決馮某與魏某履行完辦理宅基地使用權(quán)變更登記這一民事法律行為。厚于德，敏于學(xué)25精選ppt

案例分析第三種意見認(rèn)為，應(yīng)裁定中止本案審理，向當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T提出司法建議，由土地行政主管部門做出決定書，責(zé)令馮某與魏某限期補(bǔ)辦宅基地權(quán)屬變更登記之后，由魏某自行撤訴。如果魏某未在責(zé)令期限補(bǔ)辦宅基地權(quán)屬變更登記，其宅基地權(quán)利將不受法律保護(hù)，屆時應(yīng)恢復(fù)本案的審理，并依據(jù)土地行政主管部門所作出的決定書，判決馮某與魏某的換地協(xié)議有效，駁回魏某的訴訟請求。

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案例分析首先，從我國土地管理的規(guī)定分析，我國《土地管理法》第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)；第八十二條規(guī)定，不辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理?？梢?，土地所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移不經(jīng)變更登記，不具有法律效力，即不僅不能以其權(quán)利變更對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生權(quán)利變動的后果。而作為土地監(jiān)督、檢查、處理土地違法案件的土地行政主管部門，發(fā)現(xiàn)有關(guān)權(quán)利人未依法辦理土地權(quán)屬變更登記，或者土地行政主管部門接到有關(guān)單位或者個人未辦理土地變更登記的檢舉、申訴，應(yīng)當(dāng)查明事實(shí)。如果證據(jù)充分、事實(shí)清楚，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)做出責(zé)令限期辦理變更登記的決定。當(dāng)事人在接到責(zé)令限期辦理的決定書后，應(yīng)當(dāng)在該決定書限定的期限內(nèi)辦理變更登記，同時還可以申請行政復(fù)議或者向有關(guān)人民法院起訴。如果當(dāng)事人不按土地行政主管部門的決定辦理土地權(quán)屬變更登記，其原有的宅基地權(quán)利將不受法律保護(hù)。本案馮某與魏某簽訂協(xié)議互換宅基地后，馮某已在魏某原來的宅基地上建起樓房，雙方的換地事實(shí)清楚?，F(xiàn)魏某出于某種原因反悔，以未辦理變更登記為由要求馮某退出該宅基地，恢復(fù)原狀，或要求馮某賠償其購地款，于法不應(yīng)得到支持，而應(yīng)由當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T作出決定責(zé)令其辦理變更登記。

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案例分析其次，從我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定分析，馮某與魏某所簽訂的互換宅基地協(xié)議已經(jīng)成立，只是由于沒有到土地行政主管部門辦理變更登記，故尚未生效。但是，當(dāng)事人自愿訂立的合同，必須依照誠實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利、違反義務(wù)。本案涉及所互換的兩塊宅基地，雙方均具有獨(dú)立的支配處置其宅基地的權(quán)利，既然馮某與魏某已簽訂換地協(xié)議，并且雙方已將標(biāo)的物即各自的宅基地交付對方，馮某也已經(jīng)在魏某原有的宅基地上建上樓房，馮某沒有締約過失的責(zé)任。因此，馮某與魏某均應(yīng)互相負(fù)有將該換地協(xié)議履行完畢，即到土地行政主管部門辦理變更登記的義務(wù)。（本案中宅基地互換協(xié)議宜視為有效）厚于德，敏于學(xué)28精選ppt

案例分析再次，從物權(quán)變動原因分析，交換、轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動的原因，而登記則是確定物權(quán)變動的效力。由于宅基地是一種基本的生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬的穩(wěn)定性，流轉(zhuǎn)的安全性，均會對社會秩序及人們的生活產(chǎn)生重大影響。因此，國家才通過登記的形式把這種特殊物權(quán)的存在與流轉(zhuǎn)的過程記載下來，并向社會公示，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國家進(jìn)行監(jiān)督和管理，也有利于當(dāng)事人交易的安全。

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案例分析其次，從我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定分析，馮某與魏某所簽訂的互換宅基地協(xié)議已經(jīng)成立，只是由于沒有到土地行政主管部門辦理變更登記，故尚未生效。但是，當(dāng)事人自愿訂立的合