房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)例

Times?泛城項(xiàng)目策劃報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)例精選課件報(bào)告正文：一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

二、項(xiàng)目定位

三、發(fā)展思路之競(jìng)爭(zhēng)策略

四、發(fā)展思路之產(chǎn)品策略

五、發(fā)展思路之營(yíng)銷策略

六、發(fā)展思路之推售策略

精選課件項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場(chǎng)分析1

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

我們是什么？精選課件區(qū)位本體條件本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口.項(xiàng)目地塊坐北朝南.整個(gè)地塊呈較為標(biāo)準(zhǔn)的正方形;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段,此路段為成都通往新都之重要路段.目前除本項(xiàng)目外周?chē)诮?xiàng)目較多,其中藍(lán)光集團(tuán)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極具代表性.本項(xiàng)目精選課件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本體條件·規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數(shù)：1739.1m2其中：1、地下停車(chē)庫(kù)建筑面積：1714.5m2、地下設(shè)備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數(shù)：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機(jī)動(dòng)車(chē)位：85輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車(chē)位：69輛2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車(chē)位：20輛

·非機(jī)動(dòng)車(chē)位：149輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車(chē)位：55輛2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車(chē)位：94輛精選課件本項(xiàng)目

主要交通干道：二環(huán)路北三段、解放路一段、北新干道

遠(yuǎn)期規(guī)劃成都地鐵三號(hào)線規(guī)劃，經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目向市中心延伸，與地鐵一、二、四號(hào)線連接可轉(zhuǎn)乘。

交通項(xiàng)目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來(lái)有望改善。本體條件本項(xiàng)目精選課件配套現(xiàn)狀商業(yè)配套

本項(xiàng)目所處區(qū)域配套設(shè)施成熟，主要滿足停車(chē)位的需求。如：工商銀行、超市、學(xué)校公共配套

預(yù)留開(kāi)放式大型活動(dòng)廣場(chǎng)，為居住區(qū)提供公共活動(dòng)空間及場(chǎng)所。本體條件規(guī)劃配套成都三十三中學(xué)幼兒園中心醫(yī)院老年公寓工商銀行超市學(xué)校精選課件地塊關(guān)鍵字城北.金牛區(qū) 區(qū)位性質(zhì)規(guī)模獨(dú)棟公寓優(yōu)勢(shì)：1.地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃少；2.項(xiàng)目近主干道,交通便捷；3.項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)低.戶型設(shè)計(jì)好；4.項(xiàng)目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多\住宅區(qū)多，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大。劣勢(shì):1.因?yàn)槌潜钡臍v史問(wèn)題,大區(qū)域市場(chǎng)會(huì)受到影響2.地塊規(guī)模小，在營(yíng)銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益。地塊優(yōu)劣勢(shì)本體條件精選課件項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場(chǎng)分析1

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

我們是什么？精選課件位置：本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段。定位：新城市”，展示項(xiàng)目區(qū)域的配套環(huán)境、區(qū)域的市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Φ取！办艅?dòng)小戶”，體現(xiàn)項(xiàng)目戶型特點(diǎn),戶型的靈動(dòng),低總價(jià),時(shí)尚,適應(yīng)方向廣等。“活力股”，積極向上，體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)投資性\項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升值潛力。目前中國(guó)股票市場(chǎng)很火熱,借大眾所關(guān)注焦點(diǎn)突顯本項(xiàng)目物業(yè)及區(qū)域價(jià)值。概述Times?泛城概念性定位為“新城市炫動(dòng)小戶·活力股”。性質(zhì)：區(qū)域.城北金牛區(qū)精選課件經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域.城北金牛區(qū)五塊石批發(fā)市場(chǎng)商圈本案項(xiàng)目地西側(cè)城北客運(yùn)中心往北則方面即為五塊石大批發(fā)市場(chǎng);市場(chǎng)環(huán)境活躍,交通便利,人力資源豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)市場(chǎng)皆聚于此,商賈聚集.從地理區(qū)位看，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為優(yōu)越，處于四大商圈的輻射之中

城北物流商圈

項(xiàng)目至北,經(jīng)駟馬橋至天回鎮(zhèn)為成都物流貨運(yùn)經(jīng)濟(jì)集中區(qū)域.精選課件經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域.城北金牛區(qū)荷花池批發(fā)市場(chǎng)商圈項(xiàng)目往西約1公里即為荷花池大商圈區(qū)域,屬成都北部商圈代表區(qū)域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運(yùn)……商戶眾多;有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史.

建材市場(chǎng)商圈項(xiàng)目自身地處一建材市場(chǎng)集中區(qū)域,項(xiàng)目旁美殼裝飾城,國(guó)美電器,512建材市場(chǎng)…項(xiàng)目北面之富森`美家居建材市場(chǎng),至今已是成都建材市場(chǎng)之重要區(qū)域,同時(shí)與五塊石建材市場(chǎng)連成一片,成為成都建材市場(chǎng)之主要區(qū)域.影響較大.精選課件經(jīng)濟(jì)提升、綠化跟進(jìn)規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū),綠化跟進(jìn)城北解放路一段、駟馬橋片區(qū)因?yàn)樽陨碓?曾經(jīng)給人留下的是臟、亂、差的印象,隨著城市化進(jìn)程的不斷提高.現(xiàn)本項(xiàng)目片區(qū)屬于成都市舊城改造一重要區(qū)域,除了迪邦、藍(lán)光、匯融、興元、天賜等眾多開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目外,還有政府與發(fā)展商共同合作的限價(jià)房項(xiàng)目落居于此(如:干道北回歸線).綠化的打造從整個(gè)城北的概念來(lái)看.現(xiàn)2000畝城北沙河源綠化片區(qū)、新綠水碾公園、近5000畝高爾夫球場(chǎng)、熊貓基地、北湖、東湖公園;從現(xiàn)市政府對(duì)城北區(qū)域的行政重視到實(shí)際開(kāi)發(fā)情況,反觀城北的歷史與今天;未來(lái)城北的城市化發(fā)展進(jìn)程可見(jiàn)一斑.城北經(jīng)濟(jì)地位的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)展城北屬于成都經(jīng)濟(jì)、商務(wù)一重要區(qū)域,從市政府的規(guī)劃來(lái)看,未來(lái)城北經(jīng)濟(jì)地位不會(huì)改變,加之目前并且北部住房市場(chǎng)的發(fā)展,在未來(lái),城北區(qū)域商務(wù)類型物業(yè)的需求會(huì)有一定的突顯.精選課件項(xiàng)目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場(chǎng)分析1

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

我們是什么？精選課件土地市場(chǎng)概述近期東麗區(qū)土地供應(yīng)主要集中在四個(gè)片區(qū)：近期東麗湖西北區(qū)域土地供應(yīng)量充足，主要集中在四個(gè)片區(qū)空港物流加工片區(qū)：住宅供應(yīng)量22.92萬(wàn)華明示范鎮(zhèn)片區(qū)：預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量167.03萬(wàn)，預(yù)計(jì)商業(yè)供應(yīng)量120萬(wàn)華明新家園片區(qū)：住宅供應(yīng)量108.17萬(wàn)，商業(yè)供應(yīng)量22.7萬(wàn)東麗湖西北片區(qū)：住宅供應(yīng)量83萬(wàn)，商業(yè)供應(yīng)量48.8萬(wàn)土地市場(chǎng)精選課件赤歡公路金鐘河02號(hào)03號(hào)04號(hào)07號(hào)06號(hào)05號(hào)成交日期占地（萬(wàn)平米）容積率建面（萬(wàn)平米）用途樓面地價(jià)（元/平米）02號(hào)2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號(hào)2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號(hào)2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號(hào)2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號(hào)2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號(hào)2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆投資發(fā)展有限公司東麗城市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司天津市東方財(cái)信投資有限公司東麗湖西北地塊2008年初，東麗湖西北區(qū)域土地放量，商業(yè)、居住用地平分秋色，樓面地價(jià)相對(duì)較低土地市場(chǎng)精選課件116119120117118天房華僑城北京住總安居建設(shè)成交日期占地（萬(wàn)平米）容積率建面（萬(wàn)平米）用途樓面價(jià)（元/平米）116號(hào)2007.09.2928.81.131.86居住5053117號(hào)2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號(hào)2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號(hào)2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號(hào)2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明新家園地塊2007年9月，在新家園政策的影響下，華明新家園居住用地地價(jià)高漲，樓面地價(jià)突破5000元/平米，天房、華僑城等實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)精選課件成交日期占地（萬(wàn)平米）容積率建面（萬(wàn)平米）用途起拍價(jià)（萬(wàn)元）09號(hào)--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25366410號(hào)--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25889411號(hào)2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施255516（成交價(jià)）2007-09掛牌地塊圖示天津鵬潤(rùn)方圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-10掛牌地塊圖示華明鎮(zhèn)地塊

2008年華明鎮(zhèn)地塊陸續(xù)啟動(dòng)，各地塊均包括商業(yè)和居住用地，體量較大，除本地塊外，其它尚未成交土地市場(chǎng)精選課件A遠(yuǎn)洋新干線高爾夫管委會(huì)蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國(guó)際東五道東四道萬(wàn)順酒店及酒店式公寓空港物流加工區(qū)地塊2007年空港物流加工區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地，少量商業(yè)（汽車(chē)4S店），住宅用地極為稀缺成交日期占地（萬(wàn)平米）容積率建面（萬(wàn)平米）用途樓面價(jià)（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號(hào)2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流加工區(qū)內(nèi)另出讓工業(yè)用地10塊，商業(yè)（汽車(chē)4S）用地6塊土地市場(chǎng)精選課件07號(hào)06號(hào)空港A10號(hào)9號(hào)05號(hào)118號(hào)120號(hào)本項(xiàng)目119號(hào)117號(hào)116號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積34.4萬(wàn)平米，容積率1.9建筑面積14.96萬(wàn)M2建筑面積22.5萬(wàn)平米，容積率1.2建筑面積26.1萬(wàn)平米，容積率1.3建面20.88萬(wàn)平米，容積率0.8建筑面積32.14萬(wàn)平米，容積率1.16建筑面積46.76萬(wàn)平米，容積率1.7建筑面積6.85萬(wàn)平米，容積率0.84建筑面積16.44萬(wàn)平米，容積率0.83建筑面積31.86萬(wàn)平米，容積率1.1未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅區(qū)域內(nèi)住宅未來(lái)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng),總供應(yīng)量約350萬(wàn)，未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)充足供應(yīng)量108.17萬(wàn)平米供應(yīng)量83萬(wàn)平米建筑面積59萬(wàn)平米，容積率1.7建筑面積61.3萬(wàn)平米，容積率1.7供應(yīng)量167.03萬(wàn)平米土地市場(chǎng)精選課件04號(hào)03號(hào)10號(hào)9號(hào)02號(hào)本項(xiàng)目120號(hào)119號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積19.7萬(wàn)平米，容積率1.5建筑面積12.1萬(wàn)平米，容積率1.3建筑面積43.8萬(wàn)平米，容積率3.2建筑面積17萬(wàn)平米，容積率1.2建筑面積7.08萬(wàn)平米，容積率7.08建筑面積15.62萬(wàn)平米，容積率0.84未來(lái)商業(yè)主要集中在華明示范鎮(zhèn)和空港物流加工區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析——商業(yè)建筑面積40萬(wàn)平米，容積率3.2建筑面積40萬(wàn)平米，容積率3.2供應(yīng)量80萬(wàn)平米(估算）供應(yīng)量48.8萬(wàn)平米供應(yīng)量22.7萬(wàn)平米土地市場(chǎng)精選課件從2007年9月至今，伴隨華明新家園和東麗組團(tuán)的發(fā)展，區(qū)域土地放量顯著，住宅供應(yīng)量約360萬(wàn)，商業(yè)供應(yīng)量接近200萬(wàn)；項(xiàng)目未來(lái)居住、商業(yè)產(chǎn)品均面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于新家園政策的影響，土地價(jià)格走高，居住用地最高突破5000元/平米；未來(lái)1-2年內(nèi)商品房供應(yīng)充足,且價(jià)格平臺(tái)較高；項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低，對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)?？崭弁恋毓?yīng)主要以工業(yè)、商業(yè)（大型集中商業(yè)和4S汽車(chē)店)為主，居住用地較稀缺，但短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)有限，其對(duì)住宅的需求量也有限。土地市場(chǎng)精選課件2項(xiàng)目定位

——我們的價(jià)值是什么？從城市功能和發(fā)展的角度，結(jié)合自身的稟賦，挖掘項(xiàng)目在城市中的價(jià)值精選課件我們的價(jià)值是什么？我們最大的機(jī)會(huì)是什么？需要從城市功能站位上考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值，動(dòng)態(tài)的分析新區(qū)發(fā)展規(guī)律。項(xiàng)目難點(diǎn)判斷站在戰(zhàn)略層面定位本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)戶型與低總價(jià).本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與投資價(jià)值.本區(qū)域未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的不可忽視.精選課件XX對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向的思考本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)戶型與低總價(jià).項(xiàng)目為小型項(xiàng)目，獨(dú)棟小戶型公寓。本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與投資價(jià)值.精選課件新城市炫動(dòng)小戶·活力股

城北商圈：處于城北四大商圈中心本體稟賦：獨(dú)棟小戶型公寓城市形態(tài)：功能完善、有機(jī)循環(huán)的城市重要節(jié)點(diǎn)xx對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的理解項(xiàng)目的核心價(jià)值綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價(jià)值核心價(jià)值精選課件優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅住宅因?yàn)槌潜钡臍v史問(wèn)題,大區(qū)域市場(chǎng)會(huì)受到影響地塊規(guī)模小，在營(yíng)銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益周邊項(xiàng)目較多，每個(gè)項(xiàng)目都有小戶型物業(yè)出售.直接形成競(jìng)爭(zhēng)待開(kāi)發(fā)地塊較多，潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目不容忽視項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)四十年問(wèn)題,容易造成群體抗性.SWOT地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目近主干道,交通便捷.項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)低.戶型設(shè)計(jì)好.項(xiàng)目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多住宅區(qū)多，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大項(xiàng)目地處四大商圈交叉間,其中近荷花池、建材市場(chǎng)商圈,區(qū)域小戶型較少,可以補(bǔ)足這商務(wù)性公寓市場(chǎng)的不足.本區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目入市在前，可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目處于舊城改造區(qū)域，新興商業(yè)將改寫(xiě)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目定位于小戶型精致公寓.其投資價(jià)格大于一般住宅,靈活,適用.精選課件基于項(xiàng)目的核心價(jià)值，確立項(xiàng)目發(fā)展方向線索泛城城北商圈本體綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價(jià)值核心價(jià)值商業(yè)人居小盤(pán)題材引申項(xiàng)目定位都市--精致小戶型公寓

項(xiàng)目屬性精選課件項(xiàng)目定位從項(xiàng)目的客戶群情況看，本項(xiàng)目客戶群主要先擇過(guò)渡性投入及投資性選擇的年輕群體，在推廣上面應(yīng)體現(xiàn)出激情、對(duì)未來(lái)的一種憧憬、訊息的把握對(duì)家的歸屬及社會(huì)的認(rèn)同…等元素,基于以上分析，項(xiàng)目形象定位于時(shí)尚、激情、繁華深處。時(shí)尚——追求潮流，引領(lǐng)潮流激情——熱情奔放，狂野不羈,認(rèn)同感繁華深處——燈紅酒綠?紙醉金迷?于繁華深處乃是一種人性本質(zhì)的回歸與寧?kù)o的需求.精選課件住宅三層商業(yè)性裙樓十六層精致小戶型公寓居住定位：城市中心獨(dú)棟小戶型公寓，處于四大商圈的交匯功能定位精選課件客戶定位本性客戶群體——于城北工作生活便捷謀求成功的城市白領(lǐng),區(qū)域選擇性強(qiáng).講究投資性型及過(guò)渡性.——借助本區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位區(qū)位特點(diǎn)，謀求商業(yè)發(fā)展先機(jī)的小型公司及房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者.附性客戶群體——五塊石\荷花池\物流中心\建材市場(chǎng)商賈.看好本區(qū)域市場(chǎng),投資性為主.——本區(qū)域客戶.自行消化.——舊城改造帶來(lái)的老城區(qū)拆遷人口精選課件紅?！?jìng)爭(zhēng)策略

藍(lán)海——產(chǎn)品策略紅?！茝V策略藍(lán)?！剖鄄呗圆俦P(pán)思路：紅海精神藍(lán)海戰(zhàn)略面對(duì)全天津外環(huán)市場(chǎng)，制定合理的價(jià)格策略。產(chǎn)品選擇最具優(yōu)勢(shì)的差異化特征，超高性價(jià)比。粗放型推廣，爭(zhēng)取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，不放過(guò)一個(gè)客戶。不同階段推出市場(chǎng)空白產(chǎn)品，減少直面競(jìng)爭(zhēng)。精選課件區(qū)域市場(chǎng)

價(jià)格策略3項(xiàng)目思路之競(jìng)爭(zhēng)策略

CompetitionStrategy精選課件區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域.城北金牛區(qū)項(xiàng)目區(qū)域住宅項(xiàng)目有“富麗錦城”、“富麗花城”、“興元華盛”、“匯融名城”、“芙蓉華庭”、“名人第四城”、“瑞祥御錦”、“陽(yáng)光80后”等，都處在建過(guò)程中.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為“陽(yáng)光80后”、“名人第四城”。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目屬性陽(yáng)光80后名人第四城項(xiàng)目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門(mén)對(duì)面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價(jià)預(yù)計(jì)5650元/㎡預(yù)計(jì)5200元/㎡總戶數(shù)346戶1000戶車(chē)位數(shù)未定298個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定未確定銷售情況預(yù)售預(yù)售交房時(shí)間2008年底項(xiàng)目現(xiàn)在封頂斷水物管費(fèi)用未定未定項(xiàng)目簡(jiǎn)介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設(shè)施齊全,地理優(yōu)勢(shì)較明顯,整個(gè)項(xiàng)目以小戶型為主動(dòng),總價(jià)低,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資,現(xiàn)接受前期咨詢.項(xiàng)目近成都會(huì)展中心及西南交大,交通便捷,該項(xiàng)目集商業(yè)\商務(wù)\小戶型為一體,適合投資.注:因開(kāi)發(fā)手續(xù)問(wèn)題,該項(xiàng)目亮相近一年,至今未開(kāi)盤(pán).開(kāi)發(fā)商成都前鋒實(shí)業(yè)有限公司名人房產(chǎn)精選課件競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽(yáng)光80后:競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤(pán)客戶群年齡特征明顯,以年輕白領(lǐng)為主客戶群.從推廣止面沒(méi)有看出區(qū)域劃分的情況.整個(gè)項(xiàng)目為純小戶型項(xiàng)目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數(shù)346戶,預(yù)計(jì)均價(jià)5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào),色彩鮮明\輕快.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣狀況目前項(xiàng)目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因?yàn)轫?xiàng)目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當(dāng)即可方便入住,省去裝修之煩惱,對(duì)于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤(pán)客戶群定位與陽(yáng)光80后相似.定位語(yǔ)用四個(gè)詞進(jìn)行了推廣:居家/商務(wù)/投資/經(jīng)營(yíng).主題推廣語(yǔ)較有代表性的為:”城市上層生活地標(biāo),精英人士風(fēng)尚寓所”.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣狀況因?yàn)殚_(kāi)發(fā)手續(xù)等問(wèn)題,本項(xiàng)目從亮相至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán),前期損失了較多客戶,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M(jìn)行中,但因?yàn)槭袌?chǎng)所造成的抗性,咨詢情況不是很樂(lè)觀.精選課件區(qū)域市場(chǎng)關(guān)鍵結(jié)論價(jià)格（元/m2）：（毛坯）

多層、小高5000--6000

主流產(chǎn)品：小高區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)各物業(yè)類型的均價(jià)、主流產(chǎn)品分別為：區(qū)域市場(chǎng)多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層精選課件結(jié)論

項(xiàng)目處于次完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，周邊項(xiàng)目較多,但對(duì)于本項(xiàng)目同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)僅為陽(yáng)光80后,市場(chǎng)具有一定的潛力,要使項(xiàng)目?jī)r(jià)格、地段、區(qū)域、投資價(jià)值、區(qū)域潛力等優(yōu)勢(shì)突顯,方可成為本區(qū)域物業(yè)投資新亮點(diǎn).

區(qū)域內(nèi)待開(kāi)發(fā)地塊較多，勢(shì)必在產(chǎn)品定位方面與本案具會(huì)有相似之處，是潛在的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。因此，項(xiàng)目的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀。項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)濟(jì)的區(qū)位特征，決定了本案的最大價(jià)值趨向。在商務(wù)配套、VI推廣等方面，必須考慮商務(wù)功能的需求。才能最大可能取得價(jià)位的提升。項(xiàng)目地處四大商圈經(jīng)濟(jì)交叉區(qū),項(xiàng)目推廣上對(duì)于城北的地位;應(yīng)突出的是城北經(jīng)濟(jì)地位的穩(wěn)固及區(qū)域發(fā)展之前景,同時(shí)應(yīng)淡化的是,城北居住環(huán)境臟、亂、差的歷史影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于城北.金牛區(qū)的大背景下的本項(xiàng)目所處的地位是什么？精選課件定價(jià)定價(jià)策略1.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目?jī)H有陽(yáng)光80后及名人第四城，因此在項(xiàng)目的價(jià)格定位中，采取比較定價(jià)法，根據(jù)陽(yáng)光80后的售價(jià)情況，考慮本案40年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,確定本案的售價(jià)范圍。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)住宅均價(jià)：5100元/㎡(清水房)，均價(jià)5600元/㎡（精裝修戶型）；3、本案售價(jià)范圍的確定住宅：4300～4700元/㎡（清水房）

注：a.在整體運(yùn)作上，銷售變動(dòng)采取跟隨跟蹤變動(dòng)法。根據(jù)陽(yáng)光80后\名人第四城及本案的實(shí)際情況售價(jià)變動(dòng)，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。b.售價(jià)調(diào)上采用低調(diào)幅,高調(diào)頻的方法進(jìn)行價(jià)格調(diào)整.精選課件物業(yè)類型定價(jià)基準(zhǔn)入市價(jià)格小高層43004690根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情與項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，我們建議將小高的基準(zhǔn)價(jià)格為4300元/m2?？紤]到年增長(zhǎng)率和溢價(jià)，推算出項(xiàng)目在明年十月入市時(shí)的定價(jià)如下：

入市價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格+基準(zhǔn)價(jià)格×8.5/12×10％+基準(zhǔn)價(jià)格×2%8.5個(gè)月的增長(zhǎng)率XX溢價(jià)計(jì)算依據(jù)：10%年增長(zhǎng)率，2%XX溢價(jià)定價(jià)精選課件建筑、園林、景觀及公共部分內(nèi)容物業(yè)戶型建議配套（小學(xué)、幼兒園、超市）4項(xiàng)目思路之產(chǎn)品策略ProductStrategy產(chǎn)品選最具優(yōu)勢(shì)的差異化特征小面積、高性能集約物業(yè)藍(lán)?！a(chǎn)品策略精選課件建筑內(nèi)容外立面色彩根據(jù)本項(xiàng)目“時(shí)尚、激情、繁華深處”的形象定位，色彩要絢麗，質(zhì)感，具有視覺(jué)沖擊力。因此，建議使用墨黑、陽(yáng)紅、（質(zhì)感、活力）雙色系為主線條，白色等色調(diào)為底色，整體上體現(xiàn)項(xiàng)目的外立面風(fēng)格。外立面建筑元素為了體現(xiàn)項(xiàng)目的青春氣質(zhì)、時(shí)尚動(dòng)感性、視覺(jué)沖擊力，在外立面的建筑元素中，建議使用木質(zhì)窗欞、大飄窗、外伸陽(yáng)臺(tái)以及裝飾性建筑元素，讓外立面產(chǎn)生錯(cuò)落有致，變化多姿的動(dòng)感；防止外立面帶給消費(fèi)者呆板、沉悶的感覺(jué)。外立面精選課件建筑內(nèi)容

本項(xiàng)目的住宅部分，除了滿足居家功能外，很大程度上需要考慮小型公司的辦公功能。因此，除了通風(fēng)、采光性要求外，在小戶型的空間尺寸上，戶型面積上建議多樣化，滿足不同類型的公司辦公的需求。住宅部分商業(yè)部分于本項(xiàng)目非利潤(rùn)重點(diǎn),為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),應(yīng)引起重視,在物業(yè)發(fā)展建議方面如下：建議底層使用石材，提升商業(yè)的檔次；采用騎廊，增加商業(yè)部分的檔次感、品質(zhì)感；考慮商業(yè)功能分區(qū)，不同的街面、不同的樓層，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不同，在建筑規(guī)劃方面，盡可能提前考慮。根據(jù)商業(yè)部分的規(guī)劃，建議獨(dú)體商業(yè)在建筑形式、風(fēng)格上具有獨(dú)特性，形成項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。

商業(yè)部分精選課件園林及景觀內(nèi)容本案的園林面積雖然較小，但也是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。建議使用開(kāi)放式、參與性強(qiáng)的園林規(guī)劃形式。采用喬木、灌木（長(zhǎng)綠植物）、植被形成立體園林，具有層次感。同時(shí)建議物業(yè)及園林景觀于芙蓉華庭連接非分割.園林規(guī)劃內(nèi)容

本項(xiàng)目商業(yè)為社區(qū)型情景商業(yè)街，因此在景觀的打造上形成亮點(diǎn)，能吸引往來(lái)人群的眼球。建議使用雕塑、噴泉、花車(chē)等進(jìn)行整體包裝。其次，每個(gè)景觀組團(tuán)（以街區(qū)為組團(tuán)）都圍繞一個(gè)主題進(jìn)行包裝，打造成主題式景觀，賦予一定的文化內(nèi)涵，便于項(xiàng)目的后期營(yíng)銷推廣，形成項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)群。景觀性建筑內(nèi)容精選課件公共內(nèi)容電梯由于項(xiàng)目為小戶型，而且在未來(lái)的客戶群中，商務(wù)型人流量較大，建議使用2部以上電梯于項(xiàng)目?jī)?nèi)部左右兩端。因?yàn)檫@兩端是該部分人流最為集中，是項(xiàng)目上下交通組織的樞紐區(qū)域。電梯的功能定位于小戶型的客戶群需求，不包括商業(yè)部分。爬梯根據(jù)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，建議使用3部爬梯，組織三層商業(yè)部分上下交通。不建議使用電動(dòng)扶梯，因?yàn)槠涑杀靖?，而且維護(hù)費(fèi)用大，實(shí)際使用還比較危險(xiǎn)。根據(jù)成都市目前使用電動(dòng)扶梯的情況看，除了大型商場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)一般都沒(méi)有使用電動(dòng)扶梯，即使配置了電動(dòng)扶梯的項(xiàng)目（如東方時(shí)代商城、成都花園商業(yè)街、大世界商業(yè)廣場(chǎng)）都處于閑置狀態(tài)。電梯及爬梯

在項(xiàng)目的電梯入口處設(shè)置一個(gè)小型的大堂。因?yàn)楸卷?xiàng)目的小戶型客戶群商務(wù)辦公的性質(zhì)較強(qiáng)，因此在電梯入口的大堂包裝上應(yīng)該具有小型寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。層高方面考慮能否挑高，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感、檔次感。其次，大堂空間能容納一個(gè)前臺(tái)、郵件收發(fā)箱、企業(yè)告示牌。墻面使用大理石或者面磚，增強(qiáng)項(xiàng)目的層次感。這也是項(xiàng)目形成賣(mài)點(diǎn)的地方之一。大堂精選課件一層贈(zèng)送小院

二層舒適型平層，部分戶型帶有退層三層、四層增送夾層，三樓上躍四樓下錯(cuò)五層贈(zèng)送閣樓和露臺(tái)創(chuàng)新戶型建議產(chǎn)品舒適性較高現(xiàn)有市場(chǎng)洋房的絕對(duì)升級(jí)產(chǎn)品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房戶型精選課件一層贈(zèng)送地下室、前花園附加值總面積超過(guò)平層面積充分體現(xiàn)舒適性、超值性——贈(zèng)送私家小院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈(zèng)送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種入戶設(shè)計(jì)，生活動(dòng)線靈活宜人；贈(zèng)私家庭院，坐擁無(wú)限綠意，前花園下沉式設(shè)計(jì)，創(chuàng)造情趣空間；私家車(chē)庫(kù)前院直接入戶，盡顯便捷舒適。戶型增值建議戶型洋房戶型精選課件充分體現(xiàn)舒適性、超值性——頂層送閣樓頂層贈(zèng)送閣樓和大量室外面積，充分享受陽(yáng)光，創(chuàng)造完美天際線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈(zèng)送面積97.9露臺(tái)14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂花園和空中閣樓，空中的私屬庭院，私家養(yǎng)生園；客廳獨(dú)具4.2米挑高共享空間，媲美別墅的奢華高度；贈(zèng)送多處超面寬露臺(tái)，陽(yáng)光美景滋養(yǎng)情趣人生；全明戶型，空間感強(qiáng)烈，享受寬House的軒敞。戶型增值建議戶型洋房戶型精選課件衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈(zèng)送面積最大化:南北兩側(cè)大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。小高層增值空間無(wú)限——雙凸窗的應(yīng)用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈(zèng)送面積27.4陽(yáng)臺(tái)9.826%露臺(tái)10.6花園7.0總計(jì)103.4100%贈(zèng)送入戶花園贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送凸窗戶型增值建議戶型小高層戶型精選課件可變房可變房大露臺(tái)充分體現(xiàn)舒適性、超值性——大露臺(tái)/入戶花園/內(nèi)庭院戶型增值建議內(nèi)庭院和陽(yáng)臺(tái)結(jié)合拉大面寬，

跳送內(nèi)庭院和主臥陽(yáng)臺(tái)，建筑面積達(dá)120平米，使用率提高30%戶型小高層戶型精選課件滿足業(yè)主最基本生活配套需求商業(yè)商業(yè)以滿足基本生活配套為原則，注重與生態(tài)的結(jié)合；形成建筑與生態(tài)的完美融合。精致的小商鋪空間設(shè)計(jì)、落地大玻璃門(mén)窗，使小空間具有大感覺(jué)。引進(jìn)大型綜合超市，餐飲、社區(qū)菜市場(chǎng)、社區(qū)診所、美容美發(fā)、便利店、藥店、西點(diǎn)房、干洗店、自助銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳、汽車(chē)沖洗美容和其它配套建議精選課件解決小太陽(yáng)家庭、拆遷戶等客戶后顧之憂，為客戶提供便利；完善生活氛圍及配套的完整展示，增加客戶的購(gòu)買(mǎi)信心；配置原因幼兒園和小學(xué)解放路路一側(cè)，交通便利，為整個(gè)小區(qū)提供方便；距離商業(yè)地塊較近，購(gòu)物、居家都比較方便；配置位置考慮到本案屬于超大規(guī)模項(xiàng)目，建議配套2000㎡的中大規(guī)模幼兒園和8000㎡的小學(xué)；配置規(guī)模規(guī)劃中大規(guī)模幼兒園和小學(xué)，滿足基本需求配套建議精選課件推廣策略總綱客戶及渠道策略

活動(dòng)策略

展示策略優(yōu)惠活動(dòng)

總控5項(xiàng)目思路之推廣策略PromotionStrategy紅海——推廣策略粗放型推廣，爭(zhēng)取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)殺客能力，不放過(guò)一個(gè)客戶。精選課件

項(xiàng)目一期核心賣(mài)點(diǎn)提煉綜合屬性大盤(pán)區(qū)域發(fā)展的城市化價(jià)值高性價(jià)比的洋房產(chǎn)品精選課件

一年內(nèi)銷售28萬(wàn)平米住宅，實(shí)現(xiàn)銷售額約22億元樹(shù)立鵬潤(rùn)品牌影響力目標(biāo)營(yíng)銷上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)：1、空港華明知名度高，不存在較大抗性，我們并不“陌生”2、區(qū)域內(nèi)少量項(xiàng)目已經(jīng)入市，我們并不“孤單”3、鵬潤(rùn)自身的客戶渠道優(yōu)勢(shì)和家電行業(yè)背景“有利可圖”精選課件

一年內(nèi)銷售28住宅，實(shí)現(xiàn)銷售額約22億元樹(shù)立鵬潤(rùn)品牌影響力目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的營(yíng)銷核心問(wèn)題：Q1、如何吸引到如此眾多的客戶？Q2、如何提高上門(mén)量，積累有效客源？Q3、如何制造購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，讓客戶“買(mǎi)單”？精選課件解決問(wèn)題導(dǎo)向的ABC策略A、打通更廣的客戶渠道，讓項(xiàng)目一夜傾城，無(wú)人不曉B、大活動(dòng)造勢(shì)，小活動(dòng)暖場(chǎng)不斷，看房車(chē)?yán)?，制造更多客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)C、眼動(dòng)＋心動(dòng)＝行動(dòng)“眼動(dòng)”——具有震撼效應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)展示“心動(dòng)”——打動(dòng)客戶心坎的優(yōu)惠策略“行動(dòng)”——?dú)⑹旨?jí)銷售團(tuán)隊(duì)，“一個(gè)都不能少”Q1、如何吸引到如此眾多的客戶？Q2、如何提高上門(mén)量，積累有效客源？Q3、如何制造購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，讓客戶“買(mǎi)單”？精選課件A、打通更廣的客戶渠道，讓項(xiàng)目一夜傾城，無(wú)人不曉主題：增強(qiáng)項(xiàng)目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項(xiàng)目造“城”的規(guī)模和功能——“城市，在東邊升起?！倍?lián)動(dòng)CostumerDatabase短信平臺(tái)銷售渠道：鵬潤(rùn)渠道：天津國(guó)美微型展場(chǎng)天津國(guó)美客戶渠道常規(guī)渠道：房展會(huì)、戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺(tái)、直投等全方位手段應(yīng)用2008年在售樓盤(pán)至少將達(dá)到9個(gè)，可針對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展全市范圍的聯(lián)動(dòng)?？蛻魯?shù)據(jù)庫(kù)包含進(jìn)入天津后所有成交/未成客戶信息利用天津的國(guó)美門(mén)店，設(shè)立項(xiàng)目展位或展架DM派發(fā)口碑傳播：老帶新網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠在項(xiàng)目網(wǎng)站上組織購(gòu)房團(tuán)——成家集結(jié)號(hào)，拉升項(xiàng)目人氣，口碑傳播精選課件12分片封鎖/強(qiáng)大互動(dòng)團(tuán)隊(duì)1聯(lián)動(dòng)2008年，天津代理項(xiàng)目將達(dá)到十個(gè)也就是說(shuō)，為您打造一座售樓處時(shí)，您擁有的是十座售樓處犀地、天鵝湖、科貿(mào)、假日風(fēng)景、萊因小鎮(zhèn)、花園5座、霞光道五號(hào)、陽(yáng)光尚城、宏城壹號(hào)、科研廣場(chǎng)…精選課件12充分利用國(guó)美門(mén)店，做項(xiàng)目分展場(chǎng)／設(shè)置展架2國(guó)美渠道國(guó)美微型展廳項(xiàng)目展架精選課件3常規(guī)渠道項(xiàng)目網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告是對(duì)線上宣傳的補(bǔ)充。憑借天津焦點(diǎn)、搜房等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)形成的專業(yè)影響力和口碑轉(zhuǎn)播，形成對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)推廣，利用專欄、軟文及廣告等綜合形式，深度報(bào)道項(xiàng)目及時(shí)間，形成與客戶的持續(xù)互動(dòng)。博客的運(yùn)用報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告市樹(shù)立項(xiàng)目形象的必要途徑，也是快速形成項(xiàng)目認(rèn)知的方式之一。報(bào)紙廣告以平面廣告和軟文的形式，樹(shù)立項(xiàng)目的新銳形象，并可以快速在目標(biāo)客戶群中形成對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知?？赏ㄟ^(guò)軟文炒作，樹(shù)立項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感和學(xué)城主題概念。DM/短信效果：直指目標(biāo)客戶，即時(shí)信息簡(jiǎn)單有效；成本：直效、低成本，性價(jià)比高；時(shí)間節(jié)點(diǎn)：配合營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。網(wǎng)絡(luò)廣告戶外精選課件4參展目的：1、提前預(yù)熱蓄勢(shì)，樹(shù)立產(chǎn)品形象2、建立發(fā)展商品牌3、提高客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知程度

要求：外展場(chǎng)配合，銷售人員到位配合：兼顧積累客戶參展08年春交會(huì)４-５月參展房交會(huì)/春交會(huì)注重品牌形象/秋交會(huì)產(chǎn)品呈現(xiàn)，促成銷售參展目的：1、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力2、增強(qiáng)前期客戶信心3、通過(guò)促銷活動(dòng)，促成開(kāi)盤(pán)銷售火爆要求：傳達(dá)產(chǎn)品的產(chǎn)品性能,提高項(xiàng)目品質(zhì)配合：樣板間和示范區(qū)的完美呈現(xiàn)，有專門(mén)的看房車(chē)參展08年秋交會(huì)９-１０月打造品牌，樹(shù)立形象拉動(dòng)人氣，促成銷售精選課件12老帶新網(wǎng)上購(gòu)房團(tuán)——成家集結(jié)號(hào)5口碑傳播精選課件B、大活動(dòng)造勢(shì)，小活動(dòng)暖場(chǎng)不斷，看房車(chē)?yán)停圃旄嗫蛻舻竭_(dá)現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)主題：增強(qiáng)項(xiàng)目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項(xiàng)目造“城”的規(guī)模和功能——“成家總動(dòng)員”看房車(chē)：雙周系列小活動(dòng)：4班次/天項(xiàng)目戶型偏小，主打婚房，寶寶房，以“成家總動(dòng)員”為主題舉辦系列小活動(dòng)，頻率為2周/次，保證充足的客戶上門(mén)。大型公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)、盛大節(jié)日組辦大型客戶聯(lián)誼活動(dòng)精選課件12團(tuán)隊(duì)有能力有經(jīng)驗(yàn)舉辦千人開(kāi)盤(pán)活動(dòng)１千人開(kāi)盤(pán)大型公關(guān)活動(dòng)代理的天津科貿(mào)時(shí)代公寓項(xiàng)目前期積累辦卡客戶上千人，2007.12.22號(hào)，成功舉辦千人開(kāi)盤(pán)活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員達(dá)70余人，開(kāi)盤(pán)流程嚴(yán)密有序，專人專崗，提前演習(xí)，并準(zhǔn)備了緊急預(yù)備方案以確保開(kāi)盤(pán)順利進(jìn)行。可選擇天津地區(qū)廣受喜愛(ài)的明星如郭德綱等藝人進(jìn)行表演精選課件大活動(dòng)造勢(shì)，小活動(dòng)暖場(chǎng)不斷２系列活動(dòng)冷餐會(huì)飲食節(jié)（中餐、西餐、日式料理、）時(shí)尚節(jié)新人秀（集體婚禮，樣板間婚紗攝影，小開(kāi)盤(pán)）超級(jí)寶寶秀玫瑰之約父親節(jié)、母親節(jié)、中秋節(jié)、（才藝展）看球（賭球）裝修大賽（2期）瞧我們這一家大型活動(dòng)雙周系列活動(dòng)（認(rèn)購(gòu)活動(dòng)）圣誕ＰＡＲＴＹ樣板間ＯＰＥＮＤＡＹ大型公關(guān)活動(dòng)，郭德剛精選課件C、眼動(dòng)＋心動(dòng)＝行動(dòng)“眼動(dòng)”——具有震撼效應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)展示“心動(dòng)”——打動(dòng)客戶心坎的優(yōu)惠策略“行動(dòng)”——?dú)⑹旨?jí)銷售團(tuán)隊(duì)，“一個(gè)都不能少”“眼動(dòng)”：“行動(dòng)”：超大售樓處主題樣板間銷售管理，配備成熟銷售人員，提升“殺客能力”“心動(dòng)”：購(gòu)房即送家電抽獎(jiǎng)：百分百中獎(jiǎng)特殊人群優(yōu)惠精選課件現(xiàn)代歐式風(fēng)格裝修——簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、宏大、視覺(jué)沖擊新亞簡(jiǎn)約風(fēng)格的吧臺(tái)及接待區(qū)新亞主義裝置——接待臺(tái)南洋風(fēng)格洽談區(qū)——私密銷售中心展示區(qū)及銷售中心住宅地塊商業(yè)地塊精選課件充分展示項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，功能布局完善合理主題展示區(qū)洽談區(qū)接待區(qū)吧臺(tái)區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃展示區(qū)樣板間影音區(qū)500平米300平米200平米100平米200平米200平米500平米合計(jì)2100平米區(qū)域沙盤(pán)、縮微地鐵模型４間樣板間新加坡風(fēng)格家具、裝置項(xiàng)目及鵬潤(rùn)品牌影片現(xiàn)場(chǎng)策劃銷售、物業(yè)辦公品牌、項(xiàng)目展示區(qū)100平米項(xiàng)目沙盤(pán)、模型銷售中心精選課件用餐具、燈具等豐富細(xì)節(jié)，暗示主人公的細(xì)膩男主角=軟件工程師/女主角=策劃師一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細(xì)節(jié)均被放大,距離感幾不存在親密不分離卻又相互獨(dú)立,有各自獨(dú)立的工作和愛(ài)好追求實(shí)際的同時(shí)，關(guān)注小細(xì)節(jié)的裝點(diǎn)和情趣婚房系列：戀戀紅塵PINKY現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件單身系列：藍(lán)調(diào)Blues主角：業(yè)余攝影玩家、旅游愛(ài)好者沒(méi)事就外出旅游，有事就欣賞自己的攝影作品，干凈清爽的家滌蕩了心靈，音樂(lè)讓內(nèi)心更純粹現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件講故事——浪漫小空間洋房家庭系列——主角：優(yōu)雅溫柔的媽媽，事業(yè)有成的爸爸，念大學(xué)的女兒物件的檔次體現(xiàn)家庭的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和品位現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件優(yōu)惠活動(dòng)制造更多的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)“心動(dòng)”策略：

購(gòu)房即送家電——每戶送價(jià)值1.5~2萬(wàn)元家電（空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、熱水器、灶具）

抽獎(jiǎng)活動(dòng)——百分百中獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為筆記本電腦、液晶電視、榨汁機(jī)、加濕器、無(wú)繩電話、電飯煲、反點(diǎn)、免１年物業(yè)費(fèi)等等）

優(yōu)惠政策憑結(jié)婚證優(yōu)惠奧運(yùn)寶寶優(yōu)惠211大學(xué)錄取通知書(shū)優(yōu)惠金婚優(yōu)惠精選課件設(shè)置專人專崗，每個(gè)環(huán)節(jié)均有工作人員指引陪同，確保服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)避免流失客戶；客戶意向及時(shí)匯總給到銷售人員，以利于及時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，避免房號(hào)沖突。銷售管理，配備成熟銷售人員，提升“殺客能力”殺手團(tuán)隊(duì)精選課件橫空出世：進(jìn)行強(qiáng)有力的立體媒體組合，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行轟炸，短期內(nèi)營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)，占領(lǐng)市場(chǎng)主流項(xiàng)目地位，短期內(nèi)聚集人氣強(qiáng)勢(shì)形象：高舉高打，需要建立強(qiáng)勢(shì)的第一意象，借品牌發(fā)展商及政府力度進(jìn)行片區(qū)炒作，建立天津首席大盤(pán)氣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)兵力：區(qū)域價(jià)值是項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)，充分利用這一利器作為形象導(dǎo)入的突破點(diǎn)，建立高度主流陣地：通過(guò)主流房地產(chǎn)宣傳陣地快速樹(shù)立市場(chǎng)形象，短期內(nèi)為開(kāi)盤(pán)蓄積大量客戶政府公信開(kāi)盤(pán)前舉行產(chǎn)品推介暨區(qū)域發(fā)展論壇新聞發(fā)布會(huì)，建筑政府公信力，增加客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場(chǎng)預(yù)熱精選課件主要?jiǎng)幼鳎航㈨?xiàng)目VI系統(tǒng)軟文發(fā)布業(yè)內(nèi)炒作奠基剪彩儀式聯(lián)合政府、發(fā)展商，舉辦城市發(fā)展論壇

08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場(chǎng)預(yù)熱軟文公關(guān)——城市，在東邊升起東麗區(qū)公關(guān)在前，廣告在后精選課件主流媒體全面滲透，立體組合宣傳，保證目標(biāo)受眾群體每天有五次機(jī)會(huì)接觸到項(xiàng)目的信息主流報(bào)紙，全面覆蓋，如：今晚報(bào)、每日新報(bào)、假日100等；天津房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站，首頁(yè)首屏頂部旗幟、文字鏈，新聞中心文字鏈（用于考察團(tuán)活動(dòng)報(bào)道）；房產(chǎn)頻道首屏通欄。新聞性事件報(bào)道；項(xiàng)目網(wǎng)站；交通廣播：每天12次滾動(dòng)播出短信群發(fā)直投遞戶外高炮今晚報(bào)08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場(chǎng)預(yù)熱媒體全線出擊,戶外封鎖一夜傾城扼守要道、趕盡殺絕－日常生活,無(wú)處不在精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交首次亮相，一鳴驚人最佳展位、宏大亮相主要?jiǎng)幼鳎轰N售團(tuán)隊(duì)組建房展會(huì)亮相鵬潤(rùn)品牌發(fā)布會(huì)4.28-5.30：市場(chǎng)預(yù)熱精選課件

大面積的、個(gè)性化的形象墻展示是對(duì)消費(fèi)者多層滲透的一部分，同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。工地圍擋、形象墻、導(dǎo)示系統(tǒng)

布置原則：風(fēng)格統(tǒng)一，讓導(dǎo)示成為文化傳遞的符號(hào)，是格調(diào)的反映。08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場(chǎng)預(yù)熱精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強(qiáng)銷期開(kāi)盤(pán)引擎：以開(kāi)盤(pán)大型公關(guān)活動(dòng)為引擎，快速引爆，形成熱銷，可考慮明星演唱會(huì)等大眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式內(nèi)部資源：通過(guò)聯(lián)動(dòng)客戶進(jìn)行推介，通過(guò)給與老客戶一定形式回饋的方法，鼓勵(lì)他們多推薦新客戶，通過(guò)他們進(jìn)行口碑傳播。抽獎(jiǎng)+贈(zèng)送：所有認(rèn)購(gòu)客戶均贈(zèng)送體驗(yàn)式消費(fèi)卡；購(gòu)房即送家電。并定期舉行抽獎(jiǎng)和返點(diǎn)活動(dòng)，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)火爆氣氛。脈沖式價(jià)值提升：對(duì)有意向但還在觀望、或已排號(hào)、已認(rèn)購(gòu)但還未下定決心的客戶，通過(guò)定期暖場(chǎng)活動(dòng)等，不斷提升項(xiàng)目的價(jià)值，強(qiáng)化客戶信心。精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布內(nèi)容：區(qū)域發(fā)展前景；開(kāi)發(fā)理念、中長(zhǎng)期規(guī)劃等；產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念；園林設(shè)計(jì)風(fēng)格；運(yùn)作方式：五星級(jí)酒店，邀請(qǐng)人——主流媒體；業(yè)主及誠(chéng)意客戶；業(yè)內(nèi)及相關(guān)合作單位人士；8.15-8.19：第一強(qiáng)銷期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)——低密度社區(qū)、超高性能、更多附加值精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售樓處正式開(kāi)放，接替臨時(shí)售樓處接受客戶登記開(kāi)盤(pán)預(yù)熱，項(xiàng)目全面展示必備區(qū)域沙盤(pán)8.20-9.30：第一強(qiáng)銷期售樓處、樣板間OPENDAY——新生活體驗(yàn)日精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11看樓專車(chē)/住戶專車(chē)鑒于項(xiàng)目位置較為偏僻陌生，在繁華地區(qū)設(shè)立定時(shí)看樓車(chē)，方便客戶看房，同時(shí)利用往來(lái)頻繁的車(chē)體廣告作為宣傳8.20-9.26第一強(qiáng)銷期看房班車(chē)啟動(dòng)——4班次/天開(kāi)通看樓專線，任意地區(qū)均可直達(dá)精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11活動(dòng)時(shí)間：一次開(kāi)盤(pán)08.9.27二次開(kāi)盤(pán)08.12.14活動(dòng)目的：制造首批開(kāi)盤(pán)火爆場(chǎng)面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，同時(shí)通過(guò)大型活動(dòng)造勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力和知名度。優(yōu)惠措施：現(xiàn)場(chǎng)抽取大獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)五名，馬爾代夫7日游可選擇天津地區(qū)廣受喜愛(ài)的那英、孫楠、郭德綱等藝人進(jìn)行表演千人開(kāi)盤(pán)大型公關(guān)活動(dòng)9.27-12.14第一強(qiáng)銷期大型公關(guān)活動(dòng)精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1112.15-02.15第一強(qiáng)銷期成家總動(dòng)員系列暖場(chǎng)活動(dòng)圣誕Party元旦Party情人節(jié)活動(dòng)——

結(jié)婚證優(yōu)惠活動(dòng)玫瑰之約活動(dòng)目的：意向客戶轉(zhuǎn)化，新積累客戶篩選感動(dòng)愛(ài)人心的12個(gè)瞬間精選課件推廣主題——城市，在東邊矗立前提：經(jīng)過(guò)半年的媒體轟炸，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已較為熟悉，形象和主要賣(mài)點(diǎn)較充分傳遞策略：價(jià)值展示：依靠突破常規(guī)和超越目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的現(xiàn)場(chǎng)展示來(lái)提升價(jià)值，強(qiáng)化客戶信心活動(dòng)營(yíng)銷：持續(xù)進(jìn)行客戶暖場(chǎng)和渠道活動(dòng)，不斷制造新的熱點(diǎn)持續(xù)升溫：繼續(xù)進(jìn)行強(qiáng)有力的立體媒體轟炸08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強(qiáng)銷期精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強(qiáng)銷期推廣主題——城市，在東邊矗立09年春交會(huì)——主打項(xiàng)目小高產(chǎn)品成家總動(dòng)員系列暖場(chǎng)活動(dòng)?jì)D女節(jié)青年節(jié)父親節(jié)母親節(jié)兒童節(jié)推出各種優(yōu)惠政策活動(dòng)時(shí)間：09/5/9活動(dòng)目的：第三次開(kāi)盤(pán)選房，營(yíng)造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲(chǔ)備新客戶精選課件設(shè)置原則：醒目、顯眼，標(biāo)明項(xiàng)目名稱和電話樓體條幅主要設(shè)置于地塊東側(cè)08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強(qiáng)銷期樓體條幅精選課件08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期7.01-9.30：第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11推廣主題——城市，在東邊沸騰活動(dòng)時(shí)間：09/8/23活動(dòng)目的：第四次開(kāi)盤(pán)選房，營(yíng)造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲(chǔ)備新客戶精選課件營(yíng)銷組織總控圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)蓄勢(shì)期市場(chǎng)預(yù)熱期一次強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期宣傳推廣銷售目標(biāo)關(guān)鍵工作1、銷售人員培訓(xùn)到位2、全盤(pán)工作統(tǒng)籌安排3、春交會(huì)參展準(zhǔn)備1、示