個人二手住房貸款

個人二手住房貸款等

業(yè)務培訓1內(nèi)容提要風險與防范房貸新政策其他按揭貸款合作機構(gòu)準入加快開展房貸新業(yè)務,能夠創(chuàng)造信貸收入和其他板塊的經(jīng)濟效益產(chǎn)品要素產(chǎn)品流程2業(yè)務綜述二手住房，是指已完成竣工驗收、房屋所有權(quán)已登記至單位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。個人二手住房貸款，是指中國郵政儲蓄銀行向自然人發(fā)放的，用于購置二手住房的人民幣貸款。住房貸款業(yè)務的主要特征用途實現(xiàn)：受托支付期限結(jié)構(gòu)：中長期為主擔保形式：房產(chǎn)抵押3業(yè)務綜述國內(nèi)住房貸款主要品種個人一手住房按揭貸款用于購置新建住房的貸款個人二手住房按揭貸款用于購置存量住房的貸款國內(nèi)住房貸款客戶營銷渠道新建住房貸款商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商開展按揭貸款合作二手住房貸款商業(yè)銀行與房產(chǎn)中介機構(gòu)開展按揭貸款合作商業(yè)銀行接受二手房購置人自行申請貸款4業(yè)務綜述發(fā)放中長期住房貸款的理論根底預期收入理論銀行資產(chǎn)流動性取決于借款人預期收入，而不是貸款期限長短借款人的預期收入有保障，期限較長的貸款可以平安收回借款人的預期收入不穩(wěn)定，期限短的貸款也會喪失流動性實際操作上，需要采取強有力的技術(shù)手段5業(yè)務綜述發(fā)放中長期住房信貸所采取的技術(shù)手段根據(jù)某些重要因素判斷借款人違約機率教育背景、從業(yè)經(jīng)歷、收入水平、信用記錄真實、足額的首付款購房行為的真實表達抵御房產(chǎn)跌價風險的第一道屏障房產(chǎn)足值抵押〔價值經(jīng)“打折〞后授信〕有效催促借款人及時還款抵御房產(chǎn)跌價風險的第二道屏障6貸款對象一、貸款對象借款人根本條件18周歲至60周歲之間，具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民，或在中國境內(nèi)工作1年〔含1年〕以上、在中國境內(nèi)首次購置自住房的境外自然人〔包括港澳臺人士和外籍人士〕。本人及配偶社會記錄和信用狀況良好，個人信用記錄等級不為禁入類，當前在我行及其他金融機構(gòu)無拖欠貸款。從事合法職業(yè)，收入來源穩(wěn)定。個體工商戶、私營企業(yè)主等自雇人士應連續(xù)正常經(jīng)營1年〔含1年〕以上。7貸款對象具備歸還貸款本息的能力。本次貸款收入還貸比控制在50%〔含50%〕以下，總體收入還貸比控制在55％〔含55％〕以下。本次貸款收入還貸比的計算公式為：〔本次貸款的月均還款額+月物業(yè)管理費〕÷月均稅后收入總體收入還貸比的計算公式為：〔本次貸款的月均還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月均還款額〕÷月均稅后收入。本次貸款信用評級原那么上在BB級〔含BB級〕以上。8共同借款

符合借款人根本條件的兩個自然人，可以共同申請一筆貸款，但同一筆貸款的申請人僅限兩名。其中一人作為主借款人，另一人作為共同借款人，在該筆貸款發(fā)放之后承擔同等還款義務。9限制性客戶嚴禁向如下人員發(fā)放貸款：本人或配偶當前拖欠我行各類貸款的個人，從事非法職業(yè)人員，刑事涉案人員，失業(yè)、無業(yè)人員，在校學生。嚴禁受理個人向其父母、配偶、子女和控股企業(yè)購置住房等涉嫌套取銀行資金的貸款申請。嚴禁變相發(fā)放用于購置商業(yè)用房或商住兩用房的貸款。10貸款金額購房總價貸款成數(shù)單戶限額11貸款期限貸款期限與借款人年齡之和不超過65年抵押物土地使用權(quán)剩余期限≥貸款期限+3年員管理30年65年≥貸款期限+3年

45年〔40年〕貸款期限不超過30年

貸款期限與抵押房產(chǎn)房齡之和，省會城市不超過45年，其他地區(qū)不超過40年12貸款罰息利率借款人未按合同約定的期限、金額歸還貸款的，對逾期的貸款本息按日加收罰息。罰息利率為同期執(zhí)行利率的1.3倍。

借款人未按合同約定用途使用貸款、且發(fā)生逾期的，罰息利率為同期執(zhí)行利率的1.5倍。借款人未按合同約定用途使用貸款的，對挪用局部的貸款本息按日加收罰息。罰息利率為同期執(zhí)行利率的1.5倍。13階段性等額本息、階段性等額本金兩種還款方式僅適用于信用評級不低于A級的貸款。只還利息、不還本金的寬限期不得超過12個月，且不得超過貸款期限的1/3。一次性還本付息僅適用于一年期以內(nèi)的貸款。還款方式-五種階段性

一次性14提前還本或全部貸款1最低提前還款月數(shù)不得低于3個月，已足額還款期數(shù)少于最低提前還款月數(shù),按提前歸還貸款本金的1%繳納違約金2提前歸還部分本金的，最低提前還本金額為1萬元，最小變動單位為1000元。3采取一次性還本付息還款法的貸款.只能提前歸還全部貸款，不能提前歸還部分本金。15放款模式見抵押登記證明放款1見抵押登記回執(zhí)放款234見過戶回執(zhí)放款見購房合同放款16變更擔保

貸款必須以所購房產(chǎn)作為抵押物，但在放款之后房產(chǎn)發(fā)生拆遷、毀損、滅失等情況的，可以變更貸款擔保。17抵押房產(chǎn)根本條件共同購房人限制房產(chǎn)限制房齡限制所有權(quán)清晰抵押權(quán)18抵押房產(chǎn)價值

貸款抵押房產(chǎn)價值應由借款人委托我行準入的房地產(chǎn)評估公司或資產(chǎn)評估公司評估，或由我行具備相應評估資質(zhì)或技能、且不參與信貸決策的人員評估。各級行領導、信貸業(yè)務主管、消費信貸團隊負責人均不得從事抵押物評估工作；受理崗、信貸員、審查人或?qū)徟丝梢詮氖碌盅何镌u估工作，但不得對本人經(jīng)辦貸款的抵押物進行評估。1.以交易契稅繳納基數(shù)作為購房總價辦理貸款;2.當?shù)毓纼r機構(gòu)均不符合我行準入條件;3.按照同類住房市場價格估算貸款成數(shù)低于50%;4.首付款〔或全部交易資金〕委托我行或其他機構(gòu)監(jiān)管。內(nèi)部人員評估抵押物價值條件內(nèi)部人員評估條件篩選19自然人擔保條件不屬于交易型轉(zhuǎn)按揭貸款1保證人符合我行規(guī)定的優(yōu)質(zhì)單位職工條件234保證人不是借款人的父母、配偶、子女保證人具備擔保代償能力20優(yōu)質(zhì)單位職工條件22周歲-55周歲之間、具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民。信用狀況良好，個人信用記錄為正常類或瑕疵類，當前在我行及其他金融機構(gòu)無拖欠貸款。當?shù)貒倚姓聵I(yè)單位、國有大中型企業(yè)、全球五百強企業(yè)獨資或控股企業(yè)、優(yōu)質(zhì)上市公司的正式在職員工，收入來源穩(wěn)定,且具有以下資歷之一：5年〔含〕以上工作年限本科〔含〕以上學歷，2年〔含〕以上工作年限研究生〔含〕以上學歷部門經(jīng)理〔含〕以上或同等職位具有注冊會計師、審計師、造價師、資產(chǎn)評估師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、土木工程師、咨詢工程師、房地產(chǎn)評估師、律師、注冊金融分析師或理財規(guī)劃師專業(yè)技術(shù)職業(yè)資格。21營銷方式直客式營銷模式充分利用營業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、新聞媒體、房展會等多種營銷渠道，吸引客戶，普及購房知識，進一步提升我行“佳信家美〞住房按揭貸款的品牌形象。優(yōu)勢：1.提升我行自主營銷能力;2.培育我行二手房貸款產(chǎn)品的核心競爭力;3.打造獨具郵儲銀行特色的二手房貸款效勞品牌;4.吸引優(yōu)質(zhì)客戶，有效滿足中高端客戶的需求。22營銷方式通過合作經(jīng)紀/擔保機構(gòu)推薦與中介機構(gòu)開展業(yè)務合作，應爭取把握主動權(quán)，嚴格防范中介機構(gòu)介入或干預我行正常的經(jīng)營管理。我行信貸人員應堅持做好客戶面簽、調(diào)查工作，獨立開展貸款審批，嚴禁委托中介機構(gòu)代辦貸款申請、客戶調(diào)查、貸款審批、貸款合同簽署等職責。23貸款申請受理受理貸款申請時，受理崗必須與借款人、售房人、保證人進行面談，并留存受理崗與借款人、售房人、自然人保證人〔如有〕面談的合影照片。24借款相關(guān)人員提交的申請資料一、借款人1.有效身份證件、居民戶口簿、婚姻狀況證明、職業(yè)證明、還款能力證明、首付款憑證、購房合同、主借款人在我行開立的還款賬戶，以及抵押〔預〕評估報告。2.自行選擇是否提供教育程度證明。二、借款人配偶1.有效身份證件、?借款人配偶聲明?。2.自行選擇是否提供教育程度證明、職業(yè)證明和還款能力證明。

25借款相關(guān)人員提交的申請資料三、共同購房人

1.未成年人應提供居民戶口簿或出生證明等監(jiān)護關(guān)系證明。

2.成年人應提供有效身份證件、居民戶口簿和婚姻狀況證明。四、售房人1.個人作為售房人，提供有效身份證件、居民戶口簿和婚姻狀況證明；2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為售房人，應提供商品房銷售許可證；26借款相關(guān)人員提交的申請資料3.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的其他單位作為售房人，提供法人營業(yè)執(zhí)照〔或營業(yè)執(zhí)照〕、法定代表人有效身份證件、公司章程和有權(quán)決策機構(gòu)同意出售房屋的決議原件。4.委托他人代為售房的，提供受托人身份證件和經(jīng)公證的授權(quán)委托書。5.售房人或代收售房款的受托人作為我行貸款資金的最終收款人，應提供收款賬戶復印件。6.房屋權(quán)屬證明所有權(quán)證書原件在其他銀行收押保管的，應提供房屋所有權(quán)證書復印件，復印件應經(jīng)保管銀行出具“原件在我行存放，復印件與原件一致〞類似證明并加蓋公章或業(yè)務專用章。27借款相關(guān)人員提交的申請資料買賣雙方已辦理過戶手續(xù)、無法提供售房人名下的房屋所有權(quán)證書，應提供契稅完稅證和過戶回執(zhí)〔過戶已完成的，為借款人名下的房屋所有權(quán)證書〕。7,交易型轉(zhuǎn)按揭貸款應提供原貸款合同原件、還款賬戶和最近一期余額查詢單打印件。8.其他證明售房人或購房人有權(quán)處分房產(chǎn)的文件，包括但不限于：房產(chǎn)已對外出租的，應提供承租人簽字的房屋租賃合同和?承租人聲明?。經(jīng)濟適用房、已購公房等政策性住房和劃撥土地房產(chǎn)，應根據(jù)房管部門的規(guī)定，提供上市交易許可證明文件。售房人婚姻狀況為“離異〞、“喪偶〞的，應提供離婚協(xié)議、放棄繼承權(quán)公證書等明確房產(chǎn)全部歸屬于本人的證明，且房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)份額已過戶至本人名下。28借款相關(guān)人員提交的申請資料五、保證人1.機構(gòu)保證人應根據(jù)擔保合作協(xié)議的約定，在審核貸款申請之后，以預簽貸款合同、出具擔保函等形式提供連帶責任保證。2.自然人保證人應提供有效身份證件、居民戶口簿、職業(yè)證明和還款能力證明，并選擇是否提供教育程度證明。六、借款人或配偶信用記錄為次級類，或還款方式為一次性還本付息的，或本次貸款金額超過200萬元的，借款人應提供賬戶流水單、原有房產(chǎn)證、行車證、定期存單、債券、保單等家庭大額資產(chǎn)證明原件，以佐證其還款能力。以上申請資料要求審核原件并留存復印件的，受理崗在核對無誤后均應在復印件上加蓋“與原件相符〞章戳，注明審核日期并由提供者本人和受理崗簽字。未蓋章戳或未簽字確認的，調(diào)查人、審查人和審批人均應以資料無法確認真實性為由予以拒絕處理。嚴禁我行信貸人員代理客戶〔包括：借款人、售房人或受托人〕開立賬戶，或代理客戶保管賬戶卡〔折〕原件。29受理初審?居民身份證?、?軍官證?、〈警官證〉，核查后將核查日期、結(jié)果注明并簽字。獨立戶口簿應提供原件，集體戶口簿應提供首頁復印件和本人頁、變更頁原件。單身的提供書面的單身聲明；已婚的，提供夫妻一方所持的結(jié)婚證；離異的提供離婚證或經(jīng)人民法院〔或民政部門〕蓋章的離婚協(xié)議判決書；喪偶的提供公安〔或司法〕機關(guān)出具的配偶死亡證明。居民戶口簿婚姻狀況證明有效身份證件30受理初審工作證，公務員證，執(zhí)業(yè)證，資格證，勞動合同，經(jīng)營實體營業(yè)執(zhí)照〔針對自雇人士〕，其他職業(yè)證明文件。職業(yè)證明可以與收入證明合并提供。收入證明、工資性收入憑證、自雇人士入股證明、工資外收入。首付款存入我行或他行交易資金監(jiān)管賬戶的銀行憑單；首付款存入售房人賬戶的銀行憑單；售房人向借款人出具的首付款發(fā)票〔或收據(jù)〕。還款能力證明首付款憑證職業(yè)證明31受理初審按房管部門認可的內(nèi)容與格式簽署的購房合同。出具時間必須在3個月以內(nèi)，并附加評估時實地查看抵押房屋的圖片。內(nèi)部人員參照〈內(nèi)部人員評估〉格式編寫，且至少使用兩種評估方法。抵押評估報告購房合同32客戶提交的單式借款人填寫?個人房屋貸款申請表?一份。借款人配偶填寫的?借款人配偶聲明?一份，借款人配偶不能到場簽字的，應當在公證人員見證下當面簽字。自然人保證人填寫?自然人保證人聲明?一份。售房人應填寫?房屋出售人聲明?一份。買賣雙方通過我行個人信貸管理系統(tǒng)監(jiān)管首付款，或者交易型轉(zhuǎn)按揭貸款金額小于原貸款余額1.05倍的，借款人、售房人應預簽?首付款資金委托管理協(xié)議?一式三份；通過當?shù)胤抗懿块T指定的二手房交易資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管資金的，借款人、售房人應簽訂相應的資金監(jiān)管協(xié)議。33客戶提交的單式對于交易型轉(zhuǎn)按揭貸款，借款人、售房人應預簽?貸款資金委托管理協(xié)議?一式四份。房產(chǎn)價值由我行內(nèi)部工作人員評估的，抵押人應預簽?房地產(chǎn)價格協(xié)議?一式兩份。除?借款人配偶聲明?外，六項單式，均應在受理崗見證下當面簽字。上述單式均要求提供原件，受理崗在核對上述單式填寫無誤，且內(nèi)容與申請資料一致之后，在貸款申請表上簽字，并注明填表日期。34貸款授信調(diào)查個人二手住房貸款業(yè)務實行關(guān)系人回避原那么，借款人為我行調(diào)查人員、審查審批人員的關(guān)系人的，相應人員必須回避。關(guān)系人回避原那么1.核實買賣雙方的身份信息〔對內(nèi)地居民，應進行居民身份證核查〕。對已婚者，還應核實配偶的身份信息；對離異、喪偶者，還應核查當前婚姻狀況證明上的原配偶身份信息。相關(guān)公證書，應向公證機關(guān)或?qū)嵉睾藢?2.審核買賣雙方戶口簿等資料,確認買賣行為真實、合法，不存在影響過戶、入住與抵押的產(chǎn)權(quán)糾紛或政策限制；3.通過互聯(lián)網(wǎng)查詢,確認房屋交易價格的合理性。核實購房用途35貸款授信調(diào)查1.查詢我行個人信貸管理系統(tǒng);2.查詢并打印個人信用報告;3.核實收入能力相關(guān)證明;4.分析客戶是否具備教育、職業(yè)、家庭資產(chǎn)等方面的優(yōu)勢.核實借款人及其配偶資信狀況房屋所有權(quán)證書記載的坐落地址、建筑面積、建成年份和實際用途等要素，是否與調(diào)查人員〔或評估人員〕現(xiàn)場查看一致；2.房屋是否存在影響變現(xiàn)的不利因素。房齡較長的，是否存在影響正常使用的重大缺陷;3.比照當?shù)赝愋头慨a(chǎn)市場價格，以合理或偏低的評估價值，作為銀行認可的評估價值。抵押房產(chǎn)的調(diào)查與評估價值認定36貸款授信調(diào)查1.機構(gòu)作為保證人的，應確認機構(gòu)已通過準入審批，二手房貸款業(yè)務擔保合作協(xié)議處于有效期內(nèi)，并且可用的二手房貸款業(yè)務擔保額度充足;2.自然人作為保證人的，應參照對借款人的要求調(diào)查核實其資信狀況。保證人資信狀況通過查詢“全國法院被執(zhí)行人信息查詢平臺〞〔〕了解借款人是否存在訴訟被執(zhí)行情況。借助信息查詢平臺37貸款授信調(diào)查調(diào)查過程中，需要客戶補充證明材料的，應一次性告知客戶。如果客戶未能在30天之內(nèi)補齊材料，或者補齊材料后仍不符合我行規(guī)定的條件，信貸員可以否決貸款申請。調(diào)查人員以?個人房屋貸款調(diào)查報告?形式，記錄調(diào)查結(jié)果，并出具調(diào)查意見：建議貸款的，應明確貸款金額、期限、利率和還款方式；否決貸款申請的，應說明原因。同時通過個人信貸管理系統(tǒng)，及時準確錄入貸款申請和調(diào)查報告，防范業(yè)務操作風險。38貸款授信調(diào)查調(diào)查人員出具調(diào)查意見后，應及時將申請資料和調(diào)查報告提交貸款行信貸業(yè)務主管復核貸款行安排專人按照?個人房屋貸款報批資料交接單?的內(nèi)容與次序整理貸款資料，并通過郵寄、、傳輸掃描件等方式上報有權(quán)審批機構(gòu)。上報交接完成后，交接單經(jīng)雙方經(jīng)辦人確認并簽字后，留存貸款行和有權(quán)審批機構(gòu)各一份備查。39貸款審查審批有權(quán)審批機構(gòu)審查人負責對貸款報批資料的完整性和合規(guī)性進行審查。審查人應在2個工作日內(nèi)完成審查。審查完成后，審查人在?個人房屋貸款審查審批表?出具貸款審查意見：審查同意的，審查人可直接上報審批人；審查退回的，應列明補充資料和需要落實的內(nèi)容，由審批機構(gòu)專人書面通知貸款行，待補充齊全或落實后再次審查；審查否決的，應列明原因，由審批機構(gòu)專人書面通知貸款行。審查未同意的，不上報審批。40貸款審查審批貸款申請經(jīng)審查通過后，由同級審批人進行全面審定，并做出是否同意貸款的審批意見。審批人應在2個工作日內(nèi)完成審批。審批完成后，審批人在?個人房屋貸款審查審批表?上出具審批意見：同意的，對于前一環(huán)節(jié)建議，可以直接接受或進行審慎調(diào)整，但不得進行放寬；否決的，應列明原因。需要雙人審批的，初審同意后，才能進行終審；初審否決的，不再進行終審。貸款終審意見有效期為90天。審批通過90天之后，貸款未發(fā)放的，審批意見失效，如需發(fā)放貸款客戶必須重新提交貸款申請，由貸款行重新調(diào)查并上報審批；審批否決后90天內(nèi)，相同貸款申請再次提交的，審批機構(gòu)不得審批通過。41貸款簽約與發(fā)放貸款行同意發(fā)放的貸款，信貸員應將放款、收款、還款賬戶信息錄入個人信貸管理系統(tǒng)，生成貸款合同號。同時按照總行下發(fā)的合同填寫標準要求，手工填寫?個人購房借款及擔保合同?、?個人貸款〔手工〕借據(jù)?等紙質(zhì)文本，并提交信貸業(yè)務主管復核。借款合同簽訂前，信貸員應向借款人、抵押人、保證人履行充分告知義務，告知合同中與其相關(guān)的權(quán)利和義務。42貸款簽約與發(fā)放持有效身份證件原件，機構(gòu)提供保證的，由其法定代表人簽字或加蓋名章，并加蓋公章。信貸員在簽字頁加蓋“親見本人簽署”章戳，注明日期并簽字確認。正式簽署貸款合同和手工借據(jù)由貸款行法定代表人或授權(quán)代理人簽章并加蓋合同專用章。43

貸款條件落實保險過戶抵押登記保證公證貸款簽約與發(fā)放44首付款和交易資金監(jiān)管功能貸款發(fā)放完成后，貸款行應根據(jù)房產(chǎn)交易是否進行資金監(jiān)管，及時向收款賬戶劃轉(zhuǎn)資金。1.未進行交易資金監(jiān)管；2.通過我行個人信貸管理系統(tǒng)管理首付款；3.采用房管部門指定的交易資金監(jiān)管形式。45風險監(jiān)測與檔案管理貸款發(fā)放后，二級分行應定期或不定期開展業(yè)務現(xiàn)場與非現(xiàn)場檢查，并監(jiān)控下級行業(yè)務監(jiān)督和貸后檢查情況。貸款行專人按照《個人房屋貸款檔案清單（貸款行留存）》的內(nèi)容與次序整理并歸檔。業(yè)務監(jiān)督風險監(jiān)測檔案管理二級分行應定期監(jiān)測貸款逾期情況，掌握逾期貸款發(fā)生的原因，催促貸款行采取有效催收措施。46主要風險家庭關(guān)系借款人主要家庭關(guān)系出現(xiàn)變化，導致交易房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，債權(quán)債務承接出現(xiàn)真空。。工作變動借款人工作變動或經(jīng)營波動，導致還款能力缺乏。47主要風險違規(guī)投資按揭貸款違規(guī)用于投資性住房。。與中介機構(gòu)合作對評估機構(gòu)和擔保公司的風險認識缺乏；對擔保公司未采取經(jīng)營情況的動態(tài)監(jiān)控。48“假按揭〞：概念及主要危害“假按揭〞概念“假按揭〞是個別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假住房交易，套取銀行信用的一種欺詐行為。不以真實購置住房為目的，通常是房地產(chǎn)企業(yè)以本單位職工或其他關(guān)系人冒充購房者，通過虛假銷售〔購置〕方式，以虛假住房交易合同向銀行申請個人住房按揭貸款?！凹侔唇舀曋饕：μ兹≠J款、集中使用，從事高風險投資直接騙取銀行資金，據(jù)為已有49“假按揭〞：認定標準虛假的借款主體貸款不是借款人本人當面簽字辦理，而是他人虛構(gòu)并不存在的個人身份信息，或冒用、盜用真實存在的個人身份信息虛假的貸款用途按揭貸款沒有用于購置真實存在、具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，或者名義上為購房、但房屋所有權(quán)并未發(fā)生實質(zhì)變化50風險防范措施利用交叉檢驗技術(shù)，審慎認定借款人收入。認真細致開展調(diào)查，有效識別貸款風險充分認識評估機構(gòu)虛高價格以及擔保公司的擔保風險并加強與擔保公司的信息交流。遵循業(yè)務流程，了解真實的客戶與購房行為堅持面見借款人申請貸款、簽署合同〔面簽〕確保關(guān)鍵資料復印件與原件的一致性保持合理疑心的態(tài)度，仔細審核客戶資料通過戶口本、結(jié)婚證、單位售房決議等資料，審核買賣雙方是否為關(guān)聯(lián)人客戶收入證明的月收入明顯高于當?shù)厮?、且與其年齡、職業(yè)和資歷不相稱購房合同單價超過周邊相同或相近檔次樓盤平均單價的20%時，應結(jié)合首付款的真實性進行核實51風險防范措施審查人員抽查回訪客戶，確認購房及貸款事實，以下情況經(jīng)調(diào)查出現(xiàn)違規(guī)操作的、不得同意報批借款人不知曉購房事實，或?qū)彿亢贤匾马棥踩纾悍课葑洹①彿績r格、付款時間、入住時間〕不熟悉、不關(guān)心的借款人對貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對借款合同內(nèi)容無所謂或不知情的借款人不出面，由開發(fā)商或中介機構(gòu)代辦所有貸款手續(xù)的放款人員〔記賬崗〕在發(fā)現(xiàn)借款人未簽字或條件未落實等逆流程操作時，應拒絕發(fā)放貸款。52

房貸新政策首套房抵押率政策首套房利率政策家庭購置首套住房的貸款，普通住房的最高抵押率為70%，別墅等高檔住宅的最高抵押率為60%；對于借款人信用記錄為次級類的各類按揭貸款，最高抵押率相應下調(diào)，下調(diào)幅度不低于5個百分點。家庭購置首套住房的貸款，貸款利率不得低于人民銀行同期同檔次基準利率。對于借款人信用記錄為次級類的各類按揭貸款，貸款利率相應提高，提高幅度不低于基準利率的0.1倍。53

房貸新政策二套房政策非當?shù)鼐用裾呒彝ベ徶玫诙鬃》康馁J款，最高抵押率為40%，貸款利率不低于基準利率1.1倍。借款人信用記錄為次級類的，貸款利率應在提高1.1倍的根底上進行再提高，提高幅度不低于基準利率的0.05倍。對于當?shù)貞艏用窦彝和０l(fā)放用于購置第三套住房的按揭貸款；對于已擁有一套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝和０l(fā)放按揭貸款。54

房貸新政策我行受理貸款申請時，應通過面測、面談形式，了解借款人家庭已有住房情況，并根據(jù)相關(guān)證明材料，初步確定已有住房套數(shù)。當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門具備查詢房屋登記簿條件的，借款人應提供本人、配偶及未成年子女名下的住房登記〔含預售合同備案登記〕書面查詢結(jié)果；不具備查詢條件的，借款人應提交本人填寫并簽字的?家庭住房實有套數(shù)誠信保證書?。對于貸款申請日期近一年內(nèi)借款人或其配偶由于“貸款審批〞被查詢征信的記錄多于三次、但在最早查詢?nèi)掌谥鬀]有住房貸款記錄的情況，貸款經(jīng)辦行必須派出兩名信貸員，實地了解借款人現(xiàn)住所產(chǎn)權(quán)歸屬、是否有無其他住房。調(diào)查人員應按照?住房貸款客戶居訪記錄表?登記居訪結(jié)果。55房貸新政策個人信用報告內(nèi)記錄的每筆抵押貸款〔包括但不限于商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款、個人綜合消費貸款和個人經(jīng)營性貸款〕視同一套住房，但借款人能提供充分書面證明材料的，應依據(jù)家庭實際擁有的成套住房數(shù)量確認。充分書面證明材料包括但不限于：以商用房抵押的貸款，以非借款人家庭成員名下房產(chǎn)抵押的貸款，以同一套住房辦理公積金組合貸款形成的多筆貸款記錄。56合作機構(gòu)準入管理房地產(chǎn)和土地估價機構(gòu)的準入管理，嚴格按照?中國郵政儲蓄銀行房地產(chǎn)和土地估價機構(gòu)合作管理方法〔試行〕?〔郵銀發(fā)〔2021〕651號〕的規(guī)定開展。擔保公司的準入管理，嚴格按照?中國郵政儲蓄銀行個人信貸業(yè)務合作機構(gòu)管理方法〔暫行〕?〔郵銀發(fā)〔2021〕276號〕的規(guī)定開展。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的準入管理〔一〕準入標準。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與我行開展個人二手房貸款業(yè)務合作，應同時具備如下條件：1．在當?shù)卦O立實體門店；2．具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的合法資質(zhì)；3．業(yè)務量較大、人員資質(zhì)較好、經(jīng)營管理標準；4．企業(yè)信譽良好，近2年內(nèi)沒有被當?shù)刂鞴懿块T及其他金融機構(gòu)記入不良信用檔案、沒有被我行列入退知名單；5．提供貸款擔保的，準入標準不低于擔保公司的要求。57合作機構(gòu)準入管理〔二〕準入流程。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是否提供貸款擔保，采取不同的準入流程：1．僅向我行推薦貸款客戶的，應提前至少10個工作日，將合作申請上報二級分行審批。通過審批的，應提前至少5個工作日上報一級分行信貸業(yè)務部備案。2．提供貸款擔保的，二級分行應參照擔保公司的準入流程，報一級分行初審、并報總行審批?！踩硺I(yè)務合作范圍。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與我行的業(yè)務合作范圍僅限于向我行指定分支行推薦個人二手房貸款客戶，并在總行批準的授信額度內(nèi)提供個人二手房貸款擔保。未經(jīng)總行批準，各級分支行不得擅自擴大業(yè)務合作范圍。58合作機構(gòu)準入管理合作中介機構(gòu)的日常管理?！惨弧撤康禺a(chǎn)估價機構(gòu)、經(jīng)紀公司準入申請未經(jīng)審批通過的，貸款經(jīng)辦支行不得以任何理由提前開展業(yè)務合作?！捕扯壏中袘鶕?jù)自身經(jīng)營與管理能力，合理控制貸款經(jīng)辦行合作機構(gòu)的數(shù)量。原那么上，單個一級支行合作的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不超過5家，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不超過10家。當?shù)胤康禺a(chǎn)市場較為興旺的，可適當提高合作的經(jīng)紀公司數(shù)量，但不得超過當?shù)刂鞴懿块T登記數(shù)量的20%?！踩掣骷壏种信c中介機構(gòu)開展業(yè)務合作，應爭取把握主動權(quán)，嚴格防范中介機構(gòu)介入或干預我行正常的經(jīng)營管理。我行信貸人員應堅持做好客戶面簽、調(diào)查工作，獨立開展貸款審批，嚴禁委托中介機構(gòu)代辦貸款申請、客戶調(diào)查、貸款審批、貸款合同簽署等職責?！菜摹硨τ谧钃闲刨J人員執(zhí)行我行內(nèi)部制度的中介機構(gòu)，上級分行應予以預警處理，并從嚴審批該機構(gòu)的合作業(yè)務；對于預警半年〔含〕以上仍未整改的，或者協(xié)助客戶提供虛假貸款申請資料的中介機構(gòu)，上級分行應予以清退，并通知貸款經(jīng)辦行停止與其開展業(yè)務合作。59合作機構(gòu)準入管理具有以下情形之一的中介機構(gòu)，各級分支行不得與其建立個人信貸業(yè)務合作關(guān)系：〔一〕未按國家標準開展房地產(chǎn)評估活動的估價機構(gòu)?！捕澄窗串?shù)胤抗懿块T要求備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。〔三〕未取得相應資格、私自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的中介機構(gòu)。原那么上合作評估機構(gòu)每季度準入一次，通過省行審批的評估公司，各市分行必須登記?中國郵政儲蓄銀行房地產(chǎn)和土地估價機構(gòu)合作管理臺帳?，并在每季度首月15日以前上報省分行進行報備。本卷須知：各分行在上報評估公司申請時，要注意調(diào)查上報評估機構(gòu)以往出具的評估報告，根據(jù)總行管理方法第九條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告中要附有房地產(chǎn)的位置圖、四至和周圍環(huán)境圖、土地形狀圖、建筑平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明等文件，此條件作為合作評估公司申請準入的必要條件。6061商業(yè)用房，是指已完成竣工驗收、房屋所有權(quán)已登記至單位或自然人名下，向自然人出售的商用房或商住兩用房。個人商業(yè)用房貸款，是指中國郵政儲蓄銀行向自然人發(fā)放的，用于購置商業(yè)用房的人民幣貸款。個人商業(yè)用房貸款61個人商業(yè)用房貸款-貸款對象年齡在18周歲（含）至60周歲（含）之間，具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民。與二手住房貸款不同之處二手住房貸款增加了境外自然人.62個人商業(yè)用房貸款-最高抵押率抵押房產(chǎn)為商用房的，最高抵押率不得超50%；抵押房產(chǎn)為商住兩用房的，最高抵押率不得超過55%。與二手住房貸款不同之處普通住房的最高抵押率為70%，別墅等高檔住宅