木瀆地塊項目定位報告

木瀆地塊項目定位報告吳中區(qū)概況吳中區(qū)房地產市場情況木瀆地塊項目定位吳中區(qū)簡介吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，東連昆山市，南接吳江區(qū)，西銜太湖，與無錫、浙江省湖州隔湖相望。區(qū)域人口112.84萬，其中常住人口89.87萬人，暫住人口22.57萬人，外籍人口0.4萬人。下轄蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、穹窿山風景管理區(qū)和7個鎮(zhèn)、8個街道及6個國家4A級景區(qū)。吳中區(qū)概況吳中區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產業(yè)優(yōu)勢，在未來若干年內，把蘇州木瀆建成以高新技術產業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心和高品質居住為主導的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。吳中區(qū)概況吳中區(qū)用地布局與功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪直板塊、新雙湖板塊、城區(qū)板塊、城南越溪板塊、木瀆板塊和環(huán)太湖板塊。甪直板塊打造自然生態(tài)環(huán)境良好的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。新雙湖湖板塊是蘇州市東南部以居住和休閑功能為主的濱水新區(qū)，吸引了不少園區(qū)的客群。城南越溪是吳中城區(qū)的城市副中心。木瀆板塊是蘇州西南片區(qū)繁華城鎮(zhèn)中心。環(huán)太湖板塊打造生態(tài)旅游度假區(qū)，太湖新城一帶比較熱。吳中區(qū)區(qū)域劃分甪直板塊、木瀆板塊---產業(yè)、旅游尹山湖板塊---休閑、居住環(huán)太湖板塊---科技、山水、創(chuàng)新、金融、旅游城南越溪板塊---教育、創(chuàng)新城區(qū)板塊---商貿、文體、科技、金融吳中區(qū)概況環(huán)太湖板塊甪直板塊新雙湖板塊城區(qū)板塊城南越溪板塊木瀆板塊吳中區(qū)工業(yè)產業(yè)布局吳中區(qū)概況2014年吳中區(qū)完成了吳中開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會各項事業(yè)迅速騰飛，形成了以蘇州吳中太湖新城為龍頭，城南建成區(qū)和越溪城市副中心、尹山湖·獨墅湖雙湖新城區(qū)為支撐的“一體兩翼”城市板塊和以吳中綜合保稅區(qū)、東太湖科技金融城、吳淞江科技產業(yè)園、河東高新工業(yè)園、東吳工業(yè)園、旺山高科技工業(yè)園、尹山國際汽車城“四園一區(qū)二城”的產業(yè)載體。吳中綜合保稅區(qū)吳淞江科技工業(yè)園尹山國際汽車城河東高新工業(yè)旺山高科技工業(yè)園東太湖科技金融城東吳工業(yè)園吳中區(qū)旅游服務業(yè)—環(huán)太湖山水文化大園林吳中區(qū)概況蘇州市吳中區(qū)旅游資源豐富，在蘇州市旅游的位置舉足輕重，擁有蘇州太湖國家休閑度假旅游區(qū)，占太湖2/3的面積，占據(jù)江南10大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的3席（甪直、木瀆、光福），包攬?zhí)K州10大最美鄉(xiāng)村的7個。提出以“太湖、古鎮(zhèn)、都市”為著力點，驅動實現(xiàn)“國際濱湖休閑度假旅游名區(qū)”的總體目標。發(fā)展九個特色小鎮(zhèn)，驅動吳中旅游產業(yè)的發(fā)展。遠程候機樓、各種類型的旅游集散服務體系，完善吳中旅游綜合服務體系。石湖景區(qū)環(huán)太湖休閑度假帶太湖山水城旅游度假區(qū)西山景區(qū)東山景區(qū)甪直古鎮(zhèn)南太湖生態(tài)休閑區(qū)東太湖景區(qū)吳中區(qū)交通-輕軌吳中區(qū)概況已建成輕軌一號線：從吳中區(qū)木瀆---新區(qū)獅山核心區(qū)---姑蘇區(qū)市中心----園區(qū)現(xiàn)代大道沿線---湖東鐘南街吳中區(qū)在建輕軌七號線一期：木里→蘇州灣北→天鵝蕩路→文溪路→越溪→石湖莫舍→蠡墅→紅莊規(guī)劃中輕軌五號線：太湖度假區(qū)集散中心→花墩村→石中路→育新路→茅蓬路→上供路→木瀆南→金山路→金楓路南→楓瑞路→長浜橋→塔園路南→竹園路→港務路→勞動路→盤胥路→南門→南園路→莫邪路→通園路→星港街→星波街→李公堤→石蓮街→星湖街→車斜路→園區(qū)體育中心→方洲公園→星塘街→沈滸路→榭雨街→葑亭大道→陽澄湖（站點未最終確定）。輕軌一號線：已經(jīng)通車輕軌五號線：2020年通車輕軌七號線一期：2017年通車三條線路未來可通過換乘聯(lián)通蘇州各大區(qū)域。吳中區(qū)概況吳中區(qū)交通-主要管道路網(wǎng)隨著中環(huán)西線的貫通，吳中區(qū)路網(wǎng)得到進一步完善，30分鐘內可達到蘇州各大區(qū)域。二、吳中區(qū)房地產市場情況吳中區(qū)市場供求關系2008-2015供應：吳中區(qū)市場自10年開始，供求基本穩(wěn)定，13、14年新區(qū)供應大量土地，價格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對較大。需求：09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，自11年開始需求開始出現(xiàn)階梯式上升，至2015年出現(xiàn)成交井噴效應。價格：自11年以后價格波動相對較小，自2013年開始價格進入平穩(wěn)上升通道，年漲幅在3-5%。以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。二、吳中區(qū)房地產市場情況吳中區(qū)市場供求關系---2015年月度數(shù)據(jù)供應：2015年供應量主要集中上半年3-6月及下半年8、9月份。需求：全年成交呈現(xiàn)上升事態(tài)，房源供不應求狀態(tài)。價格：6月后，房價進入快速上升期，成交均價在10月后維持在12000元以上，對比上半年價格增幅達到12%以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。二、吳中區(qū)房地產市場情況吳中房地產市場板塊劃分情況甪直板塊城區(qū)板塊吳中區(qū)是蘇州市面積最大的區(qū)域，總共分為六個板塊：城區(qū)板塊、木瀆鎮(zhèn)板塊、甪直鎮(zhèn)板塊、位于園區(qū)邊緣尹山湖板塊、城南越溪板塊、環(huán)太湖太湖新城板塊。本案項目名稱：正榮華府產品類型：高層、多層、小高層在售面積：88-268㎡均價14000元/㎡項目名稱：永新大成郡產品類型：高層在售面積：86-180㎡均價12000元/㎡項目名稱：紅星國際生活廣場產品類型：高層、洋房、商業(yè)在售面積：97-137㎡均價12500-13500元/㎡項目名稱：誠河新旅城產品類型：高層、多層、小高層在售面積：95-133㎡均價11500元/㎡獅山區(qū)域項目名稱：尼盛濱江城產品類型：高層、小高層在售面積：80-108㎡均價8500元/㎡項目名稱：旭輝香格里產品類型：高層、多層、小高層在售面積：90-120㎡均價14000元/㎡木瀆板塊木瀆板塊三、木瀆地塊項目定位木瀆項目概況—木瀆規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃----蘇州木瀆鎮(zhèn)打造歷史文化名鎮(zhèn)，核心住宅區(qū)較為顯著，周邊商業(yè)環(huán)繞，出行便捷，教育用地分布也較為集中，工廠在木瀆北部的高新區(qū)。產業(yè)布局----木瀆古鎮(zhèn)第一產業(yè)不斷降低，耕地在逐步減少，第二產業(yè)傳統(tǒng)產業(yè)為主導，高新產業(yè)崛起，通訊設備，計算機及其他電子設備制造業(yè)有較大潛力。第三產業(yè)的旅游業(yè)發(fā)達居住用地----木瀆板塊居住用地供應較為集中，現(xiàn)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，未來土地供應稀缺。意向地塊核心住宅區(qū)工業(yè)廠區(qū)商業(yè)用地教育用地商業(yè)用地三、木瀆地塊項目定位木瀆地塊項目概況—區(qū)位本案華潤萬家木瀆南行實驗小學木瀆范仲淹實驗小學新區(qū)一中外國語學校木瀆第五小學美羅泉屋蘇州樂園木瀆實驗中學天虹百貨木瀆商城東門町大潤發(fā)金楓時代廣場木瀆影視城木瀆人民醫(yī)院歐德福購物中心中環(huán)西線中環(huán)西線本項目位于中環(huán)西線沿線，地鐵1號線旁，交通便利，商業(yè)繁華，周邊配套較為齊全蘇?？焖俾?.7公里2.0公里2.2公里

獅山區(qū)域木瀆項目概況—規(guī)劃控制要點地塊未掛牌，地塊規(guī)劃指標如下：地塊面積：76405.86平米用地性質：住宅容積率：≤2.2可建面積：約168092.892平方米建筑密度：≤35%綠地率：≥37%控高：不作要求公共設施：物業(yè)用房最小不得低于100平米建筑面積，社區(qū)居委會用房最小不得低于400平米建筑面積車位：滿足《蘇州市建筑物配建停車位指標》要求項目民用建筑需滿足節(jié)能要求三、木瀆地塊項目定位木瀆項目四至及周邊環(huán)境情況地塊東側金楓路地塊北側河道地塊西側河道地塊南側竹園路三、木瀆地塊項目定位地塊東南角目前為大運城售樓處，后期需要拆除，可做售樓處和示范區(qū)三、木瀆地塊項目定位木瀆地塊項目概況—交通本案中環(huán)西線中環(huán)西線本項目位于中環(huán)西線沿線，地鐵1號線旁金楓路地鐵站，南面有蘇?？焖俾?，與南環(huán)快速路對接，未來中環(huán)快速路全線貫通。蘇福快速路地鐵一號線

獅山區(qū)域三、木瀆地塊項目定位本案華潤萬家木瀆南行實驗小學木瀆范仲淹實驗小學新區(qū)一中外國語學校木瀆第五小學美羅泉屋蘇州樂園木瀆實驗中學天虹百貨木瀆商城東門町大潤發(fā)金楓時代廣場木瀆影視城木瀆人民醫(yī)院歐德福購物中心中環(huán)西線中環(huán)西線本案位于吳中區(qū)木瀆板塊，居住區(qū)較為集中，商業(yè)配套非常豐富，學校資源較多，但位置較遠。蘇?？焖俾讽椖扛艣r—配套教育商業(yè)休閑醫(yī)療紅星國際生活廣場

獅山區(qū)域木瀆項目概況—周邊規(guī)劃另：蘇州吳中區(qū)土地儲備中心出讓文件明確：地塊周邊基礎設施達到“七通”（通路、通電、供水、排污、雨水、通訊、通有線電視），但“七通”不作為土地交付時的前置條件。對地塊周邊基礎設施情況中出讓人承諾的“通電、通訊、通有線電視”是指地塊具有的配套條件，具體接通工作由受讓人自行與相關部門簽訂合同，涉及的相關費用由受讓人自行承擔。出讓人承諾的供水、排污、雨水，距地塊紅線200米范圍內視作到位。項目東側：新區(qū)自來水供水服務廳；項目北側：吳中區(qū)科技金融服務中心；項目西側：金竹廣場；項目南側：合景領峰。另外，項目東南角側為大運城售樓處，目前該項目在售，拆除售樓處需要一定時間。三、木瀆地塊項目定位項目位于吳中區(qū)政府重點發(fā)展區(qū)域，整體規(guī)劃非常完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮?。項目在地鐵1號線金楓路站出口處，距離高新區(qū)獅山區(qū)域一站路，交通非常便捷，出行方便。區(qū)域房地產市場已經(jīng)成形，周邊項目已基本交付，其他項目也是即將交付，居住氛圍濃厚。就木瀆地塊自身來講，各項指標合理，規(guī)模適中，北邊西邊沿河，南向面寬較大，有利于規(guī)劃布局。如該地塊能以合理價格獲得，將補充蘇州公司項目產品線，總建面有16.8萬方，兩年內快速銷售完畢，則能夠實現(xiàn)資金高周轉。地塊小結三、木瀆地塊項目定位三、木瀆地塊項目定位木瀆區(qū)域供求關系以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。供應：13年之前房源供應平穩(wěn)，自13年開始出現(xiàn)較大幅度增長。該范圍內所有已拍地塊未全部上市，未來有48.33萬方供應量，存在很大機會點。需求：13年之前整個區(qū)域成交快速上升，12、13年需求開始增加，2015年成交量暴增。。價格：13年之前收成交量影響該區(qū)域價格波動較大，但可參考性低，12、13年價格平穩(wěn)上升，2014年增幅達到6.4%。三、木瀆地塊項目定位木瀆區(qū)域供求關系—2015年月度走勢以上2015年數(shù)據(jù)僅截止12月21日。供應：該區(qū)域房源供應從6月開始，在9月達到高峰。需求：6月開始隨著供應量的增大，成交量也開始快速上升。價格：該區(qū)域上半年成交均價在10800元/㎡左右徘徊，下半年達到11800元/㎡，增幅在10%左右。吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況23編號地塊位置土地面積（平米）容積率總建（萬平米）樓面地價（元/平米）1藍光地塊吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側、花苑東路北側70947.1≤2.014.197852工業(yè)園區(qū)嘉安投資地塊木瀆鎮(zhèn)向陽河路南側、金山南路西側26974.561-1.23.282183中航2015-G-14號地塊木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側、漁洋街南側109403.81-1.0511.492284中航2015-G-15號地塊木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側、玉山路北側163511.11-1.117.992855天地源地塊木瀆鎮(zhèn)向陽河南側、金長路北側、珠江路西側69664.5≤2.517.446516中新置地地塊吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側、長江路東側41200≤3.012.34207三、木瀆地塊項目定位吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況三、木瀆地塊項目定位意向地塊中航2015-G-15地塊中航2015-G-14地塊嘉安地塊藍光地塊天地源地塊中新置地地塊吳中區(qū)木瀆待出讓地塊25意向地塊地塊周邊未來仍有一定的居住用地供應，其中地塊西側和北側地塊將有可能在未來2-3年進行出讓，對本項目形成威脅。近期供地遠期供地三、木瀆地塊項目定位木瀆地塊上市后主主要競品庫存分析結論：庫存102萬方，2016年下半年本案上市后，競品庫存體量并不是很大，因此建議我司重點跟進此地塊。三、木瀆地塊項目定位地塊競案推量預測（單位：萬方）項目名稱總建（萬方）已售面積（萬方）未售面積16年推量17年推量正榮華府21.3147.37.3售罄永新大成珺32.911.721.211.210

紅星國際生活廣場3219.212.812.8售罄尼盛濱江城67.917.450.520.520旭輝香格里18.511.96.66.6售罄誠河新旅城40.837.23.63.6售罄合計213.4111.41026230木瀆歷年成交單價、成交總價、戶型、面積段分析木瀆年去化量（單位：套）時間125平米以下125-144㎡144-165㎡165平米以上小計201230075931625338692013392689962194508120143514956612694800201548291039762616205合計15276348721597719955木瀆年去化量（單位：套）時間2房以下2房3房4房4房以上小計20125825031033162113386920132052650180314527850812014470243910996972348002015985249118361577366205合計1718100835771533185019955木瀆年去化量（單位：套）時間150萬以下150-200萬200-250萬250-300萬300萬以上小計201234182786136763869201344864333938855081201439905312559195480020155061790138821346205合計16955203226321549019955木瀆年去化量（單位：套）時間10000元/平米以下10000-12000元/平米12000-14000元/平米14000-16000元/平米16000-18000元/平米18000元/平米以上小計201221901401221303243869201318212476704242729508120141596201797764261204800201523162031147132924346205合計792379253373447802071995514年前該區(qū)域內需求以125平米以下3房為主，2014年后對于125平米以下，尤其是144平米以下4房、及4房以上的需求暴增。14年之前該區(qū)域屬于蘇州價格洼地，客戶價格承受范圍在12000元/平米以下，150萬以內房源為主，15年開始200萬左右，14000元/平米左右產品開始熱銷。三、木瀆地塊項目定位木瀆片區(qū)產業(yè)密集，對于剛需房源有較大推動；而隨著木瀆升級為吳中區(qū)次級中心，已經(jīng)優(yōu)質規(guī)劃的逐步實施；政府、學校、企事業(yè)高管的改善型需求快速增加。時間125平米以下成交總量

9000元/平米以下9000-10000元/平米10000-11000元/平米11000-12000元/平米12000-13000元/平米13000-14000元/平米14000元/平米以上小計201230071307551453576971853007201339266767431269670118447339262014351496935861092628835211351420154829889108810676555195031084829合計1527638412740339928271022132012715276時間125-144平米成交總量

9000元/平米以下9000-10000元/平米10000-11000元/平米11000-12000元/平米12000-13000元/平米13000-14000元/平米14000元/平米以上小計2012593172148103140217259320138997228629415425680899201495699139325111182559956201510394826120182712371391039合計34873918349234871355671503487時間144-165平米成交總量

9000元/平米以下9000-10000元/平米10000-11000元/平米11000-12000元/平米12000-13000元/平米13000-14000元/平米14000元/平米以上小計201218500110111820136259191320146220146111222317156120157611135442176合計2172212225085251217時間165以上平米成交總量

9000元/平米以下9000-10000元/平米10000-11000元/平米11000-12000元/平米12000-13000元/平米13000-14000元/平米14000元/平米以上小計20122565418100225552256201319414165522123631942014270118173253117527020152611992113161119261合計98149376115699170409981木瀆歷年各面積段成交單價分析從該區(qū)域往年數(shù)據(jù)來看，144以內的客群大多單價接受度還在12000以內，而144平米-170平米房源隨著正榮華府疊加產品、紅星生活廣場疊加別墅的熱銷，總價控制合理的高端品質產品有較好的市場前景。三、木瀆地塊項目定位本案項目名稱：誠河新旅城產品類型：高層、多層、小高層在售面積：95-133㎡均價11500元/㎡項目名稱：旭輝香格里產品類型：高層、多層、小高層在售面積：90-120㎡均價14000元/㎡木瀆板塊三、木瀆地塊項目定位木瀆、獅山區(qū)域在售項目基本情況項目名稱：佳兆業(yè)廣場產品類型：高層、小高層在售面積：88-123㎡均價20000元/㎡項目名稱：尼盛濱江城產品類型：高層、小高層在售面積：80-108㎡均價8500元/㎡項目名稱：紅星國際生活廣場產品類型：高層、洋房、商業(yè)在售面積：97-137㎡均價12500-13500元/㎡項目名稱：正榮華府產品類型：高層、多層、小高層在售面積：88-268㎡均價14000元/㎡項目名稱：永新大成郡產品類型：高層在售面積：86-180㎡均價12000元/㎡項目名稱：龍湖時代天街產品類型：超高層在售面積：105-141㎡均價22000元/平米項目名稱：獅山御園產品類型：平層、別墅在售面積：105-141㎡均價22000-30000元/平米項目名稱：荷瀾廷產品類型：小高層、洋房在售面積：105-141㎡均價20000-22000元/平米

項目名稱：招商學府產品類型：高層、別墅在售面積：68-160平米均價210000/平米

獅山板塊木瀆板塊項目名稱：路勁香港時光產品類型：小高層在售面積：88-268㎡均價20000元/㎡三、木瀆地塊項目定位木瀆核心區(qū)主要競品基本情況競品項目產品類型建筑面積（萬方）首次開盤時間是否精裝面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）樓面價（元/㎡）2015年銷量（套數(shù)）正榮華府33層高層102015-1毛坯88-13415000

123-21573299407-12層疊墅11.32015-1毛坯120-26818000

216-536732964永新大成珺25-26層高層

32.92012-9毛坯86-245

12000

103-3002000306紅星國際生活廣場30層以上高層282014-7毛坯95-143

12000110-175364484212層以下洋房42014-7毛坯136-217

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