保利城項(xiàng)目分析報(bào)告

保利城項(xiàng)目分析報(bào)告嘉聯(lián)地產(chǎn)2013.11.25順北改風(fēng)暴，乘政策便利被誤讀的城北

2003到2009，城北的開發(fā)因?yàn)橐?guī)劃、交通、配套、定位等多方面的原因幾度啟動(dòng)，又幾度停滯。外來商販、客運(yùn)、批發(fā)、物流的傳統(tǒng)集中地。樓盤少、品質(zhì)低，這里的居所大多不過是外來人口睡覺的地方。區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，物業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估。多年來，城北樓市并非沒有全國(guó)性的品牌開發(fā)商進(jìn)入，普通開發(fā)企業(yè)在區(qū)域樓市中大多折戟沉沙，難以對(duì)城北房地產(chǎn)市場(chǎng)地位提升起到明顯作用。充斥著諸如臟亂差等關(guān)鍵詞，一直與大多數(shù)成都人心中的高端居住生活方式絕緣城北這部書的后半段，從誤讀到驚艷城市樓市洼地價(jià)值凸顯，宜居不止于遠(yuǎn)景5成都火車東站啟用為北站分流成都將逐步形成東、南、西、北各有一個(gè)火車客運(yùn)站,以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局?；疖嚤闭境蛇_(dá)線和成渝線的人流量會(huì)向火車東站分流，對(duì)城北擁堵的交通也會(huì)有較大改善。城北川陜路改造工程完成川陜路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范圍為三環(huán)路至圍城路，建設(shè)為主車道雙向8車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，輔道為機(jī)動(dòng)車+非機(jī)動(dòng)車道，大大提高了川陜路的通車能力。解放北路即將改造為了提升北門道路及其景觀，政府計(jì)劃對(duì)“草市街德盛路口至川陜路三環(huán)路立交”一段進(jìn)行提檔升級(jí)改造，全長(zhǎng)約6230米(解放北路是其中一段)將進(jìn)行全方位景觀打造，不僅要對(duì)路面進(jìn)行提升，還將在景觀打造上花大力氣，標(biāo)準(zhǔn)不低于人民南路。隨著川陜路竣工，北門交通將更加順暢，而市內(nèi)也將有更加通暢的道路與之連接。區(qū)域交通道路——城北脈絡(luò)逐步暢通6成都“水游城”落戶城北已成功開發(fā)了南京“水游城”項(xiàng)目的上海鵬欣集團(tuán)計(jì)劃投資50億元人民幣在金牛區(qū)打造“成都水游城”現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。包含國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔百貨、精品超市、游樂中心、大型影城、精品餐飲、高檔公寓等。華僑城引入威尼斯主題酒店華僑城威尼斯主題酒店項(xiàng)目投資5億元，將在成都華僑城公園廣場(chǎng)內(nèi)開發(fā)。項(xiàng)目占地60畝，預(yù)計(jì)2011年10月動(dòng)工，2012年建成開業(yè)。豐尚集團(tuán)城北建城市綜合體豐尚集團(tuán)西部總部項(xiàng)目廣西豐尚投資有限公司計(jì)劃投資10億元人民幣在金牛區(qū)打造集甲級(jí)寫字樓、高檔住宅為一體的豐尚集團(tuán)西南總部大廈及城市綜合體。金牛萬達(dá)廣場(chǎng)奠基

2011年2月25日，位于成都一環(huán)路、人民北路交匯處的金牛萬達(dá)廣場(chǎng)奠基。項(xiàng)目占地約190畝，總建筑面積超110萬平方米，集大型購(gòu)物中心、時(shí)尚街區(qū)、甲級(jí)寫字樓、SOHO公寓、高檔住宅等業(yè)態(tài)為一體。該項(xiàng)目建成后將成為四川乃至西部最大的城市綜合體之一。瑞安中華匯開建城北天地，將借助“上海新天地”的規(guī)劃理念，被打造成為集居住、辦公、購(gòu)物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約48萬平方米。城北天地將成為城北最值得期待的地標(biāo)項(xiàng)目，將為這片蓄勢(shì)待發(fā)的地區(qū)開啟優(yōu)質(zhì)、舒適、時(shí)尚的生活方式和生活環(huán)境。

區(qū)域生活配套設(shè)施——城北開始華麗轉(zhuǎn)身7區(qū)域舊城改造——城北重生大手筆藍(lán)圖荷花池、五塊石等傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)外遷荷花池未來將定位于生活消費(fèi)功能商圈，成為城北三大主力商圈之一。這里將發(fā)展區(qū)域內(nèi)高級(jí)寫字樓、酒店、購(gòu)物街和購(gòu)物中心、星級(jí)酒店等商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目。

鐵半城拆遷城北打造中央生活區(qū)

在荷花池周邊，分布著大量上世紀(jì)50年代起修建的鐵路職工宿舍。這些紅磚低矮舊房，成為了城北的一大標(biāo)志，成都人也習(xí)慣將城北稱做“鐵半城”。目前，鐵半城改造已經(jīng)揭幕，這是城北歷史上規(guī)模最大的一次舊城改造，涉及住戶8200余戶。最快5年，通錦橋、沙灣、鐵路新村、馬家花園、西一環(huán)等5大片區(qū)的鐵路舊城將被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投資性、居住性、欣賞性于一體的CLD中央生活區(qū)?；疖嚤闭緮U(kuò)容拆遷成綿樂城際鐵路、動(dòng)車運(yùn)用所用地、火車北站擴(kuò)能改造及配套工程用地拆遷，其中近期將完成14公里長(zhǎng)鐵道線沿線區(qū)域的拆遷工程。以火車北站為中心，周圍0.8平方公里的區(qū)域也將陸續(xù)進(jìn)行改造，這個(gè)區(qū)域東起豆腐堰下穿隧道、南至二環(huán)路、西到五塊石立交橋、北至玉居庵路。整個(gè)區(qū)域都將重新規(guī)劃路網(wǎng)布局，完善功能設(shè)施。保利揚(yáng)帆，新城啟航2011年，城北千畝大盤——保利城，重磅出擊保利劍指城北，筑造北改新城成都，城北，保利城到底是什么？到底面臨什么？1、競(jìng)爭(zhēng)層面：城北大豐區(qū)域，眾多中、小開發(fā)商云集，在售樓盤扎堆，市場(chǎng)上揮舞價(jià)格大棒的項(xiàng)目層出不窮，而保利城無論何時(shí)，都無法通過價(jià)格與眾小盤“同流合污”，受小盤的蠶食沖擊，是本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)問題之一。2、產(chǎn)品層面：本項(xiàng)目擁有千畝規(guī)模，超過200萬平米的體量，20萬平米以上的社區(qū)大型商業(yè)配套和幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配套等，但從目前來看，市場(chǎng)缺乏對(duì)保利城項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)，保利城更是缺乏與“保利198”打造的成都第一公園地產(chǎn)的品牌號(hào)召力和影響力，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品層面的理解更多的是在200余畝的純居產(chǎn)品，形成的是同質(zhì)化的產(chǎn)品形象。3、認(rèn)知層面：市場(chǎng)上對(duì)保利城的知曉度不高，項(xiàng)目的美譽(yù)度更是不足。缺乏與保利作為成都地產(chǎn)界大佬的形象高度，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，將其塑造成繼保利198之后，保利運(yùn)營(yíng)北成都的升級(jí)跨越之作，是解決市場(chǎng)認(rèn)知的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國(guó)保利集團(tuán)公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，于1993年2月在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建起來的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)為國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管的115家大型中央企業(yè)之一，中國(guó)10強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過20多年的發(fā)展，保利集團(tuán)已經(jīng)形成了軍民品國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)開發(fā)兩大主業(yè)，培育和發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)格局。集團(tuán)公司所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、沈陽、重慶、海南以及香港等地區(qū)，在資本規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)管理、制度建設(shè)等方面都取得了明顯成效，實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)和資源的優(yōu)化配置。城北雙核，以老帶新，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，擴(kuò)大品牌影響力保利198大豐板塊保利城發(fā)展生活圈保利198公園成熟生活圈2008年，保利帶來了成都首個(gè)作品——保利公園198。幾年過去，因保利的出現(xiàn)，公園198的崛起，改變了成都人對(duì)城北的固有認(rèn)知，帶來了超越同行的震撼：城北第一座五星級(jí)酒店；西南最大的森林幼兒園；城北第一座國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)公園；亞洲最大的郁金香公園。2011年，保利城以270萬平米的磅礴體量，通過集合旗下全部?jī)?yōu)質(zhì)資源，以打造保利公園198全新升級(jí)產(chǎn)品的戰(zhàn)略高度，獻(xiàn)給城北一座全新生活大城。整個(gè)項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)超3萬戶家庭，10萬人在此生活。保利城城北3.5環(huán)，兩橫兩縱，控成都北進(jìn)咽喉保利地塊所處的鳳凰新城片區(qū)屬于大豐板塊，是城市向北發(fā)展的“咽喉門戶”，成都南北軸線發(fā)展的要塞之地，向北是新興商業(yè)工業(yè)發(fā)展區(qū)。向北是成都傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。大豐新老城區(qū)，以北新干道為界，西側(cè)為老城區(qū)，東側(cè)為城區(qū)。本案位于大豐新老城區(qū)交匯處。兩橫兩縱：兩橫——繞城高速，北三環(huán)兩縱——北新大道，天回路南北中軸劃分新老商區(qū)，東西界定新老城區(qū)繞城高速北新大道北三環(huán)天回路本案大豐老城區(qū)大豐新城區(qū)成都新興商圈成都傳統(tǒng)商圈周邊公共交通交通包括：9、15、24、169、663、680六路公交車以，均為郊縣公交，進(jìn)城僅能到火車北站或茶店子公交站。地鐵1號(hào)線北沿線正在規(guī)劃。地鐵1號(hào)線比鄰公園，享城市綠肺，配套齊全，自成生活綜合體商場(chǎng)大豐家樂福，大豐商圈教育幼兒園起航幼兒園，自身配套幼兒園（品牌未定）小學(xué)大豐小學(xué)、成都三元外國(guó)語學(xué)校附屬小學(xué)中學(xué)新都一中、新繁二中、成都三元外國(guó)語學(xué)校大學(xué)四川音樂學(xué)院、西南石油大學(xué)醫(yī)院成都軍區(qū)總醫(yī)院、四一六醫(yī)院銀行農(nóng)商，建行，農(nóng)行，工行其他800畝植物園，15萬平米北郊森林公園，3000畝熊貓基地，2.86平方公里北湖公園自身商圈配套本案未來規(guī)劃商圈大豐老城區(qū)商圈大豐家樂福商圈城北新型商圈成都傳統(tǒng)商圈四川音樂學(xué)院成都軍區(qū)總醫(yī)院不論是項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，還是成交客戶，甚至是業(yè)內(nèi)同行，第一反應(yīng)都會(huì)提及保利品牌和大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)，“保利”+千畝大盤

這兩者相加到底意味著什么？絕對(duì)的極致化資源整合能力保利城借勢(shì)保利公園198，為城北整合出讓整個(gè)成都都震撼的超級(jí)大城，與其說公園198為保利城奠定了不可復(fù)制的品牌口碑，還不如說是奠定了廣大市場(chǎng)對(duì)保利無限可能整合能力的期待與信任。所以，保利要做的，不是修建一座新城，而是整合一座新城強(qiáng)勢(shì)呈現(xiàn)，領(lǐng)跑區(qū)域項(xiàng)目名稱保利城（住宅）項(xiàng)目地址成都三環(huán)路北新大道東（大天路旁）裝修情況毛坯車位5538（3期總車位500）項(xiàng)目占地138667㎡容積率2.75建筑面積720000㎡綠化率30%建筑類別塔樓,高層物管費(fèi)2.18元/平方米.月總層數(shù)18F開盤時(shí)間2011年09月23日物業(yè)類別住宅交房時(shí)間2015年4月30日總戶數(shù)總5490（3期總戶數(shù)2648）戶型區(qū)間63-117平米開發(fā)商成都市保豐投資有限公司物業(yè)公司保利物業(yè)土地使用年限70年代理商方圓，保代城北第二個(gè)千畝大盤，產(chǎn)品面積段覆蓋范圍廣保利城一、二期已售罄。保利城三期組團(tuán)在120畝的土地上，僅規(guī)劃出13棟小高層建筑，整體密度不到20%，是保利城項(xiàng)目中密度最低，舒適度最高的嶄新組團(tuán)。保利城3期除7#和11#為獨(dú)立商業(yè)體以外，所有樓棟都是住宅加底商組成，共計(jì)2648套住宅，100套商業(yè)。其中2、3、8、9、10、12、13、14、15#為南北朝向，其余為東西朝向。點(diǎn)式圍局，底商合圍，低密建筑，四方朝向123456789101112131415G3C1

G3C1G2A3建筑面積約76.00平米約73平米約91.00平米約89平米實(shí)得面積約88.00平米約86平米約105.00平米約102平米掛牌均價(jià)6819元/平6537元/平6911元/平6850元/平G2A3戶型功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)贈(zèng)送面積大，實(shí)得均價(jià)合理贈(zèng)送部分可變換為房間房間最小不低于7㎡，滿足基本生活需求合理布局，合理采光，無暗房間剛需改善齊備，兩房三房四房自選保利城項(xiàng)采用了經(jīng)典的芝加哥現(xiàn)代主義風(fēng)格外立面。保利城項(xiàng)目部分樓棟1-2層部分為高級(jí)干掛石材，3樓以上采用高級(jí)面磚。雖為大豐唯一芝加哥現(xiàn)代主義風(fēng)格，但城北客戶更注重價(jià)格，外觀的吸引力不強(qiáng)。保利城項(xiàng)目擁有大豐獨(dú)特的外立面風(fēng)格項(xiàng)目?jī)?nèi)部擁有3萬米超大中庭景觀，以法國(guó)凡爾賽宮為藍(lán)本，將就線條的對(duì)稱性與整體大氣，未來將呈現(xiàn)城北最具品質(zhì)感的法式皇家園林景觀。千畝大盤，30%綠化，造就極致園林景觀，自創(chuàng)公園居所保利物業(yè)管理有限公司于1996年在廣州成立，注冊(cè)資金5000萬元，

總資產(chǎn)超過1個(gè)億，旗下分、子公司17家，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)40個(gè)大中城市，承接的物業(yè)管理項(xiàng)目超過100個(gè)，管理面積超過3000萬平方米，員工總數(shù)7000余人。公司具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。管理的項(xiàng)目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公寓、會(huì)展場(chǎng)館、政府辦公樓等多種業(yè)態(tài)。國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，物管值得擁有。小戶型銷量穩(wěn)定，大戶型去化困難，每周去化量均在45-55之間。12315樓棟單元戶型面積已售未售1#1單元86㎡/74㎡9442單元86㎡/74㎡9713單元86㎡/74㎡9172#1單元89㎡/62㎡/85㎡8082單元89㎡/62㎡/85㎡8173單元89㎡/62㎡/85㎡78103#1單元89㎡/62㎡/85㎡8442單元89㎡/62㎡/85㎡8534#1單元86㎡/74㎡81132單元86㎡/74㎡55313單元86㎡/74㎡66815#1單元116㎡/100㎡6752單元116㎡/100㎡6753單元116㎡/100㎡60124價(jià)格穩(wěn)中有升，雙盤聯(lián)動(dòng)，集中造勢(shì)時(shí)間銷售套數(shù)面積(㎡)成交總價(jià)(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)10月1098219535065009月202173671101664508月236198381264263507月12511358725463006月204179791112458005月10811437695358004月245226051382158003月211190111175658002月13912162744659001月18716887102185900保利城供貨主要集中于上半年，其中4月份為供貨高峰期，錯(cuò)開保利城北新盤保利春天花語開盤期。7月，保利城與春天花語聯(lián)動(dòng)，形成又一次供貨高潮，此次供貨主要以大戶型為主。保利城供銷比保利春天花語供銷比價(jià)值點(diǎn)梳理完全交通——北新干線、地鐵1號(hào)線、多路城市公交活力生活——全方位教育、生活大配套豐富選擇——全面積段產(chǎn)品，四方朝向選擇動(dòng)感建筑——光學(xué)動(dòng)能，靈動(dòng)建筑，生態(tài)住宅適感景致——立體景觀，層次園林，不求奢華，但求舒適國(guó)級(jí)物業(yè)——舒適享受，安靜生活保利城究竟為何能夠領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)？千畝大盤，落戶城北+合理布局，關(guān)注生活+選擇豐富，琳瑯滿目+超高贈(zèng)送，功能豐富+城市綠肺，極致享受+雙盤聯(lián)動(dòng)，合理戰(zhàn)略保利城強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑片區(qū)，并非只有品牌的號(hào)召，更重要的是保利對(duì)完美孜孜不倦地追求明確客源群體，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目27城市外來人口集中地，剛性居住需求缺口大客群基礎(chǔ)特征一據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查，在城北經(jīng)商的群體中，82%的人目前租房住，60%的人計(jì)劃在成都買房定居；據(jù)專業(yè)人士不完全統(tǒng)計(jì)，城北的40多個(gè)大中型專業(yè)市場(chǎng)，按照每個(gè)市場(chǎng)1000個(gè)攤位保守估計(jì)，其中1/3的經(jīng)營(yíng)者要在區(qū)域內(nèi)置業(yè)來計(jì)算，需住宅將近1萬3千套，住宅面積將達(dá)130萬平方米；加上鐵路系統(tǒng)的職工、沙河沿線及北改拆遷戶的需求，城北的置業(yè)群體需求強(qiáng)勁。城北人群組成比例外來人口“喧賓奪主”，占據(jù)超80%以上人口比例282828城市外區(qū)域人不愿進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)人群卻無法割舍客群基礎(chǔ)特征二國(guó)際商貿(mào)城、五塊石、荷花池商圈、金府生資商圈、富森美家居建材商圈、成華區(qū)現(xiàn)代化物流基地等中大型專業(yè)市場(chǎng)商戶。鐵路局、老廠礦企業(yè)職工與城市其他區(qū)域相比，城北主核人群以長(zhǎng)期固地打拼的商戶、老廠礦企業(yè)職工為主，這是一群長(zhǎng)期固定活動(dòng)半徑于區(qū)域內(nèi)的人群，他們不會(huì)像如城南辦公上班族那樣不定區(qū)域進(jìn)行工作-生活跨區(qū)域往返，他們習(xí)慣于區(qū)域氣息，對(duì)于他們，城北，是其打拼發(fā)展的根基，或是土生土長(zhǎng)的家園，有著一種難以割舍的情感沉淀，他們不會(huì)像外區(qū)域人群那樣具有強(qiáng)烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業(yè)是必然選擇。城北主要常駐人群職業(yè)組成區(qū)域客群以荷花池、五塊石等地緣性客戶占主導(dǎo)，占比高達(dá)70-80%，主要是服裝、醫(yī)藥、交通運(yùn)輸以及批發(fā)零售相關(guān)的服務(wù)業(yè)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶老板；其次為川東北地區(qū)如達(dá)州、南充等二級(jí)城市客戶區(qū)域客戶來源分布從客戶來源來看：區(qū)域客群與城北大區(qū)域的原區(qū)域居住者購(gòu)房特征相似，荷花池、五塊石等地緣性客戶占主導(dǎo)，占比高達(dá)70-80%主要是服裝、醫(yī)藥、交通運(yùn)輸以及批發(fā)零售相關(guān)的服務(wù)業(yè)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶老板。他們習(xí)慣長(zhǎng)期固定活動(dòng)半徑于區(qū)域內(nèi)，不會(huì)像如城南辦公上班族那樣不定區(qū)域進(jìn)行工作-生活跨區(qū)域往返，他們習(xí)慣于區(qū)域氣息，不會(huì)像外區(qū)域人群那樣具有強(qiáng)烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業(yè)是必然選擇。2013-9-17保利城為“北改”錦上添花2013-9-13“北改”成就保利城代言2013-9-69月14日盛大開盤，總價(jià)39萬起，60到156平米2013-8-29北改成就，盡在保利城2013-7-19在城北每一個(gè)父親都可以給孩子最好的生長(zhǎng)環(huán)境2013-7-18每個(gè)父親都可以給孩子最好的生長(zhǎng)環(huán)境2013-7-18城北置業(yè)頭號(hào)選擇2013-7-12社