吳迪房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)講解

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)撒拉目錄

一、房地產(chǎn)概念二、房地產(chǎn)特征三、房地產(chǎn)的類型五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算四、房地產(chǎn)專有名詞房地產(chǎn)概念建筑業(yè)是指：從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是指：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方包括：土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)的含義指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)1）房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱2）其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成3）經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異地產(chǎn)指：明確了土地所有權(quán)的土地，包括住宅、非住宅的附著物的土地（以及個(gè)地段），開(kāi)發(fā)及待開(kāi)發(fā)的土地。房產(chǎn)指：明確權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的.房產(chǎn)與地產(chǎn)間的聯(lián)系主要包括：a）實(shí)物形態(tài)上看密不可分b）價(jià)格構(gòu)成，房產(chǎn)價(jià)格包含地產(chǎn)價(jià)格c）權(quán)屬關(guān)系，所有權(quán)是聯(lián)系在一起的差異包括：a）屬性不同

b）增值規(guī)律不同

c）權(quán)屬性質(zhì)不同

d）價(jià)格構(gòu)成不同

房地產(chǎn)的特征自然特征：a)位置的固定性b)使用的耐久性c)資源的有限性d)物業(yè)的差異性經(jīng)濟(jì)特征：a)生產(chǎn)周期b)資金密集c)相互影響d)受政策影響性e)增殖性注：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)主要?dú)w功于土地房地產(chǎn)的類型1.居住用地：70年2.工業(yè)用地：50年3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年按用途劃分層數(shù)劃分規(guī)定

低層：1至3層多層：4至7層

低層：1至3層多層：4至7層中高層（小高層）：8至12層高層：12層以上(公共建筑超過(guò)24米)超高層：建筑高度超過(guò)100米中高層（小高層）：8至12層

高層：12層以上(公共建筑超過(guò)24米)

超高層：建筑高度超過(guò)100米房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的。特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。廠房超高層建筑房屋建筑結(jié)構(gòu)分類鋼混結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特

點(diǎn)：（1）一般出現(xiàn)在中高層中；（2）結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)；（3）廳和居間的墻可以打開(kāi)(但公產(chǎn)房不得隨意拆改)；

住宅外部倉(cāng)庫(kù)住宅內(nèi)部

磚混結(jié)構(gòu)：是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預(yù)制）建造的房屋。1999年之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)的多層住宅，一般均采用磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)住宅其優(yōu)點(diǎn)是工程造價(jià)較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

特

點(diǎn)：（1）建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低。（2）抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。普通平房哈爾濱巴洛克建筑房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

特點(diǎn)：（1）層數(shù)較低，一般在3層以下。（2）1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅。（3）20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。明代中期磚木結(jié)構(gòu)樓房崇教寶塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年)19世紀(jì)法國(guó)教堂“五證兩書(shū)”五證：《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)（銷）售許可證》房地產(chǎn)專業(yè)名詞

注：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)才能辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》兩書(shū)：《商品房質(zhì)量保證書(shū)》：主要約定了保修年限、保修方式等

《商品房使用說(shuō)明書(shū)》：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題。圖片暫缺房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)——土地買(mǎi)賣市場(chǎng)主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)——商品房買(mǎi)賣、租賃市場(chǎng)

三級(jí)市場(chǎng)——二手房買(mǎi)賣、租賃市場(chǎng)

房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；

排他性：所有產(chǎn)權(quán)的共有特征。產(chǎn)權(quán)是可以個(gè)人獨(dú)自擁有，也可以是多人或集體，企業(yè)共同擁有，而排斥所有其他（她）人對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的擁有權(quán)利。產(chǎn)權(quán)客體：必須具備可占用性和價(jià)值。自然狀態(tài)下的空氣，由于無(wú)法行使排他權(quán)利，故不能作為產(chǎn)權(quán)客體產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的法律性：產(chǎn)權(quán)需經(jīng)國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)（即國(guó)土資源局）的認(rèn)證（即辦理了《房地產(chǎn)證》），所有者或占有者對(duì)客體的權(quán)利才有法律效力房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特征：房地產(chǎn)專業(yè)名詞土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目。招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開(kāi)發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。拍賣出讓：又稱競(jìng)投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門(mén)另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請(qǐng)續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)專業(yè)名詞“三通一平”即路通、水通、電通、場(chǎng)地平整。即道路通、水通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整?！捌咄ㄒ黄健狈康禺a(chǎn)專業(yè)名詞道路紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。建筑紅線：建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。用地紅線：道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

房地產(chǎn)專業(yè)名詞生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。

生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。

總用地面積：

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

房地產(chǎn)專業(yè)名詞指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

總建筑面積：容積率：

是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）指各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和。層高在2.2米

（含）以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。也稱為建筑展開(kāi)面積，是指建筑物各層面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

建筑面積：房地產(chǎn)專業(yè)名詞綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。建筑密度（建筑覆蓋率）用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積÷建設(shè)用地面積房地產(chǎn)專業(yè)名詞綠化覆蓋率：

建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；

房屋銷售面積：

房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；套內(nèi)面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積：

指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

房地產(chǎn)專業(yè)名詞公共建筑面積：

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

（是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則從中間計(jì)算。）實(shí)用面積：層

高:層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。房地產(chǎn)專業(yè)名詞凈高和層高的關(guān)系用公式表示為“凈高=層高—樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫凈高。指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.

凈

高:1F2F樓板層高房地產(chǎn)專業(yè)名詞公攤面積：是指為保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、樓層間廳、水箱間、電梯間等所占面積的總和。在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)計(jì)入每戶的建筑面積。得房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，每棟樓的公攤面積也不一定相同。所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平影面積的50％。

得房率:住宅凈使用面積÷銷售面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e玄關(guān)：

是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性.玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。期房:指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房房地產(chǎn)專業(yè)名詞現(xiàn)房：指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房：指沒(méi)有裝修的房。

房地產(chǎn)專業(yè)名詞業(yè)主委員會(huì)

：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。入伙

:指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

會(huì)所

:功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。契稅：在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。

（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換；（3）房屋買(mǎi)賣；（4）房屋贈(zèng)予。房地產(chǎn)專業(yè)名詞（房屋的種類）經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要符合住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。經(jīng)濟(jì)適用住房:安居房:指實(shí)施國(guó)家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房有三種：第一種是由政府提供專項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；第二種是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目高速為經(jīng)濟(jì)適用住房向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售；第三種是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，只出售給本單位職工。房地產(chǎn)專業(yè)名詞產(chǎn)權(quán)房：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。商品房

集資房：集資房即集資合作建房，是指改變住房