土地合作模式

土地合作模式2009年3月13日2008年土地市場萎靡不振，成交低迷，后半年開始頻繁出現(xiàn)流標(biāo)、底價成交、甚至低于底價成交現(xiàn)象。地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場的多因素影響，造成了資金鏈緊張，紛紛放慢購置、開發(fā)土地的局面。以“成交”為導(dǎo)向的短期土地運營工作，勢必要在成交之前，深入的分析市場、客戶以及團(tuán)泊自身的情況，迅速找到適合團(tuán)泊土地出讓地塊中的客戶，以恰當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)模式與其談判并最終實現(xiàn)成交。地產(chǎn)企業(yè)分類土地一級開發(fā)企業(yè)土地二級開發(fā)企業(yè)土地一級二級聯(lián)動開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目的企業(yè)品牌輸出管理的企業(yè)合作開發(fā)項目的企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聯(lián)動二級開發(fā)體育場館建設(shè)聯(lián)動二級開發(fā)中小型開發(fā)商外行業(yè)開發(fā)商本次土地開發(fā)模式的研究，將基于對上述客戶的分類進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，并根據(jù)團(tuán)泊實際情況提出合作模式建議。一級開發(fā)合作模式合作方在團(tuán)泊公司在某個地塊整理過程中注入資金；土地通過招拍掛方式進(jìn)行出讓以后，雙方按約定比例獲取相應(yīng)收益。合作方團(tuán)泊公司進(jìn)行土地一級整理雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益注入資金通過招拍掛方式出讓此模式中，合作方也可選擇獲得某些地塊開發(fā)權(quán)來代替應(yīng)獲得的資金回報。此時團(tuán)泊公司將給予合作方較為優(yōu)惠的價格。土地二級開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項目公司進(jìn)行二級項目開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益股權(quán)合作模式團(tuán)泊與合作方按照約定的出資比例共同組建項目公司，進(jìn)行二級項目的操作，實行風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享原則。雙方按照約定，獲得收益。在后期雙方可進(jìn)行協(xié)商，將項目整體轉(zhuǎn)讓給對方。二級物業(yè)出售土地二級開發(fā)模式品牌輸出模式團(tuán)泊提供“品牌和資金的交易平臺”，將資金實力方（外行業(yè)）和專業(yè)技術(shù)方（品牌技術(shù)輸出方）整合起來，進(jìn)行團(tuán)泊土地的二級開發(fā)。團(tuán)泊不參與項目后期的運作與利潤分成。外行業(yè)品牌輸出方共同操作的項目提供資金提供技術(shù)團(tuán)泊土地交易平臺雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益土地一級二級聯(lián)動開發(fā)合作模式團(tuán)泊與合作方共同成立項目公司進(jìn)行一級土地整理，并通過招拍掛程序獲得地塊二級開發(fā)權(quán)，進(jìn)一步建設(shè)二級物業(yè)產(chǎn)品并出售。項目完成后雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益。開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項目公司進(jìn)行一級土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益二級物業(yè)出售方式一：土地一級二級聯(lián)動開發(fā)合作模式開發(fā)企業(yè)成立項目公司進(jìn)行一級土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級開發(fā)一級土地開發(fā)成本+（團(tuán)泊）固定收益+利潤分成二級物業(yè)出售方式二：開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)之后，確定團(tuán)泊西區(qū)合作地塊的土地開發(fā)成本A萬/畝，加上固定收益B萬/畝，得到出讓底價C萬/畝。這樣就保證團(tuán)泊出讓每畝地至少能夠獲得B萬元的收益。以C萬/畝掛牌出讓，開發(fā)集團(tuán)將參與市場拿地，提振市場信心。為補(bǔ)償開發(fā)企業(yè)參與一級開發(fā)的投入，如果開發(fā)企業(yè)最終拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價部分，開發(fā)企業(yè)支付50%。如果別的開發(fā)企業(yè)拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價部分，按比例與其分成。企業(yè)代建模式開發(fā)企業(yè)也可代建體育場館，此時場館建設(shè)費用由團(tuán)泊公司根據(jù)場館建設(shè)進(jìn)度分批支付給開發(fā)企業(yè)。靜?？h政府天津濱海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項目運作主體招投標(biāo)尋找實施主體體育場館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)并進(jìn)行一段時期運營企業(yè)可以選擇以土地折抵或部分折抵的支付方式收取場館建設(shè)費用，此時土地出讓金將作為場館建設(shè)費用逐步返還開發(fā)企業(yè)，降低開發(fā)企業(yè)的資金壓力。此模式中，開發(fā)企業(yè)不能利用體育場館進(jìn)行融資。代政府回收支付場館建設(shè)費用BT模式靜?？h政府天津濱海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項目運作主體招投標(biāo)尋找實施主體體育場館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)回購以約定結(jié)算方式進(jìn)行支付BT模式運作簡介：由天津濱海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司與有融資能力和工程管理能力的企業(yè)之間的合作，進(jìn)行體育場館（或基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)，并通過出讓場館周邊的土地，完成場館回購。是一種集投融資、建造和項目管理于一體的綜合方式，不同于單純的投資、施工承包或代理管理形式BT項目的中標(biāo)者可以既是投資方，同時又是管理方和承建方。比如很多項目都是由集團(tuán)出面投標(biāo)，然后由各地子公司管理和建設(shè)，事實上BT項目的參與者就是集團(tuán)本身。投資人組建BT項目公司后，項目具體的投融資和管理工作都以BT項目公司的名義進(jìn)行。但是由于投資方必須對BT項目公司籌集建設(shè)資金提供擔(dān)保，并對項目按合同規(guī)定完工承擔(dān)最終責(zé)任，因此事實上是由投資人和BT項目公司共同承擔(dān)項目的融資和建設(shè)責(zé)任。政府將融資難題轉(zhuǎn)嫁給了中標(biāo)的投資方，大大緩解了政府部門對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨額投資壓力，提高了基建工程的建設(shè)效率和管理效率，分散了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險，可以看作一種“政府按揭”。對投資方來說，由于政府信譽幾乎是零風(fēng)險的，因此BT項目可以順利地實現(xiàn)債權(quán)或者股權(quán)融資。項目公司和投資人共同負(fù)責(zé)項目的融資和建設(shè)管理。BT模式事實上是一種“政府按揭”，借助政府信譽實現(xiàn)了強(qiáng)大的融資功能BT模式特點墊資建設(shè)部、國家計委、財政部早在１９９６年６月４日就作出《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》，其中提到：“任何建設(shè)單位都不得以要求施工單位帶資承包作為招標(biāo)條件，更不得強(qiáng)行要求施工單位將此類內(nèi)容寫入工程承包合同施工單位不得以帶資承包作為競爭手段承攬工程。從合法性的角度來看國家發(fā)展改革委等７部委３０號令《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》中明確規(guī)定，“招標(biāo)人不得擅自提高履約保證金，不得強(qiáng)制要求中標(biāo)人墊付中標(biāo)項目建設(shè)資金”。由此可以看出，墊資承包實質(zhì)上違背了現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，是一種違法墊資建設(shè)部２００３年發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程項目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)—轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)--經(jīng)營--轉(zhuǎn)讓(BOT)、建設(shè)—擁有--經(jīng)營(BOO)、建設(shè)--擁有--經(jīng)營--轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實施。”BTＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別ＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別從資產(chǎn)的隸屬關(guān)系來看在墊資承包中，工程資產(chǎn)所有權(quán)均歸業(yè)主所有，施工企業(yè)在建設(shè)期間不擁有項目所有權(quán)。墊資BTＢＴ項目的回購實質(zhì)上是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。在建設(shè)期間，工程資產(chǎn)所有權(quán)歸建設(shè)方所有，回購?fù)瓿珊蠊こ藤Y產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有。從投資風(fēng)險來看墊資目業(yè)主一般不能出具擔(dān)保，同時，由于工程資產(chǎn)所有權(quán)屬于項目業(yè)主，一旦項目資產(chǎn)被銀行清算，承包方所墊資金將很難收回，風(fēng)險很大。ＢＴ項目一般需由項目建設(shè)方或地方政府出具項目回購承諾函，以及第三方（一般為銀行）提供項目回購擔(dān)保函，因此，項目建設(shè)方的投資收回有保障，投資風(fēng)險較小。BTBT模式涉及的重點環(huán)節(jié)組建BT項目公司融資人應(yīng)當(dāng)具有融資能力和管理優(yōu)勢。不同獨立法人可以組成聯(lián)合體。BT模式融資建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在項目可行性研究報告中專章編制。內(nèi)容包括：采用BT模式的必要性；BT融資建設(shè)的內(nèi)容、范圍、數(shù)量；融資人應(yīng)當(dāng)具備的條件和能力；合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；項目投資、質(zhì)量、進(jìn)度的監(jiān)控措施；結(jié)算支付方式；結(jié)算支付資金測算、來源、依據(jù)等內(nèi)容。項目融資人具有獨立法人資格的項目公司組建投入不低于BT融資建設(shè)方案中融資金額的35%自由資金團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)模宏大，僅啟動區(qū)可出讓用地達(dá)8000余畝。土地出讓收入將成為基礎(chǔ)設(shè)施回購的基本保障。第一種：現(xiàn)金結(jié)算通過團(tuán)泊新城土地出讓所獲得的土地出讓金進(jìn)行現(xiàn)金結(jié)算；結(jié)算保障及結(jié)算方式第二種：土地折抵協(xié)助合作方以合適的價格，取得團(tuán)泊新城的土地使用權(quán)，土地出讓金總額與場館回購價格相同。以此為依托，形成三種結(jié)算模式第三種：現(xiàn)金+土地開發(fā)企業(yè)可以合適價格取得團(tuán)泊新城土地，同時不足基礎(chǔ)設(shè)施回購價格部分，政府給予現(xiàn)金支付。若選擇此兩種模式，在土地出讓金繳納過程中可進(jìn)行相應(yīng)運作出讓金繳納方式若開發(fā)企業(yè)選擇以土地進(jìn)行結(jié)算或者部分利用土地進(jìn)行結(jié)算，在土地出讓金繳納過程中可以進(jìn)行相應(yīng)運作。1、開發(fā)企業(yè)所繳納的土地出讓金可分期繳納；2、每筆土地出讓金繳納之后一定時間內(nèi)，政府以場館回購資金的方式將相應(yīng)的金額返回開發(fā)企業(yè)。此過程可極大的節(jié)約開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本，降低企業(yè)的資金壓力。BOT模式在BT模式基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可選擇對場館進(jìn)行一段時期的運營后，由團(tuán)泊公司代替政府進(jìn)行收購，即BOT模式。靜?？h政府天津濱海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項目運作主體招投標(biāo)尋找實施主體體育場館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)并進(jìn)行一段時期運營代政府回購以雙方約定價格進(jìn)行支付場館回購過程中，企業(yè)可以選擇以土地折抵或部分折抵的支付方式，此時土地出讓金將作為場館回購價格逐步返還開發(fā)企業(yè)，降低開發(fā)企業(yè)的資金壓力。此模式中，開發(fā)企業(yè)同樣可以場館進(jìn)行各種