成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案M

錦繡工場項目商業(yè)定位預判暨營銷策略溝通本案研判核心命題——

如何運營，方可風險最小，利益最大？提出項目運營結(jié)構(gòu)——現(xiàn)有規(guī)劃之下，各物業(yè)關(guān)系梳理項目商業(yè)運營矛盾點梳理？如何解決矛盾，盤活全局？商業(yè)定位策略定位之下，仍待解決的問題點？品牌附加值注入？營銷核心概念體系錦繡工場商業(yè)街坊區(qū)住宅區(qū)蜀錦文化產(chǎn)業(yè)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃之下，

各物業(yè)關(guān)系梳理

商業(yè)規(guī)劃，是整盤運營的核心。商業(yè)運營問題得以解決，方可真正實現(xiàn)住宅/工場的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，方可實現(xiàn)預期的盈利模式。在建筑設(shè)計層面，錦繡工場，為依托蜀錦文化資源、加以后期規(guī)劃打造的旅游復合產(chǎn)業(yè)街區(qū)。那么，在商業(yè)地產(chǎn)運營層面，物業(yè)應如何劃分？營銷過程中，分別實現(xiàn)什么角色？項目產(chǎn)業(yè)關(guān)系梳理產(chǎn)業(yè)街區(qū)現(xiàn)金流控制產(chǎn)業(yè)街區(qū)品牌價值控制住宅區(qū)蜀錦文化工場區(qū)產(chǎn)業(yè)街區(qū)運營核心版塊可持續(xù)經(jīng)營聯(lián)接產(chǎn)業(yè)鏈贏利聯(lián)接項目產(chǎn)業(yè)關(guān)系梳理商業(yè)區(qū)電影院/綜合商業(yè)區(qū)/街坊區(qū)／客?？v觀產(chǎn)品規(guī)劃，

商業(yè)矛盾點梳理？業(yè)態(tài)規(guī)劃與主題經(jīng)營之矛盾現(xiàn)金流要求與開發(fā)模式之矛盾招商租賃與全部銷售之矛盾統(tǒng)一經(jīng)營與產(chǎn)權(quán)分散之矛盾如何解決？就政府府意愿愿而言言，本本案應應成為為代言言千年年古蜀蜀織錦錦文明明的形形象＼＼展覽覽窗口口，從從而增增加城城市文文脈氣氣質(zhì)———市政意意義大大于商商業(yè)利利益就投資資商而而言，，本案案更需需研究究的是是產(chǎn)業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)如何何規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)體系系，如如何達達成有有效的的回款款模式式、盈盈利模模式，，進而而實現(xiàn)現(xiàn)低風風險的的收益益———商業(yè)利利益大大于市市政意意義矛盾點點1業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃VS主主題經(jīng)經(jīng)營以蜀織織錦博博物館館展覽覽功能能為主主導的的產(chǎn)業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)模式式現(xiàn)金流流回收收周期期漫長長，開開發(fā)風風險加加大以商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)之實實，以以蜀織織錦博博物館館為品品牌拔拔高的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)模式式在滿足足政府府公益益需求求同時時，通通過可可控開開發(fā)模模式控控制風風現(xiàn)金金流風風險矛盾點點2現(xiàn)金流流要求求VS開發(fā)發(fā)模式式項目商商業(yè)部部分總總體量量不大大，但但規(guī)劃劃為３３－４４層主主題式式綜合合商業(yè)業(yè)、客客棧、、沿河河商業(yè)業(yè)、影影城，，勢必必決決定定有有相相當當體體量量的的物物業(yè)業(yè)需需要要前前期期定定制制式式招招商商、、中中期期租租賃賃培培育育市市場場，，而而后后方方可可實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售；；而開開發(fā)發(fā)行行為為更更強強物物業(yè)業(yè)的的快快速速銷銷售售回回款款，，盡盡可可能能縮縮短短開開發(fā)發(fā)周周期期，，將將風風險險控控在在最最低低；；矛盾盾點點3招商商租租賃賃VS全全部部銷銷售售為實實現(xiàn)現(xiàn)后后期期經(jīng)經(jīng)營營的的可可控控性性、、持持繼繼性性，，理理論論方方法法是是將將物物業(yè)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營營管管理理，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分割割出出售售，，業(yè)業(yè)主主獲獲得得固固定定回回報報————大量量的的失失敗敗案案例例證證實實產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)商商鋪鋪是是美美麗麗的的肥肥皂皂泡泡難點點單單位位通通過過招招商商實實現(xiàn)現(xiàn)帶帶租租約約出出售售，，優(yōu)優(yōu)勢勢單單位位通通過過物物業(yè)業(yè)自自身價價值值出出售售為為可可行行之之道道，，但但————業(yè)態(tài)態(tài)控控制制與與統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理無無法法做做到到，，后后期期經(jīng)經(jīng)營營無無法法保保證證矛盾盾點點４４統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營VS產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分散散以上上矛矛盾盾，，是是中中國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)階階段段普普遍遍存存在在的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性問問題題。。我我們們無無法法全全部部解解決決，，但但可可以以通通過過規(guī)規(guī)劃劃定定位位，，實實現(xiàn)現(xiàn)有有效效控控制制。。如何何控控制制？？商商業(yè)業(yè)定定位位體體系系建建立立項目目功功能能定定位位依托托古古蜀蜀織織錦錦文文脈脈核核心心資資源源，，城城市市平平臺臺，，通過過后后期期可可控控規(guī)規(guī)劃劃，，打造造代代言言成成都都古古蜀蜀織織錦錦文文明明的的旅游游復復合合型型、、商商業(yè)業(yè)主主導導型型的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)。。商業(yè)業(yè)功功能能定定位位要要素素古蜀蜀織織錦錦文文明明之之附附加加值值挖挖掘掘最最大大化化與城市即即有街區(qū)區(qū)無縫鏈鏈接，達達成城市市商脈、、人脈資資源利用用最大化化商業(yè)定位位研究體體系業(yè)態(tài)規(guī)劃劃動線規(guī)劃劃經(jīng)營管理理模式招商／發(fā)發(fā)售策略略盈利模式式古蜀織錦錦文明之之附加值值產(chǎn)業(yè)鏈鏈挖掘業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局業(yè)態(tài)規(guī)劃劃策略古蜀織錦錦文明之之附加值值產(chǎn)業(yè)鏈鏈挖掘…旅游服務務業(yè)／旅旅行社／／接待中中心配套餐飲飲業(yè)/老老成都小小吃、西西餐廳、、高檔中中餐廳休閑業(yè)/酒吧、、老茶館館、戶外外主題吧吧配套禮品品及工藝藝品業(yè)/蜀錦工工藝品、、相關(guān)禮品品等老成都民民俗文化化業(yè)/特特色小店店古蜀織錦錦文明商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈體系系業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局沿河商業(yè)業(yè)及廣場場區(qū)1-2F:配套套休閑區(qū)區(qū)，小酒酒吧/咖咖吧／西西餐廳／／戶外主主題吧／／書吧等等一樓門面面面積控控制30-50㎡，控控制總價價；層高高４米５５以上，，可做夾夾層經(jīng)營營二樓面積積控制200-500㎡,考考慮局部部退臺，，與河景景合二為為一業(yè)態(tài)可部部分考慮慮一樓門門面與二二樓大面面積聯(lián)動動發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局沿河商業(yè)業(yè)及廣場場區(qū)3-4F:配套套餐飲區(qū)區(qū)/玩樂樂區(qū)，古古法健身身/瑜加加館/戶戶外拓展展基地/西餐廳廳/中餐餐廳等面積控制制500㎡以上上,考慮慮局部退退臺，與與河景合合二為一一業(yè)態(tài)考慮慮三、四四樓大面面積聯(lián)動動發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局內(nèi)街坊區(qū)區(qū)1-2F:旅游游服務業(yè)業(yè)/工藝藝品業(yè)，，旅行社社、青年年戶外館館、蜀錦錦特色工工藝品館館、古董董館、情情景體驗驗演示館館（銷售售目的））老成都都民俗特特色小店店等一樓門面面面積控控制30-50㎡，控控制總價價；二樓面積積控制200-500㎡,考考慮局部部退臺，，強調(diào)街街坊觀景景效果業(yè)態(tài)可部部分考慮慮一、二二樓聯(lián)動動經(jīng)營，，整體發(fā)發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局內(nèi)街坊區(qū)區(qū)3-4F:特色色老茶館館、戶外外訓練基基地、西西餐廳等等面積控制制500㎡以上上,考慮慮局部退退臺，與與河景合合二為一一業(yè)態(tài)考慮慮三、四四樓大面面積聯(lián)動動發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局客棧面積劃小小，建筑筑面積控控制在50㎡套套一、高高樓層少少量70㎡大套套房。高樓層設(shè)設(shè)花園退退臺，增增加參與與性、情情景性；；客棧采用用酒店式式公寓打打造，衛(wèi)衛(wèi)浴、地地板精裝裝；業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局沿道路商商業(yè)1-2F:旅游游服務業(yè)業(yè)/城市市功能配配套區(qū)/旅行社社、特色色小吃、、超市等等城市功功能配套套業(yè)態(tài)一樓門面面面積控控制30-50㎡，控控制總價價；二樓面積積控制200-500㎡,考考慮局部部退臺，，強調(diào)街街坊觀景景效果業(yè)態(tài)可部部分考慮慮一、二二樓聯(lián)動動經(jīng)營，，整體發(fā)發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分區(qū)布布局沿道路商商業(yè)3-4F:特色色中餐廳廳、西餐餐廳等面積控制制500㎡以上上,考慮慮局部退退臺，與與城市景景觀合二二為一業(yè)態(tài)考慮慮三、四四樓大面面積聯(lián)動動發(fā)售人流動線線聯(lián)動交通動線線聯(lián)動動線規(guī)劃劃策略人流動線線聯(lián)動出入體系系——多口進出出/聯(lián)動動內(nèi)院（（街）大循環(huán)+小循環(huán)環(huán)客棧聯(lián)動動商業(yè)街街區(qū)；留人體系系院落情景景業(yè)態(tài)特色民俗俗業(yè)態(tài)退臺景觀觀體系動線規(guī)劃劃要點———不僅僅有利人人進出，更更需要使使人留住住。交通動線線聯(lián)動水平交通通體系回廊/聯(lián)聯(lián)廊回線線業(yè)態(tài)聯(lián)聯(lián)動2、3層層入口處處增加商商業(yè)廣場場式平臺臺，解決決人進入入高樓層層問題豎向交通通體系1層與2層，3層與四四層，可可設(shè)置觀觀光電梯梯/扶梯梯，使豎豎向商業(yè)業(yè)價值最最大化。。電影院／／西餐／／酒吧／／戶外基基地／瑜瑜珈館等等次主力力店先期期招商引引入，定定制式打打造；一樓／二二樓沿街街鋪依托托地段價價值／品品牌價值值產(chǎn)權(quán)發(fā)發(fā)售；考考慮一／／二樓豎豎向整端端式銷售售；三樓／四四樓/電電影院可可考慮兩兩種方式式：１、帶租租約發(fā)售售，產(chǎn)權(quán)權(quán)分割不不宜過多多；２、只租租不售，，時間成成熟，再再行入市市；客棧部分分：面積劃小小，專業(yè)業(yè)團隊打打理，以以特色酒酒店式公公寓出售售。招商／發(fā)發(fā)售策略略項目整個個商區(qū)采采用統(tǒng)一一管理，，保證項項目檔次次、競爭爭力；客棧部分分引入專專業(yè)酒店店管理公公司，打打造特色色酒店式式公寓，，可代租租，但不不承諾租租金回報報。經(jīng)營模式式第一層次次，強調(diào)調(diào)復合性性產(chǎn)業(yè)街街區(qū)/物物業(yè)互動動盈利第二層次次，到達達式業(yè)態(tài)態(tài)為核心心/旅游游產(chǎn)業(yè)鏈鏈盈利第三層次次，特色色文化內(nèi)內(nèi)核街區(qū)區(qū)／品牌牌整合盈盈利盈利模式式住宅/客客?，F(xiàn)金流一二層商商業(yè)發(fā)售售三四層/租賃收收入電影院門門票收入入中長期博博物館門票收入入品牌整合合盈利商業(yè)旅游游產(chǎn)業(yè)互互動盈利利住宅開發(fā)發(fā)盈利此定位體體系特征征文脈品牌牌注入商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，無論論政／企企，價值值最大化化控制現(xiàn)金金流與開開發(fā)模式式問題控制經(jīng)營營模式與與產(chǎn)權(quán)分分散問題題此定位體體系難點點先期定制制式招商商問題后期經(jīng)營營問題三＼四樓樓租賃＼＼發(fā)售問問題．上述問題題，若雙雙方確定定合作，，全心公公司愿以以強大的的商家資源源人脈及及招商實實力，專專項解決決。營銷核心心概念加加碼一個匯集集中西、、橫貫古古今文化化的時尚尚場，是是本案在在文化上上的定位位，也是是全案定定位基調(diào)調(diào)。在營銷層層面，如如何表答答？十里成都都府花花花錦繡繡場——編織織成都式式時髦項目營銷銷形象髦髦主概念念概念詮注注：1、借勢勢成都休休閑文化化，“十十里成都都府，古古蜀文化化氛圍十十足。2、”花花花錦繡繡場“花花花世界界，暗寓寓街區(qū)商商業(yè)繁華華，燈紅紅酒綠。。編織成都都式時髦———編織，，與項目目核心文文化———蜀錦織織繡暗合合，同時時暗指特特色文化化的現(xiàn)代代傳承。。浣花上河河圖——編織織成都式式時髦項目營銷銷形象髦髦主概念念（備選選）概念詮注注：1、借勢勢‘’清清明上河河圖”之之寓義，，暗寓街街區(qū)商業(yè)業(yè)繁華，，燈紅酒酒綠。2、“浣浣花”，，點明地地段，成成都最后后的珍罕罕地段，，價值無無二。編織成都都式時髦———編織，，與項目目核心文文化———蜀錦織織繡暗合合，同時時暗指特特色文化化的現(xiàn)代代傳承。。以上為全全心公司司對項目目商業(yè)運運營思考考。商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運營，，有大量量的細節(jié)節(jié)、不可可控因素素與變數(shù)數(shù)存在。。全心愿愿意與貴貴方一道道，深入入探究，，錦里之之后，又又一個成成都作品品！END9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。11:48:1811:48:1811:4812/31/202211:48:18AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2211:48:1811:48Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。11:48:1811:48:1811:48Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:48:1811:48:18December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月202211:48:18上午午11:48:1812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:48上上午午12月月-2211:48December31,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/3111:48:1911:48:1931December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。11:48:19上上午午11:48上上午午11:48:1912月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。11:48:1911:48:1911:4812/31/202211:48:19AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2211:48:1911:48Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。11:48:1911:48:1911:48Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2211:48:1911:48:19December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十十二二月月202211:48:19上上午午11:48:1912月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:48上上午12月-2211:48December31,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/3111:48:1911:48:1931December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。11:48:19上上午11:48上午11:48:1912月-229、楊柳散和風風，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。11:48:1911:48:1911:4812/31/202211:48:19AM11、越越是