房地產(chǎn)工程成本管理重點及體系課件

房地產(chǎn)工程成本管理2006年04月15日房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動態(tài)控制的思路堅持工程招標低價中標的原則

工程招標后是否還需要砍價

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計變更？還談現(xiàn)場簽證工程成本與財務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營層面經(jīng)營情況（比如：土地、配套費用、合作條件等等）。項目的可行性研究（經(jīng)營、營銷、方案設(shè)計、開發(fā)，強調(diào)高端信息的重要性，點評不同的經(jīng)營模式，探索攤薄地價挖掘土地價值）。財務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標付款條件。搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項目營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標準。3、規(guī)劃、設(shè)計層面控制項目規(guī)劃設(shè)計指標；控制建筑設(shè)計方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計參數(shù)；控制材料、設(shè)備的選用。規(guī)劃、設(shè)計控制工程成本理念，詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標，為工程成本動態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評估工程結(jié)束后，對工程成本管理進行后評估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。聲明：本節(jié)涉及到的項目管理理論知識，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版社出版的《項目管理學(xué)》。謝謝大家

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Tel：)誰是控制工程成本的核心部門觀點一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。觀點二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門。觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門。觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。

工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標準是什么呢？◆我們進行項目設(shè)計時，首先要明確項目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題?！敉顿Y決定技術(shù)標準。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物；定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位；市場定價與定額基本脫軌。存在的誤區(qū)：誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。

誤區(qū)之二：套用定額計算工程量進行招標控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。

工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？◆這是信息對稱與不對稱的問題房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法－貨比三家。工程量清單招標，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標商務(wù)標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施；工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫；工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證；設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能；工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率；付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。

堅持工程招標低價中標的原則工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術(shù)原則上。

工程招標后是否還需要砍價工程招標，低價中標，不再砍價。工程招標，定標后繼續(xù)殺價。幾個提醒：◆您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？◆您有沒有能力砍價？◆高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。點評商務(wù)談判。

99條理由與1條理由一個不懂造價的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的工程師。一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。

工程成本管理思路的要點房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計價方式，實現(xiàn)市場定價，反映市場的工程成本是科學(xué)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅持工程招標低價中標的原則。對于低價中標后再砍價，要根據(jù)公司的具體情況確定。一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。設(shè)計變更不可怕，現(xiàn)場簽證要系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對社會資源的把握。工程成本與財務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。

項目總成本案例，詳見鏈接。工程招標，低價中標，不再砍價的優(yōu)缺點優(yōu)點：有利于承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價，有利于我們得到相對準確的工程成本信息；有利于提高工程招標的透明度，有利于增強承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信；有利于簡化我們的內(nèi)部管理；工程招標簡潔明了，有利于現(xiàn)場的工程管理；缺點：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標準缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報價不合理，不利于糾正；現(xiàn)階段付款條件難以事先確定，會影響“低價中標”的具體操作。

現(xiàn)代項目成本管理的主要思路現(xiàn)代項目成本管理首先考慮的是如何通過管理實現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項目的全部活動，但同時它也強調(diào)必須考慮項目成本對于項目產(chǎn)出物質(zhì)量和項目工期的影響，這些是現(xiàn)代項目成本管理與傳統(tǒng)項目成本管理最重要的區(qū)別。例如：盲目地降低項目決策成本，就可能出現(xiàn)在項目決策支持工作上的投入不足，從而會造成各種項目決策的紕漏或失誤。這不但會給項目產(chǎn)出物的質(zhì)量和工期帶來影響，甚至最終可能會因為彌補決策失誤而大大提高項目的成本。現(xiàn)代項目成本管理的主要內(nèi)容，詳見鏈接。現(xiàn)代項目成本管理的主要內(nèi)容項目資源計劃。是指通過分析進而識別和確定項目所需各種資源的種類（人力、設(shè)備、材料、資金等）、多少和投入時間。項目成本估算。是指根據(jù)項目資源計劃以及各種資源的市場價格或預(yù)期價格等信息，估算和確定項目各種活動的成本和這個項目全部成本。項目成本預(yù)算。是一項制訂項目成本控制基線或項目成本計劃的管理工作。這項工作包括根據(jù)項目的成本估算為項目的各項活動分配預(yù)算，以及確定整個項目的總預(yù)算。項目成本預(yù)算的關(guān)鍵是合理、科學(xué)地確定出項目成本的控制基線。項目成本控制。是指項目實施過程中依據(jù)項目成本預(yù)算，努力將項目實際成本控制在項目預(yù)算范圍之內(nèi)的管理工作，主要包括：不斷度量項目實際發(fā)生的成本，分析和度量項目實際成本與項目預(yù)算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項目預(yù)算的方法實現(xiàn)對項目成本的控制。項目成本預(yù)測。是指項目的實施過程中，依據(jù)項目成本實際的發(fā)生情況和各種相關(guān)影響因素的發(fā)展與變化，經(jīng)常地分析和預(yù)測項目成本未來的發(fā)展和變化趨勢，為項目的成本控制和預(yù)算調(diào)整提供依據(jù)。

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計變更？面對現(xiàn)實吧，看來你我是無法解決房地產(chǎn)項目“三邊工程”問題，設(shè)計變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？設(shè)計變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設(shè)計變更什么？經(jīng)驗之談。我覺得，我們只擔心二種設(shè)計變更，重點控制?！舻谝环N是退到的設(shè)計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費?！舻诙N設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加。對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價