從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型看2011年市場走勢20110224-2課件

中國指數(shù)研究院2011年2月從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型看2011一、模型：簡介及其效果檢驗

二、預測：2011年中國房地產(chǎn)市場預測關于“房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”政府政策：土地、貨幣政策是關鍵圖：2001年至今全國商品房銷售面積和房價指數(shù)增長率及政策住房市場化改革；積極財政政策；支持住房消費平穩(wěn)發(fā)展期快速發(fā)展期全面調整期調控結構，抑制房價2005年：國八條2006年：國六條、國十五條2007年：多次加息、嚴控開發(fā)貸款和二手房貸款調控供需、抑制投資；831大限；土地招拍掛穩(wěn)定房價、加強住房保障貨幣政策繼續(xù)從嚴復蘇并快速增長期多次降息，稅費減免，刺激復蘇

調控期調控期：2010國十條2011國八條等2004年土地招拍掛政策出臺后，土地購置面積增速大幅下降，地價漲幅顯著擴大，是2005年以來房價水平漲幅擴大的重要原因；另一方面，2007-2010年，貨幣政策轉向是市場波動的重要因素，2009年全國商品房銷售面積超常增長、2010年遭遇嚴厲調控但全國商品房銷售面積仍創(chuàng)下歷史新高，與當年貨幣投放較多密切相關（2010年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，與2009年持平）。調控期★★★★2009年銷售面積“超?！痹鲩L與信貸超額投放、降息、減稅等政策密切相關2009年，全國商品房銷售面積達9.37億平方米，同比大幅增長42.1%，模型顯示，正常增長率約為11.5%，另有18%的增長來自08年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為：信貸超額投放對增長率的貢獻為6%，降息為4%，減稅為2%，分別使得銷售面積“超?！痹鲩L約0.4、0.24、0.16億平方米。圖：1999-2009年全國商品房銷售面積及其增長率圖：不同政策對2009年商品房銷售面積“超?！痹鲩L的貢獻銷售面積貢獻（億平方米）增長率貢獻信貸超額投放0.406%降息0.244%減稅0.162%合計0.8012%抑制性政策對房價影響一般有半年到一年的滯后，但2010年國十條力度大，影響在一個季度內(nèi)即顯現(xiàn)2007年-2008年，政策出臺約半年后，銷售面積從2008年1月起開始下降，7月后房價開始環(huán)比下跌；2010年4月國十條出臺后政策力度大，影響更快，銷售面積在5月即下降，房價在6月出現(xiàn)下跌。圖：2007-2010年商品房銷售面積及70個大中城市環(huán)比價格指數(shù)2007年：多次加息、嚴控開發(fā)貸款和二手房貸款2010年4月國十條2008年四季度政策轉為寬松，2009年二季度起銷售面積和價格進入上漲通道圖：2001-2010年商品房銷售面積、銷售額、投資額與GDP季度同比增長率2007年3季度，商品房銷售面積、銷售額增長率達到階段性高點，而GDP增速在2007年4季度達到階段高點。2008年3季度，商品房銷售面積、銷售額增長率達到階段性低點，而GDP增速在2009年1季度才達到階段性低點。商品房市場變化領先宏觀經(jīng)濟約1-2個季度2007Q32007Q42008Q32009Q12009Q42010Q12009年3季度，商品房銷售面積、銷售額增長率到達階段性高點，而GDP增速在2010年1季度達到階段高點。外部經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)市場關聯(lián)關系根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，中長期來看：房地產(chǎn)開發(fā)投資促進經(jīng)濟增長：當投資增加1%，促進GDP增長0.63%。GDP、M2、收入等指標共同決定商品房需求和價格：宏觀經(jīng)濟支持商品房市場發(fā)展，當GDP增長1%時能帶動商品房需求增加1.2%，當貨幣供應量（M2）增加1%時能使商品房需求和價格分別上漲1.2%和0.48%，當城鎮(zhèn)居民收入增加1%時促使商品房價格上漲0.72%。GDP商品房銷售面積商品房銷售額圖：宏觀經(jīng)濟與商品房市場的關系城鎮(zhèn)居民收入土地價格商品房價格貨幣供應量地價和房價相互促進：當?shù)貎r上漲1%時推動房價上漲0.5%，當房價上漲1%時能帶動地價上漲1.94%。房地產(chǎn)開發(fā)投資0.481.20.831.22.31.940.50.720.631.51.87綜合來看：土地招拍掛政策、經(jīng)濟增速和貨幣投放加快是2005年-2010年房地產(chǎn)市場走勢不同于1998-2004年的主要原因2005-2010年，商品房均價漲幅從之前的5%擴大到10%，而銷售面積增長率從21%縮小到13%，主要源于兩個原因：1998-2010年不同指標復合增長率（以2004年為界）2005年后，招拍掛政策導致土地出讓面積增速大幅下降，土地購置面積復合增長率從26%大幅下降至1%（2005-2006年連續(xù)兩年下降），而土地單價復合增長率從10%上升到26%，大大高于同期商品房均價漲幅。另一方面，宏觀經(jīng)濟從2005年起進入新的增長周期，2005年-2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指標的復合增長率大大高出此前水平。如GDP增長率從11%擴大到17%（不考慮通貨膨脹）圖：2005-2010年全國及不同城市商品房銷售指標復合增長率2005年來一線城市價格漲幅最高，二三線和其他城市銷售面積增長更為顯著圖：2005和2010年不同城市商品房銷售指標占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、注：一線城市指北上廣深，二三線城市指其他直轄市、省會和計劃單列市（不包括拉薩，共31個），一二三線城市統(tǒng)稱為35個大中城市，下同。2005-2010年，一線城市銷售面積復合增長率為負，占全國的比重從15.6%下降至5.3%，而銷售均價復合增長率為17.7%，在各類城市中最高；銷售額占比從33.1%下降至16.1%，縮小約一半；二三線和其他城市的銷售面積復合增長率分別為11.2%和18.9%，高于全國和一線城市水平，但銷售價格增長率為13.2%和12.8%，低于一線城市。從占比來看，二三線城市銷售額占比略有上升，而其他城市銷售面積占比提高到60%以上，銷售額占比也接近50%。1998年-2010年，開發(fā)企業(yè)的土地購置費從375億元增加至9992億元，累計上漲25.6倍（復合增長率31.5%）；而土地購置面積從1億平方米擴大到4億平方米，累計增長3.1倍（復合增長率12.4%）；土地單價從371元/平方米上漲至2439元/平方米，累計上漲5.6倍（復合增長率為17%，同期商品房均價上漲1.4倍，復合增長率為7.7%）

。2004年起，土地購置面積進入低增長階段，2005-2010年復合增長率僅為1.4%，其中2005-2006年連續(xù)兩年下降，而土地單價漲幅從之前的9.7%擴大至26.3%。土地：2004年土地購置面積增速顯著下滑，而地價漲幅擴大數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、1998-2010年土地購置指標增長率1998-2010年土地購置類指標復合增長率1998-2010年土地購置類指標累計上漲倍數(shù)

土地購置費土地購置面積土地單價1998-20045.92.90.72005-20102.40.12.21998-201025.63.15.6

土地購置費土地購置面積土地單價1998-200437.8%25.7%9.7%2005-201028.0%1.4%26.3%1998-201031.5%12.4%17.0%201065.9%28.4%29.2%2005-2010年全國及不同城市土地購置類指標復合增長率一線城市土地價格漲幅最高，其他城市土地購置面積占比擴大2005和2010年不同城市土地投資指標占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2005-2010年，一線城市土地單價的復合增長率為37.6%，在各類城市中最高；其他城市為23.1%，低于全國水平。2005年來，一線和二三線的土地購置面積復合增長率均為負，其他城市復合增長率為2.7%，到2010年，一線城市土地購置面積占全國比重從5.1%下降至3.6%，二三線城市占比從33.4%下降至30.7%，而其他城市從61.5%擴大至65.7%。從土地購置費來看，各類城市增長率差別不大，占全國的比重基本平穩(wěn)?！皣藯l”限購差別化信貸稅收加大保障性住房建筑力度加大土地供應量明確約談問責制明確房價調控目標堅持和強化輿論引導抑制需求增加供應確保落實穩(wěn)定預期限購：本市居民有2套，外地居民1套不得再購買、不能提供納稅證明不能購買，擴大到至少35個大中城市，范圍更廣

差別化信貸：二套房首付60%，利率1.1倍稅收：二手房買賣不滿5年全額增收營業(yè)稅2011年新政：“國八條”力度超過2010年，限購政策最為突出各地細則：北京最為嚴格，多數(shù)城市力度與“國八條”一致，成都、青島等地相對寬松

截至2月24日，已有上海等17個城市出臺細則（濟南未正式出臺，但山東省政府已要求濟南限購）。各城市在限購套數(shù)上沒有區(qū)別，但在限購區(qū)域和納稅證明時限上有一定差異，北京最為嚴厲，上海、天津等6個城市與國八條基本一致，全市限購且需提供一年以上納稅證明，而成都、青島等9個城市相對寬松，限購區(qū)域僅限主城區(qū)，其他城市暫未明確。城市出臺時間實行時間本地居民外地居民限制區(qū)域外地居民納稅證明年限最低要求1、北京2月15日2月16日起已有2套不得購買已有1套不得購買，不提供納稅證明不得購買全市5年2、上海1月31日1月31日起全市1年以上3、成都2月15日2月15日起主城區(qū)無4、青島1月28日至12月31日市轄七區(qū)1年以上5、南寧2月13日3月1日-2012年2月29日市區(qū)1年以上6、廣州2月23日2月24日起市區(qū)（暫不含從化增城）1年以上7、南京2月19日2月19日起市區(qū)1年8、哈爾濱2月18日2月18日起市區(qū)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）1年以上9、貴陽2月11日至12月30日中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)1年10、長春1月28日至12月31日全市1年以上11、太原2月19日2月19日起市轄六區(qū)1年以上12、寧波2月20日2月20日起全市1年以上13、天津2月18日2月18日起全市1年14、石家莊2月19日至12月31日市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)1年15、武漢2月21日2月23日起全市1年16、廈門2月20日至12月31日全市1年17、無錫2月21日2月21日起市區(qū)1年房產(chǎn)稅：上海僅針對新購住房，稅率低，目的在于限制購買套數(shù)，從而降低需求；

重慶主要針對高檔住房，稅率相對高且跨度大，目的在于控制成交均價，降低高檔房需求。重慶上海征收對象①獨棟商品住宅（包括新購和存量）②新購高檔住房（交易單價達到主城區(qū)新建商品住房均價2倍及以上）③“三無”個人新購的第二套及以上普通住房①新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房②非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據(jù)①計稅價值為房產(chǎn)交易價，條件成熟時，依房產(chǎn)評估值。②獨棟商品住宅和高檔住房，如無新規(guī)定，無論產(chǎn)權是否變動，其計稅交易價和適用稅率均不在變動。①參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。②房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅率①獨棟商品住宅和高檔住房交易單價在上兩年主城區(qū)新建住房均價3倍以下的稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。②“三無”個人新購第二套及以上的普通住房稅率為0.5%①適用稅率暫定為0.6%②應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。應納稅額應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率稅收減免①獨棟商品住宅免稅面積為180平米；新購的獨棟商品住宅和高檔房免稅面積為100平米；②一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積③“三無”個人應稅住房均不扣除免稅面積，如符合相關條件，從當年免征及退還。①本市居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。②本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，可予退還已征收的房產(chǎn)稅。③持有本市居住證滿3年新購一住房暫免征收房產(chǎn)稅；不滿3年的滿3年可予退還房產(chǎn)稅。重慶稅率相對高

0.5%/1%/1.2%上海稅率稅率相對更低，為0.4%或0.6%，但計算應納稅額時需乘以70%。上海符合征稅條件新房多重慶主要針對高檔住宅地方政府：“不擇手段”達成“房價控制目標”，巧妙靈活落實限購規(guī)定資料來源：財政部、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)圖：2005-2010年全國土地出讓收入與地方財政收入比值“不擇手段”達成“房價控制目標”：減少或暫停高端項目的入市和簽約（上海、北京2010年即采取類似措施）；房價控制目標設定模糊，無明確數(shù)字要求：如重慶“房價漲幅三個不超過：GDP、職工收入、人均收入”，長春“使2011年度新建住房價格漲幅有較大幅度回落，房價收入比控制在合理區(qū)間”；巧妙靈活落實限購規(guī)定：制定政策時即比國八條松：如成都、青島、南寧等地僅限在主城區(qū)（國八條要求為全市范圍內(nèi)），其中成都對外地購房者的納稅證明無年限要求；部分城市房屋備案系統(tǒng)不完善，家庭住房情況認定可能存在漏洞。金融機構：預計2011年房地產(chǎn)類貸款下降30%，還會加息2次左右數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)圖：2009-2010年新增房地產(chǎn)類貸款（單位：萬億元）預計2011年全年新增貸款7萬億元，其中房地產(chǎn)貸款約1.4萬億，比過去兩年下降30%。預計2011年還將加息2次左右，5年期以上貸款利率將達到7%（2007年曾達到7.83%，2010年來已3次加息）

房地產(chǎn)類貸款開發(fā)貸個人住房按揭貸款當年人民幣新增貸款房地產(chǎn)類貸款占比20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.437.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年預測1.400.420.987.0020%開發(fā)企業(yè)：資金來源中的60%受到影響，預計全年資金來源增速僅為5%貸款額度下降銷售量下降開發(fā)企業(yè)資金壓力增大多次加息2010年拿地規(guī)模大幅增加貸款額度下降：預計2011年新增房地產(chǎn)類貸款1.4萬億元，其中開發(fā)貸約4000億元，比2010年下降約30%。

多次加息：目前已進入加息周期，預計2011年還將加息2次左右，5年期以上貸款利率將達到7%（2007年曾達到7.83%，2010年來已3次加息）銷售受到影響，預售款下降約10%：預計2011年全國商品房銷售額下降4%-12%，住宅銷售額下降8-15%，項目預售款下降10%左右。近五年，開發(fā)企業(yè)的資金來源中，來自開發(fā)貸款、預售款（包括定金、預付款和個人按揭）的占比接近60%。預計2011年開發(fā)企業(yè)的資金來源為7.6萬億元，同比增長5%，增速與2008年持平，其中自籌資金占比提高近10個百分點，自籌資金能力弱的企業(yè)將受到顯著影響。

2010年占比2010年增長率2011年占比2011年增長率國內(nèi)貸款17.3%10%12%-30%自籌資金36.8%49%46%30%預售款(含定金、預付款及按揭)38.9%16%34%-10%利用外資1.1%66%1%25%其他5.9%14%7%25%合計25.4%100%100%5%當年資金來源(萬億元)7.2

7.6圖：2010-2011年開發(fā)企業(yè)資金來源總基調：調控影響深遠，市場將發(fā)生顯著變化基本假設：政策方面，“國八條”得到嚴格執(zhí)行，2011年政策環(huán)境將更加嚴厲；M2增長率為16%（根據(jù)央行《2010年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》），利率上調75-100個基點；住宅用地供應量不低于前兩年平均水平（“國八條”要求）。主要結論：房地產(chǎn)市場將發(fā)生明顯變化，預計全國商品房銷售面積下降3%-8%，價格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結構性下調。住宅市場受影響最為顯著，預計全國銷售面積下降5%-10%；35個大中城市需求受影響最為顯著，商品房銷售面積平均下降13-17%；土地供應量繼續(xù)維持在較高水平，投資、開竣工指標仍繼續(xù)增長，但增速下降。2011年市場量價預測數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型測算（1）商品房銷售面積預計2011年商品房銷售面積為9.6至10.1億平米，同比下降3%-8%。

（2）商品房銷售均價預計2011年商品房銷售均價為4816至4958元/平米，同比下降1%-4%。圖：1997-2011年商品房銷售面積及其增長率圖：1997-2011年商品房銷售價格及其增長率

35個大中城市特別是住宅市場受影響更大，價格結構性下調2011年全國商品房同比下降3%-8%，住宅銷售面積下降5-10%，而商業(yè)地產(chǎn)仍可能保持增長（增速11%-17%）；從不同城市來看，預計一線銷售面積降幅在27%-31%之間，二三線城市降幅約10%-15%，其他城市基本平穩(wěn)；35個大中城市銷售面積占比下降是均價（結構性）下調的主要原因。銷售面積銷售額銷售均價商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)2011年預測上限-3%-5%17%-4%-8%15%-1%-2%-1%2011年預測下限-8%-10%11%-12%-15%6%-4%-5%-4%2009年44%45%28%77%81%53%23%25%19%2010年10%8%32%18%14%44%7%6%9%

銷售面積銷售額全國一線二三線35個城市合計其他全國一線二三線35個城市合計其他2011上限-3%-27%-10%-13%3%-4%-23%-5%-11%3%2011下限-8%-31%-15%-17%-3%-12%-29%-13%-18%-5%201010%-29%4%-3%19%18%-15%20%6%35%200944%52%48%49%40%77%96%75%82%70%2008-15%-34%-21%-24%-8%-16%-32%-18%-24%-4%表：2011年全國商品房需求預測數(shù)據(jù)來源