資產(chǎn)管理及業(yè)務(wù)管理知識評估原理

江蘇省融資性擔(dān)保公司從業(yè)人員資格認(rèn)證培訓(xùn)資產(chǎn)評估原理主講人：孫秉南提綱1資產(chǎn)評估原理資產(chǎn)評估的主要類型擔(dān)保業(yè)務(wù)中對抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的管理事項資產(chǎn)評估法律及準(zhǔn)則體系抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹23456案例分析1、資產(chǎn)評估原理資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的主體及客體資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評估的方法1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點的價值的評定和估價，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體的說，資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認(rèn)定資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的社會經(jīng)濟(jì)活動。1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的特點其一，評估時，不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價格，還要考慮其可能實現(xiàn)的預(yù)期收益；其二，資產(chǎn)評估不僅在經(jīng)營者取得資產(chǎn)時進(jìn)行，必要時還可以在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進(jìn)行再評估。市場性是指資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動。專業(yè)性從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是由一定數(shù)量和不同類型的專家和專業(yè)人士組成。公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性。咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。預(yù)測性是指資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的目的狹義目的——對資產(chǎn)評估這一行為本身效度和信度的規(guī)定。一般是指以較少的評估投入在規(guī)定的期限內(nèi)評定估算出資產(chǎn)當(dāng)前在特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)限定下的公開市場上最有可能成交價格的結(jié)論。廣義目的——對資產(chǎn)評估這一行為所要達(dá)到的目標(biāo)和結(jié)果的規(guī)定。一般有特定目的和一般目的之分。一般目的——主要是維護(hù)資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益，并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價值，正確評估資產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營成果和實績。特定目的——對某項具體資產(chǎn)進(jìn)行評估所要達(dá)到的具體目標(biāo)和結(jié)果，包括資產(chǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保，這是每項具體評估工作的出發(fā)點和歸宿點。1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的主體及客體主體——即誰來評估國外：綜合評估機(jī)構(gòu)、專業(yè)性評估機(jī)構(gòu)、兼營機(jī)構(gòu)我國：資產(chǎn)評估公司、會計師事務(wù)所客體——即評估范圍

整體資產(chǎn)評估：適用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評估。

固定資產(chǎn)評估：包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實體資產(chǎn)的評估。

流動資產(chǎn)評估：包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用及預(yù)付費用的評估。

無形資產(chǎn)評估：包括對以下各類無形資產(chǎn)的評估：專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等；特許生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等；專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、長期合同等；商譽(yù)、馳名商標(biāo)、獎牌、榮譽(yù)證書，企業(yè)家自身價值等；

其他資產(chǎn)評估：包括流通股、非流通股、法人股評估。1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)所謂資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)，是指對資產(chǎn)進(jìn)行價值衡量的依據(jù)。例如要評估一建筑機(jī)械，是按照它的造價計價還是按照市場賣價計價，還是按出租帶來的收益計價，這就是選擇計價標(biāo)準(zhǔn)問題。它是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)，是確定評估方法的前提。計價標(biāo)準(zhǔn)歷史成本標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)市場價格標(biāo)準(zhǔn)凈變現(xiàn)價值和清算價格標(biāo)準(zhǔn)1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)歷史成本標(biāo)準(zhǔn)：是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時所實際花費的成本對資產(chǎn)進(jìn)行估價。歷史成本也叫原始成本。該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購置時間很短或價格穩(wěn)定不變的情況。重置成本標(biāo)準(zhǔn)：也稱現(xiàn)行成本標(biāo)準(zhǔn)，要求按資產(chǎn)的當(dāng)前購建價格計價。采用這種標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣方還是買方，要得到與被評估資產(chǎn)狀態(tài)（包括地點和位置）同樣的資產(chǎn)，就需要花費與其現(xiàn)行成本相等的費用。該標(biāo)準(zhǔn)比歷史成本標(biāo)準(zhǔn)有更大的合理性，更適應(yīng)于一般情況。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)：企業(yè)擁有的債券、股票、專利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能，之所以還有價值，是因為這些資產(chǎn)能帶來收益，因而在市場上有一定的價格。專有技術(shù)、商譽(yù)以及特許經(jīng)營權(quán)等雖然沒有市場價格，但能產(chǎn)生收益，同樣是有價值的。這些價值來源于其收益能力，可以按其收益能力大小評估其價值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于能獨立產(chǎn)生收益且收益比較穩(wěn)定、易于測算的資產(chǎn)。市場價格標(biāo)準(zhǔn)：對于那些在市場上有頻繁交易的資產(chǎn)，評估的最佳計價標(biāo)準(zhǔn)是市場價格。由于市場價格的公開性和客觀性，可使資產(chǎn)評估的合理性和可靠性大大提高。市場價格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場體系較完善的基礎(chǔ)上。凈變現(xiàn)價值和清算價格標(biāo)準(zhǔn)：這兩個標(biāo)準(zhǔn)有一定的共性，都是以資產(chǎn)變賣的價格作為資產(chǎn)計價的標(biāo)準(zhǔn)，且都建立在資產(chǎn)中斷使用的假設(shè)基礎(chǔ)上。凈變現(xiàn)價值系指將資產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)賣所能取得的價格扣除變賣過程中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價值標(biāo)準(zhǔn)在抵押資產(chǎn)的評估中經(jīng)常被使用。清算價格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限(較短)的時間內(nèi)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣所得的價格。清算價格與凈變現(xiàn)價格不同，后者沒有時間要求，不是強(qiáng)制性的變賣，因而價格比前者要高。1、資產(chǎn)評估原理——資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)1、資資產(chǎn)評評估原原理———資產(chǎn)評評估的的方法法收益法法市場法法成本法法1、資資產(chǎn)評評估原原理———資產(chǎn)評評估的的方法法收益法法定義：：以資產(chǎn)產(chǎn)的收收益現(xiàn)現(xiàn)值為為計價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對資資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行價價值評評估的的方法法。這這里所所指的的收益益是資資產(chǎn)未未來的的收益益，也也就是是企業(yè)業(yè)預(yù)期期的年年利潤潤。程序：：收集驗驗證有有關(guān)經(jīng)經(jīng)營、、財務(wù)務(wù)狀況況的信信息資資料；；計算和和對比比分析析有關(guān)關(guān)指標(biāo)標(biāo)及其其變化化趨勢勢；預(yù)測資資產(chǎn)未未來長長期收收益，，確定定折現(xiàn)現(xiàn)率或或本金金化率率；將預(yù)期期收益益折現(xiàn)現(xiàn)或本本金化化處理理，確確定被被評估估資產(chǎn)產(chǎn)價值值。優(yōu)點：：1、能能真實實和較較準(zhǔn)確確地反反映企企業(yè)本本金化化的價價格。。2、與與投資資決策策相結(jié)結(jié)合，，應(yīng)用用此法法評估估的資資產(chǎn)價價格，，易為為買賣賣雙方方所接接受。。缺點：：1、預(yù)預(yù)期收收益額額預(yù)測測難度度較大大。2、評評估中中適用用范圍圍較小小。1、資資產(chǎn)評評估原原理———資產(chǎn)評估的的方法市場法定義：參照執(zhí)行市市場上形成成的相同或或類似資產(chǎn)產(chǎn)的公允交交易價格，，確定資產(chǎn)產(chǎn)評估值的的方法。前提條件：：雙方有足夠夠時間和能能力了解實實情；需要有一個個充分發(fā)育育活躍的資資產(chǎn)市場（（充分的市市場競爭，，公平市場場買賣雙方方?jīng)]有壟斷斷和控制））；參照物及其其與被評估估資產(chǎn)可比比較的指標(biāo)標(biāo)，技術(shù)參參數(shù)等資料料是可搜集集到的；一般只適用用于對土地地使用權(quán)、、建筑物、、通用工業(yè)業(yè)設(shè)備等各各項資產(chǎn)的的評估；1、資產(chǎn)評評估原理———資產(chǎn)評估的的方法決定現(xiàn)行價價格的基本本因素：基礎(chǔ)價格、、供求關(guān)系系、質(zhì)量因因素程序：：程序：明確評估對對象進(jìn)行公開市市場調(diào)查，，尋找參照照物判斷選擇參參照物把被估資產(chǎn)產(chǎn)與參照物物比較分析調(diào)整差差異，做出出結(jié)論。優(yōu)點：1、能更能能反映市場場現(xiàn)實價格格。2、評估結(jié)結(jié)果易于被被各方面理理解和接受受。缺點：1、需要有有公開及其其活躍的市市場作為基基礎(chǔ)，不適適用于缺少少參照物交交易的不完完善市場。。2、不適用用于專用機(jī)機(jī)器、設(shè)備備，大部分分的無形資資產(chǎn)。市場法1、資產(chǎn)評評估原理———資產(chǎn)評估的的方法定義：C——重重置成本重置完完全成本C1——物物理損耗有有形磨損損C2——功功能性損耗耗C3——經(jīng)經(jīng)濟(jì)性損耗耗計算：①評估值=重量成本本-C1-C2-C3②評估值=重量成本本×綜合成成新率成本法1、資產(chǎn)評評估原理———資產(chǎn)評估的的方法不同標(biāo)準(zhǔn)對對應(yīng)不同方方法；方法要與評評估對象相相適應(yīng)；方法選擇受受數(shù)據(jù)和信信息資料的的制約；為提高準(zhǔn)確確性，選用用多種方法法相配合，，互相驗證證，彌補(bǔ)某某一方法的的局限性。。方法選擇的的原則2、資產(chǎn)評估法法律及準(zhǔn)則則體系我國資產(chǎn)評評估法律規(guī)規(guī)范及制度度體系我國資產(chǎn)評評估準(zhǔn)則體體系2、資產(chǎn)評估法法律及準(zhǔn)則則體系我國資產(chǎn)評評估法律規(guī)規(guī)范及制度度體系目前我國資資產(chǎn)評估法法制和規(guī)范范體系，已已初步形成成了一套以以國務(wù)院頒頒布的《國國有資產(chǎn)評評估管理辦辦法》為主主干，以財財政部、原原國家國有有資產(chǎn)管理理局等政府府主管部門門頒布的一一系列關(guān)于于資產(chǎn)評估估的規(guī)章制制度為主體體，以全國國人大及其其常委會、、司法機(jī)關(guān)關(guān)和其他政政府部門頒頒布的其他他相關(guān)法律律、司法解解釋和規(guī)章章制度為補(bǔ)補(bǔ)充的資產(chǎn)產(chǎn)評估法律律規(guī)范體系系。內(nèi)容涵涵蓋資產(chǎn)評評估綜合管管理、考試試、培訓(xùn)、、注冊、機(jī)機(jī)構(gòu)審批、、職業(yè)規(guī)范范、項目管管理、財務(wù)務(wù)管理、收收費管理、、業(yè)務(wù)監(jiān)管管、違規(guī)處處罰、清理理整頓、體體制改革等等各個方面面。2、資產(chǎn)評估法法律及準(zhǔn)則則體系我國資產(chǎn)評評估法律規(guī)規(guī)范及制度度體系——《國有有資產(chǎn)評估估管理辦法法》1991年年11月16日，國國務(wù)院發(fā)布布《國有資資產(chǎn)評估管管理辦法》》（國務(wù)院院91號令令）。該辦辦法是我國國第一個關(guān)關(guān)于資產(chǎn)評評估管理的的行政法規(guī)規(guī)，也是迄迄今為止我我國法律效效力最高的的資產(chǎn)評估估專門法規(guī)規(guī)?！秶杏匈Y產(chǎn)評估估管理辦法法》共六章章三十九條條，主要內(nèi)內(nèi)容包括（（在其后的的發(fā)展中，，有些內(nèi)容容已經(jīng)調(diào)整整，但仍是是國有資產(chǎn)產(chǎn)評估管理理的重要依依據(jù)之一））：規(guī)定了必須須進(jìn)行國有有資產(chǎn)評估估的情形，，包括：資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、拍賣；企企業(yè)兼并、、出售、聯(lián)聯(lián)營、股份份經(jīng)營；與與外國公司司、企業(yè)和和其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織或個個人開辦中中外合資經(jīng)經(jīng)營企業(yè)或或中外合作作經(jīng)營企業(yè)業(yè)；企業(yè)改改擴(kuò)建和技技術(shù)改造；；企業(yè)清算算；按照國國家有關(guān)規(guī)規(guī)定需要進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)評評估的其他他情形。此外，國有有資產(chǎn)占有有單位有下下列情形之之一，且當(dāng)當(dāng)事人認(rèn)為為需要的，，可以進(jìn)行行資產(chǎn)評估估：資產(chǎn)抵抵押及其他他擔(dān)保；企企業(yè)租賃；；需要資產(chǎn)產(chǎn)評估的其其他情形。。2、資產(chǎn)評估法法律及準(zhǔn)則則體系我國資產(chǎn)評評估法律規(guī)規(guī)范及制度度體系——《國有有資產(chǎn)評估估管理辦法法》規(guī)定了國有有資產(chǎn)評估估的范圍，，包括：固固定資產(chǎn)、、流動資產(chǎn)產(chǎn)、無形資資產(chǎn)和其他他資產(chǎn)。規(guī)定了國有有資產(chǎn)評估估的組織管管理，包括括國有資產(chǎn)產(chǎn)評估項目目的管理和和資產(chǎn)評估估機(jī)構(gòu)的管管理等。規(guī)定了評評估程序序，包括括申請立立項、資資產(chǎn)清查查、評定定估算和和驗證確確認(rèn)等國國有資產(chǎn)產(chǎn)評估和和管理程程序。規(guī)定了評評估方法法，包括括：收益益現(xiàn)值法法，重置置成本法法，現(xiàn)行行市價法法，清算算價格法法，國有有資產(chǎn)管管理部門門規(guī)定的的其他評評估方法法。規(guī)定了違違反本《《辦法》》的法律律責(zé)任。?！秶匈Y資產(chǎn)評估估管理辦辦法》的的頒布，，確立了了我國資資產(chǎn)評估估的基本本依據(jù)，，是我國國資產(chǎn)評評估法制制建設(shè)的的重要里里程碑。。2、資產(chǎn)評估估法律及及準(zhǔn)則體體系我國資產(chǎn)產(chǎn)評估法法律規(guī)范范及制度度體系——財政部、、資產(chǎn)評評估行政政主管部部門制定定的資產(chǎn)產(chǎn)評估規(guī)規(guī)章制度度近二十多多年來制制定了120多多個有關(guān)關(guān)資產(chǎn)評評估管理理的規(guī)章章制度，，主要有有以下幾幾個方面面的內(nèi)容容：①資產(chǎn)評估估綜合管管理方面面，如原原國家國國有資產(chǎn)產(chǎn)管理局局頒布的的《國有有資產(chǎn)評評估管理理辦法施施行細(xì)則則》（國國資辦發(fā)發(fā)[1992]36號號）；②資格管理理與考試試方面，，如人事事部與原原國家國國有資產(chǎn)產(chǎn)管理局局聯(lián)合頒頒布的《《注冊資資產(chǎn)評估估師執(zhí)業(yè)業(yè)資格制制度暫行行規(guī)定》》（人職職發(fā)[1995]54號），，人事部部與財政政部聯(lián)合合頒布的的《關(guān)于于調(diào)整注注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師師執(zhí)業(yè)資資格考試試有關(guān)規(guī)規(guī)定的通通知》（（人發(fā)[1999]23號））；③注冊管理理方面，，如原國國家國有有資產(chǎn)管管理局頒頒布的《《注冊資資產(chǎn)評估估師執(zhí)業(yè)業(yè)資格注注冊管理理暫行辦辦法》（（國資辦辦發(fā)[1996]35號）；；④機(jī)構(gòu)管理理方面，，如財政政部頒布布的《資資產(chǎn)評估估機(jī)構(gòu)審審批管理理辦法》》（財政政部令第第22號號）；2、資產(chǎn)評估估法律及及準(zhǔn)則體體系我國資產(chǎn)產(chǎn)評估法法律規(guī)范范及制度度體系——財政部、、資產(chǎn)評評估行政政主管部部門制定定的資產(chǎn)產(chǎn)評估規(guī)規(guī)章制度度⑤評估項目目管理方方面，如如財政部部頒布的的《關(guān)于于改進(jìn)資資產(chǎn)評估估確認(rèn)工工作的通通知》（（財評字字[1998]136號）；；⑥后續(xù)教育育方面，，如財政政部頒布布的《注注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師師后續(xù)培培訓(xùn)制度度（試行行）》（（財評協(xié)協(xié)字[199，，8]54號））；⑦執(zhí)業(yè)規(guī)范范方面，，如原國國家國有有資產(chǎn)管管理局頒頒布的《《資產(chǎn)評評估操作作規(guī)范意意見》（（國資辦辦發(fā)[1996]23號）；；⑧體制改革革方面，，如財政政部頒布布的《關(guān)關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)評估機(jī)機(jī)構(gòu)脫鉤鉤改制的的通知》》（財評評字[1999]119號））；⑨評估收費費和財務(wù)務(wù)管理方方面，如如國家物物價局與與原國家家國有資資產(chǎn)管理理局聯(lián)合合頒布的的《關(guān)于于資產(chǎn)評評估收費費管理暫暫行辦法法》（價價費字[1992]625號號）。2、資產(chǎn)評估估法律及及準(zhǔn)則體體系我國資產(chǎn)產(chǎn)評估法法律規(guī)范范及制度度體系——資產(chǎn)評估估相關(guān)法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)章制度度資產(chǎn)評估估法律規(guī)規(guī)范體系系的重要要組成部部分。這這些法律律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章章制度主主要包括括三方面面的內(nèi)容容：①全國人大大或者人人大常委委會頒布布的法律律，如《《公司法法》、《《證券法法》、《《企業(yè)國國有資產(chǎn)產(chǎn)法》、、《合伙伙企業(yè)法法》、《《拍賣法法》、《《刑法》》。這些法律律主要是是對需要要進(jìn)行資資產(chǎn)評估估的情形形做出了了規(guī)定；；對企業(yè)業(yè)國有資資產(chǎn)評估估中評估估機(jī)構(gòu)選選聘以及及評估機(jī)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)業(yè)提出要要求；對對評估機(jī)機(jī)構(gòu)、專專業(yè)人員員違反法法律規(guī)定定的罰則則做出了了規(guī)定。。其中最最為重要要的是《《公司法法》，該該法將資資產(chǎn)評估估作為組組建有限限責(zé)任公公司和股股份有限限公司過過程中的的重要一一環(huán)予以以了明確確規(guī)定。。2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系我國資產(chǎn)評估估法律規(guī)范及及制度體系——資產(chǎn)評估相關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章制度度②司法機(jī)關(guān)頒布布的司法解釋釋最高人民法院院頒布的《關(guān)關(guān)于審理證券券市場因虛假假陳述引發(fā)的的民事賠償案案件的若干規(guī)規(guī)定》（2003）《關(guān)于凍結(jié)、、拍賣上市公公司國有股和和社會法人股股若干問題的的規(guī)定》（2001）《最高人民法法院關(guān)于人民民法院民事執(zhí)執(zhí)行中拍賣、、變賣財產(chǎn)的的規(guī)定》（2004）最高人民檢察察院、公安部部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)犯罪案件追追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定》等2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系我國資產(chǎn)評估估法律規(guī)范及及制度體系——資產(chǎn)評估相關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章制度度③相關(guān)政府部門門頒布的規(guī)章章制度例如財政部頒頒布的：金融融企業(yè)國有資資產(chǎn)評估監(jiān)督督管理暫行辦辦法、行政單單位為國有資資產(chǎn)管理辦法法、事業(yè)單位位國有資產(chǎn)管管理辦法；國家工商行政政管理總局頒頒布的：公司司注冊資本登登記管理規(guī)定定；證監(jiān)會頒布的的：上市公司司收購管理辦辦法、證券市市場禁入規(guī)定定、上市公司司信息披露管管理辦法；還有財政部與與國家知識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)局、國際際林業(yè)局、國國際工商行政政管理總局等等部門下發(fā)的的關(guān)于知識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)評估管理理、森林資源源資產(chǎn)評估管管理、以非貨貨幣資產(chǎn)出資資的評估管理理等方面的規(guī)規(guī)定等。2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系我國資產(chǎn)評估估法律規(guī)范及及制度體系——資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)自律管理制制度資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)試行行政管管理和行業(yè)自自律管理相結(jié)結(jié)合的管理體體制，形成了了較為完備的的行業(yè)自律管管理體系。①建立起了了注冊資產(chǎn)評評估師注冊管管理制度；②建立了會會員管理體系系；③建立了后后續(xù)教育培訓(xùn)訓(xùn)體系；④發(fā)布了資資產(chǎn)評估準(zhǔn)則則；⑤建立了行行業(yè)職業(yè)質(zhì)量量自律監(jiān)管制制度。2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系我國資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則體系資產(chǎn)評估工作作具有很強(qiáng)的的專業(yè)性，世世界各國和地地區(qū)在資產(chǎn)評評估行業(yè)發(fā)展展過程中，大大都根據(jù)需要要制定了本國國、本地區(qū)的的資產(chǎn)評估準(zhǔn)準(zhǔn)則，用于指指導(dǎo)注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)業(yè)。資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則的完善善和成熟程度度在一定程度度上反映了一一個國家或地地區(qū)評估業(yè)發(fā)發(fā)展的綜合水水平。1996年，，在總結(jié)資產(chǎn)產(chǎn)評估理論研研究和實踐經(jīng)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上上，中國資產(chǎn)產(chǎn)評估協(xié)會開開始啟動制定定資產(chǎn)評估準(zhǔn)準(zhǔn)則的工作。。2004年2月，財政部部正式發(fā)布了了《資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則——基基本準(zhǔn)則》和和《資產(chǎn)評估估職業(yè)道德準(zhǔn)準(zhǔn)則——基本本準(zhǔn)則》，標(biāo)標(biāo)志著我國資資產(chǎn)評估準(zhǔn)則則體系初步形形成。2007年11月28日日，財政部發(fā)發(fā)布了中國資資產(chǎn)評估準(zhǔn)則則體系，同時時發(fā)布包括8項新準(zhǔn)則在在內(nèi)的15項項資產(chǎn)評估準(zhǔn)準(zhǔn)則，標(biāo)志著著比較完整的的資產(chǎn)評估準(zhǔn)準(zhǔn)則體系初步步建立。2008年11月28日，，中國資產(chǎn)評評估協(xié)會又發(fā)發(fā)布了3項新新的準(zhǔn)則。至至2011年年，財政部和和中評協(xié)累積積共發(fā)布21個評估準(zhǔn)則則。包括2個個基本準(zhǔn)則、、8個具體準(zhǔn)準(zhǔn)則、4個評評估指南和7個指導(dǎo)意見見。標(biāo)志著評評估時間全面面進(jìn)入準(zhǔn)則規(guī)規(guī)范階段。2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系①從資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則體系橫橫向關(guān)系上劃劃分，資產(chǎn)評評估準(zhǔn)則包括括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和和職業(yè)道德準(zhǔn)準(zhǔn)則兩個部分分。②從資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則體系縱縱向關(guān)系上劃劃分，資產(chǎn)評評估準(zhǔn)則分為為不同的層次次。我國資產(chǎn)評估估準(zhǔn)則體系2、資產(chǎn)評估法律律及準(zhǔn)則體系系第一層次為資資產(chǎn)評估基本本準(zhǔn)則。它是注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師執(zhí)行行各類資產(chǎn)類類型、各種評評估目的的資資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)務(wù)的基本規(guī)范范，是各類資資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)務(wù)中所應(yīng)當(dāng)共共同遵守的基基本準(zhǔn)則?；緶?zhǔn)則在整整個評估準(zhǔn)則則體系中占有有極為重要的的地位?；緶?zhǔn)則是我我國評估準(zhǔn)則則體系的一大大特點，目前前在各國評估估準(zhǔn)則及國際際評估準(zhǔn)則中中并沒有類似似的基本準(zhǔn)則則部分，我國國資產(chǎn)評估基基本準(zhǔn)則是將將各類資產(chǎn)評評估的共同規(guī)規(guī)范進(jìn)行有機(jī)機(jī)結(jié)合的首次次嘗試。第二二層層次次為為資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估具具體體準(zhǔn)準(zhǔn)則則。。資產(chǎn)產(chǎn)評評估估具具體體準(zhǔn)準(zhǔn)則則分分為為程程序序性性準(zhǔn)準(zhǔn)則則和和實實體體性性準(zhǔn)準(zhǔn)則則兩兩部部分分。。程序序性性準(zhǔn)準(zhǔn)則則是是關(guān)關(guān)于于注注冊冊資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估師師通通過過履履行行一一定定的的專專業(yè)業(yè)程程序序完完成成評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)、、保保證證評評估估質(zhì)質(zhì)量量的的規(guī)規(guī)范范，，包包括括評評估估程程序序、、評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)約約定定書書、、評評估估工工作作底底稿稿、、評評估估報報告告等等。。為為避避免免在在程程序序上上出出現(xiàn)現(xiàn)重重大大的的遺遺漏漏或或疏疏忽忽，，保保證證評評估估的的質(zhì)質(zhì)量量。。實體體性性準(zhǔn)準(zhǔn)則則針針對對不不同同資資產(chǎn)產(chǎn)類類別別的的特特點點，，分分別別對對不不同同類類別別資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中的的注注冊冊資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估師師執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)行行為為進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)范范。。根根據(jù)據(jù)我我國國資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估行行業(yè)業(yè)的的慣慣例例和和國國際際上上的的通通行行做做法法，，實實體體性性準(zhǔn)準(zhǔn)則則主主要要包包括括企企業(yè)業(yè)價價值值評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、不不動動產(chǎn)產(chǎn)評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、機(jī)機(jī)器器設(shè)設(shè)備備評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、珠珠寶寶首首飾飾藝藝術(shù)術(shù)品品評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則等等。。我國國資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則體體系系2、、資產(chǎn)產(chǎn)評評估估法法律律及及準(zhǔn)準(zhǔn)則則體體系系第三三層層次次為為資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估指指南南資產(chǎn)產(chǎn)評評估估指指南南包包括括對對特特定定評評估估目目的的、、特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)類類別別（（細(xì)細(xì)化化））評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)以以及及對對資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估中中某某些些重重要要事事項項的的規(guī)規(guī)范范第四四層層次次為為資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見資產(chǎn)產(chǎn)評評估估指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見是是針針對對資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中的的某某些些具具體體問問題題的的指指導(dǎo)導(dǎo)性性文文件件。。該該層層次次較較為為靈靈活活，，針針對對評評估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中新新出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題及及時時提提出出指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見，，某某些些尚尚不不成成熟熟的的評評估估指指南南或或具具體體評評估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則也也可可以以先先作作為為指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見發(fā)發(fā)布布，，待待實實踐踐一一段段時時間間或或成成熟熟后后再再上上升升為為具具體體準(zhǔn)準(zhǔn)則則或或指指南南。。我國資產(chǎn)產(chǎn)評估準(zhǔn)準(zhǔn)則體系系3、抵（質(zhì)））押貸款款業(yè)務(wù)介介紹抵押貸款款的定義義抵押是以抵押押人所有有的實物物形態(tài)為為抵押主主體，以以不轉(zhuǎn)移移所有權(quán)權(quán)和使用用權(quán)為方方式作為為債務(wù)擔(dān)擔(dān)保的一一種法律律保障行行為。借款人在在法律上上把自己己的財產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)作為抵抵押而取取得的銀銀行貸款款稱為抵抵押貸款款。抵押品通通常包括括有價證證券、國國債券、、各種股股票、房房地產(chǎn)、、以及貨貨物的提提單、棧棧單或其其他各種種證明物物品所有有權(quán)的單單據(jù)。3、抵（質(zhì)））押貸款款業(yè)務(wù)介介紹抵（質(zhì)））押品的的分類存貨抵押押：商品、原原材料，，在制品品和制成成品抵押押客賬抵押押：應(yīng)收賬款款作為擔(dān)擔(dān)保證券抵押押：股票、匯匯票、期期票、存存單、債債券等作作為抵押押設(shè)備抵押押：以機(jī)械設(shè)設(shè)備、車車輛、船船舶等作作為擔(dān)保保不動產(chǎn)抵抵押：土地、房房屋等不不動產(chǎn)抵抵押。人壽保險險單抵押押：是指在保保險金請請求權(quán)上上設(shè)立抵抵押權(quán)，，它以人人壽保險險合同的的退保金金為限額額，以保保險單為為抵押，，對被保保險人發(fā)發(fā)放貸款款。3、抵（質(zhì)））押貸款款業(yè)務(wù)介介紹銀行抵押押貸款的的主要品品種———企業(yè)房地地產(chǎn)抵押押貸款企業(yè)流動動資金貸貸款中的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款貸款用途途為企業(yè)業(yè)日常流流動資金金周轉(zhuǎn)，，期限為為一年以以內(nèi)企業(yè)固定定資產(chǎn)貸貸款中的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款用于借款款人固定定資產(chǎn)投投資項目貸款款中的房房地產(chǎn)抵抵押貸款款銀監(jiān)部門門“三個個辦法一一個指引引”中對對項目貸貸款的借借款人、、項目特特征和資資金來源源做出明明確的規(guī)規(guī)定3、抵（質(zhì)））押貸款款業(yè)務(wù)介介紹銀行抵押押貸款的的主要品品種———企業(yè)房地地產(chǎn)抵押押貸款項目貸款款中的房房地產(chǎn)抵抵押貸款款銀監(jiān)部門門“三個個辦法一一個指引引”中對對項目貸貸款的借借款人、、項目特特征和資資金來源源做出明明確的規(guī)規(guī)定。（一））貸款款用途途通常常是用用于建建造一一個或或一組組大型型生產(chǎn)產(chǎn)裝置置、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、房地地產(chǎn)項項目或或其他他項目目，包包括對對在建建或已已建項項目的的再融融資；；（二））借款款人通通常是是為建建設(shè)、、經(jīng)營營該項項目或或為該該項目目融資資而專專門組組建的的企事事業(yè)法法人，，包括括主要要從事事該項項目建建設(shè)、、經(jīng)營營或融融資的的既有有企事事業(yè)法法人；；（三））還款款資金金來源源主要要依賴賴該項項目產(chǎn)產(chǎn)生的的銷售售收入入、補(bǔ)補(bǔ)貼收收入或或其他他收入入，一一般不不具備備其他他還款款來源源。3、抵（質(zhì)質(zhì)）押押貸款款業(yè)務(wù)務(wù)介紹紹銀行抵抵押貸貸款的的主要要品種種———企業(yè)存存貨質(zhì)質(zhì)押貸貸款就地倉倉儲融融資——銀銀行根根據(jù)協(xié)協(xié)定雇雇用第第三方方（通通常稱稱為就就地倉倉儲公公司））充當(dāng)當(dāng)存貨貨控制制人（（銀行行）的的代理理人來來管理理存貨貨。信托收收據(jù)融融資——借借款人人將貨貨物存存入公公開倉倉庫，，或就就地保保存但但無需需第三三者參參與貨貨物保保管，，當(dāng)貨貨物銷銷售后后，借借款人人當(dāng)天天應(yīng)將將銷售售收入入轉(zhuǎn)到到貸款款者賬賬戶。。質(zhì)押單單存貨貨融資資——質(zhì)質(zhì)押單單是一一個由由第三三方定定期簽簽發(fā)給給貸款款銀行行的文文書實實際上上，第第三方方的此此種業(yè)業(yè)務(wù)替替代了了銀行行工作作人員員對企企業(yè)的的監(jiān)管管。3、抵（質(zhì)質(zhì)）押押貸款款業(yè)務(wù)務(wù)介紹紹銀行抵抵押貸貸款的的主要要品種種———企業(yè)存存貨質(zhì)質(zhì)押貸貸款存貨質(zhì)質(zhì)押貸貸款的的適用性性：經(jīng)營營的商商品適適于質(zhì)質(zhì)押、、倉儲儲方式式可實實現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占占有的的貿(mào)易易流通通類企企業(yè)。。滿足足中小型型商業(yè)業(yè)和貿(mào)貿(mào)易企企業(yè)的融資資需要要。存貨質(zhì)質(zhì)押貸貸款的的質(zhì)押押物的的條件：①產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明明確②物物理、、化學(xué)學(xué)性質(zhì)質(zhì)穩(wěn)定定③價價格穩(wěn)穩(wěn)定，，市場場活躍躍，易易于變變現(xiàn)④規(guī)規(guī)格明明確，，便于于計量量⑤有有明確確依據(jù)據(jù)確定定實際際價值值3、抵（質(zhì)質(zhì)）押押貸款款業(yè)務(wù)務(wù)介紹紹銀行抵抵押貸貸款的的主要要品種種———房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)貸款款房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以其其開發(fā)發(fā)的土土地作作為抵抵押資資產(chǎn)是是一類類較為為特殊殊的抵抵押貸貸款。。建建議使使用封封閉式式抵押押貸款款管理理方式式，將將土地地抵押押貸款款轉(zhuǎn)成成在建建工程程抵押押。①規(guī)避避重復(fù)復(fù)抵押押的風(fēng)風(fēng)險；；②規(guī)避避無法法監(jiān)控控銷售售收入入的風(fēng)風(fēng)險；；③房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)提提出追追加貸貸款額額度的的申請請時，，審查查房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)投投入的的自有有資金金是否否已達(dá)達(dá)到總總投資資的35%。3、抵（質(zhì)）押押貸款業(yè)務(wù)務(wù)介紹銀行抵押貸貸款的主要要品種———個人住房貸貸款的類型型個人住房商商業(yè)性貸款款——個人住住房商業(yè)性性貸款，是是銀行信貸貸資金所發(fā)發(fā)放的自營營貸款。。個人住房公公積金貸款款——個人住住房公積金金貸款，是是政策性的的住房公積積金所發(fā)放放的委托貸貸款。個人住房組組合貸款——凡符合合個人住房房商業(yè)性貸貸款條件的的借款人同同時繳存住住房公積金金，在辦理理個人住房房商業(yè)性貸貸款的同時時還可向銀銀行申請個個人住房公公積金貸款款3、抵（質(zhì)）押押貸款業(yè)務(wù)務(wù)介紹銀行抵押貸貸款的主要要品種———個人汽車消消費貸款的的類型抵房買車貸貸款新車抵押貸貸款房車組合貸貸款第三方自然然人保證貸貸款。經(jīng)銷商擔(dān)保保貸款3、抵（質(zhì)）押押貸款業(yè)務(wù)務(wù)介紹貸款方式抵押貸款分分為最高額抵押押與傳統(tǒng)抵押最高額抵押押，是指抵押押人與抵押押權(quán)人協(xié)議議，在最高高債權(quán)額限限度內(nèi)，以以抵押物對對一定期間間內(nèi)連續(xù)發(fā)發(fā)生的債權(quán)權(quán)作擔(dān)保最高額抵押押與傳統(tǒng)抵抵押區(qū)別在于（1）最高高額抵押所所擔(dān)保的債債權(quán)為不確確定債權(quán)；；（2）最高高限額抵押押所擔(dān)保的的債權(quán)通常常為將來的的債權(quán)；（3）最高高限額抵押押必須預(yù)定定最高限額額外負(fù)擔(dān)；；（4）最高高限額抵押押權(quán)不隨主主債權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移移。3、抵（質(zhì)）押押貸款業(yè)務(wù)務(wù)介紹抵押率的設(shè)設(shè)定（通常常標(biāo)準(zhǔn)）以房產(chǎn)抵押的，抵押率率最高不得得超過70%；以交通運輸工工具、通用用機(jī)器設(shè)備備和工具抵押的，抵抵押率最高高不得超過過60%；；以專用機(jī)器設(shè)備備和工具，，無形資產(chǎn)產(chǎn)（含土地使用用權(quán)）和其他財產(chǎn)抵押的，抵抵押率最高高不得超過過50%。。60%50%70%3、抵（質(zhì)）押押貸款業(yè)務(wù)務(wù)介紹銀行抵押貸貸款發(fā)放中中存在的問問題有關(guān)規(guī)定對對抵押的登登記部門確確認(rèn)不統(tǒng)一一，致使銀銀行無所適適從法定登記部部門對有些些貸款抵押押物未開辦辦登記業(yè)務(wù)務(wù)有些抵押物物辦理抵押押登記難度度較大抵押權(quán)的實實現(xiàn)難度較較大4、資產(chǎn)評估的的主要類型型資產(chǎn)的概念念資產(chǎn)是為特特定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)主體所控控制并預(yù)期期會給該經(jīng)經(jīng)濟(jì)主體帶帶來經(jīng)濟(jì)利利益的資源源。即能夠為經(jīng)濟(jì)主體提供未來經(jīng)濟(jì)利益，這也是資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產(chǎn)，必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，這是資產(chǎn)的第一要義。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性即必須是為經(jīng)濟(jì)主體所控制，也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流入該經(jīng)濟(jì)主體，為該經(jīng)濟(jì)主體提供服務(wù)能力，而不論該經(jīng)濟(jì)主體是否對它擁有所有權(quán)，這是資產(chǎn)的第二要義。資產(chǎn)的法律屬性資產(chǎn)的概念包含兩個要義4、資產(chǎn)評估的的主要類型型“資產(chǎn)”與與“財產(chǎn)””在含義上上是有區(qū)別別的。一般般來講只有有作為生產(chǎn)產(chǎn)要素投入入生產(chǎn)經(jīng)營營活動的財財產(chǎn)才叫““資產(chǎn)”，，它一般具具有增值的的要求，而而其他財產(chǎn)產(chǎn)則不具有有這種要求求。因此，，在我國，，習(xí)慣上稱稱企業(yè)的財財產(chǎn)為資產(chǎn)產(chǎn)(意指盈盈利性財產(chǎn)產(chǎn))，而稱稱一般事業(yè)業(yè)單位或個個人家庭的的錢財為財財產(chǎn)(非盈盈利性財產(chǎn)產(chǎn))。資產(chǎn)的概念念——資產(chǎn)與財產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別4、資產(chǎn)評估的的主要類型型資產(chǎn)的分類類按是否有實實體形態(tài)按移動特性性按在生產(chǎn)過過程中的變化特特征資產(chǎn)動產(chǎn)不動產(chǎn)流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)4、資產(chǎn)評估的的主要類型型資產(chǎn)評估的的范圍適用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評估。整體資產(chǎn)評估包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實體資產(chǎn)的評估。固定資產(chǎn)評估包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用及預(yù)付費用的評估。流動資產(chǎn)評估4、資產(chǎn)評估的的主要類型型資產(chǎn)評估的的范圍包括對以下各類無形資產(chǎn)的評估：

★專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等；

★特許生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等；

★專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、長期合同等；

★商譽(yù)、馳名商標(biāo)、獎牌、榮譽(yù)證書，企業(yè)家自身價值等；無形資產(chǎn)評估包括流通股、非流通股、法人股評估。其他資產(chǎn)評估4、資產(chǎn)評估的的主要類型型自然供給：：地球人類類可利用的的土地數(shù)量量（無彈性性）自然特性：：數(shù)量固定定、質(zhì)量差差異性、位位置不可移移性、效用用持久性經(jīng)濟(jì)供給：：在土地的的自然供給給的范圍內(nèi)內(nèi)，對土地地進(jìn)行了開開發(fā)利用，，并在一定定規(guī)劃條件件下可滿足足人類不同同需求的土土地供給。。（有彈性性）經(jīng)濟(jì)特性：：數(shù)量稀缺缺、產(chǎn)權(quán)可可壟斷、用用途廣泛、、經(jīng)濟(jì)效益益級差性。。房地產(chǎn)評估估的主要概概念①土地特性性4、資產(chǎn)評估的的主要類型型房地產(chǎn)評估估的主要概概念②土地使用用權(quán)土地所有權(quán)權(quán)——屬屬于國家or集體，，所有權(quán)不不能流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)權(quán)和使用權(quán)權(quán)分離制度度——地地價指土地地使用權(quán)價價格出讓土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方方式———出售or交換or贈與出讓期限70年———居住住用地40年———商業(yè)業(yè)、旅游、、娛樂用地地50年———教、科科、文、衛(wèi)衛(wèi)、體等性質(zhì)———（權(quán)利義義務(wù)+地上上附著物所所有權(quán)）一一并轉(zhuǎn)期限———合同期限限－原使用用者已使用用期限限制—未按按出讓合同同規(guī)定開發(fā)發(fā)、利用土土地的不得得轉(zhuǎn)讓出讓方式———協(xié)議議or招標(biāo)標(biāo)or拍賣賣or掛牌牌出租———未按出出讓合同規(guī)規(guī)定開發(fā)、、利用土地地的不得出出租抵押———不違背出出讓合同+辦理抵押押登記+抵抵押權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)時應(yīng)辦理理過戶申請續(xù)期——最遲遲于屆滿前前一年期限屆滿未未申請or申請續(xù)期期未被批準(zhǔn)準(zhǔn)——國國家無償償收回轉(zhuǎn)讓4、資產(chǎn)評估的的主要類型型不能脫離土土地而獨立立存在；使使用壽命有有限；屬可可再生的社社會資源。。房地產(chǎn)評估的的主要概念③房屋建筑物物特點④房地產(chǎn)特點點房地產(chǎn)位置的的固定性、區(qū)區(qū)域性和個別別性房地產(chǎn)使用的的長期性（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押、投資資、祖?zhèn)鞯龋┓康禺a(chǎn)投資數(shù)數(shù)額巨大。房地產(chǎn)易受政政策影響（規(guī)規(guī)劃、征用））房地產(chǎn)相互影影響（領(lǐng)近））。房地產(chǎn)增值保保值性。4、資產(chǎn)評估的主主要類型居住房地產(chǎn)按檔次分：普普通住住宅高高級住宅宅按市場化程度度分：社社會保障性性住宅市市場化商品品住宅按住宅評估標(biāo)標(biāo)的物分：住住宅單單元住住宅樓居居住小區(qū)區(qū)。房地產(chǎn)評估的的主要概念⑤房地產(chǎn)的分分類商業(yè)房地產(chǎn)：：商場、購物中中心、旅館、、寫字樓、游游泳館、歌舞舞廳、高爾夫夫球場等。特點：收益性性、經(jīng)營內(nèi)容容多、轉(zhuǎn)租多多、裝修高檔檔而復(fù)雜，且且折舊快。工業(yè)房地產(chǎn)：：廠房及工廠區(qū)區(qū)內(nèi)的其他房房地產(chǎn)、倉庫庫等。特點：涉及的的行業(yè)多、非非標(biāo)準(zhǔn)廠房多多，單價差異異大；受腐蝕蝕的可能性大大。4、資產(chǎn)評估的主主要類型房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房房屋、建筑物物的總稱。它它包括“房””和“產(chǎn)”兩兩個方面?！啊胺俊卑ǚ糠课菁捌湟酝馔獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，，如水塔、水水池、路、橋橋、煙囪等；；“產(chǎn)”指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，包括所所有權(quán)、使用用權(quán)、收益權(quán)權(quán)和處置權(quán)四四個方面。地產(chǎn)是具有一定權(quán)權(quán)屬關(guān)系的土土地?！暗亍薄币话阒概c房房相關(guān)聯(lián)的““地皮”，由由地表面積和和規(guī)劃允許其其發(fā)展的上部部空間所構(gòu)成成的一個立體體物質(zhì)體?！啊爱a(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)權(quán)，也包括所所有權(quán)、使用用權(quán)、收益權(quán)權(quán)和處置權(quán)四四個方面房地產(chǎn)評估的的主要概念⑥房地產(chǎn)評估估分類單項房地產(chǎn)評評估如一棟房子中中的一套房間間，一個門棟棟等均可作為為單項資產(chǎn)評評估。房屋中的樓梯梯，既可確指指，也有獨立立的使用功能能，但只能是是供人們共同同使用，不能能單獨界定其其產(chǎn)權(quán)，不可可從房屋中將將它分割出來來。整體房地產(chǎn)評評估是對某一特定定地段的地產(chǎn)產(chǎn)、房屋及基基礎(chǔ)設(shè)施作為為一個估價對對象進(jìn)行綜合合估價。目前前，我國對整整體評估主要要是從綜合收收益的角度進(jìn)進(jìn)行評價，或或采用單項評評估匯總并用用一定系數(shù)作作調(diào)整估價4、資產(chǎn)評估的主主要類型房地產(chǎn)評估的的主要概念⑦房地產(chǎn)價格格城市基準(zhǔn)地價價根據(jù)用途相似似、地段相連連、地價相近近的原則劃分分地價區(qū)段，，調(diào)查評估出出的各地價區(qū)區(qū)段在某一時時點的平均價價格水平。標(biāo)定地價標(biāo)定地價的價價格時點是相相對固定的，，就是有關(guān)部部門公布確定定的時間。底價是指政府、企企業(yè)或私人出出售房地產(chǎn)時時所確定的最最低價格。期望價是指出售房地地產(chǎn)時所希望望賣出的滿意意價格。補(bǔ)地價是指在更改政政府原出讓土土地使用權(quán)時時規(guī)定的用途途，或增加容容積率，或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押劃撥土土地使用權(quán)，，或出讓的土土地使用權(quán)續(xù)續(xù)期等時，需需要交給政府府的一筆地價價款。4、資產(chǎn)評估的主主要類型房地產(chǎn)評估的的主要概念⑧房地產(chǎn)價格格影響因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展———經(jīng)濟(jì)增長速速度、國民生生產(chǎn)總值、物物價指數(shù)居民收入、財財政金融產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)———第三產(chǎn)業(yè)比比重大地價高高人口——數(shù)量量、密度、素素質(zhì)家庭規(guī)?！⌒突?，住住宅套數(shù)需求求量增加房地產(chǎn)投資———漲跌+平平抑城市化水平、、社會福利、、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房房制度、政策策、法規(guī)、規(guī)規(guī)劃、行政隸隸屬關(guān)系心理因素——價格預(yù)期期、欣賞趣味味、時尚、號號碼、風(fēng)水等等經(jīng)濟(jì)社會——一一般性性因素素4、資產(chǎn)評評估的的主要要類型型房地產(chǎn)產(chǎn)評估估的主主要概概念⑧房地地產(chǎn)價價格影影響因因素影響商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的主主要區(qū)區(qū)域因因素：：商業(yè)群群落狀狀況及及地段段的繁繁華程程度；；顧客來來源及及購買買力狀狀況；；顧客的的交通通手段段及交交通狀狀況；；營業(yè)類類別及及競爭爭裝況況；經(jīng)營者者的創(chuàng)創(chuàng)造力力及資資信狀狀況；；土地利利用的的管制制狀況況等。。道路、、港口口、鐵鐵路等等運輸輸設(shè)施施的便便利程程度及及建設(shè)設(shè)裝況況；動力供供應(yīng)和和供排排水狀狀況；；勞動力力市場場的供供應(yīng)狀狀況；；與關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)的位位置關(guān)關(guān)系；；與生產(chǎn)產(chǎn)緊密密聯(lián)系系的氣氣候、、地質(zhì)質(zhì)、水水文狀狀況；；政府行行政上上的指指導(dǎo)與與管制制，如如排污污限制制。——區(qū)區(qū)域因因素4、資產(chǎn)評評估的的主要要類型型房地產(chǎn)產(chǎn)評估估的主主要概概念⑧房地地產(chǎn)價價格影影響因因素影響土地價價格的個別別因素素位置、、面積積、地地勢、、地質(zhì)質(zhì)形狀、、寬度度、深深度臨街狀狀況（（臨街街地、、街角角地、、袋地地、盲盲地））容積率率：與與地價價同方方向變變動，，但不不成正正比用途：：商業(yè)業(yè)用地地價——住宅宅用地地價——工業(yè)業(yè)用地地價土地的的生熟熟程度度、土土地的的使用用權(quán)年年限——個個別因因素影響房屋建建筑物物價格格的個別別因素素面積、、構(gòu)造造、材材料、、新舊舊程度度、用用途設(shè)計、、設(shè)備備、裝裝修水水平、、內(nèi)部部格局局施工質(zhì)質(zhì)量、、外觀觀樓層、、朝向向、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量（（景致致環(huán)境境、交交通環(huán)環(huán)境、、人文文環(huán)境境、社社區(qū)環(huán)環(huán)境等等）各種法法規(guī)對對建筑筑物的的管制制4、資產(chǎn)評評估的的主要要類型型房地產(chǎn)產(chǎn)評估估的主主要概概念⑨房地地產(chǎn)評評估主主要方方法收益法法市場法法成本法法假設(shè)開開發(fā)法法基準(zhǔn)地價價修正法法路線價法法4、資產(chǎn)評估估的主要要類型房地產(chǎn)評評估的主主要概念念⑩房屋朝朝向因素素調(diào)價系系數(shù)參考考表（%）滄州邢臺蚌埠湘潭邵陽貴州無錫朝南0+100+20-2+2朝東-20-20-2+2-1朝北-3-5-6-2-20+3朝西-4-10-4-2-4-4-24、資產(chǎn)評估估的主要要類型房地產(chǎn)評評估的主主要概念念⑩房屋樓樓層因素素調(diào)價系系數(shù)參考考表（%）一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一層0-2-2-2-2-2-2二層+2+2+2+2+2+2三層0+2+3+4+5四層-20+2+3五層-3-20六層-4-3七層-5合計00000004、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念流動資產(chǎn)產(chǎn)是指企業(yè)業(yè)在一年年內(nèi)或者者超過一一年的一一個營業(yè)業(yè)周期內(nèi)內(nèi)變現(xiàn)或或者耗用用的資產(chǎn)產(chǎn)種類：貨幣資金金、交易易性金融融資產(chǎn)、、應(yīng)收票票據(jù)、應(yīng)應(yīng)收賬款款、預(yù)付付賬款、、其他應(yīng)應(yīng)收款、、其他流流動資產(chǎn)產(chǎn)4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念循環(huán)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度快快；變現(xiàn)能力力強(qiáng)；占用形態(tài)態(tài)同時并并存又相相繼轉(zhuǎn)化化；波動性①流動資資產(chǎn)的特特點4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的內(nèi)容材料、在在產(chǎn)品、、產(chǎn)成品品及庫存存商品的的評估貨幣性資資產(chǎn)的評評估、應(yīng)應(yīng)收賬款款及預(yù)付付賬款的的評估、、應(yīng)收票票據(jù)的評評估、待待攤費用用和預(yù)付付費用的的評估等等。流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的特點流動資產(chǎn)產(chǎn)評估主主要是單單項資產(chǎn)產(chǎn)評估；；合理確定定流動資資產(chǎn)評估估的基準(zhǔn)準(zhǔn)時間對對流動資資產(chǎn)評估估具有非非常重要要的意義義；既要認(rèn)真真進(jìn)行資資產(chǎn)清查查，同時時又要分分清主次次，掌握握重點。。②流動資資產(chǎn)評估估的內(nèi)容容與特點點4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念確定評估估對象和和評估范范圍明確流動動資產(chǎn)的的評估范范圍查核待評評估流動動資產(chǎn)的的產(chǎn)權(quán)對被評估估流動資資產(chǎn)進(jìn)行行抽查核核實對具有實實物形態(tài)態(tài)的流動動資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量量和技術(shù)術(shù)狀況調(diào)調(diào)查對企業(yè)的的債權(quán)情情況進(jìn)行行分析合理選擇擇評估方方法。③流動資資產(chǎn)評估估的程序序4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念材料的評評估低值易耗耗品的評評估在產(chǎn)品評評估產(chǎn)成品及及庫存商商品的評評估④實物類類流動資資產(chǎn)的評評估類型型4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日與產(chǎn)產(chǎn)成品完完工時間間接近的的情況可以直接接按產(chǎn)成成品的賬賬面成本本確定其其評估值值。計算公式式：產(chǎn)成成品評估估值=產(chǎn)產(chǎn)成品數(shù)數(shù)量×產(chǎn)產(chǎn)成品單單位成本本⑤成本法法評估產(chǎn)產(chǎn)成品及及庫存商商品評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日與產(chǎn)產(chǎn)成品完完工時間間間隔較較長的情情況計算方法法一：產(chǎn)成品評評估值=產(chǎn)成品品實有數(shù)數(shù)量×（（合理材材料工藝藝定額××材料單單位現(xiàn)行行價格+合理工工時定額額×單位位小時合合理工時時工資、、費用(含借款款費用)）計算方法法二：產(chǎn)成品評評估值=產(chǎn)成品品實際成成本×（（材料成成本比例例×材料料綜合調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)+工資資、費用用(含借借款費用用)成本本比例××工資、、費用綜綜合調(diào)整整系數(shù)））4、資產(chǎn)評估估的主要要類型流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的的主要概概念應(yīng)用市場場法評估估產(chǎn)成品品的價值值，在選選擇市場場價格時時應(yīng)注意意考慮以以下因素素：產(chǎn)成品的使使用價值；；分析市場供供求關(guān)系和和被評估產(chǎn)產(chǎn)成品的前前景；所選擇的價價格應(yīng)是在在公開市場場上所形成成的近期交交易價格，，非正常交交易價格不不能作為評評估的依據(jù)據(jù)；對于產(chǎn)品技技術(shù)水平先先進(jìn)，但產(chǎn)產(chǎn)成品外表表存有不同同程度的殘殘缺的，可可根據(jù)其損損壞程度，，通過調(diào)整整系數(shù)予以以調(diào)整。⑥市場法評評估產(chǎn)成品品及庫存商商品4、資產(chǎn)評估的的主要類型型流動資產(chǎn)評評估的主要要概念應(yīng)用市場法法評估產(chǎn)成成品的價值值，在選擇擇市場價格格時應(yīng)注意意考慮以下下因素：產(chǎn)成品的使使用價值；；分析市場供供求關(guān)系和和被評估產(chǎn)產(chǎn)成品的前前景；所選擇的價價格應(yīng)是在在公開市場場上所形成成的近期交交易價格，，非正常交交易價格不不能作為評評估的依據(jù)據(jù)；對于產(chǎn)品技技術(shù)水平先先進(jìn)，但產(chǎn)產(chǎn)成品外表表存有不同同程度的殘殘缺的，可可根據(jù)其損損壞程度，，通過調(diào)整整系數(shù)予以以調(diào)整。⑥市場法評評估產(chǎn)成品品及庫存商商品采用市場法法評估產(chǎn)成成品時，現(xiàn)現(xiàn)行市價中中包含了成成本、稅金金和利潤，，如何處理理待實現(xiàn)的的利潤和稅稅金，應(yīng)視視產(chǎn)成品評評估的特定定目的和評評估性質(zhì)而而定。十分暢銷的的產(chǎn)品--出產(chǎn)銷售售價格減去去銷售費用用和全部稅稅金正常銷售的的產(chǎn)品--出產(chǎn)銷售售價格減去去銷售費用用、全部稅稅金和適當(dāng)當(dāng)數(shù)額的稅稅后凈利潤潤勉強(qiáng)能銷售售出去的產(chǎn)產(chǎn)品--出出廠銷售價價格減去銷銷售費用、、全部稅金金和稅后凈凈利潤；滯銷、積壓壓、降價銷銷售的產(chǎn)品品--可收收回凈收益益。4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念以單臺件為為評估對象象。以技術(shù)檢測測為基礎(chǔ)。。把握機(jī)器設(shè)設(shè)備價值構(gòu)構(gòu)成和影響響價值的主主要因素。。①機(jī)器設(shè)備備及其評估估的特點4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念②機(jī)器設(shè)備備的分類按固定資產(chǎn)分類①通用設(shè)備備②專用設(shè)備備③交通運輸輸設(shè)備④電氣設(shè)備備⑤電子產(chǎn)品品及通訊設(shè)設(shè)備⑥儀器儀表表、計量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)器具及及量具、衡衡器⑦文藝體育育設(shè)備4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念②機(jī)器設(shè)備備的分類按現(xiàn)行會計制制度分類①生產(chǎn)用機(jī)機(jī)器設(shè)備②非生產(chǎn)用用機(jī)器設(shè)備備③租出機(jī)器器設(shè)備④未使用機(jī)機(jī)器設(shè)備⑤不需用機(jī)機(jī)器設(shè)備⑥融資租入入機(jī)器設(shè)備備4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念②機(jī)器設(shè)備備的分類按組合程度分類單臺設(shè)備機(jī)組設(shè)備成套設(shè)備按來源分類自制外購國產(chǎn)進(jìn)口4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念該方法是機(jī)機(jī)器設(shè)備評評估中最基基本的方法法計算公式：：評估值＝＝重置成本本-有形損損耗-功能能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損損耗③機(jī)器設(shè)備備的主要評評估方法及及其適用性性成本法有形損耗由于設(shè)備使使用過程中中零部件受受到摩擦、、沖擊、震震動等原因因?qū)е铝慵p、疲疲勞。功能性損耗耗由于無形磨磨損而引起起資產(chǎn)價值值的損失成成為機(jī)器設(shè)設(shè)備的，如如由于技術(shù)術(shù)發(fā)展使得得新設(shè)備重重置價值低低于老設(shè)備備。經(jīng)濟(jì)性損耗耗由于市場競競爭加劇、、產(chǎn)品需求求減少導(dǎo)致致設(shè)備開工工不足、生生產(chǎn)能力過過剩引起的的貶值。4、資產(chǎn)評估的的主要類型型機(jī)器設(shè)備評評估的主要要概念③機(jī)器設(shè)設(shè)備的主主要評估估方法及及其適用用性成本法4、資產(chǎn)評估估的主要要類型機(jī)器設(shè)備備評估的的主要概概念重置成本本測算方方法的選選擇一般般應(yīng)遵循循的規(guī)律律：③機(jī)器設(shè)設(shè)備的主主要評估估方法及及其適用用性成本法對于自制制設(shè)備，，采用重重置核算算法、綜綜合估價價法、重重量估價價法等對于外購購設(shè)備（（目前仍仍在生產(chǎn)產(chǎn)和銷售售），采采用市場場法；對于無法法取得現(xiàn)現(xiàn)行價格格的被估估設(shè)備，，如果能能找到參參照物，，則可采采用功能能成本法法（更新新重置成成本）；；若設(shè)備的的現(xiàn)行價價與參照照物均無無法獲得得，就只只能采用用物價指指數(shù)法（（復(fù)原重重置成本本）4、資產(chǎn)評估估的主要要類型機(jī)器設(shè)備備評估的的主要概概念運用市場場法評估估機(jī)器設(shè)設(shè)備的基基本步驟驟③機(jī)器設(shè)設(shè)備的主主要評估估方法及及其適用用性市場法明確鑒定定評估對對象，獲獲取基本本資料進(jìn)行市場場調(diào)查，，選擇參參照物調(diào)整差異異確定評估估值4、資產(chǎn)評估估的主要要類型機(jī)器設(shè)備備評估的的主要概概念運用市場場法評估估機(jī)器設(shè)設(shè)備的基基本步驟驟③機(jī)器設(shè)設(shè)備的主主要評估估方法及及其適用用性市場法明確鑒定定評估對對象，獲獲取基本本資料進(jìn)行市場場調(diào)查，，選擇參參照物調(diào)整差異異確定評估估值4、資產(chǎn)評估估的主要要類型機(jī)器設(shè)備備評估的的主要概概念主要適用用于可單單獨核算算收益的的生產(chǎn)流流水線（（成套設(shè)設(shè)備）。。收益法使使用的前前提條件件一是要能能夠確定定被評估估機(jī)器設(shè)設(shè)備的獲獲利能力力、如凈凈利潤或或凈現(xiàn)金金流量二是能夠夠確定資資產(chǎn)合理理的折現(xiàn)現(xiàn)率由于單項項設(shè)備通通常不具具有獨立立獲利能能力，因因此單項項設(shè)備通通常不采采用收益益法評估估③機(jī)器設(shè)設(shè)備的主主要評估估方法及及其適用用性收益法5、擔(dān)保業(yè)務(wù)務(wù)中對抵抵（質(zhì)））押資產(chǎn)產(chǎn)的管理理事項不動產(chǎn)抵抵押業(yè)務(wù)務(wù)管理明確土地地產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)抵押必須須辦理登登記明確辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記的機(jī)機(jī)關(guān)土地使用用權(quán)抵押押登記注注意事項項房地產(chǎn)抵抵押登記記注意事