以某項(xiàng)目為例談精裝修設(shè)計(jì)管理

***項(xiàng)目為例談精裝修設(shè)計(jì)管理大家下午好！這次要講的題目是朱總?cè)ツ昃透艺f這個(gè)事，我們?cè)诒本┳隽?**的案例，而且***開發(fā)的項(xiàng)目基本都是精裝修的項(xiàng)目。其實(shí)我們做精裝修也是摸著石頭過河，***這個(gè)項(xiàng)目我們做完以后，結(jié)合我們自己以前做的一些項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們以前的工作是一個(gè)總結(jié)，是我們自己工作的總結(jié)。所以后面會(huì)說得比較細(xì)，不知道大家能接受的程度如何。但是我是希望通過我的總結(jié)能跟大家分享在整個(gè)項(xiàng)目精裝修管理過程中，涉及的工作其實(shí)是很復(fù)雜的，也是非常多的，我自己在管這個(gè)事的時(shí)候，也有一些心得，包括從開始的時(shí)候，比如說領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)事的認(rèn)識(shí)，我們的領(lǐng)導(dǎo)是不是覺得我這塊在精裝修的工作量會(huì)有這么大、這么復(fù)雜，這是在前面；在后期比如說現(xiàn)場(chǎng)有一些非常多的洽商變更和施工上的問題出現(xiàn)的時(shí)候，可能各個(gè)工程和設(shè)計(jì)這塊，對(duì)設(shè)計(jì)又有問題，還有最后結(jié)算的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)成本是不是沒有控制?。炕蛘呖刂频貌缓?？包括后面銷售的效果，可能對(duì)精裝修開始的理解非常的簡(jiǎn)單，反正我們就是批量交房，做得比較簡(jiǎn)單，但是最后的成本、效果包括工程質(zhì)量，包括交房以后客戶的關(guān)注度，都很麻煩。所以我覺得我把這個(gè)事從頭到尾梳理了一下，發(fā)現(xiàn)還是很麻煩的，我希望能把這個(gè)東西跟大家分享，以后對(duì)大家的工作也有一個(gè)借鑒。我今天分幾個(gè)方面來講：第一介紹一下***，第二是項(xiàng)目工作情況，從幾個(gè)方面來介紹。一、關(guān)于***（一）***公司簡(jiǎn)介我先介紹一下***，可能大家對(duì)***有一些認(rèn)識(shí)不是認(rèn)識(shí)***，主要認(rèn)識(shí)的是任總，其實(shí)在整個(gè)公司的發(fā)展過程中，任總作為我們最高的管理者，管理整個(gè)的公司，他自己說他是從戰(zhàn)略上管理公司，其實(shí)公司整個(gè)正常的操作，細(xì)的東西任總過問的并不是特別多，我們成立***公司到現(xiàn)在得有20多年的時(shí)間，作為北京時(shí)間比較長(zhǎng)的國(guó)企房地產(chǎn)公司，我們做了大量的項(xiàng)目，以前我們作為政府的房地產(chǎn)公司，做一些住宅做得非常多的，就是以前的經(jīng)濟(jì)適用房，原來我們還在分房的時(shí)候，我們做了好多這種政府的福利房工作。接下來以后我們跟華潤(rùn)曾經(jīng)有過一次合作，合作以后我們分開以后最近幾年我們真正開始了我們自己的第二次創(chuàng)業(yè)。從去年我們正式上市，借的是ST幸福的殼，今年3月份我們正式把ST幸福更名為***地產(chǎn)。（二）***產(chǎn)品的基本理念這么多年***對(duì)于產(chǎn)品是有基本要求的，我們的使命是要實(shí)現(xiàn)責(zé)任地產(chǎn)品質(zhì)建筑，為什么我們公司提倡的責(zé)任地產(chǎn)和品質(zhì)建筑呢？因?yàn)槿慰傉f作為地產(chǎn)商我們是有社會(huì)責(zé)任的，我們不是完全以商人的角度創(chuàng)造地產(chǎn)產(chǎn)品，我們是有社會(huì)責(zé)任的，要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，所以在這個(gè)前提下我們要做有品質(zhì)的建筑。（三）北京項(xiàng)目分部我們?cè)诒本┳龅捻?xiàng)目比較多，我們都是在長(zhǎng)安街以北CBD地區(qū)拿的地，所以以前任總總說他給富人蓋房，我覺得這個(gè)話說得比較直白，因?yàn)槲覀兯许?xiàng)目的位置都是北京最核心的地區(qū)，等于說我們做的產(chǎn)品必須得符合在這個(gè)地區(qū)的客戶需求，所以基本上我們的產(chǎn)品在北京都是屬于中高端的產(chǎn)品，可能沒有什么中端的，就是高端產(chǎn)品居多。所以去年百年建筑曾經(jīng)跟我說過讓我講一下如何設(shè)計(jì)豪宅？后來我就說我也不會(huì)設(shè)計(jì)豪宅，因?yàn)槲覀円膊皇歉蝗?，我們不是很清楚豪宅是什么樣的，但是我們公司做了這么多年相對(duì)售價(jià)比較高的產(chǎn)品，我們是以品質(zhì)為先導(dǎo)的，而我的產(chǎn)品跟我的性價(jià)比達(dá)到最優(yōu)的一個(gè)情況。二、***項(xiàng)目概括這個(gè)項(xiàng)目是前年開始售的，剛開始開盤的時(shí)候售價(jià)是1.6萬/平米，帶精裝修，但是大家看這個(gè)圖：（PPT）粉顏色的部分是商業(yè)，剩下其他的這些樓基本最小的面積是220平米，是這兩棟，中間這棟是350平米，剩下其他的都是每戶300平米，前面這兩棟是公寓，這個(gè)面積是100平米左右，我想今天上午王大君講了這個(gè)項(xiàng)目的室內(nèi)設(shè)計(jì)情況。這個(gè)面積比較大，每戶單戶的面積比較大，起價(jià)1.6萬/平米總價(jià)還是比較高的，我們現(xiàn)在的售價(jià)基本是3.5萬/平米，現(xiàn)在基本沒有房了，就算收尾了。最后這個(gè)房的總價(jià)大概在500萬/套這樣。所以我們當(dāng)初做設(shè)計(jì)的時(shí)候，也是有過定位上的反復(fù)，我們沒有想得特別清楚，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)設(shè)計(jì)之前，我們做的精裝修項(xiàng)目，離這個(gè)最近的是昆侖公寓，現(xiàn)在是10—12萬/平米的售價(jià)，最小的戶應(yīng)該是在498平米，比較大的戶是在1500平米這樣的，是一個(gè)三層躍層的面積，所以那邊總價(jià)特別高，也是精裝修交房。我們做那個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候大家投入的精力比較多，因?yàn)槭莻€(gè)性化裝修，買了房按照客戶的要求做精裝修，但是我們會(huì)給他一個(gè)精裝修成本的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時(shí)也做了兩個(gè)樣板間，這樣下來如果標(biāo)準(zhǔn)超過我們的標(biāo)準(zhǔn)，我們裝修大概是200多萬的成本，如果超過這個(gè)客戶會(huì)有額外增加的費(fèi)用，如果沒有的話，我們就按客戶的要求做設(shè)計(jì)施工，交到客戶手里。所以做那個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們沒有當(dāng)成批量交房的項(xiàng)目來做，還是比較個(gè)體，但是***這個(gè)項(xiàng)目我們做起來總的套數(shù)是在700多套，量相對(duì)比較大、總價(jià)也比較高，所以在這個(gè)過程中我們也是走過一些彎路。三、***精裝設(shè)計(jì)工作簡(jiǎn)介1、工作范圍和內(nèi)容我們的會(huì)所也是王大君先生做的，當(dāng)時(shí)有一個(gè)小的舊房子改造出來的，為什么我要講工作范圍和內(nèi)容呢？就是你做精裝修的時(shí)候，要有好多工作要事先想到，如果沒有想到，就會(huì)出現(xiàn)一些交叉點(diǎn)，或者接不上的地方。（PPT）我們現(xiàn)在的工作就有這些。2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師（PPT）這些我們選擇的一些主要的設(shè)計(jì)師，主要跟我們的一些模式有關(guān)系，王大君先生是我們項(xiàng)目的主設(shè)計(jì)師，李瑋珉幫我們做了一個(gè)十樓樣板間；滕雯女士是幫我們做了另外一個(gè)十樓的樣板間；另外我們還有很多其他的公司，一會(huì)兒我會(huì)講到，這是我們后來總結(jié)的一個(gè)設(shè)計(jì)模式，是有二次設(shè)計(jì)在里面的，他們作為我們的設(shè)計(jì)配合公司一起進(jìn)入，大家一起配合工作的。3、設(shè)計(jì)過程我不知道大家現(xiàn)在控制精裝修的時(shí)候，室內(nèi)設(shè)計(jì)師是什么時(shí)候介入？我認(rèn)為是要和建筑師同時(shí)開始的，在我們公司管理的流程上是建筑方案設(shè)計(jì)完了以后，精裝修設(shè)計(jì)就開始介入戶型的調(diào)整，精裝修設(shè)計(jì)就開始了。所以我們這個(gè)項(xiàng)目的操作也是這樣，我們項(xiàng)目方案完成以后，王大君先生就進(jìn)來，從室內(nèi)設(shè)計(jì)師的角度和我們一起進(jìn)行了戶型的調(diào)整工作。中間有一個(gè)重新定位的過程，是一定要在這里跟大家講的，這是我遇到的一個(gè)比較大的問題，這個(gè)問題在后來還導(dǎo)致了一些成本上比較大的浪費(fèi)。因?yàn)閯偛盼抑v我們沒太想清楚精裝修交房的事，所以我們對(duì)王大君的選擇是我們對(duì)我們的產(chǎn)品有了定位以后，我們對(duì)市場(chǎng)上的樓盤有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，后來我們就參考了納嘎上院的裝修形式，那幾個(gè)項(xiàng)目都是王大君先生設(shè)計(jì)的，所以我們就用了這個(gè)。一開始我們沒有談好比較確定的限價(jià)，大家說先讓設(shè)計(jì)師做一個(gè)方案，如果大家覺得好，我們就核一下成本，核完成本以后再往下做，這樣的狀況從我接觸的一些房地產(chǎn)公司是有的，很多人都會(huì)選擇一個(gè)設(shè)計(jì)師來做室內(nèi)設(shè)計(jì)，做完以后核錢，核完以后覺得錢高了，就把墻改了，把地面改了，這樣的問題比較多，我們前面犯的錯(cuò)誤也是這樣的問題。我們把方案做出來以后，和成本的差異特別大，根本就不是調(diào)方案的問題，而是重新做的問題，所以在這里有一個(gè)反復(fù)，反復(fù)以后對(duì)設(shè)計(jì)周期是比較有影響的。（PPT）先看一下我們最后的實(shí)景照片，這是我們的售樓處，我們?cè)谑蹣翘幾髁巳齻€(gè)樣板間，一個(gè)是290平米的，這是我們戶型最多的；80B是我們小戶型的樣板間；350平米我們有一個(gè)移動(dòng)樓是這個(gè)項(xiàng)目的樓王，叫350的，這個(gè)項(xiàng)目這一棟不精裝修交房，所以這個(gè)樣板間不是按實(shí)樓的，大家前面看到的這些樣板間就是實(shí)樓交房的標(biāo)準(zhǔn)，不然的話就會(huì)有違客戶的承諾。而且我們的樣板間可能只有10%不到的貼條，因?yàn)槲椰F(xiàn)在看很多公司的樣板間要精裝修交房，又要做出效果，就在很多地方貼條說這個(gè)地方不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那個(gè)不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，但是我們就很少，活的不是，死的基本都是交房標(biāo)準(zhǔn)。只有350不是精裝修交房，這個(gè)樣板間是跟交房沒關(guān)系的樣板間。（PPT）這是350實(shí)樓的一個(gè)樣板間，這也是王大君先生做的。（PPT）這是李瑋珉先生做的一個(gè)樣板間，是700多平米的，是一個(gè)比較簡(jiǎn)潔的樣板間，這是一個(gè)10樓的290平米的樣板間。（PPT）這是我們的會(huì)所，這些都是完工以后的照片。四、精裝設(shè)計(jì)管理應(yīng)做的工作在這之前我想講一個(gè)事，這個(gè)可能跟精裝設(shè)計(jì)關(guān)系不太大，但是跟精裝修交房的關(guān)系就非常大，我不知道大家有沒有這個(gè)概念？如果你開發(fā)一個(gè)樓盤，你的總套數(shù)，如果你做精裝修交房，你的戶型變化，戶型應(yīng)該占到總套數(shù)的百分比，這個(gè)事是我們做開發(fā)商一定要控制的，因?yàn)槟闳绻鼍b修交房，你有特別多的戶型在里面，你的施工跟材料是根本沒有辦法控制的，所以你一定要把戶型變化的情況控制在一定比例里面。我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)千萬不要超過30%的比例，因?yàn)橛泻枚嗟拈_發(fā)商會(huì)這么說，包括我做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們的銷售公司是我們自己的，我們***經(jīng)紀(jì)也跟我們這樣講話，說我們得有多一點(diǎn)戶型的樣子，便于客戶選擇，因?yàn)槟銘粜吞?，我就不太好銷售，有要房子朝南的，也要朝北的，又要一個(gè)衛(wèi)生間的、也有兩個(gè)衛(wèi)生間的，銷售會(huì)跟你說市場(chǎng)有這樣那樣的需求，但是你做一個(gè)樓盤，你不可能在一個(gè)樓盤里涵蓋出整個(gè)社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的需求，這個(gè)根本不用講，這是一個(gè)特別簡(jiǎn)單的道理，你做這個(gè)樓盤，你就要相對(duì)說我一定要把客群定位到基本合理就行，不能去涵蓋所有的人，如果這樣的話，你會(huì)給自己帶來無窮的問題。第二你做了這么多的戶型，你沒有做好它，在將來相當(dāng)于你沒做，你還是給自己找了無窮的麻煩，并不是售出去就完了，因?yàn)榈禺a(chǎn)都是要做長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的，不能做一個(gè)項(xiàng)目賣完了，賣完了以后批評(píng)如潮，以后的項(xiàng)目也沒有辦法做，所以你能不能控制，也是你要考慮的很大的一個(gè)問題。所以一個(gè)是客群、一個(gè)是控制，是你要關(guān)注的問題，而且要放比較大的比重去關(guān)注。比如***這個(gè)項(xiàng)目我們總共是730多套，我們基本的戶型有7種，但是我們?cè)谝粚佑邢萝S，又多幾種，在頂層我們有合并戶型，又有幾種，所以加起來大概有10幾種的戶型，但是這樣做下來的話也是滿辛苦的，因?yàn)槟銘粜吞?、風(fēng)格太多的話，對(duì)你后期材料的批量訂貨、精裝修施工分包的時(shí)候，如果你讓一個(gè)分包負(fù)責(zé)太多樣式他根本做不了，他理解不到你的要求的時(shí)候，他做出來的產(chǎn)品根本就是跟原先想的是兩碼事，所以這個(gè)是我在講設(shè)計(jì)準(zhǔn)備之前大概要說一下的事?，F(xiàn)在我也有一些別的朋友還有別人家的房子，一拿出來就會(huì)有四、五十種戶型，如果你做毛坯交房沒有問題，我覺得精裝交房我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)應(yīng)的客戶就不是中低端的客戶，就是偏中高端的客戶，這樣的客戶群是有據(jù)可查的，不是一點(diǎn)依據(jù)都沒有，你要做精裝修交房，為什么要做那么多的戶型呢？中低端的客戶還是比較多，對(duì)生活的需求也是各式各樣的，你可以做一些比較多的選擇，其實(shí)太多的戶型你不精裝修土建施工也是很麻煩的，反正精裝修交房我不建議戶型太多，不知道這個(gè)建議能不能得到大家的共識(shí)。（一）精裝設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作這個(gè)準(zhǔn)備工作我是覺得在我們公司相對(duì)比較復(fù)雜一些，也許有的公司沒有這么麻煩，因?yàn)檎麄€(gè)公司對(duì)成本的控制也非常嚴(yán)格，然后對(duì)整個(gè)品質(zhì)的控制也要求非常高，所以我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)之前，我管理的這個(gè)部門一定要跟研發(fā)、銷售、成本部門充分溝通，了解到我們能做什么，我們到底要什么樣的產(chǎn)品，我會(huì)根據(jù)這個(gè)產(chǎn)品去選擇能適應(yīng)這個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)師，剛才也給大家看了，王大君先生和李瑋珉先生兩個(gè)人都是非常好的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，但是他們兩個(gè)人的風(fēng)格是完全不一樣的，李瑋珉先生是做昆侖的室內(nèi)裝修，他做的是簡(jiǎn)單的奢華，成本很高，細(xì)節(jié)要求高，對(duì)施工要求也非常高，所以李瑋珉先生的東西是不好做的，這種簡(jiǎn)約風(fēng)格的東西我在市場(chǎng)上也看了一下，大家做得比較少，就是做得非常好的，王大君先生的風(fēng)格，因?yàn)榇蠹铱吹轿覀兊臉影彘g，我告訴大家都是實(shí)樓交房的，但是樣板間的效果還是比較不錯(cuò)的，王大君先生的東西比較適合這樣的產(chǎn)品類型。但是李瑋珉的東西是絕對(duì)做不到的，他的裝修比較簡(jiǎn)潔的時(shí)候，他的飾品一件是一件，非常貴，我們買他的東西，掛的一個(gè)表四、五萬，一個(gè)燈三、四萬，但是如果你不用這樣的東西，整個(gè)效果根本達(dá)不到當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)出來給你的那種感覺。所以我看現(xiàn)在市場(chǎng)做得非常好，大家沒有做這種太簡(jiǎn)的風(fēng)格，太簡(jiǎn)的風(fēng)格做批量交房是有問題的，起碼忽悠效果沒有那么好，那么王先生的風(fēng)格會(huì)好一些，你選擇設(shè)計(jì)師的時(shí)候你要知道他的長(zhǎng)處在哪兒，比如我們還有一個(gè)別墅的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)因?yàn)楣竞芏嗳?，包括我們的銷售都非常喜歡李瑋珉先生做的樣板間，市場(chǎng)認(rèn)可度也非常高，就說那個(gè)別墅也還選李瑋珉，我說不行，他們說我們都跟李瑋珉先生說了，他可以給做，我說那我給他打電話，我給他打電話，他說可以啊，我們可以一起研究著做，你知道別墅不是他的風(fēng)格，他做出來的東西你會(huì)難受的，所以你前期設(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，一定要想清楚你的產(chǎn)品，然后你再去選能把你產(chǎn)品做好的設(shè)計(jì)師，這點(diǎn)是我們管設(shè)計(jì)的人應(yīng)該要下的工夫。在前期剛才這一塊也基本都講了，這是我做的一個(gè)東西，我們?cè)谧銮懊娴臅r(shí)候，我們有一個(gè)產(chǎn)品研究和經(jīng)驗(yàn)積累，我們公司有一個(gè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，就是我們的積累，我們會(huì)從我們的積累提煉我們這個(gè)項(xiàng)目要做的一些東西，包括市場(chǎng)調(diào)研和定位加起來以后匹配到成本限價(jià)，這個(gè)東西合理了以后才給到設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目的目標(biāo)成本，來寫項(xiàng)目的任務(wù)書，這個(gè)項(xiàng)目的任務(wù)書一定要有，因?yàn)樵O(shè)計(jì)師有非常非常多的創(chuàng)意，但是他非常非常多的創(chuàng)意不是每個(gè)創(chuàng)意都適合你，比如說王大君先生，他的設(shè)計(jì)可能是一個(gè)范圍，但是這個(gè)范圍里面也會(huì)有一些產(chǎn)品的類型，那你到底要哪種類型？你要跟他講清楚的，不然的話做出來會(huì)有麻煩，就是項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性，對(duì)結(jié)果和銷售的影響。（PPT）項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性跟相關(guān)的因素就是這樣，你要清楚以后再往下做，和造價(jià)的關(guān)系、施工的難度，因?yàn)槟闶桥可a(chǎn)的產(chǎn)品，你一定要考慮到施工的難度，其實(shí)施工的時(shí)候有很多也是做不到的，我原來做設(shè)計(jì)，我也跟一些設(shè)計(jì)單位、施工單位有過交流，我們批量交房的設(shè)計(jì)跟家裝的設(shè)計(jì)有本質(zhì)的區(qū)別，有很多的東西你自己看說我們家裝修過，這樣沒問題，可以做，但是這句話千萬不要對(duì)批量交房的施工單位去說，因?yàn)榕拷环扛已b的手法是不適用的，就是我們之前一定要跟他們講批量的時(shí)候是不是能控制得了？我們公司在方案審批的時(shí)候，過的部門是有工程部和項(xiàng)目部的，原因就是每個(gè)部門要看清楚這個(gè)東西，你能不能施工？以后不要告訴我批量做不了，所以這個(gè)東西是我們要在前期考慮到的。包括最后哪些東西你的成品保護(hù)是不是能做得了？如果成品保護(hù)做不了，是你交房時(shí)候的重大隱患，你都做完了，收房根本就交不出去，很多的劃痕沒辦法解決的時(shí)候，你可以換，但是一是影響交房的時(shí)間，另外對(duì)成本也是很大的影響，再接下來對(duì)你整個(gè)社會(huì)效應(yīng)也是非常不好的，所以在前期這些問題都是要考慮到的。（PPT）在這個(gè)里面我舉一個(gè)例子，我們當(dāng)時(shí)要做的產(chǎn)品，公司當(dāng)時(shí)想我們要類似于東方之子、就是我們的客戶群可能是買這些產(chǎn)品的，當(dāng)時(shí)的售價(jià)就是這樣的售價(jià)，能承受的客戶群可能就是這樣，當(dāng)時(shí)市面上對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目還是比較認(rèn)可的，我們就是按照這個(gè)思路交給了王大君先生，王先生按照他自己做的東方之子的東西給我們出了一個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)最后還是滿大的。（PPT）這個(gè)圖很不好，精裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候，也要提供一些效果圖，效果圖的準(zhǔn)確性也是很重要的，這是王先生做的290平米的效果圖，這是他給我們做的方案，選的材料很復(fù)雜，很多的彎曲木等等，特別多的材料類型，而且都挺貴的，而且相當(dāng)不好施工，包括像椰殼板，不適合北方使用，包括施工的工藝也比較麻煩，這就是當(dāng)時(shí)給我們做的效果圖。我們根據(jù)王先生的效果圖算了一下成本，大概裝修會(huì)在5千塊錢左右的裝修成本，我們當(dāng)時(shí)想這個(gè)售價(jià)的時(shí)候，如果加5千塊錢，就相當(dāng)于增加售價(jià)的30%多，那怎么可能？那如果這樣的話市場(chǎng)接受度馬上就下來了，比如我想賣1.5萬，馬上就得賣2萬，這樣對(duì)銷售就是很大的困難了，所以這就相當(dāng)于我們?cè)谇捌诘墓ぷ鳑]有做好，沒有想明白，我今天拿出這件事跟大家說，我自己也是很內(nèi)疚的，我覺得我不應(yīng)該犯這樣的錯(cuò)誤，因?yàn)槲以诮鸬氐臅r(shí)候，金地國(guó)際花園也是我控制的項(xiàng)目，我不是用這樣的辦法控制的，也是一點(diǎn)問題都沒有的，我當(dāng)時(shí)控制***這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，跟昆侖公寓有點(diǎn)混，所以一下思路就偏了，我總是認(rèn)為我們是甲方，我們有自己的需求，要先想好，然后跟設(shè)計(jì)師去溝通，這個(gè)項(xiàng)目的確是在這個(gè)問題上我們犯了比較大的錯(cuò)誤，我想現(xiàn)在其實(shí)在頭幾年有一些好的開發(fā)商也會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤，我覺得這件事一直是我心里特別難受的一件事，因?yàn)檫@個(gè)事導(dǎo)致我的設(shè)計(jì)進(jìn)度和工程進(jìn)度的不匹配，我是在做總體計(jì)劃的時(shí)候，方案設(shè)計(jì)完了以后，精裝修進(jìn)來設(shè)計(jì)，后面我會(huì)講到搭配，肯定我們所有的項(xiàng)目都是邊施工、邊設(shè)計(jì)，如果我的設(shè)計(jì)沒有在出地面以前，把精裝修設(shè)計(jì)回到總體數(shù)量的時(shí)候，精裝修晚了的時(shí)候，就會(huì)產(chǎn)生大量的浪費(fèi)，我把這個(gè)調(diào)了以后，我們天天加班去改，最后還是差了七層，最后有幾百萬的損失，我自己覺得非常不能接受。（PPT）這是我們精裝的290S的標(biāo)準(zhǔn)，最后做得非常簡(jiǎn)單，都是白墻，在門口有一個(gè)加固玻璃，就比剛才那個(gè)好得很多，因?yàn)閯偛诺牡孛嬉矔?huì)有一些石材的拼接，都會(huì)對(duì)施工造成很大的麻煩。（PPT）最后是一些材料的選擇，這個(gè)主要想給大家顯示另外一個(gè)情況，說的是兩件事：一個(gè)是精裝修交房東西一定要簡(jiǎn)單，不要有太多的變化，如果材料種類太多在一個(gè)房間里面，施工的困難會(huì)比較大；另外一個(gè)就是如果你做純展示樣板間的時(shí)候，你還是可以做到非常好的，如果有設(shè)計(jì)師想去發(fā)揮，包括我自己，我也經(jīng)常有一些非常大的沖動(dòng)，希望做特別好的東西展現(xiàn)給大家，別人會(huì)說我管的項(xiàng)目非常好，但是我在精裝修批量交房的時(shí)候，我絕對(duì)不要展示這樣的才能，因?yàn)檎故疚业牟拍苁菍?duì)社會(huì)的一個(gè)浪費(fèi)，讓買房人承擔(dān)我的愿望，這是不可以的。（PPT）像這個(gè)門是一個(gè)3.5米高、5米寬的一塊石材，但是效果非常好，合上以后就是白色的銀狐石上面有一些黑色的花紋，展示的效果非常好?？偨Y(jié)：準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是設(shè)計(jì)工作乃至其他相關(guān)工作的重要前提，是第一要素，定位一定要清楚，無論是產(chǎn)品的定位，還是成本的定位，也要關(guān)注施工的定位，也要關(guān)注到后期交房的定位，大家都要關(guān)注到。所以我們關(guān)注這些問題的時(shí)候會(huì)有這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們?cè)O(shè)計(jì)師是要做掙扎的，為什么這么說呢？你看對(duì)于成本來說，他是希望越來越低的，成本的愿望是最低，但是對(duì)于效果來說，無論是銷售還是設(shè)計(jì)師本人，都是希望往最好的效果走，好的效果和成本一定是矛盾的，我們只有在這兩個(gè)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，效果還說得過去，錢也說得過去，這才是我定位的要求。這個(gè)話好說，但是操作的時(shí)候真的是很麻煩，一定要做大量的工作，才能把這件事搞清楚，但是這個(gè)事搞不清楚，真的是最大的麻煩。第一版完成每平米都到七千八了。那個(gè)做完了以后我們重新來討論方案，重新定了裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本，成本給到我這里基本是在兩千塊錢一平米，這和前面的七千塊錢一平米，根本是兩件事了，是無法調(diào)整的，所以設(shè)計(jì)是重新做的概念，而不是修改設(shè)計(jì)的概念了。（二）設(shè)計(jì)單位選擇我們?cè)谠O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，有一些方法，也有一些我們做的表格，包括我們?cè)谠O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，因?yàn)樵O(shè)計(jì)這塊也是有限價(jià)的，就是你的設(shè)計(jì)師不能選超過多少錢的，他會(huì)給一個(gè)總的東西，這個(gè)我們都是有一些表格，我們最后會(huì)出一個(gè)報(bào)告給公司，然后選定合適的設(shè)計(jì)單位。我們選設(shè)計(jì)單位的時(shí)候有一個(gè)原則給大家說一下，我們會(huì)把設(shè)計(jì)公司分出檔次來，因?yàn)樵诜桨冈O(shè)計(jì)單位選擇的時(shí)候，我們希望能有一個(gè)好的水平，給我們的項(xiàng)目帶來一個(gè)升值。另外設(shè)計(jì)師的知名度，這是銷售提出來的，有知名的設(shè)計(jì)師對(duì)銷售也有好處，所以我們基本會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司，其實(shí)對(duì)于我來說我考察的設(shè)計(jì)公司是一點(diǎn)，但是我會(huì)重點(diǎn)去關(guān)注主設(shè)計(jì)師，我一定要了解到誰給我做設(shè)計(jì)？他到底能給我做成什么樣？這是我們關(guān)注的。在后期深化設(shè)計(jì)的時(shí)候，就會(huì)有施工圖設(shè)計(jì)單位，我們做過嘗試，因?yàn)槲覀兪蹣翘幨潜容^先做的，我們是王大君做的方案到初步設(shè)計(jì)，施工圖是請(qǐng)的精裝施工單位，因?yàn)橛行┚b施工單位是有深化施工圖能力的，由他來深化施工圖，我們售樓處就是這樣做的，所以我們有一個(gè)設(shè)計(jì)單位叫（廣盛賦），他是一個(gè)精裝修施工單位，他是我們售樓處的深化設(shè)計(jì)，就是施工圖設(shè)計(jì)工作。這個(gè)工作做完了以后我們發(fā)現(xiàn)還是有問題的，雖然當(dāng)時(shí)在設(shè)計(jì)費(fèi)上我們會(huì)有一定的節(jié)省，主要考慮他掙施工的費(fèi)用，所以他在設(shè)計(jì)費(fèi)這塊我了解市面上有不要的，或者有要非常少的，但是我們***到后期真正現(xiàn)場(chǎng)的10樓施工的設(shè)計(jì)圖我們還是委托了住邦，就是建設(shè)部設(shè)計(jì)院的分公司，由他們來給我們做整體的施工圖設(shè)計(jì)，這個(gè)設(shè)計(jì)出來以后我大概說一下優(yōu)缺點(diǎn)，他給我們做了精裝修施工圖以后，我們?cè)诓牧系恼型稑?biāo)、施工單位樣板層標(biāo)準(zhǔn)化這塊就比較好了，別的家都不用，施工單位招標(biāo)的時(shí)候這個(gè)圖紙是有的，大家以共同的標(biāo)準(zhǔn)為起點(diǎn)去招標(biāo)，這塊對(duì)施工的控制比較有好處。缺點(diǎn)就是因?yàn)檫@個(gè)單位還是設(shè)計(jì)公司，在現(xiàn)場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生一些現(xiàn)場(chǎng)配合的工作量會(huì)非常大，就要求我們現(xiàn)在這個(gè)設(shè)計(jì)公司的時(shí)候，可能會(huì)跟施工圖設(shè)計(jì)單位，我個(gè)人建議除了設(shè)計(jì)費(fèi)這塊，最好能簽一個(gè)能到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的設(shè)計(jì)師，這個(gè)肯定是要花錢的，但是我認(rèn)為這個(gè)錢是值得花的，其實(shí)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說是非常少的，但是他起到的作用是非常大的，因?yàn)楹芏嗍┕挝辉诂F(xiàn)場(chǎng)的變更和洽商的工作量非常大，如果設(shè)計(jì)單位沒有人員在現(xiàn)場(chǎng)，光靠甲方是根本管不過來的，而且我們的能力也不支撐這件事，是這樣的情況。另外，在***還有部品專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位，這也是我們經(jīng)過這么多年管理探索出來的方式，什么叫部品呢？我們現(xiàn)在基本上會(huì)把一些像廚房、衛(wèi)生間、門這樣的東西會(huì)有一些合作的企業(yè)，這些企業(yè)來幫我做深化設(shè)計(jì)，其實(shí)現(xiàn)在我們公司一直在談，但是這個(gè)事可能會(huì)時(shí)間比較長(zhǎng)，我們的愿望是把衛(wèi)生間包給一家公司，他可能是做產(chǎn)品的公司，讓他來整合，比如***用的是柯瑪?shù)臐嵕撸覀兊脑竿前研l(wèi)生間給到柯瑪，所有的潔具都是你來做，我關(guān)上門就收房，就是從材料到設(shè)計(jì)，你配合到我。設(shè)計(jì)也要做深化設(shè)計(jì)，跟精裝修設(shè)計(jì)去配合。其實(shí)這塊的事我們都是這樣做的，我們現(xiàn)在碰到一個(gè)比較大的問題，就是我沒操作下去的一步在哪兒呢？公司對(duì)我的愿望是希望衛(wèi)生間關(guān)上門就交給公司了，不光是材料，而是整個(gè)完了交給公司，對(duì)我來說就有一個(gè)問題，我得讓柯瑪把它施工了，就是從設(shè)計(jì)、施工、材料都給你，到后期因?yàn)樾l(wèi)生間也是施工的一個(gè)麻煩，后期漏水、維修量比較大的也是在這個(gè)方面，因?yàn)?**的物業(yè)也是我們自己的，我們也希望減少后期維修的工作，所以這塊我們也是想給到他，但是柯瑪有沒有這樣的能力？這是第一，第二他有沒有精裝修的能力？所以這個(gè)事沒有做下去。但是設(shè)計(jì)工作做下去了，包括材料選型定板基本都在他的范圍內(nèi)，他要在我限定的范圍內(nèi)去選，而且要達(dá)到我的要求。所以這是我們現(xiàn)在跟市面上設(shè)計(jì)不同的，就是我們有部品專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位。（三）精裝設(shè)計(jì)合同管理因?yàn)槭侵v精裝修，所以說到精裝設(shè)計(jì)合同管理，其實(shí)在精裝修的時(shí)候，無論是什么設(shè)計(jì)，都是以合同管理別人的，所以合同對(duì)于設(shè)計(jì)單位管理是重中之重，一定要把合同寫清楚，我們認(rèn)為對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理首先是對(duì)設(shè)計(jì)合同的管理：編制要嚴(yán)謹(jǐn)、執(zhí)行要嚴(yán)格，在合同里面要盡量明確你要求的范圍。***是各個(gè)方面都有合同范本，合同范本是我這個(gè)部門編的，但是我們的合作范本分為兩個(gè)部分，還有一部分是法律條文，是法律部編的。這個(gè)范本出來以后每年會(huì)有更新和調(diào)整，因?yàn)樵诠芾磉^程中會(huì)遇到一些問題，對(duì)于合同會(huì)有一些漏洞，我們就會(huì)調(diào)整。1、合同文本問題在***的合同中我們認(rèn)為已經(jīng)說得很細(xì)了，但是還是發(fā)生了幾個(gè)問題，我們沒有明確對(duì)方應(yīng)提交效果圖，我們沒有跟王先生說清楚，其實(shí)你要找國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院，他一定會(huì)給你效果圖的，但是你跟國(guó)外設(shè)計(jì)師合作，他很少給你效果圖，包括建筑師做方案的時(shí)候，他給你有的都是手繪圖，可能設(shè)計(jì)師對(duì)手繪圖是有感覺的，就是可以感覺出我將來的產(chǎn)品會(huì)是什么樣，但是對(duì)于公司項(xiàng)目經(jīng)理、總經(jīng)理，他對(duì)這個(gè)東西的理解就比較差了，說白了就是感覺不直觀。我們跟王先生沒提效果圖，要不然我拿什么看呢？結(jié)果王先生給了一堆手繪圖，我們一看覺得挺好，就想給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，結(jié)果領(lǐng)導(dǎo)看不懂，說你給弄幾張效果圖，結(jié)果王先生說我可以給你提供效果圖，但是拿錢來，他要的錢很貴的，一張效果圖都八、九千，我說我們都是一千塊錢就可以搞定，那領(lǐng)導(dǎo)也看不懂，公司又不給錢，這就很煩惱，就跟領(lǐng)導(dǎo)說，人家就不給效果圖，我們就給點(diǎn)錢吧，所以我說有一個(gè)國(guó)內(nèi)的施工圖配合單位配合就很好了，就說你畫效果圖吧，一張給你幾百塊錢，最后就變成這樣的結(jié)果，就解決了這個(gè)問題，但是這個(gè)方法不太好，沒從根上把它解決，所以我們當(dāng)時(shí)比較被動(dòng)，這是被動(dòng)之一。被動(dòng)之二就是我們跟王先生說要效果圖，沒說清楚要多少張，這一個(gè)屋你給領(lǐng)導(dǎo)看，他可能希望各個(gè)位置都可以看出，但是人家就出兩張，別的地方又沒有，所以就又要錢，所以我們能控制到的，比如說你給我十張效果圖，包在你設(shè)計(jì)費(fèi)里面，如果再加一張就是兩千，我們討論一個(gè)數(shù)，你前面好說，你到后面的話，你就不好說，你自己處理不好，人家要多少你就得給多少。還有差旅費(fèi)，我們?cè)诤贤锩媸怯幸蟮模?—5次的出差是包在設(shè)計(jì)費(fèi)里面的，但是我們的項(xiàng)目出現(xiàn)反復(fù)以后，人家就多來了幾次，后來人家就不來了，人家把方案拿過來，你自己跟領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)去，人家就不來了，要來就得拿錢來，什么機(jī)票費(fèi)、每天的費(fèi)用，所以很多的事都可以在前期的合同中規(guī)定到。后來我自己想這是怪我自己糊涂，我們?cè)瓉砀鷩?guó)外的建筑師合作非常多，比如像SOM、HOK這些大公司的合同是可以拿來借鑒的，他們的合同文本非常細(xì)，比如他說我來五次出差，我來五次以后我派什么什么人來，比如助理來什么樣，領(lǐng)導(dǎo)來什么樣，比如他要住五星級(jí)賓館或者坐頭等艙，或者他是什么標(biāo)準(zhǔn)，他住四星級(jí)賓館、什么費(fèi)用就可以，所以約定費(fèi)用要在前面，我覺得合同管理像上海人會(huì)比較好一些，因?yàn)樯虾Ｈ藭?huì)把所有的人都在前期跟你講清楚，我們北方人就是在后期發(fā)生的時(shí)候談啊談啊談不清楚，所以合同管理最好能在前面說清楚，比如后期你需要他來，比如像王大君，我們跟他的關(guān)系很好，但是中間拖了20天，工程在那等著，他就不來，就逼得沒法兒沒法兒的，他就是不來，你不說錢我就不來，急死我了，沒轍，還得跟成本算賬，讓領(lǐng)導(dǎo)批，很麻煩。2、設(shè)計(jì)范圍和工作分界設(shè)計(jì)范圍和工作分界必須要說清楚，這個(gè)事也是特別重要的，因?yàn)槟阍谠O(shè)計(jì)里面有不同的人，比如我們的設(shè)計(jì)里面可能有廚房設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，到深化的時(shí)候，我們可能就包給廠家了，你要講清楚他的設(shè)計(jì)范圍在哪兒，一定不能讓設(shè)計(jì)工作最后有一塊出現(xiàn)遺漏的現(xiàn)象，最后大家審圖也很難看出來，一審沒問題就去施工了，干著干著就不知道怎么干了，也很麻煩，這就是后期簽證率增加，洽商、變更就出來了，工地又有意見，而且最麻煩是一處位置多次變更，為什么呢？因?yàn)槟阕鲞@個(gè)查漏補(bǔ)缺工作的時(shí)候，你就不會(huì)考慮那么清楚，把他的事、他的事都考慮到，然后再綜合一下，你很難做到這一點(diǎn)，跟這兒沒連好，跟那兒沒連好，在同一個(gè)得到多次反復(fù)洽商變更，這在我們公司是嚴(yán)令禁止的，我如果出現(xiàn)了這樣的問題，我的獎(jiǎng)金就都沒有了。所以給人家簽合同的時(shí)候，我們是拿建筑的圖畫出來，這塊事歸你，你該做幾個(gè)面就歸你，那一塊歸他，都會(huì)在圖上表示出來，我是盡量做到減少交叉的問題，就是沒考慮到的問題。如果出現(xiàn)落的問題，你讓誰補(bǔ)都很麻煩，還會(huì)有費(fèi)用的增加，因?yàn)槲覀冏鲈O(shè)計(jì)這么多年，在國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)師都挺好的，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)院我覺得是特優(yōu)秀的設(shè)計(jì)院，能站在甲方的角度為甲方服務(wù)的意識(shí)比較強(qiáng)，國(guó)外的設(shè)計(jì)院可能比較差一點(diǎn)，但是我想是不是跟市場(chǎng)規(guī)范度不一樣有關(guān)系，他那個(gè)甲方委托給他就是一是一、二是二，他這件事就習(xí)慣了，像咱們總有忘的就做不到一是一，二是二，你做不到的時(shí)候，你讓他做，他就先跟你說錢，這個(gè)就很麻煩。另外還有一點(diǎn)比較重要的是，當(dāng)他設(shè)計(jì)收費(fèi)非常高的時(shí)候，你要是清楚他的面積，因?yàn)閲?guó)外收費(fèi)比較多，會(huì)是收他做的室內(nèi)面積，相當(dāng)于咱們說的套內(nèi)面積，你按套內(nèi)面積給他算每平米錢就可以，這是他接受的，因?yàn)樗麊蝺r(jià)高，而且你就告訴他，他設(shè)計(jì)哪幾套就行，比如像我們的項(xiàng)目有7套房子，我們是一梯兩戶，這兩戶是一樣的，他就設(shè)計(jì)這一戶就可以了，對(duì)面這個(gè)我們就不找他了，我們就找施工圖深化單位，他照著這個(gè)給我們對(duì)面做過來，其實(shí)這樣王大君算下來費(fèi)用就很少了，剩下的其實(shí)大量的工作還在國(guó)內(nèi)的施工圖配合院身上，就是印證一下施工圖單位使用的重要性，如果你給到施工單位，那這個(gè)事可就黃了，差異還是挺大的，就算是設(shè)備管線、設(shè)備的管道井還是有一些變化的，就算設(shè)計(jì)到了，也有落的，所以這個(gè)事你在跟他合作的時(shí)候說清楚。還有另外一個(gè)事，是一家房地產(chǎn)公司我看了圖我提醒他，問題在哪兒呢？也是一個(gè)臺(tái)灣的設(shè)計(jì)公司，就是李瑋珉，李瑋珉的要價(jià)特別高，原來跟李瑋珉合作的一個(gè)人又出來開公司，他倆也差不多，我說你就用他吧，他把合同也拿過來了，我一看方案出施工圖，也寫上了，我說你施工圖出什么圖要約定，什么六面圖、一些結(jié)點(diǎn)圖，這個(gè)結(jié)點(diǎn)圖這句話還是有的，結(jié)果圖拿去一看沒法施工，包工也會(huì)有問題，因?yàn)閲?guó)內(nèi)所有的設(shè)計(jì)單位是沒有辦法做施工圖的，他不會(huì)，他拿這個(gè)圖其實(shí)相當(dāng)于初設(shè)稍微深一點(diǎn)的圖，但是如果拿這個(gè)圖去施工，比如精裝修有表面圖、施工圖，這個(gè)他給你畫上了，但是標(biāo)度墻后面的做法，比如木板墻后面的龍骨怎么打，這塊他沒有。這個(gè)可能跟每個(gè)公司的管理不一樣，我們公司是清單招標(biāo)，但是有的公司就是價(jià)包死了，就可以招。但是那樣招標(biāo)的時(shí)候，可能后期施工單位能賺錢，我理解是這樣，因?yàn)槟銢]給他圖紙講清楚，就是料大概一算，就說我這個(gè)怎么怎么做了，跟你招標(biāo)成本控制這一塊就有困難。所以你還要跟他講清楚，你給我的圖是什么樣的圖紙，深度是什么，這都是在合同約定的，所以像我們現(xiàn)在的合同是這樣的，我們有合同的范本，先描述清楚了，同時(shí)我們會(huì)拿來一些圖，我也會(huì)給他圖，比如初步設(shè)計(jì)，王大君他們叫深化設(shè)計(jì)，他們到這種深度我認(rèn)為能接受，我就給你這個(gè)深度的錢，接下來再畫施工圖，我再給施工圖的錢，我的施工圖要求是這樣的深度，你如果可以畫到這樣的深度，我給你，沒有問題，但是如果你做不到，你的錢就不是我要給你到施工圖的錢，這樣有兩個(gè)方面比較好，一個(gè)是你說清了設(shè)計(jì)費(fèi)的成本，另外你別讓你的施工單位和施工成本、施工季度受到影響。我說的那家公司當(dāng)時(shí)有點(diǎn)麻煩，他說我要施工了，一看這個(gè)圖紙還得再畫兩天了，這中間就產(chǎn)生了交叉工作，最后也挺麻煩的，所以這個(gè)事要注意。3、工作量與設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)算我們也有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們跟國(guó)外設(shè)計(jì)公司是我們經(jīng)常碰到的，因?yàn)槲覀兪亲鲈O(shè)計(jì)管理的，但是市場(chǎng)會(huì)對(duì)產(chǎn)品有不斷的要求，是變化的，可能我們的方案就不會(huì)是一下定了，定完了以后就不改了。當(dāng)然做設(shè)計(jì)管理我希望做完就不要改了，但是干的過程中也會(huì)有一些調(diào)整，這些調(diào)整作為王大君來說他一定會(huì)收費(fèi)的，所以在這塊凸顯國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，他基本不收費(fèi)，除非你改動(dòng)量特別特別大，他才會(huì)談收費(fèi)的要求，但是我們也不會(huì)特別過分，總占人家的便宜。所以我們有一個(gè)范圍，如果大概有5%、10%工作量增減的時(shí)候，中間有一些調(diào)整，你就不要錢了，雖然這個(gè)話也是一個(gè)虛話，就是這個(gè)工作量5—10%你怎么評(píng)定呢？但是起碼說我還是替你考慮這個(gè)事了，就是我們的合作關(guān)系會(huì)比較好說話，就是如果有5—10%的工作量變化，你就不要再說了，如果超過這個(gè)工作量我們還是會(huì)給費(fèi)用的，包括設(shè)計(jì)圖紙的深度要求，我們也是會(huì)給比較明確的要求，一個(gè)是深度，包括數(shù)量，都是要講清楚的。（PPT）這是在各個(gè)階段精裝修設(shè)計(jì)圖我們會(huì)要到的東西，我們?yōu)榱朔乐固蟮恼{(diào)整量，影響整個(gè)設(shè)計(jì)的時(shí)間，我們會(huì)有一個(gè)概念方案階段，這個(gè)階段主要是什么也不用，就先和設(shè)計(jì)師去溝通，把我們的想法告訴他，他會(huì)給我們一些參考圖片，大家選一個(gè)方向，選一個(gè)方向、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再開始方案設(shè)計(jì)，我們就會(huì)要求有圖也要有參考圖片，然后擴(kuò)初階段業(yè)也要有圖、要有效果圖，就是在擴(kuò)初的時(shí)候才要求有效果圖，因?yàn)榉桨傅臅r(shí)候他拿效果圖根本沒用，方案的時(shí)候那些材料還是跟你溝通的，他要給你效果圖你要敢用，你最后肯定就是失控，所以不要在那個(gè)階段要求那些東西，所以在擴(kuò)初階段再要求效果圖。（PPT）這是我們?cè)诟鱾€(gè)階段要求各種東西的目的和他要提供圖紙的深度。把效果圖拿出來特別說一下，我們?cè)谧?**設(shè)計(jì)的時(shí)候，第一版我說有錯(cuò)誤的那個(gè)，那個(gè)效果圖畫的特別差，他沒有顯示出來那個(gè)材料是非常好的，領(lǐng)導(dǎo)一看也覺得差不了多少，因?yàn)槟愀鷦e人說彎曲木，誰知道彎曲木是多少錢一平米啊？一看地下鋪的石材，你不會(huì)想到成本是那樣的價(jià)格，就是因?yàn)樾Ч麍D沒有做好起到的作用不好。所以我們要效果圖不是要忽悠效果，說讓設(shè)計(jì)師把甲方騙了，我們是要拿效果圖判斷這個(gè)設(shè)計(jì)是不是要真要的東西？因?yàn)樵O(shè)計(jì)師給你草圖以后，他的想象在他的腦袋里，你的想象在你的腦袋里，你們兩個(gè)的想象是不是在一個(gè)腦袋里不知道，所以我們要的效果圖不光是為了好看，效果圖也是有一定的局限性，但是這個(gè)局限性我覺得是我們能夠控制的范圍內(nèi)。（PPT）這邊就是我們讓他畫的290的效果圖，這邊就是我們的實(shí)景，這兩個(gè)東西完全一樣的，用的東西是完全一樣的，所有材料完全一樣，只是配飾上稍微有一點(diǎn)差異，所以如果是這樣出來的話，給你這樣的效果圖你就足以了，你肯定知道你后來的房子長(zhǎng)什么樣，剩下的就是忽悠了，無非是多擱一些飾品了，是在后期非常容易控制到的。（PPT）這是我們的80的樣板間，是效果圖和實(shí)景照片，展示這兩個(gè)就是效果圖出來和實(shí)際都是一樣的，就是差在配飾上面了，就是對(duì)飾品有一些調(diào)整，我們覺得如果這樣擺的話，會(huì)沒有什么沖擊力，就把這個(gè)床背板改成黑色的，這樣整個(gè)房間的沖擊力就有了，所以基本上也還是沒有什么變化的。（PPT）包括像這個(gè)房子沒有什么東西，就是一個(gè)木地板，剩下的就是涂料的白墻，其他的都是飾品，這是我們的實(shí)景照片，這是效果圖，你看這個(gè)效果圖不是很好看，目標(biāo)不是解決好看的問題，而是解決功能的問題，是不是這樣做就可以。（茶歇十分鐘）我把結(jié)束語拿到中間來講一下，說了這個(gè)事可能有助于大家對(duì)于壓力的理解，這句話是我在上學(xué)的時(shí)候老師就說過，但是當(dāng)時(shí)我一點(diǎn)感覺也沒有，我當(dāng)設(shè)計(jì)師的時(shí)候，我感覺也很不清楚，也沒有什么太多感覺，等我到房地產(chǎn)做的時(shí)候，我才發(fā)現(xiàn)這個(gè)事很重要，沒想到他們那么早的時(shí)候就知道說這句話。我們做房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其實(shí)對(duì)于設(shè)計(jì)師，不管是在房地產(chǎn)做設(shè)計(jì)，還是在外面做設(shè)計(jì)，這個(gè)《建筑十書》我認(rèn)為是建筑老祖宗的書，還是一部法律，是對(duì)我們建筑師的要求，但是對(duì)于我來說我肯定不接這個(gè)壓力?！敖ㄖ煋?dān)任公共工程的建造是要提出用多少造價(jià)里完成它?！蔽以瓉碜鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候，我從來沒想過甲方花多少錢，“當(dāng)把預(yù)算書提交官員以后，在竣工之前要用他的財(cái)產(chǎn)作為抵押，在竣工之際，造價(jià)與提出的相符時(shí)，要按照決議授予名譽(yù)。如果預(yù)算增加，在工程上多花費(fèi)預(yù)算的四分之一以下時(shí)，由國(guó)庫支給彌補(bǔ)，不受任何罰款。在工程上多花費(fèi)預(yù)算的四分之一以上時(shí)，就要從他的財(cái)產(chǎn)中強(qiáng)取至竣工時(shí)所用的款項(xiàng)，希望在羅馬人之間不僅對(duì)于公共建筑物而且對(duì)于私有建筑物也制定出這樣的法律吧！業(yè)務(wù)不熟練的人們不受懲罰就不會(huì)自強(qiáng)，賢明的人們可以用非常精湛的學(xué)識(shí)無所猶豫地從事建筑，業(yè)主不致被拖到必須花費(fèi)他們更多的財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，建筑師本身惟恐受到懲罰，愈益勤勉，考慮不浪費(fèi)的方法來實(shí)施?！彼阅阍诳己四愕膯T工的時(shí)候，超過四分之一以下的他不算錯(cuò)，如果超過四分之一以上的，你自己要內(nèi)疚，比如我剛才說的那個(gè)事，因?yàn)槲覜]有控制好設(shè)計(jì)的進(jìn)度和平衡好方案的關(guān)系，所以造成了一些成本的浪費(fèi)，我覺得這是我的問題，真是我本身要受到懲罰的，好在我沒有那么多財(cái)產(chǎn)，也幫他完成不了。這句話現(xiàn)在想挺重要的，中國(guó)的建筑師沒有培養(yǎng)我們?nèi)タ紤]這個(gè)事，但是其實(shí)國(guó)外的一些好的設(shè)計(jì)公司對(duì)成本還是很有概念的，他會(huì)幫你做這樣的工作。（四）精裝設(shè)計(jì)計(jì)劃管理精裝修有計(jì)劃管理，其實(shí)所有的設(shè)計(jì)都有計(jì)劃管理，其實(shí)設(shè)計(jì)的管理就是合同、計(jì)劃、成本等等這些大數(shù)，只是說精裝修的時(shí)候我們?cè)趺垂芾?，這里面也含三個(gè)方面的內(nèi)容：計(jì)劃的編制、計(jì)劃的執(zhí)行、計(jì)劃管理相關(guān)因素。1、計(jì)劃的編制我們編制計(jì)劃的時(shí)候，我們首先要保證我們能夠正常工作，我看現(xiàn)在的有的公司有這樣的問題，開發(fā)商希望拿出自己的地以后，他的開發(fā)周期越短越好，這樣資金滾動(dòng)才最有利，但是什么都是有最小的周期時(shí)間的，你小于這個(gè)，你這方面省錢了，其他方面就會(huì)有相對(duì)成本的增加。另外為什么我說編計(jì)劃要有正常的執(zhí)行來編呢？你先想好自己有哪幾個(gè)步驟來做？然后再想有幾個(gè)步驟可以省掉？你不能說上來就干幾項(xiàng)，可能就有幾項(xiàng)目你沒有想到，所以我是根據(jù)我們公司的管理流程編我的計(jì)劃，因?yàn)槲易龀龇桨妇陀袇R報(bào)、評(píng)審等等，因?yàn)槊總€(gè)公司的管理不一樣，但是你一定要在你的公司里面根據(jù)你的管理制度確定你的工作計(jì)劃，不要拍腦袋，因?yàn)槲易约阂沧隽?6年的建筑設(shè)計(jì)，我做建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們領(lǐng)導(dǎo)就認(rèn)為項(xiàng)目來了你就談?wù)勗O(shè)計(jì)，你要花多少時(shí)間？因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)可能希望一年拿上來以后就開始施工，設(shè)計(jì)你一個(gè)月就干拿點(diǎn)活兒？你還干兩個(gè)月，我說這不是我一個(gè)月兩個(gè)月我干，我就拿嘴說，問題是這事是別人干，第一你得說清楚別人干這個(gè)事，不同的人干這個(gè)事可能時(shí)間不一樣，我如果找的外國(guó)公司，我們溝通的時(shí)間、他有很多的假期，他們國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)都管不了，我肯定管不了，我就得按照他的周期來算，如果都是中國(guó)人民，都可以加班，這個(gè)時(shí)間我可能可以壓縮，那也要有合理的時(shí)間，我總得把圖畫出來，我就是不需要思考干畫也是需要時(shí)間的，所以我們都不能拍腦袋，而且有些東西是可以壓的，有些東西是不能壓的，這些都是要講清楚的，所以我這塊跟大家說一定要有這些階段。還說***的事，我們的樣板間做錯(cuò)了，那個(gè)東西錯(cuò)在哪兒呢？我沒有做概念方案，大家就那么一說就開始了，其實(shí)我不如讓設(shè)計(jì)師理解的給我?guī)讉€(gè)形象、一些圖片，拿給公司來讓他們確認(rèn)一下，銷售認(rèn)可不？成本認(rèn)可不？然后我再開始，就算有反復(fù)，時(shí)間會(huì)少一些，因?yàn)楦拍钤O(shè)計(jì)也不會(huì)花三個(gè)月的時(shí)間，這樣計(jì)劃的可控性好，那會(huì)兒我沒做，上來就做一個(gè)方案，一下翻了車，再一反復(fù)，這個(gè)時(shí)間對(duì)于我來說就控制得反而是真正花費(fèi)就多了。所以，后來我就告訴他我需要有一個(gè)概念方案，這樣我有這個(gè)階段以后，可能我的方案階段的時(shí)間可以壓縮，因?yàn)樵谠蹅兛刂?，如果不做概念，直接做方案，在大多?shù)的公司里面方案可能會(huì)反復(fù)的比較多，一個(gè)方案不同意，又一個(gè)方案，如果有一個(gè)概念，在很短的時(shí)間內(nèi)控制住這個(gè)事，我方案的反復(fù)基本可以沒有就可以了，或者在方案階段有一些建議，我可以在初步設(shè)