租費管理規(guī)定

租費管理規(guī)定總貝IJ租費管理的基本原那么：嚴格履行合同，依法備案，依法納稅，依法維權；按合同辦事，按程序辦事，按規(guī)律辦事；使收租收費工作有理、有力、有節(jié)。第1節(jié)收租管理各地商管公司收租工作職責各地商管公司總經(jīng)理是收租工作的第一責任人，要將租金收繳工作列為經(jīng)營管理的重要指標，把責任逐級分解，落實到人，協(xié)調(diào)一致，確保租金按時、足額收繳。各地商管公司在開展收租工作前，必須從當?shù)毓こ坦荆óa(chǎn)權人）取得租金收繳的授權委托書；跟蹤當?shù)毓こ坦就瓿烧鞴懿块T對《租賃合同》的登記備案工作，確保收租工作的合法有效。各地商管公司應依據(jù)各地實際情況，指定專門部門（原那么上為營運部）及專門人員作為收租工作的責任部門及責任人。收租責任部門及責任人要與承租方（主力店、步行街商戶和寫字樓租戶）保持良好的工作聯(lián)系，密切關注收租過程，及時發(fā)現(xiàn)問題，溝通、協(xié)調(diào)、解決問題，按月向主管領導和集團商管公司租費部匯報租金收繳情況。各地商管公司財務部是租金收繳的審核部門，負責依據(jù)《租賃合同》審核租金收繳臺賬，并向承租方發(fā)出收租文件，協(xié)調(diào)各地工程公司財務部開具租賃發(fā)票，按時上報租金統(tǒng)計報表。各地商管公司應嚴格履行合同，按《租賃合同》及《物業(yè)管理合同》約定提供良好的物業(yè)服務，營造有序的經(jīng)營環(huán)境，協(xié)調(diào)配合與承租方物業(yè)界面的管理，建立和保持良好的合作關系，消除和減少欠租隱患。各地商管公司應建立停車場年度收費臺賬（附件八），按月統(tǒng)計匯總停車場稅前收入、稅金支出、發(fā)票工本支出、政府主管部門管理費支出及扣除以上支出后的凈收入，并依據(jù)與業(yè)主（或集團）約定的比例對凈收入進行分成。各地商管公司財務部應于每月第三個工作日內(nèi)，編制上月停車場收費報表，上報集團商管公司租費部；對已轉(zhuǎn)讓物業(yè)的停車場收費報表，經(jīng)集團商管公司審批后，報送業(yè)主代理人，并于第五個工作日內(nèi)，按約定比例向業(yè)主代理人支付停車場收入。在停車場內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營工程，須報集團商管公司批準，已轉(zhuǎn)讓物業(yè)，須報請業(yè)主審批。停車場內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營收入，均應列為停車場收入。第3節(jié)戶外廣告位收租管理.各地商管公司收租責任部門應建立戶外廣告位臺賬（見集團商管公司營運部制度），明確規(guī)劃內(nèi)戶外廣告位、可出租廣告位、已出租廣告位、未出租廣告位以及主力店免費廣告位的數(shù)量、面積。.各地商管公司財務部依據(jù)收租責任部門提供的《廣告位租賃合同》，建立戶外廣告位年度租金臺帳（附件九），按月統(tǒng)計匯總廣告位稅前收入、稅費支出及扣除以上支出后的凈收入，并依據(jù)與業(yè)主（或集團）約定的比例，對凈收入進行分成。.各地商管公司財務部應于每月第三個工作日內(nèi)，編制上月戶外廣告位收租報表，上報集團商管公司租費部。各地商管公司應保持與當?shù)毓こ坦镜牧己脺贤?，妥善處理和解決可能出現(xiàn)的設備維保、工程整改等承租方關注的工程問題,協(xié)調(diào)當?shù)毓こ坦九c承租方的合同關系。已轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，按業(yè)主與當?shù)厣坦芄竞炗喌摹段飿I(yè)管理委托協(xié)議》約定，對承租方提出的涉租問題定期與業(yè)主代理人進行溝通，及時解決承租方提出的問題或按形成的解決方案，協(xié)助業(yè)主代理人做好租金收繳工作。持有性物業(yè)主力店和步行街商鋪的收租工作租賃信息的管理當?shù)厣坦芄九c當?shù)毓こ坦竞图瘓F商務部溝通，取得《主力店租賃合同》。當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)招商進度，及時歸檔《步行街商鋪租賃合同》，并集中報送集團商管公司租費部。當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T應建立主力店、步行街商戶（寫字樓租戶）業(yè)務聯(lián)系人臺賬（見附件一），明確聯(lián)系人、辦公、手機、、注冊地址等信息，并根據(jù)實際情況及時更新，歸檔。租賃合同及租金收繳臺賬的建立當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T依據(jù)《租賃合同》，建立主力店、步行街商鋪（寫字樓）租賃合同臺賬（見附件二）和租金收繳臺賬（見附件三）。222當?shù)厣坦芄矩攧詹恳罁?jù)《租賃合同》，審核主力店、商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并報集團商管公司租費部審核確認。集團商管公司審核后的租金收繳臺賬，是當?shù)厣坦芄臼兆獾囊罁?jù)，當?shù)厣坦芄緫獓栏癜醋赓M部確認的臺賬完成收租工作。集團商管公司租費部將結(jié)合目標責任制的管理指標，不定期對當?shù)厣坦芄镜淖饨鹗绽U臺賬進行檢查、稽核。集團商管公司租費部負責對各工程主力店和步行街商鋪租金收繳情況進行匯總，以季度、半年度及年度租金收繳情況表的形式報送集團財務部，經(jīng)集團財務部審核確認后抄送集團投資證券部備案。以上季度報表需在每季度結(jié)束后10個工作日內(nèi)抄送集團投資證券部備案，半年報表抄送期限為報告期結(jié)束后15個工作日，年度報表抄送期限為報告期結(jié)束后20個工作日。對租戶欠繳租金及處理進展的情況需按以上時限向集團證券投資部通報備案。物業(yè)的交付當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)《租賃合同》約定，及時與商務部、當?shù)毓こ坦緶贤?，確定主力店承租物業(yè)交付的時間。當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)整場開業(yè)計劃，及時與當?shù)毓こ坦緶贤?，確定步行街商鋪物業(yè)交付時間。當?shù)厣坦芄緟⑴c由商務部主持的當?shù)毓こ坦九c主力店物業(yè)交接，取得主力店物業(yè)交付確認書，掌握物業(yè)實際交付狀態(tài)和進場日期。當?shù)厣坦芄緟⑴c當?shù)毓こ坦九c步行街商鋪的物業(yè)交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業(yè)實際交付狀態(tài)和進場日期。假設實際交付給主力店的物業(yè)未到達《租賃合同》約定的條件，當?shù)厣坦芄緟f(xié)調(diào)當?shù)毓こ坦敬_定承租方進場條件整改時間表,協(xié)助當?shù)毓こ坦竞图瘓F商務部與承租方確認實際物業(yè)交付日。假設實際交付給步行街商鋪的物業(yè)未到達《租賃合同》約定的條件，當?shù)厣坦芄緫獏f(xié)調(diào)當?shù)毓こ坦敬_定承租方進場條件整改時間表，協(xié)調(diào)工程公司與承租方確認實際物業(yè)交付日。租金的收繳當?shù)厣坦芄疽罁?jù)《主力店租賃合同》和《商鋪租賃合同》和進場確認書，配合商務部和當?shù)毓こ坦九c主力店確定起始計租日,以及首期應付租金的支付時間。當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T按照《租賃合同》約定，確定租金標準，或按照《租賃合同》約定向抽成計租的承租人索取營業(yè)財務報表，確認當期應收租金額。當?shù)厣坦芄矩攧詹繉徍藨兆饨痤~，由收租責任部門于繳租日前五個工作日，向承租人送達《租金、物業(yè)管理費繳納通知書》（見附件四），明確租金支付金額和支付時間，以及租金支付賬戶，并請承租方簽收確認，歸檔保存原始文件。租金賬戶的管理當?shù)毓こ坦鹃_設的用于存儲主力店租金及保證金的專用賬戶為當?shù)厣坦芄臼杖≈髁Φ曜饨鸺氨ＷC金的賬戶，當?shù)厣坦芄緦υ撡~戶有查詢權。收租責任人員應及時跟蹤租金到賬情況。當?shù)厣坦芄緫诨緫羲阢y行分支機構(gòu)開立專用賬戶用于存儲步行街商鋪租金及保證金。當?shù)厣坦芄緫ㄆ趯⑹盏降牟叫薪肿饨鸷捅ＷC金凈額劃轉(zhuǎn)到當?shù)毓こ坦鹃_設的租金專戶中。劃轉(zhuǎn)前完成當?shù)厣坦芄緝?nèi)部審批流程即可。租賃發(fā)票的開具當?shù)厣坦芄矩攧詹繀f(xié)調(diào)當?shù)毓こ坦矩攧詹?，取得由當?shù)毓こ坦咎峁┑募由w財務專用章或發(fā)票專用章的空白發(fā)票，按《租賃合同》約定的時間節(jié)點向承租方開具租賃發(fā)票，并由收租責任人員提交至承租方。當?shù)厣坦芄矩攧詹吭谑湛詈烷_票過程中應嚴格執(zhí)行《貨幣資金管理制度》，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。并定期與當?shù)毓こ坦矩攧詹亢藢Πl(fā)票存根和實收租金。保證金的管理當?shù)厣坦芄緫浜嫌缮虅詹控撠煹闹髁Φ瓯ＷC金管理工作。在需按《主力店租賃合同》的約定退還保證金時，當?shù)厣坦芄緫皶r向商務部反應主力店的繳租繳費情況。當?shù)厣坦芄矩撠煵叫薪稚啼伒谋ＷC金催繳工作。步行街商鋪保證金的退還或沒收，須由當?shù)厣坦芄矩攧詹堪l(fā)起審批流程,經(jīng)集團商管公司及領導審批后，方可執(zhí)行。收租信息的反應工程開業(yè)后，各地商管公司應根據(jù)集團和集團商管公司下達的步行街租金決策文件，將步行街招商租金標準的執(zhí)行情況進行匯總，編制《商鋪租金收益匯總表》，經(jīng)集團商管公司招商部審核后提交租費部，作為步行街商鋪租金控制管理的依據(jù)。當?shù)厣坦芄緫３峙c主力店的信息暢通，凡有關主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報集團商管公司租費部，并配合集團商務部解決。當?shù)厣坦芄緫３峙c步行街商鋪的信息暢通，凡有關步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報集團商管公司。當?shù)厣坦芄緦Σ叫薪稚啼佭M行調(diào)整時，應執(zhí)行集團和集團商管公司下達的租金標準，由集團商管公司營運部和租費部共同負責審核；步行街商鋪調(diào)整后，當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T應將租金變動情況及時上報集團商管公司租費部，并附《租賃合同》或補充協(xié)議，與此相關的租金臺帳的更新須經(jīng)集團商管公司租費部復核確認。當?shù)厣坦芄矩攧詹繎诿磕瓿酰ㄐ鹿こ淘诠こ涕_業(yè)前）,依據(jù)《租賃合同》及市場行情對本工程步行街商鋪的年度租金收入進行預測，并上報集團商管公司租費部，租費部將于當年年末依據(jù)租金實收情況對年度租金收入預測進行復核。集團商管公司將對復核結(jié)果進行考核，納入年度經(jīng)營管理目標責任制體系。欠租的處理在送達《租金、物業(yè)管理費繳納通知書》后，租金未按合同約定時間足額到賬，收租責任人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確認租金因承租方原因未到帳后，應立即送發(fā)《欠租（欠費）通知書》（見附件五），并在通知書中明確拖欠租金金額及應付滯納金的標準和繳納時限。在《欠租（欠費）通知書》送達五個工作日后，承租方仍未繳納租金和滯納金，又無合同約定的制約租金收繳等業(yè)主方和管理方原因，應及時發(fā)出《欠租（欠費）催繳通知書》（見附件六），限期繳納欠租和滯納金。因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達《欠租（欠費）催繳通知書》，確認欠租金額，請承租方簽收確認，并歸檔保存確認的原始文件。假設承租戶拒收各種催租催費文件，可用特快專遞寄送上述文件至承租戶公司所在地，并歸檔保存簽收的原始文件。當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T應根據(jù)承租方欠租原因，依據(jù)《租賃合同》，協(xié)調(diào)集團商務部、當?shù)毓こ坦荆约爱數(shù)厣坦芄鞠嚓P部門，解決承租方提出的問題，并跟進問題解決的進程。需要采取法律手段催繳租金，應提前將擬采取的方案上報集團商管公司及集團法律事務部，經(jīng)集團法律事務部評估法律風險，并經(jīng)集團主管領導同意后方可實施，同時跟進過程，及時上報集團商管公司。租金的減免主力店租金的減免，應以與主力店正式簽訂的補充協(xié)議為準。當?shù)厣坦芄緫浜仙虅詹控撠煹呐c主力店簽訂補充協(xié)議的工作,并及時反應主力店的繳租繳費情況。步行街商鋪租金的減免應報請集團商管公司，經(jīng)各級領導審核同意后，并與步行街商鋪簽訂補充協(xié)議后，方可執(zhí)行。當?shù)厣坦芄疽罁?jù)與主力店、步行街商鋪補充協(xié)議更新的租金收繳臺賬，須經(jīng)集團商管公司租費部復核確認。租金收繳工作界面的劃分在確認主力店實際計租日以前，當?shù)厣坦芄緫e極參與、配合由集團商務部牽頭，會同當?shù)毓こ坦九c主力店協(xié)商、協(xié)調(diào)因起始計租日不確定而導致的欠租問題。當?shù)厣坦芄緫浜霞瘓F商務部協(xié)調(diào)主力店確認實際計租日，協(xié)助集團商務部將各主力店的首付租金及時、足額地催繳到位。當?shù)厣坦芄緫皶r反應因主力店對《租賃合同》條款產(chǎn)生歧義導致的欠租問題，配合集團商務部與主力店協(xié)商解決欠租。在當?shù)毓こ坦就瓿伞蹲赓U合同》約定的物業(yè)交付條件之前，當?shù)厣坦芄緟⑴c由集團商務部牽頭，會同當?shù)毓こ坦緟f(xié)調(diào)解決因工程問題引起的欠租。在當?shù)毓こ坦就瓿伞蹲赓U合同》約定的物業(yè)交付條件之后，當?shù)厣坦芄矩撠熃鉀Q因工程、物業(yè)管理以及運營管理方面問題引起的欠租，集團商管公司相關部門予以協(xié)調(diào)配合。對已決定拿地和已經(jīng)取得土地的工程，集團商管公司租費部負責向商業(yè)地產(chǎn)財務部報送步行街商鋪租金預測匯總表，經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)財務部審核確認后抄送集團投資證券部備案。持有性物業(yè)寫字樓租賃管理工作租賃責任部門確實定及職責各地商管公司應依據(jù)各地實際情況，指定專門部門（原那么上為招商部或營運部）作為寫字樓租賃工作的責任部門。租賃責任部門須對工程周邊寫字樓市場進行調(diào)研，制訂寫字樓租賃營銷方案和租賃計劃并上報集團審批。租賃責任部門應依據(jù)集團批復的寫字樓租賃營銷方案，制訂寫字樓租金標準體系和營銷計劃，開展租賃工作，每月上報寫字樓租賃合同臺帳（同附件二）及寫字樓租控表，并協(xié)助業(yè)主完成對寫字樓租戶的進場交接確認工作。租賃合同的審批當?shù)厣坦芄咀赓U責任部門應依據(jù)經(jīng)集團法律事務部審核過的標準租賃合同版本與寫字樓租戶洽談。寫字樓租賃合同上報至集團商管公司租費部審批。超出集團確定的租金指標體系的，須報請集團領導審核決定。當?shù)厣坦芄咀赓U責任部門應將寫字樓租賃合同上報至集團商管公司租費部審批。超出集團確定的租金指標體系的，須報請集團領導審核決定。持有性物業(yè)寫字樓的收租工作寫字樓租賃信息的管理、租賃合同及租金收繳臺賬的建立、物業(yè)的交付、租金的收繳、租金賬戶的管理、租賃發(fā)票的開具、保證金的管理、收租信息的反應、欠租的處理和租金的減免均參照持有性物業(yè)步行街商鋪的收租工作。銷售性物業(yè)未出售局部的收租工作銷售性物業(yè)未出售局部的收租工作同持有性物業(yè)的收租管理工作。已轉(zhuǎn)讓物業(yè)收租工作當?shù)厣坦芄緫鶕?jù)《租賃合同》變更的相關協(xié)議和《物業(yè)管理委托協(xié)議》，確認與業(yè)主及業(yè)主代理人的工作關系，并建立業(yè)務聯(lián)系。根據(jù)物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和集團的要求，當?shù)厣坦芄居辛x務協(xié)助業(yè)主代理人收繳租金。當?shù)厣坦芄臼兆馊藛T應及時與業(yè)主代理人了解和跟蹤當期租金收繳情況，協(xié)調(diào)與承租人的溝通，通報與主力店溝通例會情況，配合收租工作。對承租人提出的欠租原因，應積極協(xié)調(diào)當?shù)毓こ坦炯吧坦芄鞠嚓P部門妥善解決，確保租金的及時足額收取。業(yè)主方采取法律手段催繳租金時，當?shù)厣坦芄緫o予積極配合，嚴格履行《租賃合同》和《物業(yè)管理合同》的相關約定，維護業(yè)主利益，同時及時跟進和上報過程與結(jié)果。第2節(jié)停車場收費管理各地商管公司停車場收費管理職責各地商管公司應根據(jù)當?shù)胤?、法?guī)辦理停車場經(jīng)營許可