XXXX-上海-易居-養(yǎng)老項(xiàng)目前期策劃階段性匯報(bào)方案

上實(shí)城開/上海青浦此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)CRIC書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制克而瑞（中國(guó)）/上海事業(yè)部CRICCHINA/201011Phase1-FINreport朱家角項(xiàng)目公寓物業(yè)發(fā)展專題匯報(bào)緣起對(duì)打造養(yǎng)老公寓的一些思考三個(gè)判斷和兩個(gè)觀點(diǎn)判斷一：順天時(shí)，上海老齡化發(fā)展催生未來養(yǎng)生住宅市場(chǎng)需求潛力巨大！

·養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加；

·中國(guó)呈老齡化趨勢(shì)，老齡人口多，增長(zhǎng)快；

·421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展；

·上海老年住宅市場(chǎng)仍處于發(fā)展初級(jí)階段。根據(jù)胡潤(rùn)2010年《至尚優(yōu)品——中國(guó)千萬富豪品牌報(bào)告》中，我們了解，全世界的富豪們都十分關(guān)注健康的生活方式。CRIC觀點(diǎn)/三個(gè)判斷在上海，亞健康人群不斷增長(zhǎng)。特別是上海的高收入人群，健康狀況十分嚴(yán)峻。調(diào)查顯示，高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢(shì)明顯加快，平均超過“日歷年齡”10年左右。據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，全世界亞健康人群比例驚人，達(dá)到75%，已成為與與艾滋病并列的健康大敵。而根據(jù)最新的中國(guó)城市健康狀況大調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)589個(gè)城市中的亞健康人群已達(dá)76%。數(shù)據(jù)來源：世界衛(wèi)生組織、中國(guó)城市健康狀況大調(diào)查養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加。中國(guó)老齡化人口發(fā)展趨勢(shì)世界老齡化人口發(fā)展趨勢(shì)億人億人早在2002年，在全世界186個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長(zhǎng)2.38個(gè)百分點(diǎn)。

——摘自《2002年世界人口老齡化動(dòng)態(tài)》目前中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國(guó)老齡化發(fā)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?％提升到14％，發(fā)達(dá)國(guó)家大多用了45年以上的時(shí)間。中國(guó)只用27年就可以完成這個(gè)歷程?！浴?006年中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》世界人口呈老齡化趨勢(shì)，中國(guó)老齡人口多、增長(zhǎng)速度快。421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展。爺爺、奶奶、外公、外婆＋爸爸、媽媽＋寶寶４-２-１家庭三口之家已成為社會(huì)主力結(jié)構(gòu)，獨(dú)生子女成家后，夫婦們?cè)诜泵ぷ鲏毫蜌埧岬纳娓?jìng)爭(zhēng)條件下，照顧一個(gè)孩子和四位父母，時(shí)間精力嚴(yán)重不足；老年人多愁善感和代溝問題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群體活動(dòng)和空間平臺(tái)分散式養(yǎng)老逐漸向集中養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老觀念和居住觀念正發(fā)生根本性改變；國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年住宅的開發(fā)，能使投資者實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。項(xiàng)目地址收費(fèi)黃浦老年公寓長(zhǎng)沙路149弄900-1200元/月/人黃浦千鶴老年公寓昌里路120號(hào)1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/間盧灣金色港灣開平路1101800元/間/人/月（包伙食）大華老人福利院中春路262號(hào)600元/人/月親和源會(huì)員制社區(qū)眾仁老年公寓綠地21城孝賢坊為老年人量身定做物業(yè)類型人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多彩的體育運(yùn)動(dòng)社區(qū)委員會(huì)組織俱樂部活動(dòng)老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施早期現(xiàn)在未來上海老年住宅市場(chǎng)仍處于發(fā)展初級(jí)階段。上海老年公寓仍走養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，國(guó)外流行的健康型養(yǎng)老社區(qū)仍不多見。判斷二：優(yōu)地利，區(qū)域定位和資源與養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)居住需求相契合！上海的朱家角長(zhǎng)三角的朱家角國(guó)際的朱家角2001APEC會(huì)議元首指定旅游點(diǎn)2010年世博會(huì)官方指定度假地傳統(tǒng)觀光旅游階段旅游全面升級(jí)階段觀光、休閑、度假、居住綜合發(fā)展階段朱家角發(fā)展“四段論”國(guó)際宜居的朱家角國(guó)際花園宜居城市都市水鄉(xiāng)、宜居典范未來的目標(biāo)CRIC觀點(diǎn)/三個(gè)判斷交通發(fā)展帶加強(qiáng)了朱家角對(duì)周邊客源的吸納能力。江蘇省浙江省大虹橋規(guī)劃區(qū)30分鐘車程30分鐘即可到達(dá)虹橋樞紐，大虹橋樞紐規(guī)劃落地，帶動(dòng)朱家角地區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。成為服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)的大型綜合交通樞紐。虹橋商務(wù)區(qū)坐落于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置。樞紐地區(qū)規(guī)劃有軌道交通2號(hào)線、10號(hào)線、5號(hào)線、17號(hào)線、20號(hào)線經(jīng)過，形成三橫二縱布局結(jié)構(gòu)，其中20號(hào)線終點(diǎn)?？繓|方綠洲。M20滬青平公路滬杭高速珠溪路復(fù)興路淀湖大道綠舟路淀浦河朱家角具備發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的自然資源和配套規(guī)劃。大觀園東方綠舟青浦博物館朱家角古鎮(zhèn)陳云紀(jì)念館太陽島旅游度假區(qū)國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部5+2養(yǎng)生生生生活活方方式式將將成成為為高高端端人人群群消消費(fèi)費(fèi)主主流流；；上海海老老齡齡化化趨趨勢(shì)勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)重重，，養(yǎng)養(yǎng)老老養(yǎng)養(yǎng)生生要要求求日日益益突突出出；；出生生在在40-60年代代的的群群體體進(jìn)進(jìn)入入空空巢巢期期，，支支付付能能力力強(qiáng)強(qiáng)。。判斷三：攜人人和，以養(yǎng)生生生活方式為為主流的客群群支付和消費(fèi)費(fèi)日益增多！！CRIC觀點(diǎn)/三個(gè)判斷5+2養(yǎng)生生活方式式將成為高端端人群消費(fèi)主主流。社會(huì)福利制度度為休閑養(yǎng)生生提供了時(shí)間間保證，同時(shí)時(shí)對(duì)于休閑養(yǎng)養(yǎng)生提出了更更高要求，生生態(tài)旅游結(jié)合合度假的生活活方式成為潮潮流。工作制度的改改變?yōu)槿藗兲崽峁┝讼硎荛L(zhǎng)長(zhǎng)假的可能近近些年來，，我國(guó)的休閑閑假期也不斷斷加長(zhǎng)，居民民基本與歐美美發(fā)達(dá)國(guó)家居居民一樣享受受同樣多的節(jié)假日數(shù)（114天）。居民壽命延長(zhǎng)長(zhǎng)客觀上增加加了休閑時(shí)間間社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)制度、福利利制度的不斷斷完善，社會(huì)會(huì)文明程度提提高，生命科科學(xué)的發(fā)展，，使人的壽命命不斷處長(zhǎng)，，人生的后20-25年基本處于休休閑的狀態(tài)中中，用于休閑閑消費(fèi)的支出出。在發(fā)達(dá)國(guó)家，目前觀光旅游游只占整個(gè)旅旅游市場(chǎng)的30%，休閑度假和戶戶外運(yùn)動(dòng)則占占了70%以上的份額。隨著我國(guó)居民民休閑觀念的的形成，將以以提高生活質(zhì)質(zhì)量為目的，，把健身、求知知、娛樂等輕輕松、快樂而而富有意義的的休閑活動(dòng)放放在首位，不僅消遣娛樂樂性和健身性性的需求會(huì)有有較大增長(zhǎng)，，而且智力性性和發(fā)展性的的休閑需求也也將有大幅增增加。我國(guó)公民一生生中有1/3還多的光陰將將在閑暇中度度過，這些為為我國(guó)的度假假休閑地產(chǎn)的的發(fā)展提供了了時(shí)間保證。。玩得高興又有有益身心的休休閑度假需求求模式成為消消費(fèi)主流。養(yǎng)老需求養(yǎng)生需求無需求數(shù)據(jù)來源：2008上海年鑒中老年高端客客戶是最具潛力和和可行性的客客戶，他們?cè)皆絹碓疥P(guān)注健健康和生活品品質(zhì)。上海老齡化趨趨勢(shì)嚴(yán)重，養(yǎng)養(yǎng)老養(yǎng)生要求求日益突出區(qū)域老年人口（萬人）戶籍人口（萬人）占比上海300.57139121.61%全國(guó)老齡化程度約為11%世界老齡化程度最高國(guó)家水平約為23-25%嚴(yán)重老齡化是上海目前面面臨的最嚴(yán)峻峻挑戰(zhàn)，已接接近世界人口口老齡化最高高的國(guó)家水平平（如日本和和瑞典），比比全國(guó)接近高高一倍。專家家預(yù)測(cè)，到2030年上海老年人人口將達(dá)到500-600萬的峰值。生在新中國(guó)，，長(zhǎng)在紅旗下下；經(jīng)歷過上上山下鄉(xiāng)，沐沐浴過改革春春風(fēng)；其中一一部分人，成成為了國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制改革革的第一批受受影響者，55-65歲人員中的絕絕大多數(shù)主體體就是他們；；他們是社會(huì)的的中堅(jiān)力量，，經(jīng)歷實(shí)力較較為雄厚，并并不渴求財(cái)產(chǎn)產(chǎn)上的大富大大貴，而是在在經(jīng)歷種種風(fēng)風(fēng)浪之后的平平靜和踏實(shí)。。追求安逸、、平穩(wěn)的生活活，養(yǎng)老度假假迫在眉睫。。出生在40-60年代的群體進(jìn)進(jìn)入空巢期，，支付能力強(qiáng)強(qiáng)?；谝陨先c(diǎn)點(diǎn)判斷，對(duì)于本項(xiàng)目公公寓客戶和產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展，，我們提出兩個(gè)個(gè)觀點(diǎn)第一：“雞蛋蛋不能放在一一個(gè)籃子里””。CRIC觀點(diǎn)/觀點(diǎn)一主觀上，公寓寓類客戶不能能完全依賴區(qū)區(qū)域內(nèi)升級(jí)需需求消化；導(dǎo)導(dǎo)入外圍客戶戶是必然，也也是差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的必要?jiǎng)觿?dòng)作?？陀^上，朱家家角郊區(qū)區(qū)位位特質(zhì)、板塊塊水鄉(xiāng)環(huán)境等等因素，有開開發(fā)養(yǎng)生、養(yǎng)養(yǎng)老主題社區(qū)區(qū)的有利條件件。占據(jù)半壁江山山的公寓類物物業(yè)，客戶群群注定不能單單一。為什么要有養(yǎng)養(yǎng)老客群？第二：“要養(yǎng)養(yǎng)老客群，但但非養(yǎng)老社區(qū)區(qū)定位”。抓住養(yǎng)老客戶戶，但不能窄窄化項(xiàng)目整體體主題。5+2度假養(yǎng)生改善投資養(yǎng)老總主題？CRIC觀點(diǎn)/觀點(diǎn)二這次，我們著著重分析解決決三個(gè)問題——18CRIC觀點(diǎn)1、本案的養(yǎng)老老客戶地圖和和圖像？2、如何抓了養(yǎng)老老客層，而又又不會(huì)窄化項(xiàng)項(xiàng)目的主題？？3、他們需要什么么樣的產(chǎn)品和和配套？PART1公寓物業(yè)的客客戶篩選1養(yǎng)老客戶分類類及篩選老年型階段年輕型階段長(zhǎng)壽型階段55-70歲這類型老人老老人生活能夠夠自理，社區(qū)區(qū)需要有基本本配套給老人人提供生活方方便。老人可可以關(guān)門生活活，不受外界界干擾，也可可以到社區(qū)的的各服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)參加活動(dòng)。。70-80歲這類型老人由由于身體素質(zhì)質(zhì)逐漸下降，，導(dǎo)致生活不不能完全自理理，但還無須須增設(shè)醫(yī)療康康復(fù)設(shè)施。室室內(nèi)設(shè)計(jì)要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)設(shè)計(jì)，住宅入入口、衛(wèi)生間間、浴池、坐坐便器要增設(shè)設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)，，地板防滑要要再次加固，，增設(shè)專門的的家政服務(wù)人人員為此類老老人提供日常常必須服務(wù)。。80歲以上這類型老人需需要特別護(hù)理理，住宅除具具備上面兩個(gè)個(gè)階段住宅設(shè)設(shè)計(jì)的大部分分功能外，還還需要增設(shè)治治療、護(hù)理、、康復(fù)以及臨臨終關(guān)懷等較較齊全的醫(yī)療療康復(fù)設(shè)施。。室內(nèi)要給護(hù)護(hù)理人員留下下足夠的護(hù)理理空間，要設(shè)設(shè)有同整棟樓樓安全警報(bào)系系統(tǒng)相連的緊緊急呼救措施施，以應(yīng)付突突發(fā)情況?？偪傊?，需要服服務(wù)、醫(yī)療、、護(hù)理設(shè)施為為一體，老人人在這里能得得到全方位的的護(hù)理。從老年客群細(xì)細(xì)分的需求出出發(fā)，結(jié)合社社區(qū)調(diào)性，建建議只選擇以以高知識(shí)、高高收入階層的的，具有穩(wěn)定定經(jīng)濟(jì)來源的的55-70年齡段，年輕輕型老人為項(xiàng)項(xiàng)目主力養(yǎng)老老客群。1項(xiàng)目公寓物業(yè)業(yè)的客戶定位位細(xì)分客戶類型客戶細(xì)分購(gòu)買目的來源地物業(yè)需求特點(diǎn)產(chǎn)品特性總價(jià)(萬)物業(yè)與配套度假5+2度假/占有型長(zhǎng)期投資上海/長(zhǎng)三角舒適一房、兩房70-110平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗100-170優(yōu)質(zhì)景觀；人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)改善居住升級(jí)改善上海舒適兩房、三房110-140平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗170-200優(yōu)質(zhì)景觀人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)生活配套便利養(yǎng)老候鳥式養(yǎng)老/父母養(yǎng)老上海舒適型的2R或者3R距離配套較近合適的價(jià)格70-110平米100-170人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)項(xiàng)目總規(guī)劃以及規(guī)模相對(duì)完善的配套全天候養(yǎng)老居住區(qū)域/上海投資前景和區(qū)位稀缺面積區(qū)間：70-110平米戶型設(shè)計(jì)實(shí)用100-170相對(duì)完善配套戶型相對(duì)舒適投資純投資客出售型投資上海非常明朗的投資前景和合適的收益率面積區(qū)間：70-110平方米處于距離中心區(qū)較近區(qū)域100-170商業(yè)和生活配套項(xiàng)目總規(guī)劃以及規(guī)模發(fā)展初期發(fā)展成熟期社區(qū)不僅是為為老人度假、、生活所準(zhǔn)備備的，其理念念更多是父母子女5＋2周末休閑、全全家養(yǎng)生的度度假地。根據(jù)老年人需需求打造核心心的功能體系系和設(shè)施，但但同時(shí)以養(yǎng)生的需求求訴求點(diǎn)為線線索，在規(guī)劃劃上導(dǎo)入度假假概念實(shí)現(xiàn)養(yǎng)養(yǎng)生和養(yǎng)老功功能的重疊，，但養(yǎng)生的概概念強(qiáng)于養(yǎng)老老。時(shí)間軸理念特點(diǎn)核心訴求客戶占比時(shí)間軸社區(qū)發(fā)展成型型，是上海乃乃至長(zhǎng)三角地地區(qū)的退休人士向往往的養(yǎng)老生活活居所。前期養(yǎng)生概念念成功植入帶帶來大量客戶戶，輔以市場(chǎng)場(chǎng)引導(dǎo)，主打打以養(yǎng)老的需求求訴求點(diǎn)為線線索，在功能能配套上更多多植入養(yǎng)老概概念，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)養(yǎng)生向養(yǎng)老功功能的過度，，但養(yǎng)生概念念并不消失。。1項(xiàng)目公寓物業(yè)業(yè)的客群構(gòu)成成比例及演變變養(yǎng)生養(yǎng)老1具有服務(wù)、醫(yī)醫(yī)療、居住以以及休閑娛樂樂功能的“老老年親情社區(qū)區(qū)”是老年社社區(qū)的發(fā)展趨趨勢(shì)。功能需求生活休閑功能能居住功能文化娛樂功能能服務(wù)功能商業(yè)功能其他功能注重空間的無無障礙設(shè)計(jì)，，滿足入住老老人基本的生生活居住需要要提供老人鍛煉煉、散步及陶陶冶身心的公公共間提供老人增進(jìn)進(jìn)友誼、交流流的空間提供老人追求求進(jìn)步、提升升自我的空間間提供老人渴望望年輕，享受受童真的空間間24小時(shí)為入住老老人進(jìn)行保健健、醫(yī)療、理理療、康復(fù)的的全面護(hù)理保障老人享受受周到細(xì)致的的服務(wù)，各種種緊急情況下下的應(yīng)急處理理等滿足基本的購(gòu)購(gòu)物、日用品品采夠等需求求滿足到此度假假、陪伴老人人的家人需求求單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)棋牌室、茶室室、健身房種植園、圖書書室歌舞廳醫(yī)療室護(hù)理室緊急呼叫日常護(hù)理代辦服務(wù)餐廳、超市洗衣店、美發(fā)發(fā)店兒童托管中心心醫(yī)療護(hù)理功能能養(yǎng)老客群的需需求特征/功能需求養(yǎng)老型客戶的的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)在于兩方面面：一方面是是社區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境、物業(yè)的的價(jià)值，以及及步行可達(dá)的的便利小型生生活、醫(yī)療所所等設(shè)施；另另一方面是大大型醫(yī)療設(shè)施施等區(qū)域級(jí)配配套的價(jià)值。。養(yǎng)老型客戶需需求特征：?認(rèn)可項(xiàng)目社區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境和園園林設(shè)計(jì)；?對(duì)私家庭院的的面積要求比比較高；?對(duì)社區(qū)配套的的完善性要求求較高，希望望涉及日常生生活的配套設(shè)設(shè)施能齊全：：醫(yī)療站、便便利超市、社社區(qū)巴士；?區(qū)域配套：三三甲級(jí)的哮喘喘?？漆t(yī)院1養(yǎng)老客群的需需求特征/產(chǎn)品偏好根據(jù)cric專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于于老年社區(qū)市市調(diào)發(fā)現(xiàn)，老老年人注重的的社區(qū)便利配配套包括：1、專業(yè)老年大大學(xué)（（））2、老年俱樂部部（（））3、老年活動(dòng)室室（（））4、老年茶室（（））5、家庭敬老室室（（））6、社區(qū)醫(yī)療中中心（（））7、老年法律咨咨詢室（（））8、老年互助服服務(wù)社（（））9、老年醫(yī)療培培訓(xùn)講座室（（））10、老年食堂（（））√√√√√11、老年浴室（（））12、安老服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)（（））13、減少臺(tái)階，，增加坡道設(shè)設(shè)計(jì)（）14、園區(qū)增設(shè)緊緊急呼叫按鈕鈕（（）15、公共設(shè)施和和主要景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)置扶手手（）16、社區(qū)道路設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)防滑滑處理（（）17、提供各種室室外健身場(chǎng)所所（（）18、實(shí)現(xiàn)無死角角園區(qū)智能化化監(jiān)控設(shè)計(jì)（（）19、樓體安裝電電梯（）20、專業(yè)的智能能化設(shè)備（）.........√√√√√√√養(yǎng)老客戶置業(yè)業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因因素排序PART2公寓物業(yè)的定定位策略26“養(yǎng)生的產(chǎn)品品，會(huì)給人一一種積極、悠悠閑和健康的的感覺，而養(yǎng)養(yǎng)老的產(chǎn)品，，會(huì)讓人聯(lián)想想到悲傷和落落寞?！啊叭绻乙トザ燃俚脑挘?，我會(huì)選擇生生態(tài)環(huán)境好的的地方一家人人去，如果那那是一個(gè)養(yǎng)老老的地方，我我們不會(huì)去的的，不想跟老老年人混在一一起?！啊斑@個(gè)地方就就是看山，能能玩的地方不不多，一般2天就可以玩完完了，只是空空氣質(zhì)量比較較好，所以從從大概念來看看，養(yǎng)生比旅旅游或養(yǎng)老更更能落實(shí)，更更可信?！啊叭绻鲳B(yǎng)老老，會(huì)讓項(xiàng)目目貶值，也賣賣不起高價(jià)，，可能連銷售售都成問題。?！翱蛻羧缡钦f養(yǎng)生和養(yǎng)老本本身有功能上上的重疊，但但養(yǎng)生的概念念所跨的年齡齡段要大于養(yǎng)養(yǎng)老。功能主題上強(qiáng)強(qiáng)化，生活主主題上弱化。。以避免對(duì)整盤盤主題形成排排斥，和對(duì)營(yíng)營(yíng)銷訴求的局局限。需要提出一個(gè)個(gè)兼容寬泛的的主題概念??！青年中年老年養(yǎng)生概念養(yǎng)老概念2定位的策略通過研究，我我們發(fā)現(xiàn)“度度假客戶”和和“養(yǎng)老客戶戶”需求概念念上的共同利利益因子是——“健康管理””2主題概念的提提煉健康/療養(yǎng)管理模式（尚未危害身體）健康/康復(fù)管理模式（已經(jīng)危害身體）模式定義以自然療法為核心，旨在促進(jìn)身體、心理和生活方式的平衡，達(dá)致身心健康以物理科技療法和激素療法為核心，結(jié)合自然療法，旨在促進(jìn)慢性病、衰老、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷等的身體康復(fù)主要應(yīng)用領(lǐng)域減壓、排毒、抗衰老肥胖、皮膚和身體護(hù)理慢性病、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身需求主體中青年群體（白領(lǐng)、管理者、企業(yè)主）中老年群體（教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)）養(yǎng)生建議主題為——“養(yǎng)生社區(qū)””。結(jié)合健康管理理的需求，打打造一個(gè)郊區(qū)區(qū)特色養(yǎng)生概概念社區(qū)，完完善特色功能能性配套和產(chǎn)產(chǎn)品元素，市市場(chǎng)接受程度度較高。2主題概念的提提煉朱家角良好的環(huán)境基礎(chǔ)，是本項(xiàng)目成為養(yǎng)生型社區(qū)的強(qiáng)大支撐。養(yǎng)生社區(qū)的概概念挺好的，，可以考慮買買來投資，可可以買來給父父母養(yǎng)老使用用，自己也可可以去旅游度度假。度假可以考慮慮，但是要有有吸引人的東東西，有東西西可以讓人留留下來住個(gè)幾幾天，比如可可以發(fā)呆的地地方，可以放放松的項(xiàng)目，，比如引進(jìn)泰泰國(guó)的SPA等。如果配套套好的話，父父母可以送過過去住一兩個(gè)個(gè)月，時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)了我覺得他他們住不下去去。養(yǎng)生度假結(jié)合合特色旅游功功能比較容易易為不同年齡齡段客戶所接接受。公寓物業(yè)的階階段主題差異異先期概念：養(yǎng)養(yǎng)生休閑/5+2中期概念：健健康療養(yǎng)/候鳥式后期概念：悠悠品退休社區(qū)區(qū)/全天候主題概念：高高尚養(yǎng)生社區(qū)區(qū)STEP1———寬泛主題，弱弱化養(yǎng)老概念念STEP1———形成口口碑，，形成成樂齡齡社區(qū)區(qū)氛圍圍STEP1———鞏固主主題，，強(qiáng)化化退休休社區(qū)區(qū)主題題根據(jù)整整體開開發(fā)過過程中中客群群結(jié)構(gòu)構(gòu)的變變化，，在主主題上上循序序漸進(jìn)進(jìn)，分分三個(gè)個(gè)步驟驟營(yíng)銷銷傳到到，具具體為為：2主題概概念的的演變變主題概概念：：高尚尚樂齡齡社區(qū)區(qū)主題概概念：：高尚尚退休休社區(qū)區(qū)朱家角角·世界級(jí)級(jí)高尚尚樂齡齡社區(qū)區(qū)集養(yǎng)生生休閑閑、健健康管管理一一體的的近郊郊風(fēng)情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)2主題定定位50+/60+/70+系列構(gòu)成養(yǎng)養(yǎng)老養(yǎng)養(yǎng)生主主體客客群循序漸漸進(jìn)形形成健健康主主題社社區(qū)全新退退休樂樂齡生生活的的領(lǐng)跑跑者PART3公寓物物業(yè)的的產(chǎn)品品策劃劃3.1養(yǎng)老公公寓的的規(guī)劃劃要點(diǎn)點(diǎn)3產(chǎn)品策策劃/三個(gè)打打造的的原則則建造高標(biāo)準(zhǔn)老年公寓、老年社區(qū)，滿足當(dāng)?shù)?近郊中高收入老年群體對(duì)居住的需求；度假產(chǎn)品與老年公寓的同區(qū)而建，子女在周末/節(jié)假日前來度假，同時(shí)可探望長(zhǎng)輩，可成為本案物業(yè)類型的結(jié)合點(diǎn)。高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)同區(qū)而建特色配套多樣化化交流流空間間，定定制的的無障障礙設(shè)設(shè)計(jì)、、戶型型設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)等等人性性化的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)打造的的老年年社區(qū)區(qū)KPI指標(biāo)硬件設(shè)設(shè)施軟件設(shè)施空氣新新鮮、、環(huán)境境優(yōu)美美、交交通便便利、、安靜靜空間結(jié)結(jié)構(gòu)：：緊湊湊、通通風(fēng)、、明亮亮、防防火室內(nèi)配配套：：空間間（消消除室室內(nèi)高高差））、裝裝置（（設(shè)置置扶手手、地地面防防滑））、設(shè)設(shè)（緊緊急通通報(bào)系系統(tǒng)、、安全全電熱熱源））、家家具、、衛(wèi)生生器具具的尺尺寸方方面符符合老老年人人的身身體特特征建筑造造型：：應(yīng)富富有生生活氣氣息，，與社社會(huì)福福利機(jī)機(jī)構(gòu)區(qū)區(qū)別開開來醫(yī)療:獨(dú)立的的醫(yī)院院娛樂:老年活活動(dòng)中中心、、老年年大學(xué)學(xué)、棋棋牌中中心等等；有有足夠夠面積積的室室外活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，，保證證老人人戶外外活動(dòng)動(dòng)的需需要休閑：：綠化化、噴噴泉、、亭子子、長(zhǎng)長(zhǎng)廊等等建筑筑小品品，桌桌椅、、燈具具等，，私密密、隱隱蔽、、安全全特征征的用用來休休息、、交談?wù)劦陌舶察o場(chǎng)場(chǎng)所、、為老老人提提供行行進(jìn)、、散步步、晨晨練場(chǎng)場(chǎng)所無障障礙礙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的綠綠地地、、坡坡道道、、電電梯梯廳廳、、洗洗手手間間等等住宅宅區(qū)區(qū)的的道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)、、交交通通組組織織應(yīng)應(yīng)以以保保護(hù)護(hù)老老齡齡人人的的行行動(dòng)動(dòng)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)應(yīng)應(yīng)采采用用人人車車分分流流或或部部分分分分流流的的道道路路交交通通結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，增增加加社社區(qū)區(qū)感感和和安安全全感感通過過各各類類專專項(xiàng)項(xiàng)培培訓(xùn)訓(xùn)提提高高社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)人人員員的的素素質(zhì)質(zhì)，，為為老老人人提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)及時(shí)時(shí)處處理理各各項(xiàng)項(xiàng)小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)事事務(wù)務(wù)，，為為老老人人提提供供各各種種便便捷捷服服務(wù)務(wù)。。如如：：物物業(yè)業(yè)管管理理中中心心應(yīng)應(yīng)能能及及時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)諸諸如如有有害害氣氣體體的的泄泄漏漏、、火火災(zāi)災(zāi)、、醫(yī)醫(yī)療療救救護(hù)護(hù)、、意意外外事事故故、、求求助助等等主主動(dòng)動(dòng)提提供供緊緊急急幫幫助助區(qū)位位環(huán)環(huán)境境單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)配套套設(shè)設(shè)施施室外外環(huán)環(huán)境境專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)管管理理3產(chǎn)品品策策劃劃/養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)KPI指標(biāo)標(biāo)老年年住住宅宅應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)配配備備的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施明明細(xì)細(xì)表表3產(chǎn)品品策策劃劃/規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求配套設(shè)施a健康老年人日?；顒?dòng)半徑的設(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。b小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。住宅選址與場(chǎng)地設(shè)計(jì)規(guī)劃的先決條件：選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地。a靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。b場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活。老年公寓的建筑設(shè)計(jì)1、空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。2、設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。3、體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。3產(chǎn)品品建建議議/規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)3.2養(yǎng)老老公公寓寓的的環(huán)環(huán)境境配配套套建建議議老年年社社區(qū)區(qū)為為功功能能核核心心，，但但以以更更廣廣泛泛的的生生活活方方式式為為主主題題，，人人群群復(fù)復(fù)合合化化發(fā)發(fā)展展，，避避免免排排他他性性。。老年社社區(qū)不不僅是是為老老人度度假、、生活活所準(zhǔn)準(zhǔn)備的的其理理念更更多是父母母子女女5＋2周末休休閑、、全家家團(tuán)聚聚的度度假地地，其其特色色的休休閑設(shè)設(shè)施配配套將大大大增加加項(xiàng)目目吸引引力。。根據(jù)老老年人人需求求打造造核心心的功功能體體系和和設(shè)施施但同同時(shí)以溫馨馨親情情的需需求訴訴求點(diǎn)點(diǎn)為線線索，，在規(guī)規(guī)劃上上導(dǎo)入入度假假概念念，吸吸引年年輕人人到社社區(qū)中中來，，將社社區(qū)從從單純純性養(yǎng)養(yǎng)老社社區(qū)向向悠閑閑康樂樂有突突出亮亮點(diǎn)的的社區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)變變：多元化化、現(xiàn)現(xiàn)代的的復(fù)合合居住住功能能，關(guān)關(guān)注人人性化化的細(xì)細(xì)節(jié)；；完整的的、可可應(yīng)對(duì)對(duì)緊急急情況況醫(yī)療療服務(wù)務(wù)功能能系統(tǒng)統(tǒng)；豐富的的、滿滿足不不同需需求的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)娛樂樂配套套功能能；方便學(xué)學(xué)習(xí)交交流的的、跟跟上時(shí)時(shí)代節(jié)節(jié)奏的的環(huán)境境和設(shè)設(shè)施；；精神與與價(jià)值值訴求求，老老年服服務(wù)計(jì)計(jì)劃，，滿足足自我我價(jià)值值的實(shí)實(shí)現(xiàn)，，帶來來年輕輕感覺覺。中國(guó)人人有很很強(qiáng)的的家庭庭觀念念，落落葉歸歸根，，與子子孫輩輩一起起共享享天倫倫之樂樂是許許多老老人的的心愿愿。與與美國(guó)國(guó)不同同，中中國(guó)老老年人人有很很強(qiáng)烈烈的對(duì)親情情和家家庭的的情感感需求求。社區(qū)定定位3產(chǎn)品策策劃/社區(qū)功功能配配套老年公公寓區(qū)區(qū)域設(shè)設(shè)置相相應(yīng)配配套：：健康康服務(wù)務(wù)中心心、社社區(qū)食食堂、、社區(qū)區(qū)文體體中心心、社社區(qū)門門診、、（老老年護(hù)護(hù)理院院）如物業(yè)業(yè)管理理可行行，建建議單單獨(dú)設(shè)設(shè)置全全護(hù)理理型公公寓，，由物物業(yè)方方協(xié)同同醫(yī)院院共同同經(jīng)營(yíng)營(yíng)公寓閱閱覽區(qū)區(qū)社區(qū)食食堂休閑按按摩中中心乒乓房房醫(yī)療配配套設(shè)設(shè)施康復(fù)中中心3產(chǎn)品策策劃/社區(qū)功功能配配套多樣化化交流流空間間，定定制的的無障障礙設(shè)設(shè)計(jì)、、戶型型設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)等等人性性化的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)。無障礙礙設(shè)計(jì)計(jì)：針針對(duì)對(duì)老年年人的的特殊殊設(shè)計(jì)計(jì)四層公公寓均均設(shè)電電梯并并設(shè)無無障礙礙坡道道；地面防防滑處處理，，墻壁壁預(yù)埋埋扶手手，陽陽角抹抹圓；；戶內(nèi)緊緊急呼呼叫與與電子子安防防系統(tǒng)統(tǒng)；居室充充分考考慮朝朝向、、采光光和通通風(fēng)；；衛(wèi)生間間離臥臥室不不遠(yuǎn)并并設(shè)有有防滑滑扶手手；插座、、開關(guān)關(guān)都相相應(yīng)地地降低低高度度；感應(yīng)門門鎖替替代旋旋轉(zhuǎn)式式鑰匙匙；采用明明亮的的顏色色，增增強(qiáng)環(huán)環(huán)境的的可識(shí)識(shí)別性性。戶型設(shè)設(shè)計(jì)各各有側(cè)側(cè)重：：老年人人渴望望交流流：有有些別別墅設(shè)設(shè)了雙雙客廳廳；中國(guó)傳傳統(tǒng)觀觀念子子女與與父母母同住?。淮蟠髴粜托投嗯P臥室；；老人需需要照照顧：：有些些戶型型設(shè)計(jì)計(jì)了保保姆間間。環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)方方便交交流：：大型會(huì)會(huì)所成成為老老年人人相互互交流流活動(dòng)動(dòng)的主主要空空間；；園林設(shè)設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)可可交互互性：：在園園林區(qū)區(qū)里都都開辟辟了小小型平平臺(tái)作作為隨隨機(jī)性性的交交流空空間。。3產(chǎn)品策策劃/社區(qū)功功能配配套開敞空空間、、康體體中心心等完完善的的配套套服務(wù)務(wù)設(shè)施施是老老年社社區(qū)必必備的的要求求?？刁w中中心：：室內(nèi)、、室外外的游游泳池池、跑跑道、、各種種健身身器材材、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、舞舞蹈房房、室室內(nèi)跑跑道、、溫泉泉，均均針對(duì)對(duì)老年年人特特別設(shè)設(shè)計(jì)；；開敞空空間：：通透大大氣的的視覺覺走廊廊、開開敞綠綠地與與文化化廣場(chǎng)場(chǎng)和多多個(gè)小小型戶戶外活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地、、湖濱濱健身身步道道與兒兒童樂樂園；；社區(qū)醫(yī)醫(yī)院、、社區(qū)區(qū)農(nóng)莊莊、老老年大大學(xué)。。。。。。。。室內(nèi)游游泳池池醫(yī)護(hù)中中心健身活活動(dòng)室室3產(chǎn)品策策劃/社區(qū)功功能配配套精致的的社區(qū)區(qū)水系系和綠綠化景景觀，，宜居居生態(tài)態(tài)居住住環(huán)境境。水系豐豐富高密度度綠化化清新空空氣悅目花花卉舒適環(huán)環(huán)境生態(tài)居居住3產(chǎn)品策策劃/社區(qū)功功能配配套3.3養(yǎng)老公公寓的的戶型型及室室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)建建議老年公公寓房房型設(shè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間特別寬大，方便輪椅以及老人和護(hù)理人員同時(shí)進(jìn)出陽臺(tái)空間大進(jìn)深，進(jìn)深不小于1.5米采用超大凈寬走道、寬大移門、母子門，入戶門凈寬不小于900mm，套內(nèi)門凈寬不小于800mm經(jīng)過調(diào)查，上了年紀(jì)的老年人很多喜歡分床睡，因此有了一房雙床可擺放放雙床床的臥臥室超大入入戶玄玄關(guān)浴室內(nèi)內(nèi)有扶手、、緊急急救助助按鈕鈕、坐坐凳，能夠夠應(yīng)付付各種種突發(fā)發(fā)情況況杭州綠綠城·藍(lán)庭頤頤養(yǎng)公公寓74平米一一房67平米一一房3產(chǎn)品策策劃/房型設(shè)設(shè)計(jì)老年公公寓房房型設(shè)設(shè)計(jì)北京澳洲康康都樂樂齡公公寓5號(hào)樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層B戶型70.35平米一一房向陽扇形結(jié)構(gòu)，能夠擴(kuò)大陽光采集面。大陽光室，給老人休閑娛樂的活動(dòng)空間臥室移門設(shè)計(jì)，讓有輪椅的老人能夠進(jìn)出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、馬桶離地距離450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、馬桶旁的位置可安裝防滑扶手衛(wèi)生間間設(shè)計(jì)計(jì)3產(chǎn)品策策劃/房型設(shè)設(shè)計(jì)室內(nèi)的的門、、走道道都極極為寬寬敞，，方便老老年人人及護(hù)護(hù)理人人員出出入北京澳洲康康都樂樂齡公公寓老年公公寓房房型設(shè)設(shè)計(jì)戶型屬屬于樓樓層的的邊套套，有有較好好的視視野，，在面向向外的的方向向均有有陽臺(tái)臺(tái)或大大飄窗窗5號(hào)樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層A戶型105.85平米二二房衛(wèi)生間間防護(hù)護(hù)設(shè)施施設(shè)計(jì)計(jì)3產(chǎn)品策策劃/房型設(shè)設(shè)計(jì)居室功功能齊齊備，分主主次臥臥空間間，主主臥有有配套套獨(dú)立立衛(wèi)生生間，，在享享受完完善服服務(wù)的的同時(shí)時(shí)，仍仍可感感到居居家般般的自自由北京將府莊莊園老老年公公寓（（全租租賃））老年公公寓房房型設(shè)設(shè)計(jì)長(zhǎng)租居居家型型公寓寓116平米二二房每個(gè)房房間內(nèi)內(nèi)部都都有獨(dú)獨(dú)立呼呼叫系系統(tǒng)；；配備醫(yī)醫(yī)用電電梯餐廳、、客廳廳寬敞臥臥室，，衛(wèi)生生間套套房設(shè)設(shè)計(jì)或或就近近布置置衛(wèi)生間間防護(hù)護(hù)設(shè)施施設(shè)計(jì)計(jì)樓道公公共部部位防防護(hù)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)計(jì)3產(chǎn)品策策劃/房型設(shè)設(shè)計(jì)1.樓梯踏步尺尺寸對(duì)于老年人人、及其他他肢體靈活活性受損的的人，踏步步高應(yīng)該在在16cm以下，踏步頂面寬寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮縮進(jìn)尺寸應(yīng)應(yīng)在2mm以下，否則容易易絆倒老人人