龍湖項目啟動會標(biāo)準(zhǔn)模板課件

項目啟動階段標(biāo)準(zhǔn)模板

（XXX總經(jīng)辦什么是項目啟動會啟動會是通過多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力完成對項目第一次、也是最重要的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。參會人員：會議主持人：項目經(jīng)理（是每一次會議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長項目經(jīng)理，項目團隊成員

會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點每次會后，分頭收集信息，進行專業(yè)間碰撞按時完成啟動會成果的關(guān)鍵啟動會之前或者拿地階段，針對項目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動會方案報批通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險。拿地預(yù)案必須達到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項目啟動會效率的前提。啟動會是我們對項目的判斷和決策，是項目的其中一個階段性成果。若由于市場變化或政府報批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。啟動會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗區(qū)選址定位項目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）第一次啟動會第一次啟動會成果《總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺》《地塊條件交底紀(jì)要》《項目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點》《地塊周邊市政接口》《市場調(diào)研及客戶訪談》《總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺項目產(chǎn)品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計劃及年度簽約額項目管理成功：拿地到項目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）《地塊條件交底紀(jì)要》《項目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點》PMO向公司各職能負(fù)責(zé)人及項目團隊成員交底（基本同上會時內(nèi)容）土地信息項目預(yù)案項目當(dāng)時設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價、項目計劃將實際地價代入后的項目銷售利潤率及IRR深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨椖炕窘ㄔO(shè)程序，掌握報建風(fēng)險點、難點及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項目，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣）項目報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序項目融資條件及程序《地塊周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點位、管徑、氣壓大小給水：接駁點位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費用；施工臨時用水接駁申請手續(xù)。污水：接駁點位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時污排接駁申請手續(xù)。雨水：接駁點位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費用；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。強電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時間，找到政府歸口管理部門。最后一次啟動會項目啟動會最終成果《項目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，戶型配比）《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項目一二級計劃》《項目目標(biāo)成本（啟動）及合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動）》提交要求啟動會成果提交時間要求：模仿、復(fù)制項目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個工作日內(nèi)；創(chuàng)新項目、新公司第一個項目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個工作日內(nèi)?！妒袌龆ㄎ弧纺繕?biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點是什么？消費思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項目傳播通道？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個項目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》3、單套總價位？單套面積？功能房間數(shù)量？4、敏感點是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)）產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點分析）外立面風(fēng)格《產(chǎn)品定位》---價值挖掘特定戶型價值挖掘：底層戶型頂層躍層面積贈送親地分綠、贈綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價）與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》對選址、實施作為獨立子項目進行決策和計劃分解。體驗區(qū)的選址需考慮：達到路線設(shè)計，增強客戶的體驗；停車區(qū)域的選擇；體驗區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。新公司宜選擇實力強的景觀、裝修施工單位，降低新團隊不成熟的風(fēng)險。若使用臨時售樓處，建議照搬以往類似項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項目特色。不鼓勵修建會所。若建會所，應(yīng)嚴(yán)格控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級精裝面積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應(yīng)考慮對外開放。會所功能設(shè)計，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運動功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動會前應(yīng)征求物業(yè)的意見?！懂a(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化，實現(xiàn)“高溢價”。建造標(biāo)準(zhǔn)：固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，實現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。要點：以前的痛點、反復(fù)決策點、客戶敏感點滿足政府的最低要求符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因?！俄椖恳欢売媱潱▎影妫钒凑漳０婢幹疲瘓F關(guān)鍵節(jié)點、階段成果必須列入計劃。項目計劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個匯總。而必須是由項目經(jīng)理牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點、風(fēng)險點、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。項目計劃備注信息欄非常重要，包括：啟動會未決策的點，應(yīng)明確下次決策時點、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗、小貼士。凡是下列情況都應(yīng)增加計劃的控制點或作為部門細(xì)分點：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個工作包上沒有經(jīng)驗和把握的。將暫時無法由項目啟動會決策的其它決策點，盡可能在工作計劃中明示成項目計劃節(jié)點并落實責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等。分解計劃的工具----WBS（