XX年月天津濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項目調(diào)研報告

E:/桌面/cuiboyu/桌面/logo.jpg桌面\cuiboyu\桌面\logo.jpg

濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項目調(diào)研報告2011.02天津明大置業(yè)有限公司濱海新區(qū)概況報告目錄框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析1濱海新區(qū)概況及主要片區(qū)主要片區(qū)

2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析濱海新區(qū)住宅市場概況住宅市場概況及客群分析2客群分析商業(yè)市場概況商業(yè)市場概況及客群分析3客群分析寫字樓市場概況寫字樓市場概況及客群分析4客群分析市場需求及產(chǎn)品建議市場需求及產(chǎn)品建議市場需求及產(chǎn)品建議高端客戶訪談工業(yè)園市場概況工業(yè)園市場概況及客群分析6客群分析市場需求及產(chǎn)品建議公寓市場概況公寓市場概況及客群分析7客群分析市場需求及產(chǎn)品建議酒店市場概況酒店市場概況及客群分析5客群分析市場需求及產(chǎn)品建議濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國經(jīng)濟發(fā)展新的增長極

天津濱海新區(qū)位于天津東部沿海，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，是亞歐大陸橋最近的東部起點，也是中國鄰近內(nèi)陸國家的重要出?？?。天津濱海新區(qū)規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口202萬。中國經(jīng)濟發(fā)展新的增長極經(jīng)過多年發(fā)展，天津濱海新區(qū)形成了開放優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)配套齊全、科技資源豐富等多重優(yōu)勢。成為繼深圳經(jīng)濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)后，又一帶動區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟增長極。功能定位

依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港緊鄰塘沽城區(qū)和天津港，是全國綜合效益較好的國家級開發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)的經(jīng)濟龍頭。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北

濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景開發(fā)區(qū)總面積33平方公里，其中25平方公里為工業(yè)區(qū)，8平方公里為生活金融商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)發(fā)展成為濱海新區(qū)重要的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，成為中國北方加工制造中心、中國最受贊賞的工業(yè)新城區(qū)。成為濱海新區(qū)的核心區(qū)，高素質(zhì)成熟區(qū)域。12萬平方米濱海湖、6萬平米泰達足球場、9萬平米體育休閑公園、10萬平米泰達時尚購物廣場、9萬平米天津濱海國際會展中心

….在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)上，開發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)域環(huán)境適合現(xiàn)代人居的規(guī)劃；開發(fā)區(qū)板塊聚集津濱、萬科、萬通、弘澤、泰達、天保等實力企業(yè)，產(chǎn)品定位高端、品質(zhì)出色，代表著濱海新區(qū)高端主旨市場水準和形象。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港天津保稅區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了區(qū)域內(nèi)各功能區(qū)聯(lián)動發(fā)展的新格局，具備了開放區(qū)域的多種資源、政策和功能優(yōu)勢。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景天津保稅區(qū)位于天津港港區(qū)之內(nèi)，開發(fā)面積5平方公里，是我國華北、西北地區(qū)唯一的、也是中國北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。作為高度開放的特殊經(jīng)濟區(qū)域，保稅區(qū)具有國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨港加工和商品展銷四大功能，享有海關(guān)、稅收、外匯等優(yōu)惠政策。保稅區(qū)是以工業(yè)為主，商務(wù)、居住作為輔助進行協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)的；截止2010年12月底，板塊內(nèi)包含12個熱銷項目，并有5個項目預(yù)計在2011年開盤銷售，總計供應(yīng)面積約為120萬方，區(qū)域未來供應(yīng)量較大。地理位置獨特，與國際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動帶，肩挑兩極帶動開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景漢沽區(qū)——濱海新區(qū)改革，處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置，注入更強大的發(fā)展動力；并集中凸顯生態(tài)宜居及旅游休閑特色。自漢沽區(qū)被劃分為濱海新區(qū)行政區(qū)域后。該區(qū)域就被定義為“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”。根據(jù)漢沽區(qū)確定的目標，漢沽區(qū)將會成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務(wù)體系的重要組成部分。

漢沽區(qū)休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海域面積各為75平方公里，投資金額為166億元人民幣。將以航母游樂港為龍頭，帶動沿海旅游觀光帶和沿薊運河旅游觀光帶的發(fā)展。建設(shè)以航母游樂港、世界級主題公園、海上游樂園、高爾夫球場為支撐的旅游核心區(qū)，以營城湖、四萬畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。

開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景中新兩國政府戰(zhàn)略性合作開發(fā)建設(shè)；區(qū)位優(yōu)勢明顯，擁有良好的城市、產(chǎn)業(yè)依托；預(yù)計10年時間生態(tài)城建設(shè)完畢；預(yù)計區(qū)域內(nèi)人口將達到35萬人；30平方公里城市內(nèi)，綠色建筑比例將達到100%；運用生態(tài)經(jīng)濟、生態(tài)人居、生態(tài)文化、科學管理的規(guī)劃理念；聚合國際先進的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)。中新生態(tài)城——中國經(jīng)濟未來第三增長極目前生態(tài)城吸引到大約25億元的高素質(zhì)工業(yè)投資項目，其中約有一半來自新加坡企業(yè)；預(yù)計年底生態(tài)城將完成總投資210億元、在建項目開工總面積達到660萬平方米。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心—東疆港

東疆港區(qū)東臨渤海，是歐亞大陸橋的最東端，分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務(wù)區(qū)“三大區(qū)域”。東疆港區(qū)目前已經(jīng)累計投資超過160億元，成陸面積25平方公里，東部3縱4橫路網(wǎng)和南部路網(wǎng)建成通車。年設(shè)計吞吐能力400萬標箱的太平洋國際碼頭也已經(jīng)建成投運，人工沙灘建成開放，郵輪母港、五星級酒店等配套工程正在加緊建設(shè)。板塊內(nèi)目前主要由工業(yè)、旅游、酒店構(gòu)成。住宅市場還處在空白期；截止目前，板塊內(nèi)僅有一個商業(yè)住宅項目運作，位于東疆港區(qū)內(nèi)港口綜合配套服務(wù)區(qū)的東部,南側(cè)為人工海濱浴場,北臨自然海域,東接海景沙灘,項目占地面積15.24萬平米,建筑面積約12萬平米,集別墅、小高層、商業(yè)產(chǎn)品于一體,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景依托獨特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢東疆港區(qū)的建設(shè)將承接天津港的國際中轉(zhuǎn)功能

2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占天津全市比重超過50%，增長超過25%，超越浦東。投資拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資的大幅攀升，代表新區(qū)在交通、市政設(shè)施、民計民生等方面持續(xù)加大投入力度，吸引各投資項目落戶濱海。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長隨著浦東優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，越來越多的企業(yè)伺機尋找總部基地，濱海新區(qū)以其絕對的優(yōu)勢吸引投資企業(yè)駐足，新區(qū)GDP迅猛增漲。2010年本市市居民家家庭人均均可支配配收入為為24293元元，同比比增長13.5%。人人均消費費性支出出16562元元，比上上年增長長11.9%。。其中人均均商品性性消費12262元，，比上年年增長12.3%；人人均服務(wù)務(wù)性消費費4300元，，比上年年增長10.7%，慢慢于商品品性消費費1.6%。食品占據(jù)據(jù)家庭人人均消費費比重的的首位，，恩格爾爾系數(shù)為為35.9%，，同比下下降0.6%。。標志天天津居民民總體上上實現(xiàn)小小康，進進入了比比較富裕裕的階段段。濱海新區(qū)區(qū)概況及及區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟分析析/2010濱海海新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟指數(shù)數(shù)分析2010年居民民家庭人人均各項項消費比比重預(yù)計未來來，隨著著濱海新新區(qū)的快快速發(fā)展展，人民民生活水水平不斷斷提高，，CPI將快速速增長，，從而進進一步刺刺激消費費需求的的上升。。截止2009年年，濱海海新區(qū)戶戶籍人口口已經(jīng)達達到了118.57萬萬人，常常住人口口230萬人，，人口遷遷入率22.72‰；2010年1月月-11月濱海海新區(qū)新新增就業(yè)業(yè)90183人人，同比比增長9.8%；2010年1月-6月，濱海海新區(qū)接接待游客客510萬人次，，同比增增長17%，實現(xiàn)旅旅游收入入27.8億元，同同比增長長25%。濱海新區(qū)區(qū)概況及及區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟分析析/2010濱海海新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟指數(shù)數(shù)分析人口的增增長和人人口文化化素質(zhì)的的提升,為濱海新新區(qū)的發(fā)發(fā)展提供供了契機機和動力力濱海新區(qū)區(qū)國內(nèi)外外旅游人人數(shù)的逐逐年增多多為新區(qū)區(qū)的消費費能力增增強提供供了新的的動力。。2010年12月《濱海新區(qū)區(qū)鼓勵科科技型中中小企業(yè)業(yè)利用股股權(quán)投資資基金融融資若干干政策措措施》2010年6月《國家工商商行政管管理總局局關(guān)于進進一步支支持天津津濱海新新區(qū)開發(fā)發(fā)開放的的意見》2010年9月《關(guān)于印印發(fā)支支持科科技型型中小小企業(yè)業(yè)發(fā)展展若干干政策策的通通知》濱海新新區(qū)概概況及及區(qū)域域經(jīng)濟濟分析析/最新新投資資開發(fā)發(fā)優(yōu)惠惠政策策該《措施》自2011年1月1日起實實施。。濱海海新區(qū)區(qū)今后后每年年安排排1.5億元預(yù)預(yù)算資資金，，用于于設(shè)立立科技技型中中小企企業(yè)股股權(quán)投投資基基金引引導(dǎo)資資金。。此支支基金金將采采用購購（租租）房房補助助、風風險補補償、、收益益補貼貼、““助學學”借借款、、政府府跟投投等扶扶持方方式投投資于于科技技型中中小企企業(yè)、、動漫漫、3D等文化化創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)。對對融資資金額額不低低于1000萬元的的科技技型中中小企企業(yè)，，新購購建廠廠房或或辦公公用房房按照照每平平方米米300元的標標準給給予一一次性性補助助，補補助金金額最最高不不超過過100萬元；；新租租用的的廠房房或辦辦公用用房，，第一一年按按照房房屋實實付租租金60％的比比例給給予補補助，，第二二至三三年按按照40％比例例給予予補助助，補補助金金額最最高不不超過過50萬元。?！笆逦濉逼陂g，，全市市共籌籌集財財政資資金200億元，，專項項用于于支持持科技技型中中小企企業(yè)發(fā)發(fā)展。。對提提出申申請并并經(jīng)專專家委委員會會評審審?fù)ㄟ^過的初初創(chuàng)期期科技技型中中小企企業(yè)提提供支支持，，額度度一般般在10萬元至至60萬元；；進入入成長長期和和壯大大期的的科技技型中中小企企業(yè)，，可獲獲得100萬元至至500萬元的的支持持，重重大項項目可可獲得得高于于500萬元的的支持持，以以上周周轉(zhuǎn)基基金采采取無無息借借用方方式，，2至3年后歸歸還。。對高高新技技術(shù)企企業(yè)、、技術(shù)術(shù)先進進型服服務(wù)企企業(yè)、、軟件件企業(yè)業(yè)的采采取稅稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策，，以及及研發(fā)發(fā)經(jīng)費費150%加計抵抵扣、、研發(fā)發(fā)設(shè)備備加速速折舊舊、技技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得稅稅減免免等稅稅收激激勵政政策。。支持濱濱海新新區(qū)深深化綜綜合配配套改改革試試驗區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)；支支持濱濱海新新區(qū)依依法放放寬市市場準準入條條件；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)廣告告業(yè)發(fā)發(fā)展；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)創(chuàng)新新服務(wù)務(wù)市場場主體體發(fā)展展方式式；支支持濱濱海新新區(qū)實實施商商標戰(zhàn)戰(zhàn)略；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)創(chuàng)新新市場場監(jiān)管管方式式等。。濱海新新區(qū)企企業(yè)投投資政政策利利好，，將吸吸引更更多企企業(yè)入入住濱濱海新新區(qū)住宅市市場概概況及及客群群分析析2010濱海新新區(qū)住住宅市市場概概況客群分分析市場需需求及及產(chǎn)品品建議議2010濱海新新區(qū)住住宅市市場概概況2010濱海新新區(qū)住住宅市市場概概況/2009-2010樓市成成交趨趨勢成交方方面：：開發(fā)區(qū)區(qū)/漢沽區(qū)區(qū)：自自10年新政出出臺后，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場呈現(xiàn)了較為相相似的現(xiàn)象，，5月份兩區(qū)域域內(nèi)的的成交量開始出現(xiàn)不不同程程度的的下降降，在售項目多選擇堅堅挺售售價或或推遲遲推售售計劃劃的方式式來規(guī)規(guī)避政政策帶帶來的的影響響，購房客戶進進入長長久觀觀望階階段；；保稅區(qū)區(qū)：09年至10年成交交量持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定、、略有有增幅幅，但但區(qū)域域項目目集中中且數(shù)數(shù)量有有限，，成交交很難難有增增幅突突破；；中新生生態(tài)城城：開開盤成成交集集中在在下半半年10-12月份，，多個個項目目首推推凈銷銷，成成交能能量不不容小小視。。價格方方面：：2009年至2010年間開發(fā)區(qū)區(qū)及保保稅區(qū)區(qū)的成交交均價價分別別出現(xiàn)現(xiàn)39%、52%的同比比增長長，雖然在在此期期間國國家出出臺了了一系系列的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策，但價格并未出出現(xiàn)太太大變變化；漢沽區(qū)區(qū)成交均均價上漲幅幅度較較09年有所下降，，同比比增長長約11%左右，漲幅小于圖例其他各區(qū)；中新生生態(tài)城城：目前多個項項目處于初期面面市階段，由于配配套設(shè)設(shè)施等等優(yōu)勢勢，價格方方面將具有一一定優(yōu)優(yōu)勢，，后期期漲幅幅空間間較大大。2010濱海新新區(qū)住住宅市市場概概況/樓市供供銷情情況開發(fā)區(qū)區(qū)供銷銷情況況區(qū)別別于其其他區(qū)區(qū)域，，成交交量水水平持持續(xù)偏偏低，，不僅僅是受到政策面面的影響，，同時時也受受制于于供應(yīng)應(yīng)的嚴嚴重不不足，，由于于開發(fā)發(fā)區(qū)市市場屬屬于供供小于于求的的狀態(tài)態(tài)，歷歷年供供應(yīng)量量與成成交量量基本本保持持持平平狀態(tài)態(tài)。2011年開發(fā)發(fā)區(qū)多多個項項目發(fā)發(fā)力供供應(yīng)，，預(yù)計計新增增供應(yīng)應(yīng)達250萬平米米以上上，成成交情情況將會被有有效帶帶動。。其他區(qū)區(qū)域依依舊保保持2010年供應(yīng)應(yīng)態(tài)勢勢，本本年度度新增增供應(yīng)應(yīng)將繼續(xù)增長；尤其其中新新生態(tài)態(tài)城，，在售售項目目將陸陸續(xù)有新品品入市市、預(yù)計將將會進進一步步拉動動區(qū)域域內(nèi)的的成交交。樓市供供銷情情況/開發(fā)區(qū)區(qū)從目前前市場場情況況來看看，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房源供供應(yīng)量量較為為充足足，其其中包包括11個在售售項目目和6個待售售項目目，主主要以以高層層為主主，洋洋房、、酒店店式公公寓等等產(chǎn)品品只占占一小小部分分。這這些項項目主主要集集中在在第一一大街街至第第三大大街附附近，，由于于這片片區(qū)域域是泰泰達居居住區(qū)區(qū)配套套設(shè)施施最為為完善善的區(qū)區(qū)域，，因此此項目目分布布較為為集中中。開發(fā)區(qū)區(qū)住宅宅市場場最近幾幾年，，依托托于泰泰達經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展，，板塊塊內(nèi)不不斷完完善了了各項項配套套設(shè)施施，因因此得得到了了越來來越多多高端端消費費者的的關(guān)注注和認認可。。開發(fā)區(qū)區(qū)住宅宅市場場公園六六號坐坐落于于開發(fā)發(fā)區(qū)第第四大大街與與泰祥祥路交交口，，原為為倉庫庫用地地，整整體地地塊占占地面面積為為3.2萬平方方米，，住宅宅部分分總建建筑面面積7.8萬平米米，總總規(guī)劃劃戶數(shù)數(shù)696戶，全全部為為精裝裝修交交付。。項目目由8棟29層和30層短板板高層層組成成。其其中位位于地地塊東東側(cè)的的1、3、5、7號樓是4棟29層直板高層層，2、4、6、8為30層折板高層層，位于公公園六號地地塊的西側(cè)側(cè)，8棟樓呈兩排排平行排布布，小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配有3000平米的業(yè)主主會館。公公園六號整整體戶型區(qū)區(qū)間在58-215平米，主力力戶型為84-144平米的。公園六號開發(fā)區(qū)住宅宅市場公園六號周邊配套設(shè)設(shè)施齊全，，項目新品品銷售中，，預(yù)計近期期開盤最后后4棟，開盤樓樓棟為1、2、3、6號樓，戶型型區(qū)間為80-140平米兩室、、三室戶型型，全部為為精裝修產(chǎn)產(chǎn)品，價格格和開盤時時間待定。。開發(fā)區(qū)住宅宅市場天津華納豪豪園位于開開發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)核心的心心臟位置，，南接津濱濱高速，津津塘高速；；西有全國國首條導(dǎo)軌軌電車；北北臨京津塘塘高速，京京津高速；；毗鄰兩個個輕軌站。。項目占地面面積12335平米，建筑筑面積92556平米，規(guī)劃劃戶數(shù)216戶。華納豪園開發(fā)區(qū)住宅宅市場天津華納豪豪園位于開開發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)核心的心心臟位置，，南接津濱濱高速，津津塘高速；；西有全國國首條導(dǎo)軌軌電車；北北臨京津塘塘高速，京京津高速；；毗鄰兩個個輕軌站。。項目占地面面積12335平米米，建筑面面積92556平米米，規(guī)劃戶戶數(shù)216戶。開發(fā)區(qū)住宅宅市場萬通新城國國際整體被被置于3.6米的臺地之之上，臺地地下層空間間用作車庫庫，上部為為景觀步行行景觀區(qū)域域，確保人人車分流。。萬通新城城國際絕大大部分樓座座為大面寬寬小進深純純正薄板，，陽光通透透，通風自自然。萬通新城國國際萬通新城國國際位于泰泰達時尚廣廣場。占地地面積112770平米，總建建筑面積50萬平米，分分三期開發(fā)發(fā)。其中一一期推出15萬平米，二二期17萬平米均已已售罄。目目前在售為為三期產(chǎn)品品，均價16000元/平米，規(guī)劃劃戶數(shù)3119戶。開發(fā)區(qū)住宅宅市場萬通新城國國際屬出房房率較高的的產(chǎn)品，出出房率為84%。項目周邊邊各項配套套設(shè)施齊全全，交通便便利。在售售產(chǎn)品戶型型面積區(qū)間間為115-310平米，均價價13000元/平米，購房房均有車位位贈送。開發(fā)區(qū)住宅宅市場由于定位高高端市場，，開發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓樓盤銷售均均價一直處處于“高位位運轉(zhuǎn)”，，整體價格格均在10000元/平方米以上上。此外，，因區(qū)域內(nèi)內(nèi)購房者多多為較有經(jīng)經(jīng)濟實力的的改善型，，因此區(qū)域域內(nèi)提供的的房源多以以面積偏大大戶型為主主?？腿褐髦饕ㄎ灰砸酝獾?、塘塘沽、開發(fā)發(fā)區(qū)客戶為為主，而這這片區(qū)域樓樓盤的購房房者也基本本歸屬于這這一類人群群。區(qū)域點評樓市供銷情情況/漢沽區(qū)近年來諸多多開發(fā)商，，特別是一一些品牌開開發(fā)商的涌涌入，加大大了漢沽區(qū)區(qū)的開發(fā)密密度，目前前在售項目目14個，其中包包括尾盤項項目1個；待售未未入市項目目3個，后續(xù)還還會有土地地和待開發(fā)發(fā)項目陸續(xù)續(xù)啟動，預(yù)預(yù)計漢沽區(qū)區(qū)的樓市將將逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)出群雄逐逐鹿的熱鬧鬧局面。漢沽區(qū)住宅宅市場隨著濱海新新區(qū)的發(fā)展展，漢沽區(qū)區(qū)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和交交通設(shè)施的的不斷完善善，為房地地產(chǎn)升值提提供了物質(zhì)質(zhì)保證。由由于該區(qū)域域相比我市市其他各區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的滯后性，，所以在價價格上相對對而言具有有更大的上上揚空間。。漢沽區(qū)住宅宅市場寶利新都匯匯是天津?qū)殞毨瘓F在在漢沽繼成成功打造海海尚豪庭后后的又一新新力作，項項目處于城城市東部,未來發(fā)展?jié)摑摿^(qū)域巨巨大，中小小緊湊戶型型產(chǎn)品定位位,適合中青年年等剛需群群體。該項項目占地面面積20000平米，建筑筑面積70000平米，規(guī)劃劃戶數(shù)820戶。寶利新都匯匯寶利新都匯匯目前在售28層到頂高層層高層產(chǎn)品，均價為7200元/平米。主力戶型面積積為70、90平米，另有有110平米戶型，，70平米單套價價位預(yù)計53萬/套起。全款款2個點，貸款款1個點。漢沽區(qū)住宅宅市場漢沽區(qū)住宅宅市場華城公邸位位于漢沽區(qū)區(qū)漢沽大橋橋旁，項目目主要產(chǎn)品品分為四個個組團，1、芷園：六六層的低密密度花園洋洋房組團，，南北通透透，一梯兩兩戶，采光光通風效果果極佳；2、尚水：22-24層的水景高高層公寓組組團，由于于臨河而建建，所以戶戶戶觀水；；3、高第：中中央公園超超高層（32層）組團，，無敵視野野；4、優(yōu)派街區(qū)區(qū)：情景街街區(qū)組團，，18層，采光景景觀均佳，，樓下就是是風情街區(qū)區(qū)，購物出出行極為方方便。該項項目占地面面積97000平方米，建建筑面積175000平方米，規(guī)規(guī)劃戶數(shù)1700戶。華城公邸華城公邸現(xiàn)現(xiàn)階段推出出特惠房源源，均價在在5960-7260元/平米左右，，戶型為85平米全陽和和92平米的南北北通透戶型型。目前該該項目同時時在售6層到頂洋房房產(chǎn)品，主主推80-120平米兩室和和三室戶型型，售價在在9000-10000元/平米左右。。漢沽區(qū)住宅宅市場漢沽區(qū)住宅宅市場香水灣位于于漢沽區(qū)漢漢沽大橋北北側(cè)200米處，地處處漢沽區(qū)河河西留莊，，位置優(yōu)越越，交通便便捷。項目目占地面積積5萬平米，建建筑面積7.5萬平米，共共13棟樓，規(guī)劃劃戶數(shù)787戶。主力戶戶型為85-100平方米兩室室，128平方米三室室。香水灣香水灣項目目現(xiàn)階段在在售產(chǎn)品中中小高層戶戶型主推80-90平米兩居室室；高層戶戶型主推91、114、130平米兩室到到三室，購購房全款減減10000元，貸款減減5000元。漢沽區(qū)住宅宅市場開發(fā)區(qū)住宅宅市場漢沽區(qū)作為為濱海新區(qū)區(qū)的組成部部分，很多多體量較大大的項目已已經(jīng)或者即即將入住該該區(qū)域，隨隨之而來的的必然是土土地的征用用和原有房房屋的拆遷遷，這將進進一步增加加該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的剛性需需求數(shù)量。。當前，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟快快速發(fā)展在在市場經(jīng)濟濟的大環(huán)境境下，帶動動和發(fā)展了了住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)展趨趨勢，隨著著低品質(zhì)項項目銷售完完成新項目目紛紛面世世，未來漢漢沽區(qū)房地地產(chǎn)市場價價格還具備備很大的價價格提升空空間。區(qū)域點評濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城城中新生態(tài)城城2011年中新生態(tài)態(tài)城供應(yīng)量量會進一步步加大，將將對濱海其其他區(qū)域市市場產(chǎn)生巨巨大沖擊。。天房天和園園萬通新新家家園萬科錦廬菲律賓嘉銘紅樹灣灣吉寶四季華華庭美麗豐公物世茂新城遠雄蘭苑三井景山美林園良好的生態(tài)態(tài)環(huán)境和大大量應(yīng)用的的綠色建筑筑技術(shù)，使使該區(qū)域受受到廣大購購房者的極極大關(guān)注。。就目前來來看，不僅僅有漢沽、、塘沽、開開發(fā)區(qū)以及及天津市區(qū)區(qū)的意向客客戶，而且且還吸引了了東北、華華北等地的的購房者。。中新生態(tài)態(tài)城整體規(guī)規(guī)劃、以及及未來良好好的低碳環(huán)環(huán)保居住環(huán)環(huán)境對購房房者具有強強大的吸引引力，很多多購房者對對未來這一一區(qū)域的保保值升值潛潛力尤為看看好。樓市供銷情情況/中新生態(tài)城城隨著多家知知名地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的入駐，備備受關(guān)注的的中心生態(tài)態(tài)城板塊現(xiàn)現(xiàn)有住宅項項目10個，其中待待售項目1個，在售項項目8個，尾盤1個。2010年年板塊商商品住宅供供應(yīng)面積為為57.2萬平米米，占全年年濱海新區(qū)區(qū)供應(yīng)的16.2%。起步區(qū)區(qū)4平方公公里范圍內(nèi)內(nèi)已有8個個項目亮亮相銷售。。中新生態(tài)城城住宅市場場2010年中新天津津生態(tài)城投投資開發(fā)公公司和日本本三井不動動產(chǎn)以及新新加坡長成成控股強強強聯(lián)合，攜攜手建設(shè)了了中新生態(tài)態(tài)城的首個個跨國協(xié)作作住宅項目目——ParkOrigin源語城。旗旗下產(chǎn)品將將秉承Park住宅系列在在日本成熟熟的技術(shù)與與高端品質(zhì)質(zhì)，給中國國客戶帶來來生態(tài)、宜宜居、智能能的居住新新體驗。項項目將國際際化高標準準的節(jié)能、、舒適、環(huán)環(huán)保、人性性化設(shè)計理理念和建造造科技貫徹徹到了設(shè)計計、施工全全過程，確確保兌現(xiàn)給給客戶精工工、嚴謹?shù)牡母咂焚|(zhì)住住宅。ParkTower景杉ParkTower景杉緊鄰規(guī)規(guī)劃中的輕輕軌站和生生態(tài)谷，周周邊配套完完善，擁有有便捷交通通的同時可可坐擁絕佳佳景觀、尊尊享便捷生生活。中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場場ParkTower景景杉杉現(xiàn)現(xiàn)階階段段主主推推80-150平平米米戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，目目前前優(yōu)優(yōu)惠惠方方式式為為全全款款5個個點點，，貸貸款款1個個點點。。ParkTower景景杉杉項項目目占占地地面面積積63000平平米米，，建建筑筑面面積積101000平平米米，，規(guī)規(guī)劃劃總總戶戶數(shù)數(shù)900戶戶，，當當期期戶戶數(shù)數(shù)450戶戶。。產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分為為高高層層、、小小高高層層，，目目前前一一期期主主推推2棟棟高高層層和和1棟棟小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品。。中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場場季景景華華庭庭位位于于中中新新天天津津生生態(tài)態(tài)城城。。項項目目建建筑筑面面積積約約68萬萬平平方方米米，，預(yù)預(yù)計計能能夠夠提提供供約約5000套套住住宅宅，，以以及及包包括括辦辦公公樓樓和和零零售售的的商商業(yè)業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)，，并并將將分分階階段段推推出出。。第第一一階階段段推推出出的的季季景景華華庭庭將將提提供供約約1680套套生生態(tài)態(tài)住住宅宅。。季景景華華庭庭中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場場季景景華華庭庭項項目目占占地地面面積積100000平米米，，建建筑筑面面積積170000平米米，，規(guī)規(guī)劃劃1670戶。。該項項目目目目前前在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，主主推推8-17層到到頂頂?shù)牡木b裝小小高高層層，，最最小小戶戶型型為為79平米米全全陽陽戶戶型型、、87-101平米兩居、135-140平米三居，均均價12000元/平米，全款優(yōu)優(yōu)惠4個點，貸款優(yōu)優(yōu)惠2個點。目前一一期60多平米一居已已經(jīng)售罄，預(yù)預(yù)計2013年5月前入住。中新生態(tài)城住住宅市場萬科錦廬項目緊鄰動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)園、商業(yè)街街、多所名牌牌學校、國際際學校等，未未來周邊配套套設(shè)施完善，，生活便利。建筑面積逾1.2萬平米米的市政規(guī)劃劃公園將為社社區(qū)增添另一一番生態(tài)景象象。萬科錦廬中新生態(tài)城住住宅市場萬科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品品為萬科.水水晶城的經(jīng)典典專利產(chǎn)品———情景花園園洋房，打造造高品質(zhì)的低低密度花園社社區(qū)。項目占地面積90000平米米，建筑面面積126000平米，，規(guī)劃總戶戶數(shù)1096戶，當期戶戶數(shù)201戶戶。萬科錦廬現(xiàn)階階段在售產(chǎn)品品中主推5層層到頂?shù)那榫熬盎▓@洋房，，均價14000元/平平，濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城城已開工濱海海家園、公屋屋、世茂、遠遠雄、萬科、、萬通等住宅宅項目14個，總開工面面積150萬平方米；8個生態(tài)盤項目目已經(jīng)初具規(guī)規(guī)模，其中4個項目已辦理理了相關(guān)手續(xù)續(xù)陸續(xù)銷售，，并已經(jīng)售出出1500多套，首批居居民將于2011年下半年入住住。作為世界首個個國家間合作作開發(fā)建設(shè)的的項目，天津津生態(tài)城引來來世界級知名名房企競相搶搶灘入駐。目目前，已有萬萬通生態(tài)城新新新家園、萬萬科錦廬、季季景華庭、遠遠雄蘭苑、世世茂濕地公元元、ParkTower景杉、嘉銘紅紅樹灣、天房房生態(tài)城8大住宅項目亮亮相。其中，，已經(jīng)有6個項目開始銷銷售。隨著首批市民民入住日期的的日益臨近，，中新天津生生態(tài)城的公交交、醫(yī)院、商商業(yè)、學校等等配套設(shè)施正正加進規(guī)劃和和建設(shè)。區(qū)域點評濱海新區(qū)住宅宅市場客群分析樣本抽取來源源樣本數(shù)量情況況訪問/抽樣方法住宅客群分析析/樣本情況濱海新區(qū)熱點點板塊住宅項項目售樓處；；中檔、高檔商商廈周邊開發(fā)區(qū)人人樂樂超市、市民民廣場、友誼誼民都、泰達達中心酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)發(fā)放普調(diào)問卷卷150份，回收有效效問卷113份，問卷有效率達達到75%研究方法定向一對一訪訪問在受訪者的甄甄選中加大了了20-40歲年齡段受受訪者的比例例，為全部有有效問卷的76%，這一一年齡段多為為剛性需求，，具有一定的的研究價值，，能夠體現(xiàn)濱濱海新區(qū)住宅宅市場的真實實需求。兩口、三口之之家占到了受受訪者比例的的85%，家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單，排除除了家庭特殊殊因素對真實實購房意向的的干擾與影響響。受訪者中大專專以上學歷占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的91%，高于目前濱濱海新區(qū)平均均教育水平。。受訪者家庭年年總收入在10--20萬之間的占占總調(diào)研人群群的52%，較能代表表市場中中等等收入家庭的的住宅置業(yè)意意向。住宅客群分析析/受訪者個人背背景受訪者目前家家庭居住面積積多為50-90平米的的中小戶型，，占總調(diào)研人人群的63%，是具有深度度挖掘潛質(zhì)的的改善群體。。在有購房計劃劃的受訪者中中仍以婚房及及改善需求為為主。雖然市場調(diào)控控難以預(yù)料，，但仍有15%的受訪者有投投資意向。62%的受訪者有有購房計劃，，說明有一定市場剛性性及改善需求求，但最終決決定出手的干干擾因素較多多，其中以受受市場調(diào)控的的因素為主導(dǎo)導(dǎo)。63%的受訪者擁有有1套住房或從未未置業(yè)，主要要原因在于濱濱海區(qū)域內(nèi)有有大量年輕人人群不斷向內(nèi)內(nèi)涌入，年齡齡層較低，具具有置業(yè)的基基本需求。住宅客群分析析/受訪者居住情情況同等市場交易易情況下，有有66%的購房者傾傾向于購置新新建商品房，，追求社區(qū)環(huán)環(huán)境、產(chǎn)品附附加值等優(yōu)勢勢。住宅客群分析/受訪者購房意意向多數(shù)購房者仍仍選擇居住在在配套成熟、、交通便捷的的老城區(qū)；備備受關(guān)注的中中新生態(tài)城也也成為一部分分購房者的首首選區(qū)域。調(diào)查顯示由于于受價格制約約以及戶型尺尺度限制等因因素影響目前前市場購買高高層產(chǎn)品的人人群仍為主力力，；選擇小小高層和洋房房產(chǎn)品的人群群數(shù)量基本一一致，對產(chǎn)品品舒適度及附附加值也較為為看重。67%的購房者購房房面積需求為為70-120平米，由此可以看出出中等面積尺度度產(chǎn)品市場需需求量較大，，此類戶型產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)成為中中端住宅項目目的主力面積積區(qū)間。在開發(fā)區(qū)和中中新生態(tài)城區(qū)區(qū)域受訪者中中，普遍接受受總價在80-100萬之間的商品品住宅。在新房交付標標準方面，住住宅精裝概念念已市場化，，品牌開發(fā)項目的精精裝受到73%購房者的認認可；市場對對于菜單式裝裝修希望了解解，但并非最終終選擇。住宅客群分析析/受訪者購房意意向在開發(fā)區(qū)和中中新生態(tài)城區(qū)區(qū)域受訪者中中，萬元左右右的成交均價價符合市場的的購買能力；；部分受訪者者希望價格下下探到萬元以以內(nèi)。根據(jù)訪問調(diào)查查，濱海新區(qū)區(qū)人群有足夠夠意愿進行改改善置業(yè)，同時又又存在極大的的剛性需求；；除價格因素以以外，更愿意意選擇舒適度度、附加值較較高的小高層和洋洋房；對開發(fā)商品牌牌、工程質(zhì)量量等方面等均有關(guān)注；中新生態(tài)城成成為投資或改改善的關(guān)注區(qū)區(qū)域。客戶需求未來產(chǎn)品建議議產(chǎn)品面積需求求方面更趨于于接受90平米左右的二二室戶型；總價承受范圍圍在80-100萬左右；單價價期望值普遍遍希望下調(diào)到10000元以下；對于精裝認知知度較高，并并不排斥，但但希望選擇品品牌開發(fā)商的精裝樓盤盤。住宅消費者問問卷小結(jié)濱海新區(qū)未來來住宅市場需需求及產(chǎn)品建建議商業(yè)市場概況況及客群分析析2010濱海海新區(qū)商業(yè)市市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)產(chǎn)品建議2010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場概況于家堡金融街街響螺灣商務(wù)區(qū)區(qū)解放路步行街街市民廣場商圈圈泰達商圈洋貨市場商圈圈2010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場概況與天津其他區(qū)區(qū)域住宅市場場占絕對主力力位置不同，，濱海新區(qū)自自崛起之日起起就實現(xiàn)了全全面發(fā)展。濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃勃生機,由最初塘沽解解放路金街為為主力商圈,洋貨及泰達核核心商圈為次次級商圈的發(fā)發(fā)展格式,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两饨夥怕方鸾盅友由焯凉列氯A華路的主力商商業(yè)圈,泰達三大街商商業(yè)圈和市民民廣場為次級級商業(yè)圈的新新格式。塘沽沽與泰達商業(yè)業(yè)項目形成了了差異,消費整體也有有所不同,兩大地區(qū)范圍圍的商業(yè)圈都都自稱一體。。解放路金街街立足塘沽本本地和研發(fā)區(qū)區(qū)外來職員;洋貨市場依據(jù)據(jù)自身特色可可以吸引塘沽沽以外消費者者;泰達商圈主要要輻射研發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大大的外企職員員和高管高端端消費。區(qū)域市場核心商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場商圈泰達時尚廣場交通便利性位于區(qū)域中心，交通非常便利是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利津濱輕軌聯(lián)通開發(fā)區(qū)與市中心，交通便利位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對接沿海高速

人口聚集度面向全區(qū)消費者，人口的聚集能力強大獨特的經(jīng)營主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴大到全市范圍地處開發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場認知情況一般，有待培養(yǎng)新興的城市功能綜合體，目前市場關(guān)注度較高，未來將聚集開發(fā)區(qū)人氣主要商業(yè)設(shè)施中原百貨、東方之珠、樂購超市（Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等易買得超市、蘇寧電器、家樂（華潤）超市等等友誼名都、樂購超市（Tesco）、財富星座友誼名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場永旺購物中心、濱海國際會展中心、泰達足球場、泰達體育休閑公園、泰達光控噴泉景觀湖區(qū)異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂、品牌專賣店等等百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、娛樂百貨、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)消費客群做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個濱海新區(qū)，消費人群涵蓋各個階層作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對中低檔消費群體及其外地游客有較強的吸引力豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對中高端消費群體經(jīng)營檔次在開發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心完備的商業(yè)配套，使之成為開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費群體隨著濱海新區(qū)區(qū)概念的提出，，濱海新區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)緩慢開始起起步解放路步行街改造完成奠定其濱海新區(qū)第一商業(yè)街的地位塘沽區(qū)政府投資建成洋貨市場步行街以泰達中心酒店為圓心的中高檔核心商圈形成19942007200220012010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場概況/商業(yè)發(fā)展階段段第五大大街泰達時時尚廣廣場國際化化主題題公園式式城市市功能能綜合體體20132010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場概概況/解放路路區(qū)域域解放路路商業(yè)業(yè)圈是是濱海海新區(qū)區(qū)本土土消費費核心心，2001年10月500米的解解放路路金街街建成成,它除了了金元元寶商商廈和和長虹虹商場場等原原有的的商業(yè)業(yè)修建建以外外,又新建建了濱濱海商商貿(mào)大大世界界、芙芙蓉商商廈、、貽成成時代代金街街、弘弘基大大廈、、盛和和大廈廈和新新百廣廣場6座共12.76萬平方方米的的大型型商業(yè)業(yè)設(shè)施施,就此奠奠定了了其作作為濱濱海新新區(qū)第第一商商業(yè)中中心的的職位位地方方。從從業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)置置上來來看,以百貨貨、休休閑服服飾專專賣店店、專專業(yè)賣賣場(超市、、電器器賣場場)、輕餐餐飲為為主。。經(jīng)過過激烈烈競爭爭,包括金金元寶寶幾乎乎占據(jù)據(jù)了金金街的的“半半壁””,金元寶寶商廈廈、金金元寶寶東方方商廈廈、長長虹商商場、、金元元寶愛愛來無無憂數(shù)數(shù)碼廣廣場。。目前前芙蓉蓉商廈廈已被被金元元寶從從各處處買進進,只有天天百弘弘基、、中原原百貨貨還在在與金金元寶寶抗衡衡。隨隨著去去年新新生代代廣場場、今今年愛愛來無無憂廣廣場的的開業(yè)業(yè),解放路路商業(yè)業(yè)圈已已拓展展到了了新華華路,濃郁的的商業(yè)業(yè)氣氛氛也愈愈加凸凸顯。。兩大大商業(yè)業(yè)廣場場更側(cè)側(cè)重時時尚的的青年年人。。解放路路商業(yè)業(yè)圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場概概況/洋貨市市場區(qū)區(qū)域洋貨市市場是是環(huán)渤渤海商商品集集散地地。就就在解解放路路商業(yè)業(yè)街建建成的的第二二年,由塘沽沽區(qū)當當局投投資4000多萬元元建成成全長長375米的洋洋貨市市場步步行街街,形成了了以新新洋市市場為為龍頭頭,與隆洋洋、盛盛洋、、鑫洋洋、金金洋““五大大洋””市場場聯(lián)動動的格格局,洋貨市市場成成為環(huán)環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)著名名的商商品集集散地地。洋洋貨商商圈的的客源源漫衍衍于塘塘沽本本土、、天津津市區(qū)區(qū)以及及北京京、河河北等等地。。每年年僅從從北京京等周周邊地地區(qū)來來的旅旅客就就超過過200萬人次次。以以洋貨貨市場場為核核心的的周邊邊地區(qū)區(qū)范圍圍,聚集了了塘沽沽區(qū)1/3左右的的人口口。近近年來來,以洋貨貨市場場為核核心的的洋貨貨商圈圈成長長迅速速,大五金金商場場、勝勝利賓賓館的的升級級,華潤超超市、、蘇寧寧電器器的進進駐,以及浩浩繁家家居商商場的的繁榮榮,使這一一帶的的商業(yè)業(yè)配套套日益益完善善。易易買得得超市市的進進駐,“華僑街街”的的開幕幕,進一步步擴充充和提提升了了這里里的商商業(yè)能能力。。洋貨市市場商商圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場概概況/第三大大街區(qū)區(qū)域泰達商商業(yè)區(qū)起步就就在短短短的的兩年年間,從單純純工業(yè)業(yè)配套套的餐餐飲逐逐步形形成友友誼名名都、、樂購購、中中心酒酒店、、萬麗麗酒店店、博博美園園酒吧吧街以以及財財富星星座，，鴻泰泰千百百匯的的陸續(xù)續(xù)建成成和開開業(yè),泰達三三大街街核心心商圈圈逐漸漸形成成。該該商圈圈是以以財富富星座座為中中心、、輻射射第三三大街街和黃黃海路路范圍圍的商商業(yè)聯(lián)聯(lián)合體體。從從業(yè)態(tài)態(tài)看,起步區(qū)區(qū)以服服務(wù)流流動人人口的的餐飲飲、娛娛樂、、酒店店為主主,過渡區(qū)區(qū)則灌灌注了了購物物商場場、超超市、、農(nóng)貿(mào)貿(mào)城和和菜市市場等等服務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)居民民的內(nèi)內(nèi)部實實質(zhì)意意義,核心區(qū)區(qū)則增增加了了大型型購物物中心心、超超市、、四星星級酒酒店、、專業(yè)業(yè)酒吧吧群落落。現(xiàn)現(xiàn)階段段研發(fā)發(fā)區(qū)尤尤其是是第三三大街街的商商業(yè)用用地非非常稀稀缺,財富星星座的的商業(yè)業(yè)價值值和市市場潛潛力毋毋庸置置疑。。目前前,財富星星座一一層招招商已已基本本完成成,而且財財富星星座周周邊商商家開開店也也非常?；鸨?。區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)三至至五層層辦公公空間間的潛潛力還還在進進一步步發(fā)掘掘。隨隨著研研發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展,預(yù)計會會有更更多的的金融融業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)選選擇財財富星星座。。第三大大街商商圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場概概況/市民廣廣場區(qū)區(qū)域市民廣廣場商商業(yè)區(qū)區(qū)投資資著眼眼于未未來研研發(fā)區(qū)區(qū)第一一大街街的黃黃金地地段、、津濱濱輕軌軌市民民廣場場車站站開始始建筑筑了一一座融融合吃吃、住住、玩玩、游游等娛娛樂項項目的的泰達達市民民文化化廣場場。就就廣場場的地地點而而言,其西側(cè)側(cè)靠鄰鄰濱海海新區(qū)區(qū)的主主干道道南海海路,北面是是天津津經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)研發(fā)發(fā)區(qū)投投資服服務(wù)中中心大大廈,距離市市內(nèi)只只有40分鐘的的輕軌軌車程程。在在市民民文化化廣場場四周周另有有泰達達學院院、泰泰達病病院、、泰達達國際際心血血管病病院、、行政政金融融文化化區(qū)以以及目目前正正在規(guī)規(guī)劃中中的泰泰達大大劇院院和大大面積積的生生活區(qū)區(qū),都為這這個““休閑閑商業(yè)業(yè)平臺臺”聚聚集了了無窮窮的消消費潛潛能。。在濱濱海經(jīng)經(jīng)濟中中心戰(zhàn)戰(zhàn)略東東移的的過程程中,泰達市市民文文化廣廣場不不單搶搶先占占據(jù)了了研發(fā)發(fā)區(qū)、、保稅稅區(qū)、、塘沽沽區(qū)交交集的的腹地地,而且經(jīng)經(jīng)由過過程日日益完完善的的立體體式快快捷交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò),其商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛還還將將向向外外延延伸伸至至漢漢沽沽、、大大港港、、東東麗麗以以及及天天津津城城區(qū)區(qū)東東部部等等地地區(qū)區(qū)。。市民民廣廣場場商商圈圈2010濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場場概概況況/市民民廣廣場場區(qū)區(qū)域域泰達達市市民民文文化化廣廣場場不不僅僅融融合合國國際際名名流流會會所所、、五五星星級級影影院院、、風風情情酒酒吧吧街街、、沐沐日日酒酒店店、、滑滑冰冰場場等等餐餐飲飲娛娛樂樂項項目目,而且且另另有有購購物物中中心心以以及及世世界界知知名名品品牌牌名名品品店店,選擇擇來來這這里里投投資資的的商商家家更更看看重重它它未未來來的的商商機機。。目目前前,市民民廣廣場場開開業(yè)業(yè)1年多多時時間間,主要要定定位位高高管管及及商商業(yè)業(yè)人人士士,日客客流流量量遠遠遠遠不不如如塘塘沽沽商商業(yè)業(yè)圈圈和和三三大大街街商商業(yè)業(yè)圈圈。。投投資資市市民民文文化化廣廣場場的的商商家家表表示示,他們們看看重重的的是是這這里里的的未未來來。。隨隨著著環(huán)環(huán)渤渤海海及及濱濱海海地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟濟的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展,泰達達市市民民文文化化廣廣場場憑憑借借區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢、、交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢、、資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢、、商商業(yè)業(yè)根根蒂蒂根根基基優(yōu)優(yōu)勢勢、、雄雄厚厚的的商商業(yè)業(yè)群群落落、、與與世世界界接接軌軌的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)情情勢勢,將會會吸吸引引更更多多的的國國際際投投資資。。2010濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場場概概況況/小結(jié)結(jié)當前前濱濱海海新新區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)市市場場正正處處于于蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展期期，，而而且且隨隨著著開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的不不斷斷成成熟熟以以及及知知名名跨跨國國品品牌牌企企業(yè)業(yè)紛紛紛紛落落戶戶開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展奠奠定定了了豐豐厚厚的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，最最為為顯顯著著的的則則是是表表現(xiàn)現(xiàn)在在了了擁擁有有大大量量消消費費能能力力強強的的客客戶戶群群體體，，如如鴻鴻泰泰千千百百匯匯商商業(yè)業(yè)、、泰泰達達市市民民廣廣場場等等等等。。那那么么隨隨著著這這些些商商業(yè)業(yè)項項目目的的紛紛紛紛上上市市，，勢勢必必將將進進一一步步挖挖掘掘該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的消消費費潛潛力力。。區(qū)域域點點評評濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場場客群群分分析析及及未未來來產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議樣本本抽抽取取來來源源樣本本數(shù)數(shù)量量情情況況訪問問/抽樣樣方方法法商業(yè)業(yè)客客群群分分析析/樣本本情情況況中檔檔、、高高檔檔商商廈廈周周邊邊市民民廣廣場場、、友友誼誼民民都都、、泰泰達達中中心心酒酒店店、、泰泰達達時時尚尚廣廣場場專訪訪樣樣本本20份根據(jù)據(jù)有有效效問問卷卷中中個個人人年收入15萬以上的的實力購買買人群進進行專訪訪普調(diào)樣本本150份本次調(diào)查查共發(fā)放放普調(diào)問問卷150份，，回收有有效問卷卷100份，問卷有效效率達到到66.67%研究方法法定向一對對一訪問問在受訪者者中20-40歲年齡齡段居多多，該年年齡段受受訪者購購買愿望望強，是是消費的的中堅力力量。受訪者中中大專以以上學歷歷占總調(diào)調(diào)研人數(shù)數(shù)的81%，高于目目前濱海海新區(qū)平平均教育育水平。。受訪者個個人年總總收入在在5-20萬之之間的占占總調(diào)研研人群的的49%，較能能代表市市場中高高端收入者的購買買意向與與選擇偏偏好。商業(yè)客群群分析/受訪者個個人背景景本次調(diào)研中，，受訪者女性較多多，符合合商場等等消費型型場所女女性居多多的特點點。在交通較較為方便便的商圈圈，公交交車依然然是消費費者經(jīng)常常選擇的的交通方方式；受訪者中近7成每月在在商場產(chǎn)產(chǎn)生1-2次的的購物消消費，代代表著市市場較大大的購買買需求。。每次在百百貨公司司、購物中心心的消費費金額低低于500元的的占到56%；整體的消消費水準準處于中中等水平平。大型超市市、百貨貨商場依依然是消消費者經(jīng)經(jīng)常選擇擇的購物物場所。。商業(yè)客群群分析/消費習慣慣隨著團購購等商業(yè)業(yè)手段的的加入，，娛樂消消費成本本降低，，59%的受訪者者月均娛娛樂消費費小于300元元。觀影、就就餐、健健身成為該區(qū)域主主要娛樂樂休閑方方式，同同時在選選擇娛樂樂場所方方面，偏偏向于舒舒適優(yōu)雅雅的休閑閑環(huán)境。。有超過50%的受受訪者每每月外出出進行娛娛樂消費，有40%的受訪人人群可達達到每周周進行固固定消費費。商業(yè)客群群分析/消費偏好好調(diào)研結(jié)果果反映了了開發(fā)區(qū)區(qū)目前的的購物消消費的基基本狀況況，處于于適中的的水平；品牌和高高端商業(yè)業(yè)的認同同度一般般，依然然需要時時間培育育；商業(yè)的發(fā)發(fā)展依然然有較大大的空間間。娛樂方式式多樣，，體現(xiàn)時時尚、年年輕的消消費群體體特征；餐飲娛樂樂的期望望值較高高，且希希望能夠夠體現(xiàn)多多種休閑閑娛樂融融合的，，集中的的，主題題特色鮮鮮明的場場所；對單純的的百貨類類商業(yè)場所已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)一定的的消費疲疲勞；良好的環(huán)環(huán)境，綜綜合性購購物中心心有較大大發(fā)展機機會。購物消費費娛樂消費費商業(yè)消費費者問卷卷小結(jié)專訪樣本本20份：根據(jù)有效效問卷中中，個人年收入15萬以上的的實力消消費人群群進行專專訪實力客群群分析消費者印印象：整體消費氛圍沉重重品牌感覺覺年齡層層次較大大，有沉沉重感一些歐美美品牌尺尺碼不適適合東方方人特點點購物人群群素質(zhì)參參差不齊齊送禮和彰顯身份份的奢侈消消費居多多購物環(huán)境境整潔，，典型的的日式百百貨品牌較多多，選擇擇范圍較廣泛服裝尺碼碼較為符符合東方方人特點點購物、用用餐、觀觀影等需需求可同同時滿足足交通便利利友誼名都都永旺購物物中心綜合性較較高端的的購物場場所購物場所所品牌或或者品種種比較齊齊全購物環(huán)境境舒適更多國際際的一線線或者二二線品牌牌供消費費者選擇更加加關(guān)注手手袋，提提包，圍圍巾，眼眼鏡，手手表等配飾飾以及內(nèi)內(nèi)衣類個人護理理品購買最新新款，同同步世界界的時尚尚品牌對友誼商商廈的感感覺并不不是太好好，主要要集中在品牌牌整體的的沉重感感和購物物者的整整體文化品位及及層次定位高端端或中高端良良好購物環(huán)境的商業(yè)體將將更有機會吸引顧客客關(guān)顧高端或中高端+時尚定位的購購物中心心將更有發(fā)展空空間對于未來來消費者層次和和品位的的把控是可以利利用的契機較高層次次的社會會精英文文化和生生活意識識形態(tài)代代表了未未來開發(fā)區(qū)中中產(chǎn)階級級的消費費趨勢購物場所所品牌種類類商廈印象象分析高端人群群訪談小小結(jié)寫字樓市市場概況況及客群群分析2010濱海新新區(qū)寫字字樓市場場概況客群分析析市場需求求及產(chǎn)品品建議2010濱海新區(qū)區(qū)寫字樓樓市場概概況2010濱海新區(qū)區(qū)寫字樓樓市場概概況開發(fā)區(qū)市市場：第三大街街、第二二大街沿沿線寫字字樓仍然然是多數(shù)數(shù)求租者者趨之若鶩鶩的最佳選選擇。開開發(fā)區(qū)區(qū)濃郁的商業(yè)氛圍和完善的的周邊配配套都被被即將落戶戶該區(qū)域域的企業(yè)和機構(gòu)所看看重。而而相比于于濱海地區(qū)的其他區(qū)域域，開發(fā)發(fā)區(qū)仍然然是寫字字樓相對對集中的的區(qū)域，而多數(shù)選擇擇在寫字字樓辦公公的企業(yè)業(yè)工作人人員最看看重還是寫字樓的的地理位位置、周周邊環(huán)境境和配套套設(shè)施等因素。。漢沽市場場：區(qū)域內(nèi)寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品基本本空白，，唯一項項目寶德德數(shù)碼時時代廣場場，定位位為華北北地區(qū)最最大、最最具特色色的集國國內(nèi)知名名數(shù)碼品品牌為一一體的大大型商業(yè)業(yè)中心。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計有大大型IT數(shù)碼廣場場、商務(wù)務(wù)寫字樓樓及超大大型IT數(shù)碼廣場場。完全全具備中中國北方方IT數(shù)碼及各各種高科科技電子子產(chǎn)品批批發(fā)、零零售集散散地的條條件，填填補了華北地區(qū)區(qū)缺少大型專業(yè)業(yè)IT數(shù)碼產(chǎn)品品集散地地的空白白。中新生態(tài)態(tài)城：起步區(qū)首首期綜合合項目天天和新樂樂匯，為為國際甲甲級寫字字樓、國國際時尚尚型商業(yè)業(yè)街區(qū)、、低碳服服務(wù)公寓寓，三種種產(chǎn)品形形式相互互支撐，，互為依依托；生生態(tài)城文文化廣場場項目系系國家級級動漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合示范園園首期重重要組成成部分，，產(chǎn)品涵涵蓋寫字字樓、商商業(yè)等，，目前讀讀者集團團、華漫漫兄弟等等動漫文文化企業(yè)業(yè)已經(jīng)入入駐。2010濱海新區(qū)區(qū)寫字樓樓市場概概況響螺灣寫寫字樓市市場：提到濱海海新區(qū)的的寫字樓樓就不得得不響螺螺灣，響響螺灣CBD定位為濱濱海新區(qū)區(qū)中心商商務(wù)區(qū)，，未來將將成為大大型企業(yè)業(yè)總部基基地、外外省區(qū)市市駐濱海海辦事處處基地以以及中高高端商務(wù)務(wù)辦公的的聚集地地，這樣樣的定位位將決定定著響螺螺灣商務(wù)務(wù)樓宇的的硬件配配置與高高標準的的商務(wù)服服務(wù)。響螺灣規(guī)劃效效果圖響螺灣商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃圖2010濱海新區(qū)寫字字樓市場概況況生態(tài)城文化廣廣場位于生態(tài)態(tài)城中距離濱濱海新區(qū)核心心區(qū)最近的南南部片區(qū)區(qū)，由由薊運河和薊薊運河故道環(huán)環(huán)繞，兩面環(huán)環(huán)水，擁有生生態(tài)城中最長長的天然海岸岸線，總長3.5公里，風景優(yōu)優(yōu)美。項目規(guī)規(guī)劃占地面積積約1平方公里，規(guī)規(guī)劃總建筑面面積約77萬平方米。目前已有近40家企業(yè)落戶于于此，入住住企業(yè)，除了了享有濱海新新區(qū)的基本政政策外，還可可享有生態(tài)城